PERIZIA DI STIMA DI BENI IMMOBILI

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COMUNE DI PROVINCIA DI

TONEZZA DEL CIMONE VICENZA

PERIZIA DI STIMA DI BENI IMMOBILI

1) PREMESSA

Il sottoscritto Ing. Antonio Schillaci, iscritto al n°

l'incarico di individuare il più probabile valore di mercato alla data di perizia dei beni immobili successivamente descritti.

Conseguentemente, il giorno 10 Giugno 2016 lo scrivente effettuava visita in sopralluogo al fine di svolgere quanto richiesto.

2) INQUADRAMENTO GENERALE

Il compendio immobiliare oggetto di stima è ubicato in Comune di Tonezza del Cimone, a circa 1.000 m di altezza.

Esso è costituito da molteplici unità immobiliari, tutte appartenenti ad un unico complesso edilizio condominiale, recentemente edificato nel pieno centro della località turistica, via Roma.

La sua collocazione fra la strada e la vicina e scoscesa scarpata che scende fino a valle, quasi senza soluzione di continuità, consente di fruire di uno splendido

Serial#: 7b398e23cc8b7ba4ec88a0e533baabee

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panorama, sia dalle finestre posteriori, sia da quelle laterali.

Il fabbricato si sviluppa su sette piani, di cui quattro posizionati al di sopra della quota stradale, e tre sviluppati in corrispondenza del sottostante pendio, risultando perciò parzialmente contro terra.

Il piano terra, adottando la medesima individuazione catastale, è destinato ad attività commerciali, mentre i soprastanti tre piani, di cui l’ultimo ulteriormente soppalcato, hanno tutti destinazione residenziale.

I piani ubicati al di sotto della quota stradale hanno dimensioni maggiori del sedime della soprastante porzione del fabbricato.

Il primo dei suddetti piani è composto da una porzione a destinazione commerciale, sviluppata attorno ad una piazzetta scoperta (lastrico solare) raggiungibile direttamente dalla strada, da una porzione a destinazione residenziale e da una porzione destinata ad autorimessa, raggiungibile solo dall’esterno.

Il secondo piano sottostrada ospita interamente l’autorimessa condominiale, suddivisa in soli posti auto, senza pareti divisorie.

Il terzo ed ultimo piano sottostrada è composto da una porzione a destinazione residenziale, rivolta verso valle, dalle cantine e da alcuni magazzini a servizio delle unità commerciali.

Complessivamente, il fabbricato comprende 61 unità immobiliari, costituite da 21 appartamenti con cantina di pertinenza, 5 negozi, 7 magazzini, 2 box auto e 26 posti auto coperti.

Di questi, alcuni sono già stati venduti dalla Società Immobiliare, per cui la stima riguarda esclusivamente le unità immobiliari elencate al successivo punto 3).

Queste ultime consistono in 40 unità immobiliari, costituite da 11 appartamenti

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con cantina di pertinenza, 5 negozi, 7 magazzini, 2 box auto e 15 posti auto coperti.

3) INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEI BENI

Come già evidenziato, il presente elaborato peritale riguarda beni immobili siti nel Comune di Tonezza del Cimone, via Roma, che risultano così catastalmente individuati (vedi allegato n° 01):

DITTA INTESTATA

- proprietà per 1/1.

NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO Foglio 5° (quinto) – mappali:

N° - Sub. - Cat. - Cl. - Cons.- m² - RENDITA - TIPOLOGIA

1034 - 8 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 9 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 10 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 11 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 12 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 13 - C/2 - U - 15,0 - 17,00 - 12,39 - magazzino

1034 - 14 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 15 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 20 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 21 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 23 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 24 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 26 - F/3 - - - - - in costruzione

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1034 - 27 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 28 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 29 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 34 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 35 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 37 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 39 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 41 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 43 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 44 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 45 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 46 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 47 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 48 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 49 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 50 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 51 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 52 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 53 - C/1 - 3 - 101,0 - 107,00 - 1.330,13 - negozio

1034 - 54 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 56 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 57 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 59 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 60 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 64 - F/3 - - - - - in costruzione

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1034 - 66 - F/3 - - - - - in costruzione

1034 - 68 - F/3 - - - - - in costruzione

L’area di pertinenza del complesso immobiliare risulta così catastalmente individuata (vedi allegato n° 01):

CATASTO DEI TERRENI - Foglio 7° (settimo) – mappali:

N° - Ha - RDL - RAL - QUALITÀ

1034 - 00.23.91 - - - ente urbano

4) PROVENIENZA DEI BENI

I beni sono pervenuti all’attuale Proprietà mediante Atto Pubblico di

compravendita stipulato in data 14/06/2006 dal ,

Rep. n° 4.284; registrato a Vicenza in data 21/06/2006, n° 3226 serie 1T, e trascritto alla Conservatoria dei Reg. imm. di Schio in data 22/06/2006, n°

7767/5167.

5) TRASCRIZIONI, ISCRIZIONI E ANNOTAZIONI

Dalle ispezioni ipotecarie effettuate e dalle ulteriori informazioni raccolte sono state rilevate le seguenti iscrizioni e trascrizioni (allegato n° 02), ritenute di interesse.

5.1) TRASCRIZIONI

a) Trasformazione di , mediante

atto Notarile Pubblico stipulato in data 23/12/2013 dal

del Grappa, Rep. n° 1146/736; nota di trascrizione alla Conservatoria dei Reg. imm. di Schio n° 493 r.g. e 406 r.p., effettuata in data 17/01/2004; riferita all’intero compendio immobiliare.

b) Mutamento di denominazione o ragione sociale, da a

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, mediante atto Notarile Pubblico stipulato in data 29/04/2016 dal di Thiene, Rep. n° 112626/34612; nota di trascrizione alla Conservatoria dei Reg. imm. di Schio n° 4714 r.g. e 3504 r.p., effettuata in data 25/05/2006; riferita all’intero compendio immobiliare.

5.2) ISCRIZIONI

a) Ipoteca Volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo a favore della ., iscritta mediante atto Notarile Pubblico

stipulato in data 06/12/2007 dal Rocchette, Rep.

n° 38.523/11.110; nota di iscrizione alla Conservatoria dei Reg. imm. di Schio n°

14739 r.g. e 3151 r.p., effettuata in data 14/12/2007:

- importo ipoteca € 3.750.000,00 - importo capitale € 2.500.000,00

Riferita ai mappali del Catasto Terreni n° 371, 393 e 394 del Foglio 7° del Comune di Tonezza, ora mappale n° 1034.

6) ANALISI URBANISTICA

Attualmente la gestione del territorio comunale è regolata dal Piano di Assetto del Territorio e dal Piano degli Interventi del Comune di Tonezza, quest’ultimo approvato in data 31/01/2014 mediante conferenza di servizi N° 7700.

Lo strumento urbanistico ha classificato l’intera area interessata quale A.T.O. 3 – Tonezza Capoluogo, che contraddistingue gli insediamenti urbani del Capoluogo, comprensivi di spazi liberi marginali e interstiziali, dell’edificato per attrezzature e servizi, commercio, residenza e artigianato, delle infrastrutture per la mobilità e del Centro storico; tale A.T.O. è caratterizzato prevalentemente da edifici residenziali e/o commerciali tipici del capoluogo.

La classificazione ad “Area di urbanizzazione consolidata” la definisce come

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area quasi completamente edificata e provvista delle principali opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Per essa, l’art. 54 delle Norme Tecniche di Attuazione ammette la manutenzione ordinaria e straordinaria, il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia ed urbanistica, la nuova costruzione e l’ampliamento.

Dalla carta delle fragilità si evince che l’area di interesse è classificata come

“idonea a condizione”, per la quale l’art. 42 delle Norme Tecniche di Attuazione non evidenzia un elemento predominante di criticità ambientale, ma prescrive che vengano svolte indagini geologiche e idrogeologiche estese ad un intorno e ad una profondità significativi.

Dall’analisi della cartografia di cui alla Variante parziale di P.R.G. del Comune di Tonezza, datata Gennaio 2010, l’area oggetto di stima viene classificata quale Z.T.O. A7 “Piano particolareggiato del Centro” (già approvato con delibera della G.R. n° 5361/85).

Nel medesimo Piano vengono riportati gli specifici parametri urbanistici per la Z.T.O. di interesse:

- Superficie coperta massima – mq 348 - Superficie coperta minima -mq 280

- Pendenza massima falde di copertura in gradi - 30°

- Pendenza minima falde di copertura in gradi – 25°

- Altezza massima linea di gronda – livello marciapiede: cm 880 - Altezza minima linea di gronda – livello marciapiede: cm 740.

Il complesso edilizio esistente risulta edificato negli anni 2007/2010, mediante P.C. n° P06/025 rilasciato in data 25/10/2006, ed ulteriori varianti.

Dall’analisi della documentazione fornita e/o raccolta e considerata la natura

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condominiale del fabbricato, l’assenza di qualsiasi successiva edificazione nell’intero complesso, nonché, soprattutto, la corrispondenza del fabbricato alle prescrizioni volumetriche impartite nell’ambito del P.P. autorizzato, non si è ritenuto di procedere ad ulteriori verifiche in merito alla conformità dell’immobile, che si ritiene assodata, considerato che eventuali variazioni interne possono sempre essere regolarizzate.

