2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE
2.1 P RECEDENTI E ATTUALI PROPRIETARI
Date varie – Allegato 11
Titoli edilizi Vedi punto 7.1
Attestato di Certificazione Energetica (ACE)
Allegato 14
2.1 PRECEDENTI E ATTUALI PROPRIETARI
Precedenti proprietari
La proprietà dei terreni sui quali successivamente è stato edificato il lotto oggetto di valutazione, è pervenuta tramite atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Nicola Begalli di Como, repertorio n° 44.610/6.583, stipulato il 31/07/1990 e registrato a Como il 02/08/1990 al n° 2384 serie 1/V.
Allegato 10 – Atto di compravendita del 31/07/1990 Con il sopracitato atto la Soc. ***********
con sede in Milano, via Ansperto n.7, iscritta al tribunale di Milano al n.304023 registro società, n.7622 volume n.23 fascicolo, codice fiscale ***********, acquista, a mezzo del suo qui intervenuto legale rappresentante, gli immobili in Comune di Fino Mornasco, distinti e da distinguere anche a norma del tipo di frazionamento n.15 approvato dall’ U.T.E. di Como in data 30 settembre 1988 e convalidato il 20 novembre 1989 ed il 15 giugno 1990, nel modo seguente:
N.C.E.U. – foglio 3
1. Fabbricato di civile abitazione al mappale n. 3104- p.T, 1, S1 – cat. A/7 – cl .2 – vani 17,5 – R.C. Lire 6.615
2. Due locali ad uso magazzino, un vano autorimessa e tre vani di deposito al piano terra; locali ad uso ufficio ai piani terra e primo stralciati dalla maggiore consistenza dell’unità immobiliare attualmente classificata al NCEU con i mappali n. 1126 – 1564 - 3128 aggraffati.
- n. 142 – b.c – Ha. 0.13.00
Coerenze In Corpo: a nord via Campo Sportivo e via Ticino, mappali nn. 5125, 5122, 143, 3003; ad est mappale n. 5142, proprietà ***********, mappali nn.
6357, 143 e strada consorziale; a sud strada consorziale; ad ovest mappali nn.151, 150, 2552, 2551, 149, 136, 3001, 3003, 3004, 2821.
Provenienza: Successione in morte di *******************************, denuncia presentata in Cantù il 1 ottobre 1962 n.408/6.
Attuali proprietari
La Soc. ***********risulta attualmente proprietaria dei seguenti immobili:
1) per l’intera quota di proprietà:
Catasto fabbricati foglio 3:
Mappale 8466 - Sub:716, 717, 718, 719, 725, 726, 727, 728, 729, 730, 735, 738,739,
Catasto terreni foglio 9:
Mappali: 8791, 8792, 8793, 8794, 8795, 8796, 8797, 8798, 8799, 8805, 8965, 8967, 8968, 8969, 8970, 8971, 8972, 8973, 8977, 8978, 8979, 8980.
2) Per le quote indivise delle seguenti particelle, tutte al Foglio 9
2.1) *********** / *********** – quota indivisa *********** di 667/1000
In riferimento alla relazione notarile del 16/03/2018 si fa presente che nonostante risultino ancora intestate al Catasto Terreni al foglio 9 i seguenti mappali:
- 6625 di ettari 00.45.07 – seminativo arborato Classe 4 – R.D. Euro 13,97 R.A. Euro 11,64;
- 6626 di ettari 00.03.80 – seminativo arborato Classe 4 R.D. Euro 1,18 R.A. Euro 0,98;
- 6628 di ettari 00.10.25 – seminativo arborato Classe 4 R.D. Euro 3,18 R.A.
