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TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO N. 116/2020: OMISSIS
GIUDICE DELEGATO: DOTT. ALESSANDRO PERNIGOTTO
CURATORE: DOTT.SSA RICCARDA ALGHISI
PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI
Brescia, 21.10.2020
2 TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE FALLIMETARE FALLIMENTO N. 116/2020: OMISSIS
GIUDICE DELEGATO: DOTT. ALESSANDRO PERNIGOTTO CURATORE: DOTT.SSA RICCARDA ALGHISI PREMESSA
Il curatore dott.ssa Riccarda Alghisi nominava il sottoscritto ing.
Federico Provezza di Brescia esperto ed affidava al sottoscritto il seguente
INCARICO
“Redazione della perizia di stima dei beni immobili di proprietà della società fallita.”
Il sottoscritto si recava nel Comune di Passirano ove sono siti gli immobili in oggetto; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente
RELAZIONE
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1. PORZIONE DI CASA RURALE CON AREA LIMITROFA IN COMUNE DI PASSIRANO (BS)
Trattasi di una porzione di casa rurale con adiacente una piccola area, ubicata in zona di campagna nella frazione di Monterotondo del comune di Passiraro (BS) in via Galliano.
PROPRIETA’ E DATI CATASTALI Comune di Passirano
3 - C.F. Foglio 11/NCT
Mapp 611/2 P.T.1. via Galliano cat.A/4 cl. 1 vani 3 Rendita € 49,58.=
- C.T. Foglio 11
mapp. 4447 ha. 0.00.75 semin. arbor. cl. 2 RD 0,60 RA 0,62
mapp. 4448 ha. 0.00.24 semin. Arbor. cl. 2 RD 0,19 RA 0,20
mapp. 607 ha. 0.00.92 semin arbor cl.2 RD 0,74 RA 0,76
CONFINI
I mappali 611-4447-4448 e 607 del foglio 11, secondo l’attuale mappa C.T., confinano da nord in senso orario con:
mappali 609, 591, 612 del foglio 11, via dei Prati, mappale 4523 del foglio 11, via Galliano e per chiudere ancora mappale 609 del foglio11.
PROPRIETA’
Gli immobili sono di piena proprietà (quota 1/1) della società OMISSIS con sede in BRESCIA (BS) Codice fiscale omissis
ZONA
Le porzioni di fabbricati rurali e la limitrofa area destinata ad orto sono situate nelle frazione di Monterotondo del paese di Passirano (BS) in via Galliano e via dei Prati, zona di aperta campagna non facilmente raggiungibile e ad una discreta distanza dai principali servizi.
4 Mappa geografica
Vista aerea del fabbricato e dell’area in Passirano DESCRIZIONE
Trattasi di porzioni di vetusti fabbricati situati nella frazione di Monterotondo del comune di Passirano con accesso dalla via Dei Prati.
Gli edifici fatiscenti e in stato di abbandono necessitano di ingenti interventi di ristrutturazione, presentano struttura portante in muratura, tetto e solai in legno, facciate intonacate ma ammalorate e scrostate, ante di legno alle finestre, porte di ingresso in legno con chiavistelli, le finestre e gli ingressi presentano contorni e banchine in pietra (il tutto in pessime condizioni conservative).
Le unità immobiliari costituiscono di fatto due porzioni da cielo a terra di due distinti fabbricati rurali separati da corte esclusiva composti ciascuno da due piani fuori terra; detti edifici rurali si presentano in
5 pessime condizioni di manutenzione e in stato di totale abbandono.
La proprietà consiste in:
una porzione di fabbricato composto a piano terra da cucina, wc con altezza utile di ml 2,15 e piccolo ripostiglio con altezza utili di ml 2,00 per complessivi mq 26,00 circa con sovrastante legnaia e fienile della medesima superfice, si precisa che non vi è scala di collegamento tra il piano terra e il piano soprastante;
una porzione di fabbricato composto da due ripostigli, uno al piano terra con altezza utile ml 2,45 e uno al piano primo con altezza in colmo ml 3,50 e in gronda ml 2,55 per complessivi mq 33,00 circa, i due piani sono collegati da scala e ballatoio esterni in carpenteria metallica;
corte esclusiva pertinenziale dei fabbricati rurali pavimentata in battuto di cemento di mq 40,00 circa;
area limitrofa destinata a orto di mq catastali 191,00.
Immobili privi di riscaldamento e con finiture vetuste tipiche degli edifici rurali dell’epoca.
L’area ad orto appare recintata da muretto con sovrastante rete metallica in stato di abbandono e ricoperta da vegetazione spontanea;
su detta area è presente un piccolo fabbricato pericolante (circa 1 mq) per deposito attrezzi.
Si segnala la sola presenza in lato est di una piccola tettoia (mq 4,00 circa) in carpenteria metallica con copertura in eternit sicuramente posteriore rispetto all’epoca di costruzione dell’immobile e la presenza di canna fumaria in eternit.
La planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto.
6 L’immobile è attualmente libero.
La corte al mapp. 4448 è gravata da servitù di passaggio pedonale a favore del mapp. 609/4.
PROVENIENZA Gli immobili sono pervenuti per il seguente titolo:
Atto del Notaio Alessandra Casini Rep. 48913/18858 del 28.10.2014, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Brescia in data 12/11/2014 ai numeri 36429/24327.
SITUAZIONE URBANISTICA
I fabbricati sono stati edificati anteriormente al 01.09.1967 e successivamente non sono state effettuate opere che necessitassero di atti autorizzativi ad esclusione della tettoia in lato nord est che costituisce una superfetazione che dovrà essere eliminata a cura e spese dell’aggiudicatario prima del rogito.
