Costo di trasformazione dell’immobile

Sono comprensivi di costo tecnico di trasformazione, oneri di urbanizzazione, costi di gestione.

Il costo tecnico di trasformazione è relativo ai costi di idoneizzazione dell’area, al costo di costruzione delle strutture e alla sistemazione delle superfici esterne.

Per quanto riguarda i costi di idoneizzazione (Coi), si dovrebbe tenere in conto che l’area oggetto della trasformazione attualmente si presenta boscata con presenza anche di alberi nonché di rovi e altra vegetazione spontanea: andrebbe dunque preliminarmente resa idonea all’inizio dei lavori (gli altri terreni ricadenti nel comparto presentano invece caratteristiche tali da non richiedere particolari interventi di idoneizzazione). Tuttavia, tenuto conto della notevole consistenza complessiva dell’area oggetto della trasformazione rispetto a quella da idoneizzare, nonché dei ridotti costi unitari per il diboscamento di un terreno, tale spesa (che risulterebbe nell’ordine di qualche centinaio di euro) inciderebbe in misura minima, risultando di fatto trascurabile.

I costi delle superfici coperte (Csc) sono stati desunti dalla pubblicazione “Prezzi tipologie edilizie” del Collegio degli Ingegneri e degli Architetti di Milano (Ed. DEI s.r.l. anno 2019) con riferimento all’intervento “E4 – Capannone classe 1.600 – Copertura doppia pendenza (h=6,5 m)”. Per tale tipologia di lavori il costo unitario risulta essere pari a 390,00 €/m² - al netto del costo per le sistemazioni esterne, valutate a parte - con riferimento alla superficie lorda di pavimento, pari a 12.000 m². Dalla medesima pubblicazione sono stati desunti anche i costi per la sistemazione delle superfici esterne (CSE): l’area da sistemare a parcheggio/zona di manovra comprende sia l’area pertinenziale dei fabbricati di nuova realizzazione (5.000 m²) che quella destinata a standard e di uso non esclusivo (parcheggi pubblici). Nella scheda d’ambito si prevedono aree destinate a standard di complessivi 7.625 m², dei quali 5.295 m² reperibili all’interno dell’ambito di trasformazione: difatti i 23.980 m² di superficie territoriale comprendono l’area di sedime dei fabbricati (10.000 m², si veda il precedente paragrafo “7.3. – Ipotesi di trasformazione”), la superficie destinata alla viabilità (3.685 m², si veda la scheda d’ambito e quanto di seguito esposto nel merito) e l’area pertinenziale dei fabbricati (come detto 5.000 m²).

Residuano 5.295 m², da destinarsi appunto agli standard. Pertanto la superficie esterna da sistemare risulta di complessivi 10.295 m² (5.000 m² + 5.295 m²). Per il costo della sistemazione si distingue tra l’area pertinenziale dei fabbricati, per la quale si fa riferimento ai costi delle opere esterne dell’intervento “E8 – Complesso industriale completo” – pari a 37,00 €/m² – e quella standard reperibile all’interno dell’ambito: per quest’ultima si prende come costo unitario quello dell’ all’intervento

“H3 – Parcheggio a raso” – per il quale il costo unitario risulta di 50,00 €/m².

La rimanente area a standard, pari a 2.330 m² (7.625 m² – 5.295 m²), andrà reperita dai promotori dell’intervento all’esterno dell’ambito di trasformazione e/o monetizzata. Nello specifico si ipotizza che tale superficie sia reperita in altre zone

Libera 4 – 22100 Como - Tel. +39 031 3378411 – Fax +39 031 3378465 - e-mail: dp.como.uptcomo@agenziaentrate.itione Regionale per la Lombardia - Direzione Provinciale di Como – Ufficio Provinciale Territorio

all’interno del territorio comunale di Bregnano. Non essendo tali aree esattamente definite né esistendo uno specifico prezziario, si ritiene di poterne quantificare il valore unitario indicativo in riferimento a quello attribuito nella presente relazione ai terreni classificati in zona F di pubblico interesse (vds. successivo paragrafo “8.1 – Area classificata in Zona F di pubblico interesse”) pari a 40,00 €/m². Tenuto conto che tali aree prese a riferimento hanno caratteristica (terreni residuali) che ne attenuano notevolmente l’appetibilità e, di conseguenza, il valore, nonché dei prevedibili costi accessori in fase di acquisizione, si ritiene corretto stimare il costo unitario per l’acquisto delle aree standard incrementando il sopra riportato valore unitario di circa il 50 per cento, ovvero 60,00 €/m² (valore ovviamente suscettibile di variazioni in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle aree da acquisire).

Per ciò che riguarda gli oneri di urbanizzazione, essi comprendono quelli di urbanizzazione primaria (OUP) e secondaria (OUS), oltre al contributo per lo smaltimento dei rifiuti (OSR). Si fa riferimento a quanto stabilito dal Comune di Bregnano che prevede per le nuove costruzioni con destinazione industriale/artigianale i costi sotto riportati:

Destinazione industriale

onere importo (€/m²)

urbanizzazione primaria 17,91

urbanizzazione secondaria 10,29

smaltimento rifiuti 5,23

totale 33,43

Come anticipato ai paragrafi precedenti (“3.1 – Dati urbanistici” e “3.2 – Suscettibilità di trasformazione dei beni”) il vigente PGT prevede per l’ambito di trasformazione in cui sono inseriti i beni in oggetto che “l’insediamento concorrerà alla realizzazione della strada interna all’insediamento ed alla formazione della rotonda sulla S.P. n°. 31”. Pertanto il soggetto promotore della trasformazione dovrà farsi carico, di tale intervento sulla viabilità (necessario peraltro per poter facilmente accedere al lotto oggetto della valutazione). Le modalità dell’intervento e gli oneri a carico della proprietà dei beni in questione vanno definite in dettaglio tramite il previsto Piano Attuativo e l’apposito convenzionamento. L’art.33 delle N.T.A. del PdR prevede che “in generale la realizzazione diretta da parte del Soggetto Proponente delle opere di urbanizzazione…..sarà a scomputo del corrispondente contributo dovuto, a condizione che il costo di tali opere risulti adeguatamente superiore al contributo dovuto”.

Si ricorda che l’art. 27 delle N.T.A. del Piano delle Regole prevede che “in sede di pianificazione attuativa, questa strada interna all’insediamento potrà/dovrà proseguire a sud in accordo con il Comune di Rovellasca” e che la relativa scheda d’ambito riporta una possibile soluzione viabilistica, da definirsi anch’essa tramite il Piano Attuativo.

Via Italia Libera 4 – 22100 Como - Tel. +39 031 3378411 – Fax +39 031 3378465 - e-mail: dp.como.uptcomo@agenziaentrate.itDirezione Regionale per la Lombardia - Direzione Provinciale di Como – Ufficio Provinciale Territorio

In questa sede:

- si prevede che l’intervento prosegua in direzione del Comune di Rovellasca (anche sulla base di quanto risultante dalle tavole del PGT di tale comune);

- in merito alla soluzione viabilistica, si prende a riferimento quella ipotizzata nella scheda d’ambito, che prevede una superficie per la viabilità di 3.685 m²; la strada da realizzarsi ha larghezza pari a 12,0 m e lunghezza – dall’innesto sulla statale n.31 fino all’estremità meridionale del lotto in valutazione, al confine con il Comune di Rovellasca – di circa 310 m (comprensiva della strada privata esistente - da adeguare - a servizio del fabbricato industriale al mappale 1206).

Nella spesa complessiva per la realizzazione dell’intervento (CCS) si comprende, oltre al costo di costruzione dell’infrastruttura (Cstr), quello per l’indennizzo da riconoscere ai proprietari della sopra nominata strada privata e dell’area di parcheggio a servizio anch’essa del fabbricato al mappale 1206 e attraversata dal previsto intervento sulla viabilità (Cind). Tale indennizzo viene quantificato sulla base di un valore unitario corrispondente ai costi di sistemazione delle superfici esterne (50,00 €/m²).

