6. URBANISTICA
6.1 S TRUMENTO URBANISTICO VIGENTE
intendendo la Società procedere all’utilizzazione a scopo edificatorio degli immobili di proprietà, è stato predisposto un Piano Attuativo di Recupero secondo il quale sono previsti il recupero della volumetria esistente, con cambio di destinazione d’uso a residenza, per una volumetria pari a mc 976,14, nonché la realizzazione di una nuova volumetria residenziale, ammessa su lotti liberi, per una volumetria massima di mc 2.105.13, per un totale di mc 3.081,27.
Con la convenzione n.18/2002 si stabilisce:
“…vista la precedente Convenzione che con Piano Attuativo approvato con deliberazione consigliare n.81 del 1998, è già stata consentita l’edificabilità di una parte della volumetria ammessa, in corso di esecuzione mediante Concessioni edilizie n. 24/99 e
35/99;
che intendendo la Società procedere all’utilizzazione della residua volumetria edificabile, è stato predisposto un Piano Attuativo secondo cui è prevista la realizzazione di una nuova volumetria residenziale di mc 1.625,71.
La Soc. *********** si impegna a cedere gratuitamente al momento della stipula della presente convenzione mq 450 di aree per le attrezzature pubbliche e di uso pubblico. La restante superficie di mq 2018 potrà essere acquistata a prima richiesta dal Comune.”
Al momento della firma delle Convenzioni il piano di lottizzazione comprendeva le aree successivamente cedute alle società *********** S.r.l. e *********** S.r.l.
6.1 STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE
Il Comune di Fino Mornasco è dotato di Piano di Governo del Territorio approvato con Delibera CC n. 69 del 20/12/2014 e adottato con Delibera CC n. 50 del 19/09/2014.
L’area sulla quale è stato realizzato il compendio immobiliare che ospita il lotto oggetto di valutazione è classificato nel Documento di Piano (Tavola n° 08 – Sistema Urbano) in Ambito a prevalente destinazione residenziale, densità edilizia 0,50 -1,00.
Stralcio Tavola 8 Documento di Piano e Legenda
Nel Piano delle Regole la stessa area è classificata nella categoria: Aree e ambiti a media densità di consolidamento del tessuto urbano (Art. 23 del Piano delle Regole).
“…per gli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme sono
consentiti a titolo abilitativo semplici interventi di risanamento conservativo, ristrutturazione e demolizione con ricomposizione volumetrica pari all’esistente, ampliamenti esclusivamente dell’organismo edilizio. Nei lotti liberi, come risultanti catastalmente alla data di adozione delle presenti norme, è ammessa a titolo abilitativo semplice nuova edificazione.”
Stralcio Tav. 01 INT. SIST. URB. Var. - Piano delle Regole e legenda 7 EDILIZIA
7.1 TITOLI EDILIZI
Per l’intero complesso immobiliare sono stati presentati i seguenti titoli edilizi:
Titoli Edilizi relativi al Complesso
Titolo Prot.n. Data
Concessione Edilizia n.24/99: titolo abitativo per nuova costruzione su lotti liberi nell’ambito del Piano di Recupero presentato nella Convenzione Urbanistica n.39.
- Volumetria Assentita mc 2101,65 - 4 unità Tipologia A di 214,65 mc modifica la distribuzione interna, la superficie dei sottotetti SPP (senza permanenza di persone) e delle due tipologie edilizie previste dalla CE 24/99
7798
26/05/2001
DIA 65/2001 seconda variante alla CE 24/99 con la quale è previsto:
- Aumento di superficie dei piani interrati delle due tipologie edilizie previste dalla CE 24/99;
- Costruzione di scale interne alle unità per il collegamento tra i vari piani dal piano interrato al piano sottotetto
- Modifica dell’inclinazione delle falde di tetti delle due tipologie edilizie previste dalla CE 24/99;
- Recupero ai fini abitativi dei sottotetti (LR 15/96 e LR 22/99) per una parte dei fabbricati
9499 29/06/2001
DIA 139/2001 terza variante alla CE 24/99 con la quale si prevedeva la realizzazione di una nuova tipologia edilizia per quattro fabbricati utilizzando la volumetria residua assentita dalla CE 24/99, che verranno successivamente denominati “Casette A-B-C-D”.
