TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA

TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA

Esecuzioni Civili - Espropriazioni immobiliari Esecuzione Immobiliare n. 333/2018

Parte Creditrice

Banco Nazionale del Lavoro

Parte Debitrice

Ercoli Marco Di Carlo Francesca

C A R L O T T A B E R T O N A R C H I T E T T O – L E E D A P B u i l d i n g D e s i g n + C o n s t r u c t i o n Via Aurelia, 485 - 00058 - Santa Marinella (Rome) - Italy – Tel. +39 333.9293439

PREMESSA

VERIFICA DELLA COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE 3 ESAME PRELIMINARE DELLA DOCUMENTAZIONE 4

ELENCO DELLE ISCRIZIONI E DELLE TRASCRIZIONI 5 Elenco delle iscrizioni 6

Elenco delle trascrizioni 6

QUESITO 5 - DESCRIZIONE DEL BENE (SOPRALLUOGO DEL 13.03.2018) 6 QUESITO 6, 7 - CONFORMITÀ DEL BENE 7

QUESITO 8, 9, 10, 11, 12 - CONFORMITÀ URBANISTICA E STATO DEI LUOGHI 12 QUESITO 13, 14, 15 - VINCOLI, SPESE CONDOMINIALI E INDIVISIBILITÀ 13 QUESITO 16 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’IMMOBILE 14

Consistenza immobiliare 17

SZma del valore di mercato dell’immobile 20 scopo della sZma 20

Ricerca parametri di sZma per procedimento dire[o 20 Indagini di mercato 21

Verifica Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) e Borsa Immobiliare 21 Ricerca del valore con metodo indire[o per capitalizzazione del reddito 22 CONCLUSIONI 24

29

Premessa

La so'oscri'a Archite'o Carlo[a Berton, con studio a Santa Marinella (Roma) in via Aurelia n. 485, iscri'a all’Ordine degli ArchiteB sez. “A”, Pianificatori PaesaggisH e Conservatori di Roma al n. 17097 e all’Albo dei consulenH Tecnici d’Ufficio presso il Tribunale di Civitavecchia, a seguito dell’acce'azione dell’incarico del 28 Aprile 2019, ha ricevuto dall’Ill.mo Giudice dell’esecuzione Do[.ssa Alessandra Dominici del Tribunale di Civitavecchia l’incarico di esperto esZmatore per l’esecuzione immobiliare n. 333/2018 R.G.E.

Verifica della completezza della documentazione

Quesito 1 Depositato presso la cancelleria del tribunale di Civitavecchia è presente la seguente documentazione:

• Istanza di vendita;

• Nota di accompagnamento per l'iscrizione a ruolo di una procedura di Espropriazione immobiliare;

• Nota di Deposito.

Non risulta depositata agli aB alcuna relazione NotaHle.

La documentazione di cui all'arZcolo 567, 2° comma c.p.c. risulta non completa agli aa ma sono state effe[uate le visure catastali e le ispezioni ipotecarie a supporto di tale carenza.

Esame preliminare della documentazione

Quesito 2 Il creditore procedente non ha optato per il deposito di cerHficazione notarile sosHtuHva.

In riferimento all’immobile pignorato, si dichiara che il bene ogge'o dell’esecuzione è proprietà di:

- Di Carlo Francesca nata a Roma (RM) il 30.01.1979 C.F. DCRFNC79A70H501V;

- Ercoli Marco nato a Roma (RM) il 26.08.1963 C.F. RCLMRC63M26H501F.

La sig.ra Di Carlo Francesca è la figlia della moglie del Sig. Ercoli Marco, Sig.ra Parsi Rita. Fra i due coniugi vi è regime di separazione dei beni, cosi come indicato nell’a'o di matrimonio n. 26/1999 in allegato.

TuB i daH catastali a'uali e storici dell’immobile pignorato sono aggiornaH al ventennio e sono staH reperiH tramite consultazione della banca daH catastale ed ispezione ipotecaria dell’agenzia delle Entrate.

Elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni

Quesito 4 Elenco delle iscrizioni

Elenco delle trascrizioni 6 Febbraio 2008

Registro ParHcolare 1383 Registro Generale 7177 Pubblico ufficiale SAMMARTANO STEFANO Repertorio 21454/11028 del 04/02/2000 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO

21 Novembre 2006

Registro ParHcolare 45577 Registro Generale 77308 Pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA IV SEZIONE CIVILE Repertorio 92297/2006 del 10/08/2006 ATTO GIUDIZIARIO - DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI

6 Febbraio 2008 Registro ParHcolare 4080 Registro Generale 7176 Pubblico ufficiale SAMMARTANO STEFANO Repertorio 21453/11027 del 04/02/2008 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA

5 Gennaio 2019 Registro ParHcolare 2640 Registro Generale 3635 - Pubblico ufficiale UFF.GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA Repertorio 3559 del 24/11/2018 - ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE

Quesito 5 - Descrizione del bene

Comune Anguillara Sabazia Indirizzo Via La spezia n. 2

Descrizione del contesto

L'immobile è ubicato nel comune di Anguillara Sabazia ed è costituito da un villino. L’accesso pedonale è separato da quello Carrabile, per il quale ci è in ingresso dedicato che giunge fino alla basculante del locale interrato destinato ad autorimessa

Descrizione del fabbricato

Il fabbricato è caratterizzato da una struttura in cemento armato con tamponatura in mattoni, rifinito ad intonaco con tinta al quarzo. La copertura è a doppia falda in tegole. Esso è diviso in n. 2 unità immobiliari.

Descrizione del bene

L’unità immobiliare interessata dal procedimento esecutivo è quella posizionata al piano terra del fabbricato. L’ingresso è costituito da un cancello pedonale posto al civico n. 2 di Via La Spezia, per mezzo del quale si accede alla corte dell’immobile. L’ingresso all’immobile avviene tramite il portoncino posto di fronte al cancello pedonale d’ingresso.

Superficie calpestatile

La superficialità calpestabile interna dell’appartamento (esclusi i terrazzini) è pari a 77,17 mq così distribuiti:

La superficie omogeneizzata delle pertinenze esclusive è pari a 98,59 mq cosi distribuiti:

La superficie netta totale dell'immobile è pari a 175,76 mq.

piano Denominazione

ambiente Superficie Utile Netta (mq)

Terra

Corridoio - Ingresso 9,22

Cucina 13,22

Soggiorno 20,9

Camera 1 9,20

Camera 2 18,48

Bagno 6,15

Totale Generale 77,17

Pertinenza esclusiva di ornamento Superficie Utile Netta (mq)

Giardino 319,50

Locale Tecnico 9,12

Totale

98,59

Superficie commerciale

La superficie commerciale è calcolata secondo i criteri specificati nel paragrafo

”calcolo consistenza immobiliare”.

L’appartamento ha una superficie commerciale pari a 96,19 mq cosi distribuiti:

La superficie omogeneizzata della pertinenza esclusiva è pari a 99,33 mq cosi distribuiti:

La superficie commerciale totale dell'immobile è pari a 195,52 mq.

Gli ambienti chiusi abusivamente risultano essere stati tutti totalmente sanati come da documentazione in allegato.

Confini

NORD OVEST: Distacco su viabilità urbana

NORD EST: Distacco su viabilità urbana a basso scorrimento OVEST: Distacco su corte esclusiva

EST: Corte privata

SUD: Corte proprietà piano primo

piano Denominazione

ambiente Superficie Utile Netta (mq)

Terra

Corridoio - Ingresso 11,42

Cucina 16,80

Soggiorno 26,00

Camera 1 12,38

Camera 2 21,68

Bagno 7,91

Totale Generale 96,19

Pertinenza esclusiva di ornamento Superficie Utile Netta (mq)

Giardino 319,50

Locale Tecnico 11,60

Totale

99,33

Le considerazioni sopra sinteZzzate sono il risultato di un'a[enta rilevazione e valutazione dei luoghi. L'operazione di osservazione e valutazione delle cara'erisHche intrinseche ed estrinseche è stata effe'uata Durante il sopralluogo ed è stata guidata Dalle tabelle riportate di seguito ed elaborate precedentemente. I valori riportaH nelle tabelle stanno ad indicare il livello manutenHvo del fabbricato (tab. 1), le finiture del fabbricato (tab. 2), le finiture dell'unità immobiliare (tab. 3), il livello manutenHve dell'unità immobiliare (tab. 4), il livello manutenHvo degli impianH dell'unità immobiliare (tab. 5), le dotazioni degli impianH dell'unità immobiliare (tab. 6).

Tabella n. 1 - LIVELLO MANUTENTIVO FABBRICATO

Facciata Discreto

Infissi Discreto

Impianto elettrico Discreto

Rivestimenti/intonaci: parti comuni Discreto

Pavimenti: atrio, scale, parti comuni Discreto

Impianto di riscaldamento Presente

Impianto fognario Presente

Impianto idraulico Presente

Ascensore Non presente

Impianto citofonino Presente

Scala valutativa: Ottimo - Buono - Discreto - Sufficiente - mediocre - Pessimo

Tabella n. 2 - FINITURE DEL FABBRICATO

NORMALE (Marmette, Maiolicati, etc.)

ECONOMICA (Marmette, maoilicati economici) X

RIVESTIMENTI FACCIATE DI PREGIO (cotto, cortina, pietra nat. et sim.)

NORMALI (tinteggiatura quarzo, mista et sim.)

ECONOMICI (intonaco, tinteggiatura et sim.) X

RIVESTIMENTI INTERNI - ATRIO E CORPO SCALE DI PREGIO (marmo, legno, smalto et sim.)

NORMALI (idropittura, resinoplastica et sim.)

ECONOMICI (pitture e similari.) X

Legenda - DI PREGIO: Materiale di livello superiore con accurata tecnica di posa in opera; NORMALI: materiali ordinari e di tipo commerciale, con ordinaria tecnica di posa in opera; ECONOMICHE: materiali scadenti e compresenza di imperfezioni nella posa in opera.

Tabella n. 3 - FINITURE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE

PAVIMENTAZIONE DI PREGIO (marmo, parquet, similari)

NORMALE (marmette, maioliche, moquette)

ECONOMICA (marmette, maiolicati economici) X

RIVESTIMENTI SERVIZI (Bagno e cucina) DI PREGIO (piastrelle pregiate, cotto, marmi)

NORMALI (piastrelle ordinarie, tinteggiatura)

ECONOMICI (piastrelle seconda 2° sc, intonaci) X

RIVESTIMENTI DI PREGIO (parati di pregio, legno e similari)

NORMALI (parati ordinari, pitture e similari)

ECONOMICI (pittore tipo economico e similari) X

Legenda - DI PREGIO: Materiale di livello superiore con accurata tecnica di posa in opera; NORMALI: materiali ordinari e di tipo commerciale, con ordinaria tecnica di posa in opera; ECONOMICHE: materiali scadenti e compresenza di imperfezioni nella posa in opera.

Tabella n. 4 - LIVELLO MANUTENTIVO DELL’UNITÀ IMMOBILIARE

Pavimenti Discreto

Rivestimenti soffitti e pareti Discreto

Infissi interni Discreto

Infissi esterni Mediocre

Impianto elettrico Sufficiente

Impianto idrico sanitario Discreto

Impianto di riscaldamento Discreto

Impianto di condizionamento Non presente

Servizi igienico-sanitari Discreto

Allarme antintrusione Non presente

Scala valutativa: Ottimo - Buono - Discreto - Sufficiente - mediocre - Pessimo

La vendita dell’immobile non è sogge'a ad IVA in quanto già trascorsi più di 5 anni dall’ulHmazione delle costruzione.

Tabella n. 5 - DOTAZIONE IMPIANTI DELL’UNITÀ IMMOBILIARE

TIPO DI IMPIANTO PRESENTE ASSENTE

Idrico sanitario X

Elettrico X

Gas X

Telefonico X

Condizionamento X

Impianto citofonico X

Impianto videocitofonico X

Allarme antintrusione X

Altro X

Tabella n. 6 - DOTAZIONE IMPIANTI DELL’UNITÀ IMMOBILIARE

Rivestimenti Mediocre

Serramenti Mediocre

Impianto elettrico Discreto

Impianto idrico sanitario Discreto

Impianto di ventilazione Mediocre

Scala valutativa: Ottimo - Buono - Discreto - Sufficiente - mediocre - Pessimo

Quesito 6, 7 - Conformità del bene

La procedura in ogge'o riguarda l’unità immobiliare di proprietà del debitore, idenHficata al N.C.E.U.

come segue:

Catasto FabbricaH

Sudde'o immobile risulta essere di proprietà dei Signori:

• Di Carlo Francesca nata a Roma il 30.1.1979 C.F.: DCRFNC79A70H501V

• Ercoli Marco nato a Roma il 26.8.1963 C.F.: RCLMRC63M26H501F

Entrambi risultano intestatari per 1/2 ciascuno della quota di proprietà dell’immobile. Il Sig. Marco Ercoli risulta sposato con la Sig.ra Parsi Rita in regime di separazione dei beni.

L’immobile risulta stabilmente uHlizzato dalla famiglia del Sig. Ercoli.

I daH catastali indicaH nel pignoramento idenHficano corre'amente l’immobile.

In base a quanto riscontrato in fase di sopralluogo e dall’analisi della documentazione catastale agli aB quanto a'ualmente realizzato corrisponde a quanto indicato nel proge'o esecuHvo e nella planimetria catastale dell’immobile.

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Sez.

Urb. Foglio Part Sub Zona Cens.

Micro

Zona Cat. Cl. Cons. Rendita Sup. Catastale

1 7 57 1

503 A/4 3 5 vani 387,34

VARIAZIONE del 07/11/2003 protocollo n. 1038541 in atti dal 07/11/2003 ATTRIBUZIONE DI CORTE ESCLUSIVA (n.

49491.1/2003)

Indirizzo Via La Spezia n. 2 piano T interno 1

Quesito 8, 9, 10, 11, 12 - Conformità urbanisZca e stato dei luoghi

Lo strumento urbanisHco a'ualmente in uso presso il Comune di Anguillara Sabazia (RM) idenHfica il bene come inserito in Zona B - Zone parzialmente edificate: “si considerano parzialmente edificate lezione in cui la superficie coperta degli edifici esisten3 non sia inferiore al 12,5 (un o:avo( della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 m³/m². ”.

Non risultano presentate domande di condono edilizio per l’immobile ogge'o d’indagine. In base alla documentazione reperita in fase di indagine non risultano ad oggi pendenH sull’immobile elemenH che ipoHzzino l’esistenza di altri procedimenH giudiziari.

Stralcio Tavola PRG e aero-foto da satellite con indicazione dell’immobile

Quesito 13, 14, 15 - Vincoli, spese condominiali e indivisibilità

In base alle analisi effe'uate sulle carte tecniche su cui l’immobile insiste sono staH riscontraH i seguenH vincoli.

Tav. A: sistema del paesaggio naturale: Fascia di rispe'o delle coste marine, lacuali e dei corsi d’acqua.

