xxxxxxxxx contro xxxxxxx

TRIBUNALE di ROMA

IV SEZIONE CIVILE

UFF1CIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione Forzata: N°. Gen. 1276/2019

Giudice: dott. ssa Cristina Pigozzo Custode Giudiziario: avv. Raffaele BA V A

xxxxxxxxx

contro

xxxxxxx

RELAZIONE di STIMA LOTTO UNICO

Relativo al bene immobile sito nel comune di Roma alla Via Giovanni Giolitti n. 255 ed identificato al Catasto Fabbricati al foglio 496 p.lla 117 sub 45.

L'ESPERTO STilviATORE Arch. Michela Carozza

Via Monte Zebio, 40 - 00195 ROMA

Iscritta ali 'Ordine degli Architetti di Roma al n.22339

TRlBUNALE di RO:MAN Sezione Civile RELAZIONE di S T I M A Lotto UNICO Rge n.1276/19 XXXXXXX contro XXXXXXXX

INDICE

OPERAZIONI PERITALI ... 3

RISPOSTA AL QUESITO N. 1 ... 4

RISPOSTA AL QUESITO N. 2 ... 5

RISPOSTA AL QUESITO N. 3 ... 12

RISPOSTA AL QUESITO N. 4 ... 14

RISPOSTA AL QUESITO N. 5 ... 155

RISPOSTA AL QUESITO N. 6 ... 20

RISPOSTA AL QUESITO N. 7 ... 22

RISPOSTA AL QUESITO N. 8 ... 22

RISPOSTA AL QUESITO N. 9 e 10 ... 23

RISPOSTA AL QUESITO N. 11 ... 23

RISPOSTA AL QUESITO N. 12 ... 24

RISPOSTA AL QUESITO N.13 ... 28

RISPOSTA AL QUESITO N. 14 ... 28

CONCLUSIONI ... 29

Ortofoto con individuazione del fabbricato

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OPERAZIONI PERITALI

Premesso che oggetto dell'atto di pignoramento immobiliare, notificato il 07/08//2019 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Roma il 24/10/2019 ai nn. 125001/87221 a favore di XXXX XXX XXX con sede in e contro la sig.raXXXX XXX, a firma dell'avv.to XXX XXXX, è " ... proprietà dei seguenti beni si ti in Roma e distinti al Catasto di Roma: fgl 496, p.lla 117 sub 45, cat. A/2, vani 6,5, Via Giovanni Giolitti n. 255.

la seguente relazione si occuperà della:

Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 della sig.ra XXXX XXXX, relativamente all'appartamento sito nel Comune di Roma, alla Via Giovanni Giolitti n. 255, distinto in C. F. al foglio 496 p.lla 117 sub 45 cat. A/2 interno 13 Scala B piano 4 vani 6,5.

La presente relazione di stima è dunque il risultato di un insieme di ricerche e di accertamenti di carattere catastale ed urbanistico, presso l'Agenzia dell'Entrate di Roma (ufficio del Catasto e Conservatoria dei RR.II. di Roma), nonché l'ufficio tecnico del Comune di Roma- Municipio I, che la sottoscritta ha effettuato, insieme agli accessi in lo co, nei giorni 23/09/2021 e O 1/10/2021, congiuntamente al custode giudiziario avv. Raffaele Bava, allo scopo di verificare lo stato di diritto, la reale consistenza e lo stato del bene pignorato nonché la definizione dei confini.

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QUESITI dell'INCARICO PERITALE

l) identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento;

2) elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto (cfr. schema allegato al presente verbale);

3) procedere alla identijìcazione catastale del bene pignorato;

4) procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto;

5) procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato;

6) verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico;

7) indicare lo stato di possesso attuale dell'immobile;

8) specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene;

9) verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale;

IO) verificare l'esistenza di pesi od oneri di altro tipo;

11) fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell'immobile e su eventuali procedimenti in corso;

12) procedere alla valutazione dei beni;

13) procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota;

l 4) acquisire le certificazioni di stato civile, dell'ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regimepatrimoniale in caso di matrimonio.

Per la procedura di esecuzione immobiliare n. 1276/19 la scrivente arch. Michela Carozza, ha redatto la seguente relazione di stima rispondendo ai quesiti sopra citati e di seguito riportati in sintesi:

RISPOSTA AL QUESITO N.1

Piena proprietà per la quota di 1000/1000 della sig.ra XJQO( XXXXX del bene sito in Roma alla Via Giovanni Giolitti n.255 e precisamente:

Appartamento al piano quarto identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Fgl 496 p.lla 117 sub 45, cat. A/2, Scala B, interno 13, piano 4.

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RISPOSTA AL QUESITO N. 2

Il cespite, fa parte di un fabbricato per civile abitazione, ubicato nel comune di Roma, alla Via Giovanni Giolitti n. 255, nel Rione Esquilino.

Esquilino è il quindicesimo rione di Roma, indicato con R. XV.

Il toponimo indica anche la zona urbanistica lE del Municipio Roma I di Roma Capitale.

Si trova nell'area est del centro storico.

Il rione confina a nord con il rione R. XVIII Castro Pretorio, a est con i quartieri Q. XII Tiburtino e Q. VII Prenestino-Labicano, a sud-est con il quartiere Q. X Tuscolano e a ovest con il rione R. I Monti

Il nome "esquilino" deriva da quello del castrum degli Equites Singulares Augusti (guardia imperiale a cavallo) poiché sul Celio nei pressi dell'attuale via Tasso. L'imperatore Settimi o Severo edificò un nuovo grande complesso denominato Castra Nova equitum singularium (Nuova Caserma dei cavalieri scelti) là dove oggi sorge la Basilica di San Giovanni in Laterano.

L'Esquilino è uno dei rioni del centro storico. Di antica urbanizzazione (con Palatina, Collina e Suburrana era una delle quattro regiones della Roma serviana), con i suoi tre colli (Cispius, Oppius e Fagutalis) comprendeva fino alla regionalizzazione di Augusto tutta l'area oggi attribuita al rione Monti.

Il territorio del rione attuale è tuttavia da sempre una sorta di territorio di confine della città, intesa come centro storico: inizialmente al margine delle Mura serviane, di cui conteneva l'agger, in età imperiale fu incluso nelle Mura aureliane, ma rimase sempre marginale alla città propriamente intesa, tanto che una delle etimologie del nome lo fa derivare dal termine latino esquiliae, che indicava i sobborghi.

