TRIBUNALE DI TREVISO

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TRIBUNALE DI TREVISO

Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare n. 493/2019

promossa da

CREDITO FONDIARIO S.P.A. quale MANDATARIO DI RIVIERA NPL S.R.L.

con Avv. Maurizio VISCONTI e Avv. Luca FABRIS Giudice dell'Esecuzione: dr. ALESSANDRA BURRA

esperto stimatore: dr.ssa Cristina RUSALEN data nomina esperto: 16.08.2021 data prossima udienza: 09.02.2022

ELABORATO PERITALE PREMESSA

Le operazioni peritali si sono svolte nei tempi assegnati dal G.E. ed il sopralluogo è stato effettuato in data 01 Dicembre 2021, successivamente al primo accesso effettuato dal custode nominato IVG di Treviso.

1.0 FORMAZIONE LOTTI

Il lotto, ubicato a Breda di Piave a circa 1 km dal centro comunale, è costituito da un’abitazione, porzione terra-cielo, inserita in un edificio a due piani (ex barchessa), da una piccola area scoperta di pertinenza e da un posto auto scoperto.

Gli immobili sono inseriti in un contesto formato da un fabbricato plurifamiliare denominato “Casa Perocco”, composto da due edifici contigui e da un’area scoperta comune.

Considerate le caratteristiche degli immobili, la scrivente ritiene che gli stessi formino un unico lotto.

1.1 UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA' COMUNE: BREDA DI PIAVE

INDIRIZZO: vicolo Cavalieri di Malta, n. 11/D

ACCESSIBILITA': accesso pedonale al fabbricato da vicolo Cavalieri di Malta e accesso carraio da vicolo San Paolo

1.2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE COMUNE DI BREDA DI PIAVE – B128 Catasto Fabbricati - Sez. A - FOGLIO 8:

p.lla 907 – subb 11 e 12 graffati – P T-1 – Cat. A/2 – Cl. 2 – consistenza vani 5 – superficie catastale totale m² 111,00 – escluse aree scoperte m² 109,00 - R.C. € 413,17;

p.lla 907 – sub 24 – PT – Cat. C/6 – Cl. 1 – consistenza m² 11 – superficie catastale 11 m²

FICATA Serial#: 5fe8ab397610321e

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– R.C. € 24,43.

Nell’atto di provenienza si specifica che:… omissis … “ 2°) “è compresa nella vendita:

- l’area coperta del corpo Ovest (ex vecchia Barchessa);

- m.n. 907 sub. 29 area scoperta del fabbricato;

- m.n. 907 sub. 28 ingresso e vano scala”.

Il fabbricato in cui sono inseriti gli immobili è individuato al Catasto Terreni – Foglio 8 – p.lla 907 – Ente urbano di m² 1290.

1.3 CONFINI DEL LOTTO Al Catasto Fabbricati:

- l’abitazione confina partendo da nord e procedendo in senso orario: al piano terra con stessa p.lla 907 sub. 14, sub.13, sub. 28 (ingresso e vano scala), sub. 30 (area scoperta BCNC), sub. 9 e sub. 10 e al piano primo con muro perimetrale, stessa p.lla 907 sub. 13, muro perimetrale, e sub. 9;

- il posto auto scoperto confina partendo da nord e procedendo in senso orario con stessa p.lla sub. 30 (area scoperta BCNC), sub. 25, sub. 27 e sub. 23.

1.4. SERVITU’

Nell’atto di provenienza viene riportata l’esistenza di servitù di passaggio di cui all’art.

3 dell’atto del 07.05.1998 n. 141824 di rep. Notaio Curione trascritto a Treviso il 02.06.1998 ai nn. 16379/11772 (servitù attiva e passiva di passaggio).

1.5 DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA Esecutato per la quota dell’intero della piena proprietà.

Titolo di provenienza: Atto di compravendita del 13.10.2000 di rep. 145510/17935 Notaio dr. Domenico Curione di Treviso, trascritto a Treviso il 19.10.2000 ai nn. 39288/27494.

1.6 TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Si riportano le formalità di trascrizioni a carico e iscrizioni contro sulla base della relazione notarile del 17.01.2020 aggiornata al 17.01.2020.

