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TRIBUNALE ORDINARIO DI PAOLA
SEZIONE FALLIMENTARE
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GIUDICE DELEGATO: DOTT. VIRGILIO NOTARI
CURATORE: DOTT. PROVENZANO GIOVANNI
FALLIMENTO ……… n. 11/2014 R.G.
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RELAZIONE TECNICA D’UFFICIO
Il C.T.U.
Ing. Stefano ARCURI
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CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Fallimento n. 11/2014 del Registro Generale presso il Tribunale di Paola 1. Premessa
Il sottoscritto C.T.U. Ing. ARCURI Stefano nato a San Lucido il 02.01.1971 e residente in San Lucido (Cosenza) alla Via Strada “R”, 3, iscritto all’albo degli ingegneri della Provincia di Cosenza al n. 2895, venivo nominato con apposito provvedimento del 18/02/2015 dal giudice del Tribunale di Paola Dott. Virgilio Notari nella procedura fallimentare n. 11/2014, fissando per il 09 aprile 2015 alle ore 09,30 la comparizione per la prestazione di giuramento e la proposizione dei quesiti.
All’udienza del 09 aprile 2015, dopo aver prestato il giuramento, mi veniva affidato il seguente incarico:
1. Proceda il C.T.U. all’individuazione dei beni immobili acquisiti all’attivo fallimentare e ne quantifichi il valore alla luce delle attuali quotazioni di mercato;
2. Valuti in ogni caso la conformità urbanistica dei predetti beni quantificandone i costi necessari alla eventuale regolarizzazione.
Mi autorizzava, altresì, ad estrarre copia dei documenti contenuti nel fascicolo del fallimento, a prendere visione ed estrarre copia di atti e documenti in possesso delle amministrazioni pubbliche competenti, ad usare il mezzo proprio .
Il termine assegnatomi per depositare la relazione di consulenza è stata determinata in 90 giorni dall'inizio delle operazioni peritali.
Riservandomi di comunicare alla curatela la data delle operazioni peritali entro dieci giorni.
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2. Descrizione delle operazioni peritali
In data 14 aprile 2015, a mezzo PEC, comunicavo al curatore fallimentare dott.
Giovanni Provenzano, la data di inizio delle operazioni peritali fissate per il 20 aprile 2015 alle ore 10,00 su i luoghi ove insistono i beni da stimare siti nel Comune di Tortora.
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Successivamente il curatore fallimentare dott. Giovanni Provenzano comunicava al sottoscritto l’impossibilità di effettuare per tale data l’inizio delle operazioni peritali, chiedendo di poter spostare tale data al giorno 23 aprile alle ore 15,00 presso i luoghi ove insistono i beni da periziare.
Puntualmente, alla data e sul luogo concordato, iniziavo le operazioni peritali
alla presenza dei signori, dott. Giovanni Provenzano quale curatore fallimentare, ed il sig. ……….. ed alla presenza costante dei succitati soggetti, ci siamo
dapprima recati in Contrada San Pietro dove prendevo visione dei luoghi ed effettuando una minuziosa ricognizione degli stessi e nel contempo effettuavo un rilievo fotografico delle particelle di terreno interessate e dell’unità collabente (rudere). Successivamente ci siamo recati presso l’immobile sito in via Tommaso Campanella in cui si sono effettuate alcune misurazioni. Si è constatato che l’immobile al piano terra risulta finito ed abitato dalla famiglia del sig. ………...
Considerato che catastalmente l’immobile in esame risultava in corso di costruzione, il sottoscritto CTU, ha rinviato le operazioni peritali, in attesa di avere riscontro dal Giudice fallimentare in merito all’effettuazione della variazione catastale.
Successivamente in data 15 maggio 2015, previo avviso telefonico alle parti, alle ore 9,00 presso l’immobile oggetto di perizia sito alla via Tommaso Campanella, sono proseguite le operazioni peritali alla presenza del sig. ………, con il quale ho effettuate le misurazioni tecniche della porzione di fabbricato dislocato tra i piani seminterrato e terra ed effettuando un rilievo fotografico degli stessi. In tale occasione il sig. ……… ha dichiarato di abitare con la propria famiglia dal 10 febbraio 2014 composta ………...
Precedentemente, a seguito di accesso presso l'Ufficio provinciale del Territorio di Cosenza ho acquisito la necessaria documentazione catastale.