In tale ambito è solo da rilevare che i soppalchi realizzati all’interno degli appartamenti all’ultimo piano mansardato del fabbricato non appaiono, al momento, regolarmente assentiti, pur essendo stati accatastati, in quanto negli elaborati grafici visionati essi sono indicati quali semplici controsoffitti, anziché soffitte.

A corredo dell’analisi urbanistica, si riportano in allegato gli estratti degli elaborati di interesse dei citati strumenti urbanistici (allegato n° 03).

7) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Come già in parte evidenziato, il complesso edilizio nel quale sono ubicate le unità immobiliari oggetto della presente stima, è insediato in un’area caratterizzata da un notevole dislivello e si sviluppa su sette piani complessivi, dei quali tre al di sotto del piano stradale e quattro fuori terra.

Con riferimento alla classificazione catastale, per facilità di lettura delle relative visure, la porzione interrata dell’edificio, ovvero quella ubicata al di sotto del piano stradale, ha una estensione molto più ampia della porzione in elevazione, e può essere schematizzata in tre corpi distinti, guardando l’edificio dalla strada da cui ha accesso: porzione centrale, che comprende anche il fabbricato fuori terra, porzione laterale sinistra, lato rampa, costituita prevalentemente da un solo piano di autorimesse sfalsato su varie quote, in andamento con la rampa, e porzione

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laterale destra, composta da due piani interrati, di cui quello sottostante costituisce il prolungamento dell’autorimessa condominiale, mentre quello superiore ospita una piazzetta direttamente raggiungibile dalla strada ed alcuni negozi.

Il complesso occupa un'area di sedime di circa 986 m², che si riduce a circa 360 m² nella porzione fuori terra; l’edificio presenta un'altezza complessiva di 21 m, di cui circa 11,50 m al di sopra della quota stradale; la volumetria complessiva risulta pari a circa 13.466 m³, di cui 7.751 m³ interrati e 5.715 m³ fuori terra.

L’edificio comprende varie destinazioni d’uso: il piano interrato posto a quota - 9,40 m è adibito ad abitazione ed a magazzino per le attività commerciali; il piano interrato a - 5,65 / - 6,35 m, ospita l’autorimessa; il piano interrato a quota - 2,80 / - 3,50 m è destinato ad attività commerciale e ad abitazione; il piano terra, a livello stradale, è anch’esso destinato ad attività commerciale, mentre al di sopra delle porzioni interrate esterne al sedime del fabbricato in elevazione sono stati ricavate aree di parcheggio; tutti gli ulteriori tre piani fuori terra, rispettivamente a quota + 3,05, + 5,75, + 8,46, sono destinati alla residenza.

Tutti i vani residenziali hanno un’altezza di 2,55 m (2,60 m al terzo piano sotto strada), mentre i vani commerciali hanno altezza pari a 2,70 m; l’autorimessa ha un’altezza di 2,40 m

Le strutture di fondazione sono in cemento armato, dalle quali spiccano le strutture di elevazione formate da setti e pilastri in cemento armato; anche il vano scala ed il vano ascensore sono in cemento armato; le murature di tamponamento sono costituite da muratura in laterizio alveolare.

Le strutture di solaio sono costituite da travi in cemento armato e solai in legno con cappa collaborante in c.a.; le solette dei poggioli sono in cemento armato a faccia vista.

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Il coperto a due falde è realizzato con struttura in legno lamellare, composta da travi principali e secondarie di vario spessore.

L’immobile si presenta in ottime condizioni statiche, essendo stato calcolato in funzione dell’attuale nuova zonizzazione sismica, e non presenta nessuna fessurazione riconducibile a deformazioni strutturali o del terreno.

Il rivestimento esterno delle murature è costituito prevalentemente da intonaco tipo civile, successivamente tinteggiato con idropittura, mentre i parapetti delle terrazze sono in legno; i davanzali delle finestre e le soglie delle porte-finestre sono in marmo.

Il rivestimento interno delle murature del vano scala condominiale è costituito da intonaco tipo civile, successivamente tinteggiato con pittura, probabilmente semi- lavabile.

Le pedate e le alzate della scala di accesso condominiale sono rivestite in marmo.

Le pareti perimetrali che dividono fra loro le unità immobiliari, nonché quelle divisorie all’interno delle singole unità immobiliari sono state realizzate in cartongesso, con successiva rasatura cementizia e tinteggiatura con pittura probabilmente semi-lavabile.

I serramenti esterni sono in legno con vetro camera ed oscuri in legno; anche i serramenti interni sono in legno.

