Questo numero della Rivista rimanda ai molti dei topics/aims cui si fonda. Suolo, terreno e

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“territorio italiano” del quale sono colte le caratterizzazioni, le problematiche, le potenzia- lità. Intorno a problematiche diverse gli Autori riflettono fornendo un interessante intreccio di ragionamenti e proposte operative. Sono affrontate le tematiche dell’uso e del valore del suoli, della rendita urbana e dell’espropriazione, del territorio inteso come risorsa culturale materiale e im- materiale.

P. Rosato apre la rassegna di studi con un saggio articolato che si colloca in modo ben bilanciato fra i temi classici della rendita urbana e della stima del valore dei suoli urbani. Assume la necessità di coinvolgere nei processi di trasformazione urbana i soggetti economici, le cui convenienze sono, è noto, la vera discriminante fra il successo e l’insuccesso di operazioni di riqualificazione. A differenza dei decenni passati, le convenienze dei privati nei processi di trasformazione devono misurarsi con i problemi della finanza locale e con l’assenza di risorse pubbliche, investite a supporto dei processi attesi di rigenerazione urbana sostenibile. Si tratta di un nodo da sviluppare in futuro dalla Rivista stessa. Rosato, pur non muovendo da questa prospettiva, va oltre una letteratura ormai acquisita e pone l’accento sul valore del suolo. Il ragionamento intende intercettare un segmento di mercato poco trasparente, tuttavia dinamico, che spesso sconta una fragile se non assente circolazione di in- formazioni. Il tema classico della rendita è ripreso, sotto il profilo teorico e metodologico, puntando a recuperare strumenti da riproporre perché ancora attuali come dispositivi di riequilibrio e redistri- buzione dei plus-valori generati dalle trasformazioni territoriali. La pianificazione urbanistica è la giusta sede in cui collocano le proposte operative, che partono dall’Estimo classico e si ripropongono attraverso uno studio su casi concreti: con l’aim di individuare l’andamento del valore delle aree edi- ficabili in alcuni capoluoghi di provincia italiani, lo studio cerca di isolare i fattori che esercitano la principale influenza sugli stessi valori, nel tempo. E’ sottintesa una realtà ove sempre più le scelte di piano sono orientate dalla componente del gettito fiscale e dove i piani regolatori sono il frutto di complessi equilibri fra partners pubblici e privati più che del “disegno” degli spazi radicato nelle re- gole della tecnica urbanistica e nel supporto della finanza pubblica. Più che concentrarsi sulla varia- bile “location”, quale determinante nella formazione dei valori immobiliari, il saggio fa dipendere il valore dei suoli edificabili dal valore dei fabbricati, sia pure con relazioni e entità che variano nel tempo. Lo studio, seppure condotto su una serie temporale che sfugge, anticipandoli, gli effetti della crisi, conferma la correlazione fra valore delle aree edificabili e valore degli immobili e come, in pe- riodi di espansione del mercato immobiliare, l’incremento del valore dei fabbricati sia “catturato”

dalla rendita dei terreni convogliando su questi ultimi la (potenziale) convenienza per gli operatori del settore. Sempre a cavallo fra considerazioni economiche e di mercato, rileva come nei periodi di espansione della domanda l’incremento del valore osservabile nelle aree centrali delle città sia si-

GOVERNO DEL TERRITORIO, VALORI ECONOMICI E SOCIALI, EQUITÀ

gnificativamente superiore rispetto alle aree più periferiche. In definitiva, questo passaggio ripropone la riflessione classica sulla relazione fra rendita e posizione delle aree, in termini di rendita assoluta se si ragiona secondo un criterio di scarsità di aree in determinate porzioni della città o di rendita differenziale, se si ragiona rispetto a dinamiche di espansione urbana.

G. De Mare e B. Manganelli ci propongono, nuovamente, una riflessione focalizzata sull’uso del suolo che entra nel merito della stima dell’indennità di espropriazione di terreni soggetti a usi civici. Il lavoro ricostruisce e dibatte la regolamentazione dell’istituto espropriativo, ponendo l’attenzione sul caso dei beni gravati da livello e divenuti legalmente edificabili. Il sistema delle indennità e dei diritti coin- volti in tali situazioni apre a questioni complesse dal punto di vista della giurisprudenza, anche perché legate a una casistica poco frequente e temporalmente distante. Il fuoco della discussione, proposta attraverso un caso-studio, è posto sulle fasi di conoscenza dell’oggetto: origine del gravame, natura del suolo oggetto di espropriazione, condizione economica del livellario, natura giuridica del livello e diritti. Emerge la centralità di una chiara indagine preliminare sulla struttura proprietaria del fondo attraverso una fase di contestualizzazione storica, radicata nell’istituto dell’enfiteusi. L’interesse per lo studio sta nel fatto che questo cerca di fare luce proprio su quei casi in cui non è immediatamente chiara la proprietà del bene (la collettività nella figura del Comune o il provato livellario?) e in cui nuove destinazioni d’uso o prescrizioni di piano possono avere effetti rilevanti proprio sul valore. E’

così riproposta la questione della formazione della rendita urbana, che in questo caso può oscillare e influire sull’indennità di esproprio in funzione della natura della proprietà (demaniale/livellaria).

Il lavoro di A. T. Spanò e G. Sammartano apre alla lettura, che prosegue nei due successivi saggi, dove il tema del suolo non è trattato in relazione al suo valore economico monetario ma in rapporto alla sua conservazione e valorizzazione. In questo saggio le questioni del valore dei terreni lasciano lo spazio a questioni assai delicate che riguardano il suolo considerato nelle sue stratificazioni stori- che, architettoniche e ambientali, che nel nostro paese raggiungono livelli eccezionali tali da farne una vera risorsa anche economica da tutelare e conservare. Il saggio dimostra come proposte me- todologiche fondate su tecniche innovative nel campo dell’acquisizione dei dati e della loro gestione digitale possano supportare la gestione del territorio. Strumenti speditivi e versatili sono indagati quale supporto al knowledge management e alla tutela del patrimonio culturale. Il “territorio italiano”, con il suo patrimonio di beni storico-architettonici e di beni paesaggistici, è considerato per le sue fragilità, vulnerabilità e per la particolare esposizione a rischi non completamente controllati dalle attuali pratiche di tutela preventiva. Un caso studio emblematico e drammaticamente recente si pre- sta alla sperimentazione ed esemplificazione della metodologia.

Il territorio, inteso come bene culturale materiale e immateriale, è studiato nelle sue connessioni spaziali e temporali: la cartografia, alle diverse scale, è considerata come lo strumento cardine per mettere in relazione oggetti - inclusi i beni con elevati valori paesaggistici o emergenze architettoni- che - e le conformazioni orografiche, idrografiche, antropiche del territorio stesso. E’ a partire da questo assunto che si sviluppa la ricerca maturata nel campo disciplinare della Geomatica, le cui po- tenzialità e versatilità sono sempre più evidenti e diffuse, anche e soprattutto nella direzione della prevenzione e dell’emergenza ai rischi. Nel vasto campo di strumenti e approcci, frutto di questo fronte di ricerca particolarmente vivace, è indagato un segmento specifico e delicato, quale l’infor- mazione geografica e i relativi metodi di acquisizione: remote sensing e topografia satellitare, sistemi di mapping mobile sono esplorati mantenendo sullo sfondo l’insieme dei più nuovi prodotti carto- grafici – dalla cartografia numerica all’ortofoto – e gli strumenti/approcci per condivisione e diffu- sione dei dati, che a loro volta pongono in risalto nodi quali la costruzione di infrastrutture di dati geografici e la standardizzazione delle informazioni spaziali, in primis. L’illustrazione dell’esperienza operativa, sul caso delle Cinque Terre, è contestualizzata rispetto al quadro delle innovazioni dell’in- formazione spaziale e delle IT, tecnologie dell’informazione.

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Territorio, spazio, valori e tempo, permangono sullo sfondo del successivo lavoro proposto da L. Co- lombo e B. Marana, dal titolo “Rilievo terrestre dell’ambiente urbano con tecnologie a scansione: un test sulla città-industria di Dalmine”. Collocando l’interesse sull’ambiente urbano, di nuovo al centro, gli Autori propongono l’utilizzo di strumenti per il rilievo a scansione per rafforzare la conoscenza del patrimonio edilizio urbano. Come supporto alle pratiche di conservazione e valorizzazione del patrimonio edilizio delle città, il saggio propone metodologie e strumenti innovativi capaci di ampliare la conoscenza in tutti i suoi aspetti costruttivi, di consistenza, localizzazione geografica, forma urbana fino a comprendere i caratteri storico-artistici e materici. Come in precedenza, gli strumenti innovativi, nello specifico le tecnologie laser di misura terrestre integrate con strumenti di sensoristica di posi- zionamento e fotografica, sono proposti per la rappresentazione rapida e spaziale alla scala del sin- golo edificio o dell’intero insediamento urbano. Obiettivo è, nuovamente, l’accrescimento della conoscenza – in questo caso geometrica – riallacciata a basi cartografiche di tipo vettoriale o raster e supportata da metodiche di rilievo innovative dal punto di visto delle tecnologie proposte. Il terri- torio di Dalmine, nel bergamasco, si presta bene alla sperimentazione su casi di tutela paesaggistica, di conservazione valorizzazione degli insediamenti storici urbani, ascrivendosi a un programma con- creto di interventi comunali.