- Volumetria Assentita con CE 24/99 mc 2.101,65 - Volumetria realizzata al 19/09/2001 mc 1.423,74 - Volumetria in progetto con Dia 139 mc 675,60
prevedeva una nuova soluzione planimetrica dei quattro fabbricati realizzati con DIA 139/2001 e la ricollocazione di sei posti auto precedentemente collocati a raso ed ora previsti al piano interrato.
La DIA 153/2002 riguarda in parte anche proprietà successivamente cedute alla società *********** S.r.l.
8832 03/07/2002
DIA 8/2003 variante alla CE 24/99 con la quale si prevedeva un nuova soluzione planimetrica dei quattro fabbricati realizzati con DIA 139/2001 e il recupero ai fini abitativi dei sottotetti ai sensi della L.R. 15/1996 e succ. mod. e integrazioni per i restanti fabbricati.
1906 05/02/2003
Per il singolo fabbricato che ospita l’abitazione oggetto della presente valutazione sono stati presentati i seguenti titoli edilizi:
LOTTO 14: ABITAZIONE SUB 727-BOX SUB 755- AREE SCOPERTE MAPPALE N.8968 e N.8969 Titoli edilizi relativi alla
CASETTA D
Titolo Prot.n. Data
Domanda di Concessione in Sanatoria N.88/2004 richiesta titolo abitativo in sanatoria, ai sensi dell’art. 32 della legge n.326 del 2003 per ampliamento dell’edificio denominato Casetta D. Ampliamento relativo all’aumento di SLP e di
15867 10/12/2004
volumetria del piano terra ed aumento di volumetria del piano primo.
Dia 174/2005 di completamento alla sanatoria delle Casette A-B-C-D, con la quale variano le distribuzioni interne delle unità in funzione dell’aumento di volume e di SLP per i quali è stata fatta la domanda di sanatoria. Le modifiche distributive comportano la previsione di:
CASETTE A-D
- 3 unità al piano Terra - 2 unità al piano Primo CASETTE B-C
- 4 unità al piano Terra - 2 unità al piano Primo
12587 30/09/2005
Dia 208/2007 variante al titolo abilitativo DIA 174/2005 con la quale varia:
- la distribuzione interna delle unità delle casette A, B, C e D che comportano la previsione di 3 unità al piano terra e 2 unità al piano primo.
- l’autorimessa al piano interrato che corrisponde a quanto realizzato.
12739 28/09/2007
Rilascio permesso Costruire in Sanatoria N.88/2004 15359 22/11/2007 Dichiarazione di fine lavori e richiesta di agibilità 13999 18/12/2012
Allegato 13 – titoli edilizi
7.2 CONFORMITÀ EDILIZIA E CATASTALE
A seguito del sopralluogo si è riscontrato che lo stato reale degli immobili corrisponde agli elaborati grafici allegati all’ultimo titolo edilizio presentato in Comune e alle schede catastali ad eccezione dei due divisori verticali che delimitano la zona cottura.
Dal sopralluogo risulta inoltre che, diversamene dagli schemi grafici di cui sopra:
- Lo spazio sottoscala è leggermente più lungo;
- Il pilastro presente in una delle camera è addossato alla parete e non libero; L’elaborato planimetrico catastale, parte dell’allegato 11, non risulta aggiornato relativamente alle unità catastali di proprietà della Società fallita ***********.
Si fa presente che tutte le abitazioni del complesso sono state accatastate in categoria A/2 – abitazioni civili, alcune potrebbero avere le caratteristiche della categoria A/7 - abitazioni in villino, anche se l’Agenzia delle Entrate non ha sollevato eccezioni all’accatastamento delle unità in categoria A/2.
Autorimessa
Il complesso realizzato dalla Soc. *********** comprende anche un'autorimessa con 20 box, dei quali 17 di proprietà. A seguito del sopralluogo si è riscontrato che i lavori nell'autorimessa, composta da spazi comuni e singoli box, soprattutto per quanto riguarda gli impianti non sono stati terminati.
L'autorimessa avendo una superficie superiore ai 300 mq e inferiore ai 1.000 mq rientra nella categoria A ai fini antincendio. Per le autorimesse di Categoria A è necessario presentare a fine lavori una SCIA Antincendio in riferimento al DPR 151 del 2011 e successive modifiche ed integrazioni.
