RELAZIONE DI DUE DILIGENCE TECNICO AMMINISTRATIVA

(1)

Report di Due Diligence – Luglio 2020

RELAZIONE DI DUE DILIGENCE TECNICO AMMINISTRATIVA

CODICE IMMOBILE: 011

INDIRIZZO: Via Dante Alighieri 13 - Comune di Palaia (PI) Località Forcoli

PROPRIETÀ: Comune di Pisa

(2)

SOMMARIO

1 PREMESSA ... 1

2 DOCUMENTAZIONE ANALIZZATA ... 2

3 DATI IDENTIFICATIVI ... 3

3.1 Inquadramento generale ... 3

3.2 Scheda identificativa di sintesi ... 5

4 CARATTERISTICHE LOCALIZZATIVE E DI CONTESTO ... 6

5 CARATTERISTICHE DI COMPOSIZIONE E CONSISTENZA ... 8

5.1 Fabbricato ... 8

5.2 Consistenze ... 11

6 PROVENIENZA E TITOLARITÀ ... 12

7 REGOLARITÀ CATASTALE ... 13

8 REGOLARITÀ URBANISTICA ... 14

9 REGOLARITÀ EDILIZIA ... 16

10 REGOLARITÀ TECNICA NORMATIVA ... 17

11 STATO LOCATIVO/OCCUPAZIONALE ... 17

12 ANALISI AMBIENTALE ... 18

13 CONCLUSIONI DELLA DUE DILIGENCE... 19

13.1 Quadro generale, punti di forza e criticità riscontrati ... 19

13.2 Dossier documentale: completezza, congruenza con lo stato di fatto e conformità ai fini della vendita ... 19

13.3 Check di vendibilità del bene ... 21

14 ALLEGATI ... 22

(3)

Report di Due Diligence Luglio 2020

1 PREMESSA

Il presente documento è emesso dalla società CRESME Consulting in relazione al contratto di affidamento del Servizio di Advisor Immobiliare stipulato con il Comune di Pisa in data 20/04/2020.

Le risultanze nel seguito dettagliate sono state ottenute tramite:

■ acquisizione, catalogazione e verifica della documentazione fornita dagli Uffici comunali, in formato cartaceo e/o elettronico;

■ sopralluogo conoscitivo presso l’immobile eseguito in data 27/05/2020.

Le attività di analisi riportate nel presente report di Due Diligence hanno come scopo la trattazione di tutti gli aspetti normativi, amministrativi e tecnici relativi all'asset, utili all'identificazione del suo stato di conformità generale ai fini della vendibilità del bene.

Attraverso i sopralluoghi svolti e l'analisi della documentazione, resa disponibile dalla Committenza, sono state identificate le principali criticità; laddove possibile e alla luce delle informazioni reperite, sono state valutate le opportune attività e azioni per l’adeguamento/ottenimento della conformità ai fini della vendibilità del cespite.

Scopo della presente indagine è stato, inoltre, quello di descrivere il bene attraverso la verifica della documentazione a corredo (laddove disponibile) e il sopralluogo presso l’immobile (effettuato a vista). In particolare:

a. L’accesso all’immobile è stato concordato con i Referenti della Proprietà e con i conduttori (se presenti), nelle tempistiche determinate dalla disponibilità degli stessi ed è stato eseguito per quanto visibile e consentito, ad eccezione dei vani non rilevabili e/o degli elementi tecnici non direttamente visionabili, allo scopo di:

■ verificare le destinazioni d’uso e lo stato di utilizzo effettivo;

■ verificare il rispetto delle normative vigenti;

■ effettuare misurazioni geometriche e riscontri tecnici delle caratteristiche edilizie, tecniche ed impiantistiche;

■ documentare lo stato dei luoghi attraverso l’acquisizione di immagini fotografiche e/o video.

b. È stata raccolta, catalogata ed esaminata la documentazione fornita dalla Proprietà (atti di provenienza, visure catastali, visure di Conservatoria, ecc.) come nel seguito specificato.

c. La documentazione fornita si è intesa veritiera ed i dati riportati sono accertati, salvo vizi occulti non riscontrabili dall’analisi a vista eseguita.

d. Non sono state condotte analisi geologiche dei terreni, prove distruttive e/o prove di laboratorio per l’analisi strutturale e impiantistica e per la conformità dei materiali utilizzati in costruzione, non è stata condotta un’analisi chimica dei terreni per la determinazione della presenza di eventuali sostanze tossiche.

(4)

2 DOCUMENTAZIONE ANALIZZATA

La documentazione è stata reperita in formato file elettronico dagli uffici comunali. L’apparato documentale è stato altresì arricchito delle informazioni reperite e/o aggiornate da CRESME Consulting a seguito del sopralluogo. Nella tabella che segue è dettagliata la documentazione acquisita e analizzata.

Cod. Documento Annotazioni

01 Inquadramento e descrizione generale, documentazione fotografica e perizie

01_01 Rilievo fotografico eseguito

01_02 Relazioni descrittive e Due Diligence pregresse (amministrativa, legale, tecnica, urbanistica)

eseguite 03 Titolarità: Immobile acquisito da soggetti privati - atti di acquisto

03_01 Atto di acquisto dell'immobile Atto di compravendita, contratto Rep.

6318/1329 del 15/12/2004 03_02 Nota di trascrizione dell’atto di acquisto dell'immobile Nota di trascrizione 421 del 17/01/2005

05_06 Ipoteche Ispezione ipotecaria n. T121962 del

23/06/2020 04 Stato di utilizzo da parte di soggetti privati/pubblici Non occupata / libero

…..

06 Posizione Catastale

06_01 Catasto terreni (NCT) - Visure ed estratti di mappa Planimetria NCT 06_02 Catasto urbano (NCEU) - Visure, Estratti di mappa e Planimetrie

catastali

Planimetria NCEU anno 1956 Planimetria NCEU anno 2008 Visura storica del 30.5.2019 Visura per immobile del 27.02.2020 07 Strumenti urbanistici e di attuazione comunali vigenti e/o

adottati

07_01 PRG - Piano Regolatore Generale comunale Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico

Variante al RU, approvata con Delibera di C.C. n. 46 del 07/08/2006.

RU, Tavola n. 5, approvata con Del. C.C. n.

50 del 30/11/2016, il bene oggetto di studio è individuato nella Zona Tessuti

urbani consolidati, Art. 9 07_02 Standard urbanistici applicabili all'Area/Fabbricato,

documentazione di verifica

NTA

08 Vincoli Non risultano vincoli

11 Titoli abilitativi

11_01 Licenza edilizia (ante 1977), Concessione Edilizia (ante 2001) ovvero Permesso di costruire e altri titoli abilitanti (DIA, SCIA, ecc.)

Licenza edilizia n. 27 del 26/05/1977 per la sopraelevazione del fabbricato e successiva Concessione di variante n. 9 del

07/02/1978

11_02 Titoli abilitanti conseguiti in sanatoria Esistenti ma non presenti in atti 11_05 Certificati di abitabilità/agibilità (post 1943) e ulteriori

autorizzazioni degli Enti preposti

Certificato di abitabilità n. 82 del 14 agosto 1980

(5)

3 DATI IDENTIFICATIVI

3.1 Inquadramento generale

Il bene è sito in Via Dante Alighieri 13 - Comune di Palaia (PI) Località Forcoli. Il bene è contraddistinto al N.C.E.U. e al N.C.T. al Foglio 49, Particella 120 del Comune di Pisa.

Localizzazione generale dell’immobile nel contesto urbano

(6)

Localizzazione di dettaglio dell’immobile nel contesto urbano

Estratto del foglio di Mappa Catastale

(7)

3.2 Scheda identificativa di sintesi

Codice Immobile 011

Codici Unità Immobiliari INTERNO UNICO

Regione Toscana

Provincia Pisa

Comune Palaia

Indirizzo Via Dante Alighieri 13

Georeferenziazione 43.602522, 10.708047 Località/Quartiere Forcoli

Dati Catastali Foglio: 49

Particella: 120

Numero Totale U.I. 1

Totale Superficie Catastale 448 mq Totale Superficie Lorda 641 mq Totale Superficie Netta 507 mq Totale Volume Lordo 1.923 mc

Epoca di Costruzione Impianto antecedente al 1954

(8)

4 CARATTERISTICHE LOCALIZZATIVE E DI CONTESTO

Il fabbricato, denominato “Villa Giannini”, insiste su terreno identificato al N.C.T. di Pisa al Foglio 49, Particella 120 per una superficie catastale di 448 mq.

L’immobile è posizionato al centro della zona Forcoli del Comune di Palaia, al ridosso di Via Dante Alighieri 13.

A livello infrastrutturale il giardino di pertinenza è cinto frontalmente da Via Dante Alighieri mentre ai lati e sul retro è cinto da viabilità privata.

Dalla posizione in cui è ubicato l’immobile è possibile raggiungere rapidamente: piccole attività commerciali di vicinato.

Storia della zona

Il nome Forcoli, deriva dal vecchio "Forcole" a sua volta derivato da castrum Forcolae.

Il riferimento più antico nella storia di Forcoli, risale al 3 febbraio 1061 quando il marchese Alberto degli Obertenghi, donò alla Badia di San Michele di Poggibonsi, oltre ad altri averi, anche i suoi possedimenti di

"Furcule". Nel periodo dal 1141 al 1153 una parte del borgo passò dall'arcivescovo di Pisa all'arcivescovo di Lucca, e nel 1209 l'imperatore Ottone IV confermò il dominio del vescovo di Lucca, su tutta la zona.

Nel 1285 Forcoli venne conquistato da Firenze. Il borgo non sfuggì alle conseguenze delle successive lotte fra Pisa e Firenze: nel 1362 un esercito di Fiorentini, comandato dal marchese Bonifazio Lupo, distrusse infatti

"Mercantale di Forcoli".

Tra il Settecento e l'Ottocento, la villa che era stata edificata in Forcoli dalla famiglia degli Upezzinghi, passò ai Del Torto, poi ai Mosca e successivamente venne acquistata da Giuseppe Conti che la modificò, mentre suo figlio, principe Cosimo Conti, la abbellì con i giardini. L'ultimo acquirente storico della Villa fu il barone Brunner, dal quale prende il nome la piazza al centro del paese. Nel 1915 vi fu mandato dal padre il membro della famiglia Guido Brunner, che aveva disertato dall'Impero Austroungarico per combattere da sottotenente insieme agli Italiani, era stato catturato dagli Austriaci, condannato a morte per fucilazione e graziato dall'Imperatore Francesco Giuseppe; ne fuggì subito per tornare a combattere presso il Regio Esercito; cadde in azione nel 1916.

Monumenti e luoghi d'interesse presenti in Forcoli sono:

- Architetture religiose: Chiesa di San Frediano e chiesa parrocchiale della frazione.

- Architetture civili: Fonte pubblica e Villa Brunner.

- Architetture militari: Castello di Forcoli e Mura di Forcoli.

Mappa aerea di contesto

(9)

(10)

5 CARATTERISTICHE DI COMPOSIZIONE E CONSISTENZA

5.1 Fabbricato

Il fabbricato, ad uso residenziale, è di tipo villetta unifamiliare. Un lato affaccia su Via Dante Alighieri e gli altri, invece, affacciano sulla viabilità di accesso ai lotti confinanti.

L’impianto del fabbricato risulta antecedente al 1954. Esso è circondato da un ampio giardino di pertinenza esclusiva. Una recinzione in muratura separa la proprietà da via Dante Alighieri. L’accesso al fabbricato avviene da un cancello pedonale posto sulla strada principale e da due accessi carrabili posti ai lati del giardino.

Sul fronte strada, le facciate intonacate sono arricchite da cornici marcapiano, da cornici modanate delle porte e delle finestre, da bugnato angolare (cantonali) e da bugnato apposto su parte di facciata corrispondente al piano rialzato.

L’edificio è costituito da un volume isolato su lotto, si sviluppa su 2 livelli fuori terra e 1 livello interrato accessibile solamente dall’esterno. I 2 livelli fuori terra sono collegati da un unico ampio scalone interno.

Il piano rialzato risulta composto da

• un ingresso,

• la cucina con dispensa collegata a vano pranzo con terrazzino,

• un grande soggiorno,

• uno studio,

• un vano ad uso lavanderia

• n° 1 un servizio igienico;

Il piano secondo si compone di

• n. 6 vani

• doppi servizi e ripostiglio,

• un ampio disimpegno.

La copertura è composta da falde ricoperte da tegole in cotto di tipologia “coppo”. È presente una terrazza esterna, posta al piano rialzato che affaccia su due lati del lotto.

Confrontando le planimetrie catastali storiche si osserva come l’edificio abbia subito diverse ristrutturazioni nel tempo. Confrontando il catastale del fabbricato del 1956 con quello del 2008 è evidente una diversa distribuzione dei vani ai vari livelli, con un diverso posizionamento anche del vano scala interno di collegamento del piano rialzato con il piano primo, oltre a un ampliamento del piano seminterrato, alla copertura di un’ampia terrazza e ad un cambio di destinazione d’uso da soffitte a vani abitabili, con innalzamento del tetto della copertura.

I lavori di sopraelevazione sono stati autorizzati con licenza edilizia n° 27/77 rilasciata dal Comune di Palaia il 26/05/1977 e successiva variante n° 9/78 del 07/02/1978; per le opere eseguite in difformità alle citate licenze è stata rilasciata dal suddetto Comune la concessione in sanatoria n° 23/2004 del 03/12/2004.

Le finiture interne dello stabile sono in buone condizioni, ad eccezione di alcuni ambienti che versano in pessime condizioni. Infissi e persiane sono in legno, in pessimo stato manutentivo.

L'edificio non è stato oggetto di recenti interventi di manutenzione ordinaria e, pertanto, diversi elementi architettonici e impiantistici non versano in un buon stato di conservazione.