Fino ad Augusto la zona oltre l'agger delle mura repubblicane era una sorta di vastissima discarica dei rifiuti della città, e sede anche di un cimitero, diviso in un'area per gli schiavi e una per i cittadini di modeste condizioni, che potevano però permettersi il posto in un colombarium.

Rodolfo Lanciani descrive la scoperta e l'esplorazione di una settantina di questi puticoli, nelle vicinanze di quella che è oggi la stazione Termini.

La riforma urbana voluta da Augusto, in tempi in cui la città si era enormemente estesa e nessuno pensava che avrebbe mai più avuto bisogno di mura, seppellì fra l'altro sotto una decina di metri di terra di riporto questi terreni inquinati e pestilenziali; il terrapieno delle antiche mura divenne una sorta di passeggiata pubblica e su quei terreni sorsero gli Orti di Mecenate, splendidi

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giardini che contenevano fra l'altro un'alta torre dalla quale Svetonio dice che Nerone assistette all'incendio di Roma. Qui è stato riportato alla luce, nel1874, l'Auditorium di Mecenate. L'aula faceva parte di un complesso molto più ampio, che fu interamente demolito per rendere edificabile il terreno: la nuova capitale aveva bisogno di alloggi, e i suoi costruttori non andavano per il sottile.

Fino al tardo impero l'Esquilino fu sede di ville residenziali (Horti), piuttosto che di case popolari: nell'antichità 11 popolo continuava intàtti ad ammassarsi nei rioni più in basso, come la Suburra.

Durante il medioevo la zona passò in possesso di vari ordini e conventi localizzati nei dintorni di Santa Maria Maggiore, e successivamente (dal Seicento) tornò ad essere sede di varìe ville.

In villa Palombara fu edificata nella seconda metà del Seicento la famosa Porta Alchemica, che si può ammirare oggi nei giardini di piazza Vittorio Emanuele II.

Le pur rilevanti persistenze antiche sono state completamente soffocate dalla parte residenziale del rione attuale, edificata ex novo dopo il 1870 come quartiere d'abitazione per la nuova borghesia impiegatizia (Nuovo Quartiere Esquilino ). Ciò ne ha definito le caratteristiche edilizie ed urbanistiche.

I percorsi turistici standard generalmente toccano solo 1 suoi confini esterni ~le basiliche e la stazione Tetmini.

Il Quartiere è facilmente raggiungibile con i mezzi pubblici, infatti è servito dalla Metropolitana A- Stazione Vittorio Emanuele e Manzoni e tre linee bus: i Bus 028, 904 e 998.

E' raggiungibile dalle stazioni RomaLaziali e Santa Bibiana, dalle fermate Termini, Napoleone III, P.za Vittorio Emanuele II, Principe Eugenio/Manzoni e Farini del tram 5 e dalle fermate Termini, Napoleone III, P.za Vittorio Emanuele Il, Principe Eugenio/Manzoni e Farini del tram 14.

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TR1BUNALE di ROMA N Sezione Civile RELAZIONE di S T I M A Lotto UNICO Rge n.1276/19 XXXXXXX contro XXXXXXXX

Figma n.l: lndividuazione del fabbricato sulla mappa google earth

Figm·a n.2: lndividuazione del fabbricato sulla mappa google earth

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L'immobile è inserito in una zona residenziale densamente popolata, nelle immediate vicinanze di varie attività commerciali. La zona è fornita di tutte le urbanizzazioni primarie (strade, rete idrica, rete fognaria ecc .. ).

Il bene oggetto di stima fa parte di un fabbricato che si sviluppa su otto livelli fuori terra adibiti ad uso abitativo e locali commerciali.

Trattasi di edificio risalente agli inizi degli anni 1900, di normale pregio costruttivo in sufficienti condizioni di manutenzione.

La struttura portante del fabbricato è mista con solai in latero cemento e tramezzatura in laterizio.

Il fabbricato è dotato di regolare allaccio di utenza per la con·ente elettrica, acqua corrente ed allaccio in fogna comunale. Non vi è il servizio di portierato.

DESCRIZIONE DEL LOTTO di VENDITA:

Lotto Unico: Piena Proprietà per la quota di l 000/1000 della sig.ra dell'appartamento sito in Roma alla Via Giovanni Giolitti n. 255.

( esecutata ),

L'appartamento è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Fgl 496 p.lla 117 sub 45 cat A/2, Zona Cens.2, classe 3, consistenza 6,5 vani, Rendita € 1.930,26, piano 4, interno 13 e confina con pianerottolo scala comune, con via Giovanni Giolitti, con corte comune e con Proprietà XXXX XXXX e XXXX XXXX e/o aventi causa (fgl 339 p.lla 1739 sub XX interno XX).

L'accesso al fabbricato è da Via Giovanni Giolitti attraverso un passaggio pedonale, che giunge ad una grande scala, la quale conduce all'androne d'ingresso che presenta le scale comuni con impianto ascensore.

L'appartamento è composto da un ingresso, due disimpegni, due bagni, la cucina, 4 camere, un ripostiglio e un piccolo balcone con entrata dalla cucina. Gli infissi interni sono in pvc con vetro doppio di colore bianco, mentre l'infisso esterno di tipo alla romana di colore marrone.

Le bussole interne sono lisce laminate in legno tamburato di colore marrone. L'apertura delle bussole è a battente. Le pareti esterne del fabbricato rispecchiano il rigido schema dell'architettura degli anni Trenta, rivestite con un bugnato rettangolare e largo. Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate di diverso colore. I soffitti della camera 4 e della camera l presentano un affresco di carattere classico. I rivestimenti e la pavimentazione del bagno sono in piastrelle di ceramica, in parte di colore bianco e in parte di colore azzurro. La

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TRIBUNALE di ROMA IV Sezione Civile RELAZIONE di STIMA Lotto UNICO Rge n. t 276/19: XXXXXXX contro XXXXXXXX

pavimentazione della cucina è in piastrella di ceramica di colore marrone mentre il rivestimento è di colore beige. L'appartamento è dotato di impianto citofonico. Nel fabbricato esiste regolare allaccio di utenza per la corrente elettrica e acqua corrente. L'appartamento non presenta condizionatori inverter. L'impianto di riscaldamento è autonomo con radiatori in alluminio, non presenti in tutti i locali. Per l'erogazione dell'acqua sanitaria calda e per il riscaldamento, l'appartamento è provvisto di caldaia che risulta obsoleta e vetusta. Gli impianti risultano obsoleti. D portoncino d'ingresso all' appartamento è del tipo blindato. Infine si sottolinea che l'appartamento è inutilizzato, infatti sono state rimosse le porte e i telai dai tramezzi. Inoltre i bagni si presentano in pessimo stato di conservazione, i rivestimenti si presentano staccati e danneggiati, così come la finestra presenta il vetro rotto e i sanitari non sono allacciati all'impianto.