I pavimenti dei negozi e delle zone giorno delle unità residenziali sono tutti in ceramica, come tutti i servizi igienici ed i corridoi condominiali, e sono composti da piastrelle in grès porcellanato di vari effetti cromatici, forme e dimensioni; le zone notte degli appartamenti sono prevalentemente in legno a listelli di medie dimensioni, o anch’esse in piastrelle ceramiche.

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I rivestimenti dei due servizi igienici sono caratterizzati da piastrelle ceramiche di varie tipologie e dimensioni.

La pavimentazione dell’autorimessa condominiale e dei box auto è di tipo industriale, realizzata in calcestruzzo al quarzo.

Gli unici box auto, ubicati lungo la rampa, risultano privi di portone.

Le terrazze e tutti i camminamenti esterni condominiali sono protette da pavimentazioni ceramiche in grès porcellanato; il marciapiedi a piano terra è pavimentato in masselli in calcestruzzo effetto porfido.

L’impianto termico centralizzato è composto da una caldaia a gas con controllo dei consumi energetici delle singole unità immobiliari, il cui impianto interno di tipo tradizionale a termosifoni è comandato da un unico termostato a regolazione automatica, che può essere comandato a distanza.

Gli impianti elettrici sono di tipo tradizionale con interruttori e placche in plastica, tutti dotati di interruttori differenziali e magnetotermici.

L’immobile evidenzia anche buone caratteristiche di efficienza energetica, avendo ottenuto un Attestato di Prestazione Energetica (APE) di Classe B.

Apparentemente, il fabbricato, nel suo complesso non necessita di particolari lavori di manutenzione.

8) STIMA 8.1) PREMESSA

Considerando la situazione economica generale ed in particolare quella del mercato immobiliare, del resto a tutti ben nota per gli anni 2008 ÷ 2015 e rimasta immutata anche nella prima parte del 2016, in cui si è registrata un'inusuale forte stagnazione della domanda nella compravendita di terreni o fabbricati a qualunque destinazione, si è preferito pervenire all’individuazione del valore dei beni oggetto

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di stima mediante una preliminare analisi valutativa riferita all’anno 2008, periodo in cui veniva ancora effettuato un numero sufficiente di transazioni immobiliari, tale da poter fornire dati di riferimento affidabili.

Ciò in quanto l’attuale stagnazione del mercato non consente di determinare dei prezzi di riferimento nemmeno per gli immobili ultimati ad uso residenziale, che rappresentano il settore edilizio normalmente di più facile lettura: i prezzi di vendita attualmente richiesti appaiono prevalentemente teorici e comunque lontani da quelli che potrebbero divenire i reali valori di vendita, fortemente influenzati dalle poche offerte al ribasso che vengono concretamente formulate e dalla generale mancanza di liquidità; il divario fra i prezzi medi “nominali” richiesti ed i prezzi realmente concordati nelle transazioni è stato rilevato anche dagli analisti del settore.

Conseguentemente, anche volendo intenzionalmente trascurare l’attuale forte aleatorietà dei valori di mercato, considerando asetticamente i prezzi che vengono richiesti dalle Agenzie Immobiliari od assumendo i valori medi esposti dagli Enti rilevatori preposti, non si può coscienziosamente fare a meno di considerare che tali prezzi troveranno difficile riscontro e che le effettive quotazioni del mercato immobiliare, rispetto all'anno 2008, stanno subendo un calo che va ben oltre a quello riscontrabile dalla lettura dei dati statistici locali forniti dalla C.C.I.A.A., attestando la flessione fra il 25% ed il 30%, come evidenziato dall'editoria specializzata nell'ambito della periodica analisi dei dati macro-economici del mercato immobiliare.

Pertanto, una volta individuati i prezzi di mercato all’anno 2008, per ovviare all’attuale scarsità di dati effettivi di compravendita ed alla conseguente mancanza di valori di riferimento significativi, sono state individuate le

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variazioni intercorse nel periodo successivo fino alla data di stima, tenendo conto dei dati forniti dagli Enti precitati, ma applicando, nei limiti concessi alla discrezionalità della valutazione estimativa, le ulteriori correzioni ritenute opportune per tener conto delle effettive condizioni del mercato attuale, pervenendo così all’individuazione del valore di stima con riferimento all’anno 2016.

Prima di esporre nel dettaglio la valutazione dei beni che compongono il compendio immobiliare, appare opportuno descrivere le analisi preliminari effettuate ed i criteri metodologici utilizzati a tal fine.

8.2) METODOLOGIE ESTIMATIVE

Al fine di determinare il più attendibile valore di mercato degli immobili precedentemente descritti alla data di perizia, nel caso specifico si è ritenuto di effettuare una stima basata su parametri tecnici, ricavati considerando i dati metrici desunti dalla documentazione progettuale o catastale riportata negli elaborati grafici allegati.