Dalle ispezioni ipotecarie effettuate dalla sottoscritta, alla data del 01.12.2021 non risultano ulteriori formalità pregiudizievole successive alla data di stesura della relazione notarile.

1. Trascrizione in data 29.11.2019 ai nn. 47145/33130

Atto di pignoramento immobiliare del 24.10.2019 di rep. 8975 Tribunale di Treviso a favore di RIVIERA NPL S.R.L. con sede a Conegliano (TV)– C.F. 04972800264 – e contro l’esecutato per la quota dell’intero della piena proprietà dei mappali sopradescritti;

1. Iscrizione in data 12.06.2009 ai nn. 22288/4888

Ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo fondiario in data 09.06.2009 di rep. 157298/26519 Notaio dr. Domenico Curione di Treviso per complessivi € 418.597,20, capitale € 209.298,60 a favore di BANCA CARIGE S.P.A.- CASSA DI RISPARMIO DI GENOVA con sede a Genova – C.F. 03285880104 – e contro l’esecutato per la quota dell’intero della piena proprietà dei mappali sopradescritti

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oltre ad altri (sub 28 e 29 enti comuni);

2. Iscrizione in data 27.11.2018 ai nn. 42252/7249

Ipoteca per conc. amministrativa/riscossione derivante da Ruolo e avviso di addebito esecutivo in data 20.11.2018 di rep. 2541/11318 Agenzia delle Entrate - RISCOSSIONE di Roma per complessivi € 68.095,22, capitale € 34.047,61 a favore di Agenzia delle Entrate – Riscossione con sede a Roma – C.F. 13756881002 – e contro l’esecutato per la quota dell’intero della piena proprietà dei mappali sopradescritti.

1.7 DESCRIZIONE LOTTO

Il lotto, ubicato a Breda di Piave a circa 1 km dal centro comunale, è costituito da un’abitazione, porzione terra-cielo, inserita in un edificio a due piani (ex barchessa), da una piccola area scoperta di pertinenza e da un posto auto scoperto.

Gli immobili sono inseriti in un contesto formato da un fabbricato plurifamiliare denominato “Casa Perocco”, composto da due edifici contigui – uno a tre piani (ex villa) e l’altro a due piani (ex barchessa) – e da un’area scoperta comune.

Il lotto è comprensivo delle seguenti quote millesimali di comproprietà (Regolamento di condominio - all. A all’atto del 03.08.1998 di rep. 142182 Notaio Domenico Curione):

- subb 11, 12 e 24: complessivi 132,12/1000 per spese di manutenzione ed esercizio del giardino e sua illuminazione;

- subb 11 e 12: complessivi 20,98/1000 per spese di manutenzione ed esercizio del portico e delle scale.

Nel regolamento condominiale, così come riportato nell’atto di provenienza, viene inoltre specificato che:

- “la scala facente parte dell’unità comune sub. 28 è di uso esclusivo dei subb. 17 e 18;

- la porzione di volume del vano scala facente parte unità comune sub. 28, porzione posta fra l’intradosso del tetto e l’estradosso del soffitto della scala stessa è di uso esclusivo dell’unità n. 907 sub. 17”.

1.7.1 Descrizione generale del fabbricato “Casa Perocco” e dell’area scoperta comune

In origine il fabbricato, con sviluppo planimetrico in direzione nord-est/sud-ovest, era costituito da un edificio centrale, la villa a tre piani, e da due barchesse, poste in adiacenza allo stesso, una sul lato ovest e l’altra sul lato est, destinate a deposito macchine ed attrezzi agricoli,

Alla fine degli anni ’90 è stato realizzato un intervento edilizio che ha interessato l’edificio principale a tre piani e la barchessa ovest, danneggiata alcuni anni prima da un incendio, mentre non ha riguardato la barchessa ad est in quanto la stessa era stata alienata anni prima.

I lavori di restauro conservativo e di ristrutturazione edilizia hanno portato al ricavo di otto unità abitative, delle quali quattro nell’edificio principale a tre piani e le restanti quattro nell’ex barchessa ovest.

Nella barchessa sono stati eseguiti degli interventi di rinforzo del solaio esistente, il rifacimento del tetto con sagome e strutture analoghe a quelli esistenti prima dell’incendio e le unità abitative sono state suddivise in piano terra e piano primo.

La barchessa ha la struttura ed i tamponamenti in muratura, la copertura a due falde con struttura in legno, il manto di copertura in tegole di cotto. La finitura del paramento murario esterno del prospetto sud, quella intorno al serramento del foro

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presente nel prospetto ovest e nell’angolo tra i due prospetti sud ed ovest è in cotto;

la finitura nel prospetto nord è con intonaco civile tinteggiato.

I fori posti sui prospetti sud ed ovest, mantenuti nelle dimensioni originarie, sono stati chiusi con serramenti in legno a tutta luce. Le grondaie ed i pluviali sono in rame.

Intorno all’intero fabbricato lungo i prospetti sud ed ovest è presente un marciapiede piastrellato.

Il fabbricato è allacciato alla rete elettrica, alla rete di distribuzione del gas metano e alla fognatura comunale. L’approvvigionamento idrico è da pozzo artesiano.

La barchessa e la villa hanno in comune gli accessi pedonale e carraio, collegati tra loro da un vialetto inghiaiato, nonché l’area scoperta presente a sud e ad ovest.

L'area esterna comune a sud, nella quale è presente una fontana, è mantenuta a giardino, con vialetti inghiaiati che delimitano delle aree a tappeto erboso e siepi perimetrali lungo una parte dei confini. La superficie scoperta presente ad ovest, nella quale sono presenti sette posti auto in proprietà esclusiva ai condomini, ha una pavimentazione drenante in masselli di cemento autobloccanti.

Il mappale in cui ricade il lotto è completamente recintato, ad est e a nord con una recinzione costituita da uno zoccolo in calcestruzzo con sovrastanti paletti e rete metallica, nei restanti confini da un muretto intonacato e tinteggiato con sovrastante copertina in mattoni faccia a vista.

L'accesso carraio avviene direttamente da Vicolo San Paolo attraverso un cancello automatizzato ad apertura telecomandata.

L'accesso pedonale da Vicolo Cavalieri di Malta avviene prima attraverso un cancello pedonale ad apertura automatizzata e poi attraverso l’area scoperta comune presente a sud del fabbricato.

1.7.2 Descrizione degli immobili

Il lotto, della superficie commerciale arrotondata di 117,30 m² è costituito da un’abitazione con una piccola area scoperta esclusiva e da un posto auto.

Gli immobili sono comprensivi delle pertinenze, i diritti, le azioni, le servitù attive e passive esistenti, gli enti e gli spazi in comunione come per legge e come descritto nell’atto di provenienza (vedi par. 1.2).

Abitazione e area scoperta esclusiva - p.lla 907 subb. 11-12 graffati

L’abitazione, con esposizione sud e nord, è disposta su due piani, terra e primo; il piano primo ha la copertura a due falde con struttura in legno a vista.

Al piano terra sono presenti un ingresso/soggiorno con caminetto prefabbricato in muratura lungo la parete ovest, un vano cottura ed un ripostiglio ricavato nel sottoscala; al piano primo sono presenti un piccolo disimpegno, una camera doppia ed una singola, un guardaroba ed un bagno.

L’ingresso all’unità avviene da un portoncino d’ingresso presente sul prospetto sud dell’edificio e prima attraverso una loggia di ingresso (p.lla 907 sub. 28) in comune con l’abitazione corrispondente ai subb. 17 e 18.

L’altezza dei locali al piano terra è di 2,70 m. Al piano primo, l’altezza minima sotto tavolato varia tra 2,10 e 2,18 e l’altezza massima al colmo è di 3,60 m.

La piccola area scoperta presente a nord dell’abitazione è accessibile dalla portafinestra presente nel locale cottura. L’area è pavimentata e delimitata da una siepe di arbusti sempreverdi.

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Finiture ed impianti

L'abitazione ha finiture ed impianti di buona qualità. I pavimenti del ripostiglio al piano terra e del bagno al piano primo sono rivestiti con piastrelle di ceramica, gli altri pavimenti sono in cotto nei locali al piano terra ed in parquet di legno al piano primo mansardato. Le pareti sono in parte rivestite da piastrelle in ceramica nel locale cottura e nel bagno ed intonacate e tinteggiate negli altri locali.

