Assiologia del tempo Il saggio di capitalizzazione

4.1 Nella prospettiva di un’assiologia del tempo, si definisce il ruolo del saggio di capitalizzazione come “allocatore intertemporale di solidarietà” in vista della capacità di perdurare della città storica, della sua continuità.

Il saggio di capitalizzazione trasforma una grandezza flusso, il reddito netto illimitato associato a un bene capitale (immobiliare) durevole, in un fondo di valor capitale: questa eterogeneità tra la natura del reddito e del capitale riguarda due aspetti fondamentali, le due principali funzioni economiche di un bene, in particolare di un asset immobiliare, produttiva e speculativa, che presiedono rispettivamente ai guadagni di reddito e di capitale. Il rendimento di un asset è la somma di entrambi e il tasso di rendimento, in questo caso il saggio di capitalizzazione, ne tiene conto proprio con la sua variabilità, quando beni di pari reddito, registrano valori differenti. Questa erraticità dei valori rispetto ai redditi non è dovuta a scarsa informazione, ma piuttosto all’emergere della componente emotiva o pulsionale nel parterre delle funzioni cognitive che si combinano nel dare forma alla razionalità del comportamento dell’attore economico. Il range di variazione del saggio di capitalizzazione e la sua distribuzione – statistica e spaziale – registrano, misurano e descrivono il profilo della razionalità dei soggetti economici alle prese con le intemperanze del capitale immobiliare. Il saggio di capitalizzazione descrive, interpreta e informa l’attitudine al futuro di una comunità insediata. Quest’attitudine è misurata dal coefficiente di capitalizzazione, l’inverso del saggio, che è proprio una durata misura temporale, che misura gli anni-reddito di un asset immobiliare. Il

coefficiente di capitalizzazione connota la razionalità individuale e collettiva, degli investimenti immobiliari privati, e delle politiche urbane volte alla diffusione dell’accesso alla proprietà immobiliare che le amministrazioni locali mettono in atto utilizzando le leve della fiscalità locale. Nei due casi, l’attitudine al futuro è un’intenzionalità che si manifesta nella fiducia riposta nel capitale immobiliare in merito alla capacità che il reddito ha di perdurare e alla capacità che il valore ha di valere, cioè alla capacità del valore di mantenersi al di sopra del costo reale del capitale anticipato.

4.2 Il saggio di capitalizzazione, di conseguenza, è la metafora di tutte le variabili distributive. È una variabile creativa che guida le scelte di investimento; in questo senso descrive l’intenzionalità economico-urbana di una comunità insediata, il suo modo di combinare piano e mercato. A torto, spesso, s’interpreta il saggio di capitalizzazione come un saggio di fruttuosità. Riprendendo l’interpretazione di F. Rizzo (2002, p. 24), il saggio di capitalizzazione è una variabile causale emo(-ra)zionale, dipendente dal valore del capitale. Le caratteristiche degli asset immobiliari, pertanto, incidono sulle scelte di impiego dell’asset immobiliare che spaziano in un ampio range di possibilità compreso tra l’uso funzionale, l’impiego produttivo e l’attesa speculativa. Ne conseguono prospettive di reddito variabili quanto a specie (esplicita o implicita) e dimensione. Di conseguenza, il valore del capitale (in quanto dialettica tra attualità e potenzialità del valere) si impossessa del capitale stesso che si impossessa a sua volta del capitalista i cui comportamenti non possono che essere coerenti e consequenziali alla logica del processo di auto- costituzione e auto-valorizzazione del capitale.

4.3 Una matrice teorica robusta della categoria economica del saggio di capitalizzazione, appropriata alla dimensione normativa dell’economia della città e ai modi attraverso cui è possibile sostenere i processi di redistribuzione della ricchezza urbana, è rinvenibile nel contributo fondamentale della macroeconomia keynesiana, e nei contenuti delle sue tre sue leggi psicologiche. a) La legge della propensione agli investimenti introduce la dialettica costruttiva tra costo del capitale ed efficienza marginale. Nella logica del paradigma speculativo-finanziario, il volume degli investimenti non è tanto una funzione del tasso d’interesse, quanto dell’efficienza marginale: il tasso di interesse è una variabile che si riconduce alla categoria del costo del capitale e svolge una funzione selettiva; l’efficienza marginale svolge invece una funzione costruttiva perché si riconduce alla categoria del guadagno di capitale per mezzo di una aspettativa extra-ordinaria di reddito capitalizzata intesa a innescare tensioni e dis-equilibrio localizzato. In questo senso “il tasso di interesse è una variabile consuntiva e tecnologica, mentre l’efficienza marginale prospettica e psicologica (Rizzo, 2002, p. 227). Il saggio di capitalizzazione ha questa natura, ma tiene conto anche delle prospettive di valorizzazione autonoma del capitale,

prescindenti dalla sua redditività. In molti casi gli investimenti immobiliari sono sostenuti da questa prospettiva e dalla divaricazione tra il saggio di capitalizzazione e il tasso di interesse sui mutui.

b) La legge della domanda speculativa di moneta introduce il concetto di propensione al tesoreggiamento a partire da una innovativa e oggi quanto mai attuale interpretazione del tasso di interesse, inteso come il premio ricevuto da chi si priva della propria liquidità; se si intende la liquidità non come un sostantivo che allude alla ricchezza monetaria, ma come una proprietà posseduta (in misura e in momenti diversi) da tutti i beni capitali, è possibile estendere il concetto di tesoreggiamento anche ai beni reali “liquidi”, che vengono mantenuti inattivi in attesa che si diano sul mercato le migliori condizioni per la vendita. Queste condizioni danno luogo ad un guadagno di capitale, superiore alla somma dei guadagni di reddito perduti nel periodo di inattività e del costo di realizzo (perdite di tempo, di valore e costi di transazione);

c) La legge della propensione al consumo collega gli effetti del tesoreggiamento reale (immobiliare) alla variazione del reddito complessivo. Se il capitale immobiliare assorbe grande parte della liquidità della ricchezza prodotta dal sistema economico, crescono i costi di accesso all’uso degli immobili urbani (bisogna pagare canoni più elevati per vincere l’avversione al tesoreggiamento di chi li detiene a fini speculativi) e crescono ancor più i prezzi se sostenuti da questo tipo di attesa e in condizioni di accesso agevolato al credito. Di conseguenza il tesoreggiamento immobiliare genera forme di polarizzazione sociale alla scala urbana, tra quartieri, e di polarizzazione territoriale alla scala regionale, tra città e aree metropolitane.

4.4 In questa prospettiva le manovre monetarie e fiscali d’impronta keynesiana possono essere assunte come metafora: l’una, delle politiche di social housing, che in termini reali sembrano riprodurre le distorsioni di un disinvolto quantitative easing, un eccessiva espansione del capitale immobiliare (offerta gratuita di case agli strati deboli) la cui riqualificazione desta oggi preoccupazioni circa il futuro di parti di città minacciate da malintesi processi di rigenerazione; l’altra, delle misure di fiscalità locale che informano i processi perequativi e compensativi (Trovato & Giuffrida, 2014; Napoli, 2015), alla scala urbana, e della fiscalità generale che si impegna nella revisione continua degli estimi catastali.

Conclusioni

Ragionando su questi insegnamenti noi estimatori distinguiamo tra chi “ama la proprietà” e chi invece “spreme immobili”. La dialettica valore presente/valore futuro, influisce nell’economia del valore e delle valutazioni (che informano il comportamento degli operatori) immobiliari in una maniera intermittente, erratica, altalenante. Non va sottovalutata l’influenza dei cicli immobiliari,

dell’intermittenza di panico ed euforia, delle disastrose conseguenze della “disinvoltura immobiliare”. L’attuale crisi economica, connessa allo smascheramento di una delle più imponenti truffe piramidali della storia della finanza (quella dei junk mortgages), ha conseguente fisiche nell’economia della città – e della città storica in particolare e nelle due direzioni impresse dalle fasi espansive e recessive.

Nelle fasi espansive l’euforia immobiliare ha dato luogo a massicce ricombinazioni del paesaggio umano delle città storiche a più elevata densità di valore potenziale, le cui tensioni nei prezzi hanno generato i ben noti processi di

filtering-up. Il risultato è stato di trasformare l’abitare – che nel suo senso più

ampio è impegno partecipativo e immedesimazione nelle sorti della città, nel bene e nel male, nella buona e nella cattiva sorte – in residenzialità occasionale, indifferente ad ogni altro aspetto che non sia quello del godimento e in bilico tra investimento e disinvestimento.

Nelle fasi recessive, quando il mercato immobiliare nelle città ricche va in letargo, gli effetti negativi si determinano soprattutto nei centri urbani “a bassa capitalizzazione” e si manifestano con un’ulteriore, talvolta definitiva, distensione dei prezzi che scendono al di sotto del costo di costruzione e talvolta anche del costo (medio) di riqualificazione; questo abbandono (non tanto fisico, quanto economico) dovuto alla sfiducia nel patrimonio architettonico antico, ha avuto conseguenze devastanti laddove si è deciso di “duplicare” la città “fuori le mura”, (mal) riponendo la fiducia nelle “case nuove”.

Questo bipolarismo immobiliare, di cui il saggio di capitalizzazione dà conto, richiede un’adeguata e mirata fiscalità immobiliare, indirizzata alle due componenti (il reddito e il valore capitale) e variabile nelle diverse fasi dei cicli immobiliari, soprattutto destinata a recuperare la componente affettiva dell’investimento, quello solidale, ad alto costo e a basso reddito - quindi a basso saggio di capitalizzazione e ad elevato grado di solidarietà intertemporale. Una politica di perequazione fiscale che abbia cura per il territorio dovrebbe rivedere gli estimi tenendo conto non solo delle caratteristiche intrinseche degli immobili, ma soprattutto dei destini delle comunità insediate agevolando l’accesso alla proprietà laddove queste hanno bisogno di essere “amate di più”: infatti, a costi elevati si sceglie o di demolire e ricostruire, oppure di abbandonare la propria casa; nei due casi si sceglie di tradire.

Una politica urbana basata sulla logica della continuità e sulla valorizzazione della discontinuità (cioè dell’adattamento alle intermittenze del paesaggio umano che dà forma all’essere urbano), assume nello spirito della logica del saggio di capitalizzazione, la proprietà immobiliare come un diritto/dovere da porre alla base del ridisegno dell’identità urbana e della responsabilità diffusa circa il suo destino.

Summary

The landscape is the inextricable dimension of the “urban being” and the life of a settled community which transmits, through the forms of the city and architecture, the traces of its relationship with the land. Referring to the concerns about the phenomena of abandonment of the historic cities and the risks of radical redevelopments for the historic centres which are the richest in unexpressed value, the contribution tries to define the axiology of the historic city itself. The contribution introduces the essential elements of: an axiology of reality centred on the notion of limit, on the grounds of a socio-systemic approach which defines the ontology of the city; an axiology of the city centred on the notion of capital, whose accumulation is dependent on the natural disposition of the city to persist and the possibility to carry out the necessary communicative processes which make the city inclusive; an axiology of value centred on the notion of evaluation, which bases on judgment, that means on the set of cognitive functions which connect facts with values; an axiology of time centred on the function of the capitalization rate defined as intra-generational and inter-generational solidarity rate, and on the grounds of the foundation of the Keynesian economy and the theory of capital by F. Rizzo.

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Salvatore Giuffrida Dipartimento di Ingegneria Civile e Architettura Università di Catania, Italia

ERRATICISM AND MULTICULTURAL PERMEABILITY OF URBAN