Tav. B: Individuazione degli immobili e delle aree di notevole interesse pubblico cd058_001 - le[. c) e d) beni d’insieme: vaste località con valore esteHco tradizionale, bellezze panoramiche - art. 136 Dlvo 42/04. Ricognizione delle aree tutelate per legge b058_001 b) costa dei laghi art. 6 L.R. 24/98

Tav. C: Beni del Patrimonio Naturale: zps_001 Zone a protezione speciale (Conservazione uccelli selvaHci) DireBva Comunitaria 79/409/CEE DGR 2146 del 19/3/1996 DGR 651 del 19/7/2005; AmbiZ prioritari per i progea di conservazione, recupero, riqualificazione art. 143 D.lvo 42/2004: Percorsi panoramici ar'. 31bis e 16 L.R. 24/98

Tav. D: Inviluppo dei beni paesaggisHci - art. 134 le'. a e b D.lvo 42/2004 - art 22 L.R. 24/1998

P.A.I. - Piano di Asse[o Idrogeologico: Nessun Vincolo

All’a'o della noHfica del pignoramento la parte esecutata era intestataria per il 50% dell’immobile.

In base alle analisi effe'uate l’immobile non è divisibile.

Quesito 16 - Determinazione del valore dell’immobile

La misurazione dell'immobile ogge[o della presente procedura è stata elaborata secondo i riferimenH condivisi della le'eratura tecnica e delle prassi consolidate. Per il calcolo della consistenza immobiliare le superfici sono state verificate tramite rilievo metrico dire'o eseguito durante il sopralluogo con strumento di misurazione laser; I calcoli delle superfici sono staH quanHficaH tramite disegno CAD ve'oriale.

Facendo riferimento alla ex norma UNI10750 e dalle indicazioni metodologiche fornite dall'osservatorio del mercato immobiliare (OMI) curato dall'agenzia del territorio, si stabilisce il Metro quadro commerciale quale unità di misura della consistenza immobiliare. Sono staH uHlizzaH i criteri generali per la misurazione ado'ate dall'osservatorio del mercato immobiliare e pubblicaH nell'allegato 2 “istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei daH dell'osservatorio del mercato immobiliare” del manuale della banca daH dell'on versione 1.2 del 31 o'obre 2006. L'immobile in quesHone è idenHficato come ” unità immobiliare parte di un edificio”.

Criteri di misurazione ado[aZ

Pagina 4 dell'allegato 2 del manuale della banca daH dell'OMI versione u1.2 del 31 o'obre 2006

“La superficie totale di un siffa[o immobili a desZnazione residenziale è data sia dalla superficie commerciale che da quella uZle”.

La superficie commerciale è pari alla somma:

• Della superficie dei vani principali e degli accessori direB comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

• Della superficie omogeneizzata delle perHnenze di uso esclusivo:

Di ornamento (terrazze, balconi, paHi e giardini)

Di servizio (canHne, posH auto coperH e scoperH, box, eccetera) Vengono considerate:

• PerHnenze esclusive di ornamento ovvero a servizio in dire'o dei vani principali: i balconi, le terrazze, i paHi, I corHli, i porHci, le te'oie aperte, i giardini (D. G. Catasto: circolare 40 del 20 aprile 1939);

• PerHnenze inclusive a servizio di locali di uso esclusivo annessi ed integraH con l'unità immobiliare:

le canHne, le soffi'e e i locali deposito;

• Non comunicanH e non avessi collegate se con accesso indipendente ed esterno all'unità immobiliare.

Come da indicazioni del manuale OMI non sono staH consideraH perHnenze esclusive annesse all'unità immobiliare di locali accessori per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e fisicamente indipendenH dall'unità immobiliare. Tali locali infaB vanno conteggiaH automaHcamente

in relazione alla propria desHnazione d’uso. Sia per la desHnazione della superficie commerciale che di quella uHle non è stata computata:

• La superficie principali e degli accessori direB ovvero loro porzioni avenH altezza inferiore a 1,5 m;

• Le rientranze e le sporgenze realizzate per moHvi stru'urali o esteHci e i profili, solo se non fruibili.

Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, I collegamenH verHcali interni alla stessa devono essere computaH in misura pari alla loro proiezione orizzontale, Indipendentemente dal numero dei piani collegaH. Inoltre non vengono aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superficie relaHve a:

• Scale, pianero'oli, ballatoi comuni;

• Aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atrii d’ingresso;

• Appartamento del porHere (unità immobiliare autonoma) e locali di guardiania;

• Stradine private di accesso all’edificio;

• Sala riunione condominiale;

• Spazi comuni (Area occupata da chiostrina, dall'ascensore, dai cancelli, ecc.);

• Giardini Area verde e camminamenH di perHnenza dell’edificio.

N.B.: gli spazi e le superfici condominiali quanto indivisibili sono già consideraH nel valore unitario a'ribuito a ciascun appartamento ed in nessun modo possono essere aggiunte alla superficie dell’appartamento.

Misurazione

Di seguito si riportano i criteri ado'aH per la misurazione dell’immobile ogge'o della presente relazione. Il riferimento principale è l’Allegato 2 del Manuale della Banca DaH dell’IMO versione 1.2 del 31 o'obre 2006. Tale riferimento è stato ado'ato per omogeneità delle modalità di rilevazione dei daH di partenza.

Superficie commerciale

La superficie commerciale è pari alla somma:

• Della superficie dei vani principali e degli accessori direB, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

• Della superficie omogeneizzata delle perHnenze di uso esclusivo;

vani principali e accessori direa

La misura dei vani principali e degli accessori direB si determina misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne – perimetrali – (queste ulHme vanno fino alla mezzeria dei traB confinanH con le parH di uso comune o con altra unità immobiliare). I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computaH per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computaH nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di 25 cm. La superficie è arrotondata al metro quadrato per dife'o o per eccesso (D.P.R. 138/98). In assenza di perHnenze esclusive la superficie coperta corrisponde alla superficie commerciale.

PerZnenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare

per balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno;

per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura fino al confine della proprietà ovvero, se questa è determinata da un muro di confine in comunione o da altro manufa'o, fino alla mezzeria dello stesso.

PerZnenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare

La superficie delle perHnenze esclusive a servizio dell’unità principale si misura:

per le canHne, le soffi'e o uHlizzazioni similari, al lordo dei muri perimetrali esterni fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale, ecc.) ovvero di altra desHnazione o proprietà.

Misurazione superficie uZle

Nel mercato immobiliare la superficie uZle è uHlizzata, per consuetudine, nella determinazione del valore locaZvo degli immobili, mentre per le compravendite si parla o di superficie uHle lorda o superficie commerciale. I valori di mercato espressi in €/m² riportaH della Banca daH dell’OMI sono riferiH alla superficie uZle lorda per le compravendite e per le locazioni a quella uHle ne'a.

Modalità di misurazione delle superfici Modalità di misurazione delle superfici:

• Superficie uZle lorda: si misura al ne'o delle murature esterne e al lordo delle pareH divisorie.

• Superficie uZle ne[a: si misura al ne'o delle murature esterne e al ne'o delle pareH perimetrali divisorie interne (Superficie equo canone: Legge 392 del 27.07.1978).

Modalità di misurazione delle per3nenze:

• Perizie esclusive di ornamento: Per la determinazione della superficie uHle delle perHnenze esclusive e per il calcolo della superficie omogeneizzata, valgono le medesime regole viste nel paragrafo precedente.

• Perizie esclusive accessorie: Per la determinazione della superficie uHle delle perHnenze esclusive e per il calcolo della superficie omogeneizzata, valgono le medesime regole viste nel paragrafo precedente.

Consistenza immobiliare

Secondo quanto premesso nei paragrafi precedenH l’immobile ha una superficie commerciale arrotondata per eccesso di 98,50 mq. Nella tabella seguente sono riportaH nel de'aglio i daH relaHvi alle diverse Hpologie di superfici.

SZma del valore di mercato dell’immobile scopo della sZma

Posto che per uno stesso bene si possono effe'uare giudizi di valore diversi in ragione delle desHnazioni e degli impieghi, Il valore di un bene economico dipende dallo scopo, elemento preliminare e indispensabile della sHma dal quale si determina l’aspe[o economico del bene.

Operazione preliminare è, quindi, Indicare la ragione della sHma.

Nel caso in ogge'o lo scopo è determinare il più probabile valore di mercato all’a[ualità (novembre 2013) che si verificherà in una futura compravendita dell’immobile ogge'o della presente sHma; la vendita sarà da effe'uarsi in un unico lo'o, nello stato di fa'o e di diri'o in cui il compendio si trova, ivi compresi i vincoli locaHvi in essere.

Il Valore di mercato (Vm) rappresenta la più probabile quanHtà di denaro con cui, in un possibile a'o di compravendita tra due soggeB, potrebbe essere ordinariamente scambiata per un determinato

Superficie Commerciale

Ambienti MQ

Superfici vani principali 96,19

Superficie omogeneizzata perHnenze esclusive 99,33

Totale 195,52

ARROTONDAMENTO PER DIFETTO 195,50

Ricerca parametri di sZma per procedimento dire[o

Il Prof. Famularo affermava: “dal punto di vista logico esiste un solo metodo di sHma per tu'e le valutazioni, nel riconoscimento dell’appartenenza del bene da sHmare a una delle classi formate, con beni analoghi di prezzo noto, sulla base di un parametro comune a tuB i beni”. Tale affermazione è stata ripresa e condivisa dal Prof. Marcello Orefice, che afferma: “Qualsivoglia operazione esHmaHva consiste, quindi, nel confronto sinteHco tra il bene ogge'o di valutazione ed uno o più gruppi di beni analoghi so'o il profilo funzionale, per i quali risultano conosciuH i daH storici cosHtuiH dai prezzi già verificaHsi in operazione di scambio”(Orefice, EsHmo, Ed. Utet 1984).

Sulla base di tale do'rina esHmaHva, è possibile idenHficare come buon elemento di riferimento la ricerca delle offerte di vendita nell’area cosidde'a omogenea, che in caso di scarsità di daH ricevuH, potrà estendersi anche alle cosidde'e “aree elementari simili”.

Al fine di individuare il parametro di sHma, si farà riferimento agli immobili posH sul mercato in zona (o in zona più ampia) per medesima desHnazione d’uso, andando ad applicare eventuali “coefficienH correBvi” in ragione dei possibili maggiori e minori pregi del bene messo a confronto con quello ogge'o di valutazione.

h'ps://www.immobiliare.it/agenzie-immobiliari/5947/world-real-estate-roma/

Indagini di mercato

Dalle verifiche effe'uate, sono staH rilevaH i seguenH immobili offerH in vendita:

I. Dato Dicembre 2019: WRE World Real Estate - “ANGUILLARA FRONTE LAGO - 175 MQ. INTERNI E 40 MQ ESTERNI GRO Proponiamo in esclusiva nella splendida cornice di Anguillara, appartamento di 175 metri quadri interni e 40 mq. esterni, fronte lago, totalmente ristru:urato, in edificio storico con affascina3 locali ricava3 nelle gro:e” 175 mq 398.000€