D tutto di mediocre qualità ed in mediocre stato di conservazione.

Figura n.3: Cucina Figura n.4: Disim)legni

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Figun1 n.S: Camera

Corte i'rterna

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Figura n.6: Bagno dell'atJPa•1amento

COMero. 2 C~ro. 3

Vlo. Giovanni GloUttl

Figura n. 7: Planimetria deU'aJJpartamento oggetto di pignoramento- interno 13

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TRIBUNALE di ROMA IV Sezioue Civile RELAZIONE di STIMA Lo! lo lìl\.'ICO Rge u.l276/l9; XX.X.XX:XX coulro XXXXXX)(.'{

L'appartamento al ptano quarto, identificato con l'interno 13, ha una superficie netta complessiva di 121,23 mq, di cui mq 118,31 sono di superficie residenziale e mq 2,92 di superficie non residenziale (balcone 1 ).

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PIANO QUARTO INGRESSO E OISI~'PEGNO

12.39 1,00 13.63 INTERNA 1

CUCINA 13.33 1 00 14,66 S-0

CAlvERA 1 19 26 1 00 2119 N-E

C.MERA.2 15.07 1,00 16.58 N·E

CM'ERA3 1711 ^{100 18 89 N-E}

CM'ERA4 16.92 1 00 18 61 N-E

OISr.'PEGNO 2 7 71 100 8.48 INTERNA

RIPOSTIGLIO 1 2 37 100 261 INTERNA

SN3NO 1 9.97 1.00 10.97 S-0

BAGN02 J 12 1.00 4.53 INTERNA

E!Al.COI>E 1 2 92 o 15 0.44 S·O

TOTPll(~.) 12123 130.58 o.ss 1 DO 124.05 TOTALE S\JPERRCIE

124,0S

COMMEROALf

Si precisa che ai fini del calcolo delle superfici da utilizzare per la stima si è considerata, per il criterio sintetico/comparativo la superficie commerciale di mq. 124,05 e per il cdterio

analitico la superficie netta per un totale di mq. 118,75, considerando il ragguaglio del balcone

al15%

Il

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RISPOSTA AL QUESITO N. 3

Lotto Unico:

-Fg/496 p.lla 117 sub 45 catA/2, Zona Cens.2, classe 3, consistenza 6,5 vani, Rendita€ 1.930,26, piano 4, interno 13.

Si evidenzia che il sub 45, alla data del 27/02/2006, in visura storìca catastale era erroneamente individuato alla Scala D, mentre il bene si trova al piano quarto della Scala B.

Il fabbricato di cui fanno parte i beni oggetto di pignoramento è identificato al Catasto Fabbricati al fgl 496 p.lla 117 sub 8, da sub 10 a 25, da sub 27 a sub 40, da sub 42 a sub 48, da sub 50 a sub 52, sub 54, sub 56, sub 502, sub 511, da sub 517 a sub 520, da sub 522 a sub 526.

(vedi elenco immobili allegato).

Si evidenzia che il sub 45 della p.lla 117 cat. A/2 di 6,5 vani (interno 13) deriva dal sub 45 cat. A/4 con VARIAZIONE del 08/02/2006 protocollo n. RM0098741 in atti dal 08/02/2006 CLASSAMENTO E RISTRUTTIJRAZIONE (n. 11748.1/2006), che a sua volta deriva daU 'impianto meccanografico del 30/06/1987.

Inoltre il sub 45 ^è stato oggetto di VARIAZIONE di DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI del 23/12/2014 protocollo n. RM0869365 in atti dal 23/12/2014 (n.188978.1/2014).

La planimetria catastale del sub 45 è datata 23/12/2014 (Dichiarazione protocollo n.

RM0869365).

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Planimetria catastale del sub 45

A seguito di sopralluogo la scrivente ha riscontrato lieve difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale presentata il 23/12/2014.

Infatti il ripostiglio adiacente al bagno è diventato un box doccia, mentre il ripostiglio adiacente alla carnera da letto 4 è stato demolito e nella controsoffittatura del disimpegno è stato ricavato un piccolo "ripostiglio aereo" non calpestabile ed utilizzato come deposito. Infine si sottolinea che l 'appartamento è inutilizzato, infatti sono state rimosse le pot1e e i telai dai tramezzi. Inoltre i bagni si presentano in pessimo stato di conservazione, i rivestimenti si presentano staccati e danneggiati, così come la finestra presenta il vetro rotto e i sanitari non sono collegati.

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Vi è conispondenza tra i dati identificativi dei beni contenuti nell'atto di pignoramento, nell'atto di acquisto. nonché nella visura catastale.

RISPOSTA AL QUESITO N. 4

SCHEMA SINTETICO DESCRITTIVO DEL LOTTO:

LOTTO UNICO Piena Proprietà per la quota di l 000/1000 sig.ra XXXX XXXX ( esecutata), dell'appartamento sito in Roma alla Via Giovanni Giolitti n. 255, compresi tutti i diritti di comproprietà sulle cose e parti comuni come per legge.

L'appartamento è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Fgl496 p.lla 117 sub 45 cat A/2, Zona Cens.2, classe 3, consistenza 6,5 vani, Rendita € 1.930,26, piano 4, interno 13 e confina con pianerottolo scala comune, con via Giovanni Giolitti, con corte comune e con Proprietà XXXX XXXX e XXXX XXXX e/o aventi causa (fgl 339 p.lla 1739 sub XX interno À"X).

L'accesso al fabbricato è da Via Giovanni Giolitti attraverso un passaggio pedonale, che giunge ad una grande scala, la quale conduce all'androne d'ingresso che presenta le scale comuni con impianto ascensore.

L'appartamento è composto da un ingresso, due disimpegni, due bagni, la cucina, 4 camere, un ripostiglio e un piccolo balcone con entrata dalla cucina.

In merito alla documentazione probante la legittimità delle preesistenze, si evidenzia che, il fabbricato, di cui fa parte il bene oggetto della seguente relazione, è stato sicuramente edificato in data antecedente all'approvazione del Regolamento Generale Edilizio (deliberan°5261/1934

del18/8/1934), che ha istituito, per 1arealizzazione di nuove costruzioni all'interno del tenitorio del Comune di Roma, l'obbligo di richiesta della Autorizzazione Edilizia al Sindaco. TI fabbricato risale infatti, sia per la tecnica costruttiva e tipologia di immobile, che per l'ubicazione all'inizio del XX secolo.

