Empoli - Via F. Busoni,16 Geometra Tel/fax TRIBUNALE CIVILE DI FIRENZE

Lorenzo Parri

Geometra

TRIBUNALE CIVILE DI FIRENZE

Procedimento esecutivo R.G. n. 371/2016 promosso da Banca Popolare di Vicenza s.p.a. contro la Soc. Ouverture di Wang Zheng Andrea e C. s.a.s.

Giudice delle esecuzioni Dott.ssa Laura D’Amelio.

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RELAZIONE TECNICA DEL CONSULENTE D’UFFICIO PREMESSA

Il sottoscritto Geom. LORENZO PARRI, iscritto al collegio dei Geometri della Provincia di Firenze al N.

4893/14 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Firenze, nominato C.T.U. dal Giudice della esecuzione nel procedimento di cui all’oggetto, in data 30/07/2018 prestava giuramento per l’affidamento dell’incarico.

In tale data era richiesto al sottoscritto C.T.U. di rispondere al seguente quesito:

Provveda il C.T.U. a :

1. identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento: accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di difformità: a) se i dati indicati nel pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca

identificazione; b) se i dati indicati nel pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile, rappresentando in questo caso la storia catastale del

compendio pignorato; avvisare il Giudice se i dati catastali indicati nel pignoramento non consentono l’univoca individuazione del bene; indicare specificamente se al catasto sono

depositate le planimetrie dell’immobile, se vi è corrispondenza tra le planimetrie e lo stato di fatto e tra l’intestatario catastale e il soggetto esecutato; solo se necessario, e previo assenso del creditore che dovrà sostenere i costi e autorizzazione del Giudice, proceda ad eseguire le

necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto, provvedendo, in caso di difformità sostanziali o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; segnalare se l’identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o, comunque non pignorate, procedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evidenziare le ragioni dell’impossibilità; segnalare altresì se gli immobili contigui (ad es. i locali adiacenti) risultino

eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali;

2. riportare gli estremi dell’atto di pignoramento e specificare se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto…);

3. indicare inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, da acquisire se non è già in atti, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

4. fornire una sommaria descrizione del/i bene/i (comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni) della zona in cui si trovano, indicando altresì l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; se trattasi di terreni, adeguarsi alle direttive del GE per quanto concerne la verifica dell’esistenza dei diritti di impianto, sotto riportata tra gli allegati;

5. provvedere a riferire, anche con l’ausilio del custode, sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione se occupato/i da terzi – del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio.

Segnalare, in caso di contratto di locazione, l’eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3, c.c., anche a seguito di confronto con il custode. Se l’immobile è occupato dal debitore, indicare se egli è ivi residente, allegando il relativo certificato; ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;

6. verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:

- domanda giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni;

- debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 disp. att. c.c.;

- atti di asservimento urbanistico, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione;

- convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;

- altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione…);

7. verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli, da riportare nella ctu in maniera completa, con l’indicazione del soggetto a favore e contro è presa, la data e il numero di

iscrizione), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura; nel caso di quota di immobile, laddove non sia stata preventivamente depositata documentazione ipotecaria da parte del procedente, indicare anche le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sulla comproprietà; indicare anche l’esistenza di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o indivisibilità e rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

8. indicare l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, di eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, l’importo di eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, l’eventuale esistenza di procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

9. verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali; indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967; indicare l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. Ove consti l’esistenza di opere abusive, controlli la possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini

dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, VI co., l. 47\85 o 46, V co., d.p.r. 380\01, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.

10. indicare il valore di mercato dell’immobile sia libero che occupato con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione delle fonti alle quali si è fatto riferimento.

Nella determinazione del valore di mercato terrà conto, ai sensi dell’art. 568 c.p.c., della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore

complessivo. L’esperto terrà conto dei dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso territorio e per la stessa tipologia di bene, specifici atti pubblici di compravendita di beni analoghi

per collocazione e\o tipologia; indagini di mercato, con specifica indicazione delle agenzie immobiliari consultate; banche dati nazionali etc.

11. indicare il prezzo base d’asta esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per i vizi del bene venduto ex art. 2922 c.c. e per la particolarità dei meccanismi d’asta (10% circa, salvo particolari ragioni, che dovranno essere evidenziate), precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché le eventuali spese condominiali insolute.