Nelle tabelle seguenti sono riportate le caratteristiche tipologiche e costruttive delle principali componenti edilizie e impiantistiche rilevate nell’edificio.

(11)

Componenti Tipologia Stato di conservazione (a

vista)

Strutture portanti verticali Muratura portante Buono

Strutture portanti orizzontali Latero cemento Insufficiente

Copertura Falda Discreto

Finiture verticali esterne Intonaco Insufficiente

Altri elementi Scalinate Discreto

Elementi decorativi superficiali Marcapiani e bugnato angolare sul

prospetto di facciata Discreto

Elementi decorativi sovrapposti Non presenti

Partizioni verticali interne Muratura portante Discreto

Serramenti esterni - tipo telaio Legno Discreto

Serramenti esterni - tipo vetro Singolo Pessimo

Serramenti esterni - qualità vetro Normale Pessimo

Sistema di oscuramento Legno Insufficiente

Serramenti interni Porte in legno Discreto

Portone ingresso blindato NO Discreto

Pavimenti interni prevalenti Legno Insufficiente

Pavimenti esterni (balconi e aree esterne) Mattonato Insufficiente

Rivestimenti prevalenti Tinteggiatura Discreto

Unità pertinenziali interne e esterne Funzione/Destinazione attuale

1 Giardino

2 Posti auto scoperti (fino a 3)

L'immobile è dotato dei principali impianti utili alle normali esigenze abitative. Lo stato manutentivo degli impianti presenti risulta pessimo e necessiterebbe di una revisione generale ai fini dell'ammodernamento e dell’adeguamento normativo.

Impianti elettrici: a traccia interna dotato di un vecchio quadro elettrico generale senza salvavita posizionato al piano rialzato. I punti luce sono privi di corpi illuminanti. Le prese sono tutte dotate di scatole e sono in normale stato di manutenzione. Accanto al quadro elettrico generale è presente un vecchio contatore ENEL.

Non si riscontra la presenza di impianto di protezione per le scariche atmosferiche, mentre è presente un impianto telefonico e un impianto televisivo (antenna).

L’impianto termico è composto da una stufa a legna (non funzionante). Ogni vano è dotato di elementi radianti in ghisa con tubazione di collegamento a traccia interna.

L’impianto idrosanitario (acqua fredda e acqua calda prodotta dalla caldaia sopra menzionata). Non si ha evidenza di documentazione inerente l’allaccio all'impianto idrico comunale né per gli scarichi in fogna.

Nella tabella seguente sono riportate a titolo riepilogativo le caratteristiche tipologiche degli allacci e degli impianti.

Allacci ai servizi di rete

Tipo Presenza Sottotipo Contatore dedicato

Adduzione idrica SI Acquedotto SI

Scarico idrico SI -

Elettricità SI Allaccio BT SI

Telefonia SI -

Fibra ottica NO -

Gas NO

Impianti tecnologici

(12)

Tipo Impianto Presente Eventuale sottotipo

Stato di conservazione

(a vista) Funzionalità

Riscaldamento - generazione SI Stufa a legna Pessimo Non funziona

Riscaldamento - emissione SI Radiatori Discreto Non può dirsi a vista

Raffrescamento - generazione NO

Raffrescamento - emissione NO

Acqua calda sanitaria - generazione SI Combinata con

riscaldamento Pessimo Non funziona

Pannelli solari NO

Idricosanitario SI Pessimo Non può dirsi a vista

Innaffiamento esterno SI Insufficiente Non può dirsi a vista

Pannelli fotovoltaici NO

Alimentazioni di emergenza NO

Distribuzione elettrica SI Sfilabile Discreto Non può dirsi a vista

Illuminazione interna SI Sfilabile Discreto Non può dirsi a vista

Illuminazione esterna NO

Illuminazione di sicurezza NO

Messa a terra NO

Citofono/Videocitofono NO

Rete telefonia SI Sfilabile Discreto Non può dirsi a vista

Rete dati NO

Antenna terrestre/satellitare SI Discreto Non può dirsi a vista

Ripetitori telefonici/TV NO

Protezione scariche atmosferiche NO

Videosorveglianza NO

Antintrusione e allarmi NO

Controllo accessi NO

Diffusione sonora NO

Rilevazione incendi NO

Spegnimento incendi - Alimentazioni NO Spegnimento incendi - Distribuzione NO

Porte tagliafuoco NO

Ascensore/Montacarichi NO

Nota:

La valutazione dello stato conservativo/manutentivo è stata eseguita a vista in sede di sopralluogo, senza ricorso a prove e indagini strumentali, secondo la seguente scala di valutazione:

■ Ottimo: elementi in condizioni ottime, di nuova installazione e/o uso, esteticamente ineccepibili, perfettamente funzionanti, con assenza di qualsiasi elemento di obsolescenza (degrado manutentivo, presenza muffa, umidità, fessurazione, cedimenti);

■ Buono: elementi in condizioni buone e funzionanti, senza alcuna criticità ed esteticamente discreti, con assenza completa di elementi di obsolescenza, se non presenze di vetustà non rilevanti ai fini dell’uso dell’elemento considerato;

■ Discreto: elementi in condizioni discrete, in uso ma con alcuni degradi manutentivi localizzati, che necessitano di parziali interventi manutentivi ai fini dell’uso dell’elemento considerato;

■ Insufficiente: elementi in condizioni insufficienti e/o non a norma, presenza di degradi manutentivi di grande entità, con necessità di adeguamenti normativi e interventi manutentivi consistenti ai fini dell’uso dell’elemento considerato;

■ Pessimo: elementi in condizioni pessime e/o non a norma, presenza di degradi manutentivi di grande entità, con necessità di interventi manutentivi straordinari e/o di ristrutturazione immediati e urgenti ai fini dell’uso dell’elemento considerato. Il mancato intervento manutentivo e/o di ripristino potrebbe causare pericolo per la pubblica incolumità, data la gravità dello stato manutentivo rilevato.

(13)

5.2 Consistenze

Nella tabella seguente si riporta il dettaglio delle consistenze.

codice Unità

Immobiliare Foglio Particella Sub. Livello Sup.

netta (mq)

Superficie lorda (mq)

Balconi (mq)

Superficie ponderata

(mq)

Volume (mc)

011 49 120 PT-P1 507,05 641,20 - 1.923,60

Totale 507,05 641,20 - - 1.923,60

(14)

6 PROVENIENZA E TITOLARITÀ

Titolo di provenienza Presente in atti l’atto di compravendita.

L’edificio è stato acquistato con contratto Rep. 6318/1329 in data 15/12/2004 (trascritto a Livorno ai nn. 421 il 17/01/2005) dalla Società San Genesio Immobiliare S.p.A. nell’ambito del progetto per la realizzazione del programma della città di Pisa per la comunità ROM del territorio denominato “Le città sottili”.

Proprietario Comune di Pisa

Note di provenienza -

Ipoteche ed espropri Presente in atti l’ispezione ipotecaria

È stata effettuata ispezione ipotecaria in data 23/06/2020, periodo informatizzato dal 12/05/1992 al 22/06/2020, dalla quale non si sono riscontrate ipoteche iscritte presso l’Agenzia del Territorio.

Servitù Dalle ispezioni ipotecarie effettuate non si sono riscontrate servitù trascritte.

Vincoli, pesi, gravami Non si ha evidenza di pesi o gravami.

Obblighi Dalle ispezioni ipotecarie effettuate non si sono riscontrati obblighi (diritti a favore di terzi) trascritti.

Criticità Dalla documentazione analizzata non sono emerse criticità riguardo la titolarità.

Criticità inficianti la vendita

Dalla documentazione analizzata e dalle ispezioni ipotecarie effettuate non si sono riscontrate criticità inficianti la trasferibilità.

Adeguamenti Nessuno

GIUDIZIO DI CONFORMITÀ

In base ai titoli di provenienza analizzati l’immobile risulta essere in piena proprietà del Comune di Pisa e per lo stesso non sono state riscontrate trascrizioni pregiudizievoli inficianti la vendita.

(15)

7 REGOLARITÀ CATASTALE

Il bene risulta identificato catastalmente dall’Agenzia delle Entrate nel Comune di Palaia, al NCEU, Foglio 49, part. 120, categoria A/8 (abitazioni in ville), graffata alla part. 121 sub. 3.

Si riportano di seguito i dati della Visura al Catasto Fabbricati per quanto riguarda l’unità immobiliare. Si rimanda invece agli Allegati per la visione completa della Visura Catastale e delle Planimetrie Catastali.

Comune Foglio P.lla Sub Z.C. Cat. Cl. Consistenza Rendita

Palaia 49 120 8 A8 -

Abitazioni in ville

2 17,5 vani

Totale: 448 m² Totale escluse aree

scoperte: 444 m²

€ 2.666,21

Palaia 49 121 3

Per la verifica di rispondenza della consistenza registrata in Catasto (confronto grafico in allegato) tra questa, come espressa in visura ed in planimetria (anno 2008), ed i dati di consistenza risultanti dai rilievi effettuati con sopralluogo, è stata effettuata con esito positivo per quanto riguarda il fabbricato principale (particella 120).

Risulta invece una criticità che riguarda la particella 121 sub 3 (graffata alla principale), da sanare.

Criticità La part. 120 oggetto di vendita è legata alla part. 121 adiacente.