Inoltre, urbanisticamente rilevante ai fini della consistenza del bene, è la planimetria catastale del sub 45 (che identifica l'appartamento oggetto di pignoramento), che è stata presentata nel 1939 con scheda denunciata al n. 5941453.

In data 27/11/2014 al n. protocollo 172045 è stata presentata la CILA ai sensi dell'art. 6 del DPR 380/01 dal sig. XXX XXXX XXXXX (in qualità di affittuario).

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Successivamente in data 18/12/2014 al n. protocollo 189117 il sig. XXXXX XXXX XXXX presentava la Ci la in variante alla C ila prot. 172045 del 27/1112014.

In data 24/12/2014 al n. prot. 192643 il sig. XXXX XXXX XXXX protocollava la Comunicazione di fine lavori, corredata di certificato di fine lavori à. firma del geom. XXXX XXX e della ricevuta di accatastamento del23/12/2014 con prot. n. RM0869365.

A seguito di sopralluogo la scrivente ha riscontrato lievi difformità tra lo stato dei luoghi e il grafico di progetto di progetto allegato alla Cila del 18/12/2014 n. prot. 189117, quest'ultimo corrispondente all'attuale planimetria catastale presentata il23/12/2014.

Infatti il ripostiglio adiacente al bagno è diventato un box doccia, mentre il ripostiglio adiacente alla camera da letto 4 è stato demolito e nella controsoffittatura del disimpegno è stato ricavato un piccolo "ripostiglio aereo" non calpestabile ed utilizzato come deposito. Inoltre si sottolinea che l'appartamento è inutilizzato, infatti sono state rimosse le porte e i telai dai tramezzi. Inoltre i bagni si presentano in pessimo stato di consetvazione, i rivestimenti si presentano staccati e danneggiati, così come la finestra presenta il vetro rotto e i sanitari non sono allacciati ali 'impianto.

Per tali difformità sarà necessario presentare una Ci la in Sanatoria per inserire graficamente la corretta distribuzione interna del bene immobile, sostenendo un costo di circa € 2.000,00 comprensivo delle spese del professionista e della sanzione prevista dal Comune di Roma, posti in decurtazione del valore di stima finale.

Inoltre si dovrà procedere ad una Variazione catastale DOCF A per aggiornamento planimetrico sostenendo un costo di circa € 1.000,00, posti in decurtazione del valore di stima finale.

Alla scrivente non è stato fornito il certificato di agibilità.

L'appartamento è libero, inutilizzato e si presenta in mediocre stato di conservazione.

PREZZO BASE D'ASTA della quota di 1000/1000: € 395.000,00

RISPOSTA AL QUESITO N. 5

In merito alla provenienza del bene immobile si dettaglia quanto segue:

Con atto di compravendita per Notar XXXXX del 10/05/2006 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Roma ill8/05/2006 ai nn. 37080/64057 " ... la dott.ssaXXXX ... la quale dichiara di intervenire per conto del Comune di Roma ... quale procuratore dellaXXXXX

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XXXXX srl con sede in

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in qualità di .

quale parte acquirente la sig.ra XXXX XXX . che dichiara di essere coniugata in regime di separazione dei beni;

nonché il sig. XXXX XXXX .. non in proprio bensì nella sua qualità di procuratore della XXXXX- XX:XXX spa con sede in in esecuzione delle obbligazioni assunte con il contratto di Gestione delle Vendite stipulato in data 2816/2005 tra la XXXX XXXXX XXXX il

E' presente altresì la sig.ra XXXX XXX XXXXX che dichiara di possedere lo stato libero anagrafico e di intervenire nel presente atto al fine di rendere la dichiarazione di cui al successivo articolo 2;

i quali convengono e stipulano quanto segue:

Premesso:

Che l'Amministrazione del Comune di Roma ha già da tempo avviato la dismissione di alcune quote del patrimonio comunale con l 'intento di razionalizzarne l 'uso e individuare nuove fonti di finanziamento per lo sviluppo di programmi d'investimento per opere pubbliche;

Che con deliberazione n. 139 del 10/1212001, successivamente modificata ed integrata con deliberazione n. 221 del 2211112004, il Consiglio Comunale ha deliberato di alienare il patrimonio immobiliare comunale di cui all'allegato A alla citata deliberazione n. 139;

Che con deliberazione n. 47 del 30/03/2004 il Consiglio Comunale ha previsto la possibilità di procedere nel programma di alienazione del patrimonio immobiliare individuato nel citato allegato A, ... , attraverso un'operazione di cartolarizzazione da realizzarsi ai sensi dell'art. 84 della L. 28912002;

Che ai sensi dell'art. 84, comma l della L. 289/2002 in data 27107/2004 è stata costituita la XXXX:XX XXXXX XXXX avente per oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare del Comune di Roma mediante l 'emissione di titolo o l 'assunzione di finanziamenti;

Che con deliberazione n. 306 del 1516/2005 la Giunta Comunale ha approvato i termini e le condizioni dell'operazione di cartolarizzazione nonché le procedure per la rivendita degli immobili;

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Che in data 2116/2005 con atto a rogito notaio XXXXX ... trascritto in Roma l il 27/6/2005 al n. 49393 di formalità, il Comune di Roma ha trasferito alla XXXXX XXX...IT XXXX la proprietà degli immobili tra i quali. è compreso l'immobile sito in Roma alla Via Giolitti n. 255 e meglio descritto all'art. l;

Che in data 28/6/2005 con atto XX..\')(..\:.\:' di Roma registrato in Roma 5 il4/7/2005 al n. 6263 serie l è stato stipulato atto di rettifica del citato rogito per migliore definizione del prezzo;

Che in data 8/7/2005 con atto a rogito notaioXXXXXXX di Roma .. registrato in Roma 5 illl/712005 al n. 6522 serie l, è stato stipulato atto attestante il mancato verificarsi di condizione risolutiva relativa alla mancata emissione, sottoscrizione ed integrale pagamento dei titoli da parte dellaXXXXXX XXXXX XXXX:.;

Che con contratto del 281612005 la XXXXXX XYX"XX XXÀ'X ha conferito al Comune di Roma, che ha accettato, l 'incarico di gestire, per suo conto, le vendite degli immobili in conformità ai termini ed alle condizioni previsti nel detto contratto;

