Come fare per comprare casa
written by Carlos Arija Garcia | 05/12/2019
Guida all’acquisto di un immobile: verifiche da fare, documenti da presentare, passaggi da seguire, imposte da pagare.
Hai uno spirito libero, per cui ti piace spostarti speso da una città all’altra senza avere una residenza o un lavoro a lungo nello stesso posto? Oppure sei un tipo che preferisce avere le sue certezze, restare nel suo contesto, con qualcosa di definitivo in mano, magari da lasciare un giorno ai figli? Nel primo caso, sicuramente, avrai saltato da un affitto all’altro senza troppi vincoli. Nel secondo, invece, avrai in testa di vedere prima o poi realizzato il tuo sogno: un immobile tutto tuo, da condividere con la persona o le persone che ami. Ma come fare per comprare una casa? Hai pensato da dove si deve iniziare per non fare un errore che, poi, pagherai per tutta la vita (o almeno finché non la venderai per comprarne un’altra, possibilmente senza commettere lo stesso sbaglio)?
Avrai già capito che per comprare una casa non basta individuarla e dire: ecco, voglio quella lì. Bisogna vedere se puoi permetterla economicamente, in caso contrario sarai costretto a chiedere un prestito a qualcuno oppure ad accendere un mutuo, a seconda di quello che ti serve. Ci sono delle pratiche da sbrigare, una su
tutte l’atto di compravendita che porta dritti-dritti dal notaio. Magari vorrai anche riammodernarla e adattarla alle tue esigenze, e lì subentra l’appalto ad un’impresa edile, l’architetto, ecc. Oppure la casa non esiste ancora e hai visto che sono in costruzione delle graziose villette o degli appartamenti in un condominio in mezzo al verde e ben serviti. Come ti devi muovere in questi casi? Insomma, se ti chiedi come fare per comprare casa, devi tenere in conto di queste e di altre cose che ora vediamo insieme.
Come comprare casa: da dove si comincia?
La scelta dell’immobile è la cosa più importante da fare quando si vuole comprare casa. Stai per decidere dove resterai a vivere se non per sempre sì almeno per un lungo periodo di tempo. Inoltre, devi avere certe garanzie, come ad esempio, il fatto che non sia vincolata da un’ipoteca o che non ci siano dei vizi non dichiarati. Inoltre, bisogna tenere conto del prezzo, se è veramente congruo rispetto all’immobile che stai per acquistare ed alla tua portata, anche con l’aiuto di un mutuo.
Nella scelta della casa, sarà importante considerare diversi dettagli, ad esempio la vicinanza di servizi come scuole, uffici pubblici, supermercati o mezzi di trasporto pubblico. Sicuramente, il prezzo di un immobile che ha a portata di mano questi servizi sarà più alto rispetto a quello di una casa isolata. Ma pensa al tempo, al disagio e al carburante che risparmierai per non doverti muovere ogni giorno in auto a raggiungere la scuola del figlio, la fermata del bus o della metropolitana o per comprare un litro di latte se ne avessi bisogno all’ultimo momento.
Altri elementi da valutare prima di decidere quale casa comprare sono:
l’esposizione al sole: un immobile che resta all’ombra tutto il giorno può essere più a rischio di umidità, oltre che far lievitare la bolletta del riscaldamento;
lo stato di manutenzione sia della struttura sia degli impianti (elettrico e idraulico).
Come comprare casa: l’agenzia immobiliare
Una delle scelte più comuni (e nella maggior parte dei casi anche la più sicura) è quella di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare. In questo caso, sappi che dovrai pagare all’intermediario una percentuale sul prezzo di acquisto (normalmente il 3%). In cambio, l’agenzia si occuperà di consegnarti i documenti che ti servono sullo stato della casa e su eventuali diritti vantati da terzi, come, appunto, un’ipoteca. Sarà tuo compito, invece, chiedere una visura catastale per controllare:
l’effettiva proprietà della casa;
la categoria dell’immobile;
il numero dei locali;
l’assenza di vizi (pignoramenti, sequestri, ecc.);
la classe energetica.
L’agenzia si occuperà anche di preparare la proposta d’acquisto, il preliminare e l’atto di compravendita e di assisterti al momento del rogito dal notaio.
Come comprare casa: la proposta d’acquisto
A differenza del contratto preliminare (che vedremo tra poco), la proposta di acquisto di una casa è una dichiarazione con cui tu, acquirente, ti impegni a voler comprare quel bene ad un certo prezzo ed a versare per questo una caparra.
