Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato

PARTE III – P ROCESSO DI VALUTAZIONE

7 Valore di mercato dei mappali 1202 e 5341 (lotto sud)

7.5 Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato

A seguito delle indagini di mercato eseguite, che hanno consentito l’individuazione di un’adeguata quantità di elementi di comparazione (più avanti riportati), si ritiene di poter procedere per la determinazione del probabile valore di mercato dei prodotti edilizi conseguenti alla trasformazione utilizzando un procedimento comparativo pluriparametrico, che permette di determinare il valore di un immobile attraverso il

Libera 4 – 22100 Como - Tel. +39 031 3378411 – Fax +39 031 3378465 - e-mail: dp.como.uptcomo@agenziaentrate.itione Regionale per la Lombardia - Direzione Provinciale di Como – Ufficio Provinciale Territorio

confronto tra il bene oggetto di stima (subject) e un insieme di beni simili (comparables), compravenduti di recente e di prezzo noto.

Detta procedura (derivata dal Market Comparison Approach) si fonda sul principio per il quale il mercato stabilisce il prezzo dell’immobile da valutare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili di confronto ed è una procedura di comparazione sistematica che prende come termini di paragone le caratteristiche tecnico-economiche (superfici, stato di manutenzione, impianti, posizione, ecc.) degli immobili in valutazione.

Ognuna di queste caratteristiche è apprezzata in misura diversa dal mercato, che la traduce in un prezzo unitario, componente di una serie finita di prezzi (ciascuno rappresentativo di una particolare caratteristica) che concorrono alla formazione del prezzo unitario complessivo.

La quantità con cui una caratteristica è presente nell’immobile, nel caso di una caratteristica quantitativa, o il grado con il quale essa è posseduta, nel caso di una caratteristica qualitativa, determina l’entità del prezzo componente corrispondente, essendo questo legato alla quantità o alla qualità della corrispondente caratteristica dal “prezzo marginale”. Il prezzo marginale esprime per definizione la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica stessa.

I valori finali omogeneizzati, per ogni caratteristica valutata, forniscono i prezzi corretti di ogni fabbricato preso come comparabile; tali valori unitari, opportunamente mediati, forniranno il valore unitario da applicare agli immobili in valutazione.

Individuazione di un campione d’immobili di confronto (comparables)

Nelle pagine successive si riporta sinteticamente una descrizione delle quattro unità immobiliari selezionate come campione per l’applicazione del procedimento MCA:

Comparable Ca

Atto di compravendita in data 13 giugno 2019 rep. 3023/2103 - a rogito notaio Sormani in Milano

Fabbricato industriale a due livelli fuori terra, la cui costruzione è stata ultimata nel 2003, ubicato in zona periferica del Comune di Bregnano (zona OMI D2), alla via Libero Grassi. L’immobile è composto da magazzino (altezza interna 4,20 m), zona lavorazioni, locali di deposito, area carico/scarico, ufficio e servizi al piano terra, altri uffici con servizi al piano primo (i due livelli sono collegati da scala interna ed ascensore), oltre a centrale termica in corpo staccato ed area esterna di pertinenza.

Identificato al Catasto Fabbricati con fg. 8, mappale 5374.

superficie commerciale ragguagliata 680 m² prezzo complessivo 400.000,00 € prezzo unitario 588 €/m²

Via Italia Libera 4 – 22100 Como - Tel. +39 031 3378411 – Fax +39 031 3378465 - e-mail: dp.como.uptcomo@agenziaentrate.itDirezione Regionale per la Lombardia - Direzione Provinciale di Como – Ufficio Provinciale Territorio

Comparable Cb

Atto di compravendita in data 8 luglio 2016 rep. 69607/28229 - a rogito notaio Caspani in Como

Porzione di fabbricato industriale ad un livello fuori terra, ultimato nel 2009, ubicato in zona periferica del Comune di Bregnano (zona OMI D2), alla via Enrico Mattei n. 2. L’unità è costituita da due magazzini (quello principale di altezza interna 8,90 m, un secondo più piccolo di altezza 4,45 m), uffici con spogliatoi e servizi ed area esterna di proprietà esclusiva. Identificato al Catasto Fabbricati con fg. 10, mapp. 5371 sub 1.

superficie commerciale ragguagliata 502 m² prezzo complessivo 300.000,00 € prezzo unitario 598 €/m² Comparable

Atto di compravendita in data 26 novembre 2018 rep. