TRIBUNALE ORDINARIO DI FORLI. Esecuzione Immobiliare n 229/2019. promossa da. contro *** GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT.

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Ingegnere ANDREA TOMIDEI

STUDIO TECNICO

C.so A. Diaz n. 21 - 47121 FORLI’ Tel. 0543 / 31119 – Cell. 328 8828513 - C.F. TMD NDR 81H17 D704Y - Partita I.V.A. - C.F. 03853730400

Ing.atomidei@gmail.com - andrea.tomidei@ingpec.eu

TRIBUNALE ORDINARIO DI FORLI’

Esecuzione Immobiliare n° 229/2019

promossa da

… OMISSIS …

contro

… OMISSIS …

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GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. FABIO SANTORO

*******

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

con

ALLEGATI

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ESPERTO DESIGNATO: Ing. Andrea Tomidei

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SOMMARIO

01 02 02.1 02.2 02.3 02.4 02.5 03 03.1 03.2 03.3 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

20.1 20.2 20.3 20.4 21 21.1 22 23 24 25 26 27 28 29

COMUNICAZIONE INVIATA ALL’ESECUTATO ……….………

IDENT., DATI CATAST., CONFINANTI, DATI PIGN. E NOTA, DESCRIZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE DEI BENI e CONFINI ……….. ………

DATI CATASTALI ATTUALI …………...……….

DATI CATASTALI NEL PIGNORAMENTO E NELLA RELATIVA NOTA DI TRASCRIZIONE ………..

DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI ………….. ………

RAPPRESENTAZIONE FOTOGRAFICA ……….……

PROPRIETA’ DEGLI IMMOBILI, TITOLO PROVENIENZA, VERIFICA VENTENNIO ………..

PROPRIETA’ ………..……

TITOLO PROVENIENZA DEI BENI ..……….……….………

TITOLI ANTECEDENTI FINO A COPRIRE IL VENTENNIO ………

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI ……….………

PLANIMETRIE CATASTALI ……….………

OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI ………

STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI ……….………

FORMALITA’, VINCOLI PAESAGGISTICI, IDROGEOLOGICI, FORESTALI ………

FORMALITA’, VINCOLI ed ONERI ANCHE CONDOMINIALI ………..………

SPESE DI GESTIONE E DI MANUTENZIONE …………..………...……

DESTINAZIONE URBANISTICA E C.D.U. ………..………

ACQUISIZIONE CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA .………..………

PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA’ ………..…………

OPERE ABUSIVE …..………

GRAVAMI SUI BENI PIGNORATI ……….………..………

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA ……..………..………….…….

ESENZIONE OBBLIGO DOTAZIONE A.P.E. ………...

NECESSITA’ DI ACCATASTAMENTO ………..………..……….

NECESSITA’ VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI D’USO ……..………....………

STIMA DEGLI IMMOBILI - CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICI

COMMERCIALI, DETERMINAZIONE VALORI DI STIMA ………..……….……

CRITERI ADOTTATI ………..………...………..

FONTI INFORMAZIONI ………..………..………..……

DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE …...………..………

VALORE DI STIMA DEI BENI ……..………..……….…………..……

PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER L’INTERO ………...……..………

ESISTENZA CREDITORI, ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ………

ELEMENTI UTILI ALLA VENDITA ………..………..………..………

DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA ………..………...………..………

CODICE FISCALE ……….. .………..……….

CERTIFICATO DI STATO CIVILE………..

CERTIFICATO DI RESIDENZA STORICA……….

CAUSE PENDENTI………..

REGIME FISCALE DELLA VENDITA ………...

ISTANZA DI PROROGA ………..

NOTE FINALI DELL’ESPERTO ELENCO ALLEGATI

pag. 3 pag. 3 pag. 3 pag. 5 pag. 7 pag. 7 pag. 13 pag. 28 pag. 28 pag. 29 pag. 29 pag. 30 pag. 32 pag. 32 pag. 32 pag. 33 pag. 33 pag. 34 pag. 34 pag. 35 pag. 35 pag. 37 pag. 38 pag. 38 pag. 39 pag. 40 pag. 40

pag. 40 pag. 41 pag. 41 pag. 42 pag. 44 pag. 45 pag. 46 pag. 46 pag. 50 pag. 50 pag. 50 pag. 50 pag. 51 pag. 51 pag. 51 pag. 52 pag. 52

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Il sottoscritto Ingegnere ANDREA TOMIDEI, con Studio Professionale in Forlì, C.so A.Diaz n° 21, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della provincia di Forlì-Cesena al n° 68/B ed iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio per il Tribunale di Forlì al n° 271, ad evasione dell’incarico ricevuto dal G.E. Dott. Fabio Santoro a mezzo Pec in data 31/03/2021 con Verbale di accettazione incarico e giuramento in data 31/03/2021, visionati i quesiti a cui l’Esperto dovrà dare risposta, dopo aver eseguito le relative visure presso i vari uffici e fissato l’inizio del sopralluogo in data 02.09.2021 alle ore 9,30, descrive quanto segue:

***

SI PROCEDE PER DUE LOTTO DISTINTI (LOTTO A e LOTTO B)

01)

Provveda ad avvisare, previa comunicazione scritta … il debitore … della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali ...

Le esecutate sono state avvisate con lettera Raccomandata1 con prova di consegna N.

05364499756-5 e N. 05364499762-3 in data 15/07/2021, presso gli immobili oggetto di perizia in Comune di Meldola, viale Primo Maggio n. 54/A interno 1 e interno 2.

Le lettere consegnate presso gli immobili oggetto di perizia in Comune di Meldola sono state ricevute regolarmente dalle esecutate.

Alla presenza del Custode giudiziario incaricato, Avv. Alessandra Bucchi, il sottoscritto ha eseguito il sopralluogo, precisamente in data 02 settembre 2021 dalle ore 9,30 nel fabbricato posto in Comune di Meldola, viale Primo Maggio n. 54 e n.54/A interno 1 e interno 2, in presenza … Omissis ...

Le Raccomandate inviate si allegano, così come si allega il Verbale del Custode giudiziario.

***

02)

Identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, controllando se questi corrispondano ai dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione e descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale.

02.1-a)

Identificazione dei beni e confini – LOTTO A

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I beni oggetto di stima relativi al Lotto A sono in proprietà … omissis …

I beni consistono in un appartamento sito al piano terra-rialzato, primo e sottotetto, relativi servizi e un garage al piano seminterrato di un complesso abitativo ubicato in Comune di Meldola, viale Primo Maggio n.54/A interno 2, ivi compresa l’area coperta e scoperta su cui insiste il complesso abitativo in oggetto, area distinta al Catasto Terreni del Comune di Meldola al Foglio 26 con la Particella 109 di Mq.

980,00 (Ente Urbano).

Il complesso abitativo è composto da quattro piani, compreso il piano seminterrato e il piano sottotetto. N.7 garage si sviluppano esclusivamente al piano seminterrato, n.