Euro 2,65;”
non sono di proprietà della ***********,
Stralcio estratto di mappa con indicata ubicazione terreni venduti Particelle 6625 – 6626 e 6628
Allegato 9 – Certificato Notarile del 16/03/2018 Allegato 11 – Documentazione catastale 3 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Il certificato notarile del 16/03/2018 a cura del notaio Dott. Elisa Leggio di Seregno (MI) rileva le seguenti sette formalità relative:
“ai beni siti in Comune di Fino Mornasco (CO) sopra descritti alle lettere da B1) a B5) ambo incluse:
1) ipoteca volontaria iscritta a Como in data 22 marzo 2008 ai n.ri 10077/2154 a favore della Banca Piccolo Credito Valtellinese Società Cooperativa ;
2) ipoteca volontaria iscritta a Como in data 5 marzo 2008 ai n.ri 6993/1500 a favore di Intesa San Paolo S.p.a.;
3) ipoteca giudiziale iscritta a Como in data 16 gennaio 2013 ai n.ri 1685/152 a favore dei signori *******************************, gravante unicamente l’unità al mappale 8466 sub. 735 a seguito di restrizione di beni annotata in data 24 maggio 2013 ai n.ri 12923/1821;
4) pignoramento trascritto a Como in data 27 novembre 2013 ai n.ri 27240/19239 a favore dei signori ************************** sopra generalizzati, gravante unicamente l’unità al mappale 8466 sub. 735;”
5) pignoramento trascritto a Como in data 28 novembre 2014 ai n.ri 26350/18193 a favore del Fallimento Bluline s.r.l. e gravante tutte le unità al mappale 8466 sopra descritti al punto B3), ad eccezione di sub. 818 e 819;”
6) “Servitù di passo pedonale e veicolare trascritta a Como il 26 novembre 2008 ai n.ri 36306/23114 a favore del mappale 8467 del fg. 9 di proprietà della società
*********** s.r.l., con sede in Milano e gravante i mappali 8965, 8966 e 8465 tutti al foglio 9”
Servitù di passo veicolare e pedonale: in verde le particelle sulle quali grava la servitù, in azzurro la particella che beneficia della servitù a favore della società
*********** S.r.l.
7) Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Como il 26 maggio 2017 ai n.ri 13488/8805 a favore del Fallimento ***********e contro ***********, si segnala che nella nota di trascrizione di detta sentenza risultano erroneamente indicati anche i terreni siti in Comune di Fino Mornasco e riportati in catasto terreni al Foglio 9 mappali:
6625 di ettari 00.45.07 – seminativo arborato Classe 4 – R.D. Euro 13,97 R.A. Euro 11,64;
6626 di ettari 00.03.80 – seminativo arborato Classe 4 R.D. Euro 1,18 R.A.
Euro 0,98;
6628 di ettari 00.10.25 – seminativo arborato Classe 4 R.D. Euro 3,18 R.A. Euro 2,65;”
Terreni catastalmente ancora intestati alla Soc. ***********ma che derivano dal frazionamento dell’originario mappale 647 del foglio 3 già venduto dalla predetta società ***********alla società ***********con sede in Milano con atto in data 1 febbraio 1991 rep.
n.ro 49661 del Notaio Nicola Begalli di Como, trascritto a Como il 18 febbraio 1991 ai n.ri 3980/3066.
Allegato 9 – Certificato Notarile del 16/03/2018
Le formalità indicate con i numeri 1,2,5,6 e 7 gravano sugli immobili compressi nel presente lotto.
4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL LOTTO
La particella su cui è edificato il complesso edilizio, che ospita l’abitazione e il box facenti parte del Lotto 14 oggetto di stima, è così contraddistinta al Catasto Terreni::
AREA COMPLESSO
Fog. Part. Qualità Classe Sup. Catast. m2 Reddito
Dominicale Agrario
9 8466 ente urbano - 6.643 - -
Stralcio estratto di mappa Foglio 9 Particella 8466
Il “Lotto 14” oggetto di stima, composto da un’abitazione al piano terra con corte esclusiva, un locale di servizio al piano interrato, un box auto al piano interrato e un’area scoperta al piano terra ubicati in via Leonardo da Vinci snc, Comune di Fino Mornasco, è identificato al Catasto Fabbricati:
ABITAZIONE
Fog. Part. Sub. Cat. Classe Consist. Superficie catastale Rendita 3 8466 727 A/2 1 5,5vani Tot: 124 m2
Totescl.aree scop:116 m2
€ 511,29 Coerenze da nord in senso orario:
Abitazione e corte esclusiva: corte esclusiva del Sub. 725, Sub. 725, Sub. 726, corte esclusiva del Sub. 726, parti comuni Sub 706, scala di accesso al sub. 739, Sub. 729, corte esclusiva del Sub.