Tecniche per il rilevamento terrestre, scansione laser ed elaborazioni avanzate dell’immagine, sono sperimentate per tutelare i caratteri storici del patrimonio abitativo e per identificare interventi edilizi realizzati in modo non rispondente ai vincoli previsti dalla conservazione. A partire da quest’obiettivo, tecniche e metodologie innovative per l’Italia sono applicate a un progetto dettagliato e attento alle fasi di acquisizione (statica e cinematica) dei dati, di processamento e ricostruzione virtuale e di pro- duzione degli elaborati grafici significativi. L’interesse per questo studio sta nel fatto che la proposta metodologica è stata pensata proprio rispetto alle potenzialità di utilizzo da parte delle Pubbliche Amministrazioni, come supporto alla pianificazione delle politiche di conservazione attraverso la ca- librazione di interventi manutentivi sulla base di una solida base geometrico-tematica dell’esistente, in presenza di vicoli diversamente modulati rispetto ai beni.

C. Pereira, V. Florentino e F. Rocha segnano il passaggio dallo spazio concreto allo spazio virtuale con il saggio “Accesso alla città tramite nuove forme di sociabilità. Esempi di uso di social network in Brasile”. Propongono una riflessione – non priva di considerazioni tecnico-operative rese attraverso casi-studio concreti – sulle nuove forme di connessione sociale. E’ un dato oramai acquisito che la diffusione di digital social networks ha aperto alla creazione di forme di spazio pubblico non materiali, in cui si sviluppano nuove forme di cultura, anche di tipo collaborativo e massivo, in stretta connes- sione con le città e le sue realtà. I processi in corso di cambiamento tecnologico e culturale faranno sempre più emergere nuovi modelli di sociabilità che si rifletteranno sulla percezione e sull’uso degli spazi fino a condizionare la pianificazione e il governo delle città. Le influenze generate da internet in rapporto al mutare dei modi di relazionarsi degli individui e dei gruppi sociali sono esplorate dagli Autori e illustrate attraverso alcuni esempi in Brasile, realtà che vede istituzionalizzata la partecipa- zione dei cittadini sotto forma di progettazione partecipata addirittura come principio costituzionale.

A partire da un’accurata e utile analisi della letteratura che ha indagato sulle relazioni tra internet e le nuove forme di sociabilità, gli Autori attraverso alcuni esempi brasiliani arrivano a riconsiderare le città come social network. Tra questi, va segnalato il Progetto Porto Alegre, in cui un’applicazione cartografica digitale appoggiata a una piattaforma – su cui eventi positivi e negativi (cause) sono georiferiti – permette ai cittadini di guidare la pubblica amministrazione (nella soluzione dei problemi da loro segnalati) oppure d’interagire e scambiare informazioni, restando connessi a eventi e attività collettive nei vari spazi urbani. Se le reti sociali digitali consentono ai cittadini di interagire nei processi decisionali inerenti le città e il governo del territorio, è pur vero che questi restano, comunque, forte- mente ancorati al sistema economico e all’interazione con i soggetti pubblici.

M. F. Norese e V. Torta confermano il ruolo fondamentale giocato dalla disponibilità di una base di co- noscenza condivisa e riportano la riflessione in ambito economico-finanziario, proponendo il saggio

“Un sistema di supporto alla decisione per facilitare nuove azioni di finanziamento in ambito pubblico”.

Le Autrici, a partire da un utile approfondimento sulle modalità di finanziamento in alcune esperienze concrete della Regione Piemonte, si pongono l’obiettivo sia di rafforzare la cultura della valutazione all’interno delle Pubbliche Amministrazioni ai vari livelli di governo sia di accrescere l’efficienza delle azioni e processi di finanziamento pubblico. A tal fine, illustrano un caso per il quale si è fatto ricorso a una metodologia specifica di strutturazione della conoscenza acquisita e a un sistema di supporto alla decisione e alla progettazione di ordine multicriteria. Il caso consente di comprendere le modalità di selezione dei progetti impiegate in seguito alle riforme della Pubblica Amministrazione, succedutesi a partire dagli anni novanta, sempre più condizionate dai vincoli imposti alla spesa pubblica a livello nazionale/comunitario e dalle esigenze di una maggiore attenzione nell’utilizzo dei fondi e nel conte- nimento dei costi della PA.

Nel ragionamento proposto emerge tutta la complessità del contesto decisionale concretata nel si- stema delle competenze, acquisite e sviluppate, dall’amministrazione regionale nel campo della va- lutazione e selezione dei progetti di azioni di finanziamento. Il sistema di supporto alle decisioni è pensato nella prospettiva di una potenziale diffusione alle Direzioni regionali e, in casi analoghi, il primo prototipo richiamato nel saggio potrebbe essere integrato ad altri processi e azioni di finan- ziamento, in accordo con i principi di interoperabilità, di condivisione delle informazioni e della co- noscenza fra amministrazioni. In questo senso, è auspicata anche la costruzione di Sistemi Informativi Territoriali e patrimoni di informazioni organizzati in banche dati, da utilizzarsi per la valutazione pre- ventiva o ex-post.

Il saggio “Equità degli estimi catastali e metodi semplificati”, di G. Guerrieri, M. Festa e E. Ghiraldo, chiude la rassegna di lavori di questo numero della Rivista con il pregio di richiamare l’attenzione sul tema di grande attualità e di rilevanza nazionale della fiscalità immobiliare più volte già affrontato da Territorio Italia. In particolare, R. Curto e E. Fregonara (v. 2 del 2013) con “Equità, catasto e governo del territorio. Una proposta metodologica a supporto della Pubblica Amministrazione” avevano pub- blicato il progetto di ricerca, maturato in ambito universitario, su un Catasto innovativo di “nuova ge- nerazione”, da realizzare però gradualmente, per “fasi” successive, in modo da rispondere all’esigenza pressante di una maggiore equità, avvicinando progressivamente i valori catastali ai valori di mercato delle proprietà immobiliari. La ricerca delineata dal Politecnico di Torino, per rispondere a un bando ministeriale, aveva individuato tra i primi step - realizzabili nel breve termine - la possibilità di intro- durre il mq catastale in sostituzione del vano (secondo sperimentazioni già effettuate dallo stesso Politecnico nell’ambito di progetti specifici quali “Classamento e fiscalità” negli anni 2002-2003 e

“Classamento e fiscalità: proposte operative” negli anni 2004-2005 ) e di avvalersi delle Microzone comunali introdotte dal D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 e relativo Regolamento del Ministero delle Fi- nanze (delle quali sono monitorati i valori di mercato) anche per superare le distorsioni dovute alle Zone censuarie.

Nel v. 1 del 2014 di Territorio Italia, R. Curto, E. Fregonara e P. Semeraro, nel saggio “Come rendere più eque le rendite catastali in attesa della revisione degli estimi?” hanno dimostrato, a partire dal progetto del 2013, che è possibile correggere i valori catastali e avvicinarli a quelli di mercato, agendo oltre che sul vano catastale, anche sulla variabile “location”, con un algoritmo molto semplice, co- struito sulla base dei valori di mercato delle Microzone rapportati al valore di mercato medio della Città di Torino. La sperimentazione assumeva il caso di un ente locale, come la città di Torino, che volesse porsi l’obiettivo di correggere le macroscopiche distorsioni, rilevate dalle differenze esistenti nelle 40 Microzone della città, tra i valori catastali assunti come basi imponibili e i valori di mercato delle unità residenziali. Queste differenze tra valori catastali e valori di mercato di entità differente e 8

di segni opposti, sia positivi sia negativi, sono la dimostrazione di come attraverso la fiscalità immo- biliare si realizzi un vero e proprio processo redistributivo del reddito tra proprietari appartenenti a Microzone diverse.

Nel loro saggio, Guerrieri, Festa e Ghiraldo, Autori che rivestono competenze differenziate nell’Agen- zia dell’Entrate, propongono una propria metodologia. La comparano a quella di Curto, di fatto con- fermando – al di là delle sottolineature metodologiche che possono trovare ben altro e reciproco spazio - la tesi sostenuta nel v. 1 del 2014, inerente l’opportunità di avviare quel processo auspicato di graduale e progressiva correzione dei valori catastali, delineato come possibile. La metodologia proposta da Guerrieri et al. assume un punto di vista differente da quella di Curto anche in ragione delle finalità istituzionali dell’Agenzia delle Entrate. La logica è, infatti, ancorata all’attuale struttura del Catasto, organizzato in categorie e sul principio dell’ordinarietà, ben rappresentato dalle modalità con cui l’Agenzia delle Entrate attraverso l’OMI (Osservatorio del mercato Immobiliare) rileva e pub- blica i dati.

In estrema sintesi, la metodologia individua i coefficienti di riallineamento (CM) dei valori catastali ai valori di mercato, in base al rapporto esistente tra il valore medio catastale e il valore medio di mer- cato delle singole Microzone, anziché rispetto al valore medio della città di Torino, con il fine dichia- rato di poter confrontare Microzone appartenenti a comuni diversi. Corregge, pertanto, le basi imponibili rappresentate dai valori catastali introducendo il mq e tenendo conto del classamento delle singole unità abitative implicito nella loro rendita catastale. Inoltre, assume per calcolare i co- efficienti di riallineamento di Microzona, non i prezzi di compravendita rilevati dall’OMI, ma i valori d’offerta utilizzati nella sperimentazione a cura di Curto. Un avanzamento utile si potrebbe avere com- parando entrambe le metodologie su entrambi i data base (OMI e OICT), anche in ragione del fatto che l’Agenzia delle Entrate rileva i prezzi effettivi di compravendita sull’intero territorio nazionale.

Solo così sarebbero confrontabili i risultati empirici delle due sperimentazioni, condotte con modalità di determinazione differenti. L’approccio di Curto et al. – di tipo redistributivo – porta a coefficienti che variano secondo un range contenuto tra 0,5 e 2,3, essendo calcolati sulla base del rapporto es- istente tra i prezzi medi di Microzone e il prezzo medio delle abitazioni della città. I coefficienti indi- viduati da Guerrieri et. al., in quanto determinati dai rapporti esistenti all’interno delle singole Microzone, hanno tutti segno positivo, variano tra 1,7 e 5 con incrementi significativi anche nelle mi- crozone più marginali dal punto di vista del mercato, con la conseguenza di un aumento indifferen- ziato dell’imposizione immobiliare.

Al di là della sperimentazione di Guerrieri et. al., resta da approfondire il problema assai critico del- l’elevata variabilità temporale dei valori immobiliari, emerso come un nodo problematico nella speri- mentazione del Politecnico condotta su due anni. I coefficienti correttivi dei valori catastali potrebbero essere, infatti, ulteriormente raffinati, avvalendosi delle serie storiche dei valori immobi- liari e del numero di compravendite, per trattare meglio le contrazioni temporali che negli anni di crisi si manifestano in modo rilevante e in forme differenziate tra città e città e tra Microzone e Mi- crozone all’interno di stessi comuni, con la conseguente accentuazione dell’iniquità. L’incertezza che grava sul futuro riporta l’attenzione sulla necessità di un Catasto dinamico sul piano temporale, in grado di cogliere le oscillazioni congiunturali e strutturali del mercato immobiliare.

Al di là delle specificità dei due approcci, quello redistributivo, con i coefficienti differenziati, con segni positivi e negativi, ha comunque il pregio di dare conto di come nell’attuale sistema impositivo si realizzi un vero e proprio processo redistributivo del reddito, su cui occorre comunque intervenire in tempi rapidi. Oltretutto la sperequazione rilevata su Torino si manifesta probabilmente in forme ancora più amplificate sul territorio nazionale, fortemente caratterizzato dalle differenze esistenti sul piano geografico, sociale, economico, delle stratificazioni edilizie e dei relativi mercati immobiliari.

Potendo contare sulle banche dati dell’OMI, che rilevano i prezzi effettivi e il numero di transazioni

sull’intero territorio nazionale, potrebbe essere verificata l’estendibilità dell’approccio distributivo a livello nazionale, ad esempio, integrando i coefficienti correttivi rivolti a rendere più equa l’impo- sizione immobiliare tra i proprietari di comuni diversi con quelli di tipo locale, già sperimentati per perequare l’imposizione tra i proprietari di stessi comuni. Indipendentemente dalle metodologie sper- imentate, resta da verificare come il vincolo dell’invarianza del gettito, a livello nazionale e/o locale, in tempi assolutamente rapidi si possa dare un po’ di credibilità alla fiscalità immobiliare, punto questo da non sottovalutare o sottacere anche per la sua valenza sociale e politica.

Rocco Curto Direttore del Dipartimento di Architettura e Design Politecnico di Torino 10