nella Dichiarazione di immobili urbani, presentata per il suo accatastamento, è indicato come anno di costruzione il 1967.
(La tettoia esterna, lato est - PS, non è stata tenuta in conto).
Alla luce delle condizioni riscontrate: il vincolo del contratto d’affitto, la condizione urbanistica/edilizia, la veste (essendo il fabbricato in uno stato rustico) e lo stato del manufatto, si consideri un abbattimento di circa il 40%; quindi si ha il valore commerciale pari a Euro 30.600 in c.t.
Per quanto riguarda le rimesse B e C - nelle medesime condizioni urbanistico/edilizie e gestionali dei suddetti immobili in procedura - esse non sono state computate. Infatti tali manufatti si presentano come costruzioni elementari/superfetazioni; il cui stato attuale (costruttivo manutentivo, vedi Rilievo Fotografico) richiederebbe interventi di manutenzione straordinaria/rifacimento, con un costo presunto superiore al valore attuale degli stessi.
Per il manufatto adibito a cappella, non destinata all’esercizio pubblico del culto, (superficie:
mq.25,20 circa) si ritiene congruo - alla luce dei valori correnti di manufatti similari nel medesimo contesto territoriale (300,00 – 450,00 Euro/mq); viste le condizioni manutentive, come risulta anche dal rilievo fotografico, e generali del fabbricato (vincolo del contratto d’affitto, condizione urbanistica/edilizia), per cui si applica un abbattimento di circa il 40% - il valore commerciale pari a Euro 6.100 in c.t.
Sommando il valore attribuito al terreno di insistenza si ha che il valore complessivo è pari a:
Euro 83.100,00 Euro 10.000,00 TOTALE Euro 93.100,00in c.t.
Dunque il valore commerciale dei beni del presente lotto (Appezzamento di terreno con sovrastanti fabbricati vari) è pari ad Euro 93.100,00 in c.t.
Il VALORE dei beni IN PROCEDURA proposto per la vendita, considerando la mancanza di garanzia per vizi, le modalità di pagamento e gli ulteriori fattori incidenti nella procedura esecutiva è determinabile praticando un abbattimento del 30% rispetto al valore commerciale (relativo ad una libera contrattazione di mercato) sopra individuato; ottenendo quanto segue:
Euro 93.100,00 – 30%= Euro 65.200,00 in c.t.
LOTTO n.1
VALORE COMMERCIALE - Euro 245.000,00 in c.t.
VALORE IN PROCEDURA - Euro 171.500,00 in c.t.
LOTTO n.2
- diritti pari ad 1/1 della piena proprietà§
Per la porzione di fabbricato rurale adibita ad abitazione non risultano disponibili elaborati grafici Porzione di fabbricato rurale - Abitazione(piano terra) Cucina/ingresso mq. 15,02 circa
Soggiorno mq. 22,50 circa
(piano primo) Disimpegno mq. 11,10 circa
Camera mq. 18,27 circa
Porzione di fabbricato rurale da cielo a terra, adibita ad abitazione
Appezzamento di terreno con sovrastante porzione di fabbricato, adibita a rimessa (D) ed annessi
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Camera mq. 14,40 circa
Bagno mq. 3,26 circa
TOTALE mq. 84,55 circa
Tenendo conto del fatto che il valore per metroquadrato commerciale di un immobile destinato ad abitazione di tipo economico in questa zona di Teramo/Montorio è di circa 450,00 – 800,00 Euro/mq., per il caso specifico si ha:
Porzione di fabbricato rurale-Abitazione 600,00 Euro/mq TOTALE mq. 84,55 circa x 600,00 Euro/mq.= Euro 50.700,00 in c.t
Inoltre, si consideri un abbattimento di circa il 10%, motivato dalle scarse altezze.
Euro 50.700,00 -10%=Euro 45.600,00 in c.t.
Sulla base della complessiva condizione del fabbricato (vincolo del contratto d’affitto, situazione urbanistica/edilizia); e della conseguente necessità di interventi manutenzione straordinaria e vari: della copertura, delle murature interessate da fenomeni di umidità, degli impianti presenti (elettrico in particolare), di allontanamento dei fumi del camino (il tutto come desumibile dal rilievo fotografico); si applica un ulteriore abbattimento del 25% circa. Quindi si ha il valore commercialepari a Euro 34.200 in c.t.
Il VALORE dei beni IN PROCEDURA proposto per la vendita, considerando la mancanza di garanzia per vizi, le modalità di pagamento e gli ulteriori fattori incidenti nella procedura esecutiva è determinabile praticando un abbattimento del 20% rispetto al valore commerciale (relativo ad una libera contrattazione di mercato) sopra individuato; ottenendo quanto segue:
Euro 34.200,00 – 20%= Euro 27.400,00 in c.t.
Per l’appezzamento di terreno - mq.130 tra coperto e scoperto - con sovrastante porzione di fabbricato (rimessa D) - viste le condizioni del caso specifico: situazione urbanistica/edilizia del bene immobile in procedura, oltre al vincolo del contratto d’affitto e alla stretta contiguità con porzione di fabbricato insistente su altra proprietà - risulta congrua la valutazione di seguito riportata.
