9 VALUTAZIONE LOTTO 9.1 METODO DI STIMA
La presente stima adotta il metodo di valutazione basato sul costo di trasformazione. Con tale metodo il valore del bene nello stato in cui si trova è determinato dalla differenza tra il valore di mercato del bene come se fosse finito e i costi necessari per renderlo tale.
Per la determinazione del valore del lotto nello stato in cui si trovano sarà necessario stimare i seguenti valori:
1) Valore di vendita delle unità immobiliari come se fossero finite;
2) Ammontare dei lavori per finire le unità (vedi punto 9.4 – valutazione delle opere mancanti) 3) Consulenze tecniche e altri costi necessari per eventuali domande di sanatorie e/o
aggiornamento delle schede catastali. (vedi punto 7.2 conformità edilizia e catastale) 9.2 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA DELLE UNITÀ COME SE FOSSERO FINITE
Per la valutazione dell’unità come se fosse finita si adotta il metodo sinteticocomparativo che sviluppa una valutazione attraverso il confronto del bene oggetto di stima con altri similari presenti sul mercato immobiliare.
Una volta determinato il segmento di mercato a cui appartiene il bene in base alla sua tipologia e alla collocazione geografica, vengono consultate le banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia delle Entrate e del Borsino Immobiliare che pubblicano periodicamente rilevamenti dei prezzi degli immobili per il territorio considerato per le varie tipologie di fabbricati. Vengono inoltre analizzati fabbricati simili offerti in vendita nell’area di riferimento.
I dati reperiti vengono successivamente analizzati alla luce delle caratteristiche e dei fattori specifici del bene oggetto di stima capaci di influenzarne il valore. Tali fattori sono essenzialmente l’ubicazione e l’accessibilità, la destinazione d’uso, lo stato di manutenzione, le pertinenze e quant’altro è rilevante al fine dell’utilizzo del bene stesso.
L'abitazione oggetto di valutazione e classificata in categoria A2 – Abitazioni Civili
9.3 QUOTAZIONI IMMOBILIARI
L’osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I) della Agenzia delle Entrate, riporta le seguenti quotazioni immobiliari riferite al I semestre 2018.
Il portale il Borsino immobiliare, riporta, per il Comune di Fino Mornasco i seguenti dati:
Categoria Min €/mq Max €/mq OMI Abitazioni di tipo civile / stato ottimo 1.700,00 2.100,00 Borsino Immobiliare Abitazioni di tipo civile / stato ottimo 1.463,00 1.993,00
Media tra le due fonti (€) 1.814,00
Si tenga conto che i valori unitari sopra indicati per le residenze sono da intendersi per unità immobiliari che si presentano finite (pavimenti posati, serramenti interni ed esterni presenti e funzionanti, etc) con impianti posati in opera.
Per quanto riguarda il box, si preferisce optare per una valutazione a corpo in considerazione della dimensione se adatta ad ospitare una o due vetture: box singolo oppure doppio.
Un box per un’unica vettura ha solitamente una superficie di 15 mq, facendo riferimento ai dati rilevati risulta:
Fonte Categoria Min €/cad Max €/cad
OMI Box / stato normale 13.500,00 16.500,00
Borsino Immobiliare Box in buono stato 12.345,00 15.090,00
Media tra le due fonti (€) 14.358,75
Mentre le aree scoperte non di pertinenza, adatte a diventare un posto auto scoperto saranno valutate al 30% del valore del box.
Alla luce di quanto sopra, sono stati considerati i seguenti valori unitari nella valutazione di base:
Residenze 1.750,00 €/mq
Box 14.000,00 €/corpo
Box doppio largo 25.000,00 €/corpo
Box doppio per il lungo 20.000,00 €/corpo
Aree scoperte non di pertinenza dell’abitazione – posto auto scoperto
4.200,00 €/corpo
I valori sopra riportati dei Box, in riferimento al punto 7.2 sono quelli relativi allo scenario A – Autorimessa con SCIA presentata.
Il valore dell’abitazione e spazio di servizio come se fossero finiti risulta pertanto essere:
1.750,00 €/mq x 124 mq (superfice catastale) = € 217.000,00
Il valore del box risulta € 20.000,00 mentre il valore dell’area scoperta adatta a diventare posto auto scoperto risulta essere € 4.200,00.
