TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Es. Imm. n. 549/2017
ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 549/2017, promossa da: G.E. dr. M. Saran Banco BPM Società per Azioni, con sede legale in Milano, rappresentata e
difesa dall’avv.to Raffaella Greco del Foro di Cosenza e dall’avv.to Eleonora Gai del Foro di Treviso.
Intervenuti: Agenzia delle Entrate - Riscossione sede di Treviso, rappresentata dal procuratore speciale dr. Gianluca Boccacci.
C O N T R O
Wu Cuizu, nata in Cina Repubblica Popolare il 29.04.1975, ultima residenza e domicilio sconosciuti.
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA E STIMA DEI BENI INCARICO
Al sottoscritto dr. agr. Dotto Gianni, libero professionista con studio in Susegana (TV) - Via Asiago n. 23, a seguito dell’incarico conferito dal G.E. dr. Marco Saran in data 18.07.2019, venivano assegnati i quesiti di cui all’art. 173-bis disp. att. c.p.c., secondo le istruzioni allegate al verbale di giuramento.
Il sottoscritto, sulla base degli accertamenti, sopralluoghi e rilievi eseguiti e delle informazioni assunte, espone ora quanto segue relativamente all’incarico conferito, specificando che per gli immobili oggetto di esecuzione si propone la formazione di un unico lotto.
LOTTO UNICO
Sulla base dell’atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 07.11.2017 ai nn. 38254/26290 a favore di Banco BPM Società per Azioni -
Milano, la sig.ra Wu Cuizu risulta intestataria, per la quota di 1/1 della piena proprietà, dei seguenti beni immobili ubicati nel Comune di Castelfranco Veneto (TV) in Borgo Pieve al civico 108:
Comune di Castefranco Veneto - Catasto Fabbricati - Sez. D fgl. 5:
- mappale n. 2207 sub. 45, piano T, cat. A/2, classe 3, vani 5.
- mappale n. 2207 sub. 73, piano S1, cat. C/6, classe 6, mq. 16.
L’atto di pignoramento riguardava il mappale 149 che è stato soppresso a seguito di variazione di identificativi per allineamento mappe, originando il mappale 2207.
QUOTE DI COMPROPRIETÀ SULLE PARTI COMUNI
Da informazioni assunte, dell’amministrazione del condominio si occupa un residente nel condomino medesimo, che riferisce di millesimi di proprietà sulle parti comuni in capo alle unità immobiliari in esecuzione pari a 60,67/1000. Lo stesso riferisce che le spese condominiali a carico delle unità in esecuzione ammontano mediamente a € 30 circa mensili e che la situazione contabile è sostanzialmente regolare, senza debiti pregressi.
ACCESSIBILITÀ
I suindicati immobili sono direttamente accessibili da una laterale di Via Borgo Pieve. La proprietà condominiale è dotata di accesso pedonale e carrabile sulla medesima laterale.
1 - UFFICIO DEL TERRITORIO IDENTIFICAZIONE CATASTALE
CATASTO FABBRICATI - Comune di Castelfranco Veneto - Sez. D fgl. 5:
- mappale n. 2207 sub. 45, cat. A/2, classe 3, vani 5, sup cat. 87 mq., Via Borgo Pieve, p. T, rendita € 516,46.
- mappale n. 2207 sub. 73, cat. C/6, classe 6, mq. 16, Via Borgo Pieve, p.
S1, rendita € 66,11.
Il civico 61 indicato negli atti catastali corrisponde in realtà al civico 108.
CONFINI
Catasto Terreni:
il mappale n. 2207 del fgl. 28 confina da Nord ed in senso orario con i mappali nn. 2235, 845, 146, 850, 2212, strada, 853, 747, 875, 857, 2097, altro foglio.
Catasto Fabbricati:
- M.n. 2207 sub. 45 al piano terra-rialzato confina da nord ed in senso orario con: affaccio su scoperto, vano scala altra unità immobiliare.