801, Corte esclusiva del Sub. 799 e parti comuni Sub. 708.
Locale di servizio: per tre lati Sub. 725, Sub. 755, per tre lati terrapieno e per due lati Sub. 725.
Stralcio elaborato planimetrico Foglio 3 – Particella 8466 - Piano terra e interrato
Stralcio Scheda Catastale F. 3 – Part. 8466 - Sub. 727 – piano terra e interrato
Stralcio elaborato planimetrico Stralcio scheda catastale F. 3 – Part. 8466 - Piano interrato F. 3 – Part. 8466 Sub.755 - Piano 1S
BOX
Fog. Part. Sub. Cat. Classe Consist. Superficie catastale Rendita
3 8466 755 C/6 U 30 m2 Tot: 33 m2 € 154,94
Coerenze da nord in senso orario: corsello box, Sub. 756, terrapieno, Sub. 727, Sub. 725 e Sub.
754.
AREE SCOPERTE
Fog. Part. Qualità Classe Sup. Catast. m2 Reddito
Dominicale Agrario
9 8968 Sem. Arb. 2 2 € 0,01 € 0,01
9 8969 Sem. Arb. 2 11 € 0,05 € 0,05
Tot mq. 13
4.1 STATO DI POSSESSO E DISPONIBILITÀ
A seguito dei sopralluoghi si è potuto constatare che l’unità immobiliare risulta libero.
5 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Il presente lotto è composto dalle seguenti unità individuate a catasto con le seguenti caratteristiche:
Abitazione Sub. 727 mq 124
Box Sub. 755 mq 33
Area scoperta non pertinenziale Particella 8968 mq 1
Area scoperta non pertinenziale Particella 8969 mq 11
Coerenze a corpo da Nord in senso orario:
Particella 8968: Particella 8966, Particella 8969, particella 6509, Particella 8967 Particella 8969: Particella 8966, Particella 8970, particella 6509, Particella 8968.
5.1 ABITAZIONE
L’abitazione, oggetto di perizia, è al pian terreno del corpo di fabbrica denominato “Casetta D”. L’accesso avviene tramite una piccola scala posta a nord-ovest nella corte esclusiva di proprietà, l’abitazione è composta da soggiorno/cucina, tre camere da letto e due bagni di cui uno cieco. La zona notte è esposta a Sud/Est e dà direttamente su una corte esclusiva di proprietà. Nella zona giorno è presente il vano di alloggiamento per la scala interna di collegamento, non realizzata, tra il piano terra ed il piano interrato.
Sotto l’abitazione si trova uno spazio di servizio senza permanenza di persone di dimensioni notevole areato e illuminato con due aperture a ‘bocca di lupo’. La Scala di collegamento con l’abitazione non è ancora stata realizzata.
A seguito del sopralluogo è stato possibile accedere all’unità, verificare la distribuzione interna, lo stato di manutenzione e lo stato di avanzamento dei lavori.
Le caratteristiche principali dell’unità sono le seguenti:
Struttura portante In calcestruzzo armato gettato in opera
Solai Tradizionale in latero-cemento
Chiusure verticali Tradizionale in latero-cemento
Copertura Struttura in legno a vista o in latero cemento e tegole Serramenti esterni In legno
Serramenti interni Non presenti
Pavimenti Non presenti
Rivestimenti Non presenti
Impianto elettrico Non terminato, l’impianto è posato, infilato, ma mancano placche e frutti.
Impianto idrico sanitario Non terminato - mancano sanitari e rubinetterie Impianto riscaldamento Non terminato - mancano caldaia e terminali
Scala di accesso Soggiorno/cucina
Soggiorno Disimpegno
Camera da letto 1 Spazio sotto scala - camera da letto
Camera da letto 2 Camera da letto 3
Bagno Alloggiamento scala di collegamento
Lesioni strutturali Corte esclusiva
Sono presenti delle lesioni strutturali sulla muratura esposta ad Ovest nella zona soggiorno che interessano le due aperture verso la corte esclusiva. Le lesioni sono
visibili sia internamente che esternamente, probabilmente causate da una non corretta esecuzione della connessione tra solaio e muratura di tamponamento. Nel bagno e nella nella camera da letto è presente il volume delle scale dell’abitazione posta al piano superiore.
In alcune pareti dell’abitazione sono presenti evidenti macchie di umidità.
La scala di collegamento tra l’abitazione e lo spazio di servizio s.p.p. al piano interrato non è stata realizzata.
Sono presenti due pilastri liberi una nella cucina e una nella camera da letto. L’area esterna deve essere sistemata ed i muretti di confine sono segnati da macchie di umidita come anche i gradini delle scale esterne.
La pavimentazione della corte esclusiva e l’area esterna dovranno essere sistemate.
5.2 BOX AUTO
Il box auto, identificato con sub 755, si trova al piano interrato nell’autorimessa ed è direttamente collegato all’abitazione. L’accesso carraio avviene tramite la rampa mentre quello pedonale avviene tramite una porta che collega il box allo spazio di servizio s.p.p.
Il box può essere considerato doppio in quanto potrebbe ospitare due veicoli per il lungo.
Rampa di accesso all’autorimessa comune
Spazio di servizio Box auto sub 755
5.3 AREE SCOPERTE NON PERTINENZIALI – POSTI AUTO SCOPERTI
All’interno del complesso si trovano 27 aree scoperte che per la loro dimensione e per il fatto che sono asfaltate, risultano destinate al parcheggio di vetture. Ai fini della presente valutazione verranno valutati a corpo.
Le aree scoperte, si trovano sul lato Ovest del complesso immobiliare a ridosso del cancello di ingresso. Alla data del sopralluogo le aree scoperte non erano segnate.
Al lotto oggetto della presente valutazione è stato abbinato una delle aree scoperte.
Aree scoperte particelle N. 8968 e 8969
5.4 STATO DI AVANZAMENTO LAVORI
L’abitazione allo stato attutale non risulta finita, dai sopralluoghi effettuati si è potuto valutare lo stato dell’unità in relazione alle opere mancanti necessarie per renderla vivibile ed abitabile.
Facendo riferimento alla pubblicazione "Prezzi delle tipologie edilizie del 2014" edita dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano e, più precisamente, alla "Tabella riassuntiva dei costi e percentuali d’incidenza" relativa alla tipologia "Edificio A4 Villa Tipo A" (Allegato N. 12 - Tabella Villa Tipo A) si è determinata la percentuale di incidenza delle opere mancanti. La sopracitata scheda riporta la percentuale di incidenza delle singole categorie di lavorazioni rispetto all’importo totale di realizzazione della costruzione.
A seguito del sopralluogo si è potuta attribuire una percentuale di completamento (stato avanzamento lavori) delle singole categorie di lavorazione.
La percentuale delle opere eseguite è rappresentata nella tabella che riporta anche la percentuale delle opere mancanti. Quest’ultima rappresenta la percentuale rispetto al costo di costruzione di quanto è ancora da eseguire per raggiungere lo stato finito, funzionante e fruibile dell’abitazione che consente il confronto con i valori di vendita di abitazioni simili per tipologia e ubicazione.