Dal canto suo, però, il venditore ha la facoltà di valutare altre proposte. Significa che se trova un’altra persona che gli offre di più, è libero di concludere l’affare altrove. Ma se il venditore accetta la proposta d’acquisto, questa diventa un contratto preliminare.
Come comprare casa: il contratto preliminare
Il contratto preliminare, o compromesso, vincola le due parti a sottoscrivere entro una certa data il contratto vero e proprio di compravendita davanti al notaio. Il
compromesso, dunque, garantisce alle parti da un lato la vendita dell’immobile e dall’altro l’acquisto. Chi non rispetta questo patto, può essere trascinato davanti a un giudice.
Nel caso in cui una delle parti sia inadempiente, l’altra può scegliere tra la risoluzione del contratto (con il relativo risarcimento del danno) e l’esecuzione dell’obbligo di contrarre, vale a dire: il giudice trasferisce la proprietà ed impone alla controparte di rispettare il compromesso.
Anche se il contratto preliminare non necessita della presenza di un notaio, va registrato obbligatoriamente entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione. A meno che, per qualsiasi motivo, si decida di farlo davanti al notaio: in questo caso, il professionista provvederà alla registrazione entro 30 giorni.
Per effettuare la registrazione si dovrà pagare:
200 euro di imposta di registro, qualunque sia il prezzo della compravendita;
16 euro di imposta di bollo ogni 4 facciate oppure ogni 100 righe (155 euro se il contratto è in formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata;
lo 0,50% della caparra confirmatoria;
il 3% dell’acconto sul prezzo di vendita.
Come comprare casa: l’atto di compravendita
Si arriva così all’atto di compravendita, momento in cui, di norma, avviene la consegna dell’immobile (cioè delle chiavi di casa). Anche se ci può essere un accordo diverso tra le parti, come ad esempio:
la consegna anticipata, anche se il venditore resta proprietario dell’immobile e conseguentemente responsabile dello stesso a tutti gli effetti di legge;
la consegna differita, cioè successiva all’atto di compravendita, su richiesta del venditore. L’atto dovrà specificare entro quale data la casa deve essere vuota e a disposizione dell’acquirente e l’eventuale penale da corrispondere nel caso in cui non venisse rispettato tale termine.
Il tutto avviene davanti ad un notaio, che è tenuto a spiegare ed a leggere integralmente il contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni. La presenza di questi ultimi è obbligatoria per legge in certi casi, come quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali. Il notaio deve accertarsi che tutti abbiano compreso il contenuto dell’atto e gli effetti giuridici. Se non lo fa è responsabile penalmente per il reato di falso in atto pubblico.
Finito questo passaggio, le parti (e gli eventuali testimoni) sottoscrivono l’atto, dopodiché il notaio fa altrettanto.
Come comprare casa: cosa bisogna controllare?
Abbiamo appena citato il contratto preliminare di acquisto di un immobile. Che si tratti di una casa ancora in costruzione o già finita e abitata da tempo dal venditore, prima ancora di firmare il compromesso è necessario verificare che la proprietà sia effettivamente della persona che intende mettere la casa in vendita.
Questo controllo lo si può fare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari chiedendo se l’immobile è in proprietà esclusiva oppure in comunione (la cosiddetta titolarità).
La comunione può essere:
convenzionale: in questo caso, tutti i comproprietari saranno tenuti a sottoscrivere il contratto di compravendita;
legale dei coniugi: marito e moglie dovranno sottoscrivere il contratto di compravendita.
Presso la Conservatoria è possibile anche verificare se la titolarità è frutto di una precedente donazione. Se è così, conviene che ti rivolgi ad un professionista (un avvocato o un notaio) per mettere a fuoco gli eventuali diritti ereditari.
Altro importante controllo riguarda la struttura della casa che vorresti comprare. In particolare, gli uffici del Catasto e lo Sportello unico dell’edilizia del Comune ti mettono a disposizione i disegni della casa, da confrontare con la reale situazione dell’appartamento, cioè il numero dei locali e la loro distribuzione, la collocazione di porte e finestre e dei muri divisori, ecc. Se c’è qualcosa che non corrispondere,
chiedi al venditore di mostrarti i documenti relativi alle modifiche effettuate e della modalità con cui sono state fatte, cioè attraverso un condono edilizio oppure grazie ad un’autorizzazione edilizia.
Il condono edilizio consente di sanare un’opera costruita in assenza o in difformità del titolo richiesto per l’esecuzione. In pratica, permette di mettere a posto un abuso edilizio entro il limite di 750 metri cubi per ogni richiesta, purché non riguardi una costruzione di volume superiore ai 3.000 metri cubi.
L’autorizzazione edilizia, invece, è il permesso che il sindaco di un Comune rilascia per fare un lavoro di manutenzione straordinaria, una demolizione o altro ancora.
Infine – ma non di importanza minore – è sempre cosa buona e giusta controllare il regolamento del condominio, nel caso in cui si voglia acquistare un appartamento in questo contesto. Si tratta di un elenco di «regole del gioco», cioè tutte le norme che riguardano diritti e doveri dei condòmini, soprattutto sull’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, il comportamento dei vicini, ecc.
Il regolamento è obbligatorio se nel condominio ci sono più di 10 condòmini [1], ovvero:
se nell’edificio ci sono 10 unità immobiliari che appartengono a 10 persone diverse, il regolamento non è obbligatorio;
se ci sono 11 unità immobiliari che appartengono a 11 persone diverse, il regolamento è obbligatorio;
se ci sono 11 unità immobiliari intestate a 10 persone diverse, perché uno dei condòmini possiede due appartamenti, il regolamento non è obbligatorio;
se ci sono 10 unità immobiliari che appartengono a 11 persone perché due dei condòmini hanno la proprietà di un solo appartamento, il regolamento non è obbligatorio.
A proposito di condominio: al momento della consegna dell’immobile, è più che opportuno chiedere all’amministratore una dichiarazione sulla regolarità nel pagamento delle spese condominiali da parte del venditore. Se ci fosse qualche arretrato, infatti, dovrà essere l’acquirente a pagarlo.
Come comprare casa «sulla carta»
Una delle possibilità per comprare casa è quello di farlo «sulla carta», vale a dire quando l’immobile ancora non esiste ed è stato avviato un cantiere per la sua costruzione. Si dice «sulla carta» ma si potrebbe anche dire «a scatola chiusa», perché in questo caso non puoi ancora vedere quello che ti impegni a pagare: ti devi fidare e basta.
La pratica è, sostanzialmente, la stessa che abbiamo descritto in precedenza.
Comunque, se vuoi approfondire l’argomento, ti consigliamo di leggere il nostro articolo Acquisto casa da costruttore: come tutelarsi.
Come comprare casa: la parte fiscale
Naturalmente, comprare casa vuol dire spendere dei soldi non soltanto per te, che ci andrai ad abitare, ma anche per il Fisco. Abbiamo già anticipato alcune delle imposte da pagare (quelle dovute al momento della registrazione del contratto preliminare), ma riassumiamo che cosa arriva dalla tua cassa alla cassa di tutti:
l’imposta di registro, nel caso in cui a vendere l’immobile sia un privato;
l’Iva, nel caso in cui a vendere l’immobile sia un soggetto tenuto a pagare l’Iva, come ad esempio il costruttore dell’edificio;
l’imposta catastale;
l’imposta ipotecaria.
Alcune di queste cifre sono fisse, nel caso in cui compri la casa (non di lusso) da una società che opera in campo edile e che, quindi, è tenuto a versare l’Iva. Nello specifico, dovrai pagare 168 euro per ciascuna di queste imposte:
di registro;
ipotecaria;
catastale.
Totale: 504 euro per queste tre imposte. Più l’Iva del 10% sul prezzo stabilito tra le parti.
Se, invece, compri la casa da un privato che non deve versare l’Iva, si ragiona a percentuali sulla base del valore dell’immobile dichiarato nell’atto di compravendita. Nel dettaglio:
imposta di registro: 7%;
imposta ipotecaria: 2%;
imposta catastale: 1%.
Le imposte sulla prima casa
Se, però, l’immobile che stai per acquistare sarà la tua prima casa, cioè quella in cui stabilirai la tua abitazione principale e la tua residenza, hai qualche agevolazione.
Nel caso in cui decidi di comprare casa (non di lusso) da un soggetto Iva, dovrai pagare sempre 168 euro per ciascuna delle tre famose imposte (registro, ipotecaria e catastale) ma l’Iva sarà al 4% del valore pattuito sull’atto di compravendita e non più al 10%.
Se, invece, chi ti vende la casa non è un soggetto Iva, l’imposta di registro è del 3% e non più del 7%. Mentre per quella ipotecaria e per quella catastale, dovrai pagare 336 euro (168 euro ciascuna) in misura fissa.
Queste agevolazioni valgono anche per le pertinenze, anche se le acquisti separatamente, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna di queste categorie catastali:
cantina o soffitta (categoria C/2);
garage o box (categoria C/6);
tettoia o posto auto (Categoria C/7).