Il fabbricato rurale e l’area ad orto secondo il vigente PGT del comune di Passirano sono ubicati in zona di “perimetro del tessuto urbano consolidato - nuclei di antica formazione”.
7 CERTIFICAZIONI ENERGETICA
Per l’unità immobiliare non è necessaria la certificazione energetica in quanto priva di impianto di riscaldamento.
CRITERIO DI MISURAZIONE
La misura delle superfici è riferita alla superficie esterna lorda (S.E.L.) ovvero considerando l'area dell'unità immobiliare delimitata da elementi perimetrali verticali, misurati esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad una altezza convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.
CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE
Per calcolare la superficie commerciale si utilizzano i seguenti coefficienti:
• per le stanze si computerà il 100%;
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• per il fienile e la legnaia si computerà il 25%;
• per la corte esclusiva si computerà il 10%;
• per la limitrofa area a orto si computerà il 5%;
Per cui si ottiene:
Tipologia di Superficie Coefficiente Sup. commerciale
Superficie mq % mq
Cucina, WC e ripostiglio
P.T. 26,00 100% 26,00
Legnaia e fienile 26,00 25% 6,50
Ripostigli al P.T. e P.1. 33,00 100% 33,00
Corte esclusiva 40,00 10% 4,00
Area ad orto 191,00 5% 9,55
Superficie commerciale 79,05 mq
STIMA
La stima è stata eseguita tenendo conto dell’attuale procrastinarsi della crisi economica globale che comporta la stagnazione della domanda sul mercato immobiliare ed accentuatasi maggiormente in conseguenza della pandemia da Covid 19, in particolare per quanto riguarda l’immobile in oggetto va tenuto presente che è ubicato in una zona di aperta campagna di non particolare pregio e che trattasi di immobile in stato di abbandono dove sono anche presenti manufatti in eternit da
9 rimuovere e smaltire.
Per immobili con caratteristiche simili a quello in oggetto non esiste un mercato attivo, non è pertanto possibile fare riferimento alle informazioni derivanti dalle pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di, il bollettino O.M.I. curato dall’Agenzia delle Entrate e il listino del Borsino immobiliare.
Per stabilire il più probabile valore di mercato degli immobili in oggetto si sono quindi analizzati vari annunci immobiliari relativi a rustici o cascinali in vendita in comune di Passirano con caratteristiche simili all’immobile oggetto di stima per destinazione e vetustà.
Nella seguente tabella si riassumono le ricerche effettuate
ANALISI DEGLI ANNUNCI INTERNET
Tipologia analizzata rustici / casali
Superficie
mq Richiesta €
Incidenza al
€/mq
1) Annuncio Tecnocasa 150,00 63.000,00
420,00
2) Annuncio 360° 490,00 255.000,00
520,40
3) Annuncio 360° 850,00 435.000,00
511,76
4) Annuncio Casa Group 200,00 99.000,00
495,00
5) Annuncio 360° 505,00 219.000,00
433,00
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Media Rustici e casali annunci
476,03
Riduzione del 10 % per margine di
trattativa
428,43
Rispetto agli annunci reperiti l’immobile in esame seppur ubicato nel medesimo comune è situato in una zona di aperta campagna, inoltre si trova in stato di completo abbandono, è diviso in due corpi di fabbrica, è di piccola superficie ed è privo di riscaldamento; per detti motivi si ritiene di ridurre la media ricavata dagli annunci di vendita di circa il 25
% e si ottiene:
€/mq 428,03 – 25 % = €/mq 321,02
è possibile formulare il seguente giudizio di stima:
mq 79,05 x 321,02 €/mq = € 25.376,63
si applica inoltre una riduzione di circa il 20% in quanto trattasi di vendita in procedura concorsuale, si ottiene quindi:
€ 25.376,63 – 20% = € 20.301,30 Arrotondato a € 20.000,00
il più probabile valore in libero mercato viene di fatto così quantificato:
VALORE DI MERCATO STIMATO: € 20.000,00 (diconsi euro ventimila)
ELEMENTI UTILI PER L’I.C.I. / I.M.U.
In base alle rendite catastali si ottiene:
11 cat. mapp. rendita
catastale
coefficiente ai fini IMU
valore ai fini
IMU aliquota valore
A/4 611/2 49,58 160 7.932,80 5% 8.329,44
cat. mapp. Superficie Coeff. ai fini IMU
valore ai fini
IMU valore
area
4447-
4448-607 191 1,35 130 33.520,50
SITUAZIONE IPOTECARIA
Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia con aggiornamento al 13.10.2020, si è accertato che gli immobili sono gravati da:
1) ipoteca giudiziale di € 60.000,00 a favore omissis in liquidazione in concordato preventivo iscritta il 04.05.2016 n.17011/2835 quota capitale € 49.167,30.
2) ipoteca giudiziale di € 171.994,27 a favore omissis iscritta il 27.02.2017 n.7894/1243 quota capitale € 134.529,06.
3) ipoteca Conc. Amministrativa / Riscossione di € 191.171,36 a favore Agenzia delle Entrate e iscritta il 19.11.2019 n. 50860/8957 quota capitale € 95.585,68.
4) sentenza dichiarativa di fallimento a favore Massa dei creditori del fallimento della società omissis e trascritta il 05.10.2020 n.
35837/23338.
12 TABELLA RIEPILOGATIVA VALORI
IMMOBILE VALORE
Rustico con area a Passirano € 20.000,00
Brescia, 21.10.2020 Allegati:
➢ documentazione fotografica
➢ visure catastali
➢ estratto mappa
➢ planimetrie catastali
➢ annunci vendita reperiti
➢ visure ipotecarie
Allegato 1 – documentazione fotografica
Allegato 3 estratto mappa
Allegato 4 planimetrie catastali