Si fa presente che rispetto alla scheda allegata la tabella delle valutazioni delle opere mancanti è stata leggermente modificata in modo da tenere conto anche dei lavori di sistemazione delle aree esterne e dei giardini delle abitazioni.
Da questa analisi emerge che per il Lotto 14 le opere mancanti rivestono una quota pari al 18,86 %
dell’ammontare complessivo dell’opera.
La stessa tabella riporto il costo medio di costruzione di un’abitazione con una tipologie simile che viene determinato in 1.469,00 €/mq.
Applicando tale importo alla superficie catastale dell’abitazione (escludendo box e area scoperta) risulta che:
Costo di costruzione dell’abitazione:
1.469,00 €/mq x 124 mq Valore delle opere mancanti:
= € 182.156,00
€ 182.156,00 x 18,86 % = € 34.354,62
Nell’unita oggetto di valutazione manca anche la scala di collegamento al piano interrato che ospita lo spazio di servizio (s.p.p.). La realizzazione di una scala e/o la posa di una scala prefabbricato viene valutata in circa € 5.000,00.
Il valore complessivo delle opere mancanti risulta pertanto essere di:
€ 34.354,62 + € 5.000,00 = € 39.354,62.
6 URBANISTICA
Il complesso residenziale di cui fa parte il lotto, oggetto di valutazione, è stato realizzato in base a quanto previsto nelle Convenzioni n.39 del 14/10/1999 e n.18 del 30/07/2002, per l’attuazione di un Piano Attuativo di Recupero di Iniziativa Privata.
Secondo la prima convenzione, la n. 39/1999, essendo le aree proprietà di ***********:
“ in base al vigente P.R.G.U., comprese in buona parte in zona A con obbligo di Piano Particolareggiato; mentre la Variante Generale del Piano regolatore Generale adottata con delibera CC n.17 del 08/02/1995, classifica la quasi totalità delle aree di proprietà di
*********** in zona A2 residenziale a verde privato vincolato, subordinando la nuova edificazione all’approvazione di un Piano di recupero, e l’ulteriore variante approvata in data 18/06/1998 classifica lo stesso compendio in zona VP- residenziale a verde privato tutelato, con indice di 0,10 mc/mq e con obbligo di Piano Attuativo per la nuova edificazione ammessa.
…
intendendo la Società procedere all’utilizzazione a scopo edificatorio degli immobili di proprietà, è stato predisposto un Piano Attuativo di Recupero secondo il quale sono previsti il recupero della volumetria esistente, con cambio di destinazione d’uso a residenza, per una volumetria pari a mc 976,14, nonché la realizzazione di una nuova volumetria residenziale, ammessa su lotti liberi, per una volumetria massima di mc 2.105.13, per un totale di mc 3.081,27.
Con la convenzione n.18/2002 si stabilisce:
“…vista la precedente Convenzione che con Piano Attuativo approvato con deliberazione consigliare n.81 del 1998, è già stata consentita l’edificabilità di una parte della volumetria ammessa, in corso di esecuzione mediante Concessioni edilizie n. 24/99 e
35/99;
che intendendo la Società procedere all’utilizzazione della residua volumetria edificabile, è stato predisposto un Piano Attuativo secondo cui è prevista la realizzazione di una nuova volumetria residenziale di mc 1.625,71.
La Soc. *********** si impegna a cedere gratuitamente al momento della stipula della presente convenzione mq 450 di aree per le attrezzature pubbliche e di uso pubblico. La restante superficie di mq 2018 potrà essere acquistata a prima richiesta dal Comune.”
Al momento della firma delle Convenzioni il piano di lottizzazione comprendeva le aree successivamente cedute alle società *********** S.r.l. e *********** S.r.l.
6.1 STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE
Il Comune di Fino Mornasco è dotato di Piano di Governo del Territorio approvato con Delibera CC n. 69 del 20/12/2014 e adottato con Delibera CC n. 50 del 19/09/2014.
L’area sulla quale è stato realizzato il compendio immobiliare che ospita il lotto oggetto di valutazione è classificato nel Documento di Piano (Tavola n° 08 – Sistema Urbano) in Ambito a prevalente destinazione residenziale, densità edilizia 0,50 -1,00.
Stralcio Tavola 8 Documento di Piano e Legenda
Nel Piano delle Regole la stessa area è classificata nella categoria: Aree e ambiti a media densità di consolidamento del tessuto urbano (Art. 23 del Piano delle Regole).
“…per gli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme sono
consentiti a titolo abilitativo semplici interventi di risanamento conservativo, ristrutturazione e demolizione con ricomposizione volumetrica pari all’esistente, ampliamenti esclusivamente dell’organismo edilizio. Nei lotti liberi, come risultanti catastalmente alla data di adozione delle presenti norme, è ammessa a titolo abilitativo semplice nuova edificazione.”
Stralcio Tav. 01 INT. SIST. URB. Var. - Piano delle Regole e legenda 7 EDILIZIA
7.1 TITOLI EDILIZI
Per l’intero complesso immobiliare sono stati presentati i seguenti titoli edilizi:
Titoli Edilizi relativi al Complesso
Titolo Prot.n. Data
Concessione Edilizia n.24/99: titolo abitativo per nuova costruzione su lotti liberi nell’ambito del Piano di Recupero presentato nella Convenzione Urbanistica n.39.
- Volumetria Assentita mc 2101,65 - 4 unità Tipologia A di 214,65 mc modifica la distribuzione interna, la superficie dei sottotetti SPP (senza permanenza di persone) e delle due tipologie edilizie previste dalla CE 24/99
7798
26/05/2001
DIA 65/2001 seconda variante alla CE 24/99 con la quale è previsto:
- Aumento di superficie dei piani interrati delle due tipologie edilizie previste dalla CE 24/99;
- Costruzione di scale interne alle unità per il collegamento tra i vari piani dal piano interrato al piano sottotetto
- Modifica dell’inclinazione delle falde di tetti delle due tipologie edilizie previste dalla CE 24/99;
- Recupero ai fini abitativi dei sottotetti (LR 15/96 e LR 22/99) per una parte dei fabbricati
9499 29/06/2001
DIA 139/2001 terza variante alla CE 24/99 con la quale si prevedeva la realizzazione di una nuova tipologia edilizia per quattro fabbricati utilizzando la volumetria residua assentita dalla CE 24/99, che verranno successivamente denominati “Casette A-B-C-D”.
- Volumetria Assentita con CE 24/99 mc 2.101,65 - Volumetria realizzata al 19/09/2001 mc 1.423,74 - Volumetria in progetto con Dia 139 mc 675,60
prevedeva una nuova soluzione planimetrica dei quattro fabbricati realizzati con DIA 139/2001 e la ricollocazione di sei posti auto precedentemente collocati a raso ed ora previsti al piano interrato.
La DIA 153/2002 riguarda in parte anche proprietà successivamente cedute alla società *********** S.r.l.
8832 03/07/2002
DIA 8/2003 variante alla CE 24/99 con la quale si prevedeva un nuova soluzione planimetrica dei quattro fabbricati realizzati con DIA 139/2001 e il recupero ai fini abitativi dei sottotetti ai sensi della L.R. 15/1996 e succ. mod. e integrazioni per i restanti fabbricati.
1906 05/02/2003
Per il singolo fabbricato che ospita l’abitazione oggetto della presente valutazione sono stati presentati i seguenti titoli edilizi:
LOTTO 14: ABITAZIONE SUB 727-BOX SUB 755- AREE SCOPERTE MAPPALE N.8968 e N.8969 Titoli edilizi relativi alla
CASETTA D
Titolo Prot.n. Data
Domanda di Concessione in Sanatoria N.88/2004 richiesta titolo abitativo in sanatoria, ai sensi dell’art. 32 della legge n.326 del 2003 per ampliamento dell’edificio denominato Casetta D. Ampliamento relativo all’aumento di SLP e di
15867 10/12/2004
volumetria del piano terra ed aumento di volumetria del piano primo.
Dia 174/2005 di completamento alla sanatoria delle Casette A-B-C-D, con la quale variano le distribuzioni interne delle unità in funzione dell’aumento di volume e di SLP per i quali è stata fatta la domanda di sanatoria. Le modifiche distributive comportano la previsione di:
CASETTE A-D
- 3 unità al piano Terra - 2 unità al piano Primo CASETTE B-C
- 4 unità al piano Terra - 2 unità al piano Primo
12587 30/09/2005
Dia 208/2007 variante al titolo abilitativo DIA 174/2005 con la quale varia:
- la distribuzione interna delle unità delle casette A, B, C e D che comportano la previsione di 3 unità al piano terra e 2 unità al piano primo.
- l’autorimessa al piano interrato che corrisponde a quanto realizzato.
12739 28/09/2007
Rilascio permesso Costruire in Sanatoria N.88/2004 15359 22/11/2007 Dichiarazione di fine lavori e richiesta di agibilità 13999 18/12/2012
Allegato 13 – titoli edilizi
7.2 CONFORMITÀ EDILIZIA E CATASTALE
A seguito del sopralluogo si è riscontrato che lo stato reale degli immobili corrisponde agli elaborati grafici allegati all’ultimo titolo edilizio presentato in Comune e alle schede catastali ad eccezione dei due divisori verticali che delimitano la zona cottura.
Dal sopralluogo risulta inoltre che, diversamene dagli schemi grafici di cui sopra:
- Lo spazio sottoscala è leggermente più lungo;
- Il pilastro presente in una delle camera è addossato alla parete e non libero; L’elaborato planimetrico catastale, parte dell’allegato 11, non risulta aggiornato relativamente alle unità catastali di proprietà della Società fallita ***********.
Si fa presente che tutte le abitazioni del complesso sono state accatastate in categoria A/2 – abitazioni civili, alcune potrebbero avere le caratteristiche della categoria A/7 - abitazioni in villino, anche se l’Agenzia delle Entrate non ha sollevato eccezioni all’accatastamento delle unità in categoria A/2.
Autorimessa
Il complesso realizzato dalla Soc. *********** comprende anche un'autorimessa con 20 box, dei quali 17 di proprietà. A seguito del sopralluogo si è riscontrato che i lavori nell'autorimessa, composta da spazi comuni e singoli box, soprattutto per quanto riguarda gli impianti non sono stati terminati.
L'autorimessa avendo una superficie superiore ai 300 mq e inferiore ai 1.000 mq rientra nella categoria A ai fini antincendio. Per le autorimesse di Categoria A è necessario presentare a fine lavori una SCIA Antincendio in riferimento al DPR 151 del 2011 e successive modifiche ed integrazioni.
La SCIA richiede la consegna a fine lavori di un progetto antincendio, relativo a tutta l'autorimessa, redatto da tecnico abilitato corredato da tutti gli allegati e le certificazioni richieste dalla normativa specifica.
Alla data di stesura della presente relazione, alla scrivente non risulta un progetto specifico antincendio per l'autorimessa, i lavori devono essere terminati e la SCIA deve essere ancora presentata.
In considerazione di quanto sopra, la valutazione dei box nell'autorimessa, seguirà due scenari:
Scenario A) Autorimessa con SCIA presentata;
Scenario B) Autorimessa nello stato in cui si trova.
Il lotto oggetto della presente valutazione include un box nell’autorimessa.
8 CONSISTENZA E SUPERFICIE COMMERCIALE
8.1 MODALITÀ DI CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI E CATASTALI
L'Agenzia del Territorio indica la seguente modalità di calcolo delle consistenze degli immobili residenziali (Istruzione per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazioni dei dati)
La superficie commerciale è pari alla somma:
Superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; coperti e scoperti, box, etc.).
Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento: i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le
Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento: i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le