TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA

(1)

Firmato digitalmente da

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

FRANCESCO SANDR1 pplicazione agli Standards Internazionali di valutazione (IVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie.

CN = SANDRI FRANCESCO O = Collegio dei Geometri di Vicenza/80015730247 C = IT

GIUDICE DELEGATO:

FALLIMENTO:

CURATORE:

TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA

Fallimento n.

105/2018.

BORELLA GIULIO

"e dei soci illimitatamente

responsabili .

.

Dott.ssa Barbara Dalla Pozza

LOTTO 001:

LOTTO 002:

LOTTO 003:

LOTTO 004:

LOTTO 005:

Quota del 100 % di edificio industriale con servitù di passaggio a carico del fondo lotto 002 Comune di Isola Vicentina, Via Pasubio 73 (NCT mp.le 606)

Quota di 2/3 di casa su con cortile gravato da servitù di passaggio a favore del lotto 001 Comune di Isola Vicentina, Via Pasubio 73 (NCT mp.le 1283)

Quota di 10/12 di area scoperta pertinenziale in parte gravata da vincolo di uso pubblico Comune di Isola Vicentina, Via Pasubio 73 (NCT mp.li 1377,1378)

Quota di 100% di villino con pertinenze

Comune di Isola Vicentina, Via S. Rocco 4 (NCT mp.le 750,738,739,740,741)

Quota di 100% di appartamento piano primo con pertinenze Comune di Malo, Via Vicenza 214 interno 4 (NCT mp.le 220),

Quota di 2/3 di terreno agricolo ed area di sedime di cabina elettrica.

Comune di Malo, Via Vicenza (NCT mp.le 151, 383)

LOTTO 0 LOTTO 005-

00'

) 12'41

.• -,-- .•., r,3";/:

..\-

i , , A 011 ,

.1

sol Vicentina •

• ^soA

3;„0" t, l ,,,000

•

L 0003

•

r".11rt:

,911,me 1111,..;

(2)

ESPERTO ESTIMATORE:

GEOM. SANDRI FRANCESCO,

Albo dei Geometri della Provincia di Vicenza al nr. 2729;

Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Vicenza al nr. 1580;

,

e.mail:

e.mail certificata:

ALLEGATI:

Lotto 001:

001.1 Documentazione fotografica 16/05/2019;

001.2 Atto di acquisto del 18/12/1979 rep. 58.667 con servitù di accesso;

001.3 Atto di acquisto del 18/12/1979 rep. 58.666;

001.4 Autorizzazione edilizia del 20/10/1964;

001.5 Permesso di abitabilità del 18/01/1967;

001.6 Concessione edilizia per ampliamento del 06/04/1978;

001.7 Concessione edilizia per ristrutturazione del 07/01/1980;

001.8        

001.9 Concessione edilizia per recinzione, allaccio, modifica capannone del 28/05/1980;

001.10 Licenza di abitabilità 29/07/1983.

001.11 Attestato di Prestazione Energetica capannone zona laboratorio;

001.12 Attestato di Prestazione Energetica capannone zona uffici e servizi;

001.13 Estratto di mappa N.C.T. foglio 8

001.14 Visura N.C.T. mappale 606;

001.15      

001.16 Visura catastale N.C.E.U. mappale 606.

Lotto 002:

002.2 Atto di acquisto del 16/11/1964 rep. 12.392;

002.3 Atto di cessione di quote del 01/12/1989 rep. 84.378

002.4 Autorizzazione edilizia del 20/10/1964 con estratto del progetto;

002.5 Permesso di abitabilità del 18/01/1967.

002.6 Attestato di Prestazione Energetica abitazione su due livelli;

002.7 Estratto di mappa N.C.T. foglio 8

002.11 Planimetria catastale mappale 1283 sub.2

002.12 Planimetria catastale mappale 1283 sub.3;

002.13 Visura catastale N.C.E.U. mappale 1283 sub. 1;

002.14 Visura catastale N.C.E.U. mappale 1283 sub. 2;

002.15 Visura catastale N.C.E.U. mappale 1283 sub. 3

(3)

002.16        

002.16.1 Precisazioni alla convenzione del 18.02.2002;

002.17           

002.18          

002.19 Aggiornamento schemi del 09/03/2000;

002.20 Certificato di collaudo    

002.21 Atto di cessione aree e costituzione di vincolo   del 19/01/2006.

Lotto 003:

003.2 Atto di cessione di quote del 01/12/1989 rep. 84.378;

003.3 Nota di trascrizione della successione in morte di avvenuta il 09/11/1987;

003.4 Titoli di acquisto originari del 24/01-12/02-25/05 del 1957 rep. 14.348, 14.443, 14.970 e del 20/11/1965 rep. 69.188.