Data la mancanza di prezzi di riferimento per il Comune di Tonezza, in quanto la C.C.I.A.A. prende in esame solo Comuni ubicati nell’Altopiano di Asiago, e considerato che nello stesso periodo lo scrivente ha avuto modo di partecipare personalmente all’acquisto di un’area edificabile nella zona di interesse, e di condurre vari cantieri di edilizia residenziale, prendendo conoscenza diretta dei costi di costruzione, la prima valutazione riferita all’anno 2008 è stata effettuata utilizzando il metodo di stima basato sul valore di trasformazione, ricavando il valore del bene in funzione di tutti i costi che concorrono alla costruzione dell’ipotetico fabbricato, ed aggiungendo ad essi tutti gli ulteriori costi e guadagni che completano il quadro economico di una qualsiasi

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operazione immobiliare.

Solo successivamente, per un’ulteriore verifica di congruità, è stata effettuata anche un’analisi con il metodo comparativo, in funzione dei valori di mercato forniti dalla C.C.I.A.A. per le varie località turistiche dell’altipiano.

Come già in parte evidenziato, la successiva valutazione alla data di stima è stata inizialmente effettuata analizzando i valori di mercato forniti dagli Enti rilevatori per beni di analoghe caratteristiche, per una prima riflessione, ma, alla fine, la valutazione è stata effettuata sulla base dei prezzi unitari individuati in precedenza, con riferimento all’anno 2008, ed applicando agli stessi le percentuali riduttive fornite dagli analisti del settore immobiliare per il periodo temporale successivo, ulteriormente modificate a discrezione in base ad ulteriori considerazioni personali dello scrivente.

8.3) VALORI UNITARI DI STIMA ALL’ANNO 2008

Come già anticipato, la prima valutazione riferita all’anno 2008 è stata desunta da analoghe analisi immobiliari effettuate nel medesimo periodo dallo scrivente, con riferimento ad altri complessi residenziali.

Pertanto, considerando l'intero ciclo produttivo e di vendita di un fabbricato, lo scrivente ha effettuato una specifica analisi basata sul valore di trasformazione, in funzione del prezzo di compravendita di un’area edificabile ubicata nel medesimo Comune, accertato personalmente, e degli ulteriori fattori di costo e di guadagno che concorrono alla determinazione del prezzo di vendita di un’abitazione nell’ambito di un’operazione immobiliare.

A tal fine, lo scrivente ha elaborato una specifica tabella, allegata alla presente Perizia (allegato n° 04), nella quale sono stati riportati tutti i fattori considerati ed è stato conseguentemente ricavato il prezzo unitario minimo di vendita di un ipotetico

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appartamento, tale da rendere economicamente sostenibile l'operazione immobiliare.

Nel calcolo si è tenuto conto, in particolare, anche dello sfasamento temporale che separa la vendita della costruzione, anno nel quale vengono rilevati i relativi prezzi di vendita, rispetto all'inizio della nuova costruzione, anno cui corrispondono i costi di costruzione e la qualità del costruendo fabbricato: ciò diviene ancor più rilevante soprattutto in periodi di significativa evoluzione tecnologica come quello recente, in quanto i prezzi di mercato rilevati in un determinato momento potrebbero essere riferiti a costruzioni non adeguate agli standard qualitativi considerati nel medesimo momento, che sono riferiti, in termini di costo di costruzione, ai futuri fabbricati.

Gli eventuali sfasamenti temporali fra il periodo in cui lo scrivente ha avuto modo di accertare i costi di costruzione del proprio immobile ed il periodo in cui è stato presumibilmente stipulato il contratto di appalto per la costruzione dell’edificio di interesse, sono stati superati considerando le variazioni intercorse fra i due periodi rilevate dalla C.C.I.A.A.

Analogamente si è operato per tener conto delle differenze qualitative dell’immobile oggetto di stima rispetto a quello di riferimento, in quanto nel frattempo sono intervenute le nuove norme sismiche e quelle ulteriori finalizzate al miglioramento dei consumi energetici del fabbricato.

Pertanto, con riferimento agli ipotetici prezzi di vendita degli appartamenti finiti applicabili nel secondo semestre 2008, considerando una durata dell’operazione immobiliare di tre anni, con inizio cantiere sei mesi dopo, si è tenuto conto del costo di costruzione e del contributo sul costo di costruzione in essere al primo semestre 2006, mentre per l’area edificabile si è fatto riferimento al secondo

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semestre 2005.