Adeguamento Ai fini della vendita della sola part. 120 occorre operare un aggiornamento della posizione catastale.

La documentazione catastale relativa all’immobile risulta regolarmente intestata al Comune di Pisa.

Dall'analisi della documentazione in nostro possesso e dal confronto con lo stato di fatto emerso dal sopralluogo, si evince che la geometria del fabbricato principale e l'attribuzione della qualità risultano congruenti con lo stato dei luoghi.

Ai fini della vendita è però necessario operare un aggiornamento catastale relativamente alla presenza del legame tra particella 120 e particella 121 sub 3.

Trattasi probabilmente di un vincolo pertinenziale che esisteva tra il fabbricato principale ed un citato (in atto di provenienza) “PORZIONE DEL FABBRICATO INTERNO AL CORTILE COMPRENDE LOCALI AD USO FORNO, EX CONIGLIERA, EX PORCILE E LATRINA”, che però non risulta attualmente più esistente.

(16)

8 REGOLARITÀ URBANISTICA

Strumenti Urbanistici La documentazione urbanistica non presente in atti è stata consultata e reperita dal sito web del Comune di Palaia, estraendo gli stralci di piano e le NTA.

Il Comune di Palaia è dotato di Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico con successive modifiche tra cui la variante al Regolamento Urbanistico, approvata con Delibera di C.C. n. 46 del 07/08/2006.

Destinazione Urbanistica Residenziale

Destinazioni consentite dal RU

Art. 9 Gli ambiti della valorizzazione e riqualificazione dell’edificato esistente delle NTA, punto 5.

Nel Regolamento Urbanistico, Tavola n. 5, approvata con Delibera di C.C. n. 50 del 30/11/2016, il bene oggetto di studio è individuato nella Zona Tessuti urbani consolidati, Art. 9 Gli ambiti della valorizzazione e riqualificazione dell’edificato esistente delle NTA.

1. Gli ambiti della valorizzazione costituiscono le zone caratterizzate da un tessuto edilizio prevalentemente recente e contraddistinto da un insieme di singoli episodi o complessi edilizi disposti in modo da formare nuclei abitati o formazioni lineari spesso contigui ad insediamenti storici. All’interno possono risultare localizzati anche edifici puntuali di antica formazione, inglobati dall’espansione della città.

2. Gli ambiti della valorizzazione sono distinti al loro interno in: tessuti urbani consolidati; ambiti residenziali sottoposti a piani attuativi vigenti; ambiti unitari di recupero e valorizzazione.

5. Negli ambiti della valorizzazione e riqualificazione dell’edificato esistente sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso: attività residenziali, attività terziarie e di servizio a livello urbano, direzionali, attività culturali e museali, strutture di vendita di vicinato e medie strutture di vendita, attività turistico- ricettive e di ristorazione, attività tradizionali ed artigianali compatibili con la residenza, non rumorosi né inquinanti.

6. Sono consentiti interventi di ampliamento o completamento qualora i parametri urbanistici lo consentano (Art. 66).

7. Sul patrimonio edilizio esistente sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione comprensiva della totale demolizione e fedele ricostruzione e la sostituzione edilizia. È consentito l’ampliamento una tantum per esigenze igienico sanitarie fino ad un massimo di 35 mc.

8. Qualunque intervento a partire dalla ristrutturazione edilizia dovrà essere accompagnato dallo studio delle aree di pertinenza compresi annessi, manufatti e recinzione finalizzato alla riqualificazione o all’adeguamento delle strutture improprie esistenti nell’ambito interessato dall’intervento progettuale.

CDU Non presente in atti e non necessario per il trasferimento dell’immobile.

(17)

Criticità Non si evidenziano criticità.

Conforme.

Stralcio del Regolamento Urbanistico vigente, Tavola n. 5

(18)

9 REGOLARITÀ EDILIZIA

Epoca di Costruzione Il fabbricato è costruito in epoca antecedente il 1967 (da notizie acquisite il fabbricato sembra già presente nelle foto aree del 1956).

Titoli edilizi Presente in atti di Licenza edilizia n. 27 del 26/05/1977 per la sopraelevazione del fabbricato e successiva Concessione di variante n. 9 del 07/02/1978.

Certificato di Agibilità Presente in atti il certificato di abitabilità n. 82 del 14 agosto 1980

Condoni Per le opere eseguite in difformità alle citate licenze è stata rilasciata dal Comune di Palaia la concessione in sanatoria n° 23/2004 del 03/12/2004, non presente in atti

Criticità Nessuna

Nessuna

La rispondenza edilizia relativa alla consistenza del Fabbricato è stata verificata tramite confronto tra planimetrie catastali depositate contestualmente alla predetta concessione in sanatoria e stato dei luoghi.