003.5 R    24/12/1956      

003.6 Permesso di abitabilità del 04/02/1965;

003.7 Autorizzazione edilizia del 05/01/1972 per demolizione ricostruzione edificio uso garage;

003.8 Licenza edilizia del 22/05/1973 per demolizione ricostruzione edificio uso garage;

003.9 Concessione edilizia pratica n. 751 del 14/04/1977 per il riattamento e restauro;

003.10 Concessione edilizia in variante pratica n. 751/a del 14/12/1977;

003.11 Concessione edilizia n. 1456, prot. 107 del 17/02/1984 per varianti alle C.E. 751-751/a;

003.12 Licenza di agibilità (C.E. 751 - 751/a - 1456) del 23/02/1984.

003.13 Attestato di Prestazione Energetica abitazione su due livelli;

003.14 Attestato di Prestazione Energetica pertinenza;

003.15 Estratto di mappa N.C.T. foglio 12;

003.21 Planimetria N.C.EU. mappale 750 sub. 1;

003.23 Visura N.C.EU. mappale 750 sub. 1;

003.24 Visura N.C.EU. mappale 750 sub. 2.

Lotto 004:

004.2 Atto di vendita del 22/05/1967 rep. 20.524/1190;

004.3 Atto di cessione di quote del 01/12/1989 rep. 84.378;

004.4 Autorizzazione edilizia alla costruzione di n. 2 fabbricati ad uso abitazioni del 01/07/1968;

004.5 Autorizzazione di abitabilità prot. n. 2079 del 24/03/1971;

004.6 Autorizzazione di abitabilità prot. n. 2080 del 24/03/1971;

004.7 Licenza edilizia pratica n.1944 del 24/03/1971 per la costruzione di recinzione su due fabbricati;

004.8 Concessione edilizia del 28/04/1980 per ricavo campo da tennis.

004.9 Attestato di Prestazione Energetica appartamento;

(4)

004.14 Visura N.C.EU. mappale 750 sub. 1;

004.15 Visura N.C.EU. mappale 750 sub. 2.

004.16 Attestazione del comune sulla residenza al civico . Lotto 005:

005.2 Atto di vendita del 22/05/1967 rep. 20.524/1190;

005.3        ;

005.4 Autorizzazione edilizia del 18/12/1967 per la costruzione di n° 6 fabbricati;

005.5 Nulla osta favorevole del 04/12/1980 prot. 8418 per posa cabina elettrica;

005.6 Istanza per la costruzione di un capannone del 03/09/2001;

005.10 Planimetria N.C.EU. mappale 383;

005.11 Visura N.C.EU. mappale 383.

Allegati comuni ai lotti.

006.1 Sentenza di Fallimento n. 105/2018 reg. sent.

    

006.3 Certificato di residenza ; 006.4 Certificato di residenza ;

006.5          i beni;

006.6 Certificato di destinazione Urbanistica immobili in comune di Malo;

006.7 Certificato di destinazione Urbanistica immobili in comune di Isola Vicentina;

006.8 Iscrizioni e trascrizioni a nome del soggetto giuridico

 

da n. 1 a n. 23;

006.9 Iscrizioni e trascrizioni a nome del soggetto fisico

       

006.10 Iscrizioni e trascrizioni a nome del soggetto fisico

    ;

006.11 Trascrizione compravendita con servitù di passaggio a carico del fondo lotto 002 ed a favore del fondo lotto 001.

(5)

PREMESSA:

La presente valutazione immobiliare è un rapporto estimativo oggettivo, basato su procedimenti scientifici, principi e criteri estimativi univoci, che possono condurre a risultati certi, condivisibili e replicabili secondo gli Standard Internazionali ed Europei fissati dal IVSC (International Valutation Standards Commitee), nonché secondo i Principi Contabili Internazionali (IAS/IFRS) e di Basilea 2.

Il rapporto di valutazione mira a comunicare il valore di stima, a confermare le finalità di valutazione, a esporre il procedimento, a indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti.

Nel rapporto di valutazione sono riportati i procedimenti analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la valutazione.

Il rapporto di valutazione è svolto in applicazione agli standard di valutazione internazionali e nazionali, in particolare:

 International Valuation Standard (IVS) versione 2007;

 RICS Valuation Standards by Royal Institution Of Chartered Surveyors 2007;

 Standard Europei per la Valutazione 2012;

 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa IV edizione 2011 in considerazione della realtà nazionale;

 "Art. 173-bis. Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto" delle Disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile.

(6)

INCARICO        :

INCARICO: Il giorno 03.01.2019 la curatrice dot.ssa Barbara Dalla Pozza comunicava al G.E. delegato

      

e dei soci illimitatamente responsabili , di aver

designato come coadiutore per la stima dei beni lo scrivente Geom. Sandri Francesco.

      Sandri Francesco, iscritto all'Albo dei Geometri della provincia di Vicenza al n° 27296 e           1580, con studio in

, in qualità di valutatore immobiliare avente le seguenti referenze:

-   tà professionale di valutazioni di cespiti immobiliari ad uso civili abitazione, industriali, terziaria, da oltre quindici anni per committenti privati e/o società.

- di non essere legato da alcun particolare interesse in relazione agli immobili oggetto di valutazione.

A supporto della presente valutazione sono stati eseguiti rilievi metrici reali e su base planimetrica.

Sono stati inoltre eseguiti gli opportuni sopralluoghi esterni ed interni in loco e gli accertamenti economico - estimativi riguardanti il mercato immobiliare locale, indispensabili per la formulazione del giudizio di valore.