Nell’analisi sono state perciò assunte le seguenti ipotesi:

(per i dati della C.C.I.A.A. citati vedasi allegato n° 05) - costo dell’area edificabile accertato dallo scrivente

con riferimento al secondo semestre 2005: 100 €/ m³ - adeguamento del costo dell’area edificabile accertato

dallo scrivente, in considerazione dell’ubicazione più

centrale dell’area edificabile di interesse: 10 %

- costo dell’area edificabile determinato dallo scrivente

con riferimento al secondo semestre 2005: 110 €/ m³ (incidenza successivamente rapportata al m² di costruzione -

vedi oltre)

- costo unitario di costruzione ricavato per esperienza diretta dallo scrivente nell’ambito di altro intervento edilizio con riferimento al primo semestre 2004, equiparabile ai valori

minimi di costo rilevati dalla C.C.I.A.A.: 800 €/ m² - adeguamento del costo di costruzione con riferimento

al primo semestre 2006 (da Listini 2004 e 2006 C.C.I.A.A.): 0 % - adeguamento del costo di costruzione per migliore qualità

costruttiva (da Listini Marzo – Agosto 2013 C.C.I.A.A.):

355 / 310 = + 14,5 %

- costo di costruzione determinato dallo scrivente

con riferimento al primo semestre 2006: 916 €/ m³ - costi di completamento aree esterne e di allacciamento

utenze ricavati con analoga metodologia

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(vedi dati finali in Tabella)

- incidenza dell'area ricavata in funzione dell’altezza d’interpiano ed imputando una parte di tale costo anche a carico della superficie utile ricavata al di sotto della quota stradale, che non costituisce, di norma, volume urbanistico monetizzabile, in quanto normalmente destinata solamente a superfici accessorie; nel caso tale superficie corrisponde a circa l’87% della superficie fuori terra e, considerando che tale anomala possibilità di realizzare superficie utile anche al di sotto della quota stradale possa essere stata in parte valorizzata all’atto dell’acquisto del terreno, successivamente si è ritenuto opportuno introdurre la stessa come S.n.r.

(superficie non residenziale), al 60% della superficie effettiva;

- contributo per oneri di urbanizzazione primaria vigente nell’anno 2006 in Comuni di analoga conformazione territoriale (gli oneri di urbanizzazione sono stati conteggiati ugualmente, anche se il fabbricato è incluso in un P.d.R. perché il costo dell’area è stato introdotto considerando un qualsiasi lotto edificabile, soggetto al versamento di tali oneri);

- contributo per oneri di urbanizzazione secondaria vigente nell’anno 2006 in Comuni di analoga conformazione territoriale (idem);

- contributo commisurato al costo di costruzione vigente nell’anno 2006 in Comuni di analoga conformazione territoriale per una classe di edificio VI°

(intermedia fra le classi medie);

- spese di progettazione e oneri per interessi passivi (o mancata remunerazione del capitale investito) lievemente sottostimate;

- spese generali e utile lordo dell'imprenditore immobiliare su valori minimi.

Dai dati risultanti dall’analisi economica si evince che alla data del secondo semestre 2008, il più probabile prezzo di mercato delle unità immobiliari

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residenziali comprese nel fabbricato di interesse, tale da consentire la sostenibilità economica dell'operazione immobiliare, può essere assunto pari a circa 1.700

€/m².

Per una ulteriore riflessione sulla correttezza del valore ricavato in precedenza, si sono analizzati i prezzi di riferimento di alcune località grossolanamente comparabili con il Comune di Tonezza, quali i territori di Gallio, Roana, Cesuna e Tresché Conca (vedi allegato n° 06).

Per essi, la “Rilevazione dei valori dei beni immobili residenziali” pubblicata dalla C.C.I.A.A. relativamente al secondo semestre 2008 aveva individuato, per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo nell’intero territorio comunale, prezzi di mercato oscillanti fra un minimo uniforme di 1.750 €/m² e valori massimi variabili fra i 2.400 ed i 2.750 €/m².

Evidentemente, lo scarto fra il valore minimo e massimo risulta notevole, in tali rilevazioni, perché deve necessariamente tener conto delle diverse realtà del territorio, delle varie tipologie edilizie e dei differenti livelli di finitura.

Pur tenendo conto della maggiore appetibilità turistica dell’altopiano di Asiago, considerando l’ubicazione centrale e panoramica del fabbricato, nonché le caratteristiche qualitative delle finiture, il prezzo di vendita ricavato in precedenza appare compatibile e congruo con i prezzi di riferimento dell’epoca, risultando ancora lievemente inferiore ai valori minimi rilevati nell’Altopiano.

Nel caso in esame, considerata la posizione dell’immobile, le caratteristiche architettoniche del fabbricato e la qualità delle finiture, ai fini delle valutazioni successive lo scrivente ritiene che il più probabile valore di mercato riferito al secondo semestre 2008 del fabbricato oggetto di stima possa essere individuato adottando un prezzo unitario di 1.700 €/m².

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Tale valore è da intendersi correlato alla metratura commerciale dell’immobile, calcolata secondo i criteri definiti dalla medesima C.C.I.A.A. di Vicenza.

Per le ulteriori tipologie di destinazione d’uso non si è ritenuto di effettuare una specifica analisi, essendo valori scarsamente collegati ai fattori di costo ma più influenzati dai rapporti fra domanda ed offerta.

Per essi la valutazione discrezionale è stata effettuata direttamente con riferimento alla data di stima.

8.4) VALORI UNITARI DI STIMA ALL’ANNO 2016

Ferme restando tutte le motivazioni e le modalità valutative ampiamente esposte in precedenza, rimane la necessità di adeguare i valori ricavati con riferimento all’anno 2008 alle mutazioni del mercato immobiliare intercorse nel successivo periodo, fino alla data di stima.

Come già evidenziato in precedenza, il mercato rimane tuttora in forte depressione, nel senso che i prezzi richiesti appaiono del tutto teorici, mentre quelli effettivamente pattuiti vengono soprattutto influenzati dalle difficoltà finanziarie del singolo privato o imprenditore immobiliare.

In ogni caso, a parere dello scrivente, i valori dei fabbricati si sono allineati su quotazioni più basse in modo omogeneo, nell’ambito delle zone urbanistiche a destinazione residenziale.

Rispetto alla fine del 2008, analizzando i dati statistici forniti dalla C.C.I.A.A. per i Comuni dell’Altopiano di Asiago presi a riferimento in precedenza (Cesuna - Treschè Conca - vedi allegato n° 06) si evince che alla fine del 2015 i prezzi degli immobili, calcolati sulla media dei valori minimi e massimi rilevati, si sono ridotti del 26%; considerando i soli valori minimi, più adeguati alla zona di effettiva ubicazione dell’immobile oggetto di stima, la riduzione risulta sempre pari al 26%, con prezzi

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minimi di vendita attestati sui 1.275 - 1.300 €/m² (ma aumentati di 100 per classe energetica B, come nel caso in questione).

Analizzando i dati relativi ai prezzi reali forniti dalle pubblicazioni dell’A.N.C.E. “Il Mercato Immobiliare – Luglio 2014” e, pur più sommari , “Il Mercato Immobiliare – Gennaio 2016” riferiti a tutto il territorio nazionale ma contenenti anche specifiche rilevazioni relative alle Province contermini di Padova e Verona, si ricava una riduzione molto similare, come si evince dalla tabella riassuntiva allegata (vedi allegato n° 07).

Applicando a cascata le percentuali riduttive rilevate fin quasi alla fine dell’anno 2015 e considerando un ipotetico prezzo iniziale di 100 €/m², esse corrispondono ad una riduzione percentuale complessiva del 27%.

Quanto all’anno 2016, le previsioni fornite dalle più importanti reti di vendita indicano una probabile stazionarietà dei prezzi.

Rispetto a quanto ricavato dai dati statistici precedentemente esposti, a parere dello scrivente bisogna tener conto che l’andamento del mercato immobiliare nell’area del Comune di Tonezza non è stato influenzato dall’accentuato sviluppo che si è avuto negli anni pre-crisi nella maggior parte del territorio veneto, per cui è da ritenere che, non essendosi concretizzato, prima, l’accentuato aumento dei prezzi di vendita, anche nella fase calante il mercato non abbia subito la medesima decelerazione rilevata in generale.

Inoltre, è da rammentare che le riduzioni maggiori si sono avute nell’ambito degli edifici non nuovi e che le rilevazioni O.M.I. (Osservatorio del mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate per il primo semestre 2015 forniscono valori oscillanti fra i 1.100 ed i 1.500 €/m² per gli edifici in ottimo stato di conservazione (pressoché nuovi).

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Pertanto, con riferimento all’anno 2016, lo scrivente ritiene congruo applicare al valore degli immobili a destinazione residenziale ricavato in precedenza per l’anno 2008 una riduzione di circa il 23%:

- valore al 2016 degli immobili a destinazione residenziale = 1.300,00 €/m² Quanto alle altre unità immobiliari aventi diversa destinazione d’uso, lo scrivente ritiene di applicare, discrezionalmente, i seguenti prezzi unitari di vendita:

- unità del piano terra a destinazione commerciale ^(*) = 1.700,00 €/m² - unità sottostrada a destinazione commerciale = 800,00 €/m² - unità sottostrada a destinazione accessoria

(magazzini e depositi a servizio commerciale) = 500,00 €/m² - unità sottostrada a destinazione posto auto = 9.500,00 €/cad - unità sottostrada a destinazione box auto = 500 - 950 €/m² 8.5) DATI METRICI

Le superfici utilizzate ai fini di stima sono state ricavate dalla documentazione progettuale allegata (allegato n° 08).

Ai fini delle successive valutazioni economiche complessive, le superfici delle diverse porzioni delle singole unità immobiliari sono state omogeneizzate mediante l’applicazione di idonei coefficienti correttivi, in funzione delle loro peculiari caratteristiche tipologiche e di destinazione d’uso, ricavando la superficie commerciale del compendio immobiliare.

I coefficienti di omogeneizzazione applicati, in conformità alle indicazioni fornite dalla C.C.I.A.A. della Provincia di Vicenza, sono evidenziati nelle “Tabelle riassuntive dei dati di stima”, di cui all’allegato n° 09.

In particolare, fra gli altri, sono stati applicati i seguenti coefficienti correttivi:

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- alle superfici delle autorimesse interrate è stato applicato un coefficiente riduttivo pari a 2/3, tenendo perciò conto, ai successivi fini valutativi, dei due terzi della loro superficie lorda effettiva;

- alle superfici degli altri locali accessori interrati è stato applicato un coefficiente riduttivo pari a 1/2;

- alle superfici di balconi e terrazze è stato applicato un coefficiente correttivo pari ad 1/3;

- alle superfici dei corridoi comuni a servizio di cantine ed autorimesse è stato applicato un coefficiente correttivo pari ad 1/2;

Le scale, l’androne ed i corridoi ai piani sono stati conteggiati in quota parte, in funzione del numero delle unità immobiliari che vi si affacciano.

La superficie commerciale complessiva del compendio immobiliare di proprietà della Società immobiliare, esclusi i posti auto conteggiati a corpo, corrisponde a 1.940,85 m².

8.6) VALORI COMPLESSIVI DI STIMA

Da quanto sopra esposto e dalle risultanze degli elaborati grafici e tabellari allegati, si possono ricavare i valori complessivi delle singole unità immobiliari, che, per comodità di lettura, vengono qui riportati:

U.I. - DESTINAZIONE - IMPORTO

Sub. 8 - Deposito - € 19.712,50

Sub. 9 - Deposito - € 11.334,09

Sub. 10 - Deposito - € 12.984,09

Sub. 11 - Deposito - € 7.409,09

Sub. 12 - Deposito - € 5.809,09

Sub. 13 - Magazzino - € 9.310,34

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Sub. 14- - Abitazione - € 134.898,64

Sub. 15 - Abitazione - € 121.597,47

Sub. 20 ,21 ,23 ,24 ,26 ,27 ,28 ,29 ,34 ,35 ,37 ,39 ,41

Posti auto coperti - € 123.500,00

Sub. 43 - Posto auto coperto - € 13.334,50

Sub. 44 - Posto auto coperto - € 11.802,96

Sub. 45 - Box auto - € 12.583,33

Sub. 46 - Box auto - € 12.800,00

Sub. 47 - Abitazione - € 92.334,47

Sub. 48 - Abitazione - € 147.451,23

Sub. 49 - Magazzino - € 39.883,33

Sub. 50 - Negozio - € 40.600,00

Sub. 51 - Negozio - € 101.600,00

Sub. 52 - Negozio - € 175.240,00

Sub. 53 - Negozio - € 211.021,00

Sub. 54 - Negozio - € 256.439,33

Sub. 56 - Abitazione - € 104.427,73

Sub. 57 - Abitazione - € 86.051,14

Sub. 59 - Abitazione - € 100.253,64

Sub. 60 - Abitazione - € 100.572,14

Sub. 64 - Abitazione - € 99.694,64

Sub. 66 - Abitazione - € 149.572,30

Sub. 68 - Abitazione - € 146.277,63

Il più probabile valore di mercato dei beni immobili costituenti il compendio immobiliare oggetto di stima corrisponde complessivamente ad

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€ 2.348.500,00 (valore arrotondato - diconsi euro duemilionitrecento_

quarantottomilacinquecento).

Si producono, in allegato alla presente perizia:

- visure catastali con estratto di mappa ed elaborato planimetrico (allegato n° 01);

- ispezioni ipotecarie (allegato n° 02);

- analisi urbanistica (allegato n° 03);

- tabella di analisi costi ed utili operazione immobiliare (allegato n° 04);

- rilevazioni costo di costruzione C.C.I.A.A. (allegato n° 05);

- rilevazioni valori immobiliari C.C.I.A.A. (allegato n° 06);

- rilevazioni andamento del mercato immobiliare A.N.C.E.– (allegato n° 07);

- elaborato grafico descrittivo dei dati metrici delle unità (allegato n° 08);

- tabelle riassuntive dei dati di stima (allegato n° 09);

- documentazione fotografica (allegato n° 10);

Vicenza, 13/09/2016 Il Perito