Per ciò che concerne il costo di costruzione, viene desunto dalla pubblicazione

“Costi per tipologie edilizie – II edizione aggiornata, Maggioli editore”, con riferimento all’intervento “5.6 – Strada urbana”. Per tale tipologia di lavori – riguardante la realizzazione di una strada di 12 m di larghezza su un lotto di terreno destinato ad attività industriali - il costo unitario risulta essere pari a 50,94 €/m²- comprensivo degli oneri per la sicurezza. Il dato è riferito al mese di settembre 2014 e dalle ultime statistiche pubblicate sul sito dell’ISTAT, l’indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale nel periodo compreso tra il settembre 2014 e il settembre 2019 (mese più recente disponibile) si è incrementato di circa il 3,1 per cento. Il costo indicato dal prezzario, aggiornato all’attualità, risulta quindi di 50,94

€/m² x 1,031 = 52,52 €/m².

Il costo complessivo dell’intervento risulta di 249.033,03 €, superiore a quello degli oneri di urbanizzazione primaria (214.920,00 €): questi ultimi vengono quindi assorbiti nei suddetti costi.

I costi di gestione e di amministrazione comprendono gli oneri professionali OP

(che si assumono pari al 5 per cento del costo tecnico di trasformazione), gli oneri per allacciamenti ai pubblici servizi, le spese generali e di amministrazione SG (che si assumono pari al 2 per cento del costo tecnico di trasformazione e degli oneri di urbanizzazione) e le spese di commercializzazione SC (che si assumono pari al 3 per cento del valore di mercato dell’immobile).

Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti di trasformazione

Consistono negli interessi passivi che il promotore dovrà corrispondere alle banche sulla parte di capitale (% d’indebitamento) da chiedere loro in prestito per finanziare l’operazione immobiliare. Sono calcolati con riferimento alla tempistica

Libera 4 – 22100 Como - Tel. +39 031 3378411 – Fax +39 031 3378465 - e-mail: dp.como.uptcomo@agenziaentrate.itione Regionale per la Lombardia - Direzione Provinciale di Como – Ufficio Provinciale Territorio

dell’operazione immobiliare e solo sull’esposizione finanziaria del promotore, applicando alla quota parte di capitale preso a prestito, la nota formula dell’interesse composto:

I = C x d x (qⁿ – 1) ove:

“C” è il capitale investito (totale costi diretti e indiretti di trasformazione);

“d” rappresenta la percentuale di indebitamento;

“q=r+1” con r tasso di interesse sul debito assunto pari al tasso di credito praticato dagli istituti bancari a imprenditori ordinari e solventi;

“n” è il tempo di maturazione dei fattori economici.

Riguardo la percentuale di indebitamento, tenuto conto che il promotore ordinario tende a utilizzare al massimo la cosiddetta leva finanziaria (ovvero la convenienza ad indebitarsi, collegata alla deducibilità fiscale degli interessi passivi, al fine di massimizzare i profitti), s’ipotizza nella fattispecie un mix di capitale proprio e di capitale preso a prestito. Si fissa una percentuale di capitale reperito dal sistema creditizio pari al 60 per cento del capitale totale.

Per ciò che concerne il “tasso a debito” (rd), esso è determinato nella misura del 1,0 per cento, corrispondente al tasso di interesse bancario medio (0,77 per cento, arrotondato all’unità) rilevato ad agosto 2019 sui prestiti con garanzie oltre il milione di Euro erogati dalle banche alle società non finanziarie per nuove operazioni (fonte del dato: pubblicazioni della Banca d’Italia: “Banche e moneta – serie nazionali” del 12 novembre 2019).

Il tempo di esecuzione della trasformazione edilizia, a partire dalla data di acquisto (momento iniziale), sino al momento in cui, a trasformazione avvenuta, si suppone la vendita dell’immobile trasformato, è pensabile, riguardo al tipo d’intervento, pari a 34 mesi, in fasi distinte così articolate:

FASE TEMPISTICA

analisi di fattibilità e acquisto dell’area da trasformare momento 0 durata del procedimento autorizzativo,

amministrativo-urbanistico e delle fasi interlocutorie fino all’affidamento dei lavori all’impresa di costruzione

n1 = mesi 12

durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 12

durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 10 durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 34 Utile del promotore

