Documento con Contrassegno Elettronico - Pag 1/42-04/08/ :13:27 - Delibera di Consiglio N.42/ Data 29/06/2021

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COMUNE DI ALASSIO PROVINCIA DI SAVONA

REGIONE LIGURIA

RICHIEDENTE:

SOCIETA’ STONE SRL, Milano, via Paleocapa n. 6

TITOLO

PROGETTO DI VARIANTE AL P.U.C. EX ART. 44 LUR DI INIZIATIVA PRIVATA, RAPPORTO PRELIMINARE PER VERIFICA DI ASSOGGETTABILITÀ A V.A.S. E PROPOSTA DI VARIANTE AL P.T.C.P - ASSETTO INSEDIATIVO - CONNESSI ALLA REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI NUOVA COSTRUZIONE E DI AMPLIAMENTO DI VOLUMI ESISTENTI IN STRADA VICINALE MADONNA DEL VENTO - SOCIETA’ STONE

FASE

VARIANTE AL PIANO URBANISTICO EX ART 44 L.U.R. RELAZIONE TECNICA DI VERIFICA DI ASSOGGETTABILITA’ A VAS

PROGETTO ARCHITETTONICO:

Arch. Emanuela Baglietto (Renzo Piano Building Workshop) Ing. Felice Dotti (Studio Dotti e Stalla Associati)

PROGETTO DI VARIANTE URBANISTICA E PTCP Ing. Felice Dotti (Studio Dotti e Stalla Associati)

ALASSIO Giugno 2021

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INDICE 1. INTRODUZIONE

a. Scopo del documento

b. Riferimenti normativi della VAS e della procedura di esclusione c. Modello procedurale assunto

2. CARATTERISTICHE DEL PIANO VIGENTE, PA E VARIANTI AL PIANO 3. PROGETTO

a. Descrizione dell’intervento a progetto

b. Individuazione dell’area di intervento sulla cartografia del P.U.C.

c. Schede e normativa di piano relativi all’area di intervento 4. PROGETTO DI VARIANTE AL PIANO EX ART.44 L.U.R.

a. Motivazioni della variante

b. Modifiche normative e cartografiche relative agli interventi contenuti nella variante 5. CARATTERISTICHE AMBIENTALI DEL TERRITORIO COMUNALE DI ALASSIO

a. Vincoli paesaggistici agenti sul territorio comunale

6. PRINCIPALI CARATTERISTICHE DELL’AREA INTERESSATA DALLA VARIANTE a. Localizzazione sul P.T.C.P. e interventi ammessi: assetto insediativo b. Localizzazione sul Piano di Bacino

- Condizioni di rischio geologico - Pericolosità idrogeologica

7. INDIVIDUAZIONE E VALUTAZIONE DEGLI IMPATTI a. Caratteristiche del Piano o programma

- Ruolo delle previsioni in quanto quadro di riferimento per altri progetti - Influenza delle previsioni su altri piani e programmi

- Pertinenza delle previsioni in relazione alle esigenze di sviluppo sostenibile - Principali problemi ambientali pertinenti alle previsioni

- Rilevanza delle previsioni in relazione alla normativa ambientale comunitaria b. Caratteristiche degli effetti e delle aree interessate dalla Variante

- Probabilità, durata, frequenza e reversibilità degli effetti indotti dalle previsioni - Natura transfrontaliera degli effetti

- Rischi per la salute umana o per l’ambiente

- Valore e vulnerabilità delle aree interessate dalle previsioni

- Effetti su ambiti protetti a livello nazionale, comunitario o internazionale 8. SINTESI E CONCLUSIONI

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1. INTRODUZIONE

a. Scopo del documento

La presente relazione rappresenta il Documento di Screening per la verifica di assoggettabilità’ alla Valutazione Ambientale Strategica (VAS) di una variante da apportare al Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.) vigente del Comune di Alassio.

Tale verifica è prevista dall’articolo 10 comma 5 lettera b) della Legge Regionale n. 10 del 5 aprile 2012 che stabilisce che “ove gli interventi di cui al comma 1 (*) comportino l’approvazione di modifiche agli atti di pianificazione territoriale e agli strumenti urbanistici comunali vigenti od operanti in salvaguardia, le relative istanze devono essere corredate:

a) da una dettagliata relazione contenente l’individuazione degli elementi di non conformità del progetto presentato rispetto agli atti di pianificazione territoriale e urbanistica, delle modifiche cartografiche e normative ai piani da approvare e del rapporto delle opere e delle attività da realizzare con le normative in materia paesaggistica, ambientale, sanitaria e di sicurezza degli impianti;

b) dalla documentazione prevista al fine dell’assolvimento delle procedure di VAS di cui alla legge regionale 10 agosto 2012, n. 32 (Disposizioni in materia di valutazione ambientale strategica (VAS) e modifiche alla legge regionale 30 dicembre 1998, n. 38 (Disciplina della valutazione di impatto ambientale) e successive modificazioni e integrazioni.”

(*) interventi edilizi relativi ad attività produttive soggetti a rilascio di autorizzazione o permesso di costruire ai sensi del d.lgs. 222/2016;

Facendo riferimento ai criteri individuati dal D. Lgs 4/2008 correttivo del D. Lgs 152/2006 “Norme in materia ambientale”, si predispone la seguente relazione tecnica contenente le informazioni ed i dati necessari all’accertamento della probabilità di effetti significativi sull’ambiente conseguenti all’attuazione della Variante proposta, individuando quali possano essere gli effetti potenziali attesi sulle componenti ambientali interferite dall’intervento.

b. Riferimenti normativi della VAS e della procedura di esclusione

Il contesto normativo di riferimento della VAS è rappresentato dalla Direttiva europea 2001/42/CE, concernente la valutazione degli effetti di determinati piani e programmi sull’ambiente. L’obiettivo generale della Direttiva è quello di “garantire un elevato livello di protezione dell’ambiente e di contribuire all’integrazione di considerazioni ambientali all’atto dell’elaborazione e dell’adozione di piani e programmi al fine di promuovere lo sviluppo sostenibile”, assicurando che sia “effettuata la valutazione ambientale di determinati piani e programmi che possono avere effetti significativi sull’ambiente”.