Prezzo medio unitario: €/mq 2.274,28

II. Dato Dicembre 2019: Agenzia Immobiliare LIVING 360 - “Anguillara, a due passi dal lago proponiamo appartamento di ampia metratura con grande terrazzo perimetrale con vista lago, posto al piano terra con ingresso indipendente. L'appartamento è composto da soggiorno con camino, cucina abitabile, 2 ampie camere da le:o, bagno e ampio disimpegno. Possibilità di parcheggio nel piazzale an3stante. L'immobile è allo stato originario ” mq 95 - 120.000€

Prezzo medio unitario: €/mq 1.263,16

III. Dato Dicembre 2019: Domus Group Immobiliare affiliato Frimm - “Anguillara Sabazia:

proponiamo in vendita nel cara:eris3co centro storico affascinante appartamento di 90mq con ingresso indipendente, completamente ristru:urato con materiali di pregio, con pavimentazione in co:o riproducendo il classico s3le di una volta con un arredo pulito, semplice e lineare, sfru:ando al massimo gli ambien3. L'immobile è composto da soggiorno, cucino:o

completamente arredato, sala da pranzo, disimpegno, 2 camere matrimoniali, doppi servizi e splendida terrazza panoramica di circa 80mq con vista fronte lago. ” mq 114 - 620.000€

Prezzo medio unitario: €/mq 5.438,60

IV. Dato Dicembre 2019: Unicredit Casa - “AMPIO E LUMINOSO APPARTAMENTO CON TRE GRANDI BALCONI E CANTI Nel comune di Anguillara Sabazia, in una zona centrale in prossimità delle scuole e di tub i principali servizi, UniCredit Subito Casa propone in vendita un ampio e luminoso appartamento posto al secondo piano di una palazzina, con corte esclusiva” mq 140 - 270.000€

Prezzo medio unitario: €/mq 1.928,67

V. Dato O'obre 2019: Acropoli Srl - “APPARTAMENTO BILIVELLO CON GIARDINO ANGUILLARA – Santo Stefano In zona residenziale ed a ridosso di tub i servizi proponiamo in vendita appartamento bilivello con giardino fronte/retro. L’immobile sviluppa una superficie coperta di circa 200 mq” mq 175 - 175.000€

Prezzo medio unitario: €/mq 1.000,00

Sulla base delle indicazioni di prezzo presenH sul mercato di Montalto di Castro, per immobili con cara'erisHche simili a quelle proprie del bene in ogge'o, è possibile individuare il valore del prezzo unitario medio, pari a:

(€ 2.274,28 + € 1.263,16 + € 5.438,60 + € 1.928,67 + 1.000,00)/5= 2.380,94 €/mq Verifica Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) e Borsa Immobiliare

Con legge 23 dicembre 1996 n. 662 (art. 3, comma 154), è stata introdo'a l’arZcolazione del territorio comunale in micro zone, quale strumento per la nuova classificazione catastale degli immobili ai fini della determinazione della rendita come base imponibile. Tali micro zone definite dai Comuni e/o dagli Uffici Provinciali del Territorio sono, secondo quanto previsto dal Regolamento di a'uazione della revisione degli EsHmi e del Classamento (D.P.R. 138/98), porzioni di territorio omogeneo per cara'erisHche storico-ambientali, socio-economiche, urbanisHche. In ciascuna micro zona: “..le unità immobiliari sono uniformi per cara'erisHche Hpologiche, epoca di costruzione e desHnazione prevalenH; essa individua ambiH territoriali di mercato omogeneo sul piano dei reddiH e dei valori..”. Il D.P.R. 138/98, prevede ancora che, per la definizione delle classi in cui vengono suddivise le categorie delle unità immobiliari urbane, “gli Uffici del DiparHmento del Territorio si avvalgono dei daH rilevaH dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari“. Posto quanto sopra esposto, le quotazioni tra'e dalle fonH indire'e quali l’Osservatorio del Mercato Immobiliare e il LisHno Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma e Provincia, sono quotazioni o'enute dall’acquisizione e

• I valori ufficiali traB dal “Borsino immobiliare” per il periodo di rilevazione del primo semestre 2019, a cura della Borsa immobiliare di Roma società della Camera di Commercio di Roma;

• I valori dei prezzi medi di vendita per gli immobili residenziali .

I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono di seguito espressi:

I valori reperiH alle indagini indire'e risultano non molto in linea con quelli raccolH dalle indagini indire'e: l’OMI indica in €/mq riferito alla superficie lorda per immobili in condizioni normali un valore di mercato che oscilla tra un minimo di 1.450,00 €/mq e un massimo di 1.950,00 €/mq – valore medio pari a 1.700,00 €/mq.

Immobiliare.it riporta per il mese di novembre 2019 un valore medio per compravendite di villini indipendenZ di 2.213,00 €/mq.

Il Borsino immobiliare riporta per il primo semestre del 2019 un valore medio per compravendite di immobili in fascia media con buono stato di conservazione di 1.631,00 €/mq.

La media dei 4 valori unitari reperiH indica un valore unitario pari a 1.981,24 €/mq.