La SCIA richiede la consegna a fine lavori di un progetto antincendio, relativo a tutta l'autorimessa, redatto da tecnico abilitato corredato da tutti gli allegati e le certificazioni richieste dalla normativa specifica.
Alla data di stesura della presente relazione, alla scrivente non risulta un progetto specifico antincendio per l'autorimessa, i lavori devono essere terminati e la SCIA deve essere ancora presentata.
In considerazione di quanto sopra, la valutazione dei box nell'autorimessa, seguirà due scenari:
Scenario A) Autorimessa con SCIA presentata;
Scenario B) Autorimessa nello stato in cui si trova.
Il lotto oggetto della presente valutazione include un box nell’autorimessa.
8 CONSISTENZA E SUPERFICIE COMMERCIALE
8.1 MODALITÀ DI CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI E CATASTALI
L'Agenzia del Territorio indica la seguente modalità di calcolo delle consistenze degli immobili residenziali (Istruzione per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazioni dei dati)
La superficie commerciale è pari alla somma:
Superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; coperti e scoperti, box, etc.).
Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento: i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le tettoie aperte, i giardini ecc. mentre sono da considerarsi pertinenze esclusive a servizio i locali di uso esclusivo annessi e integrati con l’unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito, locali di servizio).
Le pertinenze accessorie sono distinte in:
- Comunicanti con i locali principali, se sono ad essi collegate (es. allo stesso livello o se diverso con scala interna);
- Non comunicanti se non ad essi collegate, se con accesso indipendente ed esterno all’unità immobiliare.
In merito al calcolo delle superfici inoltre:
- Non devono essere considerate pertinenze esclusive annesse all’unità immobiliare, i locali accessori che per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e fisicamente indipendenti dall’unità immobiliare. In tal caso saranno da conteggiare autonomamente in relazione alla propria destinazione d’uso.
- La superficie dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso.
- Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati.
- Non devono essere aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superfici relative agli spazi condominiali in quanto indivisibili e sono già considerati nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento.
Non potendo verificare le superfici reali su file in formato vettoriale, ed avendo a disposizione solo le schede catastali, si farà riferimento per la superficie commerciale a quanto riportato nelle visure.
Il calcolo della superficie catastale viene determinato al momento del deposito telematico della scheda stessa. Il procedimento di ponderazione della superficie reale ai fini della determinazione della superficie commerciale è del tutto simile a quello della definizione della superficie catastale come riporta la seguente tabella
Tabella per il calcolo della superficie delle unità censite nelle seguenti categorie catastali:
A/1 Abitazioni di tipo signorile A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/2 Abitazioni di tipo civile A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o A/4 abitazioni di tipo popolare storici
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Calcolo della superficie catastale Coefficiente
Moltiplicatore Ambi
enti Descrizione degli ambienti (b)
A1
Vari (o locali) aventi funzione principale nella specifica categoria e vani (o locali) accessori a diretto servizio dei principali se non appartenenti alle categorie C1 e C6
1,00
B
Vani (o locali) accessori a indiretto servizio di quelli identificati nella precedente tipologia A qualora
comunicanti con gli stessi
0,50
C
Vani (o locali) accessori a indiretto servizio di quelli identificati nella precedente tipologia A qualora non comunicanti con gli stessi anche attraverso scale interne.
0,25
D
Balconi, terrazzi e simili comunicanti con i vani o locali di cui al precedente ambiente di tipo A anche attraverso scale.
0,30 Coefficiente da applicare fino alla superficie di 25 m2
0,10 Coefficiente da applicare per la superficie eccedente i 25 m2
E
Balconi, terrazzi e simili non comunicanti con i vani o locali di cui al precedente ambiente di tipo A, pertinenze esclusive della uiu trattata.
0,15 Coefficiente da applicare fino alla superficie di 25 m2
0,05 Coefficiente da applicare per la superficie eccedente i 25 m2
F Aree scoperte o comunque assimilabili, pertinenze esclusive della uiu trattata
0,10
Coefficiente da applicare fino alla superficie definita nella lettera “A1”
0,02 Coefficiente da applicare
Per superficie eccedente definita nella lettera
“A1”
Per la valutazione dell’abitazione si farà riferimento alla superficie catastale mentre i box e le aree scoperte verranno valutate a corpo.
La superficie catastale dell’abitazione, facente parte del presente lotto, comprensiva delle pertinenze è di 124 mq
La superfice degli spazi abitabili dell’unità, oggetto di valutazione, è di circa 93 mq.
9 VALUTAZIONE LOTTO 9.1 METODO DI STIMA
La presente stima adotta il metodo di valutazione basato sul costo di trasformazione. Con tale metodo il valore del bene nello stato in cui si trova è determinato dalla differenza tra il valore di mercato del bene come se fosse finito e i costi necessari per renderlo tale.
Per la determinazione del valore del lotto nello stato in cui si trovano sarà necessario stimare i seguenti valori:
1) Valore di vendita delle unità immobiliari come se fossero finite;
2) Ammontare dei lavori per finire le unità (vedi punto 9.4 – valutazione delle opere mancanti) 3) Consulenze tecniche e altri costi necessari per eventuali domande di sanatorie e/o
aggiornamento delle schede catastali. (vedi punto 7.2 conformità edilizia e catastale) 9.2 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA DELLE UNITÀ COME SE FOSSERO FINITE
Per la valutazione dell’unità come se fosse finita si adotta il metodo sinteticocomparativo che sviluppa una valutazione attraverso il confronto del bene oggetto di stima con altri similari presenti sul mercato immobiliare.
Una volta determinato il segmento di mercato a cui appartiene il bene in base alla sua tipologia e alla collocazione geografica, vengono consultate le banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia delle Entrate e del Borsino Immobiliare che pubblicano periodicamente rilevamenti dei prezzi degli immobili per il territorio considerato per le varie tipologie di fabbricati. Vengono inoltre analizzati fabbricati simili offerti in vendita nell’area di riferimento.
I dati reperiti vengono successivamente analizzati alla luce delle caratteristiche e dei fattori specifici del bene oggetto di stima capaci di influenzarne il valore. Tali fattori sono essenzialmente l’ubicazione e l’accessibilità, la destinazione d’uso, lo stato di manutenzione, le pertinenze e quant’altro è rilevante al fine dell’utilizzo del bene stesso.
L'abitazione oggetto di valutazione e classificata in categoria A2 – Abitazioni Civili
9.3 QUOTAZIONI IMMOBILIARI
L’osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I) della Agenzia delle Entrate, riporta le seguenti quotazioni immobiliari riferite al I semestre 2018.
Il portale il Borsino immobiliare, riporta, per il Comune di Fino Mornasco i seguenti dati:
Categoria Min €/mq Max €/mq OMI Abitazioni di tipo civile / stato ottimo 1.700,00 2.100,00 Borsino Immobiliare Abitazioni di tipo civile / stato ottimo 1.463,00 1.993,00
Media tra le due fonti (€) 1.814,00
Si tenga conto che i valori unitari sopra indicati per le residenze sono da intendersi per unità immobiliari che si presentano finite (pavimenti posati, serramenti interni ed esterni presenti e funzionanti, etc) con impianti posati in opera.
Per quanto riguarda il box, si preferisce optare per una valutazione a corpo in considerazione della dimensione se adatta ad ospitare una o due vetture: box singolo oppure doppio.
Un box per un’unica vettura ha solitamente una superficie di 15 mq, facendo riferimento ai dati rilevati risulta:
Fonte Categoria Min €/cad Max €/cad
OMI Box / stato normale 13.500,00 16.500,00
Borsino Immobiliare Box in buono stato 12.345,00 15.090,00
Media tra le due fonti (€) 14.358,75
Mentre le aree scoperte non di pertinenza, adatte a diventare un posto auto scoperto saranno valutate al 30% del valore del box.
Alla luce di quanto sopra, sono stati considerati i seguenti valori unitari nella valutazione di base:
Residenze 1.750,00 €/mq
Box 14.000,00 €/corpo
Box doppio largo 25.000,00 €/corpo
Box doppio per il lungo 20.000,00 €/corpo
Aree scoperte non di pertinenza dell’abitazione – posto auto scoperto
4.200,00 €/corpo
I valori sopra riportati dei Box, in riferimento al punto 7.2 sono quelli relativi allo scenario A – Autorimessa con SCIA presentata.
Il valore dell’abitazione e spazio di servizio come se fossero finiti risulta pertanto essere:
1.750,00 €/mq x 124 mq (superfice catastale) = € 217.000,00
Il valore del box risulta € 20.000,00 mentre il valore dell’area scoperta adatta a diventare posto auto scoperto risulta essere € 4.200,00.