Che sempre nel medesimo contratto, all'art. 7 la DXXX XXXXX XXX ha conferito alle X...ITX XXXX XXX, che ha accettato, nella sua qualità di subgestore delle vendite, anche l 'incarico di versare, alla medesima XXXX'...IT XXXXX XYX gli assegni ricevuti in sede di stipula;

Che le altre condizioni risolutive previste all'art. 5 del citato atto di trasferimento degli immobili non si sono avverate e che è possibile procedere alla alienazione dell'immobile in oggetto;

Che la sig.ra XXJ:XX XXXX XXXXXX, conduttrice della porzione immobiliare oggetto delpresente atto, ha validamente esercitato il diritto di opzione ad essa riconosciuto dall'Amministrazione Comunale, manifestando l 'intenzione di designare come acquirente la propria figlia ...IT...IT XXXX;

Art. l: la parte venditrice vende alla sig.ra XXIT .... \:.\':XXX che accetta ed acquista l 'intera e piena proprietà della porzione immobiliare, convenzionalmente distinta con i numeri e dati !EU l 0447 EU l 084680, facente parte del fabbricato a destinazione residenziale sito nel Comune di Roma e precisamente:

- Appartamento posto al piano quinto (quarto catastale) della scala D, distinto con il numero interno 13, ... , fgl 496 p.lla 117 sub 45, piano 4, interno 13, cat. A/2, vani 6,5 ... ;

17

TRIBUNALE di ROMA IV Sezione Civile RELAZIONE di STIMA Lotto UNICO Rge n.l276/19: XXXXXXX contro XXXXXXXX

Art.2: la sig.ra X.KU' XXXX .xA'XXX" nella sua qualità di locataria della porzione immobiliare.. dichiara di voler rinunciare al diritto di opzione ad essa spettante e riconosciutole dali 'Amministrazione Comunale di Roma in favore della propria jìglia .KU'XXXXX ...

Art.3: la porzione immobiliare in contratto, che la parte acquirente dichiara di ben conoscere e di trovare di proprio gradimento, rinunciando ad ogni eccezione al riguardo, viene venduta ed acquistato a corpo e non a misura, con tutte le accessioni, le pertinenze, i diritti, le servitù attive e passive inerenti, nello stato difatto e di diritto in cui attualmente si trova, con la proporzionale comproprietà delle parti comuni dello stabile di cui l 'unità immobiliare è parte, nonché con tutti i diritti e gli obblighi derivanti dalle norme di legge in materia condominiale e/o di comunione, e del regolamento di condominio e relative

tabelle millesimali approvati conDeterminazioneDirigenziale del Dipartimento 111 n. 468 del9!8/2004 ... ; (cfr allegato)

Si evidenzia che il sub 45, nell'atto di compravendita del2006 e in visura storica catastale alla data del 27/02/2006, era erroneamente individuato alla Scala D, mentre il bene si trova al piano quarto della Scala B.

Con atto di compravendita per Notar XXXX'X del 21106/2005 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Roma il 27/06/2005 ai nn. 49393/84279 la Società XXXXXXX XXXXX srl acquista il diritto di proprietà per la quota di 1/1 dal Comune di Roma, " ... il compendio immobiliare di edifici siti nel Comune di Roma, tra cui quello di Via Giovanni Giolitti n. 255, di cui fa parte l 'unità immobili are di stinta al C.F. fgl 496 p.lla 117 sub 45. Il suddetto trasferimento è stato sottoposto alla condizione risolutiva della mancata emissione, sottoscrizione ed integrale pagamento dei titoli entro il31/0712005 ... Quanto oggetto dell'atto di trascrizione è stato trasferito dal Comune di Roma alla società meglio indicata nel Quadro C ai sensi del Decreto Legge 2519/2001 n. 351, convertito dalla legge 23/1112001 n. 410, applicabile al medesimo atto in trascrizione per effetto dell'art. 84 della Legge 27/1212002 n.

289, che ha regolato la possibilità per le regioni, le province, i comuni e gli altri enti locali di procedere alla dismissione dei propri patrimoni immobiliari attraverso operazioni di cartolarizzazione, oltre che ai sensi della deliberazione di consiglio comunale n. 221 del 22/11/2004, oltre che dalla deliberazione sempre del consiglio comunale n. 47 del30/03/2004, ed in esecuzione della delibera della giunta comunale n. 306 del15/6/2005, cen cui il Comune 18

TRIBUNALE di ROMA IV Sezione Civile RELAZIONE di STIMA Lotto UNICO Rge n.1276/19: XXXXXXX contro XXXXXXXX

ha approvato i termini e le condizioni dell'operazione di cartolarizzazione e le modalità di pagamento dell'eventuale prezzo differito, nonché le modalità di gestione e le procedure per la rivendita degli immobili stessi, tutti facenti parte del patrimonio disponibile dello stesso comune ..

Documenti successivi correlati all' atto di compravendita del 21/06/2005 e trascritto il 27/06/2005 ai nn. 49393/84279:

l. Trascrizione n. 52374 del 07/07/2005

2. Annotazione n. 6491 del 29/01/2007 (CANCELLAZIONE CONDIZIONE RISOLUTIVA)

3. Annotazione n. 2951 del 28/01/2008 (CANCELLAZIONE PARZIALE DI CONDIZIONE RISOLUTIVA)

Atto di compravendita per Notar XXXXX del 28/06/2005 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Roma il 7/07/2005 ai nn. 52374/89811, a favore della società XXXXX XXXXXX XXX, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 e contro il Comune di Roma ".. il compendio immobiliare di edifici siti nel Comune di Roma, tra cui quello di Via Giovanni Giolitti n. 255, di cui fa parte l 'unità immobiliare distinta al C.F. fgl 496 p.lla 117 sub 45. La predetta nota di trascrizione è stata presentata in rettifica della precedente, per modifica dei pezzi di trasferimento ..

Si sottolinea che il bene oggetto di stima apparteneva al Comune di Roma anteriormente all'impianto meccanografico del 30/06/1987, così come riportato nella relazione notarile depositata negli atti del fascicolo e nella visura storica catastale del sub 45.

Inoltre la scrivente può sostenere la proprietà in capo al Comune di Roma, dell'immobile oggetto di stima, con la Delibera del Comune di Roma n. 139 del 10/12/2001 in cui ".. il consiglio comunale delibera di autorizzare l 'alienazione del patrimonio comunale ad uso residenziale e non di cui ali 'allegato elenco contraddistinto con la lettera A) e costituente parte integrante del presente provvedimento .. ". (cfr allegato)

Di seguito parte della tabella A con individuazione del bene oggetto di stima riportato a pag. 18 della Delibera n. 139:

19

Cl re Jbu 01 10447

01 10447 01 10447

01 ¹⁰⁴⁴⁷

01 10447 01 10447 01 10447 01 10447 01 10447

01 10447

01 10447

01 10447 01 10447 01 10447 01 10447 01 10447 01 13177

TRIBUNALE di RO~IA IV Sez.ione Civile RELAZIONE di S Tr M A Lollo lìl\.'ICO Rge u.l276/19: XXXX,'{XX contro XXXXXX)(.'{

18

ALLEGATO "A"

Bu Struttura SupCop Indirizzo

1083344 Abitazione 83.65 Via Giovanni Giolittl

Abitazione 118,32 Via GiOII anni Giofitti

t089no Abitaziooe 53,85 Via Giovanni Giolitti 1057249 Abitaztone 60 Via Giovanni Glolìtti

1095314 Abìll!"ZiOné 63,99 Via Giovanni Giolitti

1026806 Abitazione 67,56 Via Giovanni Gtolitti 1068380 Abitazione 74,27 Via Giovanni Giolitti

1042191 Abitazione 79,45 Via Giovanni Giol1ttl

1043603 Abitazione 64,08 Via Giovanni Giolitti 1056977 Abitazione 102.62 Via Giovanni Giolitti 1057140 AbitaZiOne 61.45 Via Giovanni Giolitti 1019678 _Ablt~ione 51.28 Via Giovanni Giolitti 1100064 _Abtl~ione 108,59 Via Giovanni Giolitti 1011915 Abitazione 62,36 Vta Giovanni Gfoflltl 1013028 Abila~lone 115.56 Via Giovanni Giolìttì 1096635 Abtt.WOne 120.8 V•a Giovanni Giolitti 1003813 Abila~ione 80,98 Via Giovanni Glolirtl 1086638 ^6biio::.~ o.::::. a•·

RISPOSTA AL QUESITO N. 6

Civ Categoria 255 A4

255 A4

~ss A4

255 A4 255 A4 255 A4 255 A4 255 A4 255 A4 255 A4 255 A4 255 A4

255 M

255 AA

255 A4 255 AA

In merito alla docwnentazione probante la legittimità delle preesisteuze, si evidenzia che, il fabbricato, di cui tà parte il bene oggetto della seguente relazione, è stato sicuramente edificato in data antecedente all'approvazione del Regolamento Generale Edilizio (delibera n"5261/1934 dell8/8/1934), che ha istituito, per la realizzazione di nuove costruzioni all'interno del territorio del Comune di Roma, l'obbligo di richiesta della Autorizzazione Edilizia al Sindaco. Ll fabbricato risale infatti, sia per la tecnica costruttiva e tipologia di immobile, che per l 'ubicazìone ali 'inizio del XX secolo.

Inoltre, urbani sticamente rilevante ai finì della con.si stenza del bene, è la plani metri a catastale del sub 45 (che identifica l'appartamento oggetto di pignoramento), che è stata presentata nel 1939 con scheda denunciata al n. 5941453.

In data 27/11/2014 al n. protocollo 172045 è stata presentata la CILA ai sensi dell'art. 6 del DPR 380/01 dal sig. XXX XXXX XXXXX (in qualità di affittuario) per ·· ... opere di manutenzione straordinaria- mediante demolizione e ricostruzione di muratura Qrdinaria e adeguamento dell'impianto idrico sanitario e dei servizi igienici ... "(cfr allegato)

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TRIBUNALE di ROMA IV Sezione Civile RELAZIONE di S Tr M A Lo! lo UJ\.TfCO Rge n.1276/19; XXXXX:XX coutro XXXXXX)(.'{

Successivamente in data 18/12/2014 al n. protocollo 189117 il sig. XXX XXXX XXXXX presentava la Cila in variante alla Cila prot. 172045 del 27/1 1/2014 per " ... opere di manutenzione straordinaria mediante demolizione e ricostruzione di nmratura ordinaria e adeguamento dei servizi igienici ... la presente documentazione si presenta in variante alla

Ci

G..-atico di progetto allegato alla Cita del18/12/2014 n. Jli"Ot. 189117

In data 24/12/2014 al n. prot. 192643 il sig. XXX XXXX XXXX protocollava la Comunicazione di fine lavori, corredata di certificato di fine lavori a fim1a del geom. XX XXXXXX e della ricevuta di accatastamento del 23/12/2014 con prot. n. RM0869365.

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TRIBUNALE di ROMA IV Sezione Civile RELAZIONE di STIMA Lotto UNICO Rge n.1276/19: XXXXXXX contro XXXXXXXX

A seguito di sopralluogo la scrivente ha riscontrato lievi difformità tra lo stato dei luoghi e il grafico di progetto di progetto allegato alla Cila del 18/12/2014 n. prot. 189117, quest'ultimo corrispondente all'attuale planimetria catastale presentata il23112/2014.

Infatti il ripostiglio adiacente al bagno è diventato un box doccia, mentre il ripostiglio adiacente alla camera da letto 4 è stato demolito e nella controsoffittatura del disimpegno è stato ricavato un piccolo "ripostiglio aereo" non calpestabile ed utilizzato come deposito. Inoltre si sottolinea che l'appartamento è inutilizzato, infatti sono state rimosse le porte e i telai dai tramezzi. Inoltre i bagni si presentano in pessimo stato di conservazione, i rivestimenti si presentano staccati e danneggiati, così come la finestra presenta il vetro rotto e i sanitari non sono allacciati all'impianto.

Per tali difformità sarà necessario presentare una Cila in Sanatoria per inserire graficamente la corretta distribuzione interna del bene immobile, sostenendo un costo di circa € 2.000,00 comprensivo delle spese del professionista e della sanzione prevista dal Comune di Roma, posti in decurtazione del valore di stima finale.

Inoltre si dovrà procedere ad una Variazione catastale DOCF A per aggiornamento planimetrico sostenendo un costo di circa € 1.000,00, posti in decurtazione del valore di stima finale.

Alla scrivente non è stato fornito il certificato di agibilità.

RISPOSTA AL QUESITO N. 7

L'appartamento è libero, in utilizzato e in mediocre stato di conservazione.

