Riscaldamento centralizzato condominio: ultime sentenze

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Riscaldamento centralizzato condominio: ultime sentenze

written by Redazione | 09/06/2021

Regolamento di condominio; spese di riscaldamento centralizzato con sistema di contabilizzazione del calore; distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale.

Distacco impianto di riscaldamento centralizzato: obblighi contributivi del condomino

Il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo – quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia – perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà , in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare.

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Tribunale Torino sez. VIII, 19/03/2021, n.1355

Impianto di riscaldamento centralizzato:

pagamento delle spese di conservazione

Il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo – quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia – perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare. Tale principio si applica sia in caso di distacco dall’impianto centralizzato, sia in caso di originaria esistenza di impianto autonomo e di sopravvenienza di quello centralizzato.

L’impianto di riscaldamento si presume condominiale

L’impianto di riscaldamento condominiale è oggetto della presunzione di comunione sulla base dei criteri indicati dall’art. 1117 c.c. o, in mancanza, secondo quanto stabilito dal regolamento condominiale. Dalla considerazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato quale bene comune, deriva in via diretta che il suo funzionamento è regolato dal principio generale di uguaglianza dei condomini nell’uso della cosa comune, principio per il quale tutti i servizi comuni devono essere fruiti dai condomini in maniera uguale. Inoltre, consegue alla comunione la partecipazione alle spese per il mantenimento e per l’uso del riscaldamento ex art 1123 c.c..

Legittimo distacco dall’impianto di

riscaldamento centralizzato dal

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condomino

In tema di condominio negli edifici, è nulla la clausola del regolamento che, in ipotesi di legittimo distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato – perché operato senza pregiudicarne il funzionamento – ponga, a carico del condomino distaccatosi, l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, in quanto il regolamento costituisce un contratto atipico, meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell’ordinamento, mentre una clausola siffatta, oltre a vanificare il principale ed auspicato beneficio che il condomino mira a perseguire distaccandosi dall’impianto comune, si pone in contrasto con l’intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all’effettivo consumo, come emergente dagli artt. 1118, comma 4, c.c.

Corte appello Genova sez. II, 22/01/2021, n.71

Spese di manutenzione dell’impianto e di consumo involontario

Il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che dal distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell’intero ediﬁcio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.

Soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese per il suo uso.

Tribunale Genova sez. III, 13/01/2021, n.34

Distacco dell’impianto centralizzato di riscaldamento

Il regolamento condominiale, se contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento laddove sia mirato

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all’esonero dall’obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione di detto impianto, ben può invece vietare la rinuncia all’uso ossia il distacco dell’impianto del singolo condomino da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto con la disciplina legale (ancorché derogabile) dell’uso della cosa comune; tali limitazioni non possono invece essere dettate da un regolamento non contrattuale che non può incidere sui diritti dei partecipanti.

Tribunale Roma sez. V, 14/01/2020, n.731

Regolamento di condominio

Ai sensi dell’art. 1118, comma 4, c.c., il diritto del condomino a distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco.

Il regolamento condominiale può invece legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 c.c. è derogabile (nel caso di specie, in cui il regolamento condominiale che vieta il distacco è preesistente all’entrata in vigore dell’art. 1118, comma 4, c.c., la norma sopravvenuta incide sull’eﬃcacia della clausola contrattuale, che viene meno).

Cassazione civile sez. II, 11/12/2019, n.32441

Impianto di riscaldamento condominiale

Il distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale operato da parte del singolo condomino deve ritenersi pienamente legittimo, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini, nel caso in cui egli dimostri che dal distacco non derivino né aggravi di spese per gli altri condomini che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio. In tale ipotesi, il condomino sarà tenuto solo al pagamento delle spese di manutenzione dell’impianto e a quelle relative alle dispersioni di calore, e non anche a quelle per i consumi.

Nel caso di specie, dichiarata la legittimità del distacco, il Tribunale ha ritenuto, sulla base degli accertamenti tecnici che il condomino, oltre alle spese di conservazione e gestione dell’impianto centralizzato, fosse tenuto anche al

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pagamento di una quota delle spese di consumo del carburante a titolo di consumo involontario.

Spese del riscaldamento centralizzato di un ediﬁcio in condominio

Le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri – sia pure solamente parziale – alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né potendo a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza gravata, la quale aveva ritenuto legittima una delibera condominiale che, in presenza di un sistema di contabilizzazione del calore, aveva ripartito le spese di riscaldamento per il metano al 50% in base al consumo registrato e, per il restante 50%, in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto previsto dal punto 10.2 della Delibera della Giunta regionale della Lombardia n. IX/2601 del 30 novembre 2011).

La rinuncia al riscaldamento centralizzato

Il regolamento condominiale, se contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento laddove mirato all’esonero dall’obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione di detto impianto, ben può invece vietare la rinuncia all’uso ossia al distacco dell’impianto del singolo condomino da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto con la disciplina legale dell’uso della cosa comune.

Tali limitazioni non possono essere, invece, dettate da un regolamento non contrattuale che non può incidere sui diritti dei partecipanti (in senso restrittivo o

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ampliativo con eﬀetti sul riparto delle spese) ma solo regolamentare le modalità d’uso delle cose comuni e l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali.

Le clausole regolamentari che limitano i diritti dominicali dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive (nel caso di specie costringendoli ad attingere sempre al riscaldamento centralizzato ed a versare gli oneri inerenti il consumo anche se non goduto il calore), per essere opponibili devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale.

Spese impianto di riscaldamento centralizzato

La delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo eﬀettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini ﬁssata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.”

Tribunale Vicenza sez. II, 03/04/2018, n.922

L’installazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento

Qualora nell’ediﬁcio condominiale venga installata, per volontà della maggioranza dei condomini, un impianto centralizzato di riscaldamento, destinato di fatto ad una utilizzazione separata non essendo lo stesso collegato con una o più unità immobiliari, e la relativa spesa sia supportata dai soli condomini che intendano usufruire del servizio, deve ritenersi che tale bene non sia in comune a tutti i condomini, ma resti in comproprietà di coloro che ne hanno

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approvato l’installazione e supportato la spesa; ne deriva che, in tale ipotesi, la spesa vada ripartita tra i soli condomini comproprietari che traggono utilità dal bene, ai sensi dell’art. 1123, co. 3 c.c.

Ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato

In tema di condominio negli ediﬁci, le spese del riscaldamento centralizzato sono legittimamente ripartite in base al valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ove manchino sistemi di misurazione del calore erogato in favore di ciascuna di esse, che ne consentano il riparto in proporzione all’uso.

Impianto centralizzato di riscaldamento del supercondominio

Il successore a titolo particolare nella proprietà condominiale è legittimato a proporre l’impugnazione per nullità della delibera assembleare con la quale era stato disposto, con il voto favorevole del suo dante causa, il distacco del condominio dall’impianto centralizzato di riscaldamento del supercondominio.