Il portale Immobiliare.it mette a disposizione i dati relativi a prezzi richiesti per le abitazioni relativi agli ultimi 24 mesi. Per il Comune di Fino Mornasco il grafico riportato mostra un netto aumento dei prezzi passando da un prezzo medio di 1.588,00 €/mq nel giugno 2016 a 1.765,00 €/mq nel giugno 2018 che rappresenta un aumento di circa il 10% in due anni.
I dati riportati dal portale Immobiliare.it sono allineati a quelli rilevati dalle banche dati consultate.
9.4 VALUTAZIONE DELLE OPERE MANCANTI ED EVENTUALI ONERI DI REGOLARIZZAZIONE
Per poter determinare il valore dell’unità nello stato in cui si trova è necessario determinare il valore delle opere mancanti.
In riferimento al punto 5.4 il valore delle opere mancanti risulta € 39.354,62
9.5 VALUTAZIONE
Seguendo il metodo di valutazione scelto e di quanto riportato al punto 7.2 la stima del lotto composto da:
abitazione, spazio di servizio s.p.p., box nell'autorimessa e area scoperta non di pertinenza prevede due scenari:
Scenario A) - Autorimessa con SCIA presentata:
In considerazione di quanto descritto in modo dettagliato nei paragrafi precedenti:
1. La posizione del complesso risulta buona, vicina al centro e facilmente accessibile;
2. In alcuni ambienti sono presenti i volumi della scala dell’abitazione del piano superiore;
3. Lo stato di manutenzione è scadente, sono presenti evidenti segni di umidità sia sulle pareti interne che negli spazi esterni pavimentati;
4. Vi è la presenza di lesioni strutturali che dovranno essere verificate da tecnico specializzato, che a sua volta dovrà prospettare le soluzioni più idonee.
5. Sono presenti due colonne libere una nella cucina e una nella camera da letto che potrebbero limitare l’utilizzo degli spazi;
6. L’abitazione è abbandonata da tempo e gli impianti dovranno essere tutti verificati;
7. Il futuro acquirente dovrà occuparsi dei lavori di finitura dell’abitazione.
Si ritiene opportuno deprezzare il valore dell'immobile di un ulteriore 50%:
€192.713,11 x -50% = € 96.356,56
Il valore a corpo del lotto composto da abitazione, box e aree scoperte non di pertinenza risulta pertanto essere, importo arrotondato per difetto, di €96.000,00 (euro novantaseimila/00).
Scenario B) Autorimessa nello stato in cui si trova:
Il box viene valutato al 35% del valore del box nell'autorimessa con SCIA presentata:
€20.000,00 x 35% = €7.000,00 La differenza di valore del box tra i due scenari risulta pertanto essere:
€20.000,00 - €7.000,00 = €13.000,00
La differenza tra i due valori dei box risulta, da prime analisi, comunque leggermente superiore a quanto potrebbe essere la quota parte di spesa necessaria per completare i lavori e le procedure antincendio e presentare la SCIA per l'intera autorimessa.
I valore a corpo del lotto considerato lo scenario B risulta pertanto essere:
€96.000,00 - €13.000,00 = €83.000,00
Il valore a corpo del lotto composto da abitazione, box nell’autorimessa nello stato in cui si trova, cantina e area scoperta non di pertinenza risulta pertanto essere di €83.000,00 (euro ottantatremila/00).
Milano, 27 Novembre 2018 Arch. Yael Anati
Elenco Allegati:
Allegato 1) Convenzione n. 39 del 14/10/1999;
Allegato 2) Concessioni Edilizie n. 24/99;
Allegato 3) Concessioni Edilizie n. 37/99;
Allegato 4) Convenzione n. 18 del 30/07/2000;
Allegato 5) Atto di compravendita del 28/3/2006;
Allegato 6) Atto di compravendita del 6/4/2009;
Allegato 7) Atto Rep. 7 del 27/2/2009;
Allegato 8) Atto Rep. 8 del 27/2/2009;
Allegato 9) Certificato notarile del 16/03/2018;
Allegato 10) Atto di compravendita del 31/07/1990;
Allegato 11) Documentazione catastale Allegato 12) Tabella Villa Tipo A Allegato 13) Titoli edilizi
Allegato 14) Attestato di Certificazione Energetica Allegato 15) Rapporto fotografico;