RISPOSTA AL QUESITO N. 8

Formalità successive all'atto di compravendita in capo all'odierno esecutato:

Dalla visura ipotecaria allegata, in capo all' immobile identificato al fgl496 p.lla 117 sub 45, datata 17/01/2022, risultano le formalità di seguito elencate:

l) Iscrizione del 06/07/2007- Gen. 123185 Part. 31888

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo derivante da Atto pubblico del 28/06/2007 rep. N.

30031115391 per notar XX XXXX a favore di XXXX XXXX spa con sede in e contro la sig.ra XXXX XXXXX per la quota di 111 di proprietà, sull' immobile sito in Roma alla via Giovanni Giolitti n.255, identificato al C.F. al foglio 496 particella 117 sub 45 cat. A/2.

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TRIBUNALE di ROMA IV Sezione Civile RELAZIONE di STIMA Lotto UNICO Rge n.1276/19: XXXXXXX contro XXXXXXXX

2) IsCiizione del 05/06/2009- Gen. 73379 Part. 21599

Ipoteca legale si sensi art. 77 DPR 602/73 e modificato dal d.lgs. 46/99 e dal d.lgs. 193/01 a favore della XXXXX XXXXX spa e contro la sig.ra XXXX XXXXX per la quota di 111 di proprietà, sull' immobile sito in Roma alla via Giovanni Giolitti n.255, identificato al C.F. al foglio 496 particella 117 sub 45 cat. A/2.

3) Trascrizione del24/10/2019-- Gen. 125001 Part. 87221

Pignoramento immobiliare del 07/08/2019, notificato dall' XXXX Tribunale di Roma, Repertorio n. 36870 a favore di XXXX XXX con sede in ~contro la sig.ra XXXX XXXX per la quota di 111 di proprietà, sull' immobile sito in Roma alla via Giovanni Giolitti n.255, identificato al C. F. al foglio 496 particella 117 sub 45 cat. A/2.

RISPOSTA AL QUESITO N. 9 e 10

Il fabbricato, di cui fanno parte i beni oggetto di pignoramento, non insiste su aree demaniali, e sullo stesso non grava censo, livello e uso civico.

Infatti come dichiarato nella relazione tecnica asseverata allegata alla Cila del 18/12/2014 n. protocollo 189117 ".. l 'immobile non è soggetto a vincoli di natura archeologica e paesistica ai sensi del Decreto Legislativo n. 42104 ... e non è inserito all'interno della Carta per la Qualità (art.l6NTA-ElaboratograficoGJ delPRG) .. ".(cfrallegato)

RISPOSTA AL QUESITO N.11

E' prevista una gestione condominiale con mandato affidato ad un amministratore che redige un bilancio circa le spese ordinarie e straordinarie, infatti, come specificato a mezzo mail in data 19/01/2022 dall'Amministratore XXXXXX, per l'appartamento sono previste 6 rate annuali di cui quattro di € 274,00 e due di € 259,27 (anno 2021).

All'unità immobiliare B/13 sono stati assegnati 17,263/1000 millesimi.

In merito alle morosità circa le spese ordinarie e straordinarie, risulta alla data del31/12/2021 un debito condominiale di € 13.322,56 come si evince da estratto conto condominiale allegato (periodo O 1/01/2021 al 31/12/2021 più saldi precedenti).

Si allega Regolamento di condominio inviato tramite mail dall'Amministratore XXXXX in data 19/01/2022.

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TRIBUNALE di'ROMA IV Sezione Civile RELAZIONE di STIMA Lotto UNICO Rge n.l276/19: XXXXXXX contro XXXXXXXX

RISPOSTA AL QUESITO N. 12

In merito al criterio di stima che verrà adottato, si osserva che si terrà conto dei principi teorici dell'Estimo, inteso come "l 'insieme dei principi logici e metodologici che regolano e consentono la motivata e valida formulazione del giudizio di stima, del valore dei beni economici, espresso in moneta, sulla base di dati economici e tecnici relativi all'oggetto della stima".

Il valore di mercato dell'unità immobiliare, ^è l'entità corrispondente in moneta del valore che avrebbe l'immobile se messo in commercio.

Fissato questo concetto, ove si fosse in un centro urbano nel quale si rendesse agevole l'accertamento del mercato dei fitti, non resterebbe che accertare una serie di canoni congrui ed ordinari, presumere quelli che potrebbero essere attribuiti all'unità in esame e procedere con il metodo analitico. Ma la possibilità di applicazione del metodo "analitico" presuppone una condizione di mercato dei canoni di fitto e dei valori immobiliari atta a generare una rispondenza ordinaria normale fra reddito e valore capitale, mentre presuppone una conoscenza di redditi tale da poter far giudicare se quelli presenti siano "ordinati".

Bisogna precisare che dovendo tener conto dell'attuale profonda crisi del mercato, nel suo complesso, soprattutto nel settore immobiliare, si determina un'ampia forbice tra il valore di questi beni ed il reale prezzo di realizzo; per cui beni di questo tipo, per la quasi totale mancanza di domanda, in presenza di una necessità di vendita immediata o comunque molto sollecita, possono anche raggiungere un effettivo valore di mercato pari al 50% del valore commerciale.

Ad avviso della scrivente il risultato ottenuto deve comunque essere mediato con l'altro criterio di stima, (sintetico-comparativo) che consiste nella comparazione dei prezzi medi rilevati sul mercato dei beni simili al bene da stimare.

Pet1anto, a seguito di quanto sopra menzionato si è proceduto alla detetminazione del valore di mercato applicando i criteri di seguito illustrati, mediando poi, come di norma, le risultanze di ciascun calcolo.

La stima del più probabile valore di mercato del bene immobile ^è stata eseguita facendo riferimento a quanto descritto in risposta ai quesiti precedenti e considerando, quindi, anche lo stato manutentivo, la finitura degli impianti, la destinazione urbanistica ad uso abitativo, e ancora, vagliando l'attuale situazione di crisi del mercato immobiliare che presenta una grande disponibilità di immobili con la stessa destinazione d'uso, su tutto il territorio della capitale.

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Tutto ciò ad un prezzo di realizzo pmiroppo basso e non rispondente all'effettivo valore intrinseco dei beni.

Considerando inoltre che l'immobile ricade in una zona suburbana "RJ5" Esquilino di

Roma~ la scrivente, in conformità del mandato ricevuto, ha proceduto ad autonoma stima effettuata con il metodo sintetico-comparativo, confrontando i beni con altri ad esso comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offetii sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, determinando il valore finale per mq. di superficie commerciale scaturita da:

l. la somma delle superfici calpestabili ragguagliate con incremento del 10% dovute all'ingombro dei tramezzi e murature perimetrali,

2. il coefficiente di piano che varia da 0,90 per il piano terra/rialzato ad 1,05 per l'ultimo piano:

3. coefficiente di esposizione che varia da 0,85 per le esposizioni a Nord ad l per le esposizioni a Sud (questo parametro viene assegnato in funzione del numero maggiore di esposizione dei vari ambienti):

ivi compreso le parti comuni e le pertinenze, tenendo conto di quanto descritto in tutta la relazione e dei seguenti parametri oggettivi:

- costo di costruzione attuale per un bene simile;

-prezzi medi di mercato di fabbricati di eguali caratteristiche;

-attuale stato dell'immobile, con particolare riferimento allo stato degli impianti, gli infissi e le finiture in genere, che risultano obsoleti;

-periodo di edificazione e tecnica costruttiva;

- localizzazione del bene;

- situazione urbanistica del bene;

Nella determinazione del valore fmale, si è anche esaminato, come ulteriore parametro di utile riferimento, la banca dati della Borsa Immobiliare di Roma, rispetto ad immobili simili e con le stesse caratteristiche, e ciò, si ripete, in particolare considerazione delle condizioni in cui si trova il bene e della zona.

Si segnala che il Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare Di Roma è il risultato dell'attività di indagine statistica e di rilevamento, svolta per la formazione delle quotazioni immobiliari correnti dell'area romana, costituisce riferimento istituzionale previsto dalle Camere di Commercio e dai regolamenti sui mercati, e riporta i valori per metro quadro commerciale per tipologia e zona, sia per la compravendita che per la locazione.

Nonché La Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate.

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Tenendo conto dei prezzi medi di mercato, con riferimento anche a quanto riscontrato dalle quotazioni immobiliari della zona si può determinare, quindi, per il compendio oggetto della seguente perizia, il valore di seguito dettagliato:

-prezzo €/mq. 3.000,00;

-reddito annuo €/mq. 130,00.

Inoltre, la determinazione del valore di merc·ato con il criterio analitico, si lega alla definizione economica, che capitalizzando (dividendo) il reddito medio netto annuo per il tasso di investimento o di capitalizzazione è possibile risalire al valore del capitale che lo ha generato, cioè:

Vi =Cm/R, in cui:

Vi = V al ore immobile

Cm = reddito medio netto annuo (già detratto l'incidenza del 15% di spese, quali manutenzione, servizi, assicurazione, imposte, tasse)

R =tasso di investimento o capitalizzazione.

In riferimento a quanto sopra, è palese che il reddito locativo in regime di libero mercato, sia influenzato dai seguenti elementi:

- sicurezza e durata fisica del bene;

-natura e destinazione d'uso del medesimo;

-richiesta o meno di locazione sulla piazza per detti locali;

-libertà o meno da vincoli legali.

Pertanto la scelta del saggio di capitalizzazione deriva dall'analisi delle diverse e coesistenti circostanze che lo influenzano quantitativamente, determinandone la sua oscillazione in più o in meno rispetto al numero di "influenze ascendenti o discendenti", partendo dal saggio medio.

La variazione di fruttuosità sulla piazza oscilla da una percentuale minima del 2% ad una massima del 6%, scaglionata secondo una scala di merito formulata sulla base dei fattori sopra evidenziati.

Per il cespite da considerare, si stima, come aliquota percentuale applicabile al reddito medio (canone) annuo accertato sulla piazza, il3,0%, pervenendo così al valore capitale cercato.

Pertanto la quotazione da assumere è un valore immobiliare pari a €/mq.3.000,00 ed un reddito annuo pari a €/mq.130,00.

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TRIBUNALE di ROMA IV Sezione Civile RELAZIONE di S T I M A Lotto UNICO Rge n.l276/19: XXXXXXX contro XXXXXXXX

LOTTO UNICO:

Criterio di valutazione sintetico/comparativo

Totale superficie commerciale (tab.) Valore medio al mq. di superficie commerciale

mq E/mq.

Tot. mq. 124,05 x €/mq. € 3.000,00

Criterio di valutazione analitico

€

€

T o tale superficie netta Reddito annuo presunto

(tab.) mq 118,75

€ 130,00 118,75 €

Saggio di capitalizzazione applicato = 3%

Applicando la formula della capitalizzazione dei redditi

124,05 3.000,00 372.150,00 (A)

15.437,50

Valore immobile = € 15.437,50 O, 03 ..;;,.€ _ ___;5;,.;;1__;4·..;;,.58;;,;;3.:..;;,3..;;,.3

Operando la media dei due valori si ottiene il valore venale dell'immobile:

(A)+(B)/2=

A detrarre oneri perCila in Sanatoria e Docfa catastale

f

f

443.366,67 ( B)

€3.000 440.366,67

Prezzo di vendita decurtato del l 0% in virtù della vendita all'asta per la mancata garanzia circa i vizi che potrebbe presentare l'innnobile ai sensi dell'art. 568 c.p.c.

€ 396.330,00

V ALO RE LOTTO UNICO (arrotondato) = € 395.000,00

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RISPOSTA AL QUESITO N. 13

Il bene pignorato è della sig.ra XXXX XXXX (esecutata) per la quota di piena proprietà di 1000/1000 ed è pignorato per l'intero.

RISPOSTA AL QUESITO N. 14

Lasig.raXXX:XXXXXX (esecutata) dichiara nell'atto di compravenditadel2006 " ... di essere coniugata in regime dì separazione dei beni ... "

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CONCLUSIONI

TRIBUNALE di ROMA IV Sezione Civile RELAZIONE di STIMA Lotto UNICO Rge n.l276/19: XXXXXXX contro XXXXXXXX

In ossequio al mandato ricevuto dalla S.V. III.ma, la sottoscritta ritiene di aver eseguito tutte le operazioni necessarie per rispondere ai termini del mandato conferitogli rimanendo

sempre a disposizioni per ulteriori chiarimenti ed estensioni qualora si rendessero necessari.

Allegati:

rilievo fotografico;

documentazione catastale (visure catastali, planimetria catastale, elenco immobili, estratto mappa);

ispezione ipotecaria del sub 45;

Atto di compravendita del 2006;

Titoli urbanistici; Atti condominio;

ricevuta della mail inviata alle partì;

richiesta di liquidazione delle spettanze professionali.

L' Esperto stimatore Arch. Michela Carozza

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