Questa voce rappresenta il profitto che il promotore esige per la realizzazione dell’intervento e nel caso in esame è incamerato al momento della vendita del prodotto edilizio finito, al tempo n=34 mesi. L’utile del promotore, in base all’approccio classico, può essere calcolato in percentuale sul valore di mercato del bene trasformato. L’entità di tale percentuale va desunta dal mercato e varia in relazione ai fattori che influiscono sul grado di rischio complessivo dell’operazione:

Via Italia Libera 4 – 22100 Como - Tel. +39 031 3378411 – Fax +39 031 3378465 - e-mail: dp.como.uptcomo@agenziaentrate.itDirezione Regionale per la Lombardia - Direzione Provinciale di Como – Ufficio Provinciale Territorio

- condizioni economiche generali;

- settore d’intervento (residenziale …);

- andamento del mercato;

- particolare tipologia di operazione immobiliare (localizzazione, dimensioni, destinazione d’uso) ecc.

Quindi ogni particolare operazione di trasferimento avrà una specifica percentuale di profitto, a causa del differente rischio che la caratterizza.

Si può affermare che tale percentuale sarà funzione del tasso di rendimento di investimenti privi di rischio (free risk rate) più un premio legato al rischio di non ricevere le entrate alla data prevista (risk premium). E’ possibile con il “build up approach” (teoria di costruzione del tasso) determinare l’entità di tale premio per il rischio, attraverso la seguente formula (da “La valutazione immobiliare” a cura di C.

Ferrero):

rp = Risk free + Prbus + Prfin + Prsis

ove:

Risk free = tasso privo di rischio o il rendimento dei titoli di stato, con scadenza omogenea rispetto all’orizzonte temporale di investimento; per il 2018 il rendimento medio ponderato dei CTZ 24 mesi è stato dello 0,465 per cento; si considera però un tasso arrotondato all’unità pari all’1,0 per cento;

Prbus = rappresenta il premio per il rischio specifico di business, ossia legato al rischio tipico di ogni investimento, in questo caso rappresentato dal rischio legato alla produzione e commercializzazione di immobili a destinazione non residenziale. Data la destinazione non ordinaria dei beni e dato che la trasformazione è subordinata all’approvazione di un Piano Attuativo, si ritiene di applicare un tasso di rischio pari all’8,0 per cento.

Prfin = rappresenta il premio per i cosiddetti rischi “finanziari” (di leva finanziaria, di liquidità e di inflazione). Si adotta pari a 2,0 per cento.

Prsis = rappresenta il premio per il rischio di “sistema” (politico ed ambientale) che nel caso specifico, può essere ritenuto quasi nullo e si assume pari a 1,0 per cento.

Risulta:

rp = 1,0 % + 8,0% + 2,0% + 1,0% = 12,0%

L’utile del promotore è quindi pari a: Up = rp x VM = 12,0 % VM

Oneri relativi al bene da trasformare

Sul costo d’acquisto del bene da trasformare (VT), che rappresenta l’incognita del problema, gravano gli ulteriori seguenti oneri:

- oneri indiretti di trasferimento dell’area da trasformare (OIA)

Libera 4 – 22100 Como - Tel. +39 031 3378411 – Fax +39 031 3378465 - e-mail: dp.como.uptcomo@agenziaentrate.itione Regionale per la Lombardia - Direzione Provinciale di Como – Ufficio Provinciale Territorio

Comprendono generalmente: oneri fiscali, oneri di mediazione, oneri per consulenze urbanistiche, contrattuali, fiscali, legali e tecniche, oneri notarili e/o di passaggio di quote. Sono espressi attraverso una percentuale “t” del valore incognito VT

OIA = t x VT

Si assumono pari alle imposte vigenti alla data dell’atto, maggiorati di compensi notarili e spese accessorie, per un totale pari al 13% di VT;

- oneri finanziari sui costi diretti e indiretti d’acquisto dell’area da trasformare OFA

Si calcolano sulla quota “d” dei costi (diretti e indiretti) d’acquisto del bene da trasformare che è stata finanziata dal debito e sono computati al medesimo saggio di interesse passivo “i” già individuato per i costi diretti e indiretti di trasformazione con riferimento ai tempi di erogazione del costo del bene da trasformare (che in questo caso coincide con l’istante iniziale, il che significa che detti oneri matureranno per tutta la durata dell’operazione immobiliare). Anch’essi sono espressi attraverso una percentuale “f” del valore incognito VT

OFA = f x VT

Attualizzazione del valore del bene trasformato e dei costi di trasformazione

L’attualizzazione è indispensabile poiché il quesito estimale riguarda il valore dell’immobile da trasformare al momento della stima (momento “0”

dell’operazione) e non alla futura data di ultimazione dei lavori. Costituisce nella fattispecie una mera operazione di trasporto di valori nel tempo (dato che la rischiosità dell’operazione è già stata considerata nella voce di costo relativa all’utile del promotore) ed è quindi effettuata utilizzando il tasso di rendimento d’investimenti privi di rischio con uguale durata. Non necessitano di attualizzazione gli oneri indiretti di trasferimento dell’area da trasformare (OIA= t x VT), erogati al momento “0” dell’operazione.

Nel caso specifico si adotta perciò il tasso risk free dei titoli di Stato a 24 mesi, considerato pari, come sopra riportato, all’1,0%.

Valore di mercato del bene da trasformare

La relazione risolutiva diviene, di fatto, un’equazione di primo grado nell’incognita VT e può essere espressa come segue:

VT = VM/qⁿ – (CTT + OU + CG + OFT + UP)/qⁿ - VT (t + f/qⁿ) da cui

VM/qⁿ – (CTT + OU + CG + OFT + UP) /qⁿ VT =

1 + (t + f/qⁿ)

In base a tutti i conteggi riportati nella tabella alla pagina successiva, relativa al metodo del valore di trasformazione, risulta un valore di mercato dell’intero ambito

Via Italia Libera 4 – 22100 Como - Tel. +39 031 3378411 – Fax +39 031 3378465 - e-mail: dp.como.uptcomo@agenziaentrate.itDirezione Regionale per la Lombardia - Direzione Provinciale di Como – Ufficio Provinciale Territorio

di trasformazione pari a 2.011.879,55 €, corrispondente ad un valore unitario, data la consistenza dell’area, di 83,90 €/m² (2.011.879,55 €/23.980,00 m²).

Pertanto il valore di mercato dei mappali in valutazione è pari a:

83,90 €/m² X 4.846 m² = 406.579,40 € (in c.t. 406.600,00 €)

Libera 4 – 22100 Como - Tel. +39 031 3378411 – Fax +39 031 3378465 - e-mail: dp.como.uptcomo@agenziaentrate.itione Regionale per la Lombardia - Direzione Provinciale di Como – Ufficio Provinciale Territorio

VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO TRASFORMATO Valore

unitario unità di

misura quantità valore

€

Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato (capannoni industriali) 810,00 mq 12.500 10.125.000,00

VM € 10.125.000,00

Costo di costruzione Csc 390,00 mq 12.000 4.680.000,00

Cse (aree pertinenza) 37,00 mq 5.295 195.915,00

Cse (aree standard) 50,00 mq 5.000 250.000,00

Csp 60,00 mq 2.330 139.800,00

COSTO TECNICO DI TRASFORMAZIONE CTT = Coi+Csc+Cse € 5.265.715,00

Costo indennizzo terreni (parcheggio/strada esistente) Cind 37,00 mq 1500 55.500,00

Costo costruzione strada Cstr 52,52 mq 3685 193.533,03

COSTO COSTRUZIONE STRADA CCS = Cterr1+Cterr2+Cstr € 249.033,03

Oneri di urbanizzazione Primaria Oup 17,91 mq 12.000 0,00

Oneri di urbanizzazione Secondaria Ous 10,29 mq 12.000 123.480,00

Oneri smaltimento rifiuti Oucc 5,23 mq 12.000 62.760,00

ONERI DI URBANIZZAZIONE OU = Oups+Oucc € 186.240,00

Onorari professionali Op = Op% x CTT 5,00% € 5.514.748 275.737,40

Spese generali, amministrazione e oneri vari Sg = Sg% x (C_TT+Ou) 2,00% € 5.700.988 114.019,76

COSTI DI GESTIONE CG = Op+Oal+Sg € 389.757,16

TOTALE costi diretti e indiretti di trasformazione CT = CTT+OU+CG € 6.090.745,19

Spese di commercializzazione Sc = Sc% x Vm 3,00% € 10.125.000 303.750,00 € 303.750,00

ONERI FINANZIARI tasso r Tempo n a fine periodo Costi Quota costi Quota debito

d Oneri finanziari

su quota a debito dei costi diretti e indiretti di trasformazione: % mesi anni € % % €

sugli oneri di urbanizzazione Ou Of= (Ou) d [(1+ r)ⁿ -1] 1,0% 2/3n1+n2+n3 30 2,50 186.240 100% 60% 2.814,59

su 30%(Csc+Cse+Cg) Of = 30%(CTT+Cg) d [(1+r)ⁿ -1] 1,0% n2+n3 22 1,83 5.904.505 30% 60% 19.566,01

su 70%(Csc+Cse+Cg) Of = 70%(CTT+Cg) d [(1+r)ⁿ -1] 1,0% 1/3n2+n3 14 1,17 5.904.505 70% 60% 28.956,12

OFT € 51.336,71

quantità utile

€ €

sul valore di mercato del bene trasformato Up = p% x Vm 1,00% 8,00% 1,00% 12,00% 10.125.000,00 1.215.000,00

utile del promotore Up € 1.215.000,00

V_T + O_VT / qⁿⁱ = (V_M - S Ci) / qⁿⁱ

ATTUALIZZAZIONE: SAGGIO DI SCONTO: 1,00%

VALORE / COSTI Tempo n da INIZIO periodo fattore attual. Quota costi quantità valore attualizzato

mesi anni 1/qⁿ % € €

Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato n1+n2+n3 34 2,833 0,97220 € 10.125.000,00 9.843.536,13

VM bene trasformato attualizzato € 9.843.536,13

Oneri urbanizzazione Ou ^1/3n1 4,00 0,333 0,99669 100% € 186.240,00 185.623,31

costo op. idoneizzazione Coi n1 12 1 0,99010 100% - 0,00

Costo costruzione strada CCS n1 12 1 0,99010 100% € 249.033,03 246.567,36

30% (CTT+Cg) 30%(C_TT+Cg) d [(1+r)ⁿ -1] ⁿ¹ 12 1 0,99010 30% € 5.655.472,16 1.679.843,22

70% (C_TT+Cg) 70%(C_TT+Cg) d [(1+r)ⁿ -1] ^n1+2/3n2 20 1,667 0,98355 70% € 5.655.472,16 3.893.719,12

spese di commercializzazione Sc n1 34 2,833 0,97220 100% 303.750,00 295.306,08

Costi attualizzati € 6.301.059,08

oneri finanziari O_FT n1+n2+n3 34 2,833 0,97220 51.337 49.909,61

utile del promotore Up n1+n2+n3 34 2,833 0,97220 1.215.000 1.181.224,34

Costi attualizzati € 1.231.133,95

oneri di trasferimento sul bene da trasformare Vt * p% = Vt* 13,00% ⁰ 0 0 1,00000 13,00%Vt

oneri finanz. su quota a debito del bene+oneri da trasformare d * [Vt + Vt*p%] * [(1+ r)ⁿ - 1] = Vt * 1,94% ^n1+n2+n3 34 2,833 0,97220 1,94% 1,88%Vt

Oneri OVT attualizzati Vt * 14,88%

V_T = (V_M - S Ci)att. / (1+14,88%) Vt = € 2.011.879,55

Costo sistemazioni superfici esterne

Tipologia H3

Maggioli 5.6

VALORE DI MERCATO STIMATO CON IL METODO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE - BREGNANO - TERRENO IN AMBITO DI TRASFORMAZIONE PRODUTTIVO

2,00%

TOTALE ONERI FINANZIARI su quota a debito dei costi diretti e indiretti di trasformazione:

Via Italia Libera 4 – 22100 Como - Tel. +39 031 3378411 – Fax +39 031 3378465 - e-mail: dp.como.uptcomo@agenziaentrate.itDirezione Regionale per la Lombardia - Direzione Provinciale di Como – Ufficio Provinciale Territorio

Nel documento Relazione di stima per la determinazione del valore di mercato di terreni di proprietà comunale ubicati in Comune di Bregnano. (pagine 38-46)