- M.n. 2207 sub. 73 al piano interrato confina da nord ed in senso orario con: altra unità, area comune di accesso e manovra, vano scala comune.
2 - UFFICIO DEL TERRITORIO - SERVIZIO DI PUBBLICITÀ IMMOBILIARE
TITOLO DI PROVENIENZA
L’acquisizione da parte dell’esecutata dei beni di cui al suddetti mappali è avvenuta per atto di compravendita in data 12/04/2005 n.
113646/3540 di rep. del Notaio dr.ssa Mariagrazia Gernia di Milano, trascritto a Treviso il 03/05/2005 ai nn. 17839/11572 (allegato 1).
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
A carico degli immobili sopra individuati risultano a tutto il 07 novembre 2017, data di trascrizione del pignoramento, le sotto elencate formalità pregiudizievoli:
A - TRASCRIZIONI
1- Trascrizione in data 03/05/2005 ai nn. 17839/11572;
a favore: Wu Cuizu, per la quota di 1/1 della piena proprietà;
contro: Giacometti Amalia, Piergiorgio e Teresa;
titolo: atto di compravendita rep. n. 113646/3540 del 12/04/2005 Notaio Dr.ssa Mariagrazia Gernia di Milano.
2- Trascrizione in data 03/09/2004 ai nn. 36450/23686;
a favore: Giacometti Amalia, Piergiorgio e Teresa;
contro: Giacometti Angela Maria;
titolo: denuncia di successione registrata a Castelfranco Veneto in data 28/07/2004 al n. 3/221.
3- Trascrizione in data 07/11/2017 ai nn. 38254/26290;
a favore: Banco BPM Società per Azioni - Milano;
contro: Wu Cuizu;
titolo: verbale di pignoramento immobiliare.
B - ISCRIZIONI
1 - Iscrizione in data 03/05/2005 ai nn. 17840/4266;
a favore: Banca Popolare di Novara SpA - Novara;
contro: Wu Cuizu;
titolo: ipoteca volontaria a garanzia di mutuo scrittura privata in data 12/04/2005 rep. 113647/3541 Notaio Dr.ssa Mariagrazia Gernia di Milano.
2 - Iscrizione in data 01/06/2015 ai nn. 14928/2427;
a favore: Equitalia Nord SpA - Milano;
contro: Wu Cuizu;
titolo: ipoteca legale.
3 - DESCRIZIONE DEI BENI DEL LOTTO
Gli immobili in esecuzione sono costituiti da un’unità immobiliare ad uso abitativo sita al piano terra-rialzato di un fabbricato condominiale denominato Corallo A, con piano interrato ad uso autorimessa.
CARATTERISTICHE ESTRINSECHE
Il fabbricato è ubicato in Comune di Castelfranco Veneto, in Via Borgo Pieve al civico n. 108, in posizione semicentrale. I principali servizi pubblici e privati sono ubicati per la maggior parte nelle vicinanze e nel centro cittadino che dista circa 500 metri; a 300 metri circa vi è la stazione ferroviaria.
CARATTERISTICHE INTRINSECHE
Epoca di costruzione: sulla base della documentazione fornita dall’Ufficio Tecnico del Comune di Castelfranco Veneto (allegato 2), la costruzione del complesso condominiale è iniziata nell’anno 1968.
Prospicienza del fabbricato e dell’unità immobiliare: il prospetto nord del fabbricato condominiale è rivolto verso la via di accesso e lo spazio antistante destinato a parcheggi, il prospetto sud verso l’area di accesso alle autorimesse, il prospetto ovest verso altro fabbricato di simili caratteristiche, il prospetto est verso una piccola area a verde di pertinenza e verso Via Borgo Pieve.
L’unità immobiliare ha prospicienza verso l’area destinata a parcheggio, verso l’area verde e verso l’area di accesso alle autorimesse.
Tipologia e composizione: il fabbricato “Corallo A” è costituito da n. 16 unità disposte su quattro piani fuori terra e due scale; il piano interrato è occupato da n. 15 autorimesse. Il GRADO DI FINITURA dell’immobile nel suo complesso è da considerarsi normale per quanto riguarda materiali
e soluzioni impiegate, in rapporto ad epoca di costruzione e tipologia.
Lo STATO DI CONSERVAZIONE per quel che riguarda l’unità abitativa in oggetto è da considerarsi scadente, con necessità di interventi di manutenzione, anche e soprattutto straordinaria.
DISPONIBILITÀ: l’immobile risulta occupato una famiglia di origine cinese. La ricerca effettuata presso l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato la presenza di un contratto di comodato registrato nel 2014 (allegato 4).
CARATTERISTICHE PROPRIE DELL’UNITA’ ABITATIVA DI CUI AL MAPPALE N.2207 SUB.45
LIVELLO DI PIANO: piano terra-rialzato.
COMPOSIZIONE E DIMENSIONI (superficie utile) - ingresso mq. 4,04
- cucina mq. 9,08
- balcone cucina mq. 2,44 - soggiorno mq. 16,65
- corridoio zona notte mq. 3,50 - bagno mq. 4,31
- camera doppia mq. 17,26 - camera singola mq. 12,39 - studio mq. 6,55
Superficie utile complessiva mq. 76,22 circa (mq. 73,80 senza balcone) Superficie lorda complessiva (balcone escluso) mq. 87 circa.
L’ ALTEZZA dei vani è di m. 2,79.
Le FINITURE risultano di mediocre fattura, con pavimenti in parquet nei locali della zona notte, ad esclusione del servizio igienico, in ceramica
nella zona giorno.
Tinteggiatura delle pareti a tempera (servizio igienico e zona cottura esclusi).
I serramenti esterni sono costituiti da avvolgibili in plastica e, limitatamente al locale soggiorno, da vetrate con profilo metallico e vetro semplice.
Finestre e porta-finestra della cucina in laminato con vetro semplice. Le porte interne sono ugualmente in laminato simil-legno, alcune con vetro, il portoncino di ingresso è di tipo comune.
Il tutto in pessimo stato di conservazione.
Impianto di riscaldamento: l’impianto di riscaldamento è autonomo a gas metano con caloriferi a muro. L’unità immobiliare non risulta allacciata alla rete di distribuzione.
Impianto elettrico: obsoleto, non a norma.
Impianto idrico-sanitario approvvigionato da acquedotto pubblico. Il servizio igienico è dotato di lavabo, wc, bidet, vasca e boiler elettrico, con tubazioni in parte a vista.
Impianto fognario: costituito da vasche condensa grassi e pozzetti di ispezione, con recapito finale in fognatura pubblica.
CARATTERISTICHE PROPRIE DELL’UNITA’ DI CUI AL MAPPALE N.2207 SUB. 73 (AUTORIMESSA).
Il lotto comprende anche un’autorimessa ubicata al piano interrato, di mq 18 di superficie utile e altezza pari a m. 2,20 (superficie lorda mq. 20).
L’unità immobiliare ha accesso unicamente dall’esterno del fabbricato attraverso il vano scala comune e area di manovra. E’ dotata di portone basculante metallico in pessime condizioni e pavimento in cemento.
4 - ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA NORMATIVA URBANISTICA.
Dalle indagini svolte presso l’Uff. Tecnico del Comune di Castelfranco Veneto e dagli accertamenti e rilievi effettuati, è emerso quanto segue.
DESTINAZIONE URBANISTICA
In base allo strumento urbanistico comunale vigente, l’area su cui insiste il fabbricato condominiale è assegnata alla Z.T.O. di tipo B (zone a destinazione residenziale) di cui agli artt. 16, 22, 68 e 69 delle Norme Tecniche di Attuazione.
PRATICHE EDILIZIE
Presso l’ Uff. Tecnico comunale risultano le seguenti pratiche edilizie relative agli immobili del lotto (vedasi allegato 2):
- licenza di costruzione n. 167/1968 del 14.05.1968 rilasciata a Pozzobon Giacomo per realizzazione di condominio a due corpi di fabbrica in Via Borgo Pieve;
- certificato di abitabilità/agibilità prot. n. 217 del 20.06.1969.
CONFORMITÀ DEGLI IMMOBILI IN ESECUZIONE
Ad una lettura comparata della situazione di fatto, rilevata mediante sopralluoghi e misurazioni, e delle pratiche edilizie e catastali in possesso, si evidenzia quanto segue: la situazione di fatto degli immobili in oggetto corrisponde sostanzialmente a quella rappresentata negli elaborati grafici allegati al titolo abilitativo, con la specificazione che il soggiorno delle unità al piano terra-rialzato non dispone di balcone, così come rappresentato nella pianta tipo allegata.
Si evidenziano inoltre le seguenti difformità:
- Il garage non presenta il muro divisorio interno, così come rappresentato anche nella planimetria catastale;
- alcuni fori finestra sui prospetti nord, est e sud non corrispondono a quanto rappresentato nei relativi elaborati grafici per quanto riguarda le dimensioni;
- nella planimetria catastale manca il foro finestra del locale cucina.
Tali modeste difformità possono essere regolarizzate con presentazione di pratica edilizia in sanatoria (CILA) e con pratica di aggiornamento della planimetria catastale (DOCFA), dal costo complessivo indicativo di € 3.000,00.
5 - ONERI CONDOMINIALI E MOROSITA’
Sulla base delle informazioni fornite dal condomino facente funzione di amministratore, la situazione contabile relativa alle unità immobiliari in oggetto risulta sostanzialmente regolare.
6 - STIMA DEL PROBABILE VALORE DI MERCATO
Il mandato affidato al sottoscritto C.T.U., porta ad individuare nel valore di mercato l’aspetto economico da considerare nella risoluzione del quesito. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari definisce i principali valori in funzione dello scopo della stima, fra i quali il più importante è il valore di mercato (Market Value) che si riferisce al prezzo di mercato quale incontro tra domanda ed offerta. Lo stesso Codice delle Valutazioni Immobiliari definisce anche i diversi procedimenti di stima, tra cui in particolare quello definito Market Comparison Approach (M.C.A.) che consiste nel confronto diretto tra il bene oggetto di stima (subject) ed altri beni simili, detti comparabili, di cui occorre necessariamente conoscere le principali
caratteristiche intrinseche ed estrinseche e soprattutto i recenti prezzi di compravendita, metodo che presuppone quindi un’attenta ed approfondita analisi del mercato immobiliare locale, basata su dati reali ricavati da interviste ad operatori immobiliari e dagli atti di compravendita.
Anche nel caso in esame si è fatto ricorso a tale procedimento sintetico - parametrico, sulla scorta di indagini compiute in loco che hanno permesso di individuare i prezzi recenti di mercato praticati per beni simili.
Considerati in particolare la tipologia, l’ubicazione, l’epoca di costruzione e le dinamiche attuali del mercato immobiliare, consultate anche le quotazioni O.M.I. dell’Agenzia delle Entrate, pari a €/mq 1.250-1.500 per abitazioni di tipo economico con stato di conservazione normale, ubicate nella zona centrale compresa tra ferrovia e circonvallazione, è stato individuato per l’immobile in oggetto, considerate in particolare vetustà e stato di conservazione, un più probabile valore unitario pari a € 800,00/mq.
CONTEGGI ESTIMATIVI
UNITA’ ABITATIVA (Catasto Fabbricati - Sez. D fgl. 5 - mapp. n. 2207 sub 45).
Superficie determinata sulla base degli standard di misurazione della consistenza immobiliare definiti dal Codice delle Valutazioni Immobiliari e dal DPR n. 138/1998 “Regolamento recante norme della revisione generale delle zone censuarie e tariffe d’estimo”:
- superficie esterna lorda (S.E.L.), misurata alla quota di m. 1,50 dal pavimento ed includente lo spessore dei muri perimetrali ed un mezzo dello spessore delle murature contigue confinanti, senza conteggiare i
porticati ricavati all’interno della proiezione dell’edificio e gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;
- per le unità disposte su più piani i collegamenti verticali interni (scale) devono essere computati una sola volta in misura pari alla proiezione orizzontale.
Superfici esterne lorde rilevate:
- piano terra-rialzato: mq. 87 rapporto mercantile: 1,00
- balcone: mq. 2,44; rapporto mercantile: 0,30
Superficie commerciale: mq. 87 x 1 + 2,44 x 0,3 = mq. 88.
AUTORIMESSA (Catasto Fabbricati – Sez. D fgl. 5 - mapp. n. 2207 sub.
73)
Superficie esterna lorda rilevata: mq. 20
Rapporto mercantile: 0,25 (accesso unicamente dall’esterno) Superficie commerciale: mq. 5.
Superficie commerciale complessiva del lotto: mq. 93.
Tutto ciò premesso, si ritiene come più probabile il seguente valore di mercato:
€/mq. 850 x mq. 93 = € 79.050,00 VALORE DEL LOTTO
In definitiva, si ritiene come equo e più probabile un valore di mercato del lotto pari a € 79.000,00 in cifra tonda (EURO SETTANTANOVEMILA/00).
7 - STIMA DEL PROBABILE VALORE DI VENDITA FORZATA
Per determinare il prezzo al quale l’immobile potrà verosimilmente essere
esitato alla pubblica asta, occorre considerare i seguenti specifici elementi:
- la necessità di interventi di manutenzione straordinaria su infissi, impianti, pavimentazioni.
- la vendita senza garanzia per eventuali vizi a carico del bene.
Ciò premesso, si ritiene che nel caso specifico il valore di vendita forzata possa essere probabilmente pari a € 55.300,00 (EURO CINQUANTACINQUEMILATRECENTO/00).
8 - DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE.
Si allegano le planimetrie catastali (allegato 3).
9 - PRESTAZIONE ENERGETICA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE
In merito alla classificazione energetica dell’unità ad uso abitativo, successivamente all’aggiudicazione del bene verrà redatto e prodotto Attestato di Prestazione Energetica.
Si specifica che l’elaborato peritale è stato inviato con le modalità previste alle parti (Creditore: Banco BPM S.p.A., c/o avv.to Raffaella Greco e avv.to Eleonora Gai, a mezzo P.E.C. Intervenuto:
Agenzia delle Entrate Agente della Riscossione della Provincia di Treviso, a mezzo P.E.C. Debitore: sig.ra Wu Cuizu, a mezzo raccomandata postale R.R. Custode giudiziario: dott. Conte Mario, a mezzo P.E.C.).
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ALLEGATI: dal n. 1 al n. 6 allegati all’ originale
Susegana (TV), 01 febbraio 2020
L’esperto stimatore
dr. Gianni Dotto
ELENCO DEGLI ALLEGATI:
1. COPIA ATTO DI COMPRAVENDITA
2. DOCUMENTAZIONE UFFICIO TECNICO COMUNALE 3. DOCUMENTAZIONE CATASTALE
4. COMUNICAZIONE AGENZIA DELLE ENTRATE 5. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
6. SCHEDA PER L’ORDINANZA DI VENDITA
DOTTO GIANNI
2020.02.15 17:44:46
CN=DOTTO GIANNI C=IT
O=CONAF 2.5.4.11=N. iscr. 173 RSA/2048 bits
