TRIBUNALE DI PAOLA (CS)

Ing. Antonio Borrelli

Via B. Croce, 9 - 87023 DIAMANTE (CS) tel/fax 0985/87451 - cell. 3492667154

TRIBUNALE DI PAOLA (CS)

- ESECUZIONI IMMOBILIARI -

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA PER STIMA IMMOBILIARE

per

INTESA SANPAOLO S.P.A.

contro

FONTICELLI ANNA

Esecuzione immobiliare R.G.E.I. 3/2021

G.E.I.

Dott.ssa Federica Laino

C.T.U.

Ing. Antonio Borrelli

Procedura R.G.E.I. 3/2021

TRIBUNALE DI PAOLA (CS) Giudice delle Esecuzioni Immobiliari : Dott.ssa Federica Laino

promossa da

INTESA SANPAOLO S.P.A. rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Noto contro

FONTICELLI ANNA

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

PREMESSA

Io sottoscritto Ing. Antonio Borrelli, nato a Diamante (CS) il 13/06/1954 ed ivi residente in Via A.

Da Messina n. 11, con Studio Tecnico in Diamante (CS) alla via B. Croce n. 9, iscritto all'ordine degli Ingegneri della provincia di Cosenza al n. 1260 e all'albo dei CTU del Tribunale di Paola (CS) al n. 48, con provvedimento del 25/02/2021 ho ricevuto l'incarico di Consulente Tecnico d'Ufficio nella causa in epigrafe e di aver accettato l'incarico di Perito Estimativo in data 04/03/2021. Nel provvedimento di nomina il G.E.I., Dott.ssa Federica Laino, mi ha posto i quesiti per la redazione dela Perizia estimativa.

A seguito della comunicazione del Custode, Avv. Nicola Gaetano di eeffettuazione del primo accesso in data 08/05/2021, le operazioni peritali sono iniziate il 26/05/2021, con preavviso tramite PEC all'avv. Francesco Noto difensore della INTESA SANPAOLO S.P.A. ed al Custode Avv.

Nicola Gaetano, nonchè tramite e - mail alla Sig.ra Fonticelli Anna [All. 1], redigendo il relativo verbale [All. 2].

Considerato che a seguito dell'emergenza epidemiologica da COVID-19 si è avuta una ridotta attività amministrativa da parte degli uffici pubblici cui estrapolare dati e copie, nonchè il differimento dell'attività relativa ai sopralluoghi necessari per redigere la Perizia di Stima, il sottoscritto ha effettuato una istanza al Sig. Giudice delle E.I., dott.ssa Federica Laino, per la concessione di una proroga, che è stata accolta con rinvio dell'udienza al 25/02/2022 alle ore 09,50.

SVOLGIMENTO DELL'INCARICO

In seguito al giuramento per accettazione dell'incarico ricevuto, ho estratto copia del fascicolo Telematico della procedura e ho dato inizio alle attività dei quesiti che mi sono stati posti.

- A -

Verifica della completezza di documenti di cui all'art. 567 cpc

Dall'esame del fascicolo telematico risulta depositata, ai sensi del 2° comma dell'art. 567 cpc : 1) la Certificazione Notarile, sostitutiva del Certificato Ipo - Catastale, del Notaio Sergio Cappelli

attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione dell'immobile pignorato [All. 3];

2) l' Estratto di Mappa Catastale [All. 4];

Dalla Certificazione Notarile, si evidenziano le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli nel ventennio precedente, come descritte nella tabella seguente :

Elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli

1

Iscrizione di Ipoteca Volontaria n. 50275/5700 del 01/12/2008 con atto pubblico del Notaio Vosa Vittorio con sede a Napoli del 20/11/2008, rep. n. 30274/16024, a favore del Banco di Napoli SPA con sede in Napoli, C.F. : 04485191219, contro Fonticelli Anna nata a Napoli (NA) il 29/04/1969, C.F.: FNT NNA 69D69 F839 X, Debitori non Datori di Ipoteca: Barile Antonio nato a Napoli (NA) il 27/05/1966, C.F.: BRL NTN 66E27 F839 C, per un importo totale di € 154.000 e importo capitale di a € 77.000.

2

Trascrizione di Pignoramento Immobili n. 1216/966 del 19/01/2021 - Tribunale di Paola a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A. con sede in Torino, C.F.: 00799960158, contro Fonticelli Anna nata a Napoli (NA) il 29/04/1969, C.F.: FNT NNA 69D69 F839 X.

Tramite SISTER, il Portale Telematico dell'Agenzia del Territorio ho estratto copia della Visura Storica Catastale dell'immobile [All. 5], della Planimetria Catastale [All. 6] e relativo Elaborato Planimetrico [All. 7], dell'immobile sito in Scalea (CS) in Località Foresta, costituito da un Piano Terra e Piano 1°, insistente al Foglio n. 17 con Particella 982 sub 1 e relativa corte identificata con il sub 11. In data 31/03/2021, alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Cosenza, ho chiesto copia dell' Atto di Compravendita [All. 8].

L'atto di Pignoramento, dalle risultanze degli atti del fascicolo, è stato trascritto a Cosenza il 19/01/2021 al Registro Generale n. 1216 e Registro Particolare n. 966.