Ho acquisito, previo contatti telefonici, fotocopia dell’atto di acquisto del Notaio
……….., per i cespiti relativi al foglio 4 particelle 14, 31, 43 nonché per la particella n. 148 sub. 1, stipulato in data 18/12/2013 trascritto il 17/01/2014 R.G.
1458, R.P. 1049 presso l’agenzia del territorio.
Altra ricerca fondamentale è stata eseguita presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Tortora ove a seguito di istanza regolarmente a mezzo pec e successivi accessi
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presso l'UTC, ho estratto copie al fine di accertare la regolarità urbanistica dei cespiti da stimare e per acquisire il certificato di destinazione urbanistica.
RISPOSTA AI QUESITI.
Quesito N.1
Proceda il c.t.u. all’individuazione dei beni immobili acquisiti all’attivo fallimentare e ne quantifichi il valore alla luce delle attuali quotazioni di mercato
Descrizione degli immobili
Gli immobili oggetto di stima sono costituiti da:
x 1/2 della quota di proprietà di una porzione di fabbricato con annessa corte ubicato alla Via Tommaso Campanella nel Comune di Tortora;
x piena proprietà di tre appezzamenti di terreno siti alla località San Pietro ubicati nel Comune di Tortora;
x piena proprietà di un’unità collabente (rudere) siti alla località San Pietro ubicata nel Comune di Tortora .
Cespite n.1
L’intero fabbricato di cui fa parte il cespite da periziare si articola in due piani fuori terra, oltre seminterrato e sottotetto, composto complessivamente da 3 unità immobiliari tutti adibiti a civile abitazione.
La porzione di fabbricato oggetto di perizia, catastalmente in corso di costruzione, è dislocata tra i piani seminterrato e terra con annessa corte, avente accesso diretto sulla via Tommaso Campanella. Il fabbricato nel suo insieme è stato costruito con struttura portante in calcestruzzo armato e tamponatura con mattoni forati a cassa vuota. L’intonaco esterno è del tipo tradizionale.
Di seguito si descrivono analiticamente le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite. Unità immobiliare distinta nel Catasto Fabbricati del Comune di Tortora al foglio n.44, particella n.1337 sub.1 e sub. 5 per la corte, Categoria in corso di costruzione.
L'unità immobiliare, catastalmente in corso di costruzione, in realtà completa e funzionale, è composta da un piano seminterrato adibito in parte a tavernetta ed in
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parte a deposito e garage avente accesso dalla via principale. Il piano terra è adibito alla residenza costituito da ingresso-soggiorno, angolo cottura, disimpegno, due bagni e da tre camere da letto di cui una matrimoniale. Presenta due terrazze sul lato ovest ed una sul lato est. L’accesso tra i due piani avviene tramite scala interna.
Ha una forma in pianta sub-rettangolare e misura complessivamente circa mq. 130 lordi al piano terra con una superficie calpestabile di circa mq. 107 e presenta una superficie di circa mq. 183 lordi al piano seminterrato. Oltre ai terrazzi posti sui lati Est-Ovest aventi una superficie commerciale pari a mq 87, oltre alla corte di proprietà avente una superficie pari a circa mq 420.
Confina a nord con sub. 4 e per tre lati con la corte di proprietà. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato colore testa di moro mentre quelli interni sono in alluminio anodizzato bianchi, per il piano terra. Le rifiniture interne sono ben curate e di buona fattura, la pavimentazione interna è in gres e pareti tinteggiate con pittura di buona qualità. Solo la parte adibita a deposito e a garage risulta incompleta.
Così come la rampa di accesso al garage risulta non finita. Manca la pittura esterna all’intero fabbricato. L’immobile è sprovvisto di impianto di riscaldamento e climatizzazione. Mentre l’impianto elettrico risulta effettuato secondo le vigenti normative.
Cespite n. 2,3,4
Terreni siti in Tortora (CS), alla località San Pietro, distinti in catasto al : - foglio n° 4 particella n° 14.
- foglio n° 4 particella n° 31.
- foglio n°4 particella n° 43.
Foglio Particella Porzione Qualità Superfici
e (mq) Reddito Domenicale
(€)
Reddito Agrario (€)
4 14 AA
AB
Pascolo arb.