1 appartamento si sviluppa esclusivamente al piano terra-rialzato, n.3 appartamenti si sviluppano al piano terra-rialzato con servizi al piano seminterrato, n.5 appartamenti si sviluppano su tutti i piani, seminterrato, terra-rialzato, primo e sottotetto, per un totale di n. 9 appartamenti complessivi.

L’accesso a n.6 garage e n. 5 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54, con cancello carraio in ferro di tipo automatico con inserito cancellino pedonale, arretrato rispetto alla strada, e relativo muretto per il posizionamento della pulsantiera e delle cassette postali; l’accesso a n. 1 garage è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/B, l’accesso a n. 2 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/A, con cancellino pedonale in ferro; l’accesso a n. 2 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/C, con cancellino pedonale in ferro.

Al Catasto Fabbricati del Comune di Meldola l’appartamento al piano seminterrato, terra-rialzato, primo e sottotetto è distinto al Foglio 26 con la particella 109 subalterno 13 graffato subalterno 22, il garage al piano seminterrato è distinto al Foglio 26 con la particella 109 subalterno 2.

L’appartamento distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Meldola al Foglio 26 con la particella 109 subalterno 13 graffato subalterno 22 confina con i subb. 9, 12, 14, 19, 23, salvo altri; il garage distinto al Foglio 26 con la particella 109 subalterno 2 confina con i subb. 1, 3, 8, 9, 12, 14, salvo altri.

***

02.1-b)

Identificazione dei beni e confini – LOTTO B

Il bene oggetto di stima relativo al Lotto B è in proprietà … omissis …

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Il bene consiste in un appartamento sito al piano terra-rialzato di un complesso abitativo ubicato in Comune di Meldola, viale Primo Maggio n.54/A interno 1, ivi compresa l’area coperta e scoperta su cui insiste il complesso abitativo in oggetto, area distinta al Catasto Terreni del Comune di Meldola al Foglio 26 con la Particella 109 di Mq. 980,00 (Ente Urbano).

1 appartamento si sviluppa esclusivamente al piano terra-rialzato, n.3 appartamenti si sviluppano al piano terra-rialzato con servizi al piano seminterrato, n.5 appartamenti si sviluppano su tutti i piani, seminterrato, terra-rialzato, primo e sottotetto, per un totale di n. 9 appartamenti complessivi.

L’accesso a n.6 garage e n. 5 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54, con cancello carraio in ferro di tipo automatico con inserito cancellino pedonale, arretrato rispetto alla strada, e relativo muretto per il posizionamento della pulsantiera e delle cassette postali; l’accesso a n. 1 garage è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/B, l’accesso a n. 2 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/A, con cancellino pedonale in ferro; l’accesso a n. 2 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/C, con cancellino pedonale in ferro.

Al Catasto Fabbricati del Comune di Meldola l’appartamento al piano terra-rialzato è distinto al Foglio 26 con la particella 109 subalterno 9 graffato subalterno 31.

L’appartamento distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Meldola al Foglio 26 con la particella 109 subalterno 9 graffato subalterno 31 confina con i subb. 2, 8, 10, 13, 19, 22, salvo altri.

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0.2.2-a)

Dati Catastali attuali LOTTO A

I beni oggetto di stima relativi al Lotto A sono distinti al Catasto Fabbricati e Catasto Terreni del Comune di Meldola con i seguenti dati censuari:

Catasto Fabbricati

-Foglio 26 - particella 109 subalterno 13 graffato subalterno 22 - Categoria A/3 Classe 1^a - Consistenza vani 4 – Sup. catastale totale mq. 98 – Sup. catastale totale escluso aree scoperte mq. 98 - Rendita € 299,55 – Viale Primo Maggio n.1 - Piano S1-T-1-2.

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-Foglio 26 - particella 109 subalterno 2 - Categoria C/6 Classe 2^a - Consistenza mq 31 - Superficie Catastale Totale mq. 31 - Rendita € 88,06 – Viale Primo Maggio n.1 - Piano S1.

Oltre alla quota di comproprietà proporzionale all’immobile sopra descritto, sulle parti comuni dell’edificio quali previste per legge o destinazione, fra le quali trovansi:

- Foglio 26 – particella 109 - Sub. 19 – Bene comune non censibile (scale comuni) ai subalterni graffati 9-31 e 13-22.

- Foglio 26 – particella 109 - Sub. 30 – Bene comune non censibile (corte) a tutti i subalterni.

Catasto Terreni

L’area coperta e scoperta su cui sorge il fabbricato è distinta al Catasto Terreni del Comune di Meldola al Foglio 26 Particella 109 di mq. 980 - Ente Urbano.

***

0.2.2-b)

Dati Catastali attuali LOTTO B

Il bene oggetto di stima relativo al Lotto B è distinto al Catasto Fabbricati e Catasto Terreni del Comune di Meldola con i seguenti dati censuari:

Catasto Fabbricati

-Foglio 26 - particella 109 subalterno 9 graffato subalterno 31 - Categoria A/3 Classe 1^a - Consistenza vani 4 – Sup. catastale totale mq. 64 – Sup. catastale totale escluse aree scoperte mq. 59 - Rendita € 299,55 – Viale Primo Maggio n.1 - Piano T.

Oltre alla quota di comproprietà proporzionale all’immobile sopra descritto, sulle parti comuni dell’edificio quali previste per legge o destinazione, fra le quali trovansi:

- Foglio 26 – particella 109 - Sub. 19 – Bene comune non censibile (scale comuni) ai subalterni graffati 9-31 e 13-22.

- Foglio 26 – particella 109 - Sub. 30 – Bene comune non censibile (corte) a tutti i subalterni.

Catasto Terreni

L’area coperta e scoperta su cui sorge il fabbricato è distinta al Catasto Terreni del Comune di Meldola al Foglio 26 Particella 109 di mq. 980 - Ente Urbano.

Si allega la documentazione catastale.

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02.3)

Dati catastali indicati nel pignoramento e nella nota di trascrizione del medesimo e corrispondenza fra gli stessi.

Atto di Pignoramento immobiliare Repertorio n. 3815 del 29/11/2019

I dati catastali dei beni oggetto di perizia immobiliare relativi al Lotto A e al Lotto B indicati nel Pignoramento corrispondono ai dati catastali attuali.

Nota di trascrizione art. 885 del 27/01/2020

I dati catastali dei beni oggetto di perizia relativi al Lotto A e al Lotto B indicati nella Nota di Trascrizione del Pignoramento, sono corrispondenti a quelli dell’Atto di Pignoramento.

L’Atto di Pignoramento Immobiliare e la Nota di Trascrizione si allegano.

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02.4-a)

Descrizione degli immobili – LOTTO A

Piena proprietà, … omissis … dei beni ubicati nel Comune di Meldola, via Primo Maggio n.54 e 54/A, interno 2.

I beni consistono in un appartamento (Sub.13 graffato sub. 22), che si sviluppa al piano seminterrato, terra-rialzato, primo e sottotetto oltre ad un garage (Sub. 2), che si sviluppa al piano seminterrato, ubicati in un fabbricato di complessivi n. 9 appartamenti e n.7 garage, con scala esterna e corte comuni.

1 appartamento si sviluppa esclusivamente al piano terra-rialzato, n.3 appartamenti si sviluppano al piano terra con servizi al piano seminterrato, n.5 appartamenti si sviluppano su tutti i piani, seminterrato, terra-rialzato, primo e sottotetto, per un totale di n. 9 appartamenti complessivi.

L’accesso a n.6 garage e n. 5 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54, con cancello carraio in ferro di tipo automatico con inserito cancellino pedonale, arretrato rispetto alla strada, e relativo muretto per il posizionamento della pulsantiera e delle cassette postali; l’accesso a n. 1 garage è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/B, l’accesso a n. 2 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/A, con cancellino pedonale in ferro; l’accesso a n. 2 appartamenti è previsto direttamente da

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viale Primo Maggio al civico 54/C, con cancellino pedonale in ferro.

Il fabbricato è stato costruito negli anni 1996-1998 e la struttura portante è con telaio di pilastri e travi in calcestruzzo armato e solai in laterocemento, le facciate del fabbricato sono rifinite a intonaco civile tinteggiato, le gronde, i pluviali e le scossaline sono in rame, il manto di copertura è con tegole in cotto. La pavimentazione della corte e degli spazi di manovra comuni esterni del fabbricato è in autobloccanti in cemento, le recinzioni laterali sono con muretto in c.a. intonacato e sovrastante rete metallica plastificata, la recinzione sul fronte è con muretto in c.a.

di altezza circa ml. 1,70.

Per accedere all’appartamento è necessario percorrere una scala esterna comune all’appartamento distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Meldola con il subalterno 9 graffato subalterno 31 descritto nel Lotto B, con muretto laterale in c.a.

di altezza circa ml. 0,90 con sovrastante corrimano in ferro verniciato e pedate in granito o similare.

L’appartamento (Sub.13 graffato sub. 22), è composto da un locale ad suo ripostiglio e un locale ad uso w.c. al piano seminterrato, da un vano ad uso ingresso e dalla corte esterna di pertinenza esclusiva al piano terra-rialzato, da un ampio vano ad uso soggiorno-pranzo, da un vano ad uso cucina, da un vano ad uso anti-bagno, da un vano ad uso bagno, oltre a due balconi al piano primo, da due vani ad uso camera da letto, da un vano ad uso cabina armadio, da un vano ad uso bagno e da un ballatoio, a cui si accede dal piano primo tramite una scala in arredo in legno, al piano sottotetto; l’altezza dei vani al piano seminterrato è pari a circa ml 2,30, il vano ad uso w.c. essendo ubicato nel sottoscala ha altezze variabili da circa ml. 2,30 a circa ml. 1,25; l’altezza del vano al piano terra-rialzato è pari a circa ml. 2,70;

l’altezza dei vani al piano primo è pari a circa ml. 2,70, ad eccezione di una porzione del vano ad uso soggiorno-pranzo che ha un’altezza massima di circa ml. 4,60 e altezza minima di circa ml. 3,85; l’altezza massima dei vani ad uso camere da letto al piano sottotetto è pari a circa ml 3,30 mentre l’altezza minima è pari a circa ml 2,20, l’altezza massima del vano ad uso bagno e del ballatoio è pari a circa ml. 2,20 mentre l’altezza minima è pari a circa ml. 1,65.

La porta d’ingresso all’appartamento ubicata al piano terra-rialzato da cui si accede al vano ad uso ingresso dalla corte esclusiva di pertinenza è di tipo blindato in legno con sopraluce in vetro, la pavimentazione del vano ad uso ingresso al piano terra-

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rialzato e del pianerottolo della scala al piano primo è in gres porcellanato con mattonelle di dimensioni cm 32x32 montate in diagonale, le alzate e le pedate della scala che collega il piano seminterrato con il piano terra-rialzato ed il piano primo sono in granito rosa porrino o similare, così come il battiscopa, la ringhiera della scala è in ferro zincato e verniciato; al piano seminterrato, la pavimentazione del vano ad uso ripostiglio è in gres porcellanato con mattonelle di dimensioni cm 32x32 montate in diagonale, con battiscopa in legno di altezza cm 8, la pavimentazione del w.c. è in gres porcellanato con mattonelle di dimensioni cm 20x20 montate in diagonale, il rivestimento del w.c. è in ceramica con mattonelle di dimensioni cm 20x25 con greca centrale per un’altezza di circa ml 2,10; al piano primo la pavimentazione dell’ampio vano ad uso soggiorno-pranzo è in parquet di legno con listelli di dimensione cm 25x5, con battiscopa il legno di altezza cm 8, la pavimentazione del vano ad uso cucina è in gres porcellanato con mattonelle di dimensioni cm 32x32 montate in diagonale, con battiscopa di altezza cm 8, la pavimentazione dei vani ad uso anti-bagno e bagno è in ceramica con mattonelle di dimensioni cm 20x25 montate in squadro, il rivestimento dei vani ad uso anti-bagno e bagno è in ceramica con mattonelle di dimensioni cm 20x25 con due greche intermedie per un’altezza di circa ml 2,15, alcune mattonelle risultano crepate in alcuni punti, la pavimentazione dei balconi è in gres porcellanato con mattonelle di dimensioni cm 11x23, con battiscopa in gres porcellanato di altezza cm 9, il parapetto dei balconi è in c.a. con sovrastante corrimano in ferro zincato e verniciato;

al piano sottotetto, la pavimentazione del ballatoio, dei due vani ad uso camere da letto e del vano ad uso cabina armadio è in parquet di legno con listelli di dimensione cm 25x5, con battiscopa in legno di altezza cm 8, la pavimentazione del vano ad uso bagno è in ceramica con mattonelle di dimensioni cm 20x25, il rivestimento del vano ad uso bagno è in ceramica con mattonelle di dimensioni cm 20x25 per tutta l’altezza del bagno; esternamente al piano terra-rialzato la corte pertinenziale esclusiva è in parte adibita a verde ed in parte la pavimentazione è con mattonelle in graniglia di dimensioni cm 40x40.

Le pareti interne sono rifinite ad intonaco civile e tinteggiate.

Le porte interne sono in legno tamburate tipo noce o similare; le finestre, le porte- finestre e il lucernaio nel solaio di copertura sono in legno verniciato con vetrocamera, le finestre e le porte-finestre hanno le tapparelle in pvc e cassonetto in

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legno, al piano seminterrato le due finestre esistenti sono prive di schermature solari in quanto ubicate all’interno di bocche di lupo in c.a., al piano sottotetto la finestra del vano ad uso bagno è priva di schermature solari, mentre la finestra di uno dei due vani ad uso camera da letto ha gli scuri interni in legno e le veneziane verso l’esterno; le soglie sono in pietra serena o similare, così come le banchine.

L’impianto elettrico è sottotraccia con salvavita posizionato all’ingresso dell’ampio vano ad uso soggiorno-pranzo.

L’impianto di riscaldamento è autonomo funzionante a gas, con caldaia marca LAMBORGHINI posizionata nel vano ad uso ripostiglio al piano seminterrato; i radiatori sono in acciaio verniciato color bianco. I sanitari del w.c. e dei bagni sono in ceramica bianca.

Al piano seminterrato, la superficie calpestabile del vano ad uso ripostiglio risulta pari a circa mq. 19,00, la superficie calpestabile del vano ad uso w.c. ricavato nel sottoscala risulta pari a circa mq. 3,70; al piano terra-rialzato la superficie calpestabile del vano ad uso ingresso risulta pari a circa mq. 3,00; al piano primo la superficie calpestabile del vano ad uso soggiorno-pranzo risulta pari a circa mq.

33,00, la superficie calpestabile del vano ad uso cucina risulta pari a circa mq. 9,00, la superficie calpestabile del vano ad uso anti-bagno risulta pari a circa mq. 1,50, la superficie calpestabile del vano ad uso bagno risulta pari a circa mq. 4,00, la superficie calpestabile di un balcone risulta pari a circa mq. 4,00 la superficie calpestabile dell’altro balcone risulta pari a circa mq. 6,00; al piano sottotetto la superficie calpestabile del ballatoio risulta pari a circa mq. 7,00, la superficie calpestabile di un vano ad uso camera da letto risulta pari a circa mq. 10,00, la superficie calpestabile dell’altro vano ad uso camera da letto risulta pari a circa mq.

13,00, la superficie calpestabile del vano ad uso cabina armadio risulta pari a circa mq. 2,60, la superficie calpestabile del vano ad uso bagno risulta pari a circa mq.

5,00.

Il garage (sub.2) ubicato al piano seminterrato ha il portone d’ingresso in ferro di tipo basculante, con inserita porta pedonale, la pavimentazione è in gres porcellanato con mattonelle cm 22x11 e il battiscopa in legno di altezza cm 8; la finestra è in alluminio con vetro singolo ed è presente l’inferriata; la soglia e la banchina sono in pietra serena o similare, internamente le pareti sono rifinite ad intonaco civile tinteggiato, alle pareti sono presenti alcune macchie di umidità; la porta interna di

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collegamento con l’appartamento è in legno tamburato tipo noce o similare; è presente un piccolo spazio ad uso lavanderia con rivestimento in ceramica con mattonelle di dimensioni cm 20x25 per un’altezza di ml. 1,80; l’impianto elettrico è sottotraccia; l’altezza massima del garage è pari circa a ml 2,30; la superficie calpestabile del garage risulta pari a circa mq. 31,00.

L’appartamento è in buono stato di conservazione.

Il garage è in discreto stato di conservazione.

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02.4-b)

Descrizione degli immobili – LOTTO B

Piena proprietà, … omissis … del bene ubicato nel Comune di Meldola, viale Primo Maggio n.54/A, interno 1.

Il bene consiste in un appartamento (Sub.9 graffato sub. 31), che si sviluppa al piano terra-rialzato, con scala esterna e corte comuni.

1 appartamento si sviluppa esclusivamente al piano terra-rialzato, n.3 appartamenti si sviluppano al piano terra con servizi al piano seminterrato, n.5 appartamenti si sviluppano su tutti i piani, seminterrato, terra-rialzato, primo e sottotetto, per un totale di n. 9 appartamenti complessivi.

L’accesso a n.6 garage e n. 5 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54, con cancello carraio in ferro di tipo automatico con inserito cancellino pedonale, arretrato rispetto alla strada, e relativo muretto per il posizionamento della pulsantiera e delle cassette postali; l’accesso a n. 1 garage è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/B, ; l’accesso a n. 2 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/A, con cancellino pedonale in ferro; l’accesso a n. 2 appartamenti è previsto direttamente da viale Primo Maggio al civico 54/C, con cancellino pedonale in ferro.

Il fabbricato è stato costruito negli anni 1996-1998 e la struttura portante è con telaio di pilastri e travi in calcestruzzo armato e solai in laterocemento, le facciate del fabbricato sono rifinite a intonaco civile tinteggiato, le gronde, i pluviali e le scossaline sono in rame, il manto di copertura è con tegole in cotto. La pavimentazione della corte e degli spazi di manovra comuni esterni del fabbricato è in autobloccanti in cemento, le recinzioni laterali sono con muretto in c.a. intonacato

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e sovrastante rete metallica plastificata, la recinzione sul fronte è con muretto in c.a.

di altezza circa ml. 1,70.

Per accedere all’appartamento è necessario percorrere una scala esterna comune all’appartamento distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Meldola con il subalterno 13 graffato subalterno 22 descritto nel Lotto A, con muretto laterale in c.a.

di altezza circa ml. 0,90 con sovrastante corrimano in ferro verniciato e pedate in granito o similare.

L’appartamento (Sub.9 graffato sub. 31), è composto da un vano ad suo cucina- pranzo, da un vano ad uso soggiorno, da un vano ad uso disimpegno notte, da un vano ad uso camera da letto e da un vano ad uso bagno, oltre ad una piccola corte esclusiva ed un balcone; l’altezza dei vani al piano terra-rialzato è pari a circa ml 2,70.

La porta d’ingresso all’appartamento ubicato al piano terra-rialzato, da cui si accede al vano ad uso cucina-pranzo, è una porta-finestra in legno con vetrocamera e scuri esterni in legno, la pavimentazione del vano ad uso cucina-pranzo, del vano ad uso soggiorno, del vano ad uso disimpegno notte è in gres porcellanato con mattonelle di dimensioni cm 32x32 montate in diagonale, con battiscopa in legno di altezza cm 8, la pavimentazione del vano ad uso bagno è in ceramica con mattonelle di dimensioni cm 20x25 montate in squadro, la pavimentazione del vano ad uso camera da letto è in parquet di legno con listelli di dimensione cm 25x5, con battiscopa il legno di altezza cm 8, la pavimentazione del balcone è in gres porcellanato con mattonelle di dimensioni cm 11x23, con battiscopa in gres porcellanato di altezza cm 9, il parapetto del terrazzo è in c.a. con sovrastante corrimano in ferro zincato e verniciato; esternamente la piccola corte pertinenziale è in parte costituita da una aiuola con elementi di contenimento in tufo ed in parte la pavimentazione è con mattonelle in graniglia di dimensioni cm 40x40 e autobloccanti in cemento.

Le pareti interne sono rifinite ad intonaco civile e tinteggiate.

Le porte interne sono in legno tamburate tipo noce o similare, la porta di collegamento tra il vano ad uso soggiorno ed il vano ad uso disimpegno notte è di tipo scorrevole esterna; le finestre sono in legno verniciato con vetrocamera, con tapparelle in pvc e cassonetto in legno; la soglia è in pietra serena o similare, così come le banchine.

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L’impianto elettrico è sottotraccia con salvavita posizionato nel vano ad uso cucina- pranzo.

L’impianto di riscaldamento è autonomo funzionante a gas, con caldaia marca ARISTON posizionata nel vano ad uso cucina-pranzo; i radiatori sono in acciaio verniciato color bianco. I sanitari del bagno sono in ceramica bianca.

La superficie calpestabile del vano ad uso cucina-pranzo risulta pari a circa mq.

17,00, la superficie calpestabile del vano ad uso soggiorno risulta pari a circa mq.

12,00; la superficie calpestabile del vano ad uso disimpegno notte risulta pari a circa mq. 1,80; la superficie calpestabile del vano ad uso bagno risulta pari a circa mq.

4,00, la superficie calpestabile del vano ad uso camera da letto risulta pari a circa mq.

13,00, la superficie calpestabile del balcone risulta pari a circa mq. 5,00.

L’appartamento è in buono stato di conservazione.

***

02.5)

Rappresentazione fotografica

E’ stato eseguito un rilievo fotografico dei beni in oggetto ed elaborati grafici dello stato dei luoghi, che si allegano. Di seguito, alcune foto significative.

VISTA GENERALE DEL FABBRICATO

(14)

LOTTO A – APPARTAMENTO (SUB. 13-22)

(15)

(16)

(17)

(18)

(19)

(20)

(21)

(22)

(23)

LOTTO A – GARAGE (SUB. 2)

(24)

(25)

LOTTO B – APPARTAMENTO (SUB. 9-31)

(26)

(27)

(28)

03)

Verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l’esatta loro provenienza, a tal fine l’esperto risalirà nella verifica dei titoli d’acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa, anche oltre il ventennio, fino all’individuazione del più prossimo titolo d’acquisto, antecedentemente al ventennio, trascritto in favore del debitore o dei suoi danti causa, solo ove di tale titolo risultasse impossibile l’allegazione, ne indicherà gli estremi completi.

03.1)

Proprietà LOTTI A-B

I beni pignorati relativi al Lotto A risultano in proprietà … omissis … Il bene pignorato relativo al Lotto B risulta in proprietà … omissis …

***

03.2)

Titolo di provenienza del bene agli esecutati, relativi ai Lotti A-B

Il titolo di provenienza dei beni pignorati relativi al Lotto A risulta essere il seguente:

(29)

- Atto Notaio Eugenia Trofimena Di Florio, Notaio in Forlì, del 17/02/1998 Repertorio 22274, trascritto a Forlì il 02/03/1998 all’art. 1939, in cui … omissis

…, i beni in oggetto, situati in Meldola, viale Primo Maggio n.54 e 54/A.

Il titolo di provenienza del bene pignorato relativo al Lotto B risulta essere il seguente:

- Decreto di trasferimento immobili per Atto a rogito Tribunale di Forlì del 26/11/2013 trascritto a Forlì il 09/12/2013 al n. 12576 del registro particolare in cui il bene in oggetto, situato in Meldola, viale Primo Maggio n. 54/A passava da … omissis …

Si allegano Atti e Note di Trascrizione.

***

03.3)

Titoli antecedenti fino a coprire il ventennio relativamente ai Lotti A-B Relativamente al Lotto A … omissis …, è proprietaria dei beni pignorati in virtù dell’atto specificato al Punto 3.2 da oltre il ventennio preso in esame.

***

Relativamente al Lotto B risalendo oltre il ventennio, si evidenziano i seguenti passaggi di proprietà:

- Atto Notaio Eugenia Trofimena Di Florio, Notaio in Forlì, del 17/02/1998 Repertorio 22275, trascritto a Forlì il 02/03/1998 all’art. 2576-1940, in cui … omissis … il diritto di usufrutto per la quota di 1/2 ciascuno e al … omissis … la nuda proprietà per la quota di 1/1 dell’appartamento distinto al Catasto fabbricati del Comune di Meldola al foglio 26, particella 109 subalterno 9 graffato subalterno 31.

- Riunione di usufrutto per effetto della morte di … omissis … avvenuta il 02/02/2000 con denuncia n. 4614.1/2004 in atti dal 30.12.2004, pertanto l’appartamento distinto al Catasto fabbricati del Comune di Meldola al foglio 26, particella 109 subalterno 9 graffato subalterno 31 risulta ora intestato a … omissis … per la quota di 1/1 di nuda proprietà e ad … omissis …. per la quota di 1/1 di usufrutto.

Fino a giungere all’Atto di provenienza già specificato al Punto 3.2.

Nella documentazione in atti è presente Relazione Notarile redatta in data 12 marzo 2020 dal Notaio Dott. Rocco Mancuso, in Lecce, a cui si rimanda per ogni ulteriore approfondimento.

***

(30)

04)

Accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli od oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa, integrando la stessa se incompleta. Tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall’art. 567, comma 2, ultima parte, c.p.c., procedendo comunque alla verifica dell'esistenza di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato.

In ogni caso l’esperto provvederà ad acquisire, ove non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza e dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati.

Iscrizioni - Trascrizioni

Per i beni oggetto di pignoramento relativi al Lotto A e al Lotto B, l’Esperto Stimatore ha provveduto a fare la verifica aggiornata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Forlì, ai nominativi delle esecutate, relativamente ai beni oggetto di perizia alla data del 11/11/2021 e successivamente con ulteriore controllo alla data del 07/12/2021 da cui si evince che in data successiva al Pignoramento immobiliare non risultano gravare sugli immobili ulteriori seguenti Iscrizioni e/o Trascrizioni.

A migliore chiarimento, relativamente ai beni oggetto di pignoramento descritti nel Lotto A, si elencano le formalità esistenti in atti in capo all’esecutata … OMISSIS

…:

1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 02/03/1998 - Registro Particolare 1939 - Registro Generale 2575 - Pubblico ufficiale DI FLORIO EUGENIA TROFIMENA Repertorio 22274 del 17/02/1998 - ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA - Immobili siti in MELDOLA (FC)

SOGGETTO ACQUIRENTE

2. ISCRIZIONE CONTRO del 13/03/1998 - Registro Particolare 568 Registro Generale 3088 - Pubblico ufficiale DI FLORIO EUGENIA TROFIMENA Repertorio 22360 del 11/03/1998 - IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO - Immobili siti in MELDOLA (FC) SOGGETTO DEBITORE

Documenti successivi correlati:

1. Comunicazione n. 850 del 06/03/2009 di estinzione totale dell’obbligazione avvenuta in data 24/02/2009.

Cancellazione totale eseguita in data 27/03/2009 (Art. 13, comma 8-decies DL 7/2007 – Art. 40 bis D.lgs 385/1993)

3. ISCRIZIONE CONTRO del 21/07/2006 - Registro Particolare 3317 Registro Generale 15588 - Pubblico ufficiale DI FLORIO EUGENIA TROFIMENA

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Repertorio 31769/7723 del 18/07/2006 - IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO - Immobili siti in MELDOLA (FC)

SOGGETTO DEBITORE Documenti successivi correlati:

1. Comunicazione n. 851 del 06/03/2009 di estinzione totale dell’obbligazione avvenuta in data 24/02/2009.

Cancellazione totale eseguita in data 27/03/2009 (Art. 13, comma 8-decies DL 7/2007 – Art. 40 bis D.lgs 385/1993)

4. ISCRIZIONE CONTRO del 02/02/2009 - Registro Particolare 389 - Registro Generale 1830 - Pubblico ufficiale RASPANTI MARIA ASSUNTA Repertorio 14990/2077 del 27/01/2009 – IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO - Immobili siti in MELDOLA (FC)

SOGGETTO DEBITORE

5. ISCRIZIONE CONTRO del 11/11/2011 - Registro Particolare 3770 - Registro Generale 18649 - Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE Repertorio 1130 del 26/10/2011 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO - Immobili siti in MELDOLA (FC)

SOGGETTO DEBITORE

6. TRASCRIZIONE CONTRO del 07/01/2013 - Registro Particolare 166 - Registro Generale 225 - Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE Repertorio 3154 del 07/12/2012 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI - Immobili siti in MELDOLA (FC)

7. ISCRIZIONE CONTRO del 07/02/2014 - Registro Particolare 225 - Registro Generale 1535 - Pubblico ufficiale RASPANTI MARIA ASSUNTA Repertorio 17049/3554 del 30/01/2014 – IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO - Immobili siti in MELDOLA (FC) SOGGETTO DEBITORE

8. TRASCRIZIONE CONTRO del 27/01/2020 - Registro Particolare 885 - Registro Generale 1200 - Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DI FORLI’ Repertorio 3815/2019 del 29/11/2019 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI - Immobili siti in MELDOLA (FC).

Relativamente al bene oggetto di pignoramento descritto nel Lotto B, si elencano le formalità esistenti in atti in capo all’esecutata … OMISSIS …:

1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 09/12/2013 - Registro Particolare 12576 - Registro Generale 18756 - Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI FORLI’ Repertorio 10585 del 26/11/2013 – ATTO GIUDIZIARIO – DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI - Immobili siti in MELDOLA (FC)

2. ISCRIZIONE CONTRO del 07/02/2014 - Registro Particolare 225 Registro Generale 1535 - Pubblico ufficiale RASPANTI MARIA ASSUNTA Repertorio 17049/3554 del 30/01/2014 - IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO - Immobili siti in MELDOLA (FC) SOGGETTO DEBITORE

3. TRASCRIZIONE CONTRO del 27/01/2020 - Registro Particolare 885 - Registro Generale 1200 - Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DI FORLI’ Repertorio 3815/2019 del 29/11/2019 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI - Immobili siti in MELDOLA (FC).

(32)

Si allegano: Elenchi sintetici e Note relative.

***

05)

Prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili di cui all’atto di pignoramento;

L’Esperto Stimatore ha provveduto a visionare, e successivamente ad estrarre le planimetrie catastali dei beni oggetto di pignoramento relativi al Lotto A e al Lotto B, risultanti presso l’Agenzia delle Entrate.

Le planimetrie catastali e l’estratto di mappa, vengono allegati.

***

06)

Dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di successione, ecc.);

Non risultano omissioni fiscalmente rilevanti.

***

07)

Riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell'immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, accertando in quest’ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti.

I beni oggetto di stima relativi al Lotto A sono nella disponibilità dell’esecutata … omissis …

Il bene oggetto di stima relativo al Lotto B è occupato con regolare contratto d’affitto registrato a Forlì il 21/03/2018 al n. 1804 serie 3T per il canone annuale di

€ 4.800,00, … omissis …

(33)

***

08)

^Verifichi anche con controlli presso i competenti uffici amministrativi, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico- artistici, di prelazione dello Stato ex d. lgs. n. 42/04, nonché vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico- artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex testo unico “beni culturali”, vincoli di p.r.g., diritti di prelazione legale, ecc.) che resteranno a carico dell’acquirente Il terreno, su cui insistono i beni oggetto di pignoramento relativi al Lotto A e al Lotto B, è gravato dai seguenti vincoli di zona:

- area non percorsa dal fuoco;

- zona di particolare protezione dall’inquinamento luminoso (det. 521/2018 ARPAE);

- zone non soggette a vincolo idrogeologico;

- coltri di depositi di versante, (art. 2.17 del PSC);

- limite all’insediamento di allevamenti intensivi rispetto al territorio urbano, (art.

n.d. del PSC);

- area di ricarica agli acquiferi (art.28a PTCP), (art. 2.18 del PSC);

- fascia di rispetto stradale – DPR 495/92 e s.m.i., (art. n.d. del PSC).

***

09)

Provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

Non risultano vincoli od oneri gravanti sul bene in oggetto.

***

10)

Verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato.

Risulta in carico all’esecutata … omissis …, relativamente al Lotto A una situazione

(34)

debitoria nei confronti del CONDOMINIO … omissis … per € 1.665,11, compreso saldi precedenti, oltre ad eventuali dovuti interessi maturati e maturandi, accessori di legge e spese di procedura.

Risulta in carico all’esecutata … omissis …, relativamente al Lotto B una situazione debitoria nei confronti del CONDOMINIO … omissis … per € 581,28, compreso saldi precedenti, oltre ad eventuali dovuti interessi maturati e maturandi, accessori di legge e spese di procedura.

Si precisa inoltre che le spese condominiali annue relative al Lotto A ammontano a circa € 800,00 e relative al Lotto B ammontano a circa € 300,00.

***

11

) Verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale, ove lo stesso sia da allegare al decreto di trasferimento;

La destinazione urbanistica del terreno su cui insistono i beni oggetto di pignoramento relativi al Lotto A e al Lotto B, distinto al Catasto Terreni del Comune di Meldola al Foglio n. 26 con la part. 109 risulta essere:

- Ambiti ad alta vocazione produttiva agricola specializzata di fondovalle – A-19b, (art. 3.35 del PSC e 3.3.2 del RUE);

- Ambiti urbani consolidati – A-10, (art. 3.15 del PSC);

- Zonizzazione RUE – Perimetro centro abitato (art. n.d. del RUE);

- Perimetro territorio urbanizzato (art. 13 L.R. 47/48), (art. n.d. del RUE);

- Zonizzazione RUE – C – Porzioni urbane per funzioni prevalentemente residenziali e servizi, prevalentemente edificate a bassa densità edilizia, (art.

3.2.1 del RUE);

- Zonizzazione RUE – Territorio rurale, (art. 3.3.2 del RUE).

Si allega Certificato di Destinazione Urbanistica n.78 rilasciato in data 12/11/2021 via PEC dal Comune di Meldola.

12)

Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà l’intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove quello precedente avesse perso di validità.

Verrà richiesto il Certificato di Destinazione Urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento qualora il professionista delegato alle operazioni di vendita lo richieda, per l’intervenuta vendita dei beni immobili pignorati relativi al Lotto A e

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al Lotto B.

***

13)

Verifichi con riguardo ai fabbricati, la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, verifichi con riguardo ai terreni, la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori.

I beni oggetto di pignoramento relativi al Lotto A sono stati costruiti con i seguenti titoli edilizi:

- Concessione edilizia n. 36 del 04/09/1996 P.G. 13304 per costruzione di una palazzina residenziale;

- Concessione edilizia in variante n. 38 del 23/06/1998 P.G. 08921;

- Comunicazione – Relazione opere lett. g) art. 4 -7c L.493/93 modif. art.2 – 60c.

L.662/1996 modif. art. 11 L.135/97 in variante P.G. 11301 del 06/06/1998;

- Dichiarazione di conformità del Direttore dei Lavori P.G. 13017 del 01/07/1998.

Si precisa che la Dichiarazione di conformità del Direttore dei Lavori non è considerata dal Comune di Meldola come un Certificato di Abitabilità pertanto per ottenere il Certificato di Abitabilità del fabbricato è necessario presentare al Comune di Meldola una Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità.

L’appartamento descritto nel Lotto A è conforme, nell’attuale stato di fatto, ai titoli sopra citati ad eccezione di:

- al piano seminterrato nel vano ad uso deposito occasionale-sottoscala è stato realizzato un w.c.;

- al piano primo è stata rimossa una parete in muratura che divideva il vano soggiorno-pranzo da un vano ad uso camera da letto, per formare un unico vano;

- al piano primo nel vano ad uso soggiorno-pranzo due finestre di dimensioni cm 40x240 sono state chiuse con vetrocemento;

- al piano sottotetto con destinazione deposito occasionale nelle licenze edilizie, sono stati ricavati due vani ad uso camera da letto ed un vano ad uso bagno, oltre ad un ballatoio, inoltre il solaio di sottotetto negli elaborati grafici allegati alle licenze edilizie occupa l’intera superficie del piano mentre attualmente una porzione di

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solaio di sottotetto non risulta in essere e il vano ad uso soggiorno-pranzo al piano primo risulta avere un doppio volume.

Si ritiene che il vano ad uso deposito occasionale-sottoscala al piano seminterrato trasformato in w.c. debba essere ripristinato in quanto non rispetta i requisiti igienico-sanitari come da normativa vigente.

Si ritiene che la parete divisoria al piano primo sia da ripristinare, ricavando nuovamente il vano ad uso camera da letto, così come siano da rimontare le finestre di dimensione cm 40x240 dove ora è presente il vetrocemento.

Si ritiene che i vani ad uso deposito al piano sottotetto trasformati in camere da letto e bagno debbano essere ripristinati in quanto non rispettano i requisiti igienico- sanitari come da normativa vigente, così come si ritiene debba essere ripristinata la porzione di solaio di sottotetto attualmente non presente.

Il costo per il ripristino delle opere è pari a circa € 40.000,00 (euro quarantamila/00).

Il garage descritto nel Lotto A è conforme, nell’attuale stato di fatto, ai titoli sopra citati.

Si rimanda in ogni caso a futura verifica, a carico dell’assegnatario, con necessario confronto tecnico normativo sul momento con il Comune di Meldola, per verificare quanto soprascritto e in caso contrario redigere e quantificare sanzione e/o oblazione della eventuale pratica in sanatoria delle unità in oggetto.

***

I beni oggetto di pignoramento relativi al Lotto B sono stati costruiti con i seguenti titoli edilizi:

- Concessione edilizia n. 36 del 04/09/1996 P.G. 13304 per costruzione di una palazzina residenziale;

- Concessione edilizia in variante n. 38 del 23/06/1998 P.G. 08921;

- Comunicazione – Relazione opere lett. g) art. 4 -7c L.493/93 modif. art.2 – 60c.

L.662/1996 modif. art. 11 L.135/97 in variante P.G. 11301 del 06/06/1998;

- Dichiarazione di conformità del Direttore dei Lavori P.G. 13017 del 01/07/1998.

Si precisa che la Dichiarazione di conformità del Direttore dei Lavori non è considerata dal Comune di Meldola come un Certificato di Abitabilità pertanto per richiedere il Certificato di Abitabilità è necessario presentare al Comune di Meldola una Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Abitabilità.

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L’appartamento descritto nel Lotto B è conforme, nell’attuale stato di fatto, ai titoli sopra citati ad eccezione di:

- è stata chiusa la porta di collegamento tra l’appartamento ed il vano scale dell’appartamento descritto nel Lotto A;

- è stata chiusa, in parte con mattoni intonacati ed in parte con vetrocemento, la finestra del vano ad uso cucina-pranzo nella parete lato est ed è stata aperta una nuova finestra nella parete lato nord di dimensioni cm 55x160.

Si ritiene che la chiusura della porta di collegamento tra l’appartamento ed il vano ingresso-scale dell’appartamento descritto nel Lotto A e la realizzazione della finestra nella parete lato nord possano essere sanate con un costo pari ad € 2.000,00 (duemilaeuro/00) di sanzione/oblazione e pari ad € 3.000,00 (tremilaeuro/00) di spese tecniche.

Si ritiene invece che la finestra chiusa in parte con mattoni intonacati ed in parte con vetrocemento vada ripristinata, con un costo delle opere pari a circa € 1.500,00 (millecinquecentoeuro/00), in quanto il vano ad uso cucina-pranzo-soggiorno non rispetta i requisiti igienico-sanitari come da normativa vigente.

Si rimanda in ogni caso a futura verifica, a carico dell’assegnatario, con necessario confronto tecnico normativo sul momento con il Comune di Meldola, per verificare quanto soprascritto e in caso contrario redigere e quantificare sanzione e/o oblazione della eventuale pratica in sanatoria delle unità in oggetto.

Si allegano gli atti abilitativi citati.

***

14)

Proceda, in caso di opere abusive, al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/01, precisando gli eventuali costi della stessa;

verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, co. 6°, della l.n. 47/85 ovvero dall’art. 46, co. 5° del d.P.R. n. 380/01, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.

(38)

Come già illustrato al Punto 13, si ritiene che relativamente all’appartamento oggetto di perizia del Lotto A, vadano ripristinate le modifiche apportate.

Relativamente all’appartamento oggetto di perizia del Lotto B, si ritiene sia possibile sanare alcune delle opere difformi dallo stato dei luoghi, mentre alcune opere vadano ripristinate. Ad esclusione delle opere da ripristinare l’immobile relativo al Lotto B si trova nelle condizioni previste dall’art. 40, co. 6°, della l.n. 47/85 ovvero dall’art. 46, co. 5° del d.P.R. n. 380/01 per l’eventuale sanatoria dell’immobile oggetto di perizia del Lotto B saranno necessari circa € 5.000,00 (euro cinquemila/00).

***

15)

Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli.

I beni pignorati oggetto di perizia relativi al Lotto A risultano essere in proprietà all’esecutata … omissis ...

Il bene pignorato oggetto di perizia relativi al Lotto B risulta essere in proprietà all’esecutata … omissis ...

Tali proprietà non sono gravate da censo, livello o uso civico.

***

16)

Verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di Attestazione della Prestazione Energetica, provvedendo in caso positivo ad allegarne una copia o a indicarne la classificazione; ove il fabbricato non fosse ancora dotato di A.P.E., l’esperto provvederà a predisporre direttamente (ovvero a far predisporre a tecnico abilitato) la suddetta attestazione attenendosi, in attesa dell’emanazione dei decreti previsti dall’articolo 4, comma 1, d.l. 63/2013, alle prescrizioni in esso contenute redigendo l’attestato secondo le modalità di calcolo di cui al d.p.r. 59/2009, fatte salve eventuali normative regionali in vigore (così come chiarito dal Ministero dello sviluppo economico nella sua Circolare del 25.6.13 n. 12976, intitolata

«Chiarimenti in merito all’applicazione delle disposizioni di cui al d.l. 4 giugno 2013, n. 63 in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici»), precisando sin da ora che per la redazione dell’APE sarà riconosciuto all’esperto, salvi casi particolari e previa specifica autorizzazione, un compenso di € 250,00 in caso di immobile singolo e di € 200,00 in caso di pluralità di immobili;

(39)

Dalle verifiche effettuate l’appartamento relativo al Lotto A distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Meldola al Foglio 26 particella 109 subalterno 13 graffato subalterno 22, risulta già in possesso di Attestato di Prestazione Energetica n.

01663-106614-2016, così come l’appartamento relativo al Lotto B distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Meldola al Foglio 26 particella 109 subalterno 9 graffato subalterno 31, risulta già in possesso di Attestato di Prestazione Energetica n.

01663-006320-2016.

Tali Attestati si allegano in copia alla presente perizia depositando due esemplari originali in Cancelleria.

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17)

Ove l’immobile pignorato o alcuni di essi siano esenti dall’obbligo di dotazione dell’A.P.E. in quanto rientranti nelle categorie elencate dall’art. 3, comma 3, del d.lgs. 192/2005, non modificato in parte qua dalla normativa sopravvenuta , e precisamente: (a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati; (b) i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; (c) i fabbricati agricoli non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione; (d) i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi; (e) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose, gli edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo, i ruderi e i fabbricati “al grezzo” (v. par. 2 delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica adottate con d.m. 26.6.2009), nessun ulteriore adempimento sarà necessario a carico dell’esperto che si limiterà a darne atto in perizia;

Si dà atto che il garage relativo al Lotto A (Sub. 2), oggetto di esecuzione immobiliare, è esente dall’obbligo di dotazione di A.P.E.

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18)

Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al NCEU, provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento, salvo richiedere specifica autorizzazione ove le spese da affrontare fossero ingenti (o comunque superiori a € 3.000,00);

(40)

I beni in oggetto risultano accatastati.

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19)

Verifichi, qualora accerti variazioni colturali o cambi d’uso, se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento, quale incaricato ed ausiliario del giudice, ove ne sussista la necessità, proceda all’adeguamento catastale sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale ai sensi del d.m. 701/94 (presentando copia del presente quesito integrata dei dati relativi all’esecuzione in calce indicati), salvo richiedere specifica autorizzazione ove le spese da affrontare fossero ingenti (o comunque superiori a € 3.000,00).

La planimetria catastale del garage (Sub. 2) relativo al Lotto A risulta conforme allo stato dei luoghi.

Le planimetrie catastali dell’appartamento relativo al Lotto A (Sub. 13 graffato sub.

22) e dell’appartamento relativo al Lotto B (Sub. 9 graffato sub. 21) non sono conformi allo stato dei luoghi e necessitano di aggiornamento. Considerando che, parimenti, lo stato dei luoghi non risulta conforme agli atti abilitativi, si ritiene che l’aggiornamento catastale necessario vada eseguito a seguito di eventuale sanatoria e/o eventuale messa in pristino delle opere.

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20)

Proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro ed il valore complessivo (tenendo conto anche degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente, nonché per la riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfettaria predeterminata del 10% sul valore finale).

(41)

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20.1)

Criteri adottati

Il criterio seguito nella stima del bene sarà quello del cosiddetto “più probabile valore di mercato” eseguito per comparazione diretta.

Con tale metodologia, vengono tenuti presenti prezzi e/o valori già noti, relativamente ad immobili aventi destinazione d’uso ad abitazione delle medesime caratteristiche di quelli in oggetto. Occorre tenere conto sia della data di costruzione degli immobili, sia dello stato attuale di conservazione degli immobili oggetto di stima, già precedentemente descritti, sia della posizione degli immobili nel Comune di Meldola, in viale Primo Maggio n.54-54/A.

Si terrà inoltre conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili in oggetto e dell’attuale situazione del mercato immobiliare, rapportata ad immobili aventi medesime caratteristiche e tenuto conto di quant’altro possa influire ai fini di una corretta valutazione degli immobili. Il valore di stima, nel caso in oggetto degli immobili, verrà determinato in riferimento alle superfici commercialmente vendibili, che di seguito verranno calcolate.

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20.2)

Fonti delle informazioni utilizzate

L’Esperto al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato degli immobili relativi al Lotto A e al Lotto B, ha attinto a fonti informative già note allo stesso, per immobili ad uso abitativo in zona ed in zone limitrofe, direttamente o per analogia, e ha tenuto conto delle caratteristiche degli immobili stessi, dello stato di manutenzione, della situazione di mercato attuale, oltre ad informazioni assunte dall’Esperto medesimo presso operatori del settore. L’Esperto ha tenuto inoltre conto dei valori OMI del primo semestre 2021 relativamente alla zona in oggetto.

Ciò premesso, l’Esperto può determinare e stabilire che il valore unitario medio, per metro quadrato, considerando la superficie ragguagliata con gli opportuni coefficienti, commercialmente vendibile, per i beni in oggetto relativi al Lotto A e al Lotto B, situati in Comune di Meldola, viale Primo Maggio n. 54-54/A, sia da ritenersi congruamente pari a € 1.400,00 (euro millequattrocento/00) al metro quadrato.

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