Con PEC indirizzata all'Ufficio di Stato Civile del Comune di Napoli - Municipalità 2, ho richiesto l' Estratto di matrimonio con annotazioni marginali relativo alla sig.ra Fonticelli Anna [All. 9].

Dall'estratto risulta che nell'atto di matrimonio del 03/12/1994 tra la sig.ra Fonticelli Anna ed il sig.

Barile Antonio, i coniugi hanno scelto il regime di separazione dei beni.

- B -

Identificazione e Descrizione attuale dei beni

L'immobile allo stato attuale è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Scalea al Foglio : 17, Particella : 982, Sub : 1 e corte sub 11, Categoria : A/2, Classe : 4, Consistenza : 4,5 vani, Rendita :

€ 244,03, Indirizzo : Via Del Mare (Località Foresta), Piano Terra e Primo, interno 1, è pervenuto alla sig.ra Fonticelli Anna con Contratto di Compravendita del Notaio Vosa Vittorio in data 20/11/2008, rep. n. 30273, raccolta n. 16023, registrato a Napoli il 01/12/2008 al n. 39490 [All. 8].

Con il sopralluogo sull'immobile si è effettuata la documentazione fotografica ed il rilievo planimetrico [All. 25] per verificare la congruenza dei dati riportati in catasto con quelli attuali rilevati sul posto. L'immobile, è sito in Località Foresta di Scalea all'interno del Parco “Poggio Fiorito 2000”, con accesso privato dalla strada comunale “Del Mare”. [All. 19 Foto n. 1 e 2].

In particolare, l'accesso all'immobile avviene tramite una strada interna al Parco che conduce al cancello carrabile del muro di recinzione che delimita l'intera proprietà [All. 19 Foto n. 3 - 4 - 5 - 6], Da tale cancello si accede alla corte esclusiva che delimita il fabbricato su due lati mentre gli altri due lati sono a confine con altre proprietà [All. 10]. La corte (sub 11) è stata utilizata in parte come rampa di accesso alla porta d'ingresso dell'appartamento, con zoccolatura e pavimentatzione con scaglie di pietra, mentre nella maggior parte è utilizzata a giardino pavimentato con mattonelle di litogres e zoccolatura con scaglie di pietra, ed un'aiuola . Sul muro di confine con la proprietà di Santoro Michele, rivestito con piastrelle di litogres, è stato installato una doccia ed una fontana in ghisa [All. 20 Foto n. 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8].

L'immobile oggetto di Esecuzione Immobiliare è sito tra il Piano Terra [All. 11] (altezza interna dei vani H = 2,90 m) ed il Piano 1° [All. 12] (altezza interna dei vani H = 2,75 m) e viene di seguito illustrato, facendo riferimento alle Planimetrie realizzate con i rilievi effettuati sul posto [All. 25], insieme alla documentazione fotografica.

Piano Ter ra [All. 21] costitutito da : - Portico (P) [Foto n. 1 - 2]

- Cucina, Pranzo e Salone (K/P/S) con accesso dalla porta d'ingresso. Tale vano è dotato di una finestra e di un balcone con il quale si accede direttamente al Portico (P) e di una scala che permette di accedere al Piano Primo [Foto n. 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 9 - 10].

- WC ricavato nel sottoscala di accesso al piano primo non dotato di alcuna finestra [Foto n. 11 - 12 13 – 14];

Piano Pri mo [All. 22]

- Corridoio di disimpegno (DIS);

- Stanza da Letto (L1) dotata di finestra [Foto n. 1 - 2 - 3 – 4 - 5 - 6 - 7 - 8];

- Stanza da Letto (L2) dotata di balcone con terrazzo (T) [Foto n. 9 - 10 - 11 – 12 - 13 - 14 - 15 - 16 17 - 18];

- Bagno dotato di finestra [Foto n. 19 - 20 - 21 – 22];

L'accesso all'immobile avviene dalla strada interna di proprietà condominiale che immette, mediante il cancello carrabile, sulla corte esclusiva delimitata da un muretto di recinzione con siepe (confinante con proprietà Condominiale Lato Nord - Ovest e proprietà Hotel Sea Breeze sul Lato Sud - Ovest), da un muro di divisione con proprietà di Pace Antonio sul Lato Nord - Est, e da un altro muro di divisione con proprietà di Santoro Michele sul Lato Sud - Est [All. 10] e [All. 20].

Tabella descrittiva dell'immobile rilevato : la superficie Utile (SU) misurata è somma delle superfici calpestabili ad uso residenziale del Piano Terra e Primo e le relative Superfici Accessorie (SA). Le superfici sono state determinate in base all'Intesa tra il Governo, le Regioni ed i Comuni concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo , ai sensi dell'art. 8 comma 6 della Legge 05/06/2003 n. 131 ed all'art. 4, coma 1-sexies del D.P.R. del 06/06/2001 n. 380, recepito dalla Giunta della Regione Calabria con Deliberazione n. 642 del 21/12/2017.