Pascolo cespug.
20.000 3.070
15,49 1,11
3,10 0,63
4 31 Pascolo arb. 3.560 2,76 0,55
4 43 Pascolo cespug. 7.530 2,72 1,56
I terreni sopra indicati ubicati in località San Pietro nel Comune di Tortora (CS) allo stato risultano incolti e abbondanti di pietrame di piccole e grandi dimensioni. La giacitura non è pianeggiante ma presenta degli avvallamenti.
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Cespite n.5
Porzione di fabbricato rurale (unità collabente) con annessa corte, sito alla località San Pietro distinto in catasto al foglio n. 4 particella 148 sub.1.
La porzione di fabbricato si presenta quasi totalmente distrutta emergono solo porzioni di muro.
I terreni sopra riportati insieme alla porzione di fabbricato rurale secondo il vigente Piano Strutturale Comunale (P.S.C.) approvato con decreto n. 2120 del 24/02/2005 ricadono in zona “E3 Agricola” soggetti ai seguenti vincoli :
1. Sismico;
2. Idrogeologico;
3. Catasto incendi per quanto attiene solo la particella n. 43 (legge quadro n.353 del 21 novembre 2000 in materia di incendi boschivi)
I terreni sopra richiamati risultano liberi e non presentano vincoli artistici, storici, ecc.
Vi si accede tramite accesso diretto dalla strada comunale e confinano con la proprietà di ………., con proprietà di ……… e con Demanio comunale.
Valutazione degli immobili
La valutazione viene fatta per stima comparativa, cioè eseguendo la ricerca, per il bene in esame, di quel valore più probabile che si possa verificare in un mercato attivo, per beni similari e ricadenti nella stessa zona.
L’analisi del mercato immobiliare nella zona in cui si trova l’immobile oggetto di stima non ha presentato grosse difficoltà.
Come infatti confermato dalle fonti dirette (le Agenzie immobiliari) nel territorio del Comune di Tortora è molto richiesta nelle azioni di compravendita e che di fatto determina un valore medio del prezzo degli immobili in questo territorio.
Dopo aver eseguito un attenda indagine di mercato per immobili che possono ritenersi simili a quello in esame, e dopo aver sviluppato i necessari calcoli estimativi, è risultato il valore venale da attribuire all’immobile, nelle condizioni di conservazione in cui si trova allo stato attuale, è il seguente:
a)
½
di fabbricato per civile abitazione con annessa corte, sito nel Comune di Tortora (Cosenza), Via Tommaso Campanella, costituito da due piani di cui il piano terra composto da cucina, da tre camere da letto, soggiorno, due bagni e tre7
terrazzi, mentre il piano seminterrato è costituito da una tavernetta, ripostiglio e garage.
Con le seguenti caratteristiche:
struttura portante in costituita da un telaio in c.a., solai in latero-cemento, intonaci interni in malta bastarda lisciata ed esterni in malta bastarda liscia, con superficie commerciale di circa mq. 130 al piano terra con una superficie calpestabile di circa mq. 107 e presenta una superficie di mq. 183 lordi al piano seminterrato. Oltre ai terrazzi posti sui lati Est-Ovest aventi una superficie commerciale pari a mq 87, oltre alla corte di proprietà con una superficie pari a circa mq 420, il tutto confinante nell’insieme con sub.4, e corte esclusiva; meglio identificato nel Catasto fabbricati del Comune di Tortora con il foglio n° 44 particella n° 1337 sub.1 e sub. 5 per la corte via Tommasso Campanella, piano S1-T, Cat. in corso di costruzione.
DETERMINAZIONE DEL VALORE:
mq 130 * € 1.000,00 = € 130.000,00 per il piano terra;
mq 183 * € 400,00 = € 73.200,00 per il piano seminterrato;
mq 87 * € 200,00 = € 17.400,00 per i terrazzi;
mq 420 * € 50,00 = € 21.000,00 per la corte
Totale valore dell’immobile periziato € 241.600,00. Diconsi Euro duecentoquarantunomilaseicento/00.
A tale somma vanno detratti:
le spese per sanare l’abuso edilizio (vedasi punto successivo) stimato in € 5.000,00, comprensivo di spese tecniche.