12. precisare se il bene possa risultare non appetibile sul mercato, specificandone le ragioni;

in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:

-il valore come al punto 9. che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;

-se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura, procedendo in tale ultimo caso ad esprimere compiutamente il giudizio di indivisibilità anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c., dall’art. 846 c.c. e dalla l. 3 giugno 1940, n. 1078;

9. bis. indicare il regime impositivo della vendita nei casi in cui di facile individuazione (con

l’aliquota se si tratta di I.V.A.) o segnalando la difficoltà col deposito in cancelleria della relazione;

13. effettuare un riepilogo in caso di più lotti, riportando anche lo stato dell’immobile (libero\occupato);

14. L’esperto dovrà consegnare insieme alla relazione, in fogli staccati dall’elaborato:

una tabella riepilogativa per ciascun lotto come da schema allegato, indicandovi il valore di mercato libero\occupato e quello a base d’asta;

-fotografie esterne ed interne del/i bene/i, nonché la relativa planimetria (NB. Si invita a non fotografare persone e ad oscurare targhe di auto);

-gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto II° (avvisi di inizio operazioni peritali).

15. effettuare (prima del deposito del cartaceo) almeno 30 giorni prima della data di udienza il deposito per via telematica a mezzo piattaforma P.C.T. di: 1) copia integrale e 2) copia EPURATA DEI DATI SENSIBILI PER LA NORMATIVA SULLA PRIVACY (omettendo i nomi dei debitori e delle parti private), completa di foto esterne ed interne del bene, planimetrie e documenti; di depositare in cancelleria, successivamente al deposito per via telematica, una copia integrale cartacea

(corredata di foto, documenti ecc) ed una copia epurata; di inviare all’esecutato, se non costituito,

copia completa dell’elaborato peritale a mezzo raccomandata a.r., depositando in cancelleria l’attestazione del relativo invio.

Si ricorda che tutta la documentazione occorrente per l’elaborato peritale sarà direttamente consultabile e stampabile dalla piattaforma P.C.T.

16. presentare, se necessario, tempestiva e motivata istanza di proroga del termine di deposito della perizia in caso di impossibilità di rispettare il termine concesso di 30 giorni prima dell’udienza fissata ex art. 569 c.p.c.

Prossima udienza 22 novembre 2018

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Ricevuto l’incarico il C.T.U. dava inizio alle operazioni peritali dandone comunicazione, con lettera raccomandata A/R, al legale rappresentante della Soc. Debitrice sia presso la sede legale della società e sia presso la residenza, ripresa dagli atti, del legale rappresentante, a mezzo PEC, al Creditore procedente e ai Creditori intervenuti.

La visita agli immobili è stata fissata per il giorno 26 settembre 2018 alle ore 10,15.

Nella suddetta data e alla presenza del delegato I.V.G. (custode nominato) Signor Bucelli Stefano, stanti le circostanze che nessun rappresentate o delegato della Società debitrice si è presentato e che l’immobile risultava chiuso, non è stato possibile eseguire il sopraluogo ed è stata lasciata nella cassetta delle lettere la prescritta comunicazione.

Successivamente veniva individuato un nuovo indirizzo del legale rappresentante della Società debitrice e venivano inviate alla Società debitrice, al Creditore procedente e ai Creditori intervenuti, tramite raccomandata A/R e a mezzo PEC, le nuove comunicazioni con indicata la seconda data scelta per il sopraluogo prevista per il giorno 9 novembre 2018 alle ore 14,30.

Il sopraluogo agli immobili è stato effettuato nella suddetta data alla presenza del Signor Bucelli Stefano dell’I.V.G. di Firenze (custode nominato), del Signor Simone Ronconi (fabbro), del Signor Wang Yongjia padre del legale rappresentante della Società esecutata e del sottoscritto C.T.U., Geom. Lorenzo Parri (vedere allegato n. 6).

Venivano eseguite indagini e ricerche presso l’Agenzia delle Entrate, divisone Agenzia del Territorio, Servizi Catastali e Servizi di Pubblicità Immobiliare, al Comune di Cerreto Guidi, Ufficio Urbanistica/Edilizia ed al Comune di Montecatini Terme, Ufficio Anagrafe.

Dal sopraluogo effettuato e dalle indagini esperite, tenuto conto della documentazione agli atti del procedimento esecutivo, dopo attenta analisi e ricerche sul mercato immobiliare locale dei prezzi correnti nella zona per compravendite di immobili simili; considerando che lo scopo della stima è la determinazione del valore dei beni oggetto di esecuzione ai fini della vendita all’asta, è emerso quanto segue circa i quesiti posti dal Ill.mo Giudice.