Considerando i valori correnti dei terreni in questa zona di Montorio, per il caso specifico si hanno i seguenti valori unitari,
- (porzione di area in Zona B2): 50,00 Euro/mq. circa - (porzione di area in Zona P): 10,00 Euro/mq. circa da cui si ha il valore complessivo:
- (porzione di area in Zona B2): mq.85 circa x 50,00 Euro/mq. = Euro 4.250,00 - (porzione di area in Zona P): mq.45 circa x 10 Euro/mq. = Euro 450,00 TOTALE Euro 4.700,00
Si ottiene, applicando un abbattimento del 40% al valore calcolato, il valore commerciale del suddetto appezzamento di terreno, che si aggira intorno ad Euro 2.800,00 in c.t.
Il VALORE del bene IN PROCEDURA proposto per la vendita, considerando la mancanza di garanzia per vizi, le modalità di pagamento e gli ulteriori fattori incidenti nella procedura esecutiva è determinabile praticando un abbattimento del 20% rispetto al valore commerciale (relativo ad una libera contrattazione di mercato) sopra individuato; ottenendo quanto segue:
Euro 2.800,00 - 20%= Euro 2.250,00 in c.t.
LOTTO n.2
VALORE COMMERCIALE- Euro 37.000,00 in c.t.
VALORE IN PROCEDURA- Euro 29.650,00 in c.t.
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LOTTO n.3
- diritti pari ad 1/1 della piena proprietàApplicando il valore commerciale per i terreni similari, a quelli in procedura (bosco), si ottiene il seguente valore:
1 Euro/mq. x mq.6.760 = Euro 6.760,00 1 Euro/mq. x mq.34.050 = Euro 34.050,00
VALORE COMMERCIALE COMPLESSIVOdel lotto n.3: Euro 40.800,00 in c.t.
Il VALORE dei beni IN PROCEDURA proposto per la vendita, considerando la mancanza di garanzia per vizi, le modalità di pagamento e gli ulteriori fattori incidenti nella procedura esecutiva è determinabile praticando un abbattimento del 20% rispetto al valore commerciale (relativo ad una libera contrattazione di mercato) sopra individuato; ottenendo quanto segue:
Euro 40.800,00 – 20%= Euro 32.600,00 in c.t.
LOTTO n.3
VALORE COMMERCIALE- Euro 40.800,00 in c.t.
VALORE IN PROCEDURA- Euro 32.600,00 in c.t.
LOTTO n.4
- diritti pari ad 1/1 della piena proprietàApplicando il valore commerciale per i terreni similari, a quelli di specie - in procedura (erba medica, orzo, ulivi) con superficie totale di mq. 22.250 - si ottiene il seguente valore:
1,5 Euro/mq. x mq.22.250 = Euro 33.400,00 in c.t.
Il VALORE dei beni IN PROCEDURA proposto per la vendita, considerando la mancanza di garanzia per vizi, le modalità di pagamento e gli ulteriori fattori incidenti nella procedura esecutiva è determinabile praticando un abbattimento del 20% rispetto al valore commerciale (relativo ad una libera contrattazione di mercato) sopra individuato; ottenendo quanto segue:
Euro 33.400,00 – 20%= Euro 26.700,00 in c.t.
LOTTO n.4
VALORE COMMERCIALE- Euro 33.400,00 in c.t.
VALORE IN PROCEDURA- Euro 26.700,00 in c.t.
∗
I terreni che, alla luce della documentazione comunale, risultano gravati da USI CIVICI (quindi non pignorabili) di seguito identificati:§ TERRENO identificato nel N.C.T. del Comune di Montorio al Vomano al Fg.22 – P.lla 12, mq.12.360,
§ TERRENO identificato nel N.C.T. del Comune di Montorio al Vomano al Fg.22 – P.lla 517, mq.14.360,
§ TERRENO identificato nel N.C.T. del Comune di Montorio al Vomano al Fg.22 – P.lla 518, mq.12.100
in assenza del suddetto gravame avrebbero, facendo riferimento al dato dimensionale catastale, (come da visure) all’incirca un valore commerciale pari a:
Euro1,5/mq. x 38.820mq.= Euro 58.230,00; ed un valore in procedura all’incirca di Euro 46.600,00.
Appezzamento di terreno, al N.C.T. di Teramo: Foglio 130 - Particella 104; mq.6.760 Appezzamento di terreno, al N.C.T. di Teramo: Foglio 130 - Particella 105; mq.34.050
Appezzamento di terreno, al N.C.T. di Teramo: Foglio 131 - Particella 206; mq.7.740 Appezzamento di terreno, al N.C.T. di Teramo: Foglio 131 - Particella 209; mq.6.700 Appezzamento di terreno, al N.C.T. di Teramo: Foglio 131 - Particella 212; mq.7.810
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