TRIBUNALE DI CASTROVILLARI

TRIBUNALE DI CASTROVILLARI

ESECUZIONE IMMOBILIARE

Proc. n° 18/2018 R.G.E

Giudice dell’esecuzione immobiliare dott.ssa Giuliana Gaudiano

C.T.U.

arch. POLICASTRO Domenico

PERIZIA DI STIMA C.T.U.

per il procedimento di esecuzione immobiliare promosso da:

Immobile ubicato in Laghi di Sibari - Cassano allo Ionio (CS)

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Luglio 2019

INDICE DEGLI ARGOMENTI

Premessa e dichiarazione di conformità normativa pag. 3 Documentazione acquisita ed organizzazione della relazione peritale pag. 8

Cronologia principali operazioni peritali pag. 9

Individuazione degli immobili pag. 10

Fascicolo lotto_Unico (Appartamento) pag. 11

Conclusioni pag. 22

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Premessa

Il sottoscritto arch. Domenico Policastro con studio Tecnico in Via Gullo n°23 di Frascineto (CS) cod. fisc. PLC DNC 68M19 D774N, iscritto all’Ordine degli Architetti della provincia di Cosenza al n° 921 ed all’Albo dei Consulenti tecnici del Tribunale di Castrovillari, tel. e fax 0981.396895 – PEC: [email protected] incaricato Consulente Tecnico d’Ufficio del Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Castrovillari relativamente all’istanza della proc.18/2018, con la precisazione di procedere alla stima dell’immobile riportato in:

N.C.E.U. particella 153 (sub 14) Piano Primo Cat.A/3 sito in Via della Sibaritide n°223 Villaggio Rosa dei Venti, Complesso Esplanada Blocco B, Laghi di Sibari del Comune di Cassano allo Ionio (CS).

Dopo il giuramento di rito sono stati posti al CTU i seguenti quesiti:

1. CONTROLLI la completezza della documentazione ex art.567 c.p.c. segnalando immediatamente al giudice i documenti mancanti o inidonei; nel caso in cui si accerti la mancanza degli avvisi di cui agli artt. 498 e/o 599 c.p.c. e/o 158 disp. Att. C.p.c., ne dia comunicazione al G.E. nonché al creditore procedente e a quelli intervenuti titolari mediante posta elettronica certificata, perché vi provvedano in tempo utile per l’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c., facendo sin da ora presente che in caso di inattività la procedura sarà dichiarata estinta.

2. PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione alle parti dell’inizio delle operazioni peritali:

a. all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, ove necessario, previa autorizzazione del giudice, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

b. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il profilo dell’agibilità; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; inoltre alla acquisizione della certificazione urbanistica;

c. all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U.

in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ove mancante; provveda, in caso di difformità co mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

3. REDIGA in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando in particolare:

- l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera dell’alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo;

- una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l’altro anche il contesto in cui si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti:

- lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore o da terzi e, in tal caso, a che titolo; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino alla acquisizione dei su indicati elementi;

- l’esistenza di vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, anche di natura condominiale o di carattere storico-artistico, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed, in ogni caso, pronunciarsi

esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:

Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:

Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni;

Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;

Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, censo, livello, uso civico, ecc.)

Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura:

Iscrizioni;

Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;

Altre informazioni per l’acquirente, concernenti:

L’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);

Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

Eventuali cause in corso;

- La individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e la elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi e ciò anche sulla scorta della eventuale scorta notarile, nel caso in cui si riscontri che non vi sia continuità nel ventennio, provveda a darne immediata comunicazione a mezzo posta elettronica certificata al creditore procedente e ai creditori intervenuti titolati affinchè pongano in essere ogni attività necessaria ai fini di assicurare la predetta continuità, e, specificatamente, a procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità qualora ne ricorrano i presupposti, ovvero, nelle altre ipotesi, ad introdurre il procedimento ritenuto più opportuno per assicurare tale continuità nelle trascrizioni entro il giorno dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c., facendo sin da ora presente che in caso di inattività la procedura sara dichiarata estinta.

- La elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, la regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n,47/85 e n.724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competente;

- La descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “DESCRIZIONE ANALITICA DEL” (appartamento,

capannone ecc.) e la lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima”), indicando la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell’edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento);

- Indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc);

- La valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle supurfivi fi ciascun immobile, con l’indicazione dell’immobile, della superficie commerciale del valore a mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziche sul valore catastale l’assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute (15% del valore), la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini dunque il valore finale del bene al netto di tali decurtazioni e correzioni e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di realizzazione urbanistico- catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente.

- Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura.

4. ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne ed interne dell’immobile, nonché la planimetria dello stesso, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, certificato di definita valutazione e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’atto do provenienza del bene e copia dell’eventuale

contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante; ALLEGHI altresì attestazione di aver trasmesso alle parti copia della perizia.

5. DEPOSITI la perizia in Cancelleria in una copia oltre l’originale, completa dei relativi allegati e provveda, altresì, ad allegare copia della stessa redatta in formato elettronico (MS Word o altri programmi di videoscrittura disk nonchè “.pdf” per Adobe Acrobat o equivalente) su supporto informatico (CD-Rom, DVD-Rom)

6. INVII, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria e, comunque, almeno trenta giorni prima dell’udienza, copia della perizia al debitore ai creditori ed intervenuti, a mezzo posta elettronica certificata, ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o posta ordinaria ed alleghi all’originale della perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii.

7. ACQUISISCA direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza e con unica esclusione della relazione notarile.

8. SOSPENDA le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente, al fine della nomina del custode giudiziario;

9. RIFERISCA imediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima, cui aderiscano tutti gli altri creditori.

10. FORMULI tempestiva istanza di rinvio dell’udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine del deposito, provvedendo altresì alla notifica delle parti.

Il CTU esaminati gli atti ed i documenti di causa, sulla scorta degli accertamanti e dei rilievi eseguiti sul bene e dopo aver reperito tutte le informazioni utili per rispondere alle richieste formulate dal G.E., presenta la propria relazione tecnica.

DOCUMENTAZIONE ACQUISITA E ORGANIZZAZIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI

Ciò doverosamente premesso l’esperto, successivamente al conferimento dell’incarico ACQUISIVA, analizzava e produceva la seguente documentazione riportata in allegati:

CARTELLA 0

ALLEGATO 0.1: Decreto di nomina dell’ esperto per la stima dei beni pignorati e quesiti;

ALLEGATO 0.2: Decreto ingiuntivo;

ALLEGATO 0.3: Atto di pignoramento immobiliare;

ALLEGATO 0.4: Atto di Precetto;

ALLEGATO 0.5: Nota di deposito;

CARTELLA 1

ALLEGATO 1.1: Comunicazione (completo di ricevuta) di inizio delle operazioni peritali e data di sopralluogo, tramite PEC, al rappresentante legale del creditore pignorante e tramite Raccomandata A/R al debitore agli indirizzi verificati presso l’Ufficio cancelleria Tribunale Civile di Castrovillari;

ALLEGATO 1.2: Verbale di 1° sopralluogo del 20/02/2019;

ALLEGATO 1.3: Comunicazione (completo di ricevuta) data 2° sopralluogo, tramite PEC, al rappresentante legale del creditore pignorante e tramite Raccomandata A/R al debitore;

ALLEGATO 1.4: Verbale di 2° sopralluogo del 19/03/2019;

ALLEGATO 1.5: Richiesta di Accesso agli atti - Comune di Cassano allo Ionio (CS);

ALLEGATO 1.6: Nomina Custode Avv. Emanuela Cofone;

ALLEGATO 1.7: Verbale di sopralluogo del 10/07/2019;

ALLEGATO 1.8: Ricevuta Invio Perizia alle parti.

CARTELLA 2

ALLEGATO 2.1: Elenco subalterni catastali;

ALLEGATO 2.2: Visura Catastale;

ALLEGATO 2.3: Aerofotogrammetria Rosa dei Venti – Complesso Esplanada ALLEGATO 2.4: Elaborato Planimetrico;

ALLEGATO 2.5: Pianta Catastale;

ALLEGATO 2.6; Ispezione Ipotecaria;

ALLEGATO 2.7: Certificato di Abitabilità;

ALLEGATO 2.8: Concessione edilizia Complesso Esplanada;

ALLEGATO 2.9: Piante e prospetti di progetto;

ALLEGATO 2.10: Rilievo Fotografico;

ALLEGATO 2.11: Rilievo Metrico dell’appartamento.

CARTELLA 3

ALLEGATO 3.1: Spese Visure e Planimetrie Catastale;

ALLEGATO 3.2: Spese Raccomandate A/R debitori_1° Sopralluogo;

ALLEGATO 3.3: Spese Raccomandate A/R debitori_2° Sopralluogo;

ALLEGATO 3.4: Spese Visure Ipotecarie;

ALLEGATO 3.5: Spese diritti di segreteria Comune di Cassano all’Ionio;

ALLEGATO 3.6: Spese Invio perizia al debitore

CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI

• 23/01/2019: Invio comunicazione di inizio delle operazioni peritali e 1°soprall.

• 25/01/2019: Ritiro della documentazione Catastale presso l’Agenzia del Territorio di CS;

• 20/02/2019: Sopralluogo in Loc, Laghi di Sibari;

• 04/03/2019: Invio comunicazione 2°soprall.

• 19/03/2019: 2° Sopralluogo in Loc, Laghi di Sibari;

• 21/03/2019: Ritiro della documentazione Ipotecaria presso l’Agenzia del Territorio di CS;

• 24/04/2019: Richiesta di Accesso agli Atti – Comune di Cassano all’Ionio;

• 21/05/2019: 3° Sopralluogo in Loc, Laghi di Sibari congiunto con il custode Emanuela Cofone;

• 25/06/2019: Ritiro Atti – Comune di Cassano all’Ionio;

• 10/07/2019: 4° Sopralluogo in Loc, Laghi di Sibari congiunto con il custode Emanuela Cofone;

• 25/07/2019: Invio Copia della Perizia di Stima con Raccomandata A/R al debitore (vedi raccomandata) e PEC al Creditore

INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI

Il C.T.U. analizzati i documenti precedentemente descritti riguardanti l’immobile oggetto di pignoramento R.G.E. 18/2018, ha individuato n. 1 Lotto (LOTTO UNICO), costituito da un appartamento al piano primo di un fabbricato residenziale turistico.

- LOTTO UNICO: Appartamento posto al piano primo di un fabbricato residenziale sito in località Laghi di Sibari di Cassano allo Ionio presso il Villaggio Rosa dei Venti, Complesso Esplanada blocco B n°223 piano primo individuato al N.C.E.U., Part. n°153, Sub.14, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza Vani 3,5, della superficie catastale complessiva di 53 mq (Totale escluse le aree scoperte 45 mq) ed individuato nel P.R.G. in Zona Lottizzazione Laghi di Sibari – Lotto 6A

TRIBUNALE DI CASTROVILLARI Ufficio Esecuzioni Immobiliari

ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 18/2018 R.G.E.

Dott.ssa Giuliana Gaudiano

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FASCICOLO LOTTO_UNICO

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PARTE RICORRENTE (Creditore):

Dobank. Spa

Piazzetta Monte n°1 Verona

ESPERTO INCARICATO Arch. Domenico Policastro Via Gullo n.23

87010 Frascineto (CS)

Cap 1 – Identificazione, descrizione del bene e stima

1.1 – Immobile oggetto del pignoramento

I quesiti posti al sottoscritto riguardano l’appartamento indicato nell’atto di pignoramento immobiliare presente negli atti.

• 1/1 proprietà del diritto di piena proprietà dell’immobile sito in località Laghi di Sibari di Cassano allo Ionio presso il Villaggio Rosa dei Venti, Complesso Esplanada blocco B n°223 piano primo.

Alla data del 23/01/2018, data di notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, risulta proprietario dell’appartamento il sig.

1.2 – Identificazione catastale

L’immobile oggetto di pignoramento risulta individuato in Catasto come di seguito:

• Unità immobiliare Piano primo, N.C.E.U. Part. n°153, Sub.14, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza Vani 3,5, della superficie catastale complessiva di 53 mq, rendita Euro 262,10.

I dati catastali dell’immobile pignorato corrispondono a quelli indicati nell’atto di pignoramento. In allegato le relative visure catastali.

Rilievo Planimetrico dell’appartamento

1.3 – Descrizione analitica del Complesso Esplanada.

L’intervento edilizio Complesso Esplanada, realizzato con regolare concessione edilizia n°4085 del 25/10/1985 e C.E. in variante 4497 del 11/11/1987 sul lotto 6/A della lottizzazione “Laghi di Sibari”, ha previsto la costruzione di n°78 unità abitative distribuite in 6 corpi di fabbrica a uno, due e tre piani. Tutti gli alloggi hanno almeno un affaccio che consente di vedere la darsena. Dal punto di vista planimetrico il piano terra è dotato di numerosi collegamenti (porticati passanti) dove, oltre a collegare gli spazi verdi antistanti e retrostanti, contengono l’accesso alle unità abitative. Le superfici esterne del complesso residenziale sono state trattate in intonaco a superficie grezza di colore bianco, i serramenti in legno di abete colore naturale.

Inquadramento territoriale (Aerofotogrammetria)

1.3.1 – Strutture

L’appartamento in oggetto è inserito al piano primo del fabbricato blocco B n° 223. Il sistema costruttivo è in fondazione in c.a. costituite da travi continue poggianti su pali troncoconici, pilastri e travi in elevazione in c.a. con sezioni rettangolari, setti in c.a. dello spessore di 20 cm, solai del tipo misto in laterizio e c.a. a nervature parallele. Le murature di tompagnatura perimetrali sono in laterizio come anche la tramezzatura interna. Per accedere all’appartamento in oggetto sono presenti due rampe di scale che conducono al pianerottolo d’accesso in comune con altra ditta.

Il complesso Esplanada è servito da tutte le reti di distribuzione urbane e sono presenti nel fabbricato tutti gli impianti tecnologici previsti.

1.3.2 –Interno

L’appartamento ha accesso dal porticato passante del blocco B, attraverso due rampe di scale.

Porticato con rampa di scale

Dal portoncino, si accede all’interno nella sala da pranzo con terrazzo. Gli altri ambienti sono un bagno/lavanderia, l’angolo cottura (fornelli alimentati da bombola a GPL), un piccolo disimpegno e una cameretta da letto con terrazzo. Le condizioni di illuminazione naturale sono ottimali in quanto le due pareti esterne dell’appartamento sono ben esposte. Sono assenti tracce di umidità. Le altezze interne utili sono superiori ai m. 2.70. Il pavimento interno è in piastrelle tipo cotto. I rivestimenti – esclusi i bagni e l’angolo cottura – sono ad intonaco civile tinteggiate di bianco. Il bagno è rivestito con piastrelle in ceramica per un’altezza di circa m. 2.00. I sanitari sono in vetrochina bianca, in buone condizioni; la rubinetteria è del tipo con miscelatore, l’acqua calda è garantita da un boiler elettrico marca Wel.

Pranzo Angolo cottura

Gli infissi interni ed esterni sono in legno di abete. Per quanto riguarda gli impianti:

- quello fognante risulta adeguato ed allacciato alla rete fognaria cittadina.

- l’impianto idrico è idoneo, e viene alimentato da acquedotto pubblico. Non risultano perdite.

- l’impianto elettrico è di tipo residenziale protetto con interruttore magnetotermico e risulta fornito da un adeguato numero di punti luce. L’interruttore generale è del tipo differenziale con Id=0,03 A, aderente alla norma CEI 64-8 e alla legge 46/90, ora D.M. 37/08, sulla sicurezza degli impianti.

Bagno/lavanderia Stanza da letto

1.3.3 - Computo superfici SUPERFICIE COPERTA

La superficie commerciale dell’immobile è stata determinata misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali (queste ultime considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare). I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono stati considerati fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione computati nella misura massima del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm. La superficie è stata arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98). La superficie netta dell’appartamento risulta così suddiviso:

 Pranzo

Superficie utile: 3, 78 x 4, 30 = 16,25 m²

 Angolo Cottura

Superficie utile: 2, 60 x 1, 25 = 3,25 m²

 Camera da letto

Superficie utile: 4, 55 x 2, 97 = 13,51 m²

 Bagno/Lavanderia

Superficie utile: 2, 97 x 1, 25 = 3,71 m²

 Disimpegno

Superficie utile: 1,50 x 1,25 = 1,85 m² Totale superficie calpestabile dell’appartamento = 38,57 m².

La superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile è pari:

 Terrazzo (Pranzo)

Superficie 4, 30 x 3, 00 = 12,90 m²

 Terrazzo (Camera da Letto)

Superficie 4, 30 x 2, 00 = 8,60 m² Totale superficie calpestabile dei balconi = 21,50 m².

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Ambiente

Sup. Netta Mq

Coeff. di ponderazione

Sup. Commerciale

Mq Esposizione Condizioni

Pranzo 16,25 1 18,70 N Buone

Angolo cottura 3,25 1 3,55 E Buone

Camera letto 13,51 1 15.30 S Buone

Bagno/lavanderia 3,71 1 4,55 S Buone

Disimpegno 1,85 1 2,20 E Buone

Terrazzo (pranzo) 12,90 0,3 4,50 N Buone

Terrazzo (letto) 8,60 0,3 3,00 S Buone

TOTALE 60,07 51.80

Alla fine, considerando un arrotondamento per eccesso al metro quadrato, la superficie commerciale dell’intera proprietà risulta essere pari a

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1.3.4 – Confini Immobile

L’immobile oggetto di pignoramento identificato confina con a Sud ed a Nord con proprietà condominiale complesso Esplanada, a Est ed Ovest con unità immobiliari di altre ditte.

1.4 –

Situazione edilizio – urbanistica e sanitaria

1.4.1 - Concessioni e/o licenze edilizie

Fonti: Ufficio tecnico del Comune di Cassano allo Ionio (CS).

L’UTC attesta che l’edificazione del Complesso Esplanada è stata iniziata in data 28/10/1985 e ultimata in data 15/12/1987 con regolare concessione edilizia n°4085 del 25/10/1985 e C.E.

in variante 4497 del 11/11/1987, deposito genio civile del 27/09/1985 e collaudo statico prot.

4019 del 6/03/1989 (vedi allegati).

1.4.2 – Provvedimento di abitabilità

L’Ufficio Tecnico attesta che è stato rilasciato il Certificato di abitabilità in data 16/03/1990.

1.4.3 – Stato di possesso

L’appartamento è di proprietà della Sig.

L’appartamento è utilizzato come casa vacanza e attualmente utilizzato durante il periodo estivo.

1.5 – Vincoli ed oneri giuridici

1.5.1 - Oneri e vincoli che resteranno a carico dell’acquirente

• Domande giudiziali ed altre trascrizioni:

non risultano pagate le quote all’associazione “Laghi di Sibari” dall’anno 2017 al 2019;

non risultano pagate le bollette di acqua dell’anno 2017 e 2018;

non risultano pagate le quote di condominio dall’anno 2017 al 2019

• Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità:

non risultano

• Esistenza di diritti demaniali o di usi civici:

non risultano

• Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura:

non risultano

• Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge

non risultano

1.5.2 - Oneri e vincoli che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura

Immobile: Appartamento N.C.E.U. , Part. n°153, Sub.14 Iscrizioni:

o Iscrizione del 28/10/2016 - Reg. Particolare 2880 Registro Generale 25429 Pubblico ufficiale EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SPA Repertorio 3951/1416 del 27/10/2016 IPOTECA CONC..AMMINISTRATIVA derivante da RUOLO E AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO

Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli:

o Trascrizione del 14/02/2018 Reg. Particolare 3109 Registro Generale 3843 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO UNEP CORTE D’APPELLO Repertorio 47/2018 del 18/01/2018

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI.

Difformità catastali: I dati catastali dell’immobile pignorato (foglio, particella e subalterno) corrispondono a quelli indicati nell’atto di pignoramento, e non si riscontrano difformità.

1.6 –- Criteri di stima dell’appartamento PREMESSA GENERALE

Nelle valutazioni riguardante il fabbricato con destinazione d’uso civile è possibile applicare la stima sintetica poiché generalmente nella zona esistono fabbricati con caratteristiche simili a quello da stimare, già venduti, cui poter fare riferimento. E’ possibile anche adottare il criterio di stima analitica per capitalizzazione dei redditi producibili con la locazione delle unità immobiliari. In questo metodo il più probabile valore di mercato dell'immobile è determinato attraverso l'accertamento del più probabile reddito netto che si può ricavare dallo stesso, dandolo in uso, e la sua capitalizzazione. Al valore così ottenuto bisogna eseguire le opportune detrazioni per tener conto delle condizioni dell'immobile dovute a vetustà o ad altre deficienze. Nel nostro caso utilizzeremo entrambi i criteri al fine di comparare i risultati che da essi si ottengono. Si è quindi proceduto a 3 diversi tipi di stime:

1. stima sintetica per comparazione diretta (consente di determinare il più probabile valore di mercato di un immobile mediante confronto con il rapporto prezzo-qualità di altri immobili);

2. stima analitica per comparazione indiretta (si basa sul criterio di capitalizzazione dei redditi);

3. stima sintetica utilizzando i parametri dell’Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio accessibili dal sito www.agenziaterritorio.it.

1. STIMA SINTETICA PER COMPARAZIONE DIRETTA

Tenuto in debito conto che ci troviamo davanti a un’abitazione situata nella località turistica Laghi di Sibari del Comune di Cassano allo Ionio, avente come categoria catastale A/3 (civile abitazione tipo economico) e tenuto conto della recente epoca di costruzione e delle piccole dimensioni, si può desumere che, per le abitazioni simili a quella in esame, il prezzo medio di mercato sia di €.1000,00 al metro quadrato. Considerando che la superficie commerciale dell’immobile è stata determinata misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali (queste ultime considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare) ed è stata calcolata pari a 52,00 mq, la stima relativa a questo metodo è pari a:

1000,00 €/mq x 52,00 mq = €. 52.000,00

2. STIMA ANALITICA DELL’IMMOBILE ATTRAVERSO I CANONI DI LOCAZIONE Una seconda valutazione sull’appartamento pignorato è stata eseguita sulla base delle redditività mensili (canoni di locazione) di beni analoghi al bene esecutato, capitalizzando per accumulazione iniziale tali redditività con gli strumenti della matematica finanziaria.

Utilizzando il valore medio di locazione fornito dall’agenzia del territorio si sono desunti i seguenti dati per la stima analitica:

LOCAZIONE €/mq :

• civili abitazioni di tipo economico, Valore min 2,90 €/mq, Valore max 3,40 €/mq. Si assume il valore massimo perché anche di piccole dimensioni ed è situato in una località turistica ad con alto potenziale di locazione

Valore med 3,40 €/mq

V.M. 3,40 €/mq x 52,00 mq = €. 176,80 (valore di locazione mensile)

Peraltro in questi casi è certamente più attendibile il valore fornito dall’Agenzia del Territorio.

Si ha per capitalizzazione del reddito annuo netto, il seguente:

a) Fitto mensile Rm lordo =176,80 €/mese b) Oneri fiscali : 20%;

c) Saggio annuo di capitalizzazione: r = 4 % (investimento ad uso residenziale)

V=

3. STIMA SINTETICA DELL’ IMMOBILE PER VALORI UNITARI ATTRAVERSO I DATI DELL’OSSERVATORIO DEI BENI IMMOBILIARI

Un ulteriore valutazione è stata effettuata utilizzando i parametri dell’ Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio accessibili tramite il sito www.agenziaterritorio.it la cui fonte di rilevazione è rappresentata da agenti immobiliari, stime interne, atti di compravendita indicanti un valore significativamente diverso dal valore catastale, nonché offerte pubblicitarie. La superficie commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali (superficie coperta). I valori unitari rilevati dall’osservatorio dei beni immobiliari, sono riferiti al metro quadro di superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile (netta). I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero, sono da considerare fino ad un spessore massimo di 50cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di 25cm . La superficie viene arrotondata a mq per difetto o per eccesso (D.P.R. 138 /98). La rilevazione viene effettuata con opportune schede di rilevazione, relative ad unità con destinazione residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato. I valori unitari di mercato son espressi in euro/mq, e possono far riferimento alla superficie netta ( N) ovvero lorda (L) e ad uno stato di conservazione e manutenzione dell’immobile ottimo, normale o scadente. Considerando i dati dell’Osservatorio risulta che il valore di mercato in

€/mq per abitazioni civili con destinazione residenziale in provincia di Cosenza, ubicate nel Comune di Cassano allo Ionio in stato conservativo normale nella località Laghi di Sibari oscilla tra un valore min. di 890 €/mq ed un valore max di 1200 €/mq in riferimento alla superficie coperta lorda. Essendo turistico il contesto di ubicazione, ed essendo

economiche e l’incidenza annuale di costi di condominio e di associazione, si decide di utilizzare come valore di riferimento quello medio che si quantifica in €. 1050,00

€/mq 1050,00 x mq 52,00 = € 54.600,00

VALORE DEFINITIVO DELL’IMMOBILE

Riepilogando quindi i tre risultati dei tre criteri estimativi adottati, che peraltro presentano valori numerici vicini tra loro, si ha:

1. Valore risultante dalla stima sintetica dell’ immobile attraverso la stima sintetica per comparazione diretta: €. 52.000,00

2. Valore risultante dalla stima analitica dell’ immobile attraverso i canoni di locazione:

€. 42.432,00

3. Valore risultante dalla stima per i valori unitari dell’ immobile attraverso i dati desunti dall’ Osservatorio Nazionale dei Beni Immobiliari : €. 54.600,00.

Essendo evidente una differenza di valutazione tra la Stima sintetica per comparazione diretta e la stima ottenuta dai dati dell’Osservatorio Nazionale dei Beni Immobiliari, con la stima analitica dell’ immobile attraverso i canoni di locazione si è ritenuta più aderente alla realtà l’applicazione della media ponderata rispetto a quella aritmetica.

Si assegnano pertanto i seguenti pesi:

- Stima sintetica per comparazione diretta……….. 40%

- Criterio di capitalizzazione dei redditi……….. 20%

- Banca dati OMI………. 40%

il valore risultante, è pari a €.51.126,40

Procedendo all’abbattimento forfetario del 15% per vizi occulti nonché per le spese condominiali insolute, ne deriva un valore di mercato di €.43.457,44; in cifra tonda:

(Euro_Quarantatremilacinquecento/00)

al fine della determinazione del prezzo base di vendita.

€ 43.500 ,00

Cap 3 – Conclusioni

Schema riepilogativo:

LOTTO UNICO

APPARTAMENTO € 43 500 ^,00

CONGEDO ESPERTO

Fermo restando dunque a giudizio del sottoscritto il valore dell’immobile così come espresso nel riepilogo precedente, si rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti, delucidazioni, osservazioni ed accertamenti tecnici che il Giudice dell’Esecuzione e/o le parti chiamate a giudizio ritenessero opportuni. Si ringrazia la S.V.I. per la fiducia accordata e rasegna la presente relazione integrata da allegati.

Castrovillari, 25 luglio 2019

Il Consulente Tecnico d’Ufficio Arch. Domenico Policastro