Riscaldamento condominio: ultime sentenze

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Riscaldamento condominio: ultime sentenze

Autore: Redazione | 12/10/2021

Riscaldamento condominiale e criteri di contabilizzazione e ripartizione delle spese; servizi comuni; delibera assembleare. È nulla la clausola del regolamento condominiale che vieta al condomino il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento.

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Obblighi contributivi del condòmino

La posizione del condòmino che si sia distaccato dall’impianto centrale di riscaldamento e la sua partecipazione alle spese vanno così riassunte: egli partecipa alle spese di manutenzione e conservazione dell’impianto in quanto comproprietario ex art 1123 c.c.; non partecipa alle spese di utilizzo del riscaldamento nella parte riferibile alla quota volontaria e involontaria in quanto distaccato nella ricorrenza dei presupposti dell’art 1118 ultimo comma c.c..

Conseguentemente va esonerato dalle spese di riscaldamento diverse da quelle di manutenzione e conservazione.

Tribunale Torino sez. VIII, 28/06/2021, n.3265

Spese del riscaldamento centralizzato nel condominio

Le spese del riscaldamento centralizzato in un condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né possono a tale fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio.

Corte appello Milano sez. IV, 06/05/2021, n.1446

Il singolo condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato?

In tema di condominio, il singolo condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Nel caso di specie, il Tribunale ha rigettato la

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domanda di un condomino che aveva distaccato il suo appartamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento, il quale contestava l’addebito pro quota delle spese per l’acquisto e l’installazione di un nuovo e interamente diverso sistema di riscaldamento centralizzato.

Per il giudice il fatto del distacco non comporta aﬀatto che i condomini non più allacciati perdano la proprietà dell’impianto e che, pertanto, possano ritenersi esclusi dalle spese correlate alla necessità di dismettere il vecchio impianto e di munirsi di una nuova caldaia secondo le norme vigenti.

Tribunale Roma sez. V, 04/05/2021, n.7694

Distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale

In materia condominiale, il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo, quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia, perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare. Il condomino, pertanto, è obbligato a pagare, quanto meno, le spese di manutenzione straordinaria e di conservazione dell’impianto comune, che rientrano tra le obbligazioni propter rem non rinunciabili.

Impianto di riscaldamento: si presume condominiale

L’impianto di riscaldamento condominiale è oggetto della presunzione di comunione sulla base dei criteri indicati dall’art. 1117 c.c. o, in mancanza, secondo quanto stabilito dal regolamento condominiale. Dalla considerazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato quale bene comune, deriva in via diretta che il suo funzionamento è regolato dal principio generale di uguaglianza dei condomini nell’uso della cosa comune, principio per il quale tutti i servizi comuni devono

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essere fruiti dai condomini in maniera uguale. Inoltre, consegue alla comunione la partecipazione alle spese per il mantenimento e per l’uso del riscaldamento ex art 1123 c.c..

Interesse ad impugnare la delibera assembleare

Sussiste interesse del condomino ad impugnare una delibera dell’assemblea, deducendo l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, per aver posto a carico del condomino distaccatosi dall’impianto di riscaldamento centralizzato l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle dovute per la sua conservazione, in assenza di valida convenzione derogatoria, derivando dalla detta deliberazione un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale.

Cassazione civile sez. VI, 23/09/2020, n.19991

Spese a carico del condomino distaccatosi dall’impianto di riscaldamento centralizzato

È evidente l’interesse del condomino a impugnare una delibera dell’assemblea, deducendo l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, per aver posto a carico del condomino distaccatosi dall’impianto di riscaldamento centralizzato l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle dovute per la sua conservazione, in assenza di valida convenzione derogatoria, derivando dalla detta deliberazione un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale.

Cassazione civile sez. VI, 22/09/2020, n.19861

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Divieto di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento

Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’articolo 1138, comma 4, del Cc e non può menomare i diritti che ai condomini derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Deriva da quanto precede, pertanto, che la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, è nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, se il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento.

Le condizioni per il distacco dall’impianto centralizzato, vanno – in particolare – ravvisate nell’assenza di pregiudizio al funzionamento dell’impianto e comportano il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’articolo 1123, comma 2, del codice civile, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato. In tal caso il condomino che opera il distacco è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso.

Cassazione civile sez. II, 21/05/2020, n.9387

Spese di riscaldamento e normativa vigente

Il Condominio può derogare ai principi di contabilizzazione del calore stabiliti dalla normativa UNI 10200 ove l’applicazione di questa non sia tecnicamente possibile o sia sproporzionato, in termini di costi, rispetto all’obiettivo preﬁssato del risparmio energetico.

Tribunale Brescia sez. III, 08/04/2020, n.723

Nullità clausole regolamento di

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condominio

Ai sensi dell’art. 1118, comma 4, c.c., il diritto del condomino a distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco. Il regolamento condominiale può invece legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 c.c. è derogabile (nel caso di specie, in cui il regolamento condominiale che vieta il distacco è preesistente all’entrata in vigore dell’art. 1118, comma 4, c.c., la norma sopravvenuta incide sull’eﬃcacia della clausola contrattuale, che viene meno).

Consumo eﬀettivamente registrato

Le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri – sia pure solamente parziale – alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né potendo a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza gravata, la quale aveva ritenuto legittima una delibera condominiale che, in presenza di un sistema di contabilizzazione del calore, aveva ripartito le spese di riscaldamento per il metano al 50% in base al consumo registrato e, per il restante 50%, in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto previsto dal punto 10.2 della Delibera della Giunta regionale della Lombardia n. IX/2601 del 30 novembre 2011).

Criteri di contabilizzazione delle spese del

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riscaldamento condominiale

In tema di riscaldamento condominiale, il d.lg. n. 102/2014 ha imposto la contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condominii con impianto di riscaldamento centralizzato e la ripartizione delle spese a consumo. La disciplina introdotta dal d.lg. n. 102/2014 riveste una ﬁnalità pubblicistica ed assurge quindi a norma imperativa vincolante inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico. Di conseguenza il nuovo criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento ha carattere imperativo e, pertanto, non può essere derogato né da una delibera assembleare né da una norma di natura contrattuale del regolamento di condominio. Pertanto, tutti i regolamenti contrattuali che dispongono diversamente sono, sul punto, contrari a legge.

Tribunale Milano sez. XIII, 22/11/2018, n.10703

Divieto di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento

E’ nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti “in radice” al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti.

Servizi comuni di acqua e riscaldamento:

non sono intangibili

I servizi comuni di acqua e riscaldamento non sono intangibili e, pertanto, a fronte di una perdurante morosità del condòmino, può trovare applicazione la sospensione prevista dall’art. 63, comma 3, att. c.c.

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Tribunale Bologna, 03/04/2018

Diritto del conduttore di votare in luogo del proprietario e ripartizione delle spese

L’art. 10 della L. n. 392 del 1978 prevede il diritto del conduttore di intervenire in luogo del proprietario nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Trattasi di norma eccezionale, in quanto prevede un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare su speciﬁci punti dell’ordine del giorno (e cioè le spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria).

Proprio perché norma eccezionale, la stessa deve ritenersi applicabile solo all’ipotesi espressamente prevista senza possibilità di interpretazione estensiva.

Pertanto la stessa non può trovare applicazione nel caso in cui la delibera abbia avuto ad oggetto non spese di gestione e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento, bensì la mera ripartizione delle spese condominiali e tra queste quelle dei consumi relativi al riscaldamento condominiale.

Tribunale La Spezia, 27/02/2018, n.162

Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato e pagamento delle spese di manutenzione ordinaria

Ai sensi del secondo comma dell’art. 1223 c.c., il condomino che si sia legittimamente distaccato dall’impianto di riscaldamento centralizzato deve ritenersi esonerato dalle spese per l’uso dell’impianto di riscaldamento, ma è sempre obbligato al pagamento delle spese occorrenti per la conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale (nel caso di specie il condomino, pur avendo legittimamente eﬀettuato il distacco, dimostrando che dallo stesso non deriva alcun aggravio di gestione o squilibrio tecnico, è tenuto al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria dell’impianto).

Tribunale Roma sez. V, 30/01/2018, n.2046

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Riparto della spesa condominiale relativa ai danni subiti da un condomino

In caso di lite fra condominio e singolo condomino, titolare di più unità immobiliari poste nell’ediﬁcio, costui rappresenta un unico centro di imputazione soggettivo contrapposto al condominio; è pertanto nulla la delibera che imputi al singolo, risultato vittorioso nella lite, importi per danni e spese liquidate dal giudice e poste a carico del condominio soccombente ai sensi dell’art. 91 c.p.c. . È parimenti nulla la delibera che si discosti dai criteri legali di riparto in tema di riscaldamento, derogando alla relativa tabella predisposta in funzione dei consumi eﬀettivamente registrati.

Tribunale Avellino sez. I, 10/01/2018, n.44

Ripartizione delle spese per la sostituzione della centrale termica

L’inesistenza di un servizio di riscaldamento in un’autorimessa situata nel piano fondi di un ediﬁcio in condominio non esime il suo proprietario dall’obbligo di contribuire, a norma dell’art. 1123, comma 1, c.c., alle spese per la sostituzione della centrale termica, alla quale è collegato altresì il servizio di adduzione dell’acqua calda, di cui detta autorimessa può fruire.

Corte appello Genova sez. II, 17/11/2017, n.1404

Eﬀetti della durata ultrasemestrale della morosità del condominio

Anche ove astrattamente ricorrano i presupposti applicativi di cui all’art. 63, comma 3, att. c.c.(durata ultrasemestrale della morosità riferibile al condòmino e possibilità di godimento separato del servizio comune), l’interesse meramente economico del condominio non può pregiudicare diritti fondamentali quali il godimento dei servizi di riscaldamento e dell’acqua, in quanto ritenuti

“essenziali” in funzione della preminente tutela del diritto alla salute ex art. 32 Cost. (Fattispecie nella quale era stata richiesta dal condominio anche il distacco

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dell’antenna televisiva condominiale).

Tribunale Bologna sez. II, 15/09/2017

Nullità della delibera condominiale che ripartisce in parti uguali le spese di riscaldamento

La delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo eﬀettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini ﬁssata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.

Note

Autore immagine: riscaldamento condominio di Kishivan