1) IDENTIFICAZIONE DEL BENE – CONFINI – DATI CATASTALI

Il cespite immobiliare oggetto di pignoramento consiste nella quota dell’intero della piena proprietà di una unità immobiliare ad uso produttivo facente parte di un più ampio edificio a destinazione mista.

Il cespite è ubicato in Comune di Cerreto Guidi, località Stabbia, Via della Repubblica nn.cc. 63 e 67.

Dalle visure eseguite presso l’Agenzia delle Entrate, divisone Agenzia del Territorio di Firenze quanto sopra risulta identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Cerreto Guidi, come segue:

 foglio di mappa 7 particella 675 subalterno 2, categoria D/7, rendita catastale € 5.888,00, VIA DELLA REPUBBLICA n. 63 n. 67 piano: T.

La planimetria catastale dell’unità immobiliare non risulta conforme allo stato dei luoghi in quanto nel vano fronte-strada di sinistra non risultano più presenti la parete di separazione fra archivio e reception (peraltro graficizzata solo nella planimetria catastale) e le pareti del disimpegno di separazione con il vano scala esclusivo dell’appartamento soprastante. Detto disimpegno risulta demolito e la superficie dello stesso risulta assorbita nell’unità immobiliare in causa.

Infine risulta tamponata la porta dell’uscita tergale (vedere allegato n. 8).

Al catasto fabbricati del Comune di Cerreto Guidi il locale tecnico ad uso centrale termica risulta rappresentato dal subalterno 5 della particella 675 del foglio di mappa 7, quale B.C.N.C. ai subalterni 2 e 4 (il subalterno 4 non risulta oggetto della presente procedura) della particella 675 del foglio di mappa 7.

Confini: Via della Repubblica, Corsanni-Giannotti, Autocarrozzeria Italia di Araneo Giovanni e C.

s.n.c., s.s.a.

I beni risultano intestati per la quota dell’intero della piena proprietà alla Soc. Ouverture di Wang Zheng Andrea e C. s.a.s. con sede in Monsummano Terme C.F. 01622100475.

Dalla visura camerale si evince che la sede della Soc. Ouverture di Wang Zheng Andrea e C. s.a.s.

con medesimo C.F. è in Arezzo, Via Benedetto Varchi n. 4 ma la PEC indicata non risulta attiva e la posta tradizionale torna al mittente.

Monsummano Terme era la precedente sede della Società (come si evince dall’Atto di provenienza) e la precedente residenza del legale rappresentate della Società Debitrice, Signor Wang Andrea nato a Roma il 25 maggio 1988 e ad oggi residente in Montecatini Terme Via Campania n. 6 (vedere allegati n. 3 e 5)

I dati catastali dei beni in oggetto risultano corrispondenti a quelli indicati nell’atto esecutivo o cautelare, verbale di pignoramento, a favore di Banca Popolare di Vicenza s.p.a. C.F. 00204010243 con sede in Vicenza e contro la Ouverture di Wang Zheng Andrea e C. s.a.s. C.F. 01622100475 con sede in Arezzo per la quota dell’intero della piena proprietà sul sub 2 e per la quota di proprietà sub 5 (Centrale Termica B.C.N.C. ai subalterni 2 e 4).

2) ESTREMI ATTO DI PIGNORAMENTO

L’intero compendio immobiliare in oggetto risulta afflitto dal seguente pignoramento:

Trascrizione contro del 15 luglio 2016, Registro Particolare n. 8.230, Registro Generale n.

12.255, eseguita a Pisa.

Atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili - relativo a pignoramento immobiliare, Atto Giudiziario UNEP di Firenze Repertorio n. 8.666 del 15 giugno 2016 a favore di Banca Popolare di Vicenza s.p.a. C.F. 00204010243 con sede in Vicenza e contro la Ouverture di Wang Zheng Andrea e C. s.a.s. C.F. 01622100475 con sede in Arezzo per la quota dell’intero della piena proprietà sul sub 2 e per la quota di proprietà sub 5 (Centrale Termica B.C.N.C. ai subalterni 2 e 4).

3) ESTREMI ATTO DI PROVENIENZA

Esaminata la documentazione in allegato alla procedura, effettuate le ispezioni ipotecarie ed in virtù della copia dell’Atto di Provenienza, si può affermare che la quota dell’intero della piena proprietà è pervenuta alla Soc. Ouverture di Wang Zheng Andrea e C. s.a.s. C.F. 01622100475 in virtù di Atto di Compravendita ai rogiti del notaio Simone Monacò di Firenze del 10 Aprile 2007 Rep. n. 3.203 Racc. n. 1.672, registrato a Firenze il 16 aprile 2007 al n. 2.744 serie 1T e Trascritto a Pisa il 26 aprile 2007 Reg. Part. n. 5.411 Reg. Gen. n. 9.315 (vedere allegato n. 3).

In data 9 ottobre 2009 Reg. Part. n. 4.274 Reg. Gen. n. 20.000 è stata trascritta la annotazione a margine della suindicata trascrizione per quietanza (vedere allegato n. 4).

La Signora Carli Elena dante causa della Società Ouverture di Wang Zheng Andrea e C. s.a.s. era divenuta proprietaria del bene in oggetto:

-quanto alla quota indivisa di due noni, per successione legittima di Carli Aldo, nato a Cerreto Guidi il 21 giugno 1938, apertasi il 31 luglio 1983 per la piena proprietà e devolutasi in favore delle figlie Carli Elena, Carli Rossella e Carli Sandra e del coniuge Ciattini Carla, nata a Vinci l'11 febbraio 1943 (dichiarazione di successione n. 6 vol. 527, registrata ad Empoli e trascritta a Pisa il 7 febbraio 1985 reg. Part. n. 1.103 Reg. Gen. 1.440);

- quanto alla quota indivisa di sette noni, per atto di compravendita e permuta ricevuto dal notaio Cesare Lazzeroni in data 31 marzo 1994 rep. n. 108.387/9.617, trascritto a Pisa l'11 aprile 1994 Reg. Part. 3.176 n. Reg. Gen. n. 4.547, con il quale: nel terzo luogo di detto atto Carli Rossella e

Sandra vendevano ad Elena la loro quota indivisa pari a due noni ciascuna e nel quarto luogo Ciattini Carla cedeva a titolo di permuta ad Elena Carli la sua quota indivisa pari a tre noni.

Non risultano trascrizioni in merito all’accettazione dell’eredità.

4) DESCRIZIONE DEL BENE

L’immobile oggetto di pignoramento consiste in una unità immobiliare ad uso produttivo articolata al solo piano terreno e composta da una porzione frontale ad uso direzionale con vano di ingresso, tre locali ad uso ufficio oltre disimpegno e servizio e da una porzione tergale composta da un unico grande vano ad uso produttivo con sviluppo planimetrico rettangolare comprendente al suo interno un gruppo di servizi igienici con antibagno e spogliatoio.

Il cespite risulta completato dal resede esclusivo che circonda il bene per i suoi tre lati liberi, interrotto sul fronte dalla porzione di pertinenza dell’unità immobiliare posta al piano primo.

Tale interruzione risulta solo formale in quanto non è presente soluzione di continuità sui luoghi. Al fabbricato si accede al n. 67 di Via della Repubblica, accesso che risulta anche carrabile, altresì l’accesso distinto dal n. 63 della detta Via risulta attualmente ostruito con delle fioriere di cemento.

L’altezza libera della porzione direzionale al netto dei controsoffitti presenti è di ml. 4,00 circa, mentre il laboratorio, la cui copertura risulta leggermente inclinata, presenta una altezza libera variabile fra ml. 4,10 circa e ml. 4,25 circa.

Le pareti della porzione direzionale risultano intonacate e tinteggiate mentre quella del laboratorio risultano a faccia-vista, i pavimenti sono di ceramica nella porzione direzionale e di battuto di cemento nel laboratorio. I rivestimenti sono di ceramica, gli infissi sono metallici.

L’unità immobiliare presenta delle difformità meglio descritte al punto 9) della presente relazione.

Il fabbricato nel suo insieme si presenta come una tipica costruzione produttiva con porzione frontale (corrispondente ai vani direzionali sovrastati dalla altra u.i. non oggetto della presente procedura), elevata per due piani fuori terra e parte tergale articolata su di un solo livello.

La struttura è di c.a, la copertura di elementi prefabbricati di c.a. con voltine di “eternit”, la facciata frontale risulta intonacata e tinteggiata, le altre di laterizio-faccia-vista.

Lo stato di manutenzione è complessivamente medio, sia internamente e sia esternamente.

L’immobile risulta corredato da impianti elettrico, idraulico presumibilmente non rispondenti alle attuali normative.

L’impianto termico è assente altresì nella zona direzionale è presente un impianto di climatizzazione con split del quale non è stato possibile verificarne la funzionalità.

La superficie calpestabile risulta di mq 720 circa oltre mq 550 circa di resede esclusivo.

Superficie del bene sopradescritto:

A) Superficie lorda commerciale mq 760 circa

B) Superficie resede mq 550 circa

Coefficienti di ragguaglio:

A) 100%; B) 10%;

SUPERFICIE COMMERCIALE COMPENDIO = (760 + 550 x 1/10) = mq 815

5) STATO DI POSSESSO

Attualmente il bene oggetto di pignoramento risulta occupato dalla Soc. Sutoris s.r.l. con sede in Pontenure (PC) P.IVA e C.F. 06352340480 in forza di contratto di locazione del 15 giugno 2016 registrato a Pistoia il 13 luglio 2016 (vedere allegato n. 9).

Il pignoramento è stato effettuato in data 15/06/2016 e trascritto a Pisa il 15 luglio 2016 Reg. Part.

n. 8.230 Reg. Gen. n. 12.255.

Per quanto attiene l'opponibilità di detto contratto nei confronti dei terzi il sottoscritto non è in grado di poter stabilire se lo stesso sia opponibile o meno ai terzi limitandomi in tal senso ad evidenziare che detto contratto (che risulta stipulato lo stesso giorno del pignoramento) è stato registrato due giorni prima della trascrizione del pignoramento.

Si lascia al Giudice ogni valutazione in merito.

Inoltre evidenzio che:

-il contratto di affitto ha durata di sei anni tacitamente rinnovabili o da disdettare, ad iniziativa di una delle parti, tramite raccomandata A/R da inviare almeno tre mesi prima della data di scadenza;

-il contratto di affitto riguarda solo la porzione produttiva dell’immobile, risultano esclusi i locali ad uso ufficio. Non essendo allegata alla copia del contratto consegnatami al momento del secondo sopraluogo dal Signor Wang Yongjia nessuna planimetria è difficile comprendere quale sia con precisione la parte esclusa anche se si può ritenere che sia la porzione frontale;

-dall’indagine effettuata il canone annuale non appare inferiore ad un terzo di quelli di mercato;

-nessun rappresentante o dipendente della Soc. Sutoris s.r.l. era presente al primo sopraluogo (l’immobile era chiuso) e al secondo sopraluogo;

Dall’indagine condotta presso l’agenzia delle entrate non erano emersi contratti inerenti l’immobile (vedere allegato n. 10).

6) FORMALITA’ A CARICO DELL’ACQUIRENTE

Non sono state rilevate ulteriori formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente fatto salvo quanto riportato al punto precedente.

7) FORMALITA’ A CARICO DELLA PROCEDURA Dall’ispezione ipotecaria effettuata i beni risultano gravati dalle seguenti formalità:

1) Iscrizione contro del 26 marzo 2008, Registro Particolare n. 1.186, Registro Generale n.

6.381, eseguita a Pisa.

Ipoteca volontaria nascente da Atto di mutuo ai rogiti del Notaio Monacò di Firenze del 18/03/2008 rep. n. 4.009/.2.266 a favore di Cariprato - Cassa di Risparmio di Prato s.p.a. e contro la Signora Carli Elena (terzo datore di ipoteca) e Società Overture di Wang Zhen Andrea e C. s.a.s. con sede in Arezzo (debitore non datore di ipoteca).

2) Iscrizione contro del 11 gennaio 2010, Registro Particolare n. 52, Registro Generale n.

445, eseguita a Pisa.

Ipoteca volontaria nascente da Atto di mutuo ai rogiti del Notaio Cirianni di Arezzo del 29/12/2009 rep. n. 10.578/6.662 a favore di Cariprato - Cassa di Risparmio di Prato s.p.a. e contro la Società Overture di Wang Zhen Andrea e C. s.a.s. con sede in Arezzo.

3) Trascrizione contro del 15 luglio 2016, Registro Particolare n. 8.230, Registro Generale n.

12.255, eseguita a Pisa.

Atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili - relativo a pignoramento immobiliare, Atto Giudiziario UNEP di Firenze Repertorio n. 8.666 del 15 giugno 2016 a favore di Banca Popolare di Vicenza s.p.a. C.F. 00204010243 con sede in Vicenza e contro la Ouverture di Wang Zheng Andrea e C. s.a.s. C.F. 01622100475 con sede in Arezzo per la quota dell’intero della piena proprietà sul sub 2 e per la quota di proprietà sub 5 (Centrale Termica B.C.N.C. ai subalterni 2 e 4).

4) Atto di intervento del 16 giugno 2017 Signori Bianca Ballestrero, Marco Paoli, Roberto Paoli, Lorenzo Paoli, Andrea Paoli e Paola Paoli;

5) Atto di intervento del 21 marzo 2018 Agenzia delle Entrate - Riscossione;

8) SPESE CONDOMINIALI

L’immobile nella sua interezza non risulta compreso in un condominio così come è stato comunicato al momento del sopraluogo, non è stato possibile verificare tale circostanza.

9) REGOLARITA’ URBANISTICA / EDILIZIA Nell’attuale strumento urbanistico vigente l’immobile risulta classificato:

-Zona D2, tessuto urbano prevalentemente produttivo.

L’immobile non risulta soggetto al vincolo paesaggistico altresì risulta ricadere all’interno di area in zona sismica e a rischio idraulico.

Il fabbricato nella sua interezza è stato realizzato in forza della C.E. n. 726 del 22/09/1981 e successiva Variante in corso d’opera n. 726 del 11/06/1984.

Per alcune opere abusive è stata rilasciata la C.E. in Sanatoria n. 2.773 del 22/12/1993 in evasione della Istanza si Condono presentata ai sensi della L. 47/85 prot. n. 3.780 del 28/03/1986 n. prog.

395/1986.

In data 08/01/1994 è stata presentata Domanda di Agibilità/Abitabilità n. 246 e di cui non è stato rintracciato il rilascio.

Successivamente il bene è stato oggetto dei seguenti provvedimenti autorizzativi:

-D.I.A. n. 190 del 24/05/2018;

-S.C.I.A. prot. n. 8614 del 13/05/2014 e successiva Variante prot. n. 17.204 del 11/10/2014.

Non sono state reperite le certificazioni degli impianti e degli scarichi.

Successivamente l’immobile non è stato oggetto di ulteriori provvedimenti autorizzativi.

Rispetto all’ultimo stato licenziato, alla planimetria catastale e allo stato dei luoghi, risultano le seguenti difformità come descritte al punto 1):

-nel vano fronte-strada di sinistra guardando la facciata da Via della Repubblica non risulta più presente la parete di separazione fra archivio e reception peraltro presente solo nella planimetria catastale;

-nel vano fronte-strada di sinistra guardando la facciata da Via della Repubblica non risultano più presenti le pareti del disimpegno di separazione con il vano scala esclusivo dell’appartamento soprastante;

-la porta dell’uscita di sicurezza posta sul tergo risulta attualmente tamponata;

-discrepanze fra le dimensioni e le altezze rilevate, quelle autorizzate con la C.E. in Sanatoria n.

2.773 del 22/12/1993 e quelle riportate nella S.C.I.A. a Variante prot n. 17.204 del 11/10/2014 che riporta l’ultimo stato licenziato.

A tal proposito e nell’attuale contesto normativo, si precisa che:

-il disimpegno di separazione con il vano scala esclusivo dell’appartamento soprastante che risulta demolito dovrà essere ricostruito;

-la porta tergale dell’uscita di sicurezza dovrà essere ripristinata;

-la mancanza della parete fra reception ed archivio (peraltro graficizzata solo nella planimetria catastale) così come tutte le eventuali modifiche interne effettuate (finestra in luogo di una porta nella parete che divide l’archivio dal locale produzione come graficizzato nella S.C.I.A. a Variante prot n. 17.204 del 11/10/2014) potrebbero essere sanate con pratica di accertamento di conformità così come previsto dall’art. 209 della L.R.T. n. 65/201 o alternativamente regolarizzate

presentando Pratica di Edilizia libera tardiva con sanzione di € 1.000,00, procedura, quest’ultima, utilizzabile per le sole modifiche interne;

-le discrepanze rilevate in relazione ai parametri dimensionali del fabbricato, peraltro in parte attribuibili a difetti di graficizzazione nelle tavole di cui alla C.E. in Sanatoria n. 2.773 del 22/12/1993 e alla S.C.I.A. a Variante prot n. 17.204 del 11/10/2014, rientrato nella tolleranza del 2% fatto salvo l’altezza del laboratorio che nella realtà varia (la copertura risulta leggermente inclinata) fra un minimo di ml. 4,00 circa a ml. 4,25 circa ed è stata riportata nella misura di ml.

4,00 nella C.E. in Sanatoria n. 2.773 del 22/12/1993 e in ml. 4,10 nella S.C.I.A. a Variante prot n.

17.204 del 11/10/2014; tali discrepanze potrebbero essere sanata con pratica di accertamento di conformità così come previsto dall’art. 209 della L.R.T. n. 65/2014 nonché legittimate da istanza di sanzione art. 206 L.R.T. n. 65/2014 se questa si rendesse necessaria per la maggior altezza.

Per quanto sopra esposto i costi da sostenere per la sanatoria o per la regolarizzazione delle difformità sopradescritte, vengono cautelativamente stimati in € 15.000,00 circa comprensivi di sanzioni, spese tecniche per presentazioni pratiche, accatastamento e opere di ripristino.

Si specifica che in tali costi non è prevista la messa in sicurezza e/o la sostituzione e lo smaltimento della copertura di amianto.

In relazione a quanto sopra si precisa che alla luce dei limiti insiti nel mandato rimesso al CTU, non pare possibile intendere, anche nell’eventualità della necessità di un intervento e/o presentazione di pratiche edilizie, che questo possa sostituire quanto compete per Legge agli uffici deputati circa i termini di ammissione di eventuali istanze e l’indicazione dei relativi adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti. Gli stessi uffici inoltre rimandano all’esito dell’istruttoria conseguente alla presentazione di pratica completa di elaborati scritto-grafici di dettaglio. Pertanto, nel quadro del rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni rappresentate, quanto contenuto nel presente elaborato è da intendersi formulato in termini orientativi e previsionali anche al fine di avere un quadro utile di massima per le finalità peritali.

In conclusione, pertanto, è da precisarsi che quanto indicato può essere soggetto a possibili modificazioni ovvero variazioni e che le assunzioni sono state operate in ragione della normativa vigente al momento dell’elaborazione della relazione peritale.

10) STIMA DEI BENI VALORE DI MERCATO

Dalla breve analisi condotta ai fini della stima emerge una situazione del mercato immobiliare in linea con le attuali e conosciute dinamiche.

L’andamento dei prezzi, infatti, non permette di riscontrare alcun sostanziale recupero e la dinamicità sia dell’offerta e sia della domanda risultano contenute.

La zona di ubicazione risulta produttiva, ben collegata con la viabilità principale.

L’immobile, al momento del sopraluogo, si presentava in medie condizioni di manutenzione e il suo livello di finitura ed impiantistico è da considerarsi di medio livello.

Infine l’immobile difficilmente potrebbe prestarsi ad un uso diverso da quello produttivo.

Il metodo di valutazione utilizzato per la determinazione del valore del cespite immobiliare in oggetto, detto “comparativo”, si basa sul confronto del valore di mercato di un adeguato numero di comparabili omogenei per caratteristiche fra loro e al bene da stimare, opportunamente mediato.

Il valore di mercato medio parametrico ottenuto dovrà essere a sua volta adeguato facendo riferimento a determinate caratteristiche riferite all’ipotetico immobile simile medio presente nella zona di riferimento.

Il valore di mercato medio parametrico individuato dovrà essere a sua volta confrontato con l’intervallo espresso dall'OMI per gli immobili con uguali caratteristiche presenti nella zona di riferimento.

Di seguito lo sviluppo del metodo di valutazione:

Intervallo medio OMI relativo alla zona di riferimento laboratori €/mq 400,00/700,00 capannoni industriali €/mq 350,00/600,00 capannoni tipici €/mq 400,00/600,00

Intervallo medio borsino immobiliare laboratori

€/mq 464,00/557,00/650,00

(seconda fascia/fascia media/prima fascia) capannoni industriali

€/mq 371,00/511,00/650,00

(seconda fascia/fascia media/prima fascia) capannoni tipici

€/mq 371,00/511,00/650,00

(seconda fascia/fascia media/prima fascia) Sono stati rilevati i seguenti prezzi relativi ad immobili con caratteristiche simili a quello in oggetto:

-Annuncio (Rif. RI-FA 122 – data annuncio 26/08/2016) rilevato in data 18/11/2018 sul sito internet www.risorseimmobiliari.it relativo a capannone industriale a Stabbia di mq 2.300 circa, € 1.400.000,00 pari ad €/mq 608,70 circa;

-Annuncio (Rif. RI-FA 118 – data annuncio 28/08/2018) rilevato in data 18/11/2018 sul sito internet www.risorseimmobiliari.it relativo a capannone industriale a Stabbia di mq 930 circa, € 700.000,00 pari ad €/mq 752,69 circa;

Il prezzo parametrico medio emerso dal procedimento risulterebbe per sua natura limitante stante la circostanza che lo scrivente non conosce nel dettaglio gli immobili presi a riferimento come comparabili in quanto ovviamente non è stato possibile visitarli né internamente e né

esternamente. Pertanto, in ossequio alla tecnica, si ritiene, sulla base delle informazioniacquisite direttamente dagli agenti del mercato, confrontate con quanto espresso dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare tenuto dall’Agenzia delle Entrate) ed in virtù delle indagini condotte sul mercato immobiliare locale, sia presso le offerte immobiliari rilevabili sul web

(borsinoimmobiliare.it, casa.it, wikicasa.it, immobiliare.it, astalegale.net, ecc…) e sui redazionali delle agenzie immobiliari; in considerazione della ubicazione, tipologia, consistenza, stato di manutenzione, livello di finitura nonché della presenza della copertura di eternit e tenuto conto dell’attuale situazione economica, il più probabile valore di mercato dei beni in oggetto per comparazione alla attualità, sia di

€/mq 550,00.

Il valore suindicato risulta riferito al mq di superficie commerciale come determinata al punto 4) e di seguito riportata comprensivo del valore del resede di pertinenza del fabbricato.

SUPERFICIE COMMERCIALE DEL COMPENDIO = mq 815

-

il valore in regime di libero mercato della quota dell’intero della piena proprietà

da cui andranno detratte le spese per la regolarizzazione circa € 15.000,00 per cui il valore sarà da considerarsi arrotondato pari a

€ 430.000,00 (€ Quattrocento trenta mila/00)

Si precisa che la stima è sempre data a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo

della consistenza e del relativo prodotto con il valore unitario di riferimento hanno significato puramente indicativo, poiché il valore finale è determinato da considerazioni complessive di tutte le osservazioni rilevate, anche eventualmente non riportate nella presente stima, infine anche la eventuale presenza di errori aritmetici nelle predette operazioni o di scostamenti anche sensibili della consistenza con lo stato di fatto, stante appunto la circostanza che il valore è dato a corpo e non a misura, non vanno ad alterare il valore complessivo di stima.

11) VALORE A BASE D’ASTA

Volendo indicare il più probabile valore a base d’asta, tenendo conto dei meccanismi d’asta, per assenza di garanzia per vizi e dell’occupazione del fabbricato e tenendo conto dell’attuale situazione del mercato si applica un correttivo di stima del 12,50% pertanto:

-

il valore a base d’asta della quota dell’intero della piena proprietà è da considerarsi arrotondato a

€ 375.000,00 (€ Trecento settanta cinque mila/00)

Il compendio pignorato non è divisibile in natura.

12) REGIME IMPOSITIVO DI VENDITA

Trattandosi di unità immobiliare ad uso strumentale, il cespite risulta soggetto alla seguente tassazione:

se cedente opta per IVA se cedente non esprime nessuna dichiarazione in merito a opzione IVA -atto soggetto a IVA sul prezzo; -atto soggetto a IVA ma esente;

-registro fissa (€ 200,00); -registro fissa (€ 200,00);

-ipotecaria 3% sul prezzo; -ipotecaria fissa (€ 200,00);

-catastale 1% sul prezzo; -catastale fissa (€ 200,00);

-bollo € 230,00; -bollo € 230,00;

-trascrizione e voltura € 90,00; -trascrizione e voltura € 90,00;

Stante la particolarità della tassazione indicata si chiede un ulteriore controllo all’Ill.mo Giudice.

Empoli, lì 20 novembre 2018

Il consulente tecnico

Geom. Lorenzo Parri

Allegati:

1-Documentazione fotografica 9-Contratto di affitto

2-Documentazione catastale 10-Carteggio telematico agenzia entrate 3-Atto di provenienza 11-Avvisi di inizio operazioni peritali 4-Ispezioni ipotecarie 12-Avvisi spedizione elaborato peritale 5-Doc. anagrafe e visura camerale 13-Tabella riepilogativa lotto

6-Verbali di sopraluogo 14-Elaborato peritale epurato 7-Doc. Urbanistica 15-Documentazione catastale epurata 8-Planimetria stato rilevato