SEZIONE ESECUZIONI
Procedura: R.G. nr. 184/2017
Oggetto: esecuzione immobiliare Attore:
Convenuto:
Giudice Dott. SERGIO MEMMO
ELABORATO 1 RELAZIONE TECNICA 08.05.2018
Consulente Tecnico di Ufficio :
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PREMESSA
In data 20 settembre 2017 il Giudice Dott. Sergio Memmo ha nominato il sottoscritto Ing.
Stefano Pelagalli in qualità di Consulente Tecnico di Ufficio nel processo esecutivo immobiliare
RG n. 184/2017 promosso da ………nei confronti di
………., per la valutazione del compendio immobiliare interessato.
In data 08.11.2017 lo scrivente avviava presso il suo studio in Lecce al Viale Gallipoli 2 le operazioni peritali, procedendo ad un esame della documentazione in atti.
Successivamente, a seguito di avvisi alle parti a mezzo raccomandate postali con avvisi di ricezione e telegrammi in data 08.11.2017 ed in data 28.11.2017 con mancata ricezione da parte dell’esecutato, ed in data 20.12.2017 con conferma di ricezione da parte di questi, in data 20 gennaio 2018 effettuava sopralluogo presso gli immobili interessati dalla procedura alla presenza dell’esecutato.
1. GENERALITA ED ASPETTI COMUNI DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA
1.1.1. ELENCO DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMAIl compendio immobiliare interessato dalla procedura fallimentare, ricadente interamente nella circoscrizione comunale di Squinzano, è risultato essere costituito dai seguenti immobili:
1. quota di ½ di terreno sito alla Via Nanni, in catasto al foglio 30, part. 1490;
2. quota di ½ di fabbricato sito alla Via Nanni, foglio 30, part. 1485, sub 1 e sub 2.
1.1.2. INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI 1.1.3. LOCALIZZAZIONE
3 Gli immobili di che trattasi si collocano nel centro abitato di Squinzano in zona periferica.
Essi sono situati in Squinzano alla Via Nanni, e sono costituiti da un compendio immobiliare composto da un fabbricato comprendente un’abitazione posta al piano terra ed un garage posto al primo piano seminterrato, realizzato tra la fine degli anni 1990 e l’inizio degli anni 2000, come appurato dai riferimenti della documentazione tecnica reperita, oltre che da un terreno situato sul fronte della Via Nanni in adiacenza al lotto sul quale insiste il fabbricato di che trattasi.
1.1.4. PROPRIETA’
Gli immobili sopra indicati risultano essere catastalmente intestati come segue:
………. nata a ………..il………, proprietà per 500/1000;
……….nato a ………….. il ………..., proprietà per 500/1000.
1.1.5. PROVENIENZA
In virtù di atto di compravendita rep. n. 32075 del 20.12.1994 per notaio Giorgio BUONERBA in Lecce, a seguito del quale l’originario proprietario:
………., trasferiva la piena proprietà dei seguenti immobili:
- terreno sito alla Via Nanni, già censito in catasto al foglio 30, part. 1485, qualità vigneto, classe 3^, sup. mq 162;
- terreno sito alla Via Nanni, già censito in catasto al foglio 30, part. 1489, qualità vigneto, classe 3^, sup. mq 16;
- terreno sito alla Via Nanni, censito in catasto al foglio 30, part. 1490, qualità vigneto, classe 3^, sup. mq 5.
ai signori:
………nata a …………..il …………, cf………….., proprietà per 500/1000;
………… nato a ………. il …….., cf. ………, proprietà per 500/1000.
Questi ultimi titolari di diritti hanno successivamente proceduto alla realizzazione del fabbricato ed al conseguente aggiornamento catastale con tipo mappale prot. n.177653, a seguito del quale la part. 1485 e la part. 1489 sono state accorpate a costituire la part. 1485 quale ente urbano, e dichiarazioni di nuova costruzione prot. n.286885 del 01.12.2000, a seguito della quale sono stati costituiti il sub 1 ed il sub 2, così come da documentazione catastale allegata.
1.1.6. STATO DI POSSESSO
Nel corso del sopralluogo eseguito nell’ambito delle operazioni peritali, l’immobile è risultato essere occupato dall’esecutato ………
4 1.1.7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Come attestati dal certificato notarile in atti
- Ipoteca volontaria n. 43157 d’ordine e n. 7189 di particolare del 28/10/2006 - a favore di Unicredit Banca s.p.a. Bologna (domicilio ipotecario eletto: Lecce Via Imperatore Adriano) – contro ………. e ………. – atto S. Gloria 25/10/2006 – per € 70.000.000,00 di cui € 36.680,00 s.c. anni 15 – grava sulle unità immobiliari riportate nel N.C.E.U. foglio 30 part. 1485 sub 1 e part. 1845 sub 2;
- Obbligo edilizio n. 30170 d’ordine e n. 19818 di particolare del 14/07/2007 – a favore di Comune di Squinzano – contro ………e………..– atto V. Resta 12/07/2007 – su unità immobiliari riportate nel N.C.E.U. foglio 30 part. 1485 sub 1 e part. 1485 sub 2 – con riferimento al rilascio del permesso di costruire per la modifica del piano rialzato e ampliamenti a 1° p. giusto progetto la cui pratica è stata esaminata dal settore urbanistico del Comune di Squinzano pratica edilizia n. 167/06 prot. n. 7774, si è asservito al servizio esclusivo del fabbricato suddetto di mc 831,24 (ivi compresa la volumetria del fabbricato esistente), e comunque per tutta la volumetria consentita, l’intera area del lotto pari a mq 176,94 che ha espresso la relativa volumetria;
- Pignoramento immobiliare n. 9618 d’ordine e n. 7376 di particolare del 22/03/2017 – a favore di……….– contro……….– Uff. Gud. C.A. di Lecce 02/03/2017 – fino alla concorrenza di € 22.137,60 oltre interessi e spese – grava su ½ degli immobili in premessa.
1.1.8. AUTORIZZAZIONI EDILIZIE
Il fabbricato oggetto della presente Relazione risulta essere stata edificato a seguito del rilascio dei seguenti titoli edilizi rilasciati a………nato a………:
- Concessione Edilizia n. 2896 del 15.01.1996, con la quale è stata autorizzata la realizzazione di civile abitazione a piano rialzato e garage al piano seminterrato;
- Concessione Edilizia n. 3526 del 28.08.2000, ai sensi art. 13 Legge 28.02.1985 n. 47, con la quale sono state autorizzate in sanatoria opere di ampliamento e modifica del fabbricato;
- Permesso di Costruire n. 167/2006 del 23.08.2007, con il quale sono state autorizzate opere di variante quali modifiche interne al piano rialzato, e l’ampliamento in sopraelevazione dell’abitazione con realizzazione di un piano primo.
1.1.9. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Gli immobili di che trattasi, in base alle indicazioni delle NTA dello strumento urbanistico P.U.G.
vigente nel Comune di Squinzano, risultano ricadere in zona urbanistica omogenea “B10 –
5 Residenziali urbane sature”, nell’ambito della quale sono consentite le seguenti destinazioni con interventi edilizi diretti:
manutenzione ordinaria e straordinaria, risanamento igienico ed edilizio, ristrutturazione edilizia e ricostruzione con concessione, restauro e risanamento conservativo, nuova costruzione ed ampliamento.
La disciplina della zona B10 prevede i seguenti indici e parametri urbanistici::
per interventi di nuove costruzioni e/o di sostituzione edilizia di edifici esistenti - Indice di fabbricabilità fondiaria (IF) = 4,00 mc/mq;
- Rapporto di copertura (RC) = 0,70 mq/mq;
- Numero dei piani fuori terra (N.P.) = 3;
- Altezza massima ≤ 5/4 della larghezza stradale e degli spazi liberi interposti;
- Distanza tra fabbricati = ½ dell’altezza dell’edificio più alto, con minimo assoluto di m. 3,00 o in aderenza;
- Distacco dai confini interni = dell’altezza dell’edificio più alto a costruirsi, con minimo assoluto di m. 3,00 o in aderenza;
per interventi di ampliamento, sopraelevazione e ristrutturazione edilizia parziale su fabbricati realizzati e/o autorizzati in data anteriore a quella di adozione del P.U.G. (07.04.2003)
- Indice di fabbricabilità fondiaria (IF) = 5,00 mc/mq;
- Rapporto di copertura (RC) = 0,70 mq/mq;
- Numero dei piani fuori terra (N.P.) = 3;
- Altezza massima ≤ 5/4 della larghezza stradale e degli spazi liberi interposti;
6 - Distanza tra fabbricati = ½ dell’altezza dell’edificio più alto, con minimo assoluto di m. 3,00 o
in aderenza;
- Distacco dai confini interni = dell’altezza dell’edificio più alto a costruirsi, con minimo assoluto di m. 3,00 o in aderenza;
Gli immobili di che trattasi risultano ricadere in area non sottoposta a vincolo alcuno.
1.1.10. CONSIDERAZIONI IN MERITO AL CONTESTO URBANO
Per quanto concerne le considerazioni inerente l’ubicazione degli immobili all’interno del contesto urbano, esso è sito ad ovest dell’abitato di Squinzano, compreso tra Strada Provinciale n. 98 per San Donaci e la Strada Provinciale n. 4 per Campi Salentina, in ambito caratterizzato da interventi omogenei contemporanei a quelli di che trattasi, con prevalenza di villette a schiera ad uno e due piani fuori terra. Il contesto non presenta valenza panoramica, la viabilità consente sufficiente percorribilità e possibilità di parcheggio, vi è discreta presenza e possibilità di fruizione di servizi, ed in generale per la zona non sono stati rilevati particolari pregi e qualità nel tessuto urbanistico.
2. ABITAZIONE E GARAGE IN CATASTO AL FG. 30 PART. 1485 SUB 1 E SUB 2
2.1.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALEN.C.E.U. del Comune di Squinzano
Abitazione in Via Nanni, piano rialzato, foglio 30, part. 1485 sub 1, categ. A/3, classe 3, vani 4, rendita Euro 202,45
7 Garage in Via Nanni, piano seminterrato, foglio 30, part. 1485 sub 2, categ. C/2, classe 2, mq 92, rendita Euro 175,80
2.1.2. DESCRIZIONE ABITAZIONE A PIANO RIALZATO IN CATASTO ALF FG.30 PART.1485 SUB 1 Trattasi di una civile abitazione di tipo economico in buono stato manutentivo ubicata al piano rialzato.
L’immobile in oggetto presenta accesso sul fronte principale del fabbricato, a mezzo di cancelletto posto su recinzione di scoperto esclusivo in corrispondenza della Via Nanni.
L’unità immobiliare si articola come dappresso illustrato:
vani ed ambienti principali composti da:
soggiorno - cucina della superficie utile di mq 47,87 circa con accesso da scoperto anteriore ed affaccio sulla Via Nanni, oltre ad adiacenti disimpegno della superficie utile di mq 3,38 circa, vano wc della superficie utile di mq 6,67 circa, e vano letto della superficie utile di mq 22,28 circa, comunicante con ripostiglio della superficie di mq 6,96 circa, tutti con affaccio su cortile posteriore;
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9 scoperti pertinenziali composti da:
- scoperto anteriore ubicato a ridosso del fronte principale del fabbricato in corrispondenza della Via Nanni, costituito da veranda posta a ridosso del vano ingresso, servita da scala con sette gradini, della superficie utile di mq 9,53 circa, e da cortile pavimentato recintato della superficie utile di mq 18,21 circa;
10 - scoperto posteriore posto a ridosso del fronte secondario del fabbricato, costituito da veranda servita da scala con sei gradini, della superficie utile di mq 3,08 circa, e da cortile pavimentato recintato posto su confine con altra proprietà, della superficie utile di mq 17,88 circa;
- terrazzi terminali costituiti da lastricato solare ad uso esclusivo con accesso da scala interna;
L’altezza utile degli ambienti principali è pari a ml 3,00 circa.
L’immobile è dotato di struttura costituita da telaio, con pilastri e travi in c.a., con orizzontamenti costituiti da solai latero cementizi. L’esame a vista delle strutture non ha evidenziato quadri fessurativi, flessioni visibili dei solai né fenomeni di distacco di copriferro, rilevando condizioni statiche apparentemente prive di aspetti critici.
L’abitazione presenta le seguenti rifiniture:
pavimentazioni in ceramica, pareti e soffitti rivestiti con intonaco del tipo civile e tinteggiatura all’acqua, zoccolature battiscopa in ceramica, infissi interni in legno con apertura a bussola, portone di accesso in alluminio pantografato, infissi esterni in alluminio, con vetro camera e dotazione di persiane anch’esse in alluminio, servizi con pareti rivestite con piastrelle in ceramica fino a ml 2,20 dal piano di calpestio, con dotazione di lavabo, bidet, tazza e vasca.
Sono presenti impianto elettrico sottotraccia, impianto idrico fognante con tubazioni incassate con adduzione da acquedotto e scarico in collettore cittadino, impianto di riscaldamento con corpi radianti in alluminio collegati a caldaia con alimentazione a mezzo GPL ubicata nel cortile posteriore, impianto di climatizzazione con termoconvettore ed unità esterne nel vano letto.
Le porzioni di prospetto del fabbricato interessate dall’unità immobiliare sono rivestite con intonaco civile, mentre le verande, lo scoperto anteriore ed il cortile posteriore e le scale esterne presentano pavimentazione e zoccolature battiscopa in ceramica, i parapetti di
11 verande e scale sono costituiti da ringhiera metallica quelli anteriori, e paretine in muratura quelli posteriori, la recinzione dello scoperto anteriore è composta da muratura rivestita con intonaco civile con tratto terminale costituito da ringhiera metallica, mentre quella dello scoperto posteriore da parete in muratura con sovrastante livellino di coronamento in travertino.
La pavimentazione dei lastricati solari è costituita da lastre in pietra di Cursi, ed i muri d’attico sono composti da pareti in muratura rivestite con intonaco civile sormontate da livellini di coronamento im pietra di Cursi.
La quota del piano terreno risulta essere posta ml 1,20 circa al di sopra del livello dello scoperto anteriore ed a ml 1,05 circa rispetto al livello dello scoperto posteriore, e le pavimentazioni dei vari ambienti interni risultano essere poste tutti alla medesima quota del piano di appartenenza.
Il grado di manutenzione generale risulta essere buono. Le pavimentazioni, i rivestimenti, gli infissi e le altre finiture ed i rivestimenti dei prospetti del corpo di fabbrica del quale l’unità fa parte tutti risultano essere di discreta fattura e qualità commerciale.
2.1.3. DESCRIZIONE GARAGE A PIANO SEMINTERRATO IN CATASTO AL FG.30 PART. 1485 SUB 2 Trattasi di garage in buono stato manutentivo ubicato al piano seminterrato.
L’unità immobiliare presenta due accessi, dei quali uno sul fronte anteriore del fabbricato, a mezzo di rampa carrabile, ed uno sul fronte posteriore, a mezzo di scala comunicante direttamente con il cortile posteriore dell’abitazione posta al piano rialzato.
Essa si compone di un unico ambiente della superficie utile di mq 94,20 circa, con finestrature a nastro poste su entrambi i fronti, oltre a rampa di accesso scoperta della superficie utile di mq 19,72.
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13 L’altezza utile dell’unità immobiliare è pari a ml 3,00 circa.
Le strutture portanti sono composte, come per l’abitazione al piano rialzato, da telaio con pilastri e travi in c.a. ed orizzontamenti costituiti da solai latero cementizi. L’esame a vista delle strutture portanti non ha evidenziato quadri fessurativi, flessioni visibili dei solai né fenomeni di distacco di copriferro, rilevando condizioni statiche apparentemente prive di aspetti critici.
L’ambiente destinato a garage si presenta privo di rifiniture, con piano di calpestio costituito da massetto cementizio, pareti e soffitti privi di rivestimento, infissi esterni in acciaio con specchiature in vetro martellato.
E’ presente impianto elettrico sottotraccia.
Le porzioni di prospetto del fabbricato interessate dall’unità immobiliare sono rivestite con intonaco civile, la rampa carrabile presenta piano di calpestio in massetto cementizio, con cancello di accesso metallico a due ante.
Il grado di manutenzione generale, sia pure in presenza di unità incompleta e priva di rifiniture, risulta essere buono.
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3. TERRENO CENSITO IN CATASTO AL FG. 30 P.LLA 1490
3.1.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE N.C.T. del Comune di Squinzano
Terreno in Via Nanni, foglio 30, part. 1490, categ. vigneto, classe 3, mq 5, rendita Euro 0,03
3.1.2. DESCRIZIONE DEL BENE IMMOBILE
Trattasi di suolo occupato da porzione di pavimentazione pedonale pubblica, posto tra la recinzione del lotto della part. 1485 sul quale insistono i fabbricati oggetto di pignoramento, e la sede stradale di Via Nanni.
Il terreno di che trattasi presenta sagoma rettangolare, ed è stato costituito, come la part. 1485 stessa, a seguito di frazionamento prot. n.152/1994 del 14.01.1994.
A causa della natura dell’immobile, della limitata estensione e dell’impossibilità di fruizione diretta, esso è stato considerato alla stregua di relitto stradale, del quale si ritiene non sia peraltro possibile ed opportuno valutarne il valore intrinseco.
EVIDENZIAZIONE SU BASE ORTOFOTO REG. PUGLIA DELLE PART.LLE 1485 E 1490
15 EVIDENZIAZIONE SU BASE FOTOGRAFICA DELLA PART. 1490
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4. SUPERFICI DEGLI IMMOBILI
In considerazione delle caratteristiche e delle tipologie riscontrate, tenuto conto dell’unica possibile destinazione del piano seminterrato quale accessorio dell’abitazione al piano rialzato, si ritiene che il fabbricato non sia divisibile e debba pertanto costituire una unica unità immobiliare.
ABITAZIONE PRIMO RIALZATO
piano destinazione sup. utile mq sup. lorda mq coeff.
equivalenza
superficie equivalente sogg. cucina - disimpegno -
letto - ripostiglio - wc 87.16 109.55 1.00 109.55
veranda su fronte stradale 9.53 10.35 0.10 1.04
scoperto su fronte stradale 18.21 20.93 0.10 2.09
veranda posteriore 3.08 3.40 0.30 1.02
cortile posteriore 16.16 17.87 0.10 1.79
SOMMANO 134.14 162.10
mq 115.49
totale superficie equivalente rialzato
GARAGE PIANO SEMINTERRATO
piano destinazione sup. utile mq sup. lorda mq coeff.
equivalenza
superficie equivalente
garage 94.20 112.38 0.25 28.10
rampa accesso su fronte
stradale 19.72 22.61 0.10 2.26
SOMMANO 113.92 134.99
mq 30.36
totale superficie equivalente seminterr.
INTERO FABBRICATO COMPRENDENTE ENTRAMBI GLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA
destinazione sup. utile mq sup. lorda mq superficie equivalente
abitazione 134.14 162.10 115.49
vani ed ambienti di pertinenza 113.92 134.99 30.36
248.06 297.09 145.85
piano
SOMMANO rilazato
seminterrato
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5. CONFORMITA’ URBANISTICO EDILIZIA E CATASTALE
5.1.1. CONFORMITA’ DELLE AUTORIZZAZIONI EDILIZIE
A seguito di comparazione eseguita tra gli elaborati progettuali allegati al titolo edilizio autorizzativo e lo stato dei luoghi, sono state rilevate le seguenti difformità:
1. mancata realizzazione del previsto piano primo;
2. differente destinazione del vano ripostiglio, originariamente autorizzato come vano cottura, e del vano letto, originariamente autorizzato come tinello, e di parte del soggiorno destinato a zona cottura;
3. modifica del prospetto posteriore, costituito realizzazione di porta in luogo dell’autorizzata finestra nel disimpegno, e di finestra in luogo dell’autorizzata porta nela vano letto;
4. differente conformazione della scala esterna posta sul fronte posteriore, costituita da due differenti tese una delle quali a servire il cortile e l’altra il seminterrato, in luogo dell’unica tesa autorizzata;
5. differente altezza del piano terra, pari a ml 3,00 circa in luogo di ml 3,05 autorizzati, e del piano scantinato, pari a ml 3,00 circa in luogo di ml 2,80 autorizzati, sia pure questi ultimi in parte dovuti alla mancata realizzazione della pavimentazione, oltre a modeste differenti dimensioni degli ambienti interni in luogo di quelle progettuali, sia pure nel rispetto della sagoma autorizzata;
6. assenza di porta tra il disimpegno ed il vano soggiorno, con varco passante in difformità alle vigenti norme sanitarie.
5.1.2. CONFORMITA’ CATASTALE
Il confronto tra quanto rappresentato sulla planimetria catastale in atti presso l’Agenzia delle Entrate - Territorio e lo stato dei luoghi così come rilevato in sede di sopralluogo ha messo in evidenza le seguenti difformità:
- infisso esterno del disimpegno rappresentato in planimetria come finestra ed in realtà costituito da porta, ed infisso esterno dell’attuale vano letto, rappresentato come porta ed in realtà costituito da finestra;
- conformazione della scala esterna posta sul fronte posteriore, rappresentata in planimetria come costituita da un’unica struttura, in realtà composta da due differenti tese;
- altezza del piano terra, indicata in planimetria come pari a ml 3,05 ed in realtà pari a ml 3,00 circa, e del piano scantinato, indicata in planimetria come pari a ml 2,80 ed in realtà pari a ml 3,00 circa;
- immobile censito in atti con categoria C/2 in luogo di quella C/6 come da destinazione d’uso approvata ed utilizzo reale.
18 5.1.3. POSSIBILITA’ E COSTI DI SANATORIA
Fatto salvo il parere di competenza dell’U.T.C. del Comune di Presicce, si ritiene sussistere le condizioni per l’ottenimento di titolo edilizio in sanatoria in merito alle difformità riscontrate al precedente punto 5.1.1, con realizzazione di lavorazioni limitata alla fornitura e posa in opera di porta tra vano soggiorno e disimpegno, con oneri stimati, comprensivi di sanzione e diritti amministrativi, spese progettuali, catastali e lavori, pari a 1.500,00 Euro, corrispondente agli oneri di trasformazione da detrarre dal valore di mercato dei beni al fine di ottenere il conseguente valore di trasformazione degli immobili.
6. IL PROCESSO ESTIMATIVO
Si premette che ogni giudizio di stima, per quanto condotto con la massima imparzialità possibile, risulta comunque influenzato dalla visione personale dell'estimatore: pertanto si può ragionevolmente affermare che diversi periti chiamati a stimare lo stesso immobile potranno assegnare valutazioni economiche diverse che si disporranno all'interno di un alea di circa il 10%.
Il valore di un bene immobile dipende essenzialmente da quattro fattori:
1. destinazione economica del bene;
2. scopo della stima e scelta della metodologia;
3. individuazione ed analisi del mercato;
4. ordinarietà o straordinarietà degli operatori.
Nel caso in esame la destinazione economica dei beni è quella abitativa.
Per quanto attiene la scelta della metodologia di stima, in ambito residenziale ed in contesti fortemente urbanizzati, dove esiste una sufficiente dinamicità del mercato immobiliare ed un sufficiente numero di beni similari al bene da stimare, appare più idoneo ed immediato il criterio sintetico-comparativo basato sulla determinazione del valore del bene immobile mediante la comparazione con il valore di altri immobili similari già scambiati sul mercato.
Difatti il presupposto metodologico per il procedimento comparativo è la disponibilità di un campione di prezzi omogeneo e quanto più rappresentativo del segmento di mercato di riferimento.
Operativamente ai fini della formazione del valore, una volta identificata l’unità di misura delle consistenze, risulta indispensabile rilevare i prezzi di scambio e definire un campione di beni omogenei da comparare seguendo tre passaggi successivi:
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• scelta delle informazioni;
• identificazione dei beni comparabili e selezione dei dati;
• processo di aggiustamento e formazione del valore.
Il modello più utilizzato tra i procedimenti comparativi pluriparametrici per la determinazione del valore di mercato è il Market Comparison Approach.
Su questo modello risultano impostate diverse Banche Dati che offrono gratuitamente, oppure a pagamento, su ogni delimitata zona territoriale un intervallo min-max delle quotazioni di mercato in cui probabilmente ricade il valor medio di unità immobiliari in condizioni ordinarie.
I detti valori minimi e massimi sono dunque riferiti all’ordinarietà e vengono, pertanto, escluse le quotazioni riferite a immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentino caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.
In questi casi il compito dell'estimatore è quello di intervenire applicando ad un valore medio offerto dai diversi borsini immobiliari tutti i coefficienti di differenziazione necessari ad allineare tale valore iniziale a quello effettivamente attribuibile al bene oggetto di stima.
Va comunque osservato che spesso il valore medio di partenza è gia comprensivo, se riferito a zone catastali omogenee, del valore collegato alla location del bene ed alla sua destinazione d’uso e pertanto i coefficienti di differenziazione intervengono per determinare il valore differenziale di particolari condizioni caratteristiche del bene, la cui sommatoria può al massimo determinare il 20% del valore del cespite in esame, essendo il restante 80%
prioritariamente collegato alla sua posizione ed alla destinazione d’uso.
In ogni caso il valore che scaturisce al termine del processo di stima costituisce il valore di mercato del bene, che secondo la definizione data dalla Banca d’Italia è “l’importo stimato al quale l’immobile può essere venduto alla data della valutazione in una operazione commerciale svolta alle normali condizioni di mercato, dopo una adeguata promozione commerciale nell’ambito della quale le parti in causa hanno agito con cognizione, prudenza e senza costrizioni”.
In situazioni di mercato critiche, nelle quali i tempi per una vendita in condizioni normali possono risultare eccessivamente allungati rispetto alle esigenze del venditore, è lecito aspettarsi che il valore effettivo di vendita possa differire in diminuzione rispetto al valore di mercato, a causa dello sconto applicato dal venditore per incontrare l’offerta dell’acquirente..
5.1.1. IL MERCATO IMMOBILIARE ATTUALE
Analisi del mercato immobiliare residenziale – tendenze generali
20 Il Rapporto Immobiliare 2017 pubblicato dall’Agenzia del Territorio evidenzia come l’andamento dei volumi di compravendite immobiliari in Italia, in costante ascesa dal 1995 e con un massimo storico toccato nel 2006, abbia segnato a partire dal 2007 una inversione di tendenza con una significativa e costante contrazione del mercato.
La crisi finanziaria ha pesato enormemente sul comparto immobiliare riportando nel 2013 il numero di unità immobiliari vendute a quota 407.00, inferiore alle 430.000 unità che erano state scambiate nel 1985, quasi trent’anni addietro.
Soltanto a partire dal 2014, dopo ben sette anni di ininterrotta discesa, si registra un ritorno alla crescita delle vendite immobiliari influenzato dalla entrata in vigore dei nuovi regimi delle imposte sui trasferimenti immobiliari. I dati 2015 e 2016 hanno confermato il consolidamento della crescita della attività transattiva immobiliare.
Tuttavia alla ripresa delle vendite non corrisponde un rialzo dei prezzi che segnano nel 2016 ancora un decremento percentuale. Sebbene il cilma di fiducia delle famiglie sia in miglioramento permane ancora una certa cautela all’acquisto della casa, che se non prioritario, viene rimandato. Inoltre il perdurante eccesso di offerta, associato alla ricomposizione del mercato a favore della domanda di prima casa con disponibilità economiche più modeste, induce l’offerta ad accentuare l’atteggiamento adattivo con arretramento più che proporzionale dei prezzi richiesti rispetto a quelli di scambio.
Rimane ancora ampia la forbice tra i valori richiesti da chi vende ed i valori proposti dai potenziali acquirenti: un sondaggio pubblicato a Luglio 2015 da Banca d’Italia sul mercato
21 delle abitazioni evidenzia un margine di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali pari a circa il 15,5 %.
Tuttavia la flessione dei prezzi sembra aver raggiunto il suo minimo e la ripresa delle vendite immobiliari è un segnale colto dai potenziali acquirenti che non rinviano più l’acquisto, avendo colto che la condizione favorevole che ha portato i prezzi verso il basso potrebbe non protrarsi troppo a lungo ed i prezzi potrebbero riprendere a crescere verso l’alto.
In ogni caso la ripresa del mercato immobiliare resta ancora abbastanza fragile ed i valori stimati per un bene immobile continuano ad essere soggetti ad oscillazioni anche in periodi temporali relativamente brevi.
Analisi del mercato immobiliare residenziale – segmenti di riferimento
Il procedimento comparativo di mercato richiede la costituzione di un campione di prezzi riferiti ad immobili omogenei rispetto all’immobile in stima.
Pertanto si è ritenuto corretto prendere a riferimento i valori medi di mercato delle zone interessate indicati dalle banche dati immobiliari per gli edifici in esame, prendendo in considerazione le rispettive caratteristiche di vetustà ed assumendo per ogni unità immobiliare i valori di zona ritenuti corrispondere al reale valore.
In base alle definizioni tecniche in uso nel settore economico-immobiliare ed ai riscontri
22 effettuati in sede di sopralluogo, sono state quindi appurate le categorie tipologiche e le zone con valori omogenei per i vari fabbricati presi in esame, individuando i relativi valori definiti dalla banca dati a pagamento Scenari Immobiliari, dalla banca dati Borsino Immobiliare, e dalla banca dati OMI.
In considerazione delle criticità ravvisate legate in particolare alla regolarizzazione di opere realizzate abusivamente, la valorizzazione ha tenuto conto del VALORE DI TRASFORMAZIONE correlato ai costi delle pratiche amministrative e/o degli interventi edilizi di ripristino necessari per sanare gli abusi riscontrati.
Ulteriore aspetto che si ritiene necessario considerare è che la cubatura insediata sul lotto di che trattasi risulta non essere satura, pertanto in considerazione della possibilità di sopraelevazione al di sopra del piano rialzato dell’abitazione, si ritiene dover applicare un incremento pari al 10% al valore di trasformazione dell’immobile.
6.1.1. VALORE DI MERCATO – FABBRICATI
In base alle definizioni tecniche in uso nel settore economico-immobiliare ed ai riscontri effettuati in sede di sopralluogo le abitazioni prese in esame risultano ricadere nella categoria abitazioni di tipo civile.
La banca dati a pagamento Scenari Immobiliari
individua per abitazioni collocate in zona mare a Presicce un valore minimo, massimo ed un valore di massima frequenza.
La banca dati Borsino Immobiliare individua per abitazioni collocate in zona periferica a Presicce un valore di 1° fascia, 2° fascia ed un valore di fascia media.
La banca dati OMI individua per abitazioni comprendenti l’intero centro abitato a Presicce un valore minimo ed un valore massimo.
Considerata la tipologia del fabbricato comprendente i due immobili esaminati, il livello commerciale delle finiture presenti, la zona di ubicazione, la potenzialità edificatoria con possibilità di sopraelevazione, i livelli delle rifiniture ed i vari comodi e scomodi, si ritiene di poter adottare per gli immobili in questione, il valore unitario di riferimento pari a 763,00 €/mq.
Quotazioni immobiliari di zona per la
tipologia abitazioni civili min Max Medio/mf
Osservatorio OMI 650 830 740
Borsino immobiliare 662 933 798 Scenari Immobiliari 600 1.150 750
MEDIA 637 971 763
23
6.1.2. VALORE DI MERCATO IMMOBILI CENSITI IN CATASTO PRESSO IL N.C.E.U. AL
COMUNE DI PRESICCE FG. 2 P.LLA 477 SUB 1 ED AL FG. 2 P.LLA 477 SUB 2
mq 145.85
€/mq 763.00
€ 111,283.55
€ 1,500.00
€ 109,783.55 10,978.36 120,761.91
€ 60,380.95
€ 60,000.00
arrotondato
importo oneri trasformazione Kt Valore di trasformazione Vt totale superficie equivalente
valore unitario
valore di mercato del bene trasformato Vm
1/2 Valore Vi corrispondente alla quota oggetto di pignoramento Incremento pari al 10% Vt per possibilità sopraelevazione
Importo Valore del bene Vi
Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita
giudiziaria: € 9.000,00
Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova: € 51.000,00
Ritenendo di aver compiutamente assolto il mandato ricevuto, ringrazio la S.V.Ill.ma per la fiducia accordatami e resto a disposizione per qualunque chiarimento si rendesse necessario.
Lecce, 08/05/2018
Ing. Stefano Pelagalli