      DI SVOLGIMENTO:   

ricevuto si procederà ad esaminare la documentazione, ad eseguire e volgere le seguenti fasi ed operazioni

      Sandri Francesco a redigere il seguente rapporto di valutazione:

 Consultazione Agenzia delle Entrate di Vicenza Sister online: ispezioni eseguite al fine di verificare le visure catastali storiche, estratto di mappa, elaborato planimetrico e le schede catastali eseguite in data 21/01/2019;

            

Vicenza: di copia degli atti notarili di provenienza in data 12/03/2019 e 20/03/2019;

 Ufficio tecnico del Comune di Malo: richiesta di accesso agli atti comunali trasmessa in data 21/03/2019; presa visione e ritiro di copia delle pratiche edilizie in data 22/05/2019;

 Ufficio tecnico del Comune di Isola Vicentina: richiesta di accesso agli atti comunali trasmessa in data 22/03/2019; presa visione e ritiro di copia delle pratiche edilizie in data 02/05/2019 ed in data 12/07/2019;

 Accesso presso gli immobili: per svolgere le operazioni peritali si sono resi necessari diversi soppralluoghi con accesso presso gli immobili, rilievi dello stato attuale, sviluppo della documentazione fotografica, indagini e raccolta informazioni:

in data 21/02/2019 per gli immobili in Malo;

in data 08/05/2019 per gli immobili in Malo e Isola Vicentina;

 Richiesta C.D.U.: Presentate istanze in data 21/06/2019; ritiro C.D.U. beni in Comune di Malo in data 15/07/2019; ritiro C.D.U. beni in comune di Isola vicentina in data 12/07/2019;

 Ispezioni ipotecarie e trascrizioni: eseguite le necessarie ricerche in data 10/07/2019;

 Attestati di Prestazione Energetica: sono state svolte tutte le necessarie azioni per fornire le unita immobiliari dei necessari Attestati di Prestazione Energetica che si allegano;

 Richiesta visura camerale: Richiesta e ritiro di visura camerale societaria in data 20/06/2018.

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LOTTO 001

Quota di proprietà del 100 % su edificio artigianale - Comune di Isola Vicentina, Via Pasubio 73 N.C.T. Foglio 8, mp.le 606  N.C.E.U. Foglio 8, mp.le 606.

             

recuperata, dopo un esame degli atti del procedimento ed eseguita ogni opportuna operazione necessaria, il sottoscritto procede alla qualificazione del compendio immobiliare:

DENTIFICAZIONE DIRITTI E BENI OGGETTO DI FALLIMENTO:

Diritto reale:  

Proprietà della quota di 1/1.

Identificazione catastale dei Beni oggetto di fallimento: Comune di Isola Vicentina (VI) N.C.T. Foglio 8, mappale 606, Ente Urbano mq.1420

N.C.E.U. Foglio 8, mappale       

IDENTIFICAZIONE DEI BENI E RELATIVA DESCRIZIONE MATERIALE:

Si opera alla periferia nord del comune di Isola Vicentina, in prossimità del territorio comunale di Malo e a ridosso della S.P. 46 che collega Vicenza con Schio. Trattasi di una zona classificata dal vigente strumento urbanistico come     onversione: aree di riqualificazione e riconversione, individuate con apposita grafia nelle tavole del P.I., che comprendono porzioni di territorio totalmente interessate da insediamenti di tipo artigianale o industriale per le quali, a causa della loro collocazione all'interno di zone prevalentemente residenziali è da favorirsi la riqualificazione e/o il trasferimento nel rispetto delle direttive di cui all'art. 17.2.a del PTCP.

Comparazione: Fotogrammetria aerea mappa catastale

(8)

   si interviene             

            

    le 606, della destinazione residenziale      

1283, il vincolo di uso pubblico sul parcheggio mappale 1378 e su parte del mappale 1377 limitatamente alla

      

Estratto normativo art. 6 N.T.O. Vigenti:

d) Area (D4/3):     

      

       

  massima dei fabbricati: 9 m;

         

            

Gli interventi in zona "D4" sono soggetti alla seguente normativa:

-             

- distacco tra edifici: altezza del fabbricato più alto con un minimo di 10,00 mt.;

- distanze dalle strade: non inferiore a 7,50 mt.

Destinazioni d'uso consentite.

- attività commerciali;

- attività terziarie e servizi;

- attività per turismo collettivo;

- residenza.

Dotazioni urbane: la dotazione urbana dovrà prevedere almeno gli standard primari. Non é consentito

          

alla legislazione di settore. Prima dell'approvazione del P.U.A., fatte salve le previsioni degli strumenti attuativi vigenti sino alla loro scadenza, sono ammessi gli interventi nei limiti di cui alla lett. d), art. 3, comma 1, D.P.R.

         -sanitario richiesto dalle vigenti disposizioni di legge.

Si allega Certificato di Destinazione Urbanistico rilasciato dal comune di Isola Vicentina il 08/07/2019 n. 49/19,

                 

acustico e vincolo di cui al D leg. 42/2004 (ex Galasso).

Estratto del Piano Urbanistico Vigente:

(9)

DESCRIZIONE MATERIALE:

Capannone industriale. Via Pasubio 73. N.C.E.U. Foglio 8, Mappale 606: Capannone singolo ad uso artigianale la cui costruzione originaria risale al 1964 e che è stato negli anni ampliato, ristrutturato e modificato completandosi  agibilità nel 1983. Presenta accesso carraio unico e diretto da Via Pasubio, attraverso parte delea di corte pertinenziale al map.le 1283 e quindi attraversando porzione del map.le 1377 in parte già adibito a strada (per servitù di passaggio esistente e da tempo costituita). La costruzione presenta forma ed ingombro regolare occupando una superficie coperta di mq. 858 e si compone dai seguenti spazi:

P. terra: area laboratorio ( ex officina e lavorazione ferro / prefabbricati) h. ml. 5,22 sup. lorda mq. 628 P. terra: area deposito h. ml. 5,05/4,25 sup. lorda mq. 70

P. terra: area uffici_/ servizi h. ml. 3,02 sup. lorda mq. 160 (bussola di ingresso, ufficio open space, ufficio direzione, n. 2 disimpegni, n. 2 w.c.) P. interrato: locale deposito, locale archivio e ripostiglio sottoscala h. ml. 2,02 sup. lorda mq. 102 P. soppalco: locale deposito accessibile da scala interna ma non praticabile h. ml. 1,55 sup. lorda mq. 96 Si completa di cortile esterno pertinenziale con sviluppo su tre lati ed in parte sul retro sup. mq. 562

                  

sedime del fabbricato di mq. 858).

N.B. consistenza immobiliare desunta a seguito del rilievo svolto ed integrata con documentazione edilizie e catastale agli atti.

Elaborato di rilievo

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Il          ovvero nella disponibilità della proprietà che lo ha da sempre utilizzato per la propria attività edilizia e che risulta oggi dismessa e quindi adibito a magazzino. Per lo stesso non sono state reperite le certificazioni di conformità degli impianti tecnologici e gli stesso dovranno essere certificati e resi conformi secondo le necessità. Presenta struttura portante verticale ed orizzontale in pilastri, travi e setti del livello interrato gettate in opera con copertura del tipo prefabbricato a doppio T, tamponamenti in blocchi di cemento intonacato, divisori in laterizio tradizionale intonacato e tinteggiato, solai a lastre prefabbricata per gli impalcati zona uffici. Una parte del capannone sul retro presenta orditura del tetto in cemento / metallo inclinata con copertura in lamiera. La restante parte del capannone presenta copertura piana impermeabilizzata con guaina catramata. Sul retro e presenta una piccola tettoia sostenuta da tralicci metallici e coperta con onduline in cemento amianto (circa mq. 15) non regolare sotto il profilo edilizio e che dovrà essere rimossa. Presenta pavimento industriale in cemento lisciato, murature interne intonacata serramenti a nastro perimetrali in metallo con vetri tipo hugglas con portoni coibentati del tipo a libro (di recente installazione), pavimenti e rivestimenti zona uffici e servizi in monocottura o simili con serramenti in alluminio.        (primi anni 80). Risulta fornito di impianto idrico sanitario e di scarico vetusto, di impianto elettrico da adeguare e revisionare alla normativa vigente e di impianto di riscaldamento per la zona uffici e per lo scantinato alimentato da caldaia autonoma e completo di terminali del tipo ventilconvettore a parete con scaldacqua elettrico. Il cortile risulta in parte

            ad uso abitativo mappale 1283 e     . Risulta pavimentato in betonelle, cemento, ghiaino e con spazi a verde.

Sul retro vi risulta interrato un serbatoio per la fornitura del gasolio (impianto non in uso). La recinzione posta

   est del lotto non coincide con il confine catastatale. I sottoservizi che servono il fondo ( rete acqua, energia, gas, fognatura ecc.) prima di collegarsi alla pubblica via attraversano il fondo adiacente lotto 002 costituito dai mappali 1283, 1377, 1378.

Il tutto come risulta dalla documentazione fotografica.

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IDENTIFICAZIONE CATASTALE:

 N.C.T.             

descritto risulta così censito in comune di Isola Vicentina:

Fg. 8, Mp. 606, Qualità Ente Urbano, Superficie 1.420 mq. Red. Dom.  /, Red. Agra.  /.

Per tipo di frazionamento del 15/12/1999 prot. n. 5610.2/1999.

Annotazioni: Il confine catastale della particella 606 non corrisponde a quanto materializzato dalla recinzione esistente.

    - est della particella 606 dove la recinzione risulta arretrata rispetto alla linea

               

Dovrà essere redatto un frazionamento della particella 606 e ceduto al condominio la corrispondente porzione di area (angolo di circa 3 mq.). Restano in ogni caso da accertare e verificare la corrispondenza dei confini catastali con quanto materializzato.

 N.C.E.U. lunità descritta si identifica p    della Provincia di Vicenza, in Comune di Isola Vicentina come segue:

Fg. 8, Mp. 606, Sub. /, Ubic. Via Pasubio 73, S1-T.-1 , Cat. D/1, Cl. /, Cons. /, Sup. cat. /, , Rendita  4.338,24 Variazione del 08/02/2000, prot. 74943

    

Annotazioni:               

recuperata in comune la planimetria catastale approvata in data 24/10/1979 che si allega e che non rappresenta correttamente lo stato  . Dovranno essere prodotte le necessarie denuncia di variazioni al fine di aggiornare e regolarizzare la banca dati catastale.

 Non vi risulta conformità tra lo stato dei luoghi e la situazione catastale agli atti. Costi previsti e non probatori per frazionamento e nuova planimetria. Pratiche da presentare al Catasto Terreni ed al Catasto Fabbricato per complessivi  .500.

CONFINI CATASTALI: Il cespite immobiliare Lotto 001 inteso come un unico corpo immobiliare N.C.T.

mappale 606 del foglio 8 del Comune di Isola Vicentina, confina catastalmente in senso N.E.S.O. come segue:

Nord: Altro lotto edificato N.C.T. foglio 8, mappale 1283;

Est: Terreno adibito a verde e altro lotto edificato N.C.T. foglio 8, mappali 1377, 1301;

Sud: Altro lotto edificato N.C.T. foglio 8, mappale 1281;

Ovest: Altro lotto edificato N.C.T. foglio 8, mappali 1086, 605.

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RICOSTRUZIONE ATTI DI PROVENIENZA - PRECEDENTI PROPRIETARI:

Relativamente al mappale 606, anteriormente al ventennio risultava essere così intestato:

-      con atto di acquisto del

18/12/1979 rep. 58.666 Notaio Giuseppe Novello trascritto il 16/01/1980 ai nn. 365/320 acquistava da poteri di gli originari mappali 606 e 475 del foglio 8 di Isola Vicentina di rispettivi mq.