Il valore peritato dell’immobile viene pertanto stimato in :
€ 241.600,00 - € 7.500,00 = € 234.100,00. Diconsi euro duecentotrentaquattromilacento/00
La quota di proprietà del sig. ………. che è pari ad
½
, è:€ 234.100,00/2 = 117.050,00. Diconsi euro centodiciasettemilacinquanta/00
I suddetti valori scaturiscono tenendo conto anche delle caratteristiche estrinseche dei beni oggetto di stima; in particolare, ricadono all'interno della perimetrazione del centro urbano, serviti di buona viabilità e facilmente raggiungibili, la zona è dotata di tutti i servizi primari, come scuole di primo e
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secondo grado, attività commerciali similari e di beni di prima necessità, nonché di strutture sportive e di spazi di aggregazione sociale.
b) Appezzamento di terreno sito nel Comune di Tortora (Cosenza), inserito nel Catasto terreni del Comune di Tortora con il foglio n° 4 particella n° 14 classe pascolo arborio e cespuglioso con superficie catastale complessiva di mq 23.070.
DETERMINAZIONE DEL VALORE:
mq 23.070 * € 2,00 = € 46.140,00
Totale valore dell’immobile periziato € 46.140,00. Diconsi Euro quarantaseimilacentoquaranta/00.
c) Appezzamento di terreno sito nel Comune di Tortora (Cosenza), inserito nel Catasto terreni del Comune di Tortora con il foglio n° 4 particella n° 31 classe pascolo arborio con superficie catastale di mq 3.560.
DETERMINAZIONE DEL VALORE:
mq 3.560 * € 2,00 = € 7.120,00
Totale valore dell’immobile periziato € 7.120,00. Diconsi Euro settemilacentoventi/00.
d) Appezzamento di terreno sito nel Comune di Tortora (Cosenza), inserito nel Catasto terreni del Comune di Tortora con il foglio n° 4 particella n° 43 classe pascolo cespuglioso con superficie catastale di mq 7.530.
DETERMINAZIONE DEL VALORE:
mq 7.530 * € 2,00 = € 15.060,00
Totale valore dell’immobile periziato € 15.060,00. Diconsi Euro quindicimilazerosessanta/00.
e) Unità collabente (rudere) con annessa corte sita nel Comune di Tortora (Cosenza), inserita nel Catasto fabbricati del Comune di Tortora con il foglio n° 4 particella n° 148 sub.1 con superficie catastale complessiva (rudere + corte) di circa mq 84.
DETERMINAZIONE DEL VALORE:
mq 84 * € 50,00 = € 4.200,00
Totale valore dell’immobile periziato € 4.200,00. Diconsi Euro quattromiladuecento/00.
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Alla stima del valore di mercato delle unità immobiliari in oggetto si è pervenuti attraverso l'applicazione dell'opportuno procedimento estimativo detto "comparativo diretto", basato sul raffronto diretto tra il bene in questione ed una molteplicità di beni similari presenti nella medesima zona di cui è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita. Il procedimento così scelto, tra i molteplici offerti dalla metodologia estimativa, risulta essere il più idoneo a cogliere il valore venale di unità immobiliari residenziali di tipo "ordinario", quindi facilmente comparabili tra loro.
Quesito n.2
Valuti in ogni caso la conformità urbanistica dei predetti beni quantificandone i costi necessari alla eventuale regolarizzazione.
Il fabbricato ove ricade il cespite da valutare, è stato edificato in forza della Concessione Edilizia n. 10535 del 23/09/2002 pratica edilizia n.29/2001 rilasciata alla Società “……….” e successivo permesso a costruire n. 5352 del 30/08/2006 per il completamento del fabbricato al rustico.
Successivamente è stato rilasciato il permesso di costruire in variante n. 9749 del 31/12/2008 per l’aumento da n.2 a n.3 unità immobiliari e realizzazione di un sottotetto a servizio degli appartamenti sottostanti volturato a ………. e
……… (………) e ………..
Raffrontando la documentazione tecnica in atti con lo stato attuale dei locali, in sede di sopralluogo, si è riscontrato che il vano scala di collegamento tra i piani terra e seminterrato risulta ubicato in posizione diversa rispetto al permesso a costruire rilasciato ed esattamente realizzato al di fuori della sagoma originaria del fabbricato.
x Visto che il fabbricato ricade in zona a vincolo paesaggistico e che tale vano risulta avere una distanza dal confine inferiore ai 5 m.l.
x Considerato che l’illecito non è sanabile in base combinato disposto dagli artt.