I serramenti per finestra e portafinestra (compreso il serramento d’entrata) sono in legno e vetrocamera; il serramento del soggiorno, suddiviso in tre ante, ha l’anta centrale con apertura a battente e le due ante laterali con apertura a ribalta; i serramenti delle due camere sono con apertura a ribalta; le tre finestre nel prospetto nord sono protette da inferriate.

Il locale guardaroba e la scala sono provvisti ciascuno di un lucernario ad apertura automatizzata e di zanzariere interne.

Le porte interne sono in legno tamburato; le aperture delle porte sono a libro nel vano cottura, scorrevole nel ripostiglio e a battente le altre. La portafinestra della cucina, le finestre presenti nel prospetto nord ed il portoncino d’ingresso a sud sono dotati di scuri in legno.

L’abitazione dispone di tutti gli allacciamenti del fabbricato. Gli impianti presenti sono quello idrico-sanitario, termico, elettrico e di raffrescamento con un'unità al piano primo. L’impianto di riscaldamento è autonomo, costituito da una caldaia a gas metano e da termosifoni come corpi scaldanti.

Gli stati di conservazione e manutenzione sono complessivamente buoni.

La superficie commerciale complessiva è di 114,00 m². Posto auto scoperto - p.lla 907 sub. 24

Il posto auto, posto lungo il confine sud dell’area scoperta presente ad ovest della barchessa, ha una superficie lorda di 11,00 m² e commerciale di 3,30 m²ed è pavimentato come la restante area con pavimentazione drenante in masselli di cemento autobloccanti.

Oneri condominiali:

Da quanto riferito dall’Amministratrice condominiale, l’esecutato non è in regola con il pagamento delle spese condominiali.

Il periodo gestionale ordinario annuale inizia il 1° Maggio e si chiude il 30 Aprile dell’anno successivo.

Ad oggi il debito relativo all'esercizio ordinario 01.05.2020 – 30.04.2021 è pari ad € 566,31 e le spese preventivate per l'Esercizio in corso ammontano ad € 874,94, per un totale di 1.441,25 €.

I debiti pregressi ammontano ad € 130,79.

1.8 DESTINAZIONE URBANISTICA – CONFORMITA' 1.8.1. Destinazione urbanistica

Con deliberazione di Consiglio comunale n. 65 del 19.12.2019, è stato adottato il Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.).

Con riferimento allo strumento urbanistico vigente, Piano Regolatore, variante generale approvata con D.C.C. n. 24 del 23.09.2020 ed esecutiva dal 10.11.2020, e considerati gli elaborati grafici del Piano - Tav. 13.1.a e 13.3.2 -:

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- il fabbricato in cui è inserito il lotto è classificato tra gli “edifici di valore storico-testimoniale”

normati dall’art. 32 delle NTA;

- il fabbricato è contrassegnato nelle Tavole del PRG dal numero 13 e, secondo quanto previsto dall’art. 32, ad esso è associata la Scheda “B”, cod. 020102800, nella Schedatura delle unità edilizie – Schede B Zona 2 – Indagine Propedeutica alla Variante del PRG, nonché il grado di protezione 4;

- l’intero mappale 907 in cui è inserito il lotto è classificato come “verde privato di rispetto”

normato dall’art. 29 delle NTA.

Per edifici con grado di protezione 4 le destinazioni d’uso ammesse sono residenza ed annessi alla residenza. Il grado di protezione ammette interventi di ristrutturazione che prevedono tra l’altro la conservazione delle facciate esterne ed interne, dei volumi esistenti, dei collegamenti originari, delle aperture originarie, oltre ad altro.

Per il verde privato di rispetto l’art. 29 delle NTA prevede interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ripristino tipologico e ristrutturazione. E’ vietata la nuova costruzione fatta eccezione per l’installazione di arredi quali panchine, fontane, vasche, uccelliere, pergolati, bersò, ecc. Entro tali ambiti è obbligatoria la sistemazione e la manutenzione degli spazi liberi, del patrimonio arboreo ed arbustivo.

