Tribunale di Milano
PROCEDURA FALLIMENTARE
Fallimento ***********
N° Gen. Rep. 252/2017
Giudice Delegato: Dott.ssa Guendalina Pascale Curatore Fallimentare: Avv. Paolo Pizza
RAPPORTO DI VALUTAZIONE LOTTO 14
APPARTAMENTO, BOX AUTO E DUE AREE SCOPERTE
Via Leonardo Da Vinci Snc, 22073 Fino Mornasco (CO)
Arch. YAEL ANATI
Codice fiscale: NTAYLA68B50D612R - Partita IVA: 12605130157 Studio: Via Legnano 18 - 20121 Milano
Telefono: 02-54123779 - Fax: 02-62086741
Email: yael@yaelanati.com - PEC: anati.10645@oamilano.it
1. OGGETTO DI STIMA ... 3
1.1 INQUADRAMENTO GENERALE ... 3
1.2 UBICAZIONE E ACCESSIBILITÀ ... 4
1.3 DESCRIZIONE DEL TERRITORIO CIRCOSTANTE ... 5
1.4 BREVE STORIA DEL PROGETTO DI SVILUPPO... 6
2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE ... 20
2.1 PRECEDENTI E ATTUALI PROPRIETARI ... 21
3. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI ... 23
4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL LOTTO ... 25
4.1STATO DI POSSESSO E DISPONIBILITÀ ... 28
5. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE ... 28
5.1ABITAZIONE ... 29
5.2BOX AUTO ... 34
5.3AREA SCOPERTE NON PERTINENZIALI – POSTI AUTO SCOPERTI ... 35
5.4STATO DI AVANZAMENTO LAVORI ... 36
6. URBANISTICA ... 38
6.1 STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE ... 38
7. EDILIZIA ... 40
7.1 TITOLI EDILIZI ... 40
7.2.CONFORMITÀ EDILIZIA E CATASTALE ... 43
8. CONSISTENZA E SUPERFICIE COMMERCIALE ... 44
8.1MODALITÀ DI CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI E CATASTALI ... 44
9. VALUTAZIONE LOTTO ... 46
9.1 METODO DI STIMA ... 46
9.2 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA DELLE UNITÀ COME SE FOSSERO FINITE ... 46
9.3 QUOTAZIONI IMMOBILIARI ... 47
9.4 VALUTAZIONE DELLE OPERE MANCANTI ED EVENTUALI ONERI DI REGOLARIZZAZIONE ... 49
9.5 VALUTAZIONE ... 50
PREMESSA
Con informativa al Giudice Delegato Dott.ssa Guendalina Pascale, in data 22/05/2017 il curatore Avv. Paolo Pizza ha incaricato la sottoscritta, Arch. Yael Anati, con studio in Milano Via Legnano n. 18, iscritta all’Ordine degli Architetti P. P. C. della Provincia di Milano al n.
10645 e nell’elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n. 13522, per la valutazione dei
beni immobili di proprietà della società fallita ***********con sede in ***********, così come pronunciato dal Tribunale di Milano, Sezione Fallimentare, con RG 252/2017.
1 OGGETTO DI STIMA
1.1 INQUADRAMENTO GENERALE
Il lotto oggetto di stima è situato nel Comune di Fino Mornasco, in via Leonardo Da Vinci snc (senza numero civico) ed è parte di un complesso residenziale composto da villette plurifamiliari aventi abitazioni al piano terreno ed al piano primo e relativi box, cantine e aree scoperte. La presente valutazione ha per oggetto il lotto n. 14 composto da un’abitazione posta al piano terra e locale di servizio s.p.p.
(senza permanenza di persone) al piano interrato, un box auto al piano interrato posto nell’autorimessa e due aree scoperte.
Lotto N. 14, oggetto di valutazione
Il complesso residenziale è stato realizzato dalla società fallita ***********, ed all’interno risultano invenduti ancora n. 26 Lotti che sono oggetto di altre relazioni a firma dello scrivente perito.
La proprietà del fallimento è composta complessivamente dalle seguenti unità:
- n. 25 abitazioni;
- n. 26 box auto;
- n. 5 cantine;
- n. 33 aree scoperte accatastate come terreni; - n. 11 aree urbane. che sono state divise in 26 lotti.
L’ultimo lotto comprende alcune aree urbane e terreni in comproprietà con altri.
1.2 UBICAZIONE E ACCESSIBILITÀ
Fino Mornasco è un Comune, di circa 9.000 abitanti, nella provincia di Como in Lombardia; si estende su un’area di circa 7,24 km², oltre al centro principale comprende le frazioni di Andrate, Valle Mulini, Firenzuola e Socco
Il comune è raggiungibile con i seguenti mezzi di trasporto:
Rete ferroviaria: la stazione di Fino Mornasco è posta sulla linea ferroviaria SaronnoComo, servita da treni regionali.
Aeroporti: Fino Mornasco si trova a circa 45 minuti di viaggio dagli aeroporti di Linate e Malpensa che distano:
Milano Linate- circa 47 Km Milano Malpensa circa 43 Km
Rete stradale: Il Comune è raggiungibile tramite A9/E35, superstrada Milano-Meda e tramite la strada provinciale SP35. L’accesso più vicino alla rete autostradale è quello della A9 uscita Fino Mornasco.
1.3 DESCRIZIONE DEL TERRITORIO CIRCOSTANTE
L'area circostante il complesso, che ospita il lotto oggetto di valutazione, è caratterizzata dalla presenza di edifici residenziali di pochi piani. La strada di accesso al complesso è privata con cancello automatico che ne regola l’accesso dalla via Leonardo da Vinci.
Il traffico nella zona è composto principalmente da veicoli privati dei residenti. E’ presente un parcheggio pubblico in prossimità dell’acceso al complesso residenziale lungo via Leonardo da Vinci.
Tutte le abitazioni nel complesso sono provviste di box auto ed alcune aree scoperte che potrebbero essere utilizzate come posti auto scoperti.
Il complesso residenziale dista dal centro cittadino circa settecento metri. Nei dintorni si trovano luoghi di culto ed attività commerciali legate alla quotidianità, a circa duecento metri si trova una scuola elementare ed un istituto tecnico. Il complesso ospedaliero più vicino è l’ospedale Sant’Anna di San Fermo della Battaglia (CO).
1.4 BREVE STORIA DEL PROGETTO DI SVILUPPO
La storia del progetto di sviluppo inizia nel 1990 con l’acquisizione dei terreni da parte della Soc.
***********Nello stesso anno viene presentato un Piano di Lottizzazione sull’intera area allora di proprietà, che successivamente viene variato. Nel 2000 vengono rilasciate dal Comune di Fino Mornasco due Concessioni Edilizie per l’edificazione dei terreni acquistati dalla Soc. ***********Nel 2006 vengono vendute alla Soc. *********** alcune particelle, altre vengono vendute alla società
*********** nel 2009 e sempre nello stesso anno altre particelle vengono cedute al Comune di Fino Mornasco come da Convenzione. L’edificazione del lotto oggetto di valutazione ha avuto inizio nel 2001 con il rilascio delle concessioni edilizie a cui fanno seguito varianti e domanda di Concessione in Sanatoria, rilasciata nel 2007. Nel 2012 viene presentata la Dichiarazione di Fine dei Lavori e la Richiesta di Agibilità. Di seguito maggiori dettagli sui passaggi di cui sopra.