46, comma 5°, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio1985, in quanto l’opera abusiva risulta conforme allo strumento urbanistico vigente al tempo della commissione dell’abuso, ma non lo è al momento della presentazione della domanda (Cds doppia conformità art.46), in quanto ricade in area a vincolo ambientale. Come è ampiamente noto, la
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legislazione statale vigente esclude – in linea di principio – la possibilità del rilascio di autorizzazioni paesaggistiche in sanatoria. Infatti, l’art. 146, comma 12 –nella versione modificata dall’entrata in vigore del d.lgs. n. 157 del 2006–
prevede che non possano più essere rilasciate autorizzazioni paesaggistiche “in sanatoria”, ossia successive alla realizzazione, anche parziale, degli interventi, salvo le ipotesi tassative volte a sanare “ex post” gli interventi abusivi di cui all’art. 167 comma 4 e 5 (sanatorie solo di superfici e non di volumi).
Per cui tale vano scala va demolito e ripristinato lo stato dei luoghi.
Oltre a tale abuso si è riscontrato una diversa distribuzione degli spazi interni ed un diverso uso del locale seminterrato ed una modifica dei prospetti originari.
Alla data odierna, tale abuso edilizio è sanabile secondo le disposizioni legislative in vigore e con particolare riferimento al combinato disposto degli artt.
46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio 1985, n. 47.
Le spese per sanare l’abuso edilizio stimato in € 7.500,00, comprensivo di spese tecniche.
Tale somma sarà decurtata dalla valutazione finale.
Pertanto, alla luce di quanto fin qui relazionato, cespiti oggetto di valutazione sono legittimamente vendibili.
Conclusioni
I beni oggetto del fallimento di cui all'istanza del curatore fallimentare sono costituiti dalla quota di 1/2 della proprietà di una porzione di fabbricato con annessa corte sito alla Via Tommaso Campanella del Comune di Tortora, di tre appezzamenti di terreno e di un unità collabente (rudere) con annessa corte tutti ubicati alla località "San Pietro" del comune di Tortora.
Il loro valore di stima (1/2 della quota di proprietà) è:
A) Porzione di fabbricato con annessa corte (1/2 della quota di proprietà)
€ 117.050,00 (€ centodiciasettemilacinquanta/00) al netto delle spese per oneri concessori , per la sua sistemazione urbanistica.
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B) Appezzamento di terreno sito nel Comune di Tortora (Cosenza), inserito nel Catasto terreni del Comune di Tortora con il foglio n° 4 particella n° 14 classe pascolo arborio e cespuglioso con superficie catastale complessiva di mq 23.070
€ 46.140,00 (€ quarantaseimilacentoquaranta/00).
C) Appezzamento di terreno sito nel Comune di Tortora (Cosenza), inserito nel Catasto terreni del Comune di Tortora con il foglio n° 4 particella n° 31 classe pascolo arborio con superficie catastale di mq 3.560.
€ 7.120,00. (€ settemilacentoventi/00).
D) Appezzamento di terreno sito nel Comune di Tortora (Cosenza), inserito nel Catasto terreni del Comune di Tortora con il foglio n° 4 particella n° 43 classe pascolo cespuglioso con superficie catastale di mq 7.530.
€ 15.060,00. (€ quindicimilazerosessanta/00).
E) Unità collabente (rudere) con annessa corte sita nel Comune di Tortora (Cosenza), inserita nel Catasto fabbricati del Comune di Tortora con il foglio n° 4 particella n° 148 sub.1 con superficie catastale complessiva (rudere + corte) di circa mq 84.
€ 4.200,00. (€ quattromiladuecento/00).
Avendo portato a termine il compito affidato, il sottoscritto ringrazia la S.V. Ill.ma
della fiducia accordata e rassegna la presente cui allega:
- Verbale di sopralluogo;
- Servizio fotografico;
- Planimetrie catastali;
- Visure catastali;
- Attestato del Comune di Tortora;
- Certificato di destinazione urbanistica;
- Copia Concessione Edilizia;
- Atto di proprietà;
- Planimetrie dell’immobile.
San Lucido 08.07.2015
Il C.T.U.
Ing. Stefano ARCURI