Comune SCALEA

Località Foresta

Via Del Mare

Numero Civico (Parco) 1 (Fabbricato L Int. 1)

Piano T - 1

Superficie calpestabile interna (SU) 51,34 m² Superficie Accessoria (SA) 12,15 m² Superficie Complessiva SC=SU+60% SA 58,63 m² Superficie Corte esclusiva 58,71, m²

Confini attuali dell'Immobile Piano T e 1°

[All. 10]

Nord - Est : Pace Antonio Est : Santoro Michele Sud : Corte esclusiva Ovest : Corte esclusiva

Confini attuali della Corte Esclusiva [All. 10]

Nord - Est : Pace Antonio Est : Immobile Stessa Ditta

Nord - Ovest : Strada Condominiale Sud - Ovest : Proprietà Hotel Sea Breeze Vani Principali [All. 25] - n. 2 Stanze da Letto (L1- L2)

- n. 1 Cucina/PranzoSalone (K/P/S)

Vani Accessori Diretti [All. 25]

- n. 1 Corridoio di disimpegno (DIS) - n. 1 WC Piano Terra

- n. 1 Bagno Piano 1°

Vani Accessori Indiretti NESSUNO

Pertinenze [All. 25] - n. 1 Portico P. Terra (P) - n. 1 Terrazzo (T) - Corte esclusiva

Condominio SI

Parti Comuni Verde del Parco

Impianto di Riscaldamento NO

Impianto di Raffrescamento NO

Impianto Elettrico SI

Impianto Idrico - Allacciato al pozzo del Parco

Impianto del gas NO

Scaldabagno Elettrico SI

Impianto Fognario Allacciato alla Rete Fognaria Cittadina

Caratteristiche Interne [All. 23]

- Porte in Legno Tamburato (L1 - L2 - WC P. Terra - Bagno Piano 1°) [Foto n. 1 - 2 - 3 - 4]

- Pavimenti in Ceramica 30 x 30 (L1 - L2 - DIS - K/S/P) [Foto n. 2 - 3 - 5];

- Pavimenti in Ceramica 20 x 20 (WC P. Terra - Bagno Piano 1°) [Foto n. 1 - 6];

- Rivestimenti in Piastrelle di Ceramica 20 x 20 (WC P. Terra Bagno Piano P 1°) [Foto n. 1 - 6];

- Rivestimenti in Piastrelle di Ceramica 10 x 10 (Cucina P.

Terra ) [Foto n. 7];

- Rivestimenti scala interna in marmo Travertino [Foto n. 8];

- Tinteggiatura : Lavabile e traspirante (K/S/P - L1 - L2 - WC Bagno);

- Intonaci : Civile Liscio

Caratteristiche Esterne [All. 24]

- Porta di Ingresso Blindata : [Foto n. 1]

- Infissi in Alluminio preverniciato con vetro camera : Finestre (K/S/P - L2 - Bagno); Balcone (P. Terra- P.1°) [Foto n. 2 - 3]

- Avvolgibili in Alluminio preverniciato con isolamento termico: Finestra (K/S/P - L1 - Bagno), Balcone (P. Terra e P. 1°) [Foto n. 3 - 4]

- Muretti di cemento e colonnine di cemento vibrato : Muretto di recinzione [Foto n. 8], Terrazzo [Foto n. 4], Giardino [Foto n. 6]

- Cancellate in ferro : Cancello carrabile e muretto di recinzione [Foto n. 8]

- Pezzi speciali in Cotto : Zoccolatura [Foto n. 6] e Coprimuro [Foto n. 4 - 6 - 7]

- Rivestimenti in Scaglie di Pietra : Zoccolatura Giardino, Muretti della Corte e Cancello carrabile [Foto n. 6 - 7 - 8]

- Rivestimenti in mattonelle di Litogres : Doccia esterna [Foto n. 7]

- Pavimenti in Scaglie di Pietra : Rampa di accesso [Foto n. 6]

- Pavimenti in mattonelle di Ceramica : Terrazzo [Foto n. 5]

- Pavimenti in mattonelle di Litogres :Giardino [Foto n. 6 - 7]

- Riquadrature in marmo : Porta di ingresso, Finestre e Balconi [Foto n. 3 - 4 - 6]

- Intonaco : Cementizio

- Tinteggiatura : Pittura per esterno idrorepellente

I dati Catastali del bene oggetto di pignoramento sono i seguenti :

abitazione sita nel Comune di Scalea al Foglio : 17, Particella : 982, Sub : 1 con corte sub 11, Categoria : A/2, Classe : 4, Consistenza : 4,5 vani, Rendita : € 244,03, Indirizzo : Via Foresta Interno : 1, Piano : T - 1. L'immobile è pervenuto alla sig.ra Fonticelli Anna con Contratto di Compravendita del Notaio Vosa Vittorio in data 20/11/2008, Rep. n. 30273, Racc. n. 16023 e registrato a Napoli in data 24/11/2008 al n. 18095 e trascritto a Cosenza in data 01/12/2008 al n.

39490 del Registro Particolare [All. 8].

Le caratteristiche strutturali dell'immobile sono le seguenti :

L'immobile è strutturalmente realizzato in c.a. costituito da un telaio di travi e pilastri, con tampognatura esterna e tramezzi divisori interni con mattoni in laterizio.

