- All_02 Perizia impianto fotovoltaico Ing Lanza - All_03 Aggto licenza fiscale
- All_04.1 Perizia beni mobili Coronnello
- All_04.2 All_A Perizia mobili ufficio Coronnello - All_04.3 All_B Perizia automezzi Coronnello - All_04.4 All_C Perizia macchinari Coronnello - All_04.5 All_D Perizia magazzino Coronnello - All_05 Valori Ef e MRP
Dott. Antonino Genna
ECOLMEC SRL
Fall. 20/2018 R.G. Trib. Marsala
RELAZIONE TECNICA
(Valutazione compendio aziendale)
MARSALA, febbraio 2018
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1. DICHIARAZIONE DEI REQUISITI LEGALI E PROFESSIONALI __________________ 3 2. OGGETTO DELLA CONSULENZA TECNICA ______________________________ 3 3. DOCUMENTAZIONE ESAMINATA (Base informativa) _____________________ 4 4. CONTESTO VALUTATIVO __________________________________________ 6 4.1. Quadro storico ____________________________________________________ 6 4.2. Quadro giuridico di riferimento _______________________________________ 8 4.3. Situazione attuale __________________________________________________ 9 5. CONSIDERAZIONI PROPEDEUTICHE ALLA DETERMINAZIONE DEL VALORE _____ 10 6. SCELTA DEL METODO DI VALUTAZIONE ______________________________ 11 6.1. Aspetti preliminari ________________________________________________ 11 6.2. I metodi di valutazione _____________________________________________ 12 6.3. Il metodo scelto __________________________________________________ 12 7. IL COMPENDIO AZIENDALE OGGETTO DI VALUTAZIONE __________________ 15 7.1. I beni materiali ___________________________________________________ 15 7.2. Quadro di sintesi _________________________________________________ 22 7.3. Beni immateriali e Avviamento ______________________________________ 23 8. DETERMINAZIONE DEL VALORE ____________________________________ 25 8.1. La valutazione del compendio con il metodo patrimoniale complesso ________ 25 9. CONSIDERAZIONI ______________________________________________ 29 10. CONCLUSIONI ________________________________________________ 30
del compendio della fallita Ecolmec s.r.l. relativo alla sede di via Favara n.474 quale “vendita di azienda" ex art. 105 L.F.
1. DICHIARAZIONE DEI REQUISITI LEGALI E PROFESSIONALI Per lo svolgimento dell’incarico il sottoscritto stimatore dichiara:
- di essere iscritto all’Ordine dei dottori commercialisti e degli esperti contabili della circoscrizione del Tribunale di Marsala al n
- di essere iscritto nel Registro dei revisori legali al n.
- di non avere procedimenti disciplinari in corso nonché di non esservi mai stato assoggettato;
- di possedere le competenze ed esperienze professionali necessarie per l’espletamento dell’attività richiesta;
- di non essere legato all’impresa e a coloro che hanno interesse all’operazione di risanamento da rapporti di natura personale o professionale tali da compromettere l’indipendenza di giudizio;
- di non aver prestato negli ultimi cinque anni attività di lavoro autonomo in favore dell’impresa debitrice ovvero partecipato agli organi di amministrazione o di controllo.
2. OGGETTO DELLA CONSULENZA TECNICA
Come indicato nell’istanza avanzata al G.D. in data 12.10.2018, i curatori del fallimento ECOLMEC srl (n. 20/2018 R.G. Trib. di Marsala), Avv. Vincenzo Pantaleo e Dott. Giuseppe Russo, hanno chiesto di essere autorizzati ad estendere la nomina dello scrivente (già nominato per la quantificazione del congruo canone di affitto) per redigere una relazione di consulenza contabile sulla “valutazione del compendio della fallita Ecolmec s.r.l. relativo alla sede di via Favara n.474 quale “vendita di azienda" ex art. 105 L.F.”. Il G.D., Dott.ssa Carmisciano, in data 26.10.2018 autorizzava la nomina.
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Preso atto della ulteriore documentazione messa a disposizione dalla Curatela, come meglio specificato nei successivi paragrafi, la presente relazione tiene conto anche delle valutazioni (stime) già svolte da tre professionisti precedentemente incaricati dalla stessa Curatela. Nello specifico, l’Ing. Baldassare Ballatore ha stimato, per quanto qui di interesse, il valore del complesso industriale ubicato in Marsala contrada San Silvestro Via Favara n.474, l’Ing. Tommaso Lanza ha stimato l’impianto fotovoltaico presente sempre in tale stabilimento e il perito industriale Marco Coronnello ha stimato i beni mobiliari ivi presenti, nonché della procedura in corso per l’affitto del compendio aziendale sito in Marsala contrada San Silvestro Via Favara n.474.
Va, infine, precisato che per la stesura del presente elaborato si sono tenute in debita considerazione le “Linee guida per la valutazione di aziende in crisi” elaborate dal CNDCEC e dal SIDREA (pubblicate il 27.12.2016) e i Principi Italiani di Valutazione (PIV) vigenti emanati dall’Organismo Italiano di Valutazione (OIV).
3. DOCUMENTAZIONE ESAMINATA (Base informativa)
Per la redazione della presente relazione, la Curatela ha messo a disposizione dello scrivente la seguente documentazione:
documenti già trasmessi in occasione della redazione della perizia per la valutazione della congruità del canone d’affitto:
1) Ricorso per Concordato Preventivo Ecolmec del 12.04.2018;
2) Allegato n. 2 del C.P. - Visura CCIAA storica del 12.04.2018;
3) Allegato n. 5 del C.P. - Relazione Amministratore Unico del 10.04.2018 su situazione patrimoniale economico e finanziaria della società aggiornata al 31.01.2018;
4) Allegato n. 6 del C.P. - Stato analitico-estimativo delle Attività del 10.04.2018;
5) Allegato n. 7 del C.P. - Relazione di stima giurata ex art. 160 co. 2 a firma Dott.
del 11.04.2018.
8) Allegato n. 11 del C.P. - Relazione di stima del professionista attestatore, Dott.
, in data 11.04.2018
9) Allegato n. 12 del C.P. - Situazione patrimoniale, economica e finanziaria relativa ai movimenti intercorsi dal 01.01.2018 al 31.01.2018;
10) Allegato n. 14 del C.P. - Stima immobiliare e mobiliare redatta dall’Ing. in data 09.04.2018;
11)Allegato n. 15 del C.P. - Inventario (non datato);
12)Integrazione al C.P. depositato in data 07.06.2018;
13) Allegato n. 2 dell’Integrazione al C.P. – Integrazione alla Relazione di stima professionista attestatore ex art. 161 co. 3 e a firma Dott. edatta in data 05.06.2018;
14)Allegato n. 3 dell’Integrazione al C.P. – Relazione di stima giurata ex art. 160 co. 2 a firma Dott. el 06.06.2018;
15) Bilancio Ecolmec anno 2015 (tratto dal libro inventari) 16) Bilancio Ecolmec anno 2016 (tratto dal libro inventari) 17)Bilancio Ecolmec anno 2017 depositato;
18)Libro giornale periodo 01.01.2018 – 16.07.2018;
19)Situazione contabile Ecolmec srl relativo al periodo 01.01.2018 – 16.07.2017;
20) Estratto Sentenza fallimento Ecolmec srl depositata in data 16.07.2018;
21) Sentenza fallimento Ecolmec srl depositata in data 16.07.2018;
22)Proposta affitto d’azienda della societ I datata 08.08.2018;
23)Allegato n. 1 alla Proposta d’affitto – Visura Camerale (estratta dal R.I. in data 28.06.2018);
24) Allegato n. 2 alla Proposta d’affitto – Bilancio 31.12.2017
25) Allegato n. 3 alla Proposta d’affitto – Perizia di stima Ing. del 09.04.2018 (stesso documento rubricato quale allegato n. 14 del Concordato Preventivo);
26) Allegato n. 4 alla Proposta d’affitto – Preventivo lavori ripristino grondaie stabilimento
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(email del 02.01.2019);
28) Perizia di stima dell’impianto fotovoltaico a firma dell’Ing. Tommaso Lanza (email del 02.01.2019);
29)Perizia di stima del complesso industriale a firma dell’Ing Baldassare Ballatore, ubicato in contrada San Silvestro (email del 18.01.2019).
30) Copia dell’incarico affidato alla IT Auction srl per l’individuazione di un conduttore a cui concedere in affitto il compendio aziendale ubicato in contrada San Silvestro.
4. CONTESTO VALUTATIVO
4.1. Quadro storico
La Ecolmec s.r.l. veniva costituita il 03.02.1989.
L’oggetto sociale, come indicato nello statuto, era “l’attività di costruzione, assemblaggio e vendita di impianti, macchine e attrezzature e contenitori per la raccolta ed il trasporto di rifiuti, sia solidi che liquidi, e di qualsiasi altro tipo di automezzi per i servizi di igiene urbana ed ecologica sia per il decoro che per il trattamento dei rifiuti. L’ azienda offre, inoltre, ai clienti servizi di assistenza e manutenzione di impianti, macchinari ed attrezzature.”
In concreto, l’attività principale della Ecolmec consisteva nell’acquisto di cabinati (autocarri di diverse portate) dai principali produttori (IVECO, Mercedes, Renault, etc..), riconfigurandoli come compattatori e/o mini compattatori (veicoli satelliti) destinati alla raccolta e trasporto dei rifiuti urbani ed in particolare alla raccolta differenziata, nonché ad altri mezzi come autospazzatrici, autolavatrici e/o con altre funzionalità richieste dalla specifica clientela, ossia gli enti pubblici che svolgevano direttamente il servizio di raccolta dei rifiuti o le aziende a cui gli stessi enti affidavano la raccolta mediante gare di appalto.
Va precisato che, oltre alla produzione dei suddetti automezzi, la Ecolmec offriva anche
Favara n.474 con l’impiego (nel periodo di massimo sviluppo) di 28 persone (n.4 amministrativi, n.17 operai e n.7 tecnici) che operavano su una superficie di circa 3.000 mq.
La buona dislocazione degli impianti e dei macchinari, nonché una discreta organizzazione del personale specializzato, consentiva di utilizzare la struttura in modo organico ed efficace tant’è che la società conseguiva le Certificazioni UNI EN ISO 9001 e UNI EN ISO 14001.
I dati di bilancio dell’ultimo quadriennio 2014/2017 sono abbastanza esplicativi delle cause che hanno condotto la società in uno stato di crisi irreversibile sfociato nella sentenza di fallimento emessa dal Tribunale di Marsala il 12.07.2018 e depositata il 16.07.2018.
Il fatturato, infatti, passa da 2,727 mln di euro del 2014 a 5,675 nel 2015 per ridursi a 3,393 nel 2016 e, soprattutto, per cadere a 1,220 nel 2017
L’indebitamento finanziario, invece, già elevato nel 2014 pari a 4,552 mln di euro, passa a complessivi 6,030 nel 2015, con una lieve contrazione, 5,647 mln di euro nel 2016 e così pure a fine 2017 (5,320).
Le cause della crisi della Ecolmec, come evidenziato dalla caduta del fatturato, dall’elevato indebitamento e come rilevato dai documenti esaminati (vedi paragrafo 3), possono sintetizzarsi nelle seguenti:
1. Notevoli difficoltà di riscossione dei crediti vantati direttamente nei confronti degli Enti (Comuni, ATO) e verso le imprese appaltatrici dei servizi (come effetto cascata sempre dai ritardi con cui Comuni e ATO ritardavano i pagamenti nei loro confronti);
2. Crisi congiunturale del settore ed in particolare in Sicilia per una paralisi del mercato determinato da numerosi fallimenti degli ATO e anche per l’effetto indotto di gare non più espletate dagli Enti locali;
3. Notevoli perdite causate dal tentativo d’ingresso in nuovi mercati internazionali (Spagna, Ecuador) per contestazioni delle forniture e/o altri fatti.
Concause che hanno eroso il patrimonio della società che negli anni precedenti aveva accantonato utili alla voce “Altre riserve” per circa 2 mln di euro.
Corollario ne sono i notevoli oneri finanziari per l’elevato ricorso al credito bancario a breve
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4.2. Quadro giuridico di riferimento
Alla luce del contesto in cui è maturato il fallimento della Ecolmec è possibile precisare anche la cornice giuridica entro la quale trova fondamento la presente relazione tecnica.
Infatti, come correttamente osservato dalla Curatela, l’art. 105 l.f. “Vendita dell'azienda, di rami, di beni e rapporti in blocco” al primo comma prevede che “La liquidazione dei singoli beni ai sensi degli articoli seguenti del presente capo è disposta quando risulta prevedibile che la vendita dell’intero complesso aziendale, di suoi rami, di beni o rapporti giuridici individuabili in blocco non consenta una maggiore soddisfazione dei creditori.” In altri termini, la Curatela deve prioritariamente verificare le condizioni e le possibilità per la cessione dell’intera azienda dell’impresa fallita (o di suoi rami) se ed in quanto possieda un residuo valore e, quindi, sia meritevole di essere conservata e, in via residuale, procedere alla cessione dei beni, singolarmente o in uno o più blocchi. Ciò al fine di evitare la ritardata o mancata riallocazione dei valori aziendali e dei fattori produttivi sul mercato. La vendita atomistica di singoli beni o parti dell’azienda è infatti ritenuta ammissibile dal legislatore fallimentare solo quando sia prevedibile che la vendita dell’azienda intera o di suoi rami non consenta una maggiore soddisfazione dei creditori.
Due appaiono, quindi, i motivi che hanno suggerito questa scelta:
la prima (espressamente indicata nella legge) che prevede la maggior soddisfazione dei creditori (potenziale), determinata dal prezzo ricavabile della cessione (in unica modalità) dell’azienda;
la seconda (che si può ricavare indirettamente) che si ritrova nella rapidità della vendita. Si vende l’intero compendio subito evitando o riducendo la svalutazione degli elementi patrimoniali nonché diminuendo altresì i costi di conservazione.
Se, quindi, la crisi irreversibile, sfociata nel fallimento, potrebbe far intendere che la valutazione del professionista incaricato vada indirizzata nel determinare il valore di riferimento dei singoli beni da cedere, tuttavia, è la stessa legge fallimentare ad indicare che va disposta la vendita dell’intero complesso aziendale (o di suoi rami), quando questa
4.3. Situazione attuale
Come si rileva dall’ultimo documento fatto pervenire dalla Curatela in data 25.01.2019
“Avviso e regolamento di affitto d’azienda”, è in corso la procedura per l’affitto del compendio aziendale sito in Marsala C.da San Silvestro Via Favara n.474.
In particolare, i beni ricompresi nell’affitto d’azienda sono in buona sostanza quelli che appaiono idonei allo svolgimento dell’attività tipica della fallita Ecolmec, ossia:
a) L’opificio industriale, ivi compresa l’area esterna recintata di circa 7.760 mq. (come meglio descritto nella perizia redatta a firma dell’Ing. Ballatore);
b) Gli impianti, macchine ed attrezzature (come meglio descritti nella perizia redatta a firma del perito industriale Coronnello);
c) Tre autovetture: Audi A6, Fiat Doblò, Fiat Daily;
d) L’impianto fotovoltaico (come meglio descritto nella perizia redatta a firma dell’Ing.
Lanza).
L’azienda, quindi, allo stato attuale (gennaio 2019) appare destinata a poter riprendere il suo funzionamento, dovendosi rilevare che la base d’asta del canone annuo di 30.000.00 euro (oltre oneri fiscali) indicata nel Bando, poggia su un’offerta di tale importo già pervenuta in precedenza alla Curatela da parte di un soggetto giuridico che, tra l’altro, gode del diritto di prelazione ex art. 11, co. 2, L. 21.02.2014 n.9, di conversione del D.L.
23.12.2013, n.145.
In altri termini, vi è già chi ha valutato positivamente l’utilizzo del compendio aziendale, dandone anche un riferimento economico certo (almeno per il periodo in cui l’affitto avrebbe luogo, al di là delle garanzie offerte), consentendo così alla Curatela la sua conservazione se non un incremento del suo valore in vista di una più proficua alienazione.
Quindi, appare più che plausibile che la valutazione, così come richiesto dalla Curatela allo scrivente, possa prendere a riferimento il compendio aziendale per l’esercizio dell’attività
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perseguire obiettivi socio-economici (ove possibile anche il mantenimento dei livelli occupazionali preesistenti e del loro Know How) altrimenti irraggiungibili in sede liquidatoria, nonché la prosecuzione di altri contratti imprescindibili rispetto all’attività economica esercitata, l’utilizzo di segni distintivi dell’impresa (brand ECOLMEC), il mantenimento di licenze, autorizzazioni o concessioni amministrative. Il fine evidente della Curatela è quello di evitare la disgregazione del complesso aziendale.
5. CONSIDERAZIONI PROPEDEUTICHE ALLA DETERMINAZIONE DEL VALORE Va preliminarmente precisato che tra la documentazione messa a disposizione non è presente alcun documento che possa essere preso a riferimento come “vero” piano di risanamento, tale da consentire allo scrivente di analizzare con la necessaria diligenza il business e le prospettive future, tramite un’analisi predittiva, che si basa su un processo di raccolta ed elaborazione dati ivi contenute. È pur vero che la mancanza di un “vero” piano di risanamento ben si concilia con il fallimento cui la società è pervenuta. Risulterebbe quindi fuorviante procedere ad un’analisi dell’assetto strategico, gestionale, strutturale (SGS) e/o anche dell’assetto economico/finanziario (EF) di un’impresa che non ha più né un suo SGS né un suo EF, mentre potrebbe risultare, comunque, di un certo interesse un’analisi SGS ed EF dei competitors del settore di riferimento.
In ogni caso, nel processo di determinazione del valore del compendio aziendale, andranno valutate attentamente le cause che hanno portato al fallimento dell’impresa ed il loro impatto sull’assetto strategico, gestionale, strutturale (SGS) dell’impresa e/o sulle singole parti aziendali, il tempo già trascorso dal momento in cui l’attività è di fatto cessata, il tempo
1 Qualora non sia possibile cedere l’azienda, prima di addivenire alla liquidazione atomistica dei singoli beni il curatore può optare per la cessione di beni o rapporti giuridici individuabili in blocco.
La vendita in blocco è diretta a conservare l’unitarietà anche quando ciò che circola non è configurabile compiutamente come azienda (o suo ramo). Si tratta di un’ipotesi di sale of asset, piuttosto che di sale of business, che potrebbe rendersi funzionale all’obiettivo del cessionario di riorganizzare un complesso aziendale venuto meno (e da riorganizzare) ovvero di integrazione di un’azienda già organizzata. Anche la vendita in blocco dell’azienda o di un suo ramo dovrebbe portare – in termini economici – ad una maggiore valorizzazione.
Nel caso di specie, tenuto conto di quanto sopra e di quanto già espresso al paragrafo
“Contesto Valutativo”, di seguito sono esposte le scelte di fondo in termini di ipotesi e assunzioni della valutazione e, di conseguenza, la scelta del modello di valutazione che sarà tesa a cogliere il valore del compendio “as it is”, ossia in presenza di assetti “SGS” invariati.
Il virgolettato sta ad indicare un assetto molto più limitato (determinato dal fallimento) ma che in ogni caso prevede un processo valutativo riferibile ad un complesso aziendale (minimo) che appare ancora funzionante senza che siano necessari interventi correttivi.
In altri termini, l’insieme degli elementi aziendali, uniti dal collagene dell’attività e con l’aggiunta dell’avviamento, appare poter condurre alla realizzazione di un plusvalore, rispetto alla mera sommatoria del valore dei singoli beni.
6. SCELTA DEL METODO DI VALUTAZIONE 6.1. Aspetti preliminari
Va da sé che la scelta del metodo di valutazione di un’azienda in crisi deve essere fatta tenendo presente il contesto valutativo e la configurazione del valore, oltre ovviamente alla finalità dell’incarico.
La valutazione di un’azienda finalizzata alla cessione all’interno di una procedura concorsuale, come nel caso di specie, deve, da un lato, evitare di far esprimere al professionista valutazioni che possano rappresentare un patrimonio che poi potrebbe rivelarsi sovrastimato, ma, al contempo, deve fargli evitare di non considerare le potenzialità di ripresa (laddove esistenti), senza la cui stima si esprimerebbe per un valore disponibile per i creditori più basso di quello effettivo, con i conseguenti rischi di una sottostima del bene.
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La dottrina e la pratica professionale hanno elaborato nel tempo differenti criteri di valutazione, le cui principali tipologie si possono riassumere come segue:
a) valutazioni di tipo patrimoniale;
b) valutazioni reddituali;
c) valutazioni che esplicitano la creazione di valore;
d) valutazioni di tipo finanziario;
e) valutazioni comparative di mercato.
6.3. Il metodo scelto
Fatte queste necessarie premesse, considerato che la Curatela ha messo a disposizione dello scrivente le stime relative all’opificio industriale (ivi compresa l’area esterna recintata di circa 7.760 mq.), le stime relative all’Impianto fotovoltaico, agli impianti, alle macchine e alle attrezzature, nonché alle rimanenze, il metodo patrimoniale appare come modello più idoneo, essendo infatti questo solitamente il metodo di riferimento delle aziende in crisi che optano per la soluzione liquidatoria. Gli altri metodi appaiono difficilmente applicabili proprio per le considerazioni sin qui espresse.
Nell’ambito del metodo patrimoniale la dottrina distingue il metodo patrimoniale semplice dal metodo patrimoniale complesso.
Il primo consiste nella valutazione di beni compositi, tenuto conto soltanto degli elementi dell’attivo e del passivo che li compongono.
Il secondo costituisce un’integrazione del metodo patrimoniale semplice, in quanto consente di attribuire un valore separato a taluni beni intangibili.
Nel caso di specie, quest’ultimo appare il metodo più idonei essendo in presenza di un valore di Avviamento, nei limiti descritti al successivo paragrafo 7.3, che va ad aggiungersi agli elementi “fisici” che fanno parte del compendio aziendale, concorrendo nella formazione del suo valore complessivo.
W =PNR+V.IMM
o come indicato con altra simbologia (meno immediata) nelle linee guida Ve =K’0 + BI(1-t)
ove:
W = valore del capitale economico (Ve)
PNR = valore del patrimonio netto rettificato (K’0)
V.IMM = valore delle immaterialità non contabilizzate (BI), aventi o non aventi valore di mercato.
L’identificazione del capitale netto rettificato fornisce una misura delle potenzialità patrimoniali dell’organizzazione. Ne consegue che la sua misurazione può fornire di per sé una informazione utile e comporre una parte integrante e cruciale dell’analisi fondamentale che porta alla valutazione dell’azienda.
Va precisato che in relazione al suddetto metodo è possibile individuare tre possibili valori:
a) il valore intrinseco3 o fondamentale, che costituisce il riferimento essenziale quando il perseguimento della ottimizzazione del recupero delle ragioni dei creditori avviene
“mantenendo” l’oggetto della stima nell’ambito del patrimonio e/o del controllo del debitore. In altri termini, se le modalità di tutela delle ragioni dei creditori si fondano su profili di continuità del possesso da parte dell’impresa assoggettata alla procedura di
2 Nel metodo patrimoniale la valutazione dei singoli componenti dell’attivo e del passivo aziendale, viene rettificato in aumento o in diminuzione in funzione di eventuali divergenze di valori, rappresentati da plusvalenze e minusvalenze, che si possono verificare fra valori iscritti a bilancio ed eventuali diversi valori realizzabili (per gli elementi attivi) o di estinzione (per le passività), con le corrispondenti rettifiche, che possono essere positive o negative. Il valore finale risultante determina il c.d. patrimonio netto rettificato (PNR).
3 PIV 1.6.2., i): “Il valore intrinseco (o fondamentale) di un’attività reale o finanziaria (o di un’entità aziendale) esprime l’apprezzamento che un qualsiasi soggetto razionale, operante sul mercato senza vincoli e in condizioni di trasparenza informativa dovrebbe esprimere alla data di riferimento, in funzione dei benefici economici offerti dall’attività medesima e dei relativi rischi”.
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valore intrinseco o fondamentale offre il vantaggio informativo duplice:
- di far discendere il risultato della stima dall’analisi e dall’apprezzamento, sotto il profilo del rischio, dei benefici, anche di lungo termine, rinvenienti dal complesso aziendale o dal bene immateriale oggetto di analisi;
- di non risentire delle asimmetrie informative e/o di turbamenti e/o spinte non razionali che possono connotare i prezzi in un dato momento, soprattutto quando essi sono espressione di un mercato dei capitali dalla trasparenza assai scarsa, come è tipico nel caso di società non quotate e di beni immateriali.
b) il valore di mercato4, che rappresenta, invece, il riferimento operativo principale quando il soddisfacimento delle ragioni dei creditori contempla l’uscita dalla sfera di dominio del debitore del complesso aziendale o del bene immateriale valutato. In tal caso, infatti, l’informazione che preme proporre alla procedura, o che questa deve acquisire, verte in merito al presumibile prezzo al quale l’oggetto di stima potrà essere negoziato in un dato momento;
c) il valore di smobilizzo5, che costituisce la configurazione più appropriata e rilevante ogni volta che l’evoluzione della procedura comporti la cessazione di speranze fondate sulla continuità aziendale e/o imposizione di tempi particolarmente ristretti per l’alienazione delle attività. A tal proposito, giova ricordare che nei commenti al Principio 1.6.8., recante la definizione secondo l’OIV del “valore di smobilizzo” si fa riferimento anche a quella sua
4 PIV 1.6.2., ii): “Il valore di mercato di un’attività reale o finanziaria (o di un’entità aziendale) o di una passività è il prezzo al quale verosimilmente la medesima potrebbe essere negoziata, alla data di riferimento, dopo un appropriato periodo di commercializzazione, fra soggetti indipendenti e motivati, che operano in modo informato, prudente, senza essere esposti a particolari pressioni (obblighi a comprare o a vendere)”.
5 PIV 1.6.2., vi) “Il valore di smobilizzo è un prezzo fattibile in condizioni non ordinarie di chiusura del ciclo d’investimento. Il valore cauzionale è un particolare valore di smobilizzo definito ex ante. Il valore di liquidazione è un particolare valore di smobilizzo”.
È ciò che, ad avviso dello scrivente, si ha nella procedura concorsuale in esame atteso che è in corso il Bando per l’affitto d’azienda al fine di permettere la migliore conservazione del suo valore (avviamento, know-how, etc.). ed evitare di esporre la procedura ai rischi connessi al prolungarsi dell’attuazione del programma di liquidazione.
Il metodo patrimoniale complesso e l’utilizzo del valore di smobilizzo appaiono, quindi, quelli appropriati e compatibili con la finalità dell’incarico di valutazione del compendio aziendale assegnato.
7. IL COMPENDIO AZIENDALE OGGETTO DI VALUTAZIONE 7.1. I beni materiali
In questo paragrafo sono individuati i beni compresi nel complesso aziendale da valutare per la successiva vendita, così come indicati nel quesito posto dalla Curatela.
In via preliminare, va precisato che dalla documentazione messa a disposizione ed esaminata dallo scrivente non appaiono immobili e/o beni mobili registrati oggetto di vincoli da parte di terzi, così come non appaiono essere in corso esecuzioni da parte di soggetti titolari di specifiche preferenze a cui la legge accorda la facoltà di eseguire autonomamente le azioni di recupero e vendita.
Va precisato, altresì, che la stessa Curatela ha indicato per le vie brevi di voler ricomprendere nella valutazione dell’azienda i beni già oggetto di specifiche perizie estimative, escludendo tutti gli altri valori dell’attivo (crediti di qualsiasi natura, eventuali beni immateriali ancora iscritti in bilancio, altre poste dell’attivo), con una notazione particolare per le rimanenze, per le quali bisognerà prevedere sia l’ipotesi di una loro inclusione nella valutazione, sia una loro esclusione, attesa la possibilità di una loro vendita separata.
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474, destinato alla produzione di prodotti e attrezzature per il settore ecologico e ambientale, così come meglio descritto quale Lotto 2 nella perizia a firma dell’Ing.
Baldassare Ballatore, che si allega al presente elaborato quale Allegato 01.
Il professionista ha indicato la seguente stima
Valore di stima di € 1.286.742,00 sul quale applicare un deprezzamento del 15% “per tenere conto della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per tenere conto dell'assenza di garanzia per vizi” ed ottenere così un
VALORE FINALE DI STIMA DEL COMPLESSO AZIENDALE di € 1.093.730,70.
b) L’impianto fotovoltaico installato sulle coperture dello stabilimento sito a Marsala in via Favara 474, destinato alla produzione di energia da utilizzare per le necessità aziendali mediante convenzione di scambio sul posto (risparmio in bolletta della potenziale utenza per l’utilizzo di energia elettrica direttamente dall’impianto fotovoltaico) così come meglio descritto nella perizia a firma dell’Ing. , che si allega al presente elaborato quale Allegato 02. La curatela ha anche provveduto alla voltura e all’aggiornamento della licenza fiscale (Codice Ditta IT00TPE00416E) (Allegato 03) per l’esercizio dell’officina di produzione di energia elettrica (Officina di produzione da fonti rinnovabili (>20Kw) – fotovoltaica) in data 09.11.2018.
Come precisato dal tecnico nelle sue conclusioni
sarà possibile richiedere al GSE il cambio di titolarità.
In considerazioni del fatto che sono trascorsi pochi mesi dalla ultimazione della perizia, che riporta la data del 07.09.2018, si ritiene ancora valida la valutazione data dallo stesso tecnico indicata in ipotesi di mancata effettuazione delle opere di manutenzione e/o ammodernamento tecnologico (con le sub ipotesi) prima della sua liquidazione:
dove
VIMP = Valore impianto
CRFTV = Corrispettivo residuo totale per la convenzione in conto energia n. O09F13988407 CRSSP = Corrispettivo totale residuo per la convenzione di scambio sul posto, SSP00131117
RBOL.RES = Risparmio Bolletta residuo Quindi,
IL VALORE DI STIMA DELL’IMPIANTO FOTOVOLTAICO È di € 250.000,00.
c) Il compendio mobiliare inventariato presso il Complesso Industriale ubicato in Marsala
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Tale compendio è stato suddiviso da tecnico il più lotti in relazione alla loro destinazione d’uso e funzionalità.
In riferimento alla suddetta suddivisione, di seguito sono riportati i soli lotti di interesse per la presente relazione e i relativi criteri di stima.
che si allega al presente elaborato quale Allegato 04.2
che si allega al presente elaborato quale Allegato 04.3
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che si allega al presente elaborato quale Allegato 04.5.
* Le stime dei suddetti lotti sono le seguenti:
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RIMANENZE INCLUSE
BENI STIME
Complesso Industriale ubicato in Marsala (TP) contrada San Silvestro,
via Favara n. 474 € 1.093.730,70
Impianto fotovoltaico installato sulle coperture dello stabilimento sito
a Marsala in via Favara 474 € 250.000,00
Macchinari elettrici ed elettronici locali ufficio € 47.810,00
Automezzi € 12.400,00
Macchinari per la produzione € 396.520,00
Materie prime e scorte di magazzino € 262.259,00
TOTALE € 2.062.719,70
RIMANENZE ESCLUSE
BENI STIME
Complesso Industriale ubicato in Marsala (TP) contrada San Silvestro,
via Favara n. 474 € 1.093.730,70
Impianto fotovoltaico installato sulle coperture dello stabilimento sito
a Marsala in via Favara 474 € 250.000,00
Macchinari elettrici ed elettronici locali ufficio € 47.810,00
Automezzi € 12.400,00
Macchinari per la produzione € 396.520,00
TOTALE € 1.800.460,70
emendamenti pubblicati il 29 dicembre 2017) così definisce i beni immateriali e l’avviamento.
I beni immateriali sono beni non monetari, individualmente identificabili, privi di consistenza fisica e sono, di norma, rappresentati da diritti giuridicamente tutelati. Un bene immateriale è individualmente identificabile quando:
(a) è separabile, ossia può essere separato o scorporato dalla società e pertanto può essere venduto, trasferito, dato in licenza o in affitto, scambiato; oppure
(b) deriva da diritti contrattuali o da altri diritti legali, indipendentemente dal fatto che tali diritti siano trasferibili o separabili dalla società o da altri diritti e obbligazioni.
Essi comprendono diritti di brevetto industriale, diritti di utilizzazione delle opere dell’ingegno, concessioni, licenze, marchi e altri diritti simili.
L’Avviamento è l'attitudine di un'azienda a produrre utili che derivino o da fattori specifici che, pur concorrendo positivamente alla produzione del reddito ed essendosi formati nel tempo in modo oneroso, non hanno un valore autonomo, ovvero da incrementi di valore che il complesso dei beni aziendali acquisisce rispetto alla somma dei valori dei singoli beni, in virtù dell'organizzazione delle risorse in un sistema efficiente.
In ogni caso, l’avviamento generato internamente non può essere capitalizzato tra le immobilizzazioni immateriali.
Nel caso in esame, il valore delle immaterialità non contabilizzate, ad avviso dello scrivente, tenuto conto dei documenti esaminati e del principio OIC 24, è rappresentato soltanto dall’Avviamento. Il marchio aziendale “ECOLMEC”, ossia il brand dell’azienda che, considerato i pochi mesi trascorsi dalla dichiarazione del fallimento, appare comunque esprimere ancora (essere riconosciuto per) una certa qualità dei compattatori e degli altri mezzi immessi sul mercato, va sicuramente ricompreso in esso.
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È indubbio, però, che la possibilità di attribuire un distinto valore patrimoniale all’Avviamento è confermata anche dall’art. 2424, 1° comma, c.c. che statuisce che è possibile indicare nell’attivo dello stato patrimoniale del bilancio il valore dell’Avviamento e l’art. 2426, n. 6, c.c. indica i criteri per la valutazione economica dell’Avviamento.
Tuttavia, la dottrina prevalente e la Suprema Corte negano che l’Avviamento possa essere considerato come un bene autonomo e distinto, argomentando sulla base del fatto che esso non è suscettibile di autonomo trasferimento.
L’Avviamento, quindi, non è né un bene, né un diritto facente parte dell’azienda, ma costituisce una semplice qualità dell’azienda, anche se dotato di un proprio distinto valore patrimoniale ed oggetto di autonoma, sia pure parziale, tutela giuridica. In particolare, così si è espressa la S.C.: “L’azienda, quale complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa, si distingue nettamente dai beni che la compongono e prescinde dalla titolarità di questi ultimi. Essendo poi l’avviamento una qualità dell’azienda, il maggior valore economico che esso fa acquisire agli elementi che la compongono spetta a chi li abbia organizzati ai fini della produzione o dello scambio di beni o di servizi” (Cass. 6 dicembre 1995, n. 12575, in www.dirittoegiustizia.it).
La consolidata giurisprudenza indica anche che “l’avviamento, costituendo una qualità dell’azienda, non può farsi rientrare tra le consistenze che costituiscono, invece, elementi (materiali o immateriali) della sua struttura, e non fruisce, perciò, della indennizzabilità prevista dall’ultimo comma dell’art. 2561 c.c. (solo) per gli incrementi di queste ultime prodotti dall’usufruttuario o, ex art. 2562, dall’affittuario” (Cass. 20 aprile 1994, n. 3775, in www.dirittoegiustizia.it).
Come indicato dalla più attenta dottrina, l’esercizio dell’attività attraverso l’organizzazione dei beni e delle risorse aziendali genera (almeno nella teoria ed in contesti di “normalità”
dei mercati) risultati di natura monetaria, qualora l’attività abbia scopo di lucro, o di qualsiasi altra natura. Sulla base di tale presupposto, l’azienda ha un valore differente
potrebbe quindi configurarsi un avviamento negativo dovuto all’assorbimento di risorse che l’attività genera con il suo esercizio attraverso detto strumento. L’Avviamento (positivo) può essere, quindi, definito come l’attitudine dell’organismo produttivo a realizzare profitti (ricavi eccedenti i costi) maggiori di quelli raggiungibili attraverso l’utilizzazione isolata dei singoli elementi che la compongono.
L’avviamento, poi, può essere di tipo oggettivo o soggettivo.
L’avviamento oggettivo deriva dalla stessa organizzazione dei beni aziendali ed è ricollegabile a fattori suscettibili di permanere anche se muta il titolare dell’azienda, in quanto insiti nel coordinamento funzionale esistente tra i diversi beni (si pensi alla capacità di un complesso industriale di consentire una produzione a costi competitivi sul mercato).
Tale forma di avviamento si trasferisce con l’azienda e, quindi, l’acquirente dell’azienda lo consegue automaticamente, per il solo fatto di avere acquistato l’azienda.
L’avviamento soggettivo, invece, dipende dalle qualità personali e dall’abilità operativa dell’imprenditore: esso indica la capacità personale del titolare dell’azienda di utilizzare al meglio i mezzi di cui dispone, competendo con successo sul mercato, procacciandosi e conservando la clientela; esso, per sua natura, è intrasferibile»
Dell’azienda, Milano, 2014, p. 17).
È chiaro, quindi, che nel caso in esame si potrà valutare il solo Avviamento di tipo oggettivo.
8. DETERMINAZIONE DEL VALORE
8.1. La valutazione del compendio con il metodo patrimoniale complesso Come precisato al paragrafo 6.3 il metodo di valutazione che lo scrivente ha ritenuto idoneo per la valutazione del compendio della fallita Ecolmec s.r.l. relativo alla sede di via Favara n.474 è il metodo patrimoniale complesso, determinato dalla somma del patrimonio netto rettificato e del valore degli elementi intangibili (non risultanti dalla situazione patrimoniale
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valori rilevati da singoli beni, come già periziati dai professionisti nominati dalla Curatela, non risultando presenti tra le attività componenti dell’attivo (né tantomeno del passivo) per i quali si doveva procedere alla rettifica (in aumento o diminuzione) in funzione di eventuali divergenze di valori, rappresentati da plusvalenze e minusvalenze, che si possono verificare fra valori iscritti a bilancio ed eventuali diversi valori realizzabili.
Inoltre, le stime indicate dai professionisti, tenuto conto degli abbattimenti di valore effettuati, possono considerarsi coincidenti con il loro valore di smobilizzo.
Per cui il patrimonio netto rettificato pari nelle due ipotesi sarà:
RIMANENZE INCLUSE
PNR = € 2.062.719,70 che si arrotonda a € 2.060.000,00 RIMANENZE ESCLUSE
PNR = € 1.800.460,70 che si arrotonda a € 1.800.000,00.
*
Nel metodo patrimoniale complesso si considera, in aggiunta al valore determinato con il metodo patrimoniale semplice, il valore dei beni immateriali (V.IMM) non contabilizzati a bilancio.
Nel caso in esame, come chiarito nel paragrafo 7.3, tale valore trova la sua sintesi nell’Avviamento di tipo oggettivo, ossia nella capacità anche del solo compendio aziendale di generare risultati reddituali positivi.
Se, in generale, in condizioni ordinarie per calcolare l’Avviamento, si usa stimare i flussi dei risultati futuri utilizzando i dati storici relativi ad un intervallo di esercizi precedenti (sul presupposto che quanto verificatosi nel passato possa ragionevolmente ripetersi in un intervallo di tempo futuro), nella fattispecie in esame occorre considerare che l’impresa oggetto di valutazione è fallita e che nell’ultimo esercizio 2017 sono confluiti alcuni rilevanti eventi di discontinuità aziendale (vedasi paragrafo 4.1) che hanno compromesso il normale svolgimento delle attività generando una perdita ingente.
In relazione a ciò, il fatto che la Curatela abbia avuto modo di dare luogo ad una procedura
che il compendio aziendale (al netto delle criticità occorse) è in grado, comunque, di garantire un reddito (almeno per il periodo in cui l’affitto avrà luogo, al di là delle garanzie offerte) consentendo, inoltre, alla Curatela la sua conservazione se non un incremento del suo valore in vista di una più proficua alienazione.
Per tali motivi si ritiene che il valore posto a base d’asta, senza necessità di rettifiche, sia quello da assumere come riferimento per la stima dei flussi futuri.
Si può prescindere da rettifiche che ordinariamente si rendono necessarie per normalizzare i flussi di redditi contabili in quanto non vi sono componenti di gestioni atipiche da depurare, né si ritiene necessario omogeneizzare i valori dal punto di vista inflazionistico considerato il basso livello attuale ed atteso per i prossimi anni e, in ogni caso, si può considerano già “incluso” nel valore del canone offerto.
Così come si può prescindere, per lo stesso motivo, dagli elementi a carattere fiscale, sia con riferimento alle deduzioni consentite dall’attuale normativa per l’avviamento (18 annualità) che per il carico tributario specifico (tax-rate 59,9% - dati CNA 2018 per le piccole imprese per la PV di Trapani).
Il flusso dei canoni va poi attualizzato (per il periodo di riferimento) utilizzando un tasso di sconto che rappresenta il grado di rischio associato all’investimento (per chi acquista) e che è costituito da una componente priva di rischio (risk-free rate o RF)6 e da un premio al rischio di mercato (market risk premium o MRP)7.
Il sito ci consente di rilevare il valore
congiunto per i due tassi, indicandoci per il mese di dicembre 2018 un RF pari a 0,25% e un
6 Il tasso privo di rischio è il rendimento riconosciuto per prestiti considerati esenti da incertezze e che, nelle valutazioni aziendali, è spesso identificato con le obbligazioni “tripla A” che, per l’Area Euro è stimata
7 Il premio al rischio è destinato a remunerare il rischio insito nell’investimento e composto da una pluralità di componenti di rischio costituite dal rischio paese, dal rischio associato alla congiuntura economica generale e dal rischio dello specifico settore di riferimento. Nella prassi delle valutazioni aziendali il modello di riferimento è il Capital Asset Pricing Model (CAPM).
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excel (ver. Office365) “VA” – Valore Attuale.
La funzione si presenta nella forma VA (tasso_int;periodi;pagamento;valore_futuro;tipo) dove gli argomenti della funzione hanno il seguente significato:
- tasso_int. = Tasso di interesse relativo all’unità temporale considerata;
- Periodi = Numero totale dei pagamenti;
- Pagamento= Pagamenti effettuati in ciascun periodo;
- Valore_futuro = Pagamento addizionale F effettuato nell’ultima epoca (eventuale), che si aggiunge all’ultimo pagamento.
- Tipo = Gestisce il tipo di convenzione usata per i pagamenti; se è uguale a 0 (oppure omesso) indica che gli importi sono posticipati; se è uguale ad 1 indica che gli importi sono anticipati.
In sintesi, utilizzando i seguenti parametri:
tasso_int. = 10,54%
periodi = 10
Pagamento = 30.000
la funzione restituisce un valore pari a 180.137,26.
Pertanto,
IL VALORE DELL’AVVIAMENTO PUÒ STIMARSI (ARROTONDATO) IN € 180.000,00.
*
Il valore del capitale economico, pertanto, individuato nelle due ipotesi è RIMANENZE INCLUSE
W = € 2.060.000,00 + 180.000,00 = 2.240.000,00 RIMANENZE ESCLUSE
W = € 1.800.000,00 + 180.000,00 = 1.980.000,00.
anche la forza lavoro presente nella società prima del fallimento. Il Bando appare presentarsi con le caratteristiche dell’affitto “minimale”, senza trasferimento di crediti e debiti, di magazzino, con spese di manutenzione ordinaria a carico dell’affittuario e di quelle straordinarie eventualmente sostenute dall’affittuario, a carico della concedente.
I due valori del compendio aziendale a cui lo scrivente è pervenuto (con o senza rimanenze) è in linea con la prassi oggi adottata dalla dottrina aziendalistica, ancorché gran parte del suo valore è determinato dalla valutazione già attribuita dai professionisti che hanno valutato singolarmente i singoli cespiti afferenti il compendio aziendale.
Non va sottaciuto che l’eventuale mancata aggiudicazione del bando di concessione in affitto dell’azienda e la conseguente retrocessione dell’azienda nella disponibilità della società fallita si rifletterebbe inevitabilmente in modo negativo sul valore di avviamento. In tale ipotesi il suo valore potrebbe essere soggetto (con notevole probabilità) ad un deprezzamente se non un suo completo annullamento e ciò in considerazione dei tempi, di norma, necessari per arrivare ad una vendita coattiva con esiti positivi.
Si evidenzia, anche, che gli elementi di incertezza, come illustrati nel corso della relazione e connaturati ad ogni previsione, potrebbero comportare divergenze rispetto a quanto ragionevolmente ipotizzato nelle conclusioni del presente elaborato.
Inoltre, va rilevato che la crisi economica degli ultimi anni, in specie nella Regione Sicilia, e che ha ormai assunto carattere strutturale, ha condotto ad un disallineamento sempre più marcato fra valori di stima e valori di mercato, a maggior ragione nell’ambito della liquidazione fallimentare.
In particolare, ancorché non si è a conoscenza di specifici studi statistici, è abbastanza noto a chi lavora nel settore che l’aggiudicazione dei beni (tra cui anche i compendi aziendali) avviene in sede fallimentare in media fra la quarta e la sesta asta, con un abbattimento del
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Si potrebbe ovviare a ciò richiedendo preventivamente al “mercato” la presentazione di manifestazioni di interesse, accompagnate da offerte irrevocabili e cauzionate, sulla base delle quali dare poi corso – previo apprezzamento dell’offerta da parte degli organi della procedura – ad apposite procedure competitive.
10. CONCLUSIONI
Lo scrivente, alla luce di quanto si qui esposto, ritiene che IL VALORE DEL COMPENDIO AZIENDALE RELATIVO ALLA SEDE DI VIA FAVARA N.474 (quale “vendita di azienda" ex art.
105 L.F) possa essere stimato
€ 2.240.000,00 (RIMANENZE INCLUSE)
€ 1.980.000,00 (RIMANENZE ESCLUSE).
Per quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene di aver adempiuto a quanto richiesto.
Marsala, febbraio 2018
DOTT. ANTONINO GENNA
Allegati:
All_01 Perizia immobili Ing
All_02 Perizia impianto fotovoltaico Ing Lanza All_03 Aggto licenza fiscale
All_04.1 Perizia beni mobili Coronnello
All_04.2 All_A Perizia mobili ufficio Coronnello All_04.3 All_B Perizia automezzi Coronnello All_04.4 All_C Perizia macchinari Coronnello All_04.5 All_D Perizia magazzino Coronnello All_05 Valori EF e MRP
TRIBUNA LE DI MARSALA
SEZIO NE FA LLI MENTAR E
Perizia del C.T.U. Ing. Edile Baldassare Ballatore, nel Fallimento 20/2018 - Ecolmec s.r.l.
Dott. Baldassare Ballatore C.T.U. Ingegnere Edile
SOMMARIO
Incarico ... 4 Premessa ... 4 Descrizione ... 4 Bene N° 1 - Complesso industriale ubicato a Marsala (TP) - contrada Giunchi-Spagnola ... 4 Bene N° 2 - Complesso industriale ubicato a Marsala (TP) - contrada San Silvestro, via Favara n. 474 ... 4 Lotto 1 ... 5 Completezza documentazione ex art. 567 ... 5 Titolarità ... 5 Confini ... 5 Consistenza ... 6 Dati Catastali ... 6 Precisazioni ... 7 Patti ... 7 Stato conservativo ... 7 Parti Comuni ... 7 Servitù, censo, livello, usi civici ... 7 Caratteristiche costruttive prevalenti... 7 Stato di occupazione ... 9 Provenienze Ventennali ... 9 Formalità pregiudizievoli ... 10 Normativa urbanistica ... 11 Regolarità edilizia ... 11 Vincoli od oneri condominiali ... 12 Lotto 2 ... 12 Completezza documentazione ex art. 567 ... 12 Titolarità ... 12 Confini ... 13 Consistenza ... 13 Dati Catastali ... 13 Precisazioni ... 14 Patti ... 14 Stato conservativo ... 14 Parti Comuni ... 14 Servitù, censo, livello, usi civici ... 14 Caratteristiche costruttive prevalenti... 14
Stato di occupazione ... 17 Provenienze Ventennali ... 17 Formalità pregiudizievoli ... 18 Normativa urbanistica ... 18 Regolarità edilizia ... 18 Vincoli od oneri condominiali ... 19 Stima / Formazione lotti ... 19 Lotto 1 ... 20 Lotto 2 ... 21 Riserve e particolarità da segnalare ... 23 Riepilogo bando d'asta ... 24 Lotto 1 ... 24 Lotto 2 ... 24 Schema riassuntivo Fallimento 20/2018 - Ecolmec s.r.l. ... 26 Lotto 1 - Prezzo base d'asta: € 526.586,06 ... 26 Lotto 2 - Prezzo base d'asta: € 1.093.730,70 ... 26 Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 28 Bene N° 1 - Complesso industriale ubicato a Marsala (TP) - contrada Giunchi-Spagnola ... 28 Bene N° 2 - Complesso industriale ubicato a Marsala (TP) - contrada San Silvestro, via Favara n.
474 ... 29
Dott. Baldassare Ballatore C.T.U. Ingegnere Edile
INCARICO
In data 22/11/2018, il sottoscritto Ing. Edile Baldassare Ballatore, con studio
3, veniva nominato C.T.U..
PREMESSA
I beni appartenenti alla procedura sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Complesso industriale ubicato a Marsala (TP) - contrada Giunchi-Spagnola
• Bene N° 2 - Complesso industriale ubicato a Marsala (TP) - contrada San Silvestro, via Favara n. 474
DESCRIZIONE
BENE N° 1 - COMPLESSO INDUSTRIALE UBICATO A MARSALA (TP) - CONTRADA GIUNCHI-SPAGNOLA
Trattasi di un complesso industriale che produceva reti per il settore ittico, prospiciente la SP 21, che sorge su un lotto di circa mq. 8.600, di cui mq. 780 circa adibiti a parcheggio, formato da n. 4 corpi di fabbrica disgiunti:
1) CORPO A: palazzina di due elevazioni f.t. adibita ad uffici al piano terra-1°, individuato col sub 3 ed abitazione del custode al piano terra individuata col sub 2;
2) CORPO B: n. 2 capannoni industriali adiacenti e comunicanti, individuati col sub 4 e costituiti, catastalmente, anche da
3) CORPO C: edificio locale caldaia, disgiunto dal corpo B e
4) CORPO D: edificio cabina di trasformazione elettrica, disgiunto dal corpo B; nel subalterno 4 vi rientra anche la corte.
BENE N° 2 - COMPLESSO INDUSTRIALE UBICATO A MARSALA (TP) - CONTRADA SAN SILVESTRO, VIA FAVARA N. 474
Trattasi di un complesso industriale che fabbricava prodotti ed attrezzature per il settore ecologico ed ambientale, ubicato in via Favara, 474 - c.da San Silvestro - Marsala; sorge su un lotto di circa mq.
7.800, ed è formato da n. 3 corpi di fabbrica adiacenti, A B e C, e con unica particella catastale:
1)CORPO A: capannone di due elevazioni f.t., di cui la seconda a copertura parziale, con tipologia costruttiva industriale, di lati 31,50x35,00 ed altezza sottotrave di mt. 7,20;
- piano terra: lavorazione prodotti (doppio volume Terra-1°, h. 7,20), uffici e wc con ricezione/vano scala, locale gruppo elettrogeno, deposito, spogliatoio e servizi igienici operai (h. 3,55);
- piano 1°: mensa, deposito, attesa, uffici, servizi igienici, disimpegno e corridoio (dotato di copertura curva in plexglass) per accedere al corpo B di piano 1°, scala a chiocciola in metallo per accedere a quota di terra del capannone;
2)CORPO B: edificio di due elevazioni f.t., parte con tipologia costruttiva intelaiata in c.a. e solai in latero cemento e parte con tipologia costruttiva industriale (doppio volume h. 8,00), a forma di due rettangoli adiacenti e sfalsati di lati 48,00x10,00 il primo, e 22,30x10,20 il secondo, con altezze
variabili, da 3,35 a 4,60, ad eccezione della parte a tipologia industriale che ha unica altezza pari a mt.
8,00;
- piano terra: lavorazione prodotti, ricezione/vano scala, deposito;
- piano 1°: formazione, uffici, archivi, servizi igienici, disimpegno e lastrico solare parziale.
3)CORPO C: capannone con unica elevazione f.t., a forma di due rettangoli adiacenti di lati 50,00x14,50 il primo, e 20,00x15,00 il secondo, con altezza mt. 8,50, a cui è adiacente un ulteriore corpo di fabbrica, di forma trapezoidale; la caratteristica distributiva è la seguente: lavorazione prodotti, verniciatura, wc e stoccaggio dei prodotti finiti; quest' ultima destinazione appartiene al corpo trapezoidale di lati (14,95+7,80)/2x14,00, con altezza mt. 5,50, a cui si accede solamente dall' esterno.
LOTTO 1
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 1 - Complesso industriale ubicato a Marsala (TP) - contrada Giunchi-Spagnola COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2, risulta completa.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti debitori:
• Ecolmec s.r.l. (Proprietà 1/1) Codice fiscale: 01497380814 Partita IVA: 01497380814 Via Favara, 474
91025 - Marsala (TP)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• Ecolmec s.r.l. (Proprietà 1/1) Trattasi di società a responsabilità limitata.
CONFINI Il lotto confina:
a nord/est con le p.lle nn. 592, 570 e 849;
a sud/est con la ferrovia Palermo/Trapani;
a sud/ovest con le p.lle nn. 349,135 e 348;
Dott. Baldassare Ballatore C.T.U. Ingegnere Edile
a nord/ovest con la strada provinciale n. 21 Trapani/Marsala.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta Superficie
Lorda Coefficiente Superficie
Convenzionale Altezza Piano
Opifici (n. 2 capannoni) 2086,00 mq 2190,00 mq 0,42 919,80 mq 6,00 m terra
Abitazione custode 77,80 mq 93,36 mq 1,00 93,36 mq 2,95 m Rialzato
Veranda scoperta (accesso
all' abitazione) 18,49 mq 20,34 mq 0,25 5,08 mq 2,95 m Rialzato
Ufficio/Sala mensa/Spogliatoi
419,11 mq 461,02 mq 1,00 461,02 mq 2,95 m Rialzato/Primo
Veranda coperta 19,22 mq 20,00 mq 0,60 12,00 mq 2,95 m Rialzato
Balcone scoperto 2,90 mq 3,00 mq 0,25 0,75 mq 2,95 m primo
Scala interna/ballatoio 24,31 mq 27,96 mq 0,60 16,78 mq 5,90 m Rialzato/primo
Locale Caldaia 32,38 mq 35,62 mq 0,33 11,75 mq 4,30 m terra
Cabina elettrica 55,02 mq 66,03 mq 0,33 21,79 mq 4,00 m Terra
Corte (al netto delle
coperture dei manufatti) 5977,60 mq 5977,60 mq 0,05 298,88 mq 0,00 m terra
Totale superficie convenzionale: 1841,21 mq
Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 1841,21 mq
L' assegnazione dei coefficienti, relativi alle destinazioni, serve per l' applicazione di un costo unitario sull' intera superficie che, in questo modo, risulta omogeneizzata.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.
Categoria Classe Consistenza Superficie catastale
Rendita Piano Graffato
95 134 2 2 A3 7 5 97 426,08 T
95 134 3 2 A10 1 12,5 463 2162,66 T-1
95 134 4 2 D7
Corrispondenza catastale
Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. Da mettere in rilievo che alcuni tramezzi in cartongesso, costituenti la caratteristica distributiva del piano primo della palazzina A, sono stati distrutti da ignoti.
PRECISAZIONI
In catasto non esiste la planimetria catastale del corpo B) che corrisponde ai capannoni, distinti col sub 4.
PATTI Nessuno
STATO CONSERVATIVO
Il complesso non è più in attività da un ventennio e risulta abbandonato; lo stato generale è insufficiente: la corte è ricoperta da consistenti erbacce, l' edificio, con l'abitazione del custode, la mensa, gli spogliatoi e gli uffici, necessita di immediata manutenzione e sostituzione degli infissi interni ed esterni; per i due capannoni è necessario bonificare o sostituire la copertura in cemento- amianto con riparazione di un tratto della copertura mancante e necessita di manutenzione; stesso stato per il locale caldaia e l' edificio di cui alla cabina elettrica di trasformazione. Inoltre, l' interno di tutti i locali, necessita di una drastica e radicale pulizia per la presenza di guano di colombi e per quanto risulta accatastato per la distruzione degli infissi, dovuti ad atti vandalici perpetrati negli anni pregressi.
PARTI COMUNI
Il subalterno 4, oltre essere costituito dai due capannoni, è formato anche dal manufatto cabina elettrica, dal manufatto locale caldaia e dalla corte.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Dalla lettura dei rogiti non risultano istituiti.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI 1) CORPO A (PALAZZINA 2 ELEVAZIONI)
Fondazioni: in c.a., stato sufficiente Altezza interna utile: mt. 2,95
Str. verticali: telai in c.a., stato sufficiente Solai: in latero-cemento, stato sufficiente Copertura: lastrico solare non raggiungibile
Dott. Baldassare Ballatore C.T.U. Ingegnere Edile
Pareti esterne ed interne: intonaco traversato, decorativo plastico esterno, stato mediocre Pavimentazione interna: segato di marmo, in buon stato
Infissi esterni ed interni: esterni in metallo, interni in legno, pessimo stato Scale: in marmo, in buono stato
Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: sottotraccia, in pessimo stato,fuori norma Impianto fognario: pozzo disperdente, condizioni insufficienti, non a norma
Terreno esclusivo: corte e parcheggio attinenza del sub 4 (corpi B, C e D) 2) CORPO B (n. 2 CAPANNONI INDUSTRIALI)
Fondazioni: in c.a., stato sufficiente
Altezza interna utile: min. mt. 5,50 (gronda), max. mt. 8,00 Str. verticali: in acciaio, stato sufficiente
Copertura: capriate in acciaio, stato sufficiente; volta a botte costituita da lastre in cemento amianto, da incapsulare o sostituire
Pareti esterne: intonaco plastico, stato mediocre
Pavimentazione interna: mattoni di cemento, in mediocre stato Infissi esterni: in metallo, in mediocre stato
Impianto elettrico, idrico, altri impianti: a vista, in pessimo stato, fuori norma Carroponte: n. 2 a travatura singola, condizioni scarse, motori da verificare Terreno esclusivo: corte e parcheggio
Impianto fognario: pozzo disperdente, condizioni insufficienti, non a norma 3) CORPO C (LOCALE CALDAIA)
Fondazioni: in c.a., stato sufficiente
Altezza interna utile: min. mt. 3,70 (gronda), max. mt. 4,70
Str. verticali: telai in c.a., stato sufficiente (copriferro da manutentare) Solai: in latero-cemento, stato sufficiente
Copertura: falda unica
Pareti esterne ed interne: rinzaffo, stato mediocre
Pavimentazione interna: battuto di cemento, stato mediocre Infissi esterni ed interni: inesistenti
Impianto elettrico: sottotraccia, in pessimo stato fuori norma
Terreno esclusivo: corte e parcheggio attinenza del sub 4 (corpi B, C e D)
4) CORPO D (CABINA ELETTRICA) Fondazioni: in c.a., stato sufficiente Altezza interna utile: mt. 3,70
Str. verticali: telai in c.a., stato sufficiente (copriferro da manutentare) Solai: in latero-cemento, stato sufficiente
Copertura: a lastrico solare non raggiungibile
Pareti esterne ed interne: interne rinzaffo, stato mediocre, esterne intonaco plastico, stato mediocre Pavimentazione interna: battuto di cemento, stato mediocre
Infissi esterni ed interni: esterni in metallo, interni in , condizioni insufficienti Impianto elettrico: sottotraccia, in pessimo stato fuori norma
Terreno esclusivo: corte e parcheggio attinenza del sub 4 (corpi B, C e D)
Il muro di cinta, realizzato con conci di tufo, e sormontato, solamente nella parte prospiciente la strada, con una ringhiera in metallo, è in pessime condizioni. La pavimentazione della corte è stata realizzata in conglomerato bituminoso (asfalto).
STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 28/12/1973 al 24/09/2008
proprietaria per QUOTA 1/1, P.P.
8
COPRAVENDITA
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
NOT.
A
28/12/1973
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
TRAPANI 15/01/1974 884
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Marsala 29/12/1973
Dal 25/06/1974 al 24/09/2008
proprietaria per QUOTA 1/1, P.P.
Codice Fiscale/P.IVA:
COMPRAVENDITA
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
NOTAIO A
25/06/1974
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
TRAPANI 04/07/1974
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Marsala 08/07/1974
Dal 25/09/2008 al 16/01/2019
ECOLMEC SRL, MARSALA, VIA FAVARA, 474 Z.I., P.IVA: 01497380814, proprietaria per quota 1/1, P.P.. Codice Fiscale/P.IVA:
01497380814
DECRETO DI TRASFERIMENTO
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
TRIBUNALE DI
MARSALA 25/09/2008 1064/2018
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
TRAPANI 09/10/2008
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione della sentenza di fallimento risulta invariata;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Trapani aggiornate al 04/12/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
• Ipoteca Legale derivante da cod. 300 Iscritto a Trapani il 21/09/2001 Reg. gen.
Quota: 1/1
Importo: € 411.996,53
A favore di Servizio riscossione tributi Contro
Formalità a carico dell'acquirente Capitale: € 205.998,26
Rogante:
Data: 24/07/2001 N° repertorio:
• Ipoteca in rinnovazione Volontaria derivante da cod. 675 Iscritto a Trapani il 04/05/2005
Reg. gen. 14532 - Reg. part. 3497 Quota: 1/1
Importo: € 309.874,14 A favore d
Contro
Formalità a carico dell'acquirente Capitale: € 134.278,80
Rogante: Not.
Data: 30/05/1985 N° repertorio:
• Ipoteca in rinnovazione volontaria derivante da cod. 675 Iscritto a Trapani il 22/11/2005
Reg. gen. 37987 - Reg. part. 9942 Quota: 1/1
Importo: € 361.519,83 A favore di I