1990: la Società ***********, con atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Nicola Begalli di Como, Rep. N.44.610/6.583 del 31/07/1990 acquista i seguenti immobili e aree:
“N.C.E.U. – foglio 3
- Fabbricato di civile abitazione, mappale n. 3104 piano T,1.S1
- Due locali ad uso magazzino, un vano autorimessa e tre vani di deposito al piano terra; locale ad uso ufficio ai piani terra e primo stralciati dalla maggiore
consistenza dell’unità immobiliare attualmente classificata al N.C.E.U.
con i mappali 1126-1564-3128” Nonché le seguenti aree:
“Catasto Terreni – foglio 3
- n. 6362 (ex141/b) – area urbana – Ha 0.02.90;
- n. 647 - b.c. - Ha 0.77.80 - n. 2333 – sem. Arb. – Ha.0.76.00 - n. 148 – sem. Arb. – Ha.0.21.80 - n. 1635 – sem. Arb. – Ha.0.24.70 - n. 1636 – b.c. – Ha.0.27.80
- n. 145 (ex 145/a) – sem. Arb. – Ha.0.84.36 - n. 146 (ex 146/a) – b.c. – Ha.0.33.25 - n. 147– sem. Arb. – Ha.0.50.00 - n. 142 – b.c – Ha.0.13.00 - n. 144/a - b.c. – Ha.0.93.70 - n. 139/a - b.m. – Ha.0.63.60 - n. 3121- f.r. – Ha.0.05.20
- n. 3489 – sem. Arb. – Ha.0.13.50
- n. 5127 (ex5127/a) – area urbana – Ha. 0.03.20”
1991 La Soc. ***********con atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Nicola Begalli di Como, Rep. N.54425 del 18/06/1991 acquista anche la seguente area individuata al Catasto Terreni – foglio 3
- Mappale n.136 seminativo arb. – Ha 0.38.20;
Con i due atti di compravendita ***********acquista aree per un totale complessivo di circa mq.
62.901 mq. come indicato nella seguente planimetria:
1999 La Soc. ***********stipula con il Comune di Fino Mornasco la convenzione urbanistica Rep n. 39 del 14/10/1999, registrata a Cantù il 21/10/1999 al n. 3118 serie 1, per l’attuazione del Piano Attuativo di Recupero di Iniziativa Privata.
Secondo tale convenzione essendo le aree di proprietà della Soc. ***********:
- n. 2333 – sem. Arb. – Ha.0.76.00 - n. 148 – sem. Arb. – Ha.0.21.80 - n. 1635 – sem. Arb. – Ha.0.24.70 - n. 1636 – b.c. – Ha.0.27.80
- n. 145 (ex 145/a) – sem. Arb. – Ha.0.84.36 - n. 146 (ex 146/a) – b.c. – Ha.0.33.25 - n. 147– sem. Arb. – Ha.0.50.00 - n. 142 – b.c – Ha.0.13.00 - n. 144/a- b.c. – Ha.0.93.70 - n. 139/a- b.m. – Ha.0.63.60 - n. 3121- f.r. – Ha.0.05.20
- n. 3489 – sem. Arb. – Ha.0.13.50
- n. 5127 (ex5127/a) – area urbana – Ha. 0.03.20 - n. 136 seminativo arb. – Ha 0.38.20;
classificate secondo il P.R.U.G. del 1995 per la quasi totalità in zona A2 Residenziale a verde privato vincolato ed edificazione subordinata all’approvazione di un Piano di Recupero e secondo la successiva variante al Piano Regolatore Generale del 1998 lo stesso compendio è classificato in zona VP- Residenziale Verde Privato Tutelato, con indice di 0,10 mc/mq e con obbligo di Piano Attuativo.
“Intendendo la Soc. *********** procedere all’utilizzazione a scopo edificatorio degli immobili di proprietà, nel rispetto delle prescrizioni sia dello strumento urbanistico vigente che di quelli di salvaguardia, viene predisposto un Piano Attuativo di Recupero”, secondo il quale è previsto il recupero della volumetria esistente, “con cambio di destinazione d’uso a residenza, per una volumetria di mc. 976,14, nonché realizzazione di una nuova volumetria residenziale, ammessa su lotti liberi, per una volumetria massima di mc.
2.105,13 per un totale complessivo di mc 3.081,27”.
Tale Piano Attuativo veniva adottato dal Consiglio Comunale con delibera n. 57 del 24/07/1998. Nella Convenzione urbanistica del Piano di Lottizzazione, firmata circa un anno dopo, la Soc. ***********
si impegna a:
- versare nelle casse comunali, al momento della stipula della convenzione il corrispettivo per la monetizzazione delle aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico;
- assumersi carico degli oneri relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria quali sedi stradali, rete di smaltimento delle acque di pioggia , rete di smaltimento delle acque di scarico, rete idrica, rete di distribuzione dell’energia elettrica e rete gas. Il costo di queste opere non è portato a scomputo degli oneri di urbanizzazione in quanto interne al complesso.
- versare al momento delle singole concessioni edilizie gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, dovuti in base alle tariffe comunali vigenti a quell’epoca - presentare all’amministrazione Comunale per il rilascio dei relativi atti autorizzativi, il
progetto di ogni singola costruzione, in sede di progettazione esecutiva potranno essere apportate modifiche anche significative all’assetto planivolumetrico ed alla tipologia di costruzioni.
Allegato 1 – Convenzione n. 39 del 14/10/1999
2000: seguono due Concessioni Edilizie nell’ambito del suddetto Piano di Recupero che riguardano l’edificazione di nuove costruzioni nelle aree di proprietà di ***********Concessione Edilizia N.
24/99 del 8/3/2000 che ha per oggetto nuove costruzioni nell’ambito del Piano di Recupero “ex Villa Coli” ricadente sui mappali n. 136, 142, 146, 148, 167, 145, 1635, 1636 e 2333.
La volumetria di progetto per la nuova edificazione è di mc. 2.101,65 (dato desunto dalle tavole allegate alla concessione edilizia).
Allegato 2 – Concessioni Edilizie n. 24/99
Planimetria di progetto CE 24/99
Concessione Edilizia N. 37/99 del 9/3/2000 che ha per oggetto la ristrutturazione dell’edificio esistente nell’ambito del Piano di Recupero “ex Villa Coli” che insiste sul mappale 3121 del Foglio 3.
La volumetria recuperata è di circa mc. 976,14, dato riportato nella convenzione n.
24/99 del 8/3/2000.
Allegato 3 - Concessione Edilizia n. 37/99
Planimetria di progetto CE 37/99 - (oggetto della Concessione è il fabbricato blu)
2002: viene stipulata una nuova convenzione: Convenzione Urbanistica Rep. n. 18 del 30/7/2002, per l’esecuzione del Piano Attuativo d’iniziativa privata nel Comune di Fino Mornasco per il comparto di via Leonardo da Vinci- via Mazzini.
Secondo tale Convenzione:
…Date le aree di proprietà della soc. ***********:
- n. 2333 – sem. Arb. – Ha.0.76.00 - n. 148 – sem. Arb. – Ha.0.21.80 - n. 1635 – sem. Arb. – Ha.0.24.70 - n. 1636 – b.c. – Ha.0.27.80
- n. 145 (ex 145/a) – sem. Arb. – Ha.0.84.36 - n. 146 (ex 146/a) – b.c. – Ha.0.33.25 - n. 147– sem. Arb. – Ha.0.50.00 - n. 142 – b.c – Ha.0.13.00 - n. 144/a- b.c. – Ha.0.93.70 - n. 139/a- b.m. – Ha.0.63.60 - n. 3121- f.r. – Ha.0.05.20
- n. 3489 – sem. Arb. – Ha.0.13.50
- n. 5127 (ex5127/a) – area urbana – Ha. 0.03.20 - n. 136 seminativo arb. – Ha 0.38.20;
Per un totale di circa mq 54.831 mq
e in considerazione che il PRG classifica la prevalente parte del compendio in Zona Omogenea VP- Residenziale Verde Privato tutelato, con indice di 0,10 mc/mq e con obbligo di Piano Attuativo per la
nuova edificazione ammessa, è stato predisposto un Piano Attuativo definitivamente approvato con deliberazione n. 31 del 04/04/2002. Con la seconda Convenzione è prevista la realizzazione di una nuova volumetria pari a mc 1.625,71. In riferimento alla seconda Convenzione ***********si impegna:
- a cedere gratuitamente al momento della stipula della presente Convenzione mq.
450 di area per attrezzature pubbliche e di uso pubblico.
