TRIBUNALE DI RAVENNA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
All'Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni dott. Alessandro Farolfi
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Esecuzione Immobiliare R.G.n. 74 / 2020
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Il G.E. Dr. Alessandro Farolfi nominava il sottoscritto Bertoni Andrea, nato a Faenza il 15 novembre1960 con studio in Faenza, Viale Baccarini n. 82, iscritto all'Albo dei Geometri della provincia di Ravenna al n. 999 ed all'Albo speciale dei Periti di codesto Tribunale, Consulente Tecnico d'ufficio nel sopracitato procedimento esecutivo.
Il sottoscritto disponeva l'inizio delle operazioni, con lo studio del fascicolo, procedendo ad effettuare indagini di carattere generale presso i pubblici uffici (Agenzia del Territorio di Ravenna, Conservatoria dei R.R.I.I. di Ravenna, Ufficio Tecnico del Comune di Lugo). Con la collaborazione del Custode Giudiziario, in data 15.03.2021 mi recai presso il compendio immobiliare pignorato posto in Comune di Lugo ed alla presenza dell’esecutata Sig.ra xxxxx, svolgevo il sopralluogo con la presa visione dei locali. A seguito della segnalazione del Custode, in data 27.07.2021 ritornai in loco per verificare lo stato dei luoghi a seguito dell’incendio avvenuto in una porzione del bene.
Il sottoscritto provvedeva alla redazione della presente relazione tecnica estimativa suddividendola nei seguenti capitoli:
1) Individuazione catastale del bene e confini;
2) Provenienza nel ventennio;
3) Occupazione immobile;
4) Corrispondenza tra il pignoramento/nota trascrizione e l’identificazione catastale attuale;
5) Divisibilità o indivisibilità e formazione dei lotti;
6) Consistenza e descrizione dell’immobile;
7) Gravami da visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;
8) Verifica conformità edilizia;
9) Destinazione urbanistica;
10) Accertamenti ai sensi della Legge n. 151 del 19/05/1975;
11) Valutazione del bene;
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INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEL BENE e CONFINI
Trattasi di immobile ad uso commerciale, adibito fino a qualche anno fa ad attività di mobilificio/sala mostra/magazzino, sito nel Centro Storico del Comune di Lugo, Via Mentana n. 17, sviluppato al piano terra e piano primo con tipologia a schiera, il tutto distinto al Catasto Fabbricati di detto Comune con la seguente intestazione:
- xxxxxx – Piena proprietà ESECUTATA Catasto Fabbricati
- Foglio 103 Mappale 169 Sub. 4 Categoria D/8 - rendita €. 3.511,91 (immobile ad uso commerciale p. terra e primo)
Catasto Terreni
L’immobile in questione sorge su terreno distinto al C.T. del Comune di Lugo al Foglio 103 Mappale 169 Qualità ENTE URBANO di mq. 332.
Confini
Nord : Altro Mappale 71 Sud : Altro Mappale 74 Est : Altri Mappali 71 e 75 Ovest : Via Mentana Storia catastale
Precedentemente alla Denuncia di Variazione Prot.n. 134944 del 31.01.1986 per fusione, il bene in questione era così identificato:
- C.F. Foglio 103 Mappale 169 sub. 1, 2 e 3 (si allega visura storica).
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PROVENIENZA NEL VENTENNIO
Dalle ricerche effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna, e dalla relazione notarile, si evince che l’immobile al ventennio era intestato alla Società xxx, in forza di atto di compravendita a rogito Notaio Plassi Paolo Mario del 10.03.1986 Rep.n. 10436/2056, registrato a Lugo il 27.03.1986 al N. 934 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna in data 04.04.1986 al Reg.Part.n. 2833.
A seguito di atto di mutamento di società a rogito Notaio Giganti Renato del 30.01.1989 Rep.n. 1138/256, registrato a Faenza il 03.02.1989 al N. 94 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna in data 18.02.1989 al Reg.Part.n. 1717, il bene in questione veniva trasferito alla Società xxxxx.
A seguito di atto di modifica di denominazione, a rogito Notaio Giganti Renato del 09.12.2002 Rep.n. 36681/9415, registrato a Lugo il 11.12.2002 al N. 1456 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna in data 23.12.2002 al Reg.Part.n. 16843, il bene in questione
passava in piena proprietà alla Società xxxxx.
Con la morte del socio xxxx, la sig.ra xxxx rimaneva l’unica socia accomandataria ed a seguito della mancata ricostituzione della pluralità dei soci entro sei mesi dal decesso, in data 08.07.2013 si verificava lo scioglimento della società suddetta; la cancellazione dal registro delle imprese avveniva in data 01.08.2016 (si allega la visura camerale storica).
Da ciò ne deriva l’attuale intestazione.
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OCCUPAZIONE IMMOBILE
Il bene pignorato è libero e non soggetto ad alcune contratto di locazione.
Le chiavi sono state consegnate dall’esecutata al Custode Giudiziario in occasione del sopralluogo del 15.03.2021.
Nel medesimo incontro l’esecutata sig.ra xxxx ha dichiarato di non essere interessata agli arredi/beni mobili rimasti all’interno dello stabile.
IMMOBILE LIBERO al decreto di trasferimento.
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CORRISPONDENZA tra il PIGNORAMENTO/NOTA DI TRASCRIZIONE e l’IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Gli estremi catastali attuali del bene pignorato corrispondono a quelli indicati sia nell’atto di pignoramento che nella relativa nota di trascrizione, come pure risulta correttamente citata l’intestazione in capo all’esecutata (piena proprietà).
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DIVISIBILITA' O INDIVISIBILITA' E FORMAZIONE DEI LOTTI Esaminate le consistenze e la natura del bene in oggetto, si ritiene esso
non divisibile e pertanto si individua un UNICO LOTTO:
Piena proprietà di immobile ad uso commerciale, adibito fino a qualche
anno fa ad attività di mobilificio/sala mostra/magazzino, sito nel Centro Storico del Comune di Lugo, Via Mentana n. 17, sviluppato al piano terra e piano primo con tipologia a schiera.
Catasto Fabbricati
- Foglio 103 Mappale 169 Sub. 4 Categoria D/8 - rendita €. 3.511,91 (mobilificio p. terra e primo)
Catasto Terreni
L’immobile in questione sorge su terreno distinto al C.T. del Comune di Lugo al Foglio 103 Mappale 169 Qualità ENTE URBANO di mq. 332.
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CONSISTENZA E DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
Consistenza calcolata tenendo conto dei muri interni, esterni e metà dei muri in comunione con altre proprietà esclusive o condominiali:
* Locali p. terra (fronte strada) mq. 72,00
* Locali p. terra (retro) mq. 263,00
* Locali p. primo (fronte strada) mq. 72,00
* Locali p. primo (retro) mq. 225,00
* Terrazzo p. primo mq. 38,00 Descrizione
Il locale commerciale sorge nel Centro Storico della città di Lugo, a pochi metri dalla rotonda a ridosso di Piazza Garibaldi che collega Via Mentana, Via Foro Boario e Via Acquacalda. Zona centrale con buona visibilità, completa di tutti i servizi tecnologici (gas, acqua, luce, telefono), e con
discreta presenza di parcheggi pubblici.
Confina con l’Istituto di ed ha una tipologia a schiera con un affaccio sulla pubblica via molto ristretto (tipico dei fabbricati abitativi) rispetto alla sua ampia estensione in lunghezza (porzione ampliata a servizio dell’attività svolta).
Al piano terra troviamo un area uffici e un ampia sala mostra, mentre il piano primo (raggiungibile attraverso due corpi scala) si compone di ampi locali ad uso magazzino ed una terrazza. La sua conformazione “lunga e stretta” lo penalizza in termini di luminosità dei locali, tanto che la porzione sul retro potrà essere solo destinata a magazzino/deposito. Non sono presenti servizi igienici ed il bene risulta necessitante di opere di ripristino e manutenzione generale.
A seguito dell’incendio avvenuto in data 03.04.2021 nel terrazzino del piano primo, risulta distrutta dal fuoco una porzione della guaina ardesiata del pavimento, il muretto di confine presenta segni di fuliggine ed i vetri dei quattro infissi (compresa la porta di accesso al terrazzo) risultano
“scoppiati” e ridotti in piccoli frantumi a causa dello shock termico.
Caratteristiche di finitura interne
- Struttura portante in muratura, orditura orizzontale in latero-cemento, tramezzature interne in laterizio ed in cartongesso, lattoneria in rame, parete fronte strada rifinita con intonaco civile tinteggiato color giallo ocra.
- Porta vetrina/vetrina d’ingresso in alluminio e vetro;
- Infissi alle finestre in legno e vetri semplici con persiane in legno (facciata fronte strada);
- Infissi alle finestre in alluminio e vetro camera (retro);
- Scala in muratura con parapetto in ferro e vetro;
- Scala autoportante in acciaio e vetro;
- Controsoffitto in fibra minerale al piano primo;
- Controsoffitto in cartongesso/doghe metalliche con illuminazione ad incasso al piano terra;
- Porte interne in legno;
- Pavimentazione in ceramica in tutti gli ambienti;
- Finitura alle pareti con intonaco civile tinteggiato;
- Impianto elettrico sottotraccia (da verificare in base alla normativa vigente in materia di sicurezza degli impianti);
- Impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas posta in esterno e radiatori/ventilconvettori a parete SOLO nei locali del piano terra - da adeguare in base alla normativa vigente in materia di sicurezza degli impianti.
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GRAVAMI DA VISURE PRESSO LA CONSERVATORIA DEI R.R.I.I.
Dalle visure effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna, aggiornate alla data del 30.07.2021 relativamente il bene pignorato, risultano presenti:
Trascrizioni pregiudizievoli:
* Pignoramento immobiliare a favore di con sede in Conegliano (TV), contro xxxx, trascritto presso la Conservatoria dei R.R.I.I. di Ravenna il 01.07.2020 Reg.Part.n. 6688, gravante la piena proprietà del bene (C.F. F. 103 Mappale 169 sub. 4).
Iscrizioni :
* Ipoteca volontaria iscritta presso la Conservatoria dei R.R.I.I. di Ravenna il 19.03.2009 Reg.Part. 944 per €. 288.000,00 a favore di Soc. Coop. con sede in Faenza, a garanzia di mutuo fondiario (capitale €. 160.000,00) della durata di un anni 15, concesso con atto Notaio Giganti Renato del 17.03.2009 Rep.n. 49479/17785, contro xxxxx, gravante la piena proprietà del bene (C.F. F. 103 Mappale 169 sub. 4).
* Ipoteca giudiziale iscritta presso la Conservatoria dei R.R.I.I. di Ravenna il 21.03.2014 Reg.Part.n. 586 per €. 15.000,00 a favore di
con sede in Montelabbate (PS), a carico di xxxxx, gravante la piena proprietà del bene (C.F. F. 103 Mappale 169 sub. 4), in virtù di decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Pesaro in data 21.02.2014 Rep.n.
240/2014, a garanzia dell’originario debito pari ad €. 9.226,23.
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VERIFICA CONFORMITA’ EDILIZIA
Dalle verifiche svolte presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Lugo, è emerso che il bene pignorato, è stato interessato dai seguenti atti autorizzativi:
• Licenza edilizia n. 308 del 27.08.1962 (Prot.n. 85444/1962) a nome di xxx, per l’ampliamento di fabbricato d’abitazione in Via Mentana;
• Pratica edilizia n. 199 del 04.04.1977 (Prot.n. 2312/1977) a nome di xxx, per apertura di porta e finestra in una parete interna del negozio adibito ad esposizione mobili e rifacimento di pavimento e intonaco del bene posto in Via Mentana n. 17; a tale pratica non è allegato alcun elaborato grafico.
• Pratica edilizia n. 468 del 30.06.1977 (Prot.n. 2312/1977) a nome di xxx,
per apertura di porta e finestra senza modificare né la facciata esterna né quella interna del fabbricato, nonchè rifacimento di pavimento e intonaco interno del bene posto in Via Mentana n. 17; a tale pratica non è allegato alcun elaborato grafico.
• Aut.edilizia n. 283 del 12.04.1988 (Prot.n. 5294/1988) a nome di xxx, per rifacimento di parti di intonaco collabenti e sostituzione delle lattonerie ammalorate nei fabbricati posti in Via Mentana n. 15-17-19;
• Concessione edilizia in sanatoria n. 413 del 05.05.1988 (Prot.n.
1759/1986) a nome di xxx, per ampliamento del magazzino al piano primo del fabbricato posto in Via Mentana n. 17;
• Aut.edilizia n. 835 del 13.10.1988 (Prot.n. 13413/1988) a nome di xxx, per tinteggiatura esterna del fabbricato sito in Via Mentana n. 17;
• Aut.edilizia n. 1068 del 10.01.1992 (Prot.n. 1068/1991) a nome di xxx, per sostituzione di vetrina e porta di ingresso al fabbricato sito in Via Mentana n. 17;
• Art. 26 Opere interne _ pratica n. 4 del 09.01.1992 (Prot.n. 514/1992) a nome di xxxx per realizzazione di opere interne al piano primo del fabbricato sito in Via Mentana n. 17;
• D.I.A. prot.n. 32839 del 16.12.1998 (pratica n. 1174/1998) a nome di xxx, per adeguamento e manutenzione straordinaria del fabbricato ad uso commerciale sito in Via Mentana n. 17.
Ad oggi per il bene in oggetto non sono stati rilasciati altri permessi edilizi.
Dalle verifiche svolte in loco, si sono riscontrate diverse difformità rispetto all’elaborato grafico allegato all’ultima DIA prot.n. 32839/98, che riguardano modifiche/traslazioni ai divisori interni, alle aperture
interne ecc., oltre a quelle che dovessero sorgere a seguito di un rilievo più approfondito dello stato attuale del bene; esse potranno essere regolarizzate presentando una pratica edilizia di sanatoria corredata di tutta la documentazione necessaria in base alla normativa vigente, e pagando una sanzione amministrativa.
In via del tutto indicativa ed ipotetica si stimano i costi tecnici necessari per l’espletamento di tale pratica edilizia in complessivi €.
6.000,00. La planimetria catastale (risalente al gennaio 1986) dovrà essere aggiornata nell’ambito della pratica di sanatoria sopracitata. Il fabbricato risulta giustamente inserito in mappa.
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DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal punto di vista urbanistico, il bene rientra, in base al Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) Unione Bassa Romagna – Comune di LUGO
adottato con delibera del Consiglio Comunale n.24 del 31.03.2011, pubblicato nel B.U.R.
il 18.07.2012 n. 127 e succ. varianti ecc. – Tavola 1 LU8 :
tra “ACS – Centri Storici” regolamentati dall’art. 4.1 NdA;
nonché tra gli EDIFICI CATEGORIA C1 : unità edilizie di pregio storico culturale o testimoniale in mediocre o cattivo stato di conservazione ovvero parzialmente alterate rispetto all’impianto ed ai caratteri morfologici originari che possono tuttavia essere recuperate come parte integrante del patrimonio edilizio storico “ – art. 4.1.2. NdA.
Dalle norme di attuazione si evince che vi è anche l’opportunità di ripristinare gli spazi al preesistente uso residenziale, consapevoli delle forti limitazioni derivanti dalla scarsa luminosità dei locali sul retro.
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ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA LEGGE N. 151 DEL 19/05/1975 La sig.ra xxx è divenuta piena proprietaria del bene, in forza di scioglimento della Società xxxxxx avvenuto in data 08.07.2013, a seguito della mancata ricostituzione della pluralità dei soci entro i sei mesi dal decesso del socio Sig. xxxxxx.
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VALUTAZIONI
Nel formulare i valori per la stima con il metodo di comparazione si sono assunte informazioni presso le Agenzie Immobiliari locali, presso l’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (quotazioni OMI), e presso la banca dati del BorsinoImmobiliare.it; individuate le variazioni che incidono sulla determinazione del prezzo di mercato, si ritiene congruo prendere a riferimento, per la porzione sul retro, i valori medi riferiti a locali uso magazzino (€. 300,00/mq) e per la porzione fronte strada, vista la sua vocazione a consentire la trasformazione a molteplici destinazioni d’uso, si farà una media tra i valori dei magazzini (€.
400,00/mq) e quelli delle abitazioni da ristrutturare (€. 910,00/mq.).
Pertanto avremo:
* Locali p. T (fronte strada) mq. 72,00 x €. 700,00/mq. = €. 50.400,00
* Locali p. T (retro) mq. 263,00 x €. 300,00/mq. = €. 78.900,00
* Locali p. 1° (fronte strada) mq. 72,00 x €. 700,00/mq. = €. 50.400,00
* Locali p. 1° (retro) mq. 225,00 x €. 300,00/mq. = €. 67.500,00
* Terrazza p.1° mq. 38,00 x ½ x €. 300,00/mq. = €. 5.700,00
Sommano €.252.900,00
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto della presenza di difformità edilizie e della necessità di sanare tali irregolarità, ritengo opportuno decurtare dal valore testè ricavato gli oneri stimati per la presentazione di una eventuale sanatoria edilizia, arrotondando il valore di stima portandolo ad €. 246.000,00.
Provvederò inoltre a togliere dal valore testè ricavato, i costi necessari per la realizzazione di servizi igienici, delle dotazioni impiantistiche ed igienico-sanitarie nonché la realizzazione della relativa fognatura, che si stimano in €. 20.000,00. Decurterò inoltre i danni subiti a seguito dell’incendio al terrazzino e conseguente smaltimento dei rifiuti.
Pertanto avremo:
€. 246.000,00 - €. 20.000,00 (realizzazione wc) - €. 15.000,00 (danni da incendio) €. 211.000,00
Considerato l’attuale andamento del mercato immobiliare che sconta ancora una fase di stagnazione delle vendite, soprattutto per immobili con questa destinazione, tenuto conto che lo scopo della presente stima è quello di determinare un importo da proporre per la base d’asta e quindi un valore di pronto realizzo conseguente ad un’esecuzione forzata, il sottoscritto ritiene che per l’immobile in oggetto, LIBERO al decreto di trasferimento, venduto a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, in assenza di garanzia per vizi del bene, si possa ridurre il valore testè ricavato in misura forfettaria predeterminata di almeno un 10%, portando il valore finale di stima pari ad
€. 190.000,00
(centonovantamilaeuro/00)Valore di stima del bene pignorato
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Ritenendo di aver espletato il mandato ricevuto, rassegna la presente relazione, rimanendo a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Faenza, lì 23.08.2021 Il C.T.U.
ALLEGATI:
1 - Verbali di sopralluogo;
2 - Identificazione catastale;
3 - Documentazione fotografica;
4 – Atti di provenienza;
5 – Stralcio Rue + NdA;
6 – Elaborato grafico stato attuale;
7 – Atti amministrativi abilitativi;
8 - Gravami da visure Conservatoria Ravenna;
- Allegato A
- Istanza di liquidazione