Dall'esame visivo, dal punto di vista statico la struttura non evidenzia segni di dissesti e/o di cedimenti.

Stato di conservazione dell'immobile :

La situazione dello stato igienico sanitario del Piano Terra e Primo non dimostra alcuna criticità.

La situazione Impiantistica è la seguente :

Dall'esame visivo effettuato risultano in buono stato di conservazione l'impianto elettrico, l'impianto idrico, nonché l'impianto di scarico delle acque reflue domestiche. Manca la

dichiarazione di conformità dell'Impianto Elettrico in quanto l'immobile è privo di Certificato di Agibilità; non è installata alcuna Caldaia a Gas, quindi non è necessaria la Certificazione dell'Impianto Idrico.

Nella zona ove è situato l'immobile si possono individuare le opere di urbanizzazione primaria (ai sensi dell'art. 4 della L. 29/09/1964 n. 847), come da tabella :

Opere di Urbanizzazione Primaria SI NO

Strade a servizio degli insediamenti X

Allacciamenti alla viabilità principale X

Allacciamenti alle vie di comunicazione verso l'esterno (S.S. 18) X Spazi necessari per la sosta e il parcheggio degli autoveicoli (Condominiali) X Allacciamenti degli scarichi delle acque luride (nere) alla rete urbana X

Allacciamenti della rete idrica alla rete urbana X

Rete per l’erogazione e la distribuzione dell’energia elettrica per usi domestici e

industriali comprese le cabine secondarie X

Rete del gas combustibile per uso domestico ed i relativi condotti d’allacciamento X Rete telefonica, comprese le centraline telefoniche a servizio degli edifici X

Pubblica illuminazione comprendente le reti e gli impianti per l’illuminazione delle

aree e delle strade pubbliche e d’uso pubblico X

Spazi di verde attrezzato (Condominiale) X

Poco distante dalla zona ove è situato l'immobile (circa 3 Km), si possono individuare le opere di urbanizzazione secondaria (ai sensi dell'art. 44 della Legge n. 865/1971), come da tabella :

Opere di Urbanizzazione Secondaria SI NO

Asili nido X

Scuole materne ed elementari X

Scuole medie X

Scuole Secondarie di secondo grado X

Mercati di quartiere X

Delegazioni comunali X

Chiese ed altri edifici religiosi X

Impianti sportivi di quartiere X

Centri sociali e Attrezzature culturali e sanitarie X

Aree verdi di quartiere (Condominiale) X

Poco distante dalla zona ove è situato l'immobile (circa 3 Km), si possono individuare i servizi offerti, come da tabella :

Servizi SI NO

Farmacie e parafarmacie X

Centri Commerciali X

Uffici Postali X

Bar, Ristoranti X

Alberghi, Hotel, B&B X

Strutture Balneari (Lidi) X

Negozi al dettaglio X

Banche X

La zona in cui è sito l'immobile oggetto di Perizia è decentrata rispetto al centro della città edificata, con riferimento allo strumento urbanistico vigente (PSC) è situato in Ambito Residenziale con Intervento Diretto, ossia le aree interessate da Piani di Lottizzazione approvati ma non ancora realizzati. L'immobile attualmente risulta disabitato ma è stato utilizzato dalla proprietaria come seconda casa, abitata solo nei periodi estivi e di festività. L'immobile è abbastanza vicina al centro, che dista circa 3 km, dove sono raggiungibili in pochi minuti tutti i servizi e le opere di Urbanizzazione Secondaria.

Le principali vie di comunicazione verso l'esterno sono la S.S. 18 raggiungibile in circa 5 minuti e la Stazione Ferroviaria, nell'abitato di Scalea, è raggiungibile in circa 15 minuti. In riferimento ai collegamenti verso il centro della città vi sono strade comunali variamente dislocate e concatenate su tutto il territorio.

Identificazione Pregressa dei Beni

 La descrizione del bene in relazione ai dati catastali attuali e pregressi

In riferimento al Certificato Storico Catastale [All. 5] ed alla Certificazione Notarile Sostitutiva risulta che l'immobile oggetto di stima, ha avuto i seguenti passaggi di proprietà :

 dalla data di costituzione al Nuovo Catasto Fabbricati di Cosenza del 23/10/2007, fino alla data del 08/02/2008 risultava intestato a : “ Poggio Fiorito 2000 SRL ” con sede in Scalea in qualità di proprietario di 1000/1000;

 Dal 09/02/2008 fino alla data del 19/11/2008 risultava intestato a : Vicedomini Assunta, in qualità di proprietario di 1000/1000, acquistato con atto di Compravendita del Notaio Montesano Antonio con sede in Paola, in data 09/02/2008;

 Dal 20/11/2008 ad oggi, l'immobile oggetto di Stima, risulta intestato, in qualità di proprietaria al 1000/1000, all'esecutata : Fonticelli Anna.