La restante superficie di mq. 2.018 potrà essere acquisita a prima richiesta del Comune. (Art. 3)
- Ad assumersi a carico gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria senza che sia portato a scomputo degli oneri di urbanizzazione. (Art. 4)
- A versare al momento del rilascio delle singole concessioni edilizie gli oneri di urbanizzazione primaria e gli oneri di urbanizzazione secondaria. (Art. 4)
- Si impegna a presentare all’amministrazione comunale il progetto di ogni singola edificanda costruzione prescritta dalle leggi e dai regolamenti vigenti. (Art. 8) - In sede di progettazione esecutiva potranno essere apportate modifiche anche
significative all’assetto planovolumetrico e alla tipologia delle costruzioni. (Art. 8) Allegato 4 – Convenzione n. 18 del 30/07/2000
2006: la Soc. ***********, con atto di compravendita e costituzione di servitù del 28/3/2006 a rogito del Dott. Nicola Begalli di Como, Rep. N. 157068/24412, vende alla Società *********** S.r.l. quanto segue:
“INTERA PROPRIETA’:
a) dell’appezzamento di terreno, con insistenti le fondamenta di tre corpi di fabbrica in corso di costruzione, nelle mappe e registri del comune così distinto:
Catasto terreni, Foglio 9
- Mappale 139 – bosco misto Ha 00.77.00
- Mappale 8485 (EX 8446 già 144/b) – bosco ceduo – Ha 0.63.87 - Mappale 8484 (ex 8446 già ex 144/b )- bosco ceduo – Ha 0.23.47 - Mappale 8483 (ex 8444 già 142/c)- bosco ceduo – Ha 0.09.12 - Mappale 8482 (ex 8444 già 142/c) - bosco ceduo – Ha 0.01.01 - Mappale 8454 (ex 146/d) - bosco ceduo – Ha 0.17.27
- Mappale 8458 (ex 147/c) – sem. arb. – Ha 0.12.60 - Mappale 8461 (ex 1635/c) – sem. arb. – Ha 0.19.86 - Mappale 8462 (ex 1636/a) - bosco ceduo – Ha 0.11.55
- b) del fabbricato in corso di ristrutturazione sull’area del mappale n.
8467(derivante dalla fusione dei mappali nn. 8442 (ex 142/a), 8445 (ex 144/a), 8453 (ex 146/c) e 8464(ex 3121/a),”
Il mappale 8467, come riportato nell’atto di compravendita a seguito di frazionamento ha generato i Sub. 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 e 12.
“QUOTA DI UN TERZO: dell’area adibita a strada nelle mappe e registri censuari del Comune stesso così distinta:
catasto terreni foglio 9
- mappale 8449 (ex 145/b) sem. arb. – Ha 0.06.44;
- mappale 8452 (ex 146/b) bosco ceduo – Ha 0.04.18;
- mappale 8443 (ex 142/b) bosco ceduo – Ha 0.00.93;
- mappale 8457 (ex 147/b) sem. arb. – Ha 0.02.74;
- mappale 8460 (ex 1635/b) sem. arb. – Ha 0.03.15;
La società acquirente (***********) dichiara di essere a conoscenza del contenuto delle convenzioni stipulate dalla Soc. venditrice (***********) con il Comune di Fino Mornasco e di subingredire alla società venditrice in tutti i diritti ed obblighi da esse derivanti.
Costituzione di servitù
- La società *********** s.r.l. costituisce a favore di mappali n. 8466, 8448 e 2332 di proprietà della Soc. ***********ed a carico dei mappali n. 8483,8484,8485 e 139 acquistati con il presente atto, servitù per la posa nel sottosuolo delle reti tecnologiche fino a raggiungere la strada posta in lato est dei predetti terreni.”
Allegato 5 – atto di compravendita del 28/3/2006
Così come riportato nella seguente planimetria:
2006: la Concessione Edilizia N. 37/99 e tutte le successive varianti vengono volturate alla Società
*********** S.r.l., nuova proprietaria delle particelle interessate dalla Concessione.
2008: La Soc. ***********con atto a cura del Dott. Nicola Begalli di Como, in data 25/11/2008 n.
162023/27089 Rep., registrato a Como il 2/12/2008 n. 14915 ed ivi trascritto il 3/12/2008 n. 23580 R.P. e n. 37041 R.G., cede alla soc. *********** S.r.l. mc. 175 della volumetria di pertinenza dei mappali n. 8786, 8692 e 8789.
2009: Il 06/04/2009 la Soc. ***********, con atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Nicola Begalli di Como, numero di Rep. 162693/27452, vende alla Società ***********
S.r.l.:
INTERA PROPRIETA’ dell’appezzamento di terreno così distinto Catasto terreni – foglio 9
- Mappale 8786 – sem. arb. – Ha 00.00.62 - Mappale 8789 – sem. arb. – Ha 0.30.18 - Mappale 8692 - sem. arb. – Ha 0.46.20 - Mappale 8964 – sem. arb. – Ha 0.00.07 - Mappale 8962 – sem. arb. – Ha 0.00.58 - Mappale 8778 – sem. arb. – Ha 0.01.54
QUOTA DI COMPROPRIETA’ in ragione di un terzo:
della porzione di strada di accesso all’intero complesso distinta al Catasto fabbricato Foglio 3 e
- Mappale 8996 - Mappale 8966
La vendita viene effettuata ed accettata nello stato di fatto e di diritto in cui si trova quanto ceduto con tutti i diritti, ragioni, azioni, attinenze, pertinenze, servitù e vincoli con particolare riferimento all’atto di cessione di volumetria del 25/11/2008 n. 162023/27089 in forza del quale la Soc.
***********ha ceduto alla soc. *********** s.r.l. mc.
175 della volumetria.
Allegato 6 – atto di compravendita del 6/4/2009 Così come riportato nella seguente planimetria:
Nello stesso anno la Soc. ***********stipula con il Comune di Fino Mornasco e a cura di quest’ultimo, i seguenti atti:
Repertorio n. 7 del 27/02/2009 – avente per oggetto “Cessione aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico nell’ambito del P.A. di Via Leonardo da Vinci - Via Mazzini”, con il quale cede i seguenti mappali distinti al Catasto terreni al Foglio 9:
- Mappale n.8463 sup. Nominale pari a mq 1.625 - Mappale n. 8455 sup. nominale pari a mq 737 - Mappale n. 8447 sup nominale pari a mq 163
come stabilito dall’art.3 della Convenzione Urbanistica rep.n.18 del 30/07/2002 per l’esecuzione del Piano Attuativo d’iniziativa privata nel Comune di Fino Mornasco relativo al comparto di via Leonardo da Vinci- via Mazzini.
La soc. *********** con tale atto trasferisce, la piena proprietà delle particelle di cui sopra, al Comune di Fino Mornasco a titolo gratuito mq. 450 di aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico e la superficie aggiuntiva di mq. 2.018, come stabilito dall’art. 3 della convenzione rep. n. 18 del 30/07/2002.
Allegato 7 – Atto Rep. 7 del 27/2/2009
Repertorio n. 8 del 27/02/2009 – avente per oggetto “Cessione gratuita delle complementari aree di uso pubblico del lotto “VD3” ad edificazione residenziale” con il quale la soc. *********** trasferisce, senza corrispettivo ed a titolo gratuito, il diritto di piena proprietà dei terreni censiti: Catasto terreni foglio 9
- Mappale n. 3489 di sup. nominale mq 1.350 - Mappale n. 8687 di sup nominale mq 3.525 - Mappale n. 8689 di sup nominale mq 3.950 - Mappale n. 8691 di sup. nominale mq 2.756 - Mappale n. 8961 di sup. nominale mq 164
- Mappale n. 8963 di sup. nominale mq 11 - Mappale n. 8787 di sup. nominale mq 11
Il tutto a seguito dell’Atto che la società ***********ha depositato in Comune (prot. n. 15720 del 04/12/2006) Atto unilaterale d’obbligo di cessione gratuita delle complementari aree di uso pubblico del lotto VD3 ad edificazione residenziale e contenente l’impegno a cedere gratuitamente al Comune di Fino Mornasco, senza nulla a pretendere le aree site in via Leonardo da Vinci.
Allegato 8 – Atto Rep. 8 del 27/2/2009
Così come riportato nella planimetria che segue:
2018: In riferimento al Certificato Notarile del 16 Marzo 2018 a cura della Dott.ssa Elisa Leggio, risulta inoltre che:
le seguenti particelle contraddistinte al Catasto Terreni, Foglio 9:
- Particella 6625 - Particella 6626 - Particella 6628
attualmente ancora intestate a ***********, come da visure catastali (allegato 11 – documentazione catastale) sono state vendute alla società ***********con sede in Milano, con atto in data 1/2/1991, rep. n.ro 49661 del notaio Nicola Begalli di Como, trascritto a Como il 18/2/1991 ai n.ri 3980/3066.
Allegato 9 - Certificato notarile del 16/03/2018 mentre risultano in
comproprietà le seguenti particelle, tutte al Foglio 9 *********** / *********** – quota indivisa *********** di 667/1000
- Particella 8991 - Particella 8992 - Particella 8993 - Particella 8994 - Particella 8995 - Particella 8780
- Particella 8781 - Particella 8783
*********** / *********** – quota indivisa *********** di 2/3 - Particella 8966
*********** / *********** / *********** – quota indivisa *********** di 1001/3000 - Foglio 3 Particella 8996
Allegato 11 – documentazione catastale
Attualmente di piena proprietà della società ***********in fallimento risultano i seguenti immobili identificati al catasto come segue:
Catasto fabbricati foglio 3:
Mappale 8466 - Sub:716, 717, 718, 719, 725, 726, 727, 728, 729, 730, 735, 738,739,
742, 743, 744, 745, 746, 749, 750, 752, 753, 754, 755, 756, 757, 758, 759, 760, 761, 762, 763, 764, 765, 766, 767, 768, 769, 771, 772, 773, 774, 776, 777, 780, 787, 791, 792, 793, 796, 797, 798, 799, 801, 802, 807, 808, 809, 810, 811, 812, 813, 814, 815, 816, 818 e 819.
Mappale 8465 Catasto terreni foglio 9:
Mappali: 8791, 8792, 8793, 8794, 8795, 8796, 8797, 8798, 8799, 8805, 8965, 8967, 8968, 8969, 8970, 8971, 8972, 8973, 8977, 8978, 8979, 8980.
Il complesso residenziale oggetto di valutazione realizzato da ***********a Fino Mornasco, è composto da sette fabbricati. Complessivamente ospitano 36 abitazioni delle quali 25 intestate a ***********. I fabbricati sono divisi in due tipologie di denominate “Casetta A-B-C-D” e “Villetta 1-2-3-4”.
Fanno parte del complesso immobiliare anche
dei beni comuni non censibili identificati al catasto fabbricati, tutti al foglio 3, particella 8466 e contraddistinti con i seguenti numeri di subalterno:
Sub. 706 Piano terra Sub. 707 Piano S1 e terra Sub. 708 Piano terra Sub. 709 Piano S1 e terra Sub. 710 Piano terra
Sub. 783 Piano terra Sub. 805 Piano terra Sub. 817 Piano terra
Stralcio elaborato planimetrico
Beni comuni non censibili
Corsello autorimessa identificato con un n. di subalterno errato in quanto corrisponde ad un’abitazione. Il corsello comunque dovrebbe essere un bene comune non censibile comune a tutti i box che vi si affacciano ed è probabile che sia identificato con il n. 709 e non 799.
Vialetto di accesso alle unità abitative – l’area non risulta identificata a catasto e dovrebbe essere comune alle abitazioni nel complesso
Da informazioni ricevute dalla curatela risulta che è stato costituito un condominio, l’attribuzione delle quote millesimali afferenti a ciascuna proprietà non è ancora stata determinata e neanche l’identificazione dei beni condominiali e delle strade. Le strade di accesso alle abitazioni – vedi successivo punto 3 – sono in comproprietà con terzi e/o gravate da servitù di passo pedonale e veicolare.
Sarà necessario garantire ad ogni acquirente la quota parte dei diritti di passo pedonale e veicolare ed eventualmente la quota parte dei beni in comproprietà con terzi in modo da garantire l’accesso ai beni acquistati.
2 IDENTIFICAZIONE DEL BENE
Al fine di procedere con la stima del bene sono state svolte le seguenti attività: Accesso agli atti presso il comune di Fino Mornasco (CO) in data 22/09/2017, 29/09/2017 e 07/05/2018.
Sopraluoghi in data 27/04/2017 – 23/11/2017 e 10/05/2018 ed è stata raccolta la seguente documentazione:
Certificato notarile ventennale Del 16/03/2018 – Allegato 9
Atto di provenienza rep. 44610 Del 31/07/1990 – Allegato 10
Atto di provenienza rep. 157068 Del 28/03/2006 – Allegato 5
Atto di provenienza rep. 27452 Del 06/04/2009 – Allegato 6
Convenzione Urbanistica n. 39 Del 14/10/1999 – Allegato 1
Convenzione Urbanistica n. 18 Del 30/07/2002 – Allegato 4
Atto cessione aree Comune Rep. 7 Del 27/02/2009 – Allegato 7
Atto cessione aree Comune Rep. 8 Del 27/02/2009 – Allegato 8
Visura catastale per soggetto Visure storiche per immobile Estratti di mappa
Elaborato planimetrico Schede catastali immobili
Visure storiche per gli immobili in comproprietà
Date varie – Allegato 11
Titoli edilizi Vedi punto 7.1
Attestato di Certificazione Energetica (ACE)
Allegato 14
2.1 PRECEDENTI E ATTUALI PROPRIETARI
Precedenti proprietari
La proprietà dei terreni sui quali successivamente è stato edificato il lotto oggetto di valutazione, è pervenuta tramite atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Nicola Begalli di Como, repertorio n° 44.610/6.583, stipulato il 31/07/1990 e registrato a Como il 02/08/1990 al n° 2384 serie 1/V.
Allegato 10 – Atto di compravendita del 31/07/1990 Con il sopracitato atto la Soc. ***********
con sede in Milano, via Ansperto n.7, iscritta al tribunale di Milano al n.304023 registro società, n.7622 volume n.23 fascicolo, codice fiscale ***********, acquista, a mezzo del suo qui intervenuto legale rappresentante, gli immobili in Comune di Fino Mornasco, distinti e da distinguere anche a norma del tipo di frazionamento n.15 approvato dall’ U.T.E. di Como in data 30 settembre 1988 e convalidato il 20 novembre 1989 ed il 15 giugno 1990, nel modo seguente:
N.C.E.U. – foglio 3
1. Fabbricato di civile abitazione al mappale n. 3104- p.T, 1, S1 – cat. A/7 – cl .2 – vani 17,5 – R.C. Lire 6.615
2. Due locali ad uso magazzino, un vano autorimessa e tre vani di deposito al piano terra; locali ad uso ufficio ai piani terra e primo stralciati dalla maggiore consistenza dell’unità immobiliare attualmente classificata al NCEU con i mappali n. 1126 – 1564 - 3128 aggraffati.
Catasto Terreni – foglio 3
- n. 6362 (ex141/b) – area urbana – Ha 0.02.90;
- n. 647 b.c. - Ha 0.77.80
- n. 2333 – sem. Arb. – Ha.0.76.00 - n. 148 – sem. Arb. – Ha.0.21.80 - n. 1635 – sem. Arb. – Ha.0.24.70 - n. 1636 – b.c.. – Ha. 0.27.80
- n. 145 (ex 145/a) – sem. Arb. – Ha. 0.84.36 - n. 146 (ex 146/a) – b.c. – Ha. 0.33.25 - n. 147 – sem. Arb. – Ha.0.55.00
- n. 142 – b.c – Ha. 0.13.00 - n. 144/a- b.c. – Ha. 0.93.70 - n. 139/a- b.m. – Ha. 0.63.60 - n. 3121- f.r. – Ha. 0.05.20
- n. 3489 – sem. Arb. – Ha. 0.13.50
- n. 5127 (ex 5127/a) – area urbana – Ha. 0.03.20
Coerenze In Corpo: a nord via Campo Sportivo e via Ticino, mappali nn. 5125, 5122, 143, 3003; ad est mappale n. 5142, proprietà ***********, mappali nn.
6357, 143 e strada consorziale; a sud strada consorziale; ad ovest mappali nn.151, 150, 2552, 2551, 149, 136, 3001, 3003, 3004, 2821.
Provenienza: Successione in morte di *******************************, denuncia presentata in Cantù il 1 ottobre 1962 n.408/6.
Attuali proprietari
La Soc. ***********risulta attualmente proprietaria dei seguenti immobili:
1) per l’intera quota di proprietà:
Catasto fabbricati foglio 3:
Mappale 8466 - Sub:716, 717, 718, 719, 725, 726, 727, 728, 729, 730, 735, 738,739,
742, 743, 744, 745, 746, 749, 750, 752, 753, 754, 755, 756, 757, 758, 759, 760, 761, 762, 763, 764, 765, 766, 767, 768, 769, 771, 772, 773, 774, 776, 777, 780, 787, 791, 792, 793, 796, 797, 798, 799, 801, 802, 807, 808, 809, 810, 811, 812, 813, 814, 815, 816, 818 e 819.
Mappale 8465
Catasto terreni foglio 9:
Mappali: 8791, 8792, 8793, 8794, 8795, 8796, 8797, 8798, 8799, 8805, 8965, 8967, 8968, 8969, 8970, 8971, 8972, 8973, 8977, 8978, 8979, 8980.
2) Per le quote indivise delle seguenti particelle, tutte al Foglio 9
2.1) *********** / *********** – quota indivisa *********** di 667/1000 - Particella 8991
- Particella 8992 - Particella 8993 - Particella 8994 - Particella 8995 - Particella 8780 - Particella 8781 - Particella 8783
2.2) *********** / *********** – quota indivisa *********** di 2/3 - Particella 8966
2.3) *********** / *********** / *********** – quota indivisa *********** di 1001/3000 - Foglio 3 Particella 8996
In riferimento alla relazione notarile del 16/03/2018 si fa presente che nonostante risultino ancora intestate al Catasto Terreni al foglio 9 i seguenti mappali:
- 6625 di ettari 00.45.07 – seminativo arborato Classe 4 – R.D. Euro 13,97 R.A. Euro 11,64;
- 6626 di ettari 00.03.80 – seminativo arborato Classe 4 R.D. Euro 1,18 R.A. Euro 0,98;
- 6628 di ettari 00.10.25 – seminativo arborato Classe 4 R.D. Euro 3,18 R.A.
Euro 2,65;”
non sono di proprietà della ***********,
Stralcio estratto di mappa con indicata ubicazione terreni venduti Particelle 6625 – 6626 e 6628
Allegato 9 – Certificato Notarile del 16/03/2018 Allegato 11 – Documentazione catastale 3 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Il certificato notarile del 16/03/2018 a cura del notaio Dott. Elisa Leggio di Seregno (MI) rileva le seguenti sette formalità relative:
“ai beni siti in Comune di Fino Mornasco (CO) sopra descritti alle lettere da B1) a B5) ambo incluse:
1) ipoteca volontaria iscritta a Como in data 22 marzo 2008 ai n.ri 10077/2154 a favore della Banca Piccolo Credito Valtellinese Società Cooperativa ;
2) ipoteca volontaria iscritta a Como in data 5 marzo 2008 ai n.ri 6993/1500 a favore di Intesa San Paolo S.p.a.;
3) ipoteca giudiziale iscritta a Como in data 16 gennaio 2013 ai n.ri 1685/152 a favore dei signori *******************************, gravante unicamente l’unità al mappale 8466 sub. 735 a seguito di restrizione di beni annotata in data 24 maggio 2013 ai n.ri 12923/1821;
4) pignoramento trascritto a Como in data 27 novembre 2013 ai n.ri 27240/19239 a favore dei signori ************************** sopra generalizzati, gravante unicamente l’unità al mappale 8466 sub. 735;”
5) pignoramento trascritto a Como in data 28 novembre 2014 ai n.ri 26350/18193 a favore del Fallimento Bluline s.r.l. e gravante tutte le unità al mappale 8466 sopra descritti al punto B3), ad eccezione di sub. 818 e 819;”
6) “Servitù di passo pedonale e veicolare trascritta a Como il 26 novembre 2008 ai n.ri 36306/23114 a favore del mappale 8467 del fg. 9 di proprietà della società
*********** s.r.l., con sede in Milano e gravante i mappali 8965, 8966 e 8465 tutti al foglio 9”
Servitù di passo veicolare e pedonale: in verde le particelle sulle quali grava la servitù, in azzurro la particella che beneficia della servitù a favore della società
*********** S.r.l.
7) Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Como il 26 maggio 2017 ai n.ri 13488/8805 a favore del Fallimento ***********e contro ***********, si segnala che nella nota di trascrizione di detta sentenza risultano erroneamente indicati anche i terreni siti in Comune di Fino Mornasco e riportati in catasto terreni al Foglio 9 mappali:
6625 di ettari 00.45.07 – seminativo arborato Classe 4 – R.D. Euro 13,97 R.A. Euro 11,64;
6626 di ettari 00.03.80 – seminativo arborato Classe 4 R.D. Euro 1,18 R.A.
Euro 0,98;
6628 di ettari 00.10.25 – seminativo arborato Classe 4 R.D. Euro 3,18 R.A. Euro 2,65;”
Terreni catastalmente ancora intestati alla Soc. ***********ma che derivano dal frazionamento dell’originario mappale 647 del foglio 3 già venduto dalla predetta società ***********alla società ***********con sede in Milano con atto in data 1 febbraio 1991 rep.
n.ro 49661 del Notaio Nicola Begalli di Como, trascritto a Como il 18 febbraio 1991 ai n.ri 3980/3066.
Allegato 9 – Certificato Notarile del 16/03/2018
Le formalità indicate con i numeri 1,2,5,6 e 7 gravano sugli immobili compressi nel presente lotto.
4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL LOTTO
La particella su cui è edificato il complesso edilizio, che ospita l’abitazione e il box facenti parte del Lotto 14 oggetto di stima, è così contraddistinta al Catasto Terreni::
AREA COMPLESSO
Fog. Part. Qualità Classe Sup. Catast. m2 Reddito
Dominicale Agrario
9 8466 ente urbano - 6.643 - -
Stralcio estratto di mappa Foglio 9 Particella 8466
Il “Lotto 14” oggetto di stima, composto da un’abitazione al piano terra con corte esclusiva, un locale di servizio al piano interrato, un box auto al piano interrato e un’area scoperta al piano terra ubicati in via Leonardo da Vinci snc, Comune di Fino Mornasco, è identificato al Catasto Fabbricati:
ABITAZIONE
Fog. Part. Sub. Cat. Classe Consist. Superficie catastale Rendita 3 8466 727 A/2 1 5,5vani Tot: 124 m2
Totescl.aree scop:116 m2
€ 511,29 Coerenze da nord in senso orario:
Abitazione e corte esclusiva: corte esclusiva del Sub. 725, Sub. 725, Sub. 726, corte esclusiva del Sub. 726, parti comuni Sub 706, scala di accesso al sub. 739, Sub. 729, corte esclusiva del Sub.
801, Corte esclusiva del Sub. 799 e parti comuni Sub. 708.
Locale di servizio: per tre lati Sub. 725, Sub. 755, per tre lati terrapieno e per due lati Sub. 725.
Stralcio elaborato planimetrico Foglio 3 – Particella 8466 - Piano terra e interrato
Stralcio Scheda Catastale F. 3 – Part. 8466 - Sub. 727 – piano terra e interrato
Stralcio elaborato planimetrico Stralcio scheda catastale F. 3 – Part. 8466 - Piano interrato F. 3 – Part. 8466 Sub.755 - Piano 1S
BOX
Fog. Part. Sub. Cat. Classe Consist. Superficie catastale Rendita
3 8466 755 C/6 U 30 m2 Tot: 33 m2 € 154,94
Coerenze da nord in senso orario: corsello box, Sub. 756, terrapieno, Sub. 727, Sub. 725 e Sub.
754.
AREE SCOPERTE
Fog. Part. Qualità Classe Sup. Catast. m2 Reddito
Dominicale Agrario
9 8968 Sem. Arb. 2 2 € 0,01 € 0,01
9 8969 Sem. Arb. 2 11 € 0,05 € 0,05
Tot mq. 13
4.1 STATO DI POSSESSO E DISPONIBILITÀ
A seguito dei sopralluoghi si è potuto constatare che l’unità immobiliare risulta libero.
5 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Il presente lotto è composto dalle seguenti unità individuate a catasto con le seguenti caratteristiche:
Abitazione Sub. 727 mq 124
Box Sub. 755 mq 33
Area scoperta non pertinenziale Particella 8968 mq 1
Area scoperta non pertinenziale Particella 8969 mq 11
Coerenze a corpo da Nord in senso orario:
Particella 8968: Particella 8966, Particella 8969, particella 6509, Particella 8967 Particella 8969: Particella 8966, Particella 8970, particella 6509, Particella 8968.
5.1 ABITAZIONE
L’abitazione, oggetto di perizia, è al pian terreno del corpo di fabbrica denominato “Casetta D”. L’accesso avviene tramite una piccola scala posta a nord-ovest nella corte esclusiva di proprietà, l’abitazione è composta da soggiorno/cucina, tre camere da letto e due bagni di cui uno cieco. La zona notte è esposta a Sud/Est e dà direttamente su una corte esclusiva di proprietà. Nella zona giorno è presente il vano di alloggiamento per la scala interna di collegamento, non realizzata, tra il piano terra ed il piano interrato.
Sotto l’abitazione si trova uno spazio di servizio senza permanenza di persone di dimensioni notevole areato e illuminato con due aperture a ‘bocca di lupo’. La Scala di collegamento con l’abitazione non è ancora stata realizzata.
A seguito del sopralluogo è stato possibile accedere all’unità, verificare la distribuzione interna, lo stato di manutenzione e lo stato di avanzamento dei lavori.
Le caratteristiche principali dell’unità sono le seguenti:
Struttura portante In calcestruzzo armato gettato in opera
Solai Tradizionale in latero-cemento
Chiusure verticali Tradizionale in latero-cemento
Copertura Struttura in legno a vista o in latero cemento e tegole Serramenti esterni In legno
Serramenti interni Non presenti
Pavimenti Non presenti
Rivestimenti Non presenti
Impianto elettrico Non terminato, l’impianto è posato, infilato, ma mancano placche e frutti.
Impianto idrico sanitario Non terminato - mancano sanitari e rubinetterie Impianto riscaldamento Non terminato - mancano caldaia e terminali
Scala di accesso Soggiorno/cucina
Soggiorno Disimpegno
Camera da letto 1 Spazio sotto scala - camera da letto
Camera da letto 2 Camera da letto 3
Bagno Alloggiamento scala di collegamento
Lesioni strutturali Corte esclusiva
Sono presenti delle lesioni strutturali sulla muratura esposta ad Ovest nella zona soggiorno che interessano le due aperture verso la corte esclusiva. Le lesioni sono
visibili sia internamente che esternamente, probabilmente causate da una non corretta esecuzione della connessione tra solaio e muratura di tamponamento. Nel bagno e nella nella camera da letto è presente il volume delle scale dell’abitazione posta al piano superiore.
In alcune pareti dell’abitazione sono presenti evidenti macchie di umidità.
La scala di collegamento tra l’abitazione e lo spazio di servizio s.p.p. al piano interrato non è stata realizzata.
Sono presenti due pilastri liberi una nella cucina e una nella camera da letto. L’area esterna deve essere sistemata ed i muretti di confine sono segnati da macchie di umidita come anche i gradini delle scale esterne.
La pavimentazione della corte esclusiva e l’area esterna dovranno essere sistemate.
5.2 BOX AUTO
Il box auto, identificato con sub 755, si trova al piano interrato nell’autorimessa ed è direttamente collegato all’abitazione. L’accesso carraio avviene tramite la rampa mentre quello pedonale avviene tramite una porta che collega il box allo spazio di servizio s.p.p.
Il box può essere considerato doppio in quanto potrebbe ospitare due veicoli per il lungo.
Rampa di accesso all’autorimessa comune
Spazio di servizio Box auto sub 755
5.3 AREE SCOPERTE NON PERTINENZIALI – POSTI AUTO SCOPERTI
All’interno del complesso si trovano 27 aree scoperte che per la loro dimensione e per il fatto che sono asfaltate, risultano destinate al parcheggio di vetture. Ai fini della presente valutazione verranno valutati a corpo.
Le aree scoperte, si trovano sul lato Ovest del complesso immobiliare a ridosso del cancello di ingresso. Alla data del sopralluogo le aree scoperte non erano segnate.
Al lotto oggetto della presente valutazione è stato abbinato una delle aree scoperte.
Aree scoperte particelle N. 8968 e 8969
5.4 STATO DI AVANZAMENTO LAVORI
L’abitazione allo stato attutale non risulta finita, dai sopralluoghi effettuati si è potuto valutare lo stato dell’unità in relazione alle opere mancanti necessarie per renderla vivibile ed abitabile.
Facendo riferimento alla pubblicazione "Prezzi delle tipologie edilizie del 2014" edita dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano e, più precisamente, alla "Tabella riassuntiva dei costi e percentuali d’incidenza" relativa alla tipologia "Edificio A4 Villa Tipo A" (Allegato N. 12 - Tabella Villa Tipo A) si è determinata la percentuale di incidenza delle opere mancanti. La sopracitata scheda riporta la percentuale di incidenza delle singole categorie di lavorazioni rispetto all’importo totale di realizzazione della costruzione.
A seguito del sopralluogo si è potuta attribuire una percentuale di completamento (stato avanzamento lavori) delle singole categorie di lavorazione.
La percentuale delle opere eseguite è rappresentata nella tabella che riporta anche la percentuale delle opere mancanti. Quest’ultima rappresenta la percentuale rispetto al costo di costruzione di quanto è ancora da eseguire per raggiungere lo stato finito, funzionante e fruibile dell’abitazione che consente il confronto con i valori di vendita di abitazioni simili per tipologia e ubicazione.
Si fa presente che rispetto alla scheda allegata la tabella delle valutazioni delle opere mancanti è stata leggermente modificata in modo da tenere conto anche dei lavori di sistemazione delle aree esterne e dei giardini delle abitazioni.
Da questa analisi emerge che per il Lotto 14 le opere mancanti rivestono una quota pari al 18,86 %
dell’ammontare complessivo dell’opera.
La stessa tabella riporto il costo medio di costruzione di un’abitazione con una tipologie simile che viene determinato in 1.469,00 €/mq.
Applicando tale importo alla superficie catastale dell’abitazione (escludendo box e area scoperta) risulta che:
Costo di costruzione dell’abitazione:
1.469,00 €/mq x 124 mq Valore delle opere mancanti:
= € 182.156,00
€ 182.156,00 x 18,86 % = € 34.354,62
Nell’unita oggetto di valutazione manca anche la scala di collegamento al piano interrato che ospita lo spazio di servizio (s.p.p.). La realizzazione di una scala e/o la posa di una scala prefabbricato viene valutata in circa € 5.000,00.
Il valore complessivo delle opere mancanti risulta pertanto essere di:
€ 34.354,62 + € 5.000,00 = € 39.354,62.
6 URBANISTICA
Il complesso residenziale di cui fa parte il lotto, oggetto di valutazione, è stato realizzato in base a quanto previsto nelle Convenzioni n.39 del 14/10/1999 e n.18 del 30/07/2002, per l’attuazione di un Piano Attuativo di Recupero di Iniziativa Privata.
Secondo la prima convenzione, la n. 39/1999, essendo le aree proprietà di ***********:
“ in base al vigente P.R.G.U., comprese in buona parte in zona A con obbligo di Piano Particolareggiato; mentre la Variante Generale del Piano regolatore Generale adottata con delibera CC n.17 del 08/02/1995, classifica la quasi totalità delle aree di proprietà di
*********** in zona A2 residenziale a verde privato vincolato, subordinando la nuova edificazione all’approvazione di un Piano di recupero, e l’ulteriore variante approvata in data 18/06/1998 classifica lo stesso compendio in zona VP- residenziale a verde privato tutelato, con indice di 0,10 mc/mq e con obbligo di Piano Attuativo per la nuova edificazione ammessa.
…
intendendo la Società procedere all’utilizzazione a scopo edificatorio degli immobili di proprietà, è stato predisposto un Piano Attuativo di Recupero secondo il quale sono previsti il recupero della volumetria esistente, con cambio di destinazione d’uso a residenza, per una volumetria pari a mc 976,14, nonché la realizzazione di una nuova volumetria residenziale, ammessa su lotti liberi, per una volumetria massima di mc 2.105.13, per un totale di mc 3.081,27.
Con la convenzione n.18/2002 si stabilisce:
“…vista la precedente Convenzione che con Piano Attuativo approvato con deliberazione consigliare n.81 del 1998, è già stata consentita l’edificabilità di una parte della volumetria ammessa, in corso di esecuzione mediante Concessioni edilizie n. 24/99 e
35/99;
che intendendo la Società procedere all’utilizzazione della residua volumetria edificabile, è stato predisposto un Piano Attuativo secondo cui è prevista la realizzazione di una nuova volumetria residenziale di mc 1.625,71.
La Soc. *********** si impegna a cedere gratuitamente al momento della stipula della presente convenzione mq 450 di aree per le attrezzature pubbliche e di uso pubblico. La restante superficie di mq 2018 potrà essere acquistata a prima richiesta dal Comune.”
Al momento della firma delle Convenzioni il piano di lottizzazione comprendeva le aree successivamente cedute alle società *********** S.r.l. e *********** S.r.l.
6.1 STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE
Il Comune di Fino Mornasco è dotato di Piano di Governo del Territorio approvato con Delibera CC n. 69 del 20/12/2014 e adottato con Delibera CC n. 50 del 19/09/2014.
L’area sulla quale è stato realizzato il compendio immobiliare che ospita il lotto oggetto di valutazione è classificato nel Documento di Piano (Tavola n° 08 – Sistema Urbano) in Ambito a prevalente destinazione residenziale, densità edilizia 0,50 -1,00.
Stralcio Tavola 8 Documento di Piano e Legenda
Nel Piano delle Regole la stessa area è classificata nella categoria: Aree e ambiti a media densità di consolidamento del tessuto urbano (Art. 23 del Piano delle Regole).
“…per gli edifici esistenti alla data di adozione delle presenti norme sono
consentiti a titolo abilitativo semplici interventi di risanamento conservativo, ristrutturazione e demolizione con ricomposizione volumetrica pari all’esistente, ampliamenti esclusivamente dell’organismo edilizio. Nei lotti liberi, come risultanti catastalmente alla data di adozione delle presenti norme, è ammessa a titolo abilitativo semplice nuova edificazione.”
Stralcio Tav. 01 INT. SIST. URB. Var. - Piano delle Regole e legenda 7 EDILIZIA
7.1 TITOLI EDILIZI
Per l’intero complesso immobiliare sono stati presentati i seguenti titoli edilizi:
Titoli Edilizi relativi al Complesso
Titolo Prot.n. Data
Concessione Edilizia n.24/99: titolo abitativo per nuova costruzione su lotti liberi nell’ambito del Piano di Recupero presentato nella Convenzione Urbanistica n.39.
- Volumetria Assentita mc 2101,65 - 4 unità Tipologia A di 214,65 mc - 5 unità Tipologia B di 246,61 mc
(Si fa presente che erroneamente è stata riportata la particella 167 anziché la 147)
-
08/03/2000
DIA 54/2001 Variante non essenziale alle CE 24/99 con la quale si modifica la distribuzione interna, la superficie dei sottotetti SPP (senza permanenza di persone) e delle due tipologie edilizie previste dalla CE 24/99
7798
26/05/2001
DIA 65/2001 seconda variante alla CE 24/99 con la quale è previsto:
- Aumento di superficie dei piani interrati delle due tipologie edilizie previste dalla CE 24/99;
- Costruzione di scale interne alle unità per il collegamento tra i vari piani dal piano interrato al piano sottotetto
- Modifica dell’inclinazione delle falde di tetti delle due tipologie edilizie previste dalla CE 24/99;
- Recupero ai fini abitativi dei sottotetti (LR 15/96 e LR 22/99) per una parte dei fabbricati
9499 29/06/2001
DIA 139/2001 terza variante alla CE 24/99 con la quale si prevedeva la realizzazione di una nuova tipologia edilizia per quattro fabbricati utilizzando la volumetria residua assentita dalla CE 24/99, che verranno successivamente denominati “Casette A-B-C-D”.
- Volumetria Assentita con CE 24/99 mc 2.101,65 - Volumetria realizzata al 19/09/2001 mc 1.423,74 - Volumetria in progetto con Dia 139 mc 675,60
13283
19/09/2001
DIA 153/2002 variante essenziale alla C.E. 24/99 con la quale si prevedeva una nuova soluzione planimetrica dei quattro fabbricati realizzati con DIA 139/2001 e la ricollocazione di sei posti auto precedentemente collocati a raso ed ora previsti al piano interrato.
La DIA 153/2002 riguarda in parte anche proprietà successivamente cedute alla società *********** S.r.l.
8832 03/07/2002
DIA 8/2003 variante alla CE 24/99 con la quale si prevedeva un nuova soluzione planimetrica dei quattro fabbricati realizzati con DIA 139/2001 e il recupero ai fini abitativi dei sottotetti ai sensi della L.R. 15/1996 e succ. mod. e integrazioni per i restanti fabbricati.
1906 05/02/2003
Per il singolo fabbricato che ospita l’abitazione oggetto della presente valutazione sono stati presentati i seguenti titoli edilizi:
LOTTO 14: ABITAZIONE SUB 727-BOX SUB 755- AREE SCOPERTE MAPPALE N.8968 e N.8969 Titoli edilizi relativi alla
CASETTA D
Titolo Prot.n. Data
Domanda di Concessione in Sanatoria N.88/2004 richiesta titolo abitativo in sanatoria, ai sensi dell’art. 32 della legge n.326 del 2003 per ampliamento dell’edificio denominato Casetta D. Ampliamento relativo all’aumento di SLP e di
15867 10/12/2004
volumetria del piano terra ed aumento di volumetria del piano primo.
Dia 174/2005 di completamento alla sanatoria delle Casette A-B-C-D, con la quale variano le distribuzioni interne delle unità in funzione dell’aumento di volume e di SLP per i quali è stata fatta la domanda di sanatoria. Le modifiche distributive comportano la previsione di:
CASETTE A-D
- 3 unità al piano Terra - 2 unità al piano Primo CASETTE B-C
- 4 unità al piano Terra - 2 unità al piano Primo
12587 30/09/2005
Dia 208/2007 variante al titolo abilitativo DIA 174/2005 con la quale varia:
- la distribuzione interna delle unità delle casette A, B, C e D che comportano la previsione di 3 unità al piano terra e 2 unità al piano primo.
- l’autorimessa al piano interrato che corrisponde a quanto realizzato.
12739 28/09/2007
Rilascio permesso Costruire in Sanatoria N.88/2004 15359 22/11/2007 Dichiarazione di fine lavori e richiesta di agibilità 13999 18/12/2012
Allegato 13 – titoli edilizi
7.2 CONFORMITÀ EDILIZIA E CATASTALE
A seguito del sopralluogo si è riscontrato che lo stato reale degli immobili corrisponde agli elaborati grafici allegati all’ultimo titolo edilizio presentato in Comune e alle schede catastali ad eccezione dei due divisori verticali che delimitano la zona cottura.
Dal sopralluogo risulta inoltre che, diversamene dagli schemi grafici di cui sopra:
- Lo spazio sottoscala è leggermente più lungo;
- Il pilastro presente in una delle camera è addossato alla parete e non libero; L’elaborato planimetrico catastale, parte dell’allegato 11, non risulta aggiornato relativamente alle unità catastali di proprietà della Società fallita ***********.
Si fa presente che tutte le abitazioni del complesso sono state accatastate in categoria A/2 – abitazioni civili, alcune potrebbero avere le caratteristiche della categoria A/7 - abitazioni in villino, anche se l’Agenzia delle Entrate non ha sollevato eccezioni all’accatastamento delle unità in categoria A/2.
Autorimessa
Il complesso realizzato dalla Soc. *********** comprende anche un'autorimessa con 20 box, dei quali 17 di proprietà. A seguito del sopralluogo si è riscontrato che i lavori nell'autorimessa, composta da spazi comuni e singoli box, soprattutto per quanto riguarda gli impianti non sono stati terminati.
L'autorimessa avendo una superficie superiore ai 300 mq e inferiore ai 1.000 mq rientra nella categoria A ai fini antincendio. Per le autorimesse di Categoria A è necessario presentare a fine lavori una SCIA Antincendio in riferimento al DPR 151 del 2011 e successive modifiche ed integrazioni.
La SCIA richiede la consegna a fine lavori di un progetto antincendio, relativo a tutta l'autorimessa, redatto da tecnico abilitato corredato da tutti gli allegati e le certificazioni richieste dalla normativa specifica.
Alla data di stesura della presente relazione, alla scrivente non risulta un progetto specifico antincendio per l'autorimessa, i lavori devono essere terminati e la SCIA deve essere ancora presentata.
In considerazione di quanto sopra, la valutazione dei box nell'autorimessa, seguirà due scenari:
Scenario A) Autorimessa con SCIA presentata;
Scenario B) Autorimessa nello stato in cui si trova.
Il lotto oggetto della presente valutazione include un box nell’autorimessa.
8 CONSISTENZA E SUPERFICIE COMMERCIALE
8.1 MODALITÀ DI CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI E CATASTALI
L'Agenzia del Territorio indica la seguente modalità di calcolo delle consistenze degli immobili residenziali (Istruzione per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazioni dei dati)
La superficie commerciale è pari alla somma:
Superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
+
Superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo:
Di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);
Di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).
Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento: i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le tettoie aperte, i giardini ecc. mentre sono da considerarsi pertinenze esclusive a servizio i locali di uso esclusivo annessi e integrati con l’unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito, locali di servizio).
Le pertinenze accessorie sono distinte in:
- Comunicanti con i locali principali, se sono ad essi collegate (es. allo stesso livello o se diverso con scala interna);
- Non comunicanti se non ad essi collegate, se con accesso indipendente ed esterno all’unità immobiliare.
In merito al calcolo delle superfici inoltre:
- Non devono essere considerate pertinenze esclusive annesse all’unità immobiliare, i locali accessori che per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e fisicamente indipendenti dall’unità immobiliare. In tal caso saranno da conteggiare autonomamente in relazione alla propria destinazione d’uso.
- La superficie dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso.
- Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati.
- Non devono essere aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superfici relative agli spazi condominiali in quanto indivisibili e sono già considerati nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento.
Non potendo verificare le superfici reali su file in formato vettoriale, ed avendo a disposizione solo le schede catastali, si farà riferimento per la superficie commerciale a quanto riportato nelle visure.
Il calcolo della superficie catastale viene determinato al momento del deposito telematico della scheda stessa. Il procedimento di ponderazione della superficie reale ai fini della determinazione della superficie commerciale è del tutto simile a quello della definizione della superficie catastale come riporta la seguente tabella
Tabella per il calcolo della superficie delle unità censite nelle seguenti categorie catastali:
A/1 Abitazioni di tipo signorile A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/2 Abitazioni di tipo civile A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o A/4 abitazioni di tipo popolare storici
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Calcolo della superficie catastale Coefficiente
Moltiplicatore Ambi
enti Descrizione degli ambienti (b)
A1
Vari (o locali) aventi funzione principale nella specifica categoria e vani (o locali) accessori a diretto servizio dei principali se non appartenenti alle categorie C1 e C6
1,00
B
Vani (o locali) accessori a indiretto servizio di quelli identificati nella precedente tipologia A qualora
comunicanti con gli stessi
0,50
C
Vani (o locali) accessori a indiretto servizio di quelli identificati nella precedente tipologia A qualora non comunicanti con gli stessi anche attraverso scale interne.
0,25
D
Balconi, terrazzi e simili comunicanti con i vani o locali di cui al precedente ambiente di tipo A anche attraverso scale.
0,30 Coefficiente da applicare fino alla superficie di 25 m2
0,10 Coefficiente da applicare per la superficie eccedente i 25 m2
E
Balconi, terrazzi e simili non comunicanti con i vani o locali di cui al precedente ambiente di tipo A, pertinenze esclusive della uiu trattata.
0,15 Coefficiente da applicare fino alla superficie di 25 m2
0,05 Coefficiente da applicare per la superficie eccedente i 25 m2
F Aree scoperte o comunque assimilabili, pertinenze esclusive della uiu trattata
0,10
Coefficiente da applicare fino alla superficie definita nella lettera “A1”
0,02 Coefficiente da applicare
Per superficie eccedente definita nella lettera
“A1”
Per la valutazione dell’abitazione si farà riferimento alla superficie catastale mentre i box e le aree scoperte verranno valutate a corpo.
La superficie catastale dell’abitazione, facente parte del presente lotto, comprensiva delle pertinenze è di 124 mq
La superfice degli spazi abitabili dell’unità, oggetto di valutazione, è di circa 93 mq.
9 VALUTAZIONE LOTTO 9.1 METODO DI STIMA
La presente stima adotta il metodo di valutazione basato sul costo di trasformazione. Con tale metodo il valore del bene nello stato in cui si trova è determinato dalla differenza tra il valore di mercato del bene come se fosse finito e i costi necessari per renderlo tale.
Per la determinazione del valore del lotto nello stato in cui si trovano sarà necessario stimare i seguenti valori:
1) Valore di vendita delle unità immobiliari come se fossero finite;
2) Ammontare dei lavori per finire le unità (vedi punto 9.4 – valutazione delle opere mancanti) 3) Consulenze tecniche e altri costi necessari per eventuali domande di sanatorie e/o
aggiornamento delle schede catastali. (vedi punto 7.2 conformità edilizia e catastale) 9.2 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA DELLE UNITÀ COME SE FOSSERO FINITE
Per la valutazione dell’unità come se fosse finita si adotta il metodo sinteticocomparativo che sviluppa una valutazione attraverso il confronto del bene oggetto di stima con altri similari presenti sul mercato immobiliare.
Una volta determinato il segmento di mercato a cui appartiene il bene in base alla sua tipologia e alla collocazione geografica, vengono consultate le banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia delle Entrate e del Borsino Immobiliare che pubblicano periodicamente rilevamenti dei prezzi degli immobili per il territorio considerato per le varie tipologie di fabbricati. Vengono inoltre analizzati fabbricati simili offerti in vendita nell’area di riferimento.
I dati reperiti vengono successivamente analizzati alla luce delle caratteristiche e dei fattori specifici del bene oggetto di stima capaci di influenzarne il valore. Tali fattori sono essenzialmente l’ubicazione e l’accessibilità, la destinazione d’uso, lo stato di manutenzione, le pertinenze e quant’altro è rilevante al fine dell’utilizzo del bene stesso.
L'abitazione oggetto di valutazione e classificata in categoria A2 – Abitazioni Civili
9.3 QUOTAZIONI IMMOBILIARI
L’osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I) della Agenzia delle Entrate, riporta le seguenti quotazioni immobiliari riferite al I semestre 2018.
Il portale il Borsino immobiliare, riporta, per il Comune di Fino Mornasco i seguenti dati:
