TRIBUNALE DI BENEVENTO – UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
E S E C U Z I O N E I M M O B I L I A R E 1 3 7 / 2 0 0 9
RELAZIONE TECNICA DI STIMA DEL BENE IMMOBILE SOTTOPOSTO A PIGNORAMENTO
Creditore procedente: Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. / Procuratore; Avv. Giulio Sandulli Creditore intervenuto: Unicredir Credit Management B s.p.a. / Procuratore: avv. Pamela Schimperna
Giudice dott. Maria Letizia D’Orsi Elenco allegati contenuti nel CD depositato in cancelleria:
1. Visura storica catastale Il ctu ing. Giuseppe Iorio 2. Estratto di mappa 3. Planimetria catastale
4. Rilievo unità immob. con dettaglio superfici 5. Ispezioni ipotecarie 6. Copia licenze edilizie, cert. abitabilità,
approvazione G.C, autorizzazione sanatoria
7. Documentazione fotografica
Benevento, 20 aprile 2012 8. Verbale di sopralluogo
Incarico
In data 8 marzo 2012, il Giudice dell’Esecuzione Immobiliare n°137/09, Dott.ssa Maria Letizia D’Orsi, dava incarico a me sottoscritto ing. Giuseppe Iorio, iscritto all’albo degli Ingegneri della Provincia di Benevento al n°486, di valutare i cespiti sottoposti a pignoramento nell’esecuzione immobiliare in epigrafe e mi affidava il seguente quesito:
“Provveda il tecnico, con riferimento all’immobile oggetto di pignoramento, i- dentificato catastalmente:
UBICAZIONE FOGLIO PARTICELLA SUB.
Montesarchio 31 335 9
(ex foglio 31 di Montesarchio particella 335 sub 3, giusta variazione catastale del’11/12/2002 – n°2748 prot. 242544, per diversa distribuzione di spazi interni) a) all’ esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indica- zione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla rela- zione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
b) all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, nu- mero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la de- stinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confi- nanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condo- miniali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini del- la determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesi- ma, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del be- ne, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun e- lemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro rispondenza al- la vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;
c) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, even- tuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere a- busive il perito provvederà all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n° 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, as- sumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile);
d) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta ri- spondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto,
acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola dove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; qualora le operazioni di accatastamento richiedano una spesa superiore alla somma di Euro 1.000,00 il consulente è autorizzato a richiedere l’anticipazione della stessa direttamente al creditore procedente, segnalando al GE l’eventuale o- missione;
e) all’indicazione dello stato di possesso degli immobili , precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di ri- lascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
f) alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura;
g) ad acquisire ogni informazione concernente:
• l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condomi- niali ordinarie)
• eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute
• eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia
• eventuali cause in corso
• l’individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio ed alla elencazione di ciascun atto di acquisto , con indicazione dei suoi estremi (data,notaio, data e n°
di registrazione e trascrizione) e ciò anche sulla scorta dell’eventuale relazione notarile
h) alla valutazione complessiva dei beni , indicando distintamente ed in separati pa- ragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la sti- ma, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale, del valore a mq., del valore totale;
esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, pre- cisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni;
i) nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quo- ta, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; preci- si infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso afferma- tivo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura.
Svolgimento dell’incarico
Accettato l’incarico, ho richiesto ed ottenuto documenti importanti presso l’Agenzia del Territorio di Benevento, la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Benevento, il comune di Montesarchio.
Ho preso visione telematicamente delle quotazioni immobiliari fornite dall’OMI, Osservatorio Mobiliare Italiano, a cura ancora dell’Agenzia del Terri- torio.
Ho consultato importanti agenzie di compravendita operanti nel comune di Montesarchio, ricavandone utili informazioni.
Di una di esse ho consultato anche una significativa pubblicazione: “Le quota- zioni, l’offerta e la domanda di abitazioni in Italia”, aggiornata al 2011, con una sezione dedicata a Benevento e con importanti informazioni relative a Monte- sarchio in particolare.
Ho chiesto informazioni, circa le strutture dell’edificio, al Genio Civile di Bene- vento e alla Prefettura di Benevento.
Ho desunto informazioni anche da tecnici operanti nel comune di Montesarchio.
Previo avviso alle parti, insieme al collega Umberto Ficociello, il giorno 22 mar- zo 2012 ho effettuato un accurato sopralluogo presso l’abitazione del sig. Prin- cipe Pellegrino, oggetto della presente consulenza; in quella occasione – alla presenza della signora Ornella Zapparoli, moglie del proprietario, ho provveduto a rilevare metricamente tutto l’appartamento, a scattare alcune fotografie dell’interno e dell’esterno del fabbricato e ad assumere ulteriori informazioni, utili all’espletamento del mandato.
Le operazioni peritali, iniziate praticamente lo stesso giorno del giuramento, si sono protratte per buona parte del mese di aprile, durante il quale è stata redatta la presente consulenza.
Individuazione del bene
QUESITO: Procedere all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizza- zione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale
Si premette che trattasi di un appartamento con unico ingresso, che si sviluppa in modo articolato attorno alla scala centrale, e quindi di difficile e costosa sud- divisione. Complessivamente, il valore totale dei beni che – da una complessa divisione – ne risulterebbe, non compenserebbe il costo dei lavori necessari per il frazionamento.
Il bene, censito in via San Martino di Montesarchio (BN), ma in realtà ubicato in una traversa di quella strada (precisamente via Enea, strada originariamente pri- vata – come si evince per esempio dalla prima richiesta di condono, del 1986), è ubicato appunto al primo piano della palazzina condominiale di via Enea, 3; su tre lati il fabbricato è circondato da uno stretto vialetto, chiuso da un muretto sormontato da una recinzione; quando venne edificato aveva consistenza di tre sole unità immobiliari, per poi essere ripetutamente frazionato (il bene da stima- re è infatti il sub 9).
Una parte del lato ovest è posto a confine di un altro fabbricato.
In catasto
Circa i confini, sul lato ovest l’appartamento – che occupa l’intero primo piano della palazzina di via Enea, 3 (traversa di via San Martino) confina con beni Te- cla; inferiormente con beni Principe Carmine, Pellegrino e Teresa (piano terra), e verso l’alto con beni Principe Carmine (piano secondo). Al centro dell’appartamento è ubicata la scala condominiale.
Individuazione del bene (contesto, descrizione, superfi- cie, condizioni di manutenzione, rispondenza degli im- pianti alla vigente normativa, ecc.)
QUESITO: Procedere all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (cit- tà, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti co- muni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazio- ne della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con ri- ferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della super- ficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento
Circa l’individuazione del bene (con confini e dati catastali), e cioè l’abitazione sita in Montesarchio (BN) alla via San Martino, primo piano, foglio 31, particel- la 335/sub 9 di vani catastali 9, vale quanto riportato al punto precedente.
A) Accessi
L’ingresso avviene da via Enea, traversa di via San Martino di Montesarchio, dove un cancello in ferro immette nello stretto vialetto che circonda l’immobile su tre lati.
Di qui, attraverso il portone d’ingresso vetrato, si accede al vano scala comune e, al piano primo, all’appartamento oggetto della presente stima.
B) Pertinenze ed accessori
Questo vialetto e lo slargo antistante - insieme ad un piccolo vano caldaia, ad- dossato al fabbricato principale - sono l’unica pertinenza comune; non costitui- scono, peraltro, un parcheggio per i proprietari delle abitazioni della palazzina:
all’atto del mio sopralluogo, vi sostava un’unica autovettura, in prossimità del cancello di ingresso, che ostruiva parzialmente l’accesso al portone.
C) Condominio
Comune Foglio Parti-
cella Sub.
Consi- stenza catastale
Cate- goria e
classe Indirizzo
Montesarchio
(BN) 31 335 9 9 vani A/2
terza
Via S. Martino (piano primo)
La scala e l’atrio di ingresso sono ovviamente comuni, dando accesso a tutte le unità, come è comune il vialetto recintato; non risulta costituito un condominio.
Circa le spese comuni, possiamo ragionevolmente supporre che, ogni mese, esse si limitino a poche decine di Euro per la fornitura di energia elettrica per l’illuminazione dell’ingresso e del vano scala, e altrettante (se pure vi sono), per la pulizia degli stessi spazi. L’incidenza di tali spese per l’appartamento in que- stione, allora, mensilmente non supera la cifra di 15 - 20 €.
D) Contesto, caratteristiche, destinazione e servizi della zona
La zona è residenziale, fittamente costruita, piuttosto tranquilla; è a pochi passi da Via San Martino e, soprattutto, da piazza Croce, centro (o inizio del centro) della parte nuova di Montesarchio; sono vicine via Benevento e via Amendola, importanti strade cittadine.
L’abitazione può allora ritenersi ubicata in zona centrale, e risulta vicina a luo- ghi dove si addensano tutti i servizi.
E) Dotazioni condominiali
Come detto, l’unica parte comune, oltre alla scala e all’atrio, e al piccolo vano tecnico addossato alla costruzione, è lo stretto cortile che – a piano terra – cinge l’edificio su tre lati e mezzo. Solo nella parte anteriore del lotto, in concomitan- za con il restringersi della sagoma del fabbricato, si crea un po’ di slargo che consente sia l’accesso a quella che, originariamente, doveva essere l’autorimessa e sia la sosta di una autovettura.
F) Altezza interna
L’altezza interna utile è di m 3,00 G) Composizione interna
Come è chiaramente visibile nella planimetria allegata, l’abitazione si sviluppa attorno alla scala comune. Gli ambienti principali sono la grande cucina, che è anche tinello e sala da pranzo, e un salone d’angolo, dalla parte opposta, che si apre sullo studio; cucina e salone sono disimpegnati dall’ingresso
Dalla cucina si accede da un lato ad una veranda, chiusa da una ampia vetrata, e dall’altra ad un bagno.
Completano l’appartamento tre camere da letto, disimpegnate da uno spazio comune, un secondo bagno e un piccolo ripostiglio.
Praticamente tutta la casa è “avvolta” da una stretta balconata, lunga circa 50 metri e larga poco più di un metro, assai poco utile all’abitazione, sia per la ri- dotta larghezza sia per l’eccessiva lunghezza.
H) Superfici
Nel conteggio successivo, a tutte le superfici interne, compresa la veranda, è sta- to attribuito il coefficiente 1, mentre alla lunga balconata (per i motivi esposti prima) è stato attribuito un coefficiente di ragguaglio pari a 0,20.
(N.B.: Le superfici sono state verificate con precisione, a conferma dei dati ri- portati di seguito, con un programma di grafica computerizzata).
SUPERFICI RAGGUAGLIATE
AMBIENTE DIMENSIONI SUPERFICIE COEFF. SUPERFICI RAGGUAGLIATE
1 Ingresso 2,3X3,75 + 1,2X2,2 11,20 mq 1 11,2 mq
2 Cucina/ pran-
zo/ tinello 4,30X9,1 + 0,2X3,35 39,8 mq 1 39,8 mq
3 Disimpegno 3,05X2,7 + 1,1X1,35 9,7 mq 1 9,7 mq
4 Ripostiglio 1,0X2,3 2,3 mq 1 2,3 mq
5 Letto 1 4,75X3,87 18,4 mq 1 18,4 mq
6 Letto 2 4,75X3,15 14,9 mq 1 14,9 mq
7 Bagno 1 2,3X2,7 6,2 mq 1 6,2 mq
8 Bagno 2 (1,8+2,68)X2,7/2 6,0 mq 1 6,0 mq
9 Letto 3 2,95X5,60 16,5 mq 1 16,5 mq
10 Salone 3,97 (media)X8,5 33,8 mq 1 33,8 mq
11 Studio 2,7X4,3 (media) 11,6 mq 1 11,6 mq
12 Veranda 4,0X2,8 (media) 11,2 mq 1 11,2 mq
Totale superfici interne 181,6 mq
13 Balcone 50,0 (media)X1,15 57,6 mq 0,20
11,5 mq
Totale superfici ragguagliate 193,0 mq
(in c.t.)
I) Esposizione
Come ho detto altrove, l’edilizia - nelle traverse di via San Martino - è piuttosto densa, con abitazioni a più piani assai vicine a quella in esame (anche meno di 5 metri), che è posta per di più ad un piano basso. L’esposizione e il soleggiamen- to, per quanto detto, non sono allora dei migliori. Anche la riservatezza, vista la vicinanza dei fabbricati limitrofi, è piuttosto penalizzata.
L) Condizioni strutturali
L’edificio, di complessivi 4 piani (terra, primo, secondo e sottotetto), ha struttu- re in calcestruzzo armato, debitamente depositate il 12 gennaio 1968 all’Ufficio del Genio Civile di Benevento; il Genio Civile, a sua volta, in data 12 giugno 1968, comunicò l’avvenuta approvazione dei calcoli strutturali al comune di Montesarchio. Non ho rinvenuto, né presso la Prefettura di Benevento, né presso
l’ufficio del Genio Civile altri documenti inerenti le strutture in oggetto (verbali di chiusura lavori, certificati di collaudo o altro).
In ogni caso, non ho riscontrato, nel sopralluogo effettuato e dalla vista esterna delle facciate del fabbricato, segni palesi di problemi strutturali.
M) Condizioni di manutenzione / caratteristiche delle finiture / impianti
All’esterno l’edificio si presenta in discrete condizioni e i frontalini dei balconi e dei cornicioni non sono deteriorati: non sono assolutamente urgenti, allora, lavo- ri di ripristino delle facciate.
Anche l’interno si presenta in buone condizioni, sia nei pavimenti e nei rivesti- menti, sia nelle tinteggiature e nei parati di alcune stanze, sia nei servizi igienici.
I pavimenti, in particolare, sono in monocottura di buona qualità, anche con de- cori, greche e rosoni; un discreto grado di finitura hanno anche i rivestimenti di bagni e cucina, che sembrano rifatti abbastanza di recente, insieme ai pezzi igie- nici e alla rubinetteria.
Gli infissi esterni sono in legno con vetro semplice e tapparelle in plastica, men- tre le porte interne sono tamburate in qualche caso, mentre altre sono con pan- nello cieco in compensato impiallacciato.
L’impianto elettrico, è a norma, con cavi posti sottotraccia, salvavita di adeguata sensibilità e due interruttori magnetotermici per la linea luci e per la linea presa.
Sono altresì installate alcune lampade di emergenza (cucina, ingresso).
L’impianto di riscaldamento è alimentato da una caldaia autonoma a gas meta- no, correttamente disposta all’esterno dell’abitazione, e “gestito” da un crono- termostato ubicato in cucina; i corpi scaldanti sono in alluminio preverniciato.
Nell’abitazione è installato anche l’impianto di condizionamento estivo, funzio- nante, con motori esterni ed unità ventilanti interne agli ambienti principali.
Nella zona conversazione della grande cucina-tinello è montato un camino.
Nel complesso, tutta la parte impiantistica risulta a norma e non abbisogna, per- ciò, di interventi di adeguamento.
Regolarità urbanistica
QUESITO: Procedere alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanisti- co, indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento au- torizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento mede- simo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive il perito provvederà all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n° 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assu- mendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli o- neri economici necessari per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile).
La palazzina in esame dove, al piano primo, è ubicato l’appartamento oggetto della presente consulenza, è stata costruita in differenti anni e in forza di diverse concessioni edilizie.
Una porzione di fabbricato venne costruito in virtù della autorizzazione edilizia n°224 del 1968 (allegata); un’altra parte venne realizzata sulla scorta della con- cessione edilizia n°2840 del 1985 (allegata), mentre altre opere vennero realiz- zate abusivamente e per esse è stata presentata domanda di condono (ai sensi della L.47/1985) con domanda prot.16445 del 31/12/1986 (allegata), integrata con progetto del novembre 2004.
Si tenga conto che le due autorizzazioni suddette (224/1968 e 2840/1985) sono state rilasciate sulla scorta degli stessi identici grafici; già alla fine del 1986 però (come risulta dalle tavole allegate alla domanda di condono edilizio), il fabbri- cato era stato modificato in aderenza a come attualmente si presenta,. Le varia- zioni sostanziali, cioè:
- innalzamento della quota di imposta del fabbricato,
- chiusura di spazi al piano terra divenuto piano primo e al piano primo dive- nuto secondo,
- modifica dell’andamento della copertura e della sagoma complessiva al 31/12/1986, data di presentazione del condono, erano già state eseguite.
L’ufficio del Genio Civile di Benevento comunicò, al proprietario e al comune di Montesarchio, l’approvazione dei calcoli strutturali, l’8 giugno 1968 (allega- ta).
Il comune di Montesarchio rilasciò, il 26 settembre 1972 il certificato di abita- bilità (allegato).
Ancora il comune di Montesarchio, in data 10/10/2005, sulla scorta delle prece- denti richieste, con decreto dirigenziale n°708 (allegato) autorizzò la sanatoria della palazzina condominiale, censita in catasto al foglio 31, part. 335, sub 6, 7, 9, 10, 11 e12. Il comune determinò successivamente (4 giugno 2007) le somme residue da pagare perché si perfezionasse la sanatoria, pari – al 4 giugno 2007 – a 12.367,47 €, somma dei contributi di costruzione, del conguaglio dell’oblazione, e del costo per il rilascio dell’autorizzazione paesistica (allegati i calcoli dell’oblazione).
L’aggiornamento – alla data odierna – di tale somma fornisce la cifra finale complessiva di 13.600 € in. c.t., ancora da corrispondere.
Va sottolineato, peraltro, che tale importo è relativo agli abusi diffusi in tutto il fabbricato, e non deve essere quindi imputata integralmente all’unità immobilia- re in esame.
D’altro canto, nel 1986 venne presentata una domanda unica di condono, a fir- ma di Principe Carmine e Cappabianca Francesca; gli oneri e l’oblazione relati- ve a quella domanda sono proprio quelli determinati dal comune di Montesar- chio, e da me aggiornati all’attualità. Non è possibile, allora, frazionare l’importo di 13.600 € per consentire una sanatoria parziale.
E’ quindi corretto, suddividere la somma suddetta fra i quattro piani, equitati- vamente attribuendo il 25% di tale somma a ciascuno dei livelli: ho seguito que- sto criterio ma non nascondo che qualche difficoltà potrebbe sorgere nella rac- colta della somma complessiva, vista l’inerzia della proprietà nel pagare (dal 2007!) quanto dovuto e sanare così gli abusi edilizi.
Ciò non toglie che gli acquirenti dell’appartamento possano completare l’iter del condono pagando l’intera somma e poi rivalersi – giudizialmente o bona- riamente – sugli altri proprietari per vedersi restituita le somme anticipate.
Identificazione catastale
QUESITO: Procedere all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze
catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del ca- tasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola dove mancante; provve- da in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; qualora le operazioni di accatastamento richiedano una spesa su- periore alla somma di Euro 1.000,00 il consulente è autorizzato a richiedere l’anticipazione della stessa direttamente al creditore procedente, segnalando al GE l’eventuale omissione
Accertata l’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, procedo all’identificazione catastale del bene oggetto di pignoramento.
LOTTO UNICO
Dati anagrafici
del proprietario Codice fiscale Diritti e oneri reali Principe Pellegrino, nato a
Napoli il 1° marzo 1956 PRNPLG56C01F839H Proprietà per 1000/1000
DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO
N° Foglio Particella Sub Zona
Cens. Categoria Classe Consistenza Sup.ca-
tastale Rendita
1 31 335 9 2 A/2 3 9 vani 196 mq €
766,94
La planimetria catastale del bene è aggiornata e sostanzialmente corrispondente a quanto rilevato sul posto.
Stato di possesso del bene
QUESITO: Procedere all’indicazione dello stato di possesso degli immobili , precisan- do se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione, e la sca- denza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di ri- lascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio
Dagli accertamenti eseguiti presso vari uffici e in occasione del sopralluogo del 22 marzo 2012, l’appartamento sito in Montesarchio alla via Enea, 3 – trav. di via San Martino (in catasto foglio 31/ part. 335/ sub 9/ piano primo), è occupato dal sig. Principe Pellegrino, proprietario, e dalla sua famiglia.
Vincoli e oneri giuridici
QUESITO: Procedere alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura
o Verbale di pignoramento immobile del 30/01/2009 nn° 1226/920 emesso dal Tribunale di Benevento e notificato il 19/01/2009 ad integrazione e rettifica del pignoramento trascritto in data 31/05/2003 ai nn° 6871/4907 contro Principe Pellegrino, nato a Napoli il 1° marzo 1956 a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. con sede in Roma, gravante sull’immobile foglio 31 part.335/sub 9 (n°1 ispezione ipotecaria del 9 marzo 2012, allegata)
o Verbale di pignoramento immobile del 29/05/2009 nn° 7553/5309 emesso dal Tribunale di Benevento e notificato il 19/05/2009 contro Principe Pellegrino, nato a Napoli il 1° marzo 1956 a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a.
con sede in Roma, gravante sull’immobile foglio 31, part.335 sub 9 (n°2 ispe- zione ipotecaria del 9 marzo 2012)
o Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo acceso in data 19/12/1995 nn° 11061/775 - atto pubblico per notar Luigi Michele Delli Veneri del 12/12/1995 rep. 39210, per L. 200 milioni, a garanzia di un mutuo di 120 milioni contro Cappabianca Francesca, nata a Cervinara (AV) il 18/08/1931 e Principe Carmine nato in Roccabascerana (AV) il 4 gennaio 1925, a favore della Cassa Rurale ed artigiana del Sannio in Calvi s.c.r.l., gravante sull’immobile foglio 31 part.335/sub 3 (n°1 ispezione ipotecaria del 3 aprile) o Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo acceso in data 17/06/1999 nn° 6084/716 - atto pubblico per notar Iazzetti Mario del 16/06/1999 rep. 12540, per L. 400 milioni, a garanzia di un mutuo di 200 milio- ni contro Principe Pellegrino, nato a Napoli il 1° marzo 1956 e Principe Carmine nato in Roccabascerana (AV) il 4 gennaio 1925, a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. con sede in Roma, gravante sull’immobile foglio 31 part.335/sub 3 (n°3 ispezione ipotecaria del 3 aprile)
o Verbale di pignoramento trascritto in data 31/05/2003 ai nn° 6871/4907 con- tro Principe Pellegrino, nato a Napoli il 1° marzo 1956 a favore della Banca Na- zionale del Lavoro s.p.a. con sede in Roma, gravante sull’immobile foglio 31 part.335/sub 3 e notificato dall’ufficiale giudiziario del Tribunale di Benevento il 13/03/2003 - si segnala che già dall’11/12/2002 era in atti la variazione dell’identificativo dell’immobile in sub 9 (n°5 ispezione ipotecaria del 3 aprile 2012)
Spese fisse di gestione e manutenzione / spese straordina- rie / cause in corso / precedenti proprietari
QUESITO: Provvedere ad acquisire ogni informazione concernente:
l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie)
eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni an- teriori alla data della perizia
eventuali cause in corso
l’individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio ed alla elenca- zione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data enumero di registrazione e trascrizione) e ciò anche sulla scorta dell’eventuale relazione notarile
Non è costituito il condominio, e non è stato possibile appurare l’entità delle spese mensili per illuminazione e pulizia delle parti comuni.
Per l’appartamento in questione, tali spese ragionevolmente non superano la ci- fra di 200 €/annui.
Non è stato possibile accertare l’esistenza di spese straordinarie già deliberate;
d’altro canto le facciate e gli spazi comuni si presentano in discrete, se non buo- ne, condizioni di manutenzione e non abbisognano di urgenti lavori.
Non si ha notizia di spese per le parti comuni già scadute e non saldate negli ul- timi due anni, né si hanno notizie di cause in corso.
INDIVIDUAZIONE DEI PRECEDENTI PROPRIETARI DEL VENTENNIO Sulla scorta dei documenti acquisiti a più riprese presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, e delle due relazioni notarili allegate ai fascicoli di causa, posso affermare che:
- L’appartamento di via San Martino in Montesarchio (BN), censito in catasto al foglio 31, particella 335, subalterno 9 (ex foglio 31 particella 335 sub 3, giusta variazione catastale del’11/12/2002 – n°2748 prot. 242544 per diversa distribuzione di spazi interni) piano primo di nove vani catastali appartiene al sig. Principe Pellegrino (nato a Napoli il 1° marzo 1956, C.f.
PRNPLG56C01F839H)
Al sig. Principe Pellegrino tale bene pervenne in forza dei seguenti atti
- per la quota di 1 / 2 di piena proprietà con atto di compravendita da Prin- cipe Carmine, dell’immobile foglio 31, particella 335/sub 3, per notar Mario Iazzetti del 16/06/1999, rep. 12541 trascritto il 29/06/1999 al n° R.G. 6517 e al n° R.P.5279 (punto 3 ispezione ipotecaria del 3/4/2012, allegata).
- per la quota di 1 / 2 di piena proprietà con successione testamentaria di Cappabianca Francesca (deceduta a Montesarchio il 15/09/1997), giusta de- nunzia n°11 vol. 591 del 12/03/1998, trascritta il 30/06/2004 R.P. 6246 - R.G. 9904 (punto 6 ispezione ipotecaria del 3/4/2012, allegata) e tacita ac- cettazione di eredità con la quale la de cuius lascia al sig. Principe Pellegrino la quota di 1/2 di piena proprietà dell’immobile foglio 31, particella 335/sub 3, trascritta il 21/12/2011 R.P.10423 - R.G.13425 (punto 7 ispezione ipote- caria del 3/4/2012, allegata).
Ai sigg. Principe Carmine e Cappabianca Francesca il suolo su cui insiste la co- struzione era pervenuto per il tramite dei due seguenti atti:
Principe Carmine acquista da Cappabianca Francesca la quota di 1 / 2 di piena proprietà del terreno foglio 31 p.lla 335 di Montesarchio, con atto del notaio De Sio Domenico del 28/10/1970 trascritto il 19/11/1970 ai nn°10670 / 9678
Cappabianca Francesca acquista da Marino Fioravante l’intera piena proprietà del terreno foglio 31 p.lla 335 di Montesarchio, con atto del notaio Mario Giordano del 10/07/1967 trascritto il 26/01/1967 ai nn°
923 /749
Stima del bene
QUESITO: Procedere alla valutazione complessiva dei beni , indicando distintamen- te ed in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati , le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale, del valore a mq., del valore totale; espo- nendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di pos- sesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e cor- rezioni
A) CRITERIO DI STIMA
Si è proceduto con metodo sintetico, assumendo cioè informazioni sulle vendite – cronologicamente allineate – di immobili con caratteristiche intrinseche ed e- strinseche similari a quello da stimare.
Si è formata quindi una scala di valori, all’interno della quale si è individuata la
“posizione” del bene oggetto del presente procedimento.
Per questa ultima operazione, quella più squisitamente valutativa, si è tenuto conto
- dell’ubicazione del bene - dell’esposizione
- della destinazione d’uso - delle caratteristiche costruttive - dello stato di manutenzione
- della superficie residenziale e delle pertinenze
- della regolarità urbanistica, catastale e amministrativa.
B) FONTI DI INFORMAZIONE
Per la formazione della scala dei valori di cui si è detto, importanti indicazioni sono state gentilmente offerte da due agenzie immobiliari operanti nel comune di Montesarchio.
Si sono ottenute ulteriori informazioni presso l’ufficio urbanistica dello stesso Comune.
Si è consultata la banca dati dell’Agenzia del Territorio (OMI – Osservatorio Mobiliare Italiano), e precisamente le rilevazioni del secondo semestre del 2011.
Si sono consultate specifiche pubblicazioni di altri importanti gruppi di compra- vendita immobiliare.
La messe di dati raccolta è sufficientemente congruente e indirizza, in maniera ragionevole, verso i valori indicati alla fine della presente disamina.
1) L’OMI, Osservatorio Mobiliare Italiano dell’Agenzia del Territorio, in zona centrale del comune di Montesarchio, per abitazioni usate di tipo civile in nor- male stato conservativo, fornisce valori variabili tra 1.000 € e 1.200 €. Si ricorda che tali valori sono però riferiti alla superficie lorda (compresi quindi di tompa- gni e tramezzi interni) dell’unità immobiliare, e quindi – per poter fare riferi- mento alla superficie netta, vanno moltiplicati per 1,15 circa.
Senza attingere, per i motivi esposti appresso, ai valori massimi – ma attestan- dosi piuttosto sul valore minimo del range suddetto, possiamo parlare allora di 1.150 €/mq di superficie netta.
Segnalo che, come ho potuto verificare in diverse occasioni, a mio parere i valo- ri forniti dall’OMI sono lievemente sovrastimati.
2) Congruenti con tale valore sono le indicazioni fornite dalle due agenzie im- mobiliari, operanti entrambe in Montesarchio, che ho consultato in occasione della redazione della presente perizia. Una di esse mi ha parlato – sulla scorta di recenti atti di compravendita – di circa 1.000 €/mq, sempre per l’usato in zona centrale, che può arrivare fino a 1.100 €/mq se l’abitazione versa in ottime con- dizioni, pronta per essere abitata. L’altra agenzia, sempre sulla scorta di atti di acquisto, mi ha riferito di compravendite – per l’usato in normale stato conser- vativo – di valori variabili tra 950 €/mq fino a 1.250 €/mq, quando concorrono situazioni particolari.
3) Abbastanza più bassi sono i valori a metro quadro rilevati da “Tecnocasa” e riportati in una sua periodica pubblicazione. Per un’abitazione con caratteristi- che e rifiniture medie il valore rilevato è di 900 €/mq; anche in questo caso la cifra indicata si riferisce ad una abitazione usata, in posizione centrale.
4) Lungo via San Martino, per esempio, sono stati richiesti, per un’abitazione senza garage di 110 mq, oltre ai balconi, 133.000 €, con una incidenza a metro quadro quindi di circa 1.150 Euro. Val la pena di ricordare, a questo riguardo, intanto che via Enea è solo una traversa di via San Martino; poi, che la cifra in- dicata rappresenta la richiesta del proprietario – senza che ci sia stato ancora l’accordo; e, soprattutto, che le dimensioni dell’appartamento pignorato – ben 181,6 mq, oltre ai balconi – sono notevolmente superiori a quelle più “apprez- zate” attualmente dal mercato, e pari a non più di 100 - 110 mq, per importi massimi di 100.000-120.000 Euro. Nel nostro caso (appartamento di ampia me- tratura), le valutazioni indicate al punto 2) possono scendere, stando ai respon- sabili delle agenzie consultate, anche a 900 o 800 €/mq; è d’altro canto normale – come ho potuto verificare personalmente in numerosi casi – una riduzione del costo unitario, a parità di altre condizioni, per terreni ed appartamenti di mag- giori dimensioni rispetto agli standard “normali”.
C) CALCOLO DELLE SUPERFICI
La superficie netta interna – come detto prima – è di 181,6 mq, mentre il lun- ghissimo balcone esterno ha una superficie di 57,6 mq.
Omogeneizzando tali valori (mediante il coefficiente 0,20), si ottiene una super- ficie complessiva ragguagliata di mq 181,6 + mq 0,20 x 57,6 = mq 193,0 in c.t..
Il coefficiente scelto per rendere congruenti le due superfici, interna ed esterna, tiene conto della ridotta utilità di un balcone lunghissimo e largo poco più di un metro.
D) VALORE AL METRO QUADRO
Per tutto quanto detto, è proprio verso le ultime cifre indicate nella scala dei va- lori indicata nel precedente punto B) che si orienta la mia valutazione finale.
Assumiamo quindi, come valore unitario a metro quadro, l’importo di 850 €/mq (ottocentocinquanta Euro/mq): si tiene in questa maniera in debita considera- zione la notevole metratura dell’appartamento, non particolarmente gradita dal mercato immobiliare in generale e di Montesarchio in particolare.
Posizionando il bene in esame verso il fondo della scala di valori di cui ai punti A) e B), ho tenuto altresì conto della densità delle abitazioni in zona, molto fitta, del fatto che l’immobile è ubicato in una traversa (via Enea) e non sulla più im- portante via San Martino, dell’assenza di un box per auto, della disposizione - non perfettamente razionale - degli ambienti dell’abitazione, di una insolazione in alcuni ambienti assai limitata e, pur non avendo effettuato verifiche in merito, anche di una classe energetica sicuramente non ottimale (si pensi agli infissi con vetro semplice). Per contro, ho valutato la tranquillità della zona e la vicinanza al centro di Montesarchio.
Infine, come riferirò anche in seguito, riducendo lievemente l’importo a metro quadro ho “monetizzato” l’incertezza sulla volontà degli altri proprietari ad av- valersi del condono edilizio, versando le somme di loro conseguenza.
E) ADEGUAMENTI E CORREZIONI
- Lo stato d’uso e di manutenzione, che possiamo ritenere medio o lievemente superiore, non influenza in maniera significativa la stima del bene;
- il bene stesso è di proprietà di colui che lo abita;
- per quanto è dato di sapere (il Condominio non risulta costituito), non vi so- no spese condominiali insolute; le spese mensili per la cura delle parti comuni non superano, come detto prima, 20 €.
- resta da pagare, ma a carico di tutto il fabbricato, una parte residua delle spese per condono edilizio, quantificabili in € 12.367,47 che, aggiornati all’attualità, diventano 13.600,0 €. In via equitativa, tale importo viene suddiviso in parti u- guali tra i quattro piani che compongono l’immobile.
TABELLA RIEPILOGATIVA
DESCRIZIONE
Superficie utile rag- guagliata
Valore unitario
VALORE DI MERCATO (in c. t.)
Spese per con- dono edilizio
Valore finale (in c. t.)
Unità abitativa sita nel comune di Montesar- chio (BN) alla via San Martino, piano primo – in catasto foglio 31 di Montesarchio, par- ticella 335 sub 9, ca- tegoria e classe A2/3 di vani 9
193,0 mq
850,0
€/mq € 164.000,0
¼ di 13.600 €
€ 3.400,0 160.600 €
(centosessantamilaseicento Euro).
Si tenga conto (come già detto in precedenza)
- che le spese per il condono edilizio sono aggiornate all’attualità
- che tali spese sono relative al condono delle difformità relative a tutto il fab- bricato, costituito da 4 piani fuori terra, e non competono quindi solo al bene oggetto di stima
- che, in ogni caso, la regolarizzazione urbanistica, a fronte di un’unica do- manda – presentata dai sigg. Principe Carmine e Cappabianca Francesca nel 1986 – non può che essere complessiva per tutto il fabbricato
- che la somma determinata dal comune di Montesarchio nel giugno del 2007 per la sanatoria complessiva – come conguaglio di quanto già versato – an- cora non è stata corrisposta dai proprietari dello stabile, a segnalare finora la volontà di non avvalersi del condono
- che il prezzo a metro quadro di 850 €/mq, indicato in precedenza, tiene in debito conto anche della effettiva volontà degli altri proprietari di sanare gli abusi edilizi perpetrati; in una parola, l’incertezza sulla effettiva possibilità di condonare, con l’accordo partecipe degli altri proprietari, è stata “mone- tizzata” con la scelta del valore a metro quadro, lievemente cautelativo, dell’appartamento in questione.
In fede
Il CTU ing. Giuseppe Iorio
RILIEVO FOTOGRAFICO