(19)

10 REGOLARITÀ TECNICA NORMATIVA

Antisismica Nessun documento visionato.

Barriere Architettoniche Per la destinazione d’uso prevista il fabbricato è conforme ai requisiti richiesti dalla L. 13/89 secondo quanto disposto con D.M. 236/89, L. 104/92, DPR 503/96 e DPR 380/2001.

Salute e sicurezza sul lavoro

Il fabbricato non è soggetto alla normativa tecnica in oggetto.

Prevenzione incendi Il fabbricato risulta complessivamente conforme, in quanto non sono presenti attività soggette al controllo dei VVFF.

Rendimento energetico Non conforme. Assenza dell’Attestato di Prestazione Energetica previsto dal D.Lgs. 192/2005 e dal D.M. 26/06/2009

Mancanza dell’Attestato di Prestazione Energetica

Conforme alle norme tecniche ai fini della vendibilità.

L’unico documento che risulta indispensabile al trasferimento del bene è la redazione dell’APE, mentre per i restanti ambiti è nella facoltà dell’acquirente accettare con dichiarazione nella fase della redazione dell’atto l’impianto nello stato in cui si trova. (stralcio art. 13 DM 37/08).

11 STATO LOCATIVO/OCCUPAZIONALE

Il bene è nello stato di “libero”.

(20)

12 ANALISI AMBIENTALE

Nel seguito si riporta l’analisi ambientale articolata per singoli ambiti.

Consumi idrici L’acqua di adduzione è prelevata da rete pubblica.

Scarichi idrici Dalle informazioni ricevute gli scarichi sono convogliati in rete fognaria pubblica. Manca evidenza documentale prevista dalla legge (imbocco in fogna).

Emissioni in atmosfera Nessuna. L’impianto presente non è funzionante

Inquinamento di suolo e sottosuolo

Durante il sopralluogo non è stata evidenziata la presenza di serbatoi interrati, inoltre l’assenza di documentazione specifica e l’assenza di impianti condominiali esclude la presenza di rischi per il suolo.

In sede di sopralluogo si è rilevata la presenza massiccia di guano ed escrementi di animali di varia specie stratificatasi nel tempo, carcasse di volatili e roditori.

Tali presenze, sia negli spazi esterni sia in quelli interni, oltreché rappresentare un rischio per l’inquinamento del suolo rappresentano una fonte di pericolo per la salute pubblica.

Campi elettromagnetici Data l’assenza di documentazione e la mancanza di manufatti che possono generare campi elettromagnetici visibili a vista in prossimità dell’edificio (elettrodotti, ripetitori televisivi e/o telefonici), si presume che non vi siano sorgenti di inquinamento elettromagnetico.

Inquinamento da amianto/piombo/

sostanze pericolose

Durante il sopralluogo non sono emerse criticità specifiche in merito alla presenza di materiale pericoloso (amianto, fibre artificiali vetrose o altro).

Tuttavia, non è possibile escludere completamente la presenza in parti secondarie, quali tubazioni non accessibili o cavedi nascosti. Si suggeriscono ulteriori approfondimenti.

Inquinamento da PCB- PCT

Vista l'assenza di apparecchi potenzialmente contenenti PCB-PCT si esclude che tali sostanze possano essere presenti.

Sostanze dannose per l’ozono

Non essendo presenti impianti di condizionamento si esclude la possibilità di presenza di sostanze dannose per l’ozono.

Inquinamento da Radon Data l’assenza di documentazione si presume che non vi siano sorgenti di inquinamento nel terreno circostante.

Criticità rilevate e relativi adeguamenti

Occorre eseguire attività di igiene ambientale presso gli immobili, compresa rimozione di carcasse di animali, guano ed escrementi, pulizia delle superfici e loro disinfezione.

(21)

13 CONCLUSIONI DELLA DUE DILIGENCE

13.1 Quadro generale, punti di forza e criticità riscontrati

L’immobile nel suo complesso risulta adeguato alla funzionalità cui è destinato.

Alcune finiture interne e gli infissi dello stabile sono in stato di degrado, ma nel complesso l’edificio è in un buono stato di manutenzione.

Gli impianti sono da riqualificare adeguandoli alle attuali normative tecniche.

L’esecuzione delle predette necessità manutentive risolverebbe le criticità ambientali indicate.

Da un punto di vista di tutela giuridica non si ravvedono criticità relative alla difformità urbanistica, edilizia e catastale, salvo le criticità rilevate in relazione alle necessità di aggiornamento catastale (presenza in atti di porcilaia/coniglieria non più esistente), di produzione APE e di conclusione della sanatoria 2004.

13.2 Dossier documentale: completezza, congruenza con lo stato di fatto e conformità ai fini della vendita

Provenienza e titolarità Il titolo di proprietà è presente e valido. Per quanto riguarda servitù, vincoli e gravami, dalle ispezioni ipotecarie effettuate non si riscontrano servitù, vincoli e gravami.

Regolarità catastale La documentazione catastale è completa e congruente con lo stato di fatto rilevato. Essa è stata fornita dalla Proprietà e integrata/aggiornata laddove necessario, attraverso il reperimento on-line sul sito dell’Agenzia del Territorio dell’elenco immobili, visure storiche e planimetrie depositate delle singole Unità Immobiliari.

Ai fini della vendibilità della sola part. 120 è necessario un aggiornamento catastale.

Regolarità urbanistica Il fabbricato risulta conforme a quanto dettato dallo strumento urbanistico vigente. La documentazione urbanistica è stata reperita on-line sul sito del Comune di Pisa (estratto del RU vigente e relative Norme Tecniche).

Regolarità edilizia La documentazione edilizia non è completa: si riscontra l’esistenza di una pratica di condono non presente in atti.

Dunque, la rispondenza delle destinazioni d’uso è stata accertata rispetto alla documentazione catastale presente in atti.

Regolarità Tecnica Normativa

La documentazione inerente la conformità del bene alla normativa tecnica è carente, ma non inficiante la vendita. A meno della documentazione sul rendimento energetico: occorre produrre l’Attestato di Prestazione Energetica, ad oggi mancante, secondo quanto stabilito dal D.Lgs. 192/2005 e DM 26/06/2009.

(22)

Stato Locativo Il bene è nello stato di libero

Documenti da reperire e/o aggiornare ai fini della vendibilità

Sulla scorta della documentazione visionata, nonché delle indagini effettuate, si riporta nel seguito l’elenco della documentazione mancante, necessaria a garantire la vendita del bene in oggetto.

Cod.

Check List

Documentazione mancante da reperire presso

Tempi, esclusi tempi amministrativi 09_02 APE – Attestato di Prestazione

Energetica

Regione 10 gg

11.02 Titoli abilitanti conseguiti in sanatoria, con documentazione inerente le domande di condono e i versamenti dovuti per oblazione e contributo concessorio.

Uffici Comunali 10 gg

(23)

13.3 Check di vendibilità del bene

Si riporta nel seguito la sintesi dei risultati dell’attività di Due Diligence; in essa, le posizioni segnate in rosso, corrispondenti a posizioni ostative alla vendita, devono essere regolarizzate prima di procedere all’alienazione.

Legenda: Regolarità Irregolarità non ostativa Irregolarità ostativa

Ambito Conformità Vendibilità Giudizio Check

Titolarità Conforme Vendibile La documentazione fornita è completa e idonea ad affermare la piena proprietà del bene da parte del Comune di Pisa.

Catasto Non Conforme Non Vendibile Non conforme ai fini del rilascio del Certificato di Conformità Catastale L. 122/10 art. 19 c. 14 per la presenza in planimetria in piccolo fabbricato (porcilaia, coniglieria) descritto in atti, posizionato nel giardino ma di fatto non più presente.

Urbanistica Conforme Vendibile Il fabbricato risulta conforme a quanto dettato dallo strumento urbanistico vigente e le destinazioni d’uso sono coerenti con lo strumento urbanistico.

Edilizia Conforme Non Vendibile Si evidenzia la necessità di concludere la pratica di sanatoria del 2004.

Stato Locativo / Occupazionale

Conforme Vendibile Libero

Antisismica - Vendibile Non si ha evidenza di documentazione valida ad ottenere un giudizio. Non riscontrati a vista segni di dissesto o degrado delle parti strutturali.

Barriere Architettoniche

N/A N/A Non applicabile.

Salute e sicurezza sul lavoro

N/A N/A Non applicabile.

Igienico sanitario Conforme Vendibile L'immobile rispetta i requisiti igienico sanitari.

Prevenzione incendi N/A N/A Non risulta la presenza di attività soggette al rilascio del CPI ai sensi del DPR 151/2011 e DM 3.08.2015

Impianti Meccanici Non conforme Vendibile Non presenti

Impianti Elettrici Non conforme Vendibile È nella facoltà dell’acquirente accettare l’impianto nello stato in cui si trova, con dichiarazione in fase di redazione dell’atto (stralcio art. 13 DM 37/08).

Energetico Non conforme Non vendibile Mancano l’Attestato di Prestazione Energetica, indispensabile per l'alienazione ai sensi del D.Lgs.

192/05 e ss.mm.ii.

(24)

14 ALLEGATI

Allegato A – Rilievo fotografico Allegato B – Documenti catastali Allegato C – Visure ipotecarie Allegato D – Titoli di provenienza Allegato E – Conformità catastale