Più precisamente, la valutazione ambientale prevede:

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• che il proponente predisponga un documento tecnico che “illustri in modo sintetico i contenuti principali e gli obiettivi del piano o programma e che contenga le informazioni ed i dati necessari all’accertamento della probabilità di effetti significativi sull’ambiente” con riferimento ai criteri individuati nell’Allegato I del D. Lgs 4/2008

• il proponente consulta i Soggetti competenti in materia ambientale per dare il via allo svolgimento di consultazioni

• la verifica di assoggettabilità a VAS si conclude con la decisione di escludere o meno il Piano o Programma dalla VAS ed è effettuata con atto riconoscibile e reso pubblico, tenuto conto dei pareri dei Soggetti Competenti in Materia Ambientale

• l’Autorità procedente mette disposizione del pubblico e delle autorità interessate le conclusioni adottate comprese le motivazioni di esclusione dalla VAS

In seguito all’entrata in vigore del D. Lgs 152/2006 “Norme in materia ambientale”, del D. Lgs 4/2008 “Ulteriori disposizioni correttive ed interpretative del decreto legislativo 3 aprile 2006 n. 152” e successivamente del D. Lgs 128/2010, la Regione Liguria ha provveduto a sua volta a disciplinare la materia emanando la legge regionale n.

32/2012, da ultimo modificata con la legge regionale n. 6/2017, che ha ridefinito le competenze ed il campo di applicazione.

c. Modello procedurale assunto

La verifica di assoggettabilità alla VAS è effettuata secondo le indicazioni di cui alla L.R. 10 agosto 2012, n. 32 “Disposizioni in materia di valutazione ambientale strategica (VAS) e modifiche alla legge regionale 30 dicembre 1998, n. 38 (Disciplina della valutazione di impatto ambientale)” che all’art. 13 recita così:

Verifica di assoggettabilità

1. Con riferimento ai piani e programmi di cui all'articolo 3, commi 2 e 3, (**) adottati dai competenti organi secondo le rispettive discipline di settore, l'autorità competente procede alla verifica di assoggettabilità alla VAS al fine di accertare se il piano o programma possa avere impatti significativi sull'ambiente.

2. Ai fini di cui al comma 1, l'autorità procedente o il proponente trasmette all'autorità competente, su supporto informatico e/o cartaceo, un rapporto preliminare comprendente una descrizione del piano o programma, nonché i dati necessari alla verifica degli impatti significativi sull'ambiente derivanti dall'attuazione del piano o programma.

3. (Omissis) articolo abrogato dall’art. 6 della L.R. n. 6 del 6 aprile 2017

4. L'autorità competente, in collaborazione con l'autorità procedente o il proponente,

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sulla base delle scelte contenute nel piano o nel programma e degli impatti ambientali ad esse conseguenti, individua i soggetti competenti in materia di ambiente da consultare. Il rapporto preliminare e la proposta di piano sono messi a disposizione dei soggetti da consultare, allo scopo di acquisirne i pareri entro il termine di trenta giorni.

5. Nel caso di piani o programmi di cui al comma 1 che possano comportare ricadute sui siti della Rete Natura 2000 di cui alla L.R. 28/2009, il rapporto preliminare contiene anche gli elementi indicati nei criteri e nelle linee guida assunti dalla Regione in materia di valutazione di incidenza.

6. L'autorità competente adotta, entro novanta giorni dallo scadere del termine di cui al comma 4, il motivato provvedimento di verifica avente efficacia vincolante, assoggettando o escludendo il piano o programma dalla valutazione e dettando le eventuali prescrizioni, tenuto conto dei pareri pervenuti. Il provvedimento di verifica contiene anche l'accertamento rispetto alla necessità della valutazione di incidenza.

Nel caso di piani urbanistici, il provvedimento può contenere anche le determinazioni di natura urbanistico-territoriale dell'autorità competente di cui all'articolo 5.

7. Il provvedimento di cui al comma 6, obbligatorio e vincolante, è pubblicato nel Bollettino Ufficiale della Regione Liguria, nonché nel sito web dell'autorità procedente e dell'autorità competente.

8. L'autorità procedente, in collaborazione con l'autorità competente, procede alla redazione conclusiva del piano o programma in conformità al provvedimento di cui al comma 6 ed alla sua approvazione definitiva.

(**) 2. I piani e i programmi di cui al comma 1 che hanno a oggetto l'uso di piccole aree a livello locale e le modifiche minori dei piani e dei programmi di cui al comma 1 sono soggetti a procedura di verifica di assoggettabilità a VAS di cui all'articolo 13.

3. Sono soggetti a procedura di verifica di assoggettabilità a VAS di cui all'articolo 13 anche i piani e i programmi e gli eventuali accordi di programma relativi a tali strumenti, diversi da quelli di cui ai commi 1 e 2, che definiscono il quadro di riferimento per l'autorizzazione di progetti, nonché le loro modifiche, nei seguenti casi:

a) piani o programmi a carattere generale o settoriale estesi all'intero territorio di competenza;

b) piani o programmi aventi potenziali effetti sull'ambiente.

2. CARATTERISTICHE DEL PIANO VIGENTE, PA E VARIANTI AL PIANO

Il Piano Urbanistico Comunale di Alassio attualmente vigente costituisce variante generale del PRG approvato dalla Regione Liguria con decreto n.1924 del 28/10/1974 e delle sue varianti parziali approvate con Decreto regionale n. 358 in data 24/03/1980; le norme di attuazione sostituiscono integralmente quelle del piano originario e delle relative varianti.

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La strumentazione urbanistica vigente nel Comune di Alassio è costituita dunque da un Piano Regolatore Generale con effetti di Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.) approvato in via definitiva dalla Regione Liguria con Decreto del Presidente della Regione n. 81 del 22/05/2001. Ferma restando la validità a tempo indeterminato del Piano il Comune di Alassio ha adottato nel tempo Programmi di Attuazione (P.A.) ai sensi dell’articolo n. 55 LUR/1997 con lo scopo di attuare il Piano Urbanistico Comunale per fasi temporali.

I P.A. hanno i contenuti di cui al comma 8,11,12 dell’art.55 LUR/1997, sono sede di motivazione e di verifica della congruità complessiva degli aggiornamenti e delle varianti di Piano ai sensi dell’art.43 e 44 della stessa Legge. I PA, infine, stabiliscono i criteri per il convenzionamento dei servizi privati di interesse pubblico che concorrono al soddisfacimento degli standards urbanistici, verificando che non superino le quote percentuali stabilite dal Piano.

Come già detto nel tempo sono stati approvati una serie di di Programmi di Attuazione e di Aggiornamenti così di seguito riassumibili:

1. 1° P.A. approvato con D.C.C. n. 79 del 24/10/2002 e con D.C.C. n. 80 del 29/10/2002 2. 2° P.A. approvato con D.C.C. n. 71 del 13/07/2009 e D.C.C. n. 8 del 04/02/2010 3. 1° Aggiornamento 6/2003 ex art. 43 della L.R. n. 36/97

4. 2° Aggiornamento approvato con D.C.C. n. 24 del 26/04/2004, D.C.C. n. 47 del 12/08/2004, D.C.C. n. 13 del 22/03/2005 (annullamento da parte della Provincia di Savona degli aggiornamenti ex art. 43)

5. 3° Aggiornamento approvato con D.C.C n. 27 del 30/03/2006 (contestazione all’Aggiornamento da parte della Provincia di Savona con comunicazione prot. 55670 del 07/08/2006)

6. 4° Aggiornamento alla Variante Integrale del P.U.C. con D.C.C n. 117 del 11/11/2010

"Aggiornamento periodico al P.U.C ai sensi dell’art. 43 della Legge Regionale 36/97 e D.C.C. n. 43 del 19/04/2010 stralcio degli Aggiornamenti oggetto di richiesta di specificazione da parte della Provincia" (Annullamento parziale degli atti relativi agli Aggiornamenti dello Strumento Urbanistico Generale approvati dal Comune di Alassio con DCC n. 43 del 19/04/2010 con Voto del Comitato Tecnico Urbanistico Provinciale n.

695 del 22/01/2011 (punto n. 20 relativo al Distretto di trasformazione DT3 - aggiornamento del sistema delle infrastrutture; punto n. 23 relativo alla Scheda d'ambito Ac2, aggiornamento alle previsioni della zona IC24; punto n. 26 relativo al Scheda di Distretto Dt2).

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3. PROGETTO

a. Descrizione dell’intervento a progetto

Il sito oggetto d’intervento è un’ampia porzione di terreno, dalla morfologia terrazzata, ubicato in zona collinare ad Alassio, di proprietà della Soc. Stone e si inserisce nel più generale progetto di potenziamento del complesso turistico di Villa della Pergola e dei suoi giardini. Il terreno è delimitato a sud dalla strada vicinale Madonna del Vento che lo separa dal Parco di Villa della Pergola; a sud ovest confina con l’area oggetto di P.C. n. 33/2016 appartenente alla stessa proprietà (progetto in corso di realizzazione) dalla quale è separato dal sentiero vicinale Boccari. A sud est il rio Boccari fa da limite naturale alla proprietà. A nord l’area prosegue con una porzione di terreno boscato con pini marittimi, che non rientra nell’intervento di cui alla presente, ma che sarà oggetto di sistemazione futura.

Inizialmente il lotto su cui insisteva il progetto (legittimato dallo SUAP con P.C. n. 2 del 31/01/2019) era di circa 4,5 ettari di superficie. Recentemente la proprietà ha acquisito ulteriori appezzamenti di terreno adiacenti (mappali 470-172 del Fg catastale n. 21; mappali 172-190- 164 del Fg catastale 13) che incrementano la superficie di intervento per un totale di complessivi 53.500,00 mq (5,350 ettari).

I terreni interessati dall’intervento sono censiti al NCEU al foglio 21 mapp.li 9-10-12-14-15-16- 18-19-412(parte)-450-470, foglio 13 mapp. 164 (parte)-172-173-199-200-201-209-210-677 e sono ricompresi nella zonizzazione del P.U.C. vigente nell’ambito Aa3 (agricolo) zona TE3 (sistema turistico-residenziale interno di presidio ambientale) e al foglio 21 mappale 412 (parte) mq 2080 che ricade nell’ambito Ac2 (di conservazione) zona A38 (sistema delle ville di impianto storico).

I primi interventi ad essere eseguiti, legittimati da P.C. n. 2/2019, sono stati quelli volti ad interrompere il processo di degrado continuo cui il territorio era sottoposto; processo dovuto all’incuria a seguito dell’abbandono del sito che aveva portato inevitabilmente, in alcune aree, all’innesco dei fenomeni franosi con gravi conseguenze sui terrazzamenti esistenti. Dopo un’accurata pulizia dell’area, dalla vegetazione infestante, si è intrapreso il recupero dei terrazzamenti attraverso il restauro dei muri a secco e l’integrazione delle porzioni di questi mancanti o crollate con muri della stessa tipologia e materiale che, prevalentemente, è stato reperito in loco.

L’importante sistema di smaltimento delle acque meteoriche esistente che percorre tutta la proprietà, è stato recuperato e potenziato attraverso la realizzazione di canali e caditoie che vanno a confluire nella rete originaria che convoglia le acque piovane all’interno del rio Boccari.

Sono state recuperate le due vasche di raccolta delle acque esistenti in prossimità della Casa Levi. Le vasche garantiscono un’importante riserva idrica all’azienda agricola e di presidio del territorio. Grande cura è stata riservata al recupero e al potenziamento dell’uliveto, al reimpianto degli ulivi che per ragioni progettuali sono stati spostati e all’integrazione della

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piantumazione con altri ulivi di nuovo inserimento al fine di riprendere ed incrementare la produzione di olio per garantire la fornitura diretta al Ristorante e al futuro complesso in progetto.

La pianificazione prevede un intervento di restauro conservativo con ampliamento della Casa Levi e della sua Dependance che diventano la sede del Complesso Turistico; la realizzazione di 4 Serre di cui una concepita come Serra Didattica che può ospitare scolaresche e turisti per lezioni dedicate a temi inerenti le coltivazioni che si sviluppano all’interno dell’azienda agricola, far conoscere i prodotti e promuovere uno sviluppo dell’agricoltura sostenibile e stagionale.

Inoltre, nella fascia sottostante la Serra, nascosta alla vista in quanto completamente interrata, viene realizzata un’autorimessa con 9 posti auto. Le altre due Serre previste a progetto assumono funzione commerciale e abitativa ospitano l’una un ristorante intimamente legato all’azienda agricola e l’altra quattro appartamenti per il soggiorno degli ospiti.

Un’ ulteriore Serra Produttiva, già presente nel progetto approvato con P.C. n. 2 del 31/01/2019, mantiene la sua collocazione originaria nelle fasce di terreno a monte della Casa Levi.

Oltre al volume a destinazione d’uso autorimessa e magazzini collocato al di sotto della Serra Didattica, è prevista la realizzazione di un ulteriore volume interrato che viene utilizzato per il ricovero dei mezzi da lavoro dell’azienda agricola e come base logistica per il personale che si occupa del lavoro in azienda.

Il progetto punta dunque a recuperare e mantenere gli spazi coltivati, a promuovere lo sviluppo dell’attività agricola, in una nuova concezione qualificata dell’agricoltura secondo la quale questa è sede, non solo della produzione di beni agricoli ed alimentari, ma di una ben più ampia offerta di opportunità e servizi territoriali e sociali.

Tutto ciò è utile a preservare le componenti naturali e colturali del paesaggio promuovendo il presidio ambientale e la sostenibilità degli interventi, conservando la risorsa “paesaggio rurale”

per un’integrazione tra produzione agricola e turismo puntando al rafforzamento dell’accoglienza rurale anche attraverso lo sviluppo ed il consolidamento di tipologie come l’agriturismo e promuovendo le strutture per la ricerca, la formazione e l’informazione legata all’agricoltura.

Fondamentale diventa il mantenimento e la ristrutturazione dei muretti a secco quali peculiarità del paesaggio agrario ligure: i terrazzamenti hanno grande valore storico e grande importanza per la difesa del suolo e permettono di perseguire l’obiettivo di riqualificare e bonificare, con interventi di sistemazione paesistico-ambientale, le aree degradate per la presenza di fenomeni di dissesto.

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b. Individuazione dell’area di intervento sulla cartografia del P.U.C.

Foglio 21 mapp.li 9-10-12-14-15-16-18-19-412(parte)-450-470 Foglio 13 mapp.li 164-172-173-190- 199-200-201-209-210-677

Ambito Aa3 (agricolo) zona TE3 (sistema turistico-residenziale interno di presidio ambientale)

Foglio 21 mapp.le 412 (parte)

Ambito Ac2 (di conservazione) zona A3 8 (sistema delle ville di impianto storico) Contornata in nero l’area oggetto di intervento

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c. Schede e normativa di piano relativi all’area di intervento

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L’area interessata dal Progetto, e di conseguenza dalla richiesta di Variante ex art.44 LUR, è parte della zona TE3 dell’Ambito Agricolo Aa3; è posta ad ovest del territorio comunale, in zona collinare, a monte della ferrovia ed è delimitata a sud est dal Rio Boccari.

Gli ambiti agricoli sono ambiti speciali di riqualificazione il cui ruolo prevalente consiste nel presidio ambientale (in base ai criteri di cui all’art.36 comma 1 della LUR) e comprendono i comparti "TE" (insediamenti residenziali turistici interni di presidio ambientale). All’interno di questi ambiti il P.U.C. in coerenza con il P.T.R., il P.T.G. cm e il P.T.C. provinciale, disciplina gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente e le quote di nuova edificazione ammesse e indirizzate al presidio ambientale ed allo svolgimento di attività agro-silvo-pastorali con finalità di recupero e riqualificazione del territorio per gli aspetti ecologico-ambientali, paesaggistici e socio-economici.

Come si evince dalla scheda dell’Ambito Agricolo Aa3 riportata, l’intervento di cui all’oggetto, risulta conforme alle previsioni di piano in quanto si configura come insediamento residenziale interno di presidio ambientale, come previsto dall’art. 18.2 delle Norme di Attuazione del P.U.C.

in cui si legge:

art 18.2 Norme di Attuazione del PUC

Comparti turistici di nuovo impianto.

I comparti turistici di nuovo impianto comprendono:

1) Comparti "TE" insediamenti residenziali turistici interni di presidio ambientale;

2) Comparti "T2" per nuove strutture turistico-ricettive e per plessi di servizi integrativi all'offerta turistica.

Comparti TE per insediamenti residenziali turistici interni di presidio ambientale.

Destinazioni prevalenti RA; TV; RP e agri-turismo. Destinazioni accessorie TC (compresi i villaggi turistici) e PL.

Gli interventi sono assoggettati al regime della concessione edilizia convenzionata ai sensi dell’articolo 36 comma 4 della LUR con preventivo SOI esteso all’intero comparto TE.

I parametri urbanistici sono definiti nelle Schede di Ambito.

L'inserimento di volumi di servizio per attività turistiche alberghiere e all’aria aperta, sportive e ricreative potrà essere realizzato fino a un incremento massimo di 50 mq/ha oltre all'indice Iu.

La SLA dei fabbricati esistenti compresi nell'ambito di intervento non verrà computata nella SLA totale risultante dall’applicazione dell’Iu e inoltre, in tale circostanza, potrà essere incrementata del 20%, secondo le modalità di cui al Capo III.

Gli interventi per i volumi accessori agricoli, per le vasche di raccolta delle acque saranno realizzati in volumi interrati, secondo le modalità previste per le zone E.

La convenzione attuativa dovrà regolare:

- programma e impegni attuativi delle urbanizzazioni primarie, con particolare riferimento alle strade di accesso, rete fognaria, energia elettrica, acquedotto e gas;

- monetizzazione delle urbanizzazioni secondarie;

- impegni per il presidio e la riqualificazione ambientale dell'intero territorio interessato (sistemazioni terreno; raccolta e drenaggio delle acque; rifacimento e manutenzione muri di fascia;

piantumazioni e coltivazioni; tagli erba e piante infestanti) secondo progettazione da redigersi in base alle indicazioni dell'art.36.

- criteri di gestione delle attrezzature di servizio e delle strutture turistico ricettive.

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Di seguito vengono riportate le attuali norme di conformità dell’ambito agricolo Aa3

AMBITO AGRICOLO N.3 Aa3

A) Individuazione e caratteri unitari dell’ambito sotto il profilo morfologico e paesistico ambientale (anche in riferimento al PTCP).

L’ambito ha un’estensione di circa 145 ha .

L’ambito agricolo Aa3 è localizzato nella fascia collinare circostante il nucleo antico di Solva.

L’esposizione prevalente dell’ambito è a Sud.

Il territorio è solcato da una serie di piccoli corsi d’acqua disposti a raggiera che vanno a formare il Rio Limbo.

L’ambito è prevalentemente terrazzato e coltivato ad uliveto, con alcune chiazze di bosco termofilo a roverella e prateria.

E’ presente una zona scoscesa a forte erosione nella parte Ovest dell’ambito, in prossimità di Solva.

L’insediamento esistente è molto rado e di carattere agricolo, mentre nella zona più a Nord si ha un insediamento di villa di colonizzazione del territorio, con numerosi edifici di valore ambientale che costituiscono emergenze del paesaggio (cfr. Tav. n.4 della Disciplina Paesistica).

L’ambito comprende:

- zone agricole produttive E1, una zona agricola E2;

- zone CE di agglomerazione rurale e presidio ambientale, CE7, CE8, CE9, CE10, CE11, CE12, CE13;

- zone TE di realizzazione di complessi turistici di presidio ambientale, TE3, TE4;

- una zona IC di interesse comune IC36;

- una zona SS scoscesa a forte erosione.

B) Prestazioni funzionali dell’ambito agricolo (infrastrutture, dotazione servizi e prestazioni funzionali dell’insediamento; eventuali completamenti):

b.1. infrastrutture

L’ambito è attraversato da un tratto della nuova viabilità per Solva, che attraversa la zona CE7, E1 e la CE9.

Nell’ambito sono previste le seguenti nuove infrastrutture viarie:

- tratto stradale all’interno della zona TE4, nella parte Est dell’ambito, di connessione con la strada panoramica Solva-Vegliasco;

- un tratto della strada di gronda di mezzacosta che da Rangé e Madonna delle Grazie raggiunge la parte alta di Solva, utilizzando e collegando tracciati esistenti con nuovi tratti stradali;

- consolidamento e ristrutturazione della strada panoramica Solva-Vegliasco.

b.2. servizi

Nell’ambito è presente un’area di 26.675 mq IC36 destinata a servizi PL, centro culturale, polisportivo e accessorio TV di iniziativa privata da convenzionarsi.

b.4. insediamento e sue funzione prevalenti

Le destinazioni urbanistiche prevalenti dell’Ambito sono la residenza rurale RA, la residenza primaria RP, le destinazioni turistico ricettive (TA-TV-TC) relative alle zone TE e i plessi di servizi privati PL.

C) Tipologie degli interventi sul patrimonio edilizio esistente e requisiti qualitativi (esiti operativi della disciplina paesistica puntuale)

All’interno dell’ambito sono previsti interventi di recupero dei fabbricati esistenti ed interventi di nuova realizzazione.

La nuova edificazione e gli interventi sui fabbricati esistenti dovranno rispettare i caratteri morfologici e tipologici di riferimento del territorio collinare di Alassio e del nucleo antico di Moglio, ricercando in tali contesti gli elementi di riferimento, con l’uso di materiali omogenei e conformi all’ambiente tradizionale uniformandosi ai criteri di cui al Capo IV delle NdA.

In particolare l’attacco al suolo delle nuove costruzioni o degli ampliamenti delle esistenti non dovranno alterare i profili naturali in modo tale da comportare muri di sostegno a monte e a valle superiori a 200 cm.

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Per le zone CE e TE presenti nell’Ambito Aa3 vengono fissate le seguenti regole e criteri per i nuovi insediamenti:

- Gli interventi dovranno basarsi sul reticolo dei sentieri esistenti e, se possibile, sul recupero dei fabbricati esistenti mediante opere di ristrutturazione con ampliamento volumetrico e di SLA.

- Gli interventi non dovranno comportare la realizzazione di nuovi sistemi stradali ma appoggiarsi su quelli vicinali esistenti che andranno ampliati e potenziati. Sono consentiti solo nuovi allacciamenti stradali di uno sviluppo massimo di 20 metri e con pendenze non superiori al 20%.

- E’ escluso qualsiasi intervento che non preveda l’allacciamento alle reti dei pubblici servizi e non consenta un’accessibilità veicolare a meno di 50 metri dal fabbricato.

- In queste zone i parametri di Piano (indice di utilizzazione e incremento volumetrico) sono una soglia massima, mentre il progetto di intervento dovrà dimostrare -sotto il profilo della qualità architettonica degli elementi e del rispetto del regime paesistico (IS-MA)- la compatibilità di tale soglia.

- Sono vietate opere di disboscamento di alberi di alto fusto, compresi gli ulivi presenti. Sono vietate opere di rimodellazione del suolo che comportino scavi con un fronte superiore ai 250 cm.

Gli edifici devono seguire l’andamento naturale del suolo; è vietata la realizzazione di volumi interrati esterni alla superficie coperta dal fabbricato.

- Nel caso in cui la disposizione specifica della singola zona limiti il numero degli interventi possibili, per ogni intervento dovrà essere anticipatamente predisposto uno schema di assetto urbanistico SAU esteso ad un intorno di almeno 1 ettaro.

- CE7 Disposta lungo la nuova strada di Piano per Solva; gli interventi sono condizionati alla realizzazione della strada a partire dall’innesto in basso fino a raggiungere la zona di intervento. La morfologia dell’insediamento dovrà essere sviluppata lungo la strada.

-CE8 La zona è servita da strade vicinali sia nella parte bassa a quota 65 m. slm sia nella parte alta a quota dal sentiero che scende dalla chiesa di Solva.

Gli interventi dovranno prevalentemente interessare i fabbricati preesistenti con opere di categoria

“d2” con aumento di volume.

Sono ammessi fino a un massimo di n.3 interventi di nuova costruzione ed è pertanto prescritto lo schema di assetto urbanistico esteso a 1 ettaro allo scopo di definire le regole di aggregazione di volumi di lotti confinanti e l’organizzazione dei fabbricati rispetto agli accessi.

- CE9 Disposta lungo la nuova strada di Piano per Solva; gli interventi sono condizionati alla realizzazione della strada a partire dall’innesto in alto fino a raggiungere la zona di intervento. La zona ha una clinometria favorevole, è ben distaccata dal nucleo di Solva (della cui immagine deve essere mantenuta identità ed autonomia) e, infine, presenta tracce di viabilità minore su cui appoggiare gli interventi.

- CE10: Zona disposta sotto la strada panoramica Solva-Vegliasco e connessa alla zona TE3.

Sono presenti tracciati di viabilità minore su cui andranno appoggiati gli interventi.

Sono escluse dall’edificabilità le zone con pendenza media del terreno superiore al 20%.

-CE11 Regione di Cavia-Casa del Comandante, disposta sopra la strada Solva-Vegliasco. La clinometria del terreno, la presenza diffusa di viabilità minore non pone problemi per nuovi sistemi urbanizzativi. Gli interventi si appoggiano su di un’armatura insediativa sparsa preesistente che costituisce (assieme al caso della CE12) uno degli esempi più felici di fruizione dei valori della collina e dovrà diventare la porta per quelle forme di turismo dell’entroterra che si vogliono indurre.

Sono da privilegiare interventi sui fabbricati esistenti con opere di categoria “d” o di sostituzione edilizia e con aumento di volume.

I nuovi fabbricati dovranno essere aggregati in tipologie di almeno 500 mc ciascuno, al fine di mantenere la morfologia sparsa dell’insediamento.

Obbligo di SAU esteso a 1 ettaro allo scopo di definire le regole di aggregazione di volumi di lotti confinanti e l’organizzazione dei fabbricati rispetto agli accessi.

-CE12

La zona, collegata alla precedente, è disposta sotto la strada Solva-Vegliasco e comprende le località di Cavia e di Morteo. Le disposizioni sono le stesse della CE11.

-CE13

E’ una zona marginale ai tessuti insediativi urbani, collegata alla parte bassa della zona TE3. Sotto il profilo paesistico ricade in ID-MA e IS-MA. E’ servita dal basso da una viabilità urbana secondaria a cui dovranno collegarsi le nuove costruzioni.

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-TE3

Gli interventi, con lotto minimo di 5 ettari e con predisposizione preventiva di SOI esteso all’intera zona, non dovranno comportare la realizzazione di nuovi sistemi stradali ma appoggiarsi su quelli vicinali esistenti che andranno ampliati e potenziati. Sono consentiti solo nuovi allacciamenti stradali di uno sviluppo massimo di 50 metri.

Le zone di intervento, sulla base di questi presupposti si limitano a tre:

- la prima alta servita dalla strada Solva Vegliasco, in questo caso gli interventi di natura sparsa non potranno avere carattere di continuità e incidere in alcun modo sulle visuali panoramiche;

- la seconda intermedia servita dalla nuova strada di PUC che passa a quota 220/240 m.s.l.m. tra loc. Fignoni e Loc. Boccari;

- la terza riguarda la parte più bassa a contatto diretto dell’insediamento di costa e collegata con la zona CE13; anche tale sottozona dovrà riutilizzare il tramato preesistente delle strada vicinali.

E’ vietato prevedere strade che colleghino in senso verticale le tre fasce individuate, mentre andranno recuperati i percorsi pedonali di crinale.

Gli interventi nelle tre fasce individuate e soprattutto nelle ultime due dovranno principalmente riutilizzare i volumi esistenti con opere di categoria “d2” (ristrutturazione con ampliamento).

- TE4 la zona presenta, nella parte alta segni di degrado ambientale a causa dell’abbandono delle coltivazioni e la mancata manutenzione dei muri a secco.

Nella parte bassa l’insediamento presente presenta una morfologia quasi diffusa.

La zona è servita da molte infrastrutture stradali ed è attraversata dalla parte iniziale della strada Solva-Vegliasco.

Gli indirizzi e le prescrizioni per l’organizzazione dell’insediamento sono gli stessi della zona TE3.

Gli interventi dovranno inoltre tutelare gli elementi di valore paesistico ambientale e vegetazionale individuati sul territorio dalla Disciplina paesistica (cfr. Tavola n.4).

La modalità di intervento per il recupero dei fabbricati esistenti, in base all’art.26 NdA, dipende dalla ricognizione storica e materiale del fabbricato oggetto d’intervento.

Per gli edifici esistenti che non hanno particolari valori architettonici o ambientali, in caso di particolari esigenze di accessibilità, ristrutturazione viaria, di stabilità strutturale, superamento di servitù e rispetto di distacchi da strade e confini e fabbricati, è consentita la ristrutturazione urbanistica (categ. e) mediante CEC o formazione di PdR.

I progetti di recupero dei fabbricati esistenti dovranno porre particolare attenzione all’inserimento della porzione volumetrica in ampliamento allo scopo di non alterare i caratteri tipologici originari.

Per gli edifici con “valore ambientale”, la modalità di intervento è la categoria “c1” e “c2”, ed è prescritto il mantenimento dei fronti ed i caratteri ambientali dell’organismo originario.

D) Limiti delle variazioni del carico insediativo in relazione alle funzioni urbanistiche previste.

L’ambito ha circa 42 ha di aree agricole di cui 26,2 ha in zona E1 (agricole produttive) e 16,0 ha in zona E2 (agricola generica).

Inoltre sono stati individuati alcuni interventi insediativi di agglomerazione rurale e presidio del territorio collinare, che corrispondono alle zone CE, CE7 di 3,9 ha, dove è previsto un incremento volumetrico di 2.000 mc; CE8 di 1,5 ha con incremento volumetrico previsto di 900 mc; CE9 di 1,7 ha dove è previsto un incremento volumetrico di 1.000 mc; CE10 di 1,4 ha dove è previsto un incremento volumetrico di 1.000 mc di incremento volumetrico, CE11 di 6,5 con incremento di 3.500 mc; CE12 di 10,0 ha con incremento volumetrico di 5.000 mc di incremento volumetrico;

CE13 di 1,7 ha con incremento volumetrico di 1.000 mc.

Le zone CE, ad indice trasferibile dalle vicine zone agricole E, sono destinate alla realizzazione di residenze primarie di tipologia unifamiliare o bifamiliare collegate funzionalmente alle attività di presidio ambientale.

Le zone TE3 (40,2 ha), TE4 (12,2 ha) sono destinate insediamenti sparsi per il presidio ambientale e per forme di ospitalità turistica di tipo naturalistico, con un incremento volumetrico rispettivamente di 7.000 mc, di 1.500 mc.

Altri interventi comportanti aumenti volumetrici e parziali aumenti della capacità insediativa sono collegati alle opere di recupero e rifunzionalizzazione dei fabbricati esistenti.

L’articolo 26.1 delle NdA stabilisce i limiti e i criteri degli incrementi di volume consentiti nel caso di interventi sui fabbricati esistenti.

In sintesi l’Ambito agricolo Aa3 prevede aumenti della capacità insediativa esistente fino a un

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massimo del 30 %, con una soglia massima in valore assoluto di 8.500 mq di SLA.

E) Altri parametri urbanistici essenziali per la determinazione e il controllo del carico urbanistico e dei suoi effetti ambientali (complessivi a livello di ambito e articolati per singola zona).

I parametri urbanistici ed edilizi a livello di singola zona sono definiti dalle Tabelle e dalle Norme di Attuazione.

F) Modalità gestionali ed operative dell’ambito di riqualificazione:

f.1. individuazione delle aree e dei casi in cui l’intervento è assoggettato ad obbligo di concessione edilizia convenzionata da definire eventualmente anche in sede di PA.

Tutti gli interventi di nuova costruzione relativi all’Ambito devono essere previsti dal PA o in termini specifici, oppure in termini di soglia dimensionale massima attuabile nell’arco di previsione del programma; gli interventi nelle zone E sono soggetti a CEC ai sensi degli articoli 35 o 36 della LUR.

Sono soggetti a CEC gli interventi all’interno dei comparti CE e TE secondo le unità minime di intervento stabilite nelle Tabelle. Gli interventi all’interno dei comparti CE sono soggetti alla preventiva formazione di SOI.

L’attuazione delle zone CE10, CE11, CE12, è condizionata dalla preventiva riorganizzazione della strada Solva-Vegliasco.

Sono altresì soggetti a CEC gli interventi di ristrutturazione urbanistica nelle zone agricole E, CE e TE e gli interventi nella IC36.

G) Margini di flessibilità delle indicazioni dell’ambito di riqualificazione e casi in cui le stesse possono essere soggette ad aggiornamento, variazione parziale o variazione di natura strutturale.

La suddivisione delle singole zone urbanistiche all’interno dell’Ambito Aa3 può essere modificata, fatte salve le limitate correzioni per una migliore corrispondenza con lo stato dei luoghi e con le partizioni catastali rientranti nella flessibilità di Piano, con il procedimento dell’aggiornamento di cui all’art.43 LUR in sede di formazione del PA, nel rispetto delle risultanze della Disciplina Paesistica puntuale e dello studio geologico del Piano e solamente ove non comporti incremento del carico insediativo, provvedendo se del caso a compensazioni della potenzialità insediativa fra le varie zone da riperimetrare. Le modifiche apportabili in sede di aggiornamento devono rispettare la soglia di incremento prevista per l’Ambito. Anche i parametri urbanistici di cui al paragrafo e) possono essere modificati in sede di aggiornamento del Piano nel rispetto delle risultanza della Disciplina paesistica e sempre che non interessino aree soggette ai regimi paesistici della CONSERVAZIONE e del MANTENIMENTO.

Le indicazioni della nuova viabilità possono essere modificate in sede di progettazione definitiva nei margini di flessibilità del PUC, nei limiti di variabilità fissati all’art.21.

In base all’art.14, terzo comma delle NdA, in sede di formazione di PA e a seguito della presentazione di programmi aziendali, alcune parti idonee del territorio dell’Ambito comprese nelle zone E2 potranno essere trasferite in zona E1 produttiva.

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4. PROGETTO DI VARIANTE AL PIANO EX ART.44 L.U.R.

a. Motivazioni della variante

Come visto il P.U.C. di Alassio è stato interessato nel tempo da varianti parziali e piani attuativi con l’obiettivo di risolvere esigenze specifiche e localizzate.

L’obiettivo della presente variante è quello di apportare alcune limitate modifiche alle N.D.A.

(comprese le schede normative) relative alla zona TE3 dell’Ambito Agricolo Aa3 e più precisamente all’Indice di Utilizzazione Territoriale che attualmente è pari a 150 mq/ha al fine di incrementare la S.A. prevista e consentire la realizzazione di un intervento che globalmente permetta di presidiare il territorio attraverso il suo utilizzo ai fini agricoli (azienda agrituristica) e turistici (le Serre a progetto oltre a quelle con destinazione produttiva e Didattica hanno destinazione di pubblico esercizio e ricettiva: l’una ospita un ristorante e l’altra 4 appartamenti per il soggiorno degli ospiti. La serra che ospita i 4 appartamenti sarà accatastata come residenziale e in seguito destinata ad attività alberghiera (affittacamere) con apposita convenzione ventennale.

b. Modifiche normative e cartografiche relative agli interventi contenuti nella variante

Le previsioni della presente variante si possono sintetizzare come “modifiche normative”, modifiche cartografiche con riperimetrazioni di aree o modifiche delle destinazioni d’uso delle stesse.

Come si evince dalla scheda dell’Ambito Aa3, la zona TE3 ha un Indice di Utilizzazione Territoriale (Iut) pari a 150 mq/ha.

L’indice di utilizzazione territoriale (Iut) rappresenta, come da definizione delle Norme del P.U.C. all’art.5 lett. a), il rapporto tra la SLA o SLU realizzabile e la superficie dell'area di intervento, espresso in mq/ha. Essendo l’area di intervento pari a circa 53.500,00 mq (5,350 ha) si avrebbero a disposizione 721,05 mq di SLA realizzabile. A progetto la S.A. risulta invece pari a 1.382,94 con un surplus di 661,89, si stabilisce un indice di Utilizzazione Territoriale (Iut) pari a 400 mq/ha.

Le caratteristiche dell’area interessata dalla Variante non sono modificate rispetto alle previsioni originarie del P.U.C. in quanto non si apportano modifiche sostanziali, ma modeste modifiche normative e cartografiche per definire la nuova sottozona TE3,1 che consentono di realizzare un lieve surplus di S.A. rispetto alle previsioni originarie del P.U.C approvato.

La modifica al valore dell’Iut non modifica il P.U.C. nel suo impianto trattandosi di una modifica puntuale che interessa una zona ridotta del territorio.

L’intervento oggetto della presente Variante risulta conforme alle previsioni di P.U.C. non variando le destinazioni d’uso e determinando un lieve aumento del carico insediativo residenziale. Le previsioni della presente Variante non generano situazioni normative o tecniche di rilevanza sovracomunale, mentre il progetto richiede una variante al PTCP

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Con questa variante si richiede la variazione dell’indice Iut e l’inserimento della sottozona TE3.1 vedi cartografie e scheda in variante

Di seguito vengono riportate le norme di attuazione e le norme di conformità dell’ambito agricolo Aa3 in variante

art 18.2 Norme di Attuazione del PUC in variante Comparti turistici di nuovo impianto.