1.8.2 Conformità edilizia ed urbanistica

Presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Breda di Piave è stata reperita la seguente documentazione riguardante il fabbricato “Casa Perocco”:

- Concessione edilizia n. 91 del 21.07.1997 per lavori di restauro conservativo e ristrutturazione edilizia di un fabbricato residenziale per il ricavo di n. 8 appartamenti e relativi elaborati grafici di progetto;

- Concessione edilizia gratuita n. 117 del 22.07.1998 per voltura e variante in corso d’opera alla C.E. n. 91/1997 e relativi elaborati grafici di progetto;

- Certificato di agibilità n. 47 del 01.08.1998;

- DIA prot. n. 5545 del 28.04.2001 per installazione di un caminetto prefabbricato all’interno del soggiorno e installazione nella copertura di una canna fumaria esterna circolare in rame con relativo elaborato grafico di progetto.

Il confronto tra lo stato di fatto e gli elaborati grafici di progetto ha evidenziato alcune difformità riguardanti la forometria, una minor superficie dell’abitazione per la traslazione di alcune pareti sia interne che perimetrali, la realizzazione di una parete in cartongesso di separazione tra il soggiorno e la zona cottura, l’apertura di un lucernario nella scala.

Considerato lo stato dei luoghi, le difformità relative alla forometria e alla diversa superficie dell’abitazione appaiono realizzate durante i lavori di restauro e ristrutturazione. Sentito anche il parere del Responsabile dell’Ufficio Urbanistica del Comune, tutte le difformità sopra riportate sono sanabili con la presentazione di una pratica edilizia di SCIA in sanatoria.

Si stima un costo complessivo per la redazione della pratica edilizia, comprensivo di onorari, spese, diritti ed eventuali integrazioni documentali, di 2.500,00 €.

Si ricorda che l’aggiudicatario ha 120 giorni dall’acquisto (decreto di trasferimento) per presentare istanza di sanatoria ex art. 46 TUE.

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1.9 DISPONIBILITA' DEGLI IMMOBILI Gli immobili sono occupati dall’ esecutato.

1.10 DIVISIBILITA'

Considerate la tipologia e la consistenza degli immobili, non risulta economicamente conveniente una divisione dei beni costituenti il lotto.

1.11 STIMA DEL VALORE DI MERCATO

La consistenza degli immobili, tenuto conto di quanto sopraesposto, è derivante dalla superficie commerciale del lotto, per un totale arrotondato di m² 117,30.

La determinazione del più probabile valore di mercato viene effettuata per comparazione diretta di beni simili tra loro. E' stata quindi svolta un’indagine sul mercato immobiliare della zona, con riferimento ad immobili di tipo residenziale, analizzando anche i parametri messi a disposizione dalle varie Banche Dati delle Quotazioni Immobiliari della zona. Da tali ricerche si è evidenziato che il prezzo medio di mercato per abitazioni civili ubicate in posizione ritenuta “centrale” del Comune di Breda di Piave, in ordinario stato di manutenzione e con caratteristiche quantitative analoghe, si attesta su un valore compreso tra 1.100,00 e 1.200,00 €/mq.

Considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del lotto, si assume un valore prudenziale di 1.150,00 €/m².

Considerata la superficie commerciale di 117,30 m² si determina un valore di mercato del lotto di € 134.900,00. A tale valore vanno sottratte le spese per la presentazione della pratica edilizia di SCIA in sanatoria, quantificate in 2.500,00 €.

Pertanto il valore finale di mercato del lotto è di 132.400,00 €.

1.12 STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA

Il valore degli immobili di seguito esposto è inteso quale prezzo al quale lo stesso potrebbe essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto che la vendita, avviene senza la garanzia per i vizi e di ogni altra circostanza concreta.

Pertanto per ottemperare a quanto richiesto dal Giudice dell'Esecuzione, il valore medio di mercato calcolato come sopra descritto, viene decurtato del 20%, ottenendo un valore di vendita forzata di € 105.900,00.

A tale valore vanno sottratti inoltre gli oneri condominiali relativi all’annualità in corso e a quella precedente per un totale di € 1.441,25.

I debiti pregressi ammontano ad € 130,79.

Si ricorda che sarà onere di parte offerente verificare a propria cura, preventivamente, il bene sotto ogni profilo di cui all’art. 173 bis disp. att. c.p.c.

Oderzo, 10.01.2022 l’esperto stimatore

dr. for. Cristina Rusalen