 La descrizione del bene in relazione alla conformità di quanto citato nell' atto di pignoramento Dal confronto tra la planimetria richiesta al Catasto e lo stato dei luoghi accertato [All. 13], non risultano esserci delle differenze. Dal confronto invece tra il progetto presentato al Comune e lo stato attuale dell'immobile si è riscontrata la mancata rappresentazione della corte esclusiva tra gli elaborati di Progetto, differenza che non altera la volumetria o la superficie dell'immobile, quindi non sostanzialie nella identificazione del bene in riferimento all'atto di pignoramento.

- C -

Stato di Possesso

Allo stato attuale l'immobile esecutato risulta detenuto dalla sig.ra Fonticelli Anna, in qualità di proprietaria, e attualmente disabitato.

- D -

Esistenza di Formalità, Vincoli o Oneri anche di Natura Condominiale

In riferimento alle Attestazioni del Responsabile dell'Ufficio Tecnico - Settore Urbanistica e Demanio - del Comune di Scalea [All. 14], per l'immobile pignorato si possono desumere le seguenti formalità, vincoli e/o oneri :

 NON È sottoposto a nessun vincolo artistico, storico e archeologico di inalienabilità o di indivisibilità

 NON È sottoposto a nessun vincolo urbanistico e/o amministrativo

 NON È sottoposto ad acquisizioni al patrimonio comunale per iregolarità urbanistiche

 NON È ASSOGGETTATO a sequestri penali ed amministrativi

 NON È ASSOGGETTATO al vincolo Paesaggistico - Ambientale

 NON È ASSOGGETTATO al vincolo Archeologico

 È ASSOGGETTATO al vincolo Sismico di zona sismica di II Categoria

 È ASSOGGETTATO al vincolo Idrogeologico

 È ASSOGGETTATO ad oneri condominiali

 È DI PROPRIETÀ della Sig.ra Fonticelli Anna come risulta dalla Relazione Notarile del Notaio Sergio Cappelli di Bisignano [All. 3] e dall' Atto di Compravendita del Notaio Vosa Vittorio del 20/11/2008 rep. n. 30273, Racc. n. 16023, registrato a Napoli il 24/11/2008 al n.

18095 e trascritto a Cosenza il 01/12/2008 al n. 39490 [All. 8].

L'immobile fa parte del Condominio “ Poggio Fiorito 2000 ” ed è assoggettato alle seguenti spese condominiali, come risulta dal Bilancio a Consuntivo dell'Amministratore pro tempore Michela Chiappetta [All. 18] :

- Amministrazione;

- Cancelleria e postali;

- Fornitura di energia elettrica Enel per illuminazione parco e impianto pompa pozzo di acqua potabile;

- Materiale elettrico e idraulico;

- Pulizia e manutenzione del verde e pulizia parco;

- Disinfestazione e derattizzazione;

- Analisi acque;

- Manutenzione rete fognaria;

- Vigilanza;

- Assicurazione;

- Adempimenti fiscali;

- Gestione documentale.

Situazione di morosità Condominiale

Dalla situazione contabile fornita dall'Amministratore [All. 18], risulta che la sig.ra Fonticelli Anna sia morosa delle spettante quota condominiale di € 2.195,04 relativamente agli anni che vanno dal 2008/2009 al 2020/2021 ed una somma pari ad € 165,83 per l'anno 2021/2022 per un totale di

€ 2.360,87.

- E -

Regolarità Edilizia ed Urbanistica

Dalla ricerca effettuata presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Scalea, richiesta accesso atti del 19/08/2021 e del 23/08/2021 [All. 17], della copia dell' Atto di Compravendita e dagli Atti Catastali, ho potuto ricostruire l'iter Urbanistico a cui è stato assoggettato l'immobile, come di seguito descritto :

a) il fabbricato è stato realizzato con Permesso di Costruire n. 124 rilasciato in data 28/11/2006 [All. 10] rilasciata a Casella Giovanni in qualità di Amministratore della Società “Poggiofiorito 2000 s.r.l.” con sede in Scalea alla Località Foresta, relativa alla costruzione di un fabbricato per civile abitazione di tipo L facente parte della Lottizzazione “Poggiofiorito 2000”;

b) in data 23/10/2007, prot. n. CS0492226 è stata presenta all'Agenzia del Territorio - Catasto Fabbricati - di Cosenza la Planimetria dell'immobile esecutato [All. 6]

c) mancanza del rilascio di Certificato di Agibilità (Attestazione [All. 14]);

Dal confronto tra la Pianta Piano Terra di progetto del Permesso di Costruire n. 124 e la Planimetria redatta a seguito del rilievo effettuato sul posto, risultano esserci delle differenze. In particolare negli elaborati progettuali [All. 15] non è stata rappresentata la corte esclusiva dell'immobile con la

quale è stato realizzata una rampa di accesso che permette di superare il dislivello esistente tra il piano stradale all'interno del parco e l'ingresso all'appartamento, nonchè un giardino pavimentato allo stesso livello del Portico al Piano Terra. Tale situazione si desume anche dal Prospetto di Progetto [All. 16] in cui l'accesso all'appartamento ed il Portico al Piano Terra sono situati ad altezza diversa rispetto al piano di campagna.

Tali variazioni riscontrate non comportano alcuna difformità circa la descrizione del bene citato nell'atto di pignoramento in quanto non modificano il bene citato nel Contratto di Compravendita del Notaio Vosa Vittorio del 20/11/2008, nè tantomeno, da punto di vista urbanistico, rappresentano difformità in termini di superfici o di volumetria. Difatti ai sensi del comma e-ter) dell'art. 6 -Attività Edilizia Libera- del D.P.R. n. 380/2001 e succ. mod. e int. risulta che sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo: “ le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati”, per cui non hanno bisogno neanche di essere denunciati al SUE del Comune di Scalea.

Dal confronto tra la Planimetria redatta a seguito del rilievo effettuato sul luogo e quella presentata al Catasto fabbricati in data 23/10/2007, prot. n. CS049226, non essendoci alcuna differenza non c'è da fare nessuna variazione catastale.

Dall'esame degli atti comunali non risulta alcuna richiesta circa l'Abitabilità del fabbricato, conme conferma nell'Attestazione il responsabile dell'Ufficio Tecnico comunale: “ non risultano rilasciate Certificazioni di Agibilità ”. Il Cerificato di Abitabilità da punto di vista giuridico è un requisito sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso, ai sensi del D.P.R. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia in quanto ha abrogato tutta la disciplina previgente. Il problema che si pone è quello di distinguere tra la mancanza del certificato di agibilità dovuta a motivi formali e/o dimenticanze e la mancanza della agibilità sostanziale per mancanza dei requisiti e/o rifiuti da parte dell'Amministrazione comunale.

Nel primo caso Il Cerificato di Abitabilità può essere richiesto da parte dell'acquirente anche successivamente all'Atto di Compravendita, affrontando le dovute spese necessarie; nell'altro caso vi è l'impossibilità di avere tale certificazione per la destinazione d'uso dell'immbile.

Nel caso in specie, considerto che vi sono tutte le condizioni necessarie, si può dire chiaramente che la mancanza del Certificato di Agibilità si può annoverare tra le dimenticanze, e quindi può essere richiesto il Cerificato di Abitabilità anche successivamente all'Atto di Acquisto.

Per ottenere il Cerificato di Abitabilità ai sensi del comma 5 dell'art. 24 del D.P.R. n. 380/2001,

relativamente al caso specifico dell'immobile esecutato, alla domanda si dovrà allegare la seguente documentazione:

 attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1, ossia “ La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità ”;

 il certificato di collaudo statico o dichiarazione di idoneità statica trattandosi di una singola abitazione, facente parte di un edificio strutturalmente collegato con altre abitazioni, da parte di un tecnico abilitato;

 dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall'impresa installatrice, nonchè certificati di collaudi degli stessi, laddove siano previsti;

 gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale dell'immobile in oggetto;

Tempi e Costi per il rilascio del Certificato di Abitabilità

Tipo di Richiesta Tempo di attesa Costo

SCA (Agibilità) 30 giorni

Diritti di Segreteria SCA (Agibilità) € 120,00

Marche da Bollo (n. 2) € 32,00

Certificazione Impianto Elettrico € 400,00

Parcella Tecnico (Agibilità) € 500,00

Parcella Tecnico (Collaudo o Idoneità Statica) € 1.200,00

Totale Costo € 2.252,00

- F -

Formazione dei Lotti

L'immobile pignorato è di proprietà della Sig.ra Fonticelli Anna, identificato da un'unica unità abitativa, la cui dislocazione dei vani principali e di quelli accessori non permettono una suddivisione in lotti.

Considerazioni Finali In riferimento alla vendita dell'immobile, si dovrà :

1) redigere l' APE (Attestato di Prestazione Energetica), ai sensi del Decreto del 26/06/2015, da un tecnico abilitato.

- G -

Valore del Bene e Costi

Il Software utilizzato per la redazione della Stima dell'immobile è il seguente :

ACTASTIME Pro 8.4.0 di Acta Architettura s.r.l. – licenza d’uso del AS4443B467OSMO1 Concessa a Studio Tecnico IBD Progetti

Per i Servizi di Valutazioni Immobiliari Nazionali online, previa regolare registrazione : Borsinoimmobiliare.it

Criteri di determinazione della Superficie Commerciale SC

La determinazione della superficie commerciale è stata fatta secondo le indicazioni contenute nell’allegato C del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138.

La superficie commerciale è pari alla somma:

- della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

- della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo;

- di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);

- di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).

Misurazione

a) vani principali e accessori diretti : si determina misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne - perimetrali - (queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare).

I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98).

b) Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare :

- per i balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno;

- per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura fino al confine della proprietà ovvero, se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso.

c) Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare :

la superficie delle pertinenze esclusive a servizio dell’unità principale (cantine, soffitte o

utilizzazioni similari) si misura :al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà.

Superficie omogeneizzata

a) Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare Superficie scoperta

La superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile è pari:

- al 10% della superficie, fino alla superficie dell’unità immobiliare;

- al 2% per superfici eccedenti detto limite.

Balconi, terrazzi e similari va computata come di seguito:

• qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:

a) nella misura del 30%, fino a mq. 25;

b) nella misura del 10%, per la quota eccedente mq. 25;

• qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:

c) nella misura del 15% della superficie fino a mq. 25;

d) nella misura del 5% per la quota eccedente mq. 25.

Determinazione della Superficie Commerciale SC

La Superficie Commerciale complessiva dell'appartamento oggetto di stima, tenendo conto della superficie dei vani principali, dei vani accessori diretti, dei vani accessori indiretti e delle pertinenze, calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, risulta:

 superficie dei vani principali e dei vani accessori diretti = 68,92 m² (al 100 %)

 superficie Portico e Terrazzo = 8,68 m² (al 30 %) = 2, 61 m²;

 superficie scoperta (Corte) = 58,71 m² < 68,92 m²(al 10 %) = 5,87 m²;

S

= 68,92 + 2,61 + 5,87 = 77,40 m

La Superficie Commerciale (SC) calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, risulta essere la seguente :

S

= 77,40 m

2

METODI DI STIMA ADOTTATI

In questo paragrafo viene descritta sinteticamente la scelta dei criteri estimativi adottati, utilizzando il Software ACTASTIME Pro 8.4.0, da cui è scaturita la Stima dell'immobile [All. 26], utilizzando i seguenti quattro Metodi di Stima :

- OMI della Agenzia delle Entrate - per Comparazione

- per Capitalizzazione

 Metodo di stima O.M.I.

L’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) è una banca dati della Agenzia delle Entrate che registra i valori di compravendita e locazione. I dati sono espressi in valore €/mq. e sono aggiornati ogni sei mesi. Attualmente, sono aggiornati al primo semestre 2020. La banca dati riporta i valori minimi e massimi sia per la compravendita che per la locazione. I valori tengono in considerazione i seguenti parametri:

 il Comune in cui è ubicato l’immobile

 la zona OMI omogenea di riferimento

 la destinazione dell’immobile (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva)

 la tipologia dell’immobile (abitazioni, ville, box, ufficio, locale commerciale, ..)

 lo stato conservativo (fatiscente, normale, buono, ottimo, ..)

Con il provvedimento del 27 luglio 2007 l’Agenzia delle Entrate ha dato attuazione alla legge n. 296 del 27 dicembre 2006, comma 307. Viene attribuito all’ADE (Agenzia Delle Entrate) il compito di individuare i criteri per la determinazione del valore normale degli immobili.

Il valore normale corrisponde al valore di mercato di una unità immobiliare, come determinato dalla Agenzia delle Entrate ma integrato da alcuni parametri e coefficienti correttivi, quali:

 il piano

 la categoria catastale

In mancanza di una quotazione OMI per una determinata tipologia edilizia, si deve fare riferimento alla tipologia OMI più prossima in base alla categoria catastale.

 Metodo di stima per Comparazione

Alla stima del più probabile valore di mercato dell'unità immobiliare in oggetto si perviene attraverso l'applicazione dell'opportuno procedimento estimativo detto "comparativo diretto

ponderato per punti di merito", basato sul raffronto diretto tra il bene in questione e tre immobili similari presenti nella medesima zona di cui è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita. Nel determinare il Valore di Mercato unitario si è anche tenuto conto della più recente metodologia di calcolo del “valore normale dei fabbricati”, disciplinata con Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 27/07/2007 - Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati, di cui all’art. 1, comma 307, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007) – (G.U.

n. 182 del 7 agosto 2007).

L'applicazione dei "Punti di merito" ha consentito, inoltre, di apprezzare o deprezzare il valore di mercato di riferimento individuato in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche possedute dall'immobile oggetto di valutazione rispetto a quelle medie rilevate nei fabbricati presenti in zona e presi a confronto. Nelle singole schede di valutazione degli immobili presi in considerazione, il punto cardine per il confronto con l'immobile da stimare è rappresentato dalle caratteristiche similari, da armonizzare con i seguenti coefficienti correttivi, presi in esame :

livello del piano - presenza o meno dell’ascensore - orientamento - esposizione - affaccio balconi - distribuzione - luminosità - vetustà - finiture - manutenzione - riscaldamento efficienza energetica - locazione - condizioni dello stabile - parcheggio - trasporti - traffico taglio - zona - produttività - regolarità urbanistica - regolarità catastale; ecc.

 Metodo di stima per capitalizzazione

La capitalizzazione dei redditi è l’operazione matematico-finanziaria che determina l’ammontare del capitale - il valore di mercato - dividendo il reddito netto che il capitale produce - Rn - per un saggio r che si definisce saggio di capitalizzazione Vm = Rn / r .

Quindi la stima per capitalizzazione del reddito mira a simulare il mercato immobiliare non in senso astratto ma con riferimenti concreti sia nella stima del reddito da capitalizzare, rilevando i canoni di affitto di immobili simili all’immobile da stimare, sia nella ricerca del saggio di capitalizzazione estraendolo generalmente in segmenti di mercato diversi da quello dell’immobile da stimare.

Il più probabile Valore di Stima dell'immobile [All. 26] è stato determinato dalla Media Aritmetica dei valori dei tre Metodi di Stima utilizzati (O.M.I. 2° semestre 2020 - per Comparazione - per Capitalizzazione).

Determinazione del valore di mercato e di Locazione

Appartamenti similari a quello oggetto della stima VMu

N. FONTE VMu

1 Dalla Banca Dati dell'OMI 2° Semestre Anno 2020, Abitazioni di tipo civile

920 ÷ 1.250 [€/m²] 2 Valori di Locazione (€/m² x mese) dalla Banca Dati dell'OMI 2 °

Semestre Anno 2020, Abitazioni di tipo civile

Min : 3,5 Max : 4,7

(€/m² x mese)

1) METODO DI STIMA CON I VALORI O.M.I.

Determinazione del Valore di Mercato a mq con i valori O.M.I. per ab itazioni di tipo civile - Coefficiente Corettivo : 0,938149

- Valore zona : € 1.100,00

- Superficie Commerciale dell'immobile oggetto di Stima : 77,40 m²

Stima con Borsino OMI : VOMI = 77,40 x 0,938149 x 1.100,00 = € 79.874

3) METODO DI STIMA PER COMPARAZIONE

Determinazione del Valore Medio di Mercato a m² dal confronto con tre abitazioni di tipo civile

- Valore Medio ( €/m²) del confronto con le tre abitazioni = €/ m² 1.161,14 Determinazione del Valore di Mercato dell'immobile

- Coefficiente Correttivo dell'immobile oggetto di Stima : 0,938149 - Superficie Commerciale dell'immobile oggetto di Stima : 77,40 m2

Stima per Comparazione : VSC = 97,35 x 0,837986 x 1.415,79 = € 84.314

4) METODO DI STIMA PER CAPITALIZZAZIONE

Dalla consultazione dei Valori di Locazione per Abitazioni di tipo civile (€/m² x mese) dalla Banca Dati dell'OMI relativa al 2° Semestre dell'anno 2020 :

Min : 3,5 Max : 4,7

si è individuato il valore di 4,2 €/m² x mese, compreso nella fascia di valori tra il min ed il max.

Determinazione del Valore di Mercato dell'immobile - Valore di Locazione = 4,2 €/m² x mese

- Coefficiente Correttivo : 0,938149

- Superficie Commerciale dell'immobile oggetto di Stima : 77,40 m²

Valore di Locazione Mensile (Dicembre 2020) = 4,2 x 0,938149 x 77,40 = 305 €/mese cui corrisponde il più probabile Valore di Locazione Annuale (Dicembre 2020) = € 3.660

Considerando che le spese annuali di proprietà, mediamante, possono oscillare tra il 30 ed il 35 % del valore di locazione annuale, si è preso come valore il 35 %, cui corrisponde il seguente valore:

Spese annuali di proprietà = 35 % x 3.660 = € 1.281,00 La rendita netta annua = 3.660 - 1.281 = € 2.379

Il valore medio del Saggio di Capitalizzazione preso in considerazione è pari al : 3 % Il calcolo del Valore di Mercato dell'immobile per Capitalizzazione è dato dal rapporto tra la Rendita Netta Annua ed il Saggio di Capitalizzazione, ossia :

Stima per Capitalizzazione : VSCA = 2.379/0,03 = € 79.300

Tenendo conto dei risultati sopra ottenuti con i tre Metodi utilizzati, si ottengono i tre seguenti Valori di Mercato :

VOMI = € 79.874 VSC = € 84.314 VSCA = € 79.300

IL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO È ottenuto effettuando LA MEDIA ARITMETICA dei valori trovati con i diversi metodi :

VM = (79.874 + 84.314 + 79.300)/3 = € 81.163 [All. 26]

Cui corrisponde un Prezzo medio a m² di : 81.163/77,40 = 1.048,62 €/m²

[All. 26]

QUADRO RIASSUNTIVO

Valore di mercato dell’immobile di stima:

€ 81.163

COSTI DA SOSTENERE

 presentazione dell' APE (Tecnico) € 400

 presentazione SCA (Tecnico) € 500

 Diritti di Segreteria e Bolli € 152

 Certificazione Impianto Elettrico € 400

 Parcella Tecnico (Collaudo/Idoneità Statica) € 1.200

TOTALE COSTI € 2.652

VALORE FINALE DELL'IMMOBILE : € 78.511

IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE O DI MANUTENZIONE CONDOMINIALI NON PAGATE, RELATIVE AL BENE PIGNORATO

La situazione contabile debitoria, relativa all'immobile pignorato, del Condominio “ Poggio Fiorito 2000 ”, fornita dall'Amministratore pro-tempore sig.ra Michela Chiappetta [All. 18], risulta essere la seguente :

- importi dovuti dall'anno 2008/2009 a luglio 2021 : € 2,198,04 - importi dovuti per l'anno 2021/2022 : € 165,83 Totale Dovuto : € 2.360,87

Fermo restando dunque a giudizio del sottoscritto C.T.U. il valore del lotto così come espresso precedentemente, si rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti, delucidazioni, osservazioni e accertamenti tecnici che il SIG. Giudice dell’Esecuzione Immobiliare del Tribunale e/o le parti chiamate in giudizio ritenessero opportuni.

Diamante, 06 Ottobre 2021 Con osservanza

Il Consulente Tecnico d'Ufficio Ing. Antonio Borrelli