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PERIZIA GIURATA DI STIMA
beni in Vellezzo Bellini, fg. 7 particelle 640,642,649,650,651
Il sottoscritto Geom. Giorgio Gianini, con studio in Pavia via Cossa n. 8, iscritto all’Albo dei Geometri della provincia di Pavia al n° 3133,in qualità di tecnico incaricato per la determinazione del valore venale delle aree di proprietà del Comune di Vellezzo Bellini, censite al catasto rustico al foglio 7 mappali 638, 640 e 642, effettuate le necessarie verifiche tecniche, espone quanto segue.
1) PREMESSE
L’Amministrazione Comunale, con delibera di Consiglio comunale n. 29 del 13/10/2016, ha approvato una variante di PGT per la revisione di un ambito consolidato all'interno del tessuto urbanizzato, da destinare a nuova zona a servizi e soggetto a destinazione d'uso istruzione.
Oggetto della presente stima è l’area di proprietà comunale di cui al foglio 7 mappali 640, 642, 649, 650 e 651 di complessivi mq. 20'455 destinata a “Zona per l’ISTRUZIONE”, non più di interesse strategico per l’Amministrazione Comu- nale, in quanto il nuovo plesso scolastico comunale verrà realizzato in Gio- venzano, nei pressi di via Pascoli. Per dette aree non si conosce il valore di mercato in quanto acquisite gratuitamente al patrimonio comunale.
2) IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI
L’identificazione catastale dei beni è la seguente:
CATASTO TERRENI
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Per un totale di mq. (3’890+280+10’698+2’348+3'239)= mq. 20’455=
Tutte le particelle sono catastalmente intestate al COMUNE DI VELLEZZO BELLI- NI, cf. 00484670187, con sede in Vellezzo Bellini, via Municipio n. 1.
Figura 1 - stralcio mappa catastale - fg. 7
CONFINI da nord in senso orario:
- A nord mappali 424, 426, 637, 636, ad est mappale 636 e mappali diversi al fg. 3° del comunale con Certosa di Pavia, a sud mappali 82 ed 81, ad ovest mappali 639, 641 e 643.
Il tutto complessivamente meglio identificato nell’allegata mappa - doc. n 1 - e nella visure catastali, doc. n. 2-3-4.
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3) TITOLI DI PROVENIENZA
Gli immobili oggetto di stima risultano acquisiti gratuitamente alla proprietà del COMUNE DI VELLEZZO BELLINI mediante “CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO
GRATUITO”, avvenuta con atto autenticato nelle firme a Rogito Notaio dott.
Carmelo di Marco in data 20 dicembre 2012 al N.7304 di repertorio, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pavia il 18/01/2013 R.G. N.718 e reg. part. N.453, come risulta dall’allegato rogito – doc. 5.
Si evidenzia che nel rogito di acquisto, per i mappali 638 (ora 649,650 e 651), 640 e 642 non si fa menzione di diritti d’acqua a favore dei predetti terreni, così come non si menzionano diritti di accesso e scarico.
4) DESTINAZIONE URBANISTICA DELLE AREE
Il comune di Vellezzo Bellini è dotato di P.G.T. approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n.° 28 del 20/12/2012. L’area è disciplinata nel PGT vigente come segue:
FOGLIO MAPPALE SUPERFICIE COMPLESSIVA
DESTINAZIONE
7 649,650,651, 640 (parte), 642 (parte)
Circa mq.
18355 ZONE PER SERVIZI DI INTERESSE GENERALE Zone per l’ISTRUZIONE (art. 80 P.d.R.) 7 640 (parte),
642 (parte) Circa mq.
2’100 Zona AGRICOLA DI RISPETTO DELL’EDIFICATO (art. 70 P.d.R.)
Così come risulta dalla stralcio di PGT allegato - doc.06 – e dallo stralcio delle norme tecniche allegate doc. 07 E DOC. 08.
5) DESCRIZIONE DEI BENI DA STIMARE
DESCRIZIONE GENERALE
Trattasi di terreni di forma di trapezio rettangolo, ubicati nella frangia est dell’abitato di Vellezzo Bellini, a circa 150 mt. a sud della strada Pro- vinciale N. 24 di Origioso, ed a circa 40 metri ovest della strada comunale per Torriano, come si evince nell’allegato grafico DOC. 01 alla presente peri- zia.
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La giacitura dei terreni è pianeggiante, l’ubicazione è eccellente in quanto adiacente all’abitato di Vellezzo Bellini, di facile accesso attraverso la strada comunale per Torriano. I terreni sono attualmente coltivati a soia.
L’estensione complessiva è buona, pari a mq. mq. 20'455=, corrispondenti a circa 31,252 P.M. (Pertiche Milanesi)
DIRITTI D’ACQUA E SERVITU’
nel rogito di acquisto (vedi doc. 5) non si fa menzione di diritti d’acqua.
Figura 2 – FOTO PANORAMICA DELL’AREA E SERVITU’ DI ELETTRODOTTO
Per quanto rilevato in loco (vedi fig. 2), l’area è interessata da una servi- tù di elettrodotto non descritta nel rogito, con presenza di 1 (uno) palo in C.A. in posizione centrale rispetto al mappale 642, irrilevante ai fini della coltivazione dei terreni.
ACCESSO E SCARICO
Attualmente l’accesso agricolo avviene a sud-est attraverso il confinate map- pale 83 (di proprietà terzi). Non è stato possibile accertare se ciò derivi da un diritto di servitù trascritto nei registri immobiliari.
L’accesso all’area sarebbe dovuto avvenire - come peraltro previsto dal PGT - attraverso una nuova strada da realizzarsi sul mappale 636 (vedi doc. 06- stralcio del PGT), già di proprietà comunale.
In assenza di indicazioni certe sul diritto di accesso, il sottoscritto perito ritiene che il medesimo dovrà essere garantito mediante concessione di servi- tù attiva di passaggio sul lato sud del mappale 636 – già di proprietà comuna-
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le e destinato a futura viabilità di PGT - con obbligo di realizzazione della strada agricola in capo ai futuri acquirenti, come di seguito schematicamente indicato:
Figura 3 - SCHEMA NUOVA STRADA AGRICOLA
5) CRITERI DI STIMA
Ai fini della corretta valutazione delle aree, si precisa che L’ART. 80 del Piano delle Regole prevede che nelle “ZONE PER SERVIZI DI INTERESSE GENERALE - Zone per l’ISTRUZIONE “ – l’intervento edilizio spetta solo alla Pubblica Amministrazione (vedi doc. 7).
Come descritto in premessa, le aree oggetto di stima non sono più di interesse strategico per l’Amministrazione Comunale. Le aree sono quindi valutate solo per l’uso agricolo, per provenienza ritenute prive di diritti d’acqua (come già evidenziato al capo 5 della presente perizia), in quanto i diritti edifi- catori previsti dal PGT sui mappali 638, 640 e 642 del foglio 7, non sono di fatto trasferibili a terzi.
INDAGINI DI MERCATO
Per i terreni agricoli è ben nota la scarsa mobilità fondiaria, per cui le compravendite di appezzamenti e fondi agricoli sono rade. Secondo la Confede-
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razione Italiana Agricoltori – C.I.A. – i valori agricoli media della Provin- cia di Pavia sono stagnanti rispetto ai precedenti anni (vedi doc. 9)
I terreni oggetto di valutazione sono destinati a “SEMINATIVO IRRIGUO”, ovvero seminativi irrigati con acqua propria o di affitto, sia che le coltivazioni richiedano necessariamente l’irrigazione (quali il riso), sia che l’irrigazione non sia indispensabile.
Il comune di Vellezzo Bellini si trova nella regione Agraria n. 7- PIANURA PAVESE SETTENTRIONALE, zona nella quale i valori medi dei terreni destinati a seminativo irriguo sono i più alti della provincia di Pavia.
Secondo L’OSSERVATORIO DEI VALORI AGRICOLI della provincia di Pavia (vedi doc.10), i valori dei terreni destinati a seminativo irriguo sono i seguenti:
VAL. AGR. MIN. €./Ha 38'000, corrispondente a circa €. 2’487 alla pertica VAL. AGR. MAX. €./Ha 55'000, corrispondente a circa €. 3’600 alla pertica INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DI STIMA
Il sottoscritto perito ritiene di dover individuare il valore di terreni og- getto di stima, utilizzando la seguente espressione:
V.fondo = Vmax *k1*k2*k3*….*kn
Dove
Vmax = valore massimo ordinariamente rilevato per una specifica destinazione,
nell’ambito territoriale di studio;
Kn = coefficiente numerico determinato secondo le caratteristiche tecni-
co/qualitative “di merito” dell’area oggetto di stima, costituite dalla ubica- zione, accesso, ampiezza, giacitura, acqua irrigua.
I coefficienti Kn adottati sono i seguenti:
CARATTERISTICA ID COEFF. DESCRIZIONE
UBICAZIONE K1 1,05 ECCELLENTE. Il terreno adiacente al centro edificato ed è facilmente raggiungibile dalla viabilità provin- ciale SP 24 attraverso la strada comunale per Torria- no
7 CARATTERISTICA ID COEFF. DESCRIZIONE
ACCESSO K2 0,95 SUFFICIENTE. Sarà possibile l’accesso agricolo median- te concessione di servitù attiva di passaggio sul lato sud del mappale 636 ed obbligo di realizzazione della strada agricola in capo al futuro acquirente
GIACITURA K3 1,00 PIANEGGIANTE, tutto alla stessa quota
FORMA K4 1,00 REGOLARE. Terreno di forma trapezio-rettangolo AMPIEZZA K5 1,00 NORMALE – l’appezzamento è di circa 2,2 ha
ACQUA IRRIGUA K6 0,95 MEDIOCRE – il terreno non ha diritti d’acqua propri.
Per quanto sopra, il valore unitario del terreno è il seguente:
Valore unitario= €.55'000x1,05x0,95x1x1x1x0,95= €./ha 49'546,
da arrotondare ad €./ha 49'500, corrispondente ad €. 3'240 alla pertica.
Per comparazione sommaria, si evidenzia che Valore Agricolo Medio determinato dalla Commissione Provinciale espropri per i terreni a Seminativo Irriguo è di. €./Ha 49'000, corrispondente a circa €. 3’200 alla pertica (vedi doc. 11).
6) CONCLUSIONI PERITALI
Sulla base dei criteri enunciati al capo precedente, il valore di mercato dei mappali 649, 650, 651, 640 e 642 del foglio 7, di giacitura pianeggiante, di forma regolare, privo di diritti d’acqua propri, è la seguente:
LOTTO 1 MAPPALE 649 mq. 3'890 x €. 4,95 €. 19’255=
LOTTO 2 Mappali 650, 651, 642, 640
mq. 16'565 x €. 4,95 €. 81’997=
TOTALE €. 101’252=
Precisazioni rispetto al valore stimato:
Considerato inoltre la possibile alienazione dei beni stimati , occorre preci- sare che nella stima del valore dei lotti di cui infra si è tenuto conto dei seguenti diritti e obblighi a carico dei medesimi, e precisamente:
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a) Al fine di garantire l’accesso autonomo ed indipendente ai LOTTI 1 e 2, l’Amministrazione Comunale dovrà concedere il diritto di servitù attiva sul lato sud del mappale 636 di sua proprietà, per una larghezza di mt.
6,00, (vedi doc. 8);
b) tutti gli oneri relativi alla realizzazione della strada agricola e dell’attraversamento del fosso irriguo esistente a cavaliere dei mappa- li 650 e 636, sarà interamente a carico dei LOTTI 1 e 2 in proporzione alla superficie fondiaria dei lotti medesimi (vedi doc. 8);
c) il mappale 650 del fg. 7 appartenente al LOTTO 2 dovrà essere gravato da servitù passiva di accesso carraio a favore del mappale 649 del LOT- TO 1;
Pavia, 03/07/2018 Geom. Giorgio Gianini
Allegati:
DOC. 1)ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE – VISTA AEREA PROPRIETA’
DOC. 2-3-4)VISURE CATASTALI DOC. 5)ATTO DI PROVENIENZA
DOC. 6)STRALCIO PGT E DESTINAZIONE URBANISTICA DOC. 7-8)STRALCIO NORME TENICHE DEL PGT
DOC. 9)ARTICOLO PROVINCIA PAVESE
DOC. 10)QUOTAZIONI OSSERVATORIO DEI VALORI AGRICOLI-ANNO 2017 DOC. 11) TABELLA VALORI AGRICOLI MEDI
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