Stabilito il valore medio di riferimento e idenHficate le peculiarità del bene, si procede con l’individuazione dei parametri disHnHvi a'ribuibili all’unità abitaHva assegnando coefficienH correBvi che consentano di determinare con maggiore approssimazione il più probabile valore di mercato.

Il prodo'o di tali coefficienH andrà a determinare il coefficiente globale che andrà a modificare il dato metrico corrispondente alla consistenza tramite la caratura specifica dell’immobile esaminato.

Valore unitario: € 1.981,24 x 0,97 = € 1.921,80/mq comm.

Per la sHma dell’immobile il più probabile valore di mercato sia pari a € 1.921,80 per mq commerciale.

In base a quanto finora esposto, è possibile determinare il più probabile valore di mercato per procedimento di sHma dire'a è pari a € 375.711,59

=

Ricerca del valore con metodo indire[o per capitalizzazione del reddito

“La sHma analiHca del valore di mercato degli immobili urbani si risolve nella capitalizzazione, ad un opportuno saggio, dei reddiH neB, ordinari ritraibili dall’immobile stesso, sulla base dell’equivalenza tra il valore di mercato di un bene economico e la somma sella sua reddiHvità ordinaria futura scontata all’a'ualità” (Orefice 1995).

La formula sinteHca che descrive l’equivalenza tra un valore di mercato di un bene e la somma dei valori a'uali della serie infinita dei suoi reddiH neB futuri è la seguente:

Vm=Rn/r

Dove Vm è il valore di mercato, Rn è il reddito ne[o e r è il cosidde'o “saggio di capitalizzazione”.

Cara[erisZche Generali

TIPOLOGIA Bifamiliare 0,97

STATO CONSERVATIVO ESTERNO Medio 1,00

STATO CONSERVATIVO INTERNO Normale 1,00

IMPIANTI SPORTIVI PRIVATI Nessuno 1,00

PROSPETTI su 4 lati 1,00

PREVALENZA VISTA libera 1,00

PREVALENZA ESPOSIZIONE Discretamente assolata 1,00

LOCAZIONE libero da locazione 1,00

DOTAZIONI IN COMUNE Nessuna dotazione 1,00

corrispondenH saggi di sconto. Sulla base dell’equivalenza di Fisher (“La natura del capitale e del reddito”, Torino 1922) in merito all’equivalenza esemplificaHva tra fondo e flusso p nella quale il flusso di reddiH monetari futuri (da scontare ovviamente all’a'ualità) deve presupporre una

“..sequenza con3nua dei reddiH futuri e dei corrispondenH saggi di interessi..”, affinché possa equivalersi al fondo (o bene immobiliare, per esteso) ogge'o di valutazione – è possibile affermare che “ la sHma del bene ad un determinato momento di tempo equivale ad un’istantanea del valore stesso con un preciso e ben determinato riferimento temporale” (Orefice 1995). Per stabilire il più probabile valore di mercato con il metodo di sHma indire'o si è proceduto ad una ricerca di mercato nelle locazioni, al cui esito sono staH riscontraH i seguenH daH:

I. Dato Dicembre 2019: ADO IMMOBILIARE SRL - “Dire'amente sulla Piazza del Molo di Anguillara e in prossimità del lago e vicino a tuB i principali servizi, proponiamo in locazione un appartamento posto al primo piano di 50 mq composto da soggiorno con cucino'o, camera e bagno. La casa verrà consegnata arredata solo della cucina. ” mq 50 affi:o 500€

Prezzo medio unitario: €/mq 10,00

II. Dato Dicembre 2019: ADO IMMOBILIARE SRL - “Con splendida vista lago, in posizione che regala uno scenario di incomparabile bellezza, Vi proponiamo in affi'o delizioso appartamento.

Composto da ingresso, soggiorno, cucina con terrazzo che domina sul lago. Al piano superiore disimpegno/riposHglio, ampia camera da le'o. ParHcolarmente luminoso l’immobile. Possibilità

di garage ” mq 65 affi:o 650€

Prezzo medio unitario: €/mq 10,00

III. Dato Dicembre 2019: FRIMM - “La Frimm magnum propone in affi:o ad Anguillara Sabazia un appartamento di 100 mq composta da ingresso, salone con camino e balcone, camera matrimoniale con balcone, camere:a con balcone, cucina abitabile non arredata e bagno” mq

100 - affi:o 600€

Prezzo medio unitario: €/mq 6,50

IV. Dato Dicembre 2019: ADO IMMOBILIARE SRL - “A pochi passi dal lago di Anguillara proponiamo in locazione grazioso appartamento di circa 50 mq su due livelli compos3 da soggiorno con angolo co:ura, bagno e terrazzo al piano terra, mentre al primo piano troviamo una camera. La casa verrà consegnata completamente arredata” mq 50 - affi:o 550€

Prezzo medio unitario: €/mq 11,00

V. Dato Dicembre 2019: SoloAffiB Anguillara Sabazia - “Nella zona più centrale di Anguillara Sabazia, vicino a tub i servizi; disponiamo di un appartamento completamente arredato posto al piano primo senza ascensore e con piccola vista lago.” mq 80 - affi:o 600€

Prezzo medio unitario: €/mq 7,50

Procedendo con il calcolo della media matemaHca dei valori riportaH in tabella si oBene: (€ 10,00 + € 10,00 + € 6,50 + € 11,00 + € 7,50)/5 = 9,00 €/mq mese.