Il portale Immobiliare.it mette a disposizione i dati relativi a prezzi richiesti per le abitazioni relativi agli ultimi 24 mesi. Per il Comune di Fino Mornasco il grafico riportato mostra un netto aumento dei prezzi passando da un prezzo medio di 1.588,00 €/mq nel giugno 2016 a 1.765,00 €/mq nel giugno 2018 che rappresenta un aumento di circa il 10% in due anni.
I dati riportati dal portale Immobiliare.it sono allineati a quelli rilevati dalle banche dati consultate.
9.4 VALUTAZIONE DELLE OPERE MANCANTI ED EVENTUALI ONERI DI REGOLARIZZAZIONE
Per poter determinare il valore dell’unità nello stato in cui si trova è necessario determinare il valore delle opere mancanti.
In riferimento al punto 5.4 il valore delle opere mancanti risulta € 39.354,62
9.5 VALUTAZIONE
Seguendo il metodo di valutazione scelto e di quanto riportato al punto 7.2 la stima del lotto composto da:
abitazione, spazio di servizio s.p.p., box nell'autorimessa e area scoperta non di pertinenza prevede due scenari:
Scenario A) - Autorimessa con SCIA presentata:
In considerazione di quanto descritto in modo dettagliato nei paragrafi precedenti:
1. La posizione del complesso risulta buona, vicina al centro e facilmente accessibile;
2. In alcuni ambienti sono presenti i volumi della scala dell’abitazione del piano superiore;
3. Lo stato di manutenzione è scadente, sono presenti evidenti segni di umidità sia sulle pareti interne che negli spazi esterni pavimentati;
4. Vi è la presenza di lesioni strutturali che dovranno essere verificate da tecnico specializzato, che a sua volta dovrà prospettare le soluzioni più idonee.
5. Sono presenti due colonne libere una nella cucina e una nella camera da letto che potrebbero limitare l’utilizzo degli spazi;
6. L’abitazione è abbandonata da tempo e gli impianti dovranno essere tutti verificati;
7. Il futuro acquirente dovrà occuparsi dei lavori di finitura dell’abitazione.
Si ritiene opportuno deprezzare il valore dell'immobile di un ulteriore 50%:
€192.713,11 x -50% = € 96.356,56
Il valore a corpo del lotto composto da abitazione, box e aree scoperte non di pertinenza risulta pertanto essere, importo arrotondato per difetto, di €96.000,00 (euro novantaseimila/00).
Scenario B) Autorimessa nello stato in cui si trova:
Il box viene valutato al 35% del valore del box nell'autorimessa con SCIA presentata:
€20.000,00 x 35% = €7.000,00 La differenza di valore del box tra i due scenari risulta pertanto essere:
€20.000,00 - €7.000,00 = €13.000,00
La differenza tra i due valori dei box risulta, da prime analisi, comunque leggermente superiore a quanto potrebbe essere la quota parte di spesa necessaria per completare i lavori e le procedure antincendio e presentare la SCIA per l'intera autorimessa.
I valore a corpo del lotto considerato lo scenario B risulta pertanto essere:
€96.000,00 - €13.000,00 = €83.000,00
Il valore a corpo del lotto composto da abitazione, box nell’autorimessa nello stato in cui si trova, cantina e area scoperta non di pertinenza risulta pertanto essere di €83.000,00 (euro ottantatremila/00).
Milano, 27 Novembre 2018 Arch. Yael Anati
Elenco Allegati:
Allegato 1) Convenzione n. 39 del 14/10/1999;
Allegato 2) Concessioni Edilizie n. 24/99;
Allegato 3) Concessioni Edilizie n. 37/99;
Allegato 4) Convenzione n. 18 del 30/07/2000;
Allegato 5) Atto di compravendita del 28/3/2006;
Allegato 6) Atto di compravendita del 6/4/2009;
Allegato 7) Atto Rep. 7 del 27/2/2009;
Allegato 8) Atto Rep. 8 del 27/2/2009;
Allegato 9) Certificato notarile del 16/03/2018;
Allegato 10) Atto di compravendita del 31/07/1990;
Allegato 11) Documentazione catastale Allegato 12) Tabella Villa Tipo A Allegato 13) Titoli edilizi
Allegato 14) Attestato di Certificazione Energetica Allegato 15) Rapporto fotografico;