950 e mq. 1080;

-      con atto di acquisto del

18/12/1979 rep. 58.667 Notaio Giuseppe Novello trascritto il 16/01/1980 ai nn. 366/321 acquistava da poteri di

 ale 853 del foglio 8 di isola Vicentina di mq. 280. Nel suddetto atto di acquisto viene richiamato il diritto reale di passaggio che gode il fondo per raggiungere la strada comunale di confine con Malo.

Le particelle nn. 606, 475 e 853 di complessive mq. 2.310 sono state unite nella particella 606 con tipo mappale del 10/11/1999 (precedente variazione geometrica). La particella 606 è poi stata    

frazionamento del 15/12/1999 n. 5610.2/99.

VERIFICA DELLA REGOLARI   - :

In funzione della documentazione tecnica rilasciata, così come riscontrata e presente agli atti comunali a

                

stati interessati dai seguenti provvedimenti edilizi:

Per il capannone mappale 606:

- Autorizzazione edilizia del 20/10/1964 (progetto approvato il 09/09/1964) per la costruzione di un capannone uso magazzino; istanza del 02/09/1964 prot. 3104, comprende anche gli elaborati grafici

    ;

- Abitabilità del 18/01/1967 relativo ad abitazione e magazzino;

- Concessione edilizia pratica n. 824 del 06/04/1978 per ampliamento di un fabbricato industriale ad uso magazzino e costruzione di una recinzione ai lati sud e ovest; relativa istanza del 10/03/1978;

- Concessione edilizia n. 997, pratica n. 321 del 07/01/1980 per ampliamento e ristrutturazione di un

            18/12/1979 rep.

58.668 Notaio Giuseppe Novello in Vicenza in relazione alla legge regionale n. 73/1978. Certificato di collaudo statico del 17/09/1980. Fine lavori del 09/02/1982;

- Concessione edilizia n. 1037, pratica n. 126 del 28/05/1980 per nuova costruzione di recinzioni, allacciamento alla fognatura pubblica, demolizione di campata del capannone esistente ed in corso di ristrutturazione ed ampliamento;

- Licenza di agibilità del 29/07/1983 ad uso industriale, uffici, lavorazione ferro, lavorazione prefabbricati ed officina.

Il fabbricato produttivo è ricompreso nel più ampio comparto del   Via Pasubio è stato interessato da:

-             

1217 dt. Baldinazzo dott. Giuseppe segretario generale del Comune di Isola Vicentina, trascritta a Vicenza, conservatoria dei RR. Di Schio il 23/12/1999 ai nn. 13863 r.g. e 10159 r.p.

- Scrittura privata integrativa a      8/06/2002 rep. 7328;

- Concessione edilizia n. C/14/2000 di reg. P.E. 32/2000 del 03/02/2000 per opere di urbanizzazione;

- Concessione edilizia n. C/69/2002 di reg. P.E. 54/2002 del 20/06/2002 per variante n. 1;

- Comunicazione del 09/03/2000 prot. 2857 di deposito della rete fognaria;

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- Certificato di collaudo del 26/05/2004 depositato il 10/06/2004 prot. 8410;

- Atto di cessione aree e costituzione di vincolo di uso pubblico del 19/01/2006 rep. 148.994.

Per il fabbricato produttivo non sono pervenute le certificazioni di conformità degli impianti. Gli stessi dovranno essere certificati e revisionati secondo le necessità del futuro conduttore.

Sono stati prodotti i seguenti Attestati di Prestazione Energetica:

Opificio mappale 606 - area laboratorio:

Codice Ape 57959/2019 del 01/07/2019, codice chiave 375935e028, Classe G.

Opificio mappale 606 - area uffici e servizi

Codice Ape 58578/2019 del 01/07/2019, codice chiave 47deed1a59, Classe F.

Sono state rilevate delle difformità edilizie tra lo stato autorizzato indicato nei progetti approvati e lo stato di rilievo. Difformità in parte sanabili con pratica edilizia ordinaria il cui costo viene previsto in complessivi e non

  3.000 oltre diritti e sanzioni. Per il capannone dovranno inoltre essere attuate opere di ripristino quali: rimozione delle tettoie / manufatti esterni, copertura in amianti e rimozione della scala metallica interna di acce           N.B. La bussola di

(14)

ingresso prevista nella C.E. n. 997 ricade su una superficie indicata in demolizione della successiva C.E.

1037; con il progetto in sanatoria di previsione dovrà essere regolarizzata tale incongruenza o eventualmente se non sanabile, dovrà essere prevista la rimozione;

Potenzialità urbanistica del lotto: il bene descritto mappale 606, assieme ai mappali 1283,1377 ricadono a d         di complessivi mq. catastali 2.658 (si esclude il mappale 1378 perché già classificato a parcheggio). La riconversione con destinazione residenziali e ad esse compatibili, è attuabile tramite P.U.A. con indice volumetrico fondiario massimo 2 mc/mq ed altezza massima di 9 m.   (mappali 606,1283, 1377) in relazione agli indici descritti ed alla consistenza catastale da una disponibilità di volume residenziale di mc. 5.316 attuabili previo accordo con i comproprietari ed il comune sottoscrivendo una convenzione ed attuando le necessarie opere di urbanizzazione.

Annotazioni:       stato     (procedimento oggi concluso). Si riporta a titolo esaustivo quanto indicato nella relazione tecnica allegata la P.D.L.:

La lottizzazione in progetto di articola in due interventi:

1- il mantenimento della parte produttiva esistente con attività non inquinante e non rumorosa. In caso di cessazione di detta attività esistente la riconversione della zona sarà oggetto di variante al PDL. La zona produttiva (attuali mappali 606,1283, 1377 e 1378) ha una superficie di mq. 3.345 ed in essa sorgono due fabbricati: uno adibito a a          

rumorosa della superficie coperta di mq. 858 ed un fabbricato adibito ad alloggi per il custode della superficie coperta di mq. 140 per una volumetria di rispettivi mc. 5.488 e mc. 881 per un rapporto di copertura complessivo sul lotto pari al 29,85 % (I.f. 1,904) con dotazione a parcheggio di progetto di mq.

340. Per la zona produttiva si prevede la manutenzione ordinaria e straordinaria dei fabbricati esistenti senza aumenti di volume.         

riconversione ella zona sarà oggetto di variante al piano di lottizzazione.

2- Lo sviluppo della parte rimanente (mq. 2.760) come zona residenziale, sulla quale è stato attuata una volumetria di mc. 5.841 con copertura per mq. 966 garantendo in relazione agli abitanti insediabili gli

          

Allo stato attuale, il approvato con D.C.C. n. 97 del 17/12/1998, convenzionato con atto del 16/12/1999 collaudato in data 26/05/2004 si è concluso con atto di cessione delle aree e costituzione di vincolo di uso pubblico del 19/01/2006.    da produttivo a residenziale del mappale 606 dovrà essere attuato attraverso un nuovo P.U.A. che coinvolga le restanti proprietà e che avvenga nel

    e della superficie reale di proprietà. Il contributo volumetrico del map             

fondo su cui insiste (indice fondiario) e non in relazione al volume esistente. In funzione di questo considerata la superficie catastale agli atti del mappale 606 (mq. 1420), viene riconosciuta una teorica volumetria di mc.

2.840 (da confermare in relazione a puntuali rilievi strumentali e da attuare nel rispetto di futuri accordi da convenzionare con il comune e con i restanti proprietari dei terreni limitrofi (map.li 1283, 1377). Dovranno essere garantiti sul  in relazione al volume complessivo gli standards residenziali necessari in

    .T.O. ed attuando tutte le opere di urbanizzazione da accordare a livello esecutivo con il comune.

Per il capannone produttivo non é consentito l'ampliamento dellattività produttive esistenti fatto salvo

   adeguamento alla legislazione di settore. Prima dell'approvazione del P.U.A., fatte salve le previsioni degli strumenti attuativi vigenti sino alla loro scadenza, sono ammessi gli interventi nei limiti di cui alla lett. d), art. 3, comma 1, D.P.R. 380/2001, con possibile aumento di volume in

  -sanitario richiesto dalle vigenti disposizioni di legge.

           consentite le destinazioni: commerciali, terziarie, per servizi, per turismo collettivo e la residenza.         

              

quali i depositi all'aperto e laboratori a carattere artigianale, purché non rumorosi, non molesti, non recanti pregiudizio all'igiene e al decoro ovvero compatibili con la residenza.

(15)

STATO DI POSSESSO ED OCCUPAZIONE  IMPIANTI / ATTREZZATURE : Alla data del    ,  :

Per il capannone mappale 606:         

lavorazione del ferro e del prefabbricato con annessa officina e servizi     

risultava essere prevalentemente sgombero; erano ancora presenti in minima parte attrezzature, impianti, macchine ed alcuni mezzi di trasporto e beni legati alla proprietà.

Come da comunicazione mail -        02/07/2019  

essere libero da contratti di locazione.

La presente valutazione di stima considera la sola parte immobiliare del cespite ovvero il fabbricato inteso come involucro edilizio completo di quegli impianti strettamente funzionali alla struttura quali: impianto elettrico completo di quadro di controllo, derivazioni, calate, cavidotti, prese utenza, ecc. impianto di riscaldamento / raffrescamento, idro-sanitario e di scarico come esistente N.B. gli impianti descritti per essere utilizzati devono essere verificati, certificati e resi conformi alla vigente normativa.

VINCOLI - ONERI GIURIDICI GRAVANTI - ASSERVIMENTI - LIMITAZIONI:

Atti di asservimento urbanistico o cessione di cubatura: Nessuno.

   / vincoli servitù riscontrate: Nel titolo di acquisto rep. 58.667 del 15/12/1979 Notaio Giuseppe Novello in Vicenza, viene richiamato:           

475, 606 godono del diritto reale di passaggio attraverso i mappali stesso Comune sezione e foglio n.ri 2, 852, 854 e ciò per raggiungere la strada comunale di confine Tale servitù a favore del lotto oggetto di stima è stata da sempre esercitata sul passaggio esistente che attualmente occupa parte dei mappali 1283 e 1377. Servitù trascritta a Schio (VI) ai n. R.P. 321, e n. R.G. 366 in data 16/01/1980.

Si allega estratto planimetrico vigente al momento della identificazione della servitù quale estratto del

     (estratto fraz. n. 34/79)

(16)

Il fondo lotto 001 (mappale 606), gode inoltre di servitù per il passaggio dei sottoservizi come esistenti a carico del fondo lotto 002 (mappali 1283, 1377, 1378) .

Difformità urbanistico / edilizie e ripristini:

Sanatoria ordinaria: Non probatori  3.000,00

Rimozioni amianto / ripristini: Non probatori  2.000,00 Difformità catastali: Pratiche di aggiornamento catastale: Non probatori  2.500,00 LOTTO 001 VALUTAZIONE E STIMA IMMOBILE: PER COSTO DI RICOSTRUZIONE.

                

             

attraverso un ipotetico processo edilizio, riferito ad un dato mercato dei mezzi produttivi e a un dato ciclo realizzativo.

Il suddetto costo si distingue in:

- Costo di ricostruzione (re production cost) propriamente detto, ovvero il costo di ricostruzione, di un esatto duplicato (perfetto         

       

- Costo di rimpiazzo (replacement cost), ovvero costo di ricostruzione stimato a prezzi correnti di un manu           

tecnologie, standard costruttivi e schema esecutivo correnti.

           

a) Diretti

Costo di costruzione opere edilizie edificio Costo opere edilizie sistemazione aree scoperte b) Indiretti

Oneri di urbanizzazione Oneri professionali Costi allacciamento servizi Spese generali

Spese commercializzazione

c) Oneri finanziari sul capitale a debito per costi diretti e indiretti d) Utile del promotore sul proprio capitale di rischio

E può essere stimato sia con procedimento empirico che analitico.

Procedimento empirico.

           lavorazione avviene per comparazione in presenza di dati di confronto di tipologie edilizie simili a quella in valutazione.

Procedimento analitico.

Il computo metrico estimativo stima il costo di costruzione e di intervento attraverso un conteggio analitico dei costi unitari e totali. Lo schema contabile comprende la individuazione delle lavorazioni, le schede dei mezzi

              

propriamente detto.

IL DEPREZZAMENTO: Una volta stimato il costo di ricostruzione a nuovo, la perdita di valore per deprezzamento può dipendere da tre cause principali. Obsolescenza fisica

Obsolescenza funzionale

Obsolescenza economica.

(17)

Obsolescenza fisica           

            

elemento, per esempio, è legato al titolo di utilizzo del bene: alcuni studi hanno dimostrato che un bene immobiliare occupato dal proprietario, invariati tutti gli altri fattori, è spesso in migliore stato rispetto ad un bene

        sul suo grado di usura materiale, per esempio a

     

Obsolescenza funzionale: Perdita di valore che dipende dalla mancanza di funzionalità di un bene rispetto a

    ndo conto degli standard edilizi e delle esigenze di mercato più evoluti.

Vi sono numerosi esempi in materia; il numero dei bagni per abitazione, la presenza o meno di ascensore

             

           

Obsolescenza economica:            

valutare se esiste una vera domanda per il tipo di immobile o se alcune caratteristiche, o addirittura la sua

              

       

Riepilogo della consistenza ai fini della valutazione Lotto 001:

Capannone mp.le 606: laboratorio mq. 628

deposito / officina mq. 70 uffici- servizi mq. 160 soppalco non praticabile mq. 96 archivio interrato mq. 102

cortile mq. 562

VALUTAZIONE DELLA QUOTA - ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA LOTTO 001:

(18)

Lotto 001 capannone Valore della piena proprietà:   . 244.382,00 Spese di regolarizzazione edilizia e catastale, ripristini: = -  7.500,00

Rimborso spese condominiali insolute nel biennio: =  0,00

       : =  0,00

         : =  0,00

Valore della quota di diritto 1/1: =  236.882,00

Riduzione del valore di mercato sopra determinato del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per immediata vendita giudiziaria che renda comparabile e competitivo  in sede giudiziale rispetto  el libero mercato. Ulteriore riduzione del 5%

per limitata fungibilità del bene in relazione alla zona ed la contesto in cui si opera

(20 % di  236.882,00): = -  47.376,40

Netto finale = +  189.505,60

    (Centoottantanovemilacinquecentoeuro)  189.500,00 (N.B. valutazione che tiente conto della limita fungibilità del bene per il quale in relazione alla zona in cui si opera non sono consentite attività rumorose, moleste, inquinanti ovvero solo quelle compatibili con la residenza. La valutazione tiene conto della servitù di passaggio a favore del fondo e delle limitazione funzionali ed il disagio per la presenza di sottoservizi ed allacciamenti che attaversano proprietà di terzi.

Considerazioni sul valore finale:

Il valore finale di mercato proposto     (finalizzato ad un rapido realizzo immobiliare) viene confrontato ipotizzando          d attuare un nuovo PDL (convertire   . In questa ottica considerati anche i costi ordinari per le demolizioni e le urbanizzazioni (Piano Urbanistico Attuativo da convenzoionare e realizzare), si ritiene congruo anche per analogia con i valori di altri terreni da urbanizzare ad uso residenziale di considerare come valore di mercato medio di riferimento il prezzo di 45  /mc. In questo caso la volumetria ammissisbile da riconvertire in residenziali risulta essere in relazione al lotto mappale 606 come precedentemente descritto di mc. 2.840. Ne

     127.800. Intervento che deve trovare in ogni caso sostegno ed attuabilià previo accordo con i proprietari della restanti quote di terreni e di fabbricati   

lottizzazione. In considerazione di tale valutazione di massima, sotto il profilo immobiliare risulta essere conveniente mantenere il fabbricato produttivo esistente e proporre in vendite il bene così come si presenta allo

         189.500.

   

Si allega alla presente.

Visura ordinaria della società:  

con sede eseguita in data 21/06/2019 e

dalla quale si evince che la stessa è detenuta dai soci amministratori .

(19)

LOTTO 002

Quota di 2/3 di casa con cortile gravato da servitù di passaggio a favore del lotto 001 Comune di Isola Vicentina, Via Pasubio 73.

N.C.T. Foglio 8, mp.le 1283.

Quota di 10/12 di area scoperta pertinenziale in parte gravata da vincolo di uso pubblico Comune di Isola Vicentina, Via Pasubio 73

N.C.T. Foglio 8, mp.li, 1377, 1378.

          svolte, analizzata la documentazione recuperata, dopo un esame degli atti del procedimento ed eseguita ogni opportuna operazione necessaria, il sottoscritto procede alla qualificazione del compendio immobiliare.

DENTIFICAZIONE DIRITTI E BENI OGGETTO DI FALLIMENTO:

Diritto reale  , . Proprietà per 2/3

Identificazione catastale dei Beni oggetto di fallimento: Comune di Isola Vicentina (VI).

N.C.T. Foglio 8, mappale 1283, Ente Urbano, mq. 631;

N.C.E.U.            

           

Foglio 8, mappale 1283, Sub. 1, Corte comune ai subalterni 2 e 3.

Diritto reale:  , nato a . Proprietà per 6/12

 , nato a . Proprietà per 4/12

Identificazione catastale dei Beni oggetto di fallimento: Comune di Isola Vicentina (VI).

N.C.T. Foglio 8, mappale 1377, Seminativo, mq. 607.

N.C.T. Foglio 8, mappale 1378, Seminativo, mq. 340.

IDENTIFICAZIONE DEI BENI E RELATIVA DESCRIZIONE MATERIALE:

Si opera alla periferia nord del comune di Isola Vicentina, in prossimità del territorio comunale di Malo e a ridosso della S.P. 46 che collega Vicenza con Schio. Trattasi di una zona classificata dal vigente strumento urbanistico come     nversione: aree di riqualificazione e riconversione, individuate con apposita grafia nelle tavole del P.I., che comprendono porzioni di territorio totalmente interessate da insediamenti di tipo artigianale o industriale per le quali, a causa della loro collocazione all'interno di zone prevalentemente residenziali è da favorirsi la riqualificazione e/o il trasferimento nel rispetto delle direttive di cui all'art. 17.2.a del P.T.C.P.

(20)

               

             

             sul mappale 1283, il vincolo di uso pubblico sul parcheggio mappale 1378 e su parte del mappale 1377 limitatamente alla

      

Comparazione: Fotogrammetria aerea mappa catastale

Estratto del Piano Urbanistico Vigente:

(21)

Estratto normativo art. 6 N.T.O. Vigenti:

d) Area (D4/3):     

      

       

      

     unico accesso dalla strada regionale;

            

Gli interventi in zona "D4" sono soggetti alla seguente normativa:

-        con un minimo di 5,00 ml.;

- distacco tra edifici: altezza del fabbricato più alto con un minimo di 10,00 mt.;

- distanze dalle strade: non inferiore a 7,50 mt.

Destinazioni d'uso consentite.

- attività commerciali;

- attività terziarie e servizi;

- attività per turismo collettivo;

- residenza.

Dotazioni urbane: la dotazione urbana dovrà prevedere almeno gli standard primari. Non é consentito l'ampliamento delle attività produttiv       

alla legislazione di settore. Prima dell'approvazione del P.U.A., fatte salve le previsioni degli strumenti attuativi vigenti sino alla loro scadenza, sono ammessi gli interventi nei limiti di cui alla lett. d), art. 3, comma 1, D.P.R.

         -sanitario richiesto dalle vigenti disposizioni di legge.

Si allega Certificato di Destinazione Urbanistico rilasciato dal comune di Isola Vicentina il 08/07/2019 n. 49/19,

                  1378

     il tutto sottoposto a vincolo acustico e vincolo di cui al D leg. 42/2004 (ex Galasso).

DESCRIZIONE MATERIALE:

Abitazione di custodia. Via Pasubio 73. N.C.E.U. Foglio 8, Mappale 1283, subalterni 1,2 e 3:

Fabbricato residenziale la cui costruzione è avvenuta in origine nel 1964 come fabbricato ad uso abitativo (agibile come casa di civile abitazione nel 1967).         

ordinaria e da opere di manutenzione straordinaria      presentandosi oggi un discreto stato

    Il fabbricato risulta essere già agibile come abitazione ed in relazione alle norme vigenti potrà essere destinato a tale uso (residenza) senza obbligo di attuazione del P.U.A. Presenta

              

attraversando il mappale 1377 che risulta in parte già adibito a strada.       

servitù di passaggio a favore del lotto 001 e sulla stessa insistono interrati anche impianti e sottoservizi che

    . La costruzione nata in origine come fabbricato per due unità abitative è stata adattata nel tempo e risulta essere oggi utilizzata per un solo nucleo famigliare componendosi di locali per la zona giorno al piano terra e locali per la zona notte al piano primo con stanze in parte non utilizzate. Presenta forma ed ingombro regolare occupando una superficie coperta di mq. 140 e componendosi

dai seguenti ambienti:

P. interrato: locale disimpegno e cantina h. ml. 3,08/1,56 sup. lorda mq. 12 P. terra: cucina, pranzo, soggiorno, atrio, disimpegni, studio, bagno e v. scale h. ml. 2,98 sup. lorda mq. 140

P. primo oltre le scale: disimpegno, cucina, soggiorno, altro disimpegno

2 camere grandi, 1 camera singola bagno h. ml. 2,93 sup. lorda mq. 133 P. primo: terrazzo con scala a chiocciola di collegamento al tetto sup. mq. 33 Cortile esterno pertinenziale con sviluppo su quattro: sup. mq. 491

                  

sedime del fabbricato di mq. 140  area gravata da servitù di passaggio pedonale e carraio a favore del lotto 001).