L’Osservatorio del mercato immobiliare esprime i seguenH valori:

I valori reperiH per i canoni di locazione sono quindi i seguenH: l’OMI indica un valore medio di 6,5 €/

mq. Immobiliare.it riporta per il mese di novembre 2019 un valore medio per compravendite di villini indipendenZ di 8,08 €/mq. Il Borsino immobiliare riporta per il primo semestre del 2019 un valore medio per affiB di immobili in fascia media con buono stato di conservazione di 5,31 €/mq.

La media dei 4 valori unitari reperiH indica un valore unitario di locazione pari a 7,22 €/mese.

MolHplicando la superficie uHle lorda per il valore del canone medio mensile si oBene un importo di di 1.412 € (= mq 195,50 x 7,22€/mq). Dato il canone medio mensile, si oBene il canone annuale di

€ 16.943,99 molHplicando sudde'o importo per i 12 mesi. L’ammontare complessivo delle detrazioni

Il reddito annuo ne[o da considerare a base per la capitalizzazione ammonta a € 13.216,31

La determinazione analiHca del saggio di capitalizzazione sono state analizzate le cara'erisHche posiHve e negaHve che cara'erizzano il bene e che influiscono sulla misura dello stesso. ”L’area omogenea di mercato” trova il suo riferimento nel mercato relaHvo alle aree intermedie, per le quali i saggi di capitalizzazione a desHnazione abitaHva si presentano con valori variabili fra il 2% e il 6%.

Partendo quindi dal valore intermedio pari al 4%, sono così analizzaH i qua'ro gruppi di cara'erisHche:

Spese per manutenzione ordinaria e straordinaria 2%

Spese per servizi ed amministrazione 1%

Alee per sfitti ed inesigibilità 1%

Spese per assicurazioni 1%

Aliquota annua di ammortamento 2%

Aliquota per imposte e tasse 15%

Totale 22%

Cara[erisZche di localizzazione

Ubicazione dell’immobile rispe'o al centro urbano -0,10

Livello dei collegamenH e del servizio dei trasporH -0,03

Presenza di a'rezzature colleBve a distanza pedonale -0,15

Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediaHva. Previsioni di peggioramenH o

miglioramenH ambientali -0,03

Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato 0,00 Disponibilità di spazi pubblici o privaH uHlizzabili a parcheggio 0,00

Cara[erisZche di posizione

Panoramicità -0,10

Prospicienza e luminosità -0,05

Quota rispe'o al piano stradale 0,08

Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperH o scoperH 0,00 Cara[erisZche Zpologiche

Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza degli impianH 0,03 Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni stru'urali 0,03

Età dell’edificio 0,00

Cara[erisZche produave

Superficie della proprietà 0,00

Totale -0,32

La somma algebrica dei punteggi assegnaH ai qua'ro gruppi di cara'erisHche modifica il valore intermedio del saggio di capitalizzazione del 4% portandolo ad un valore pari a 4,32%. Il conseguente valore di mercato dell’unità immobiliare risulta pari a:

Vm= € 13.216,68/0,0368 = € 359.138,81

Il più probabile valore di mercato sHmato si oBene calcolando la media matemaHca fra i due valori o'enuH con i metodi dire'o e indire'o: € 375.711,59+ € 359.138,81/2 = € 367.425,20

Il più probabile valore di mercato sZmato per l’immobile in ogge[o è pari a € 367.425,20.

Conclusioni

L’immobile ogge'o della sHma è localizzato nel Comune di Anguillara Sabazia (RM) in Via La Spezia 2 Piano Terra, int. 1. Questo è idenZficato presso il N.C.E.U. al foglio 7 parHcella 57 sub. 1/503, cat. A/4 e risulta essere di proprietà per il 50% del Sig. Ercoli Marco nato a Roma il 26.8.1963 C.F.:

RCLMRC63M26H501F e per il restante 50% della Sig.ra Di Carlo Francesca nata a Roma il 30.1.1979 C.F.: DCRFNC79A70H501V.

Dalle verifiche preliminari degli aB tecnico – legali è emerso che la documentazione di cui all’art. 567 c.p.c. è completa ma è deficitaria della relazione notarile. Si è quindi provveduto ad effe'uare visure ipotecarie e catastali a supporto dell’indagine conosciHva della condizione patrimoniale dell’esecutato a verifica della corre'ezza dell’univocità del bene descri'o. La nota di trascrizione dell’a'o esecuHvo di pignoramento idenHfica corre'amente il bene pignorato e le quote pignorate corrispondono al Htolo.

L’immobile è conforme alle norme edilizie e urbanisHche, cosi come da concessione edilizia n. 12809 del 3 o'obre 1975.

L’immobile, in occasione dell’ulHmo sopralluogo, è risultato uZlizzato come residenza dalla famiglia del Sig. Ercoli.

Tenuto conto quanto emerso durante le indagini esperite, in base all’analisi dell’immobile, allo stato dei luoghi e dei valori di mercato reperiH per la redazione della presente procedura esecuHva, è stato sZmato un valore di mercato pari a € 367.425,20.

Santa Marinella, 22 Gennaio 2020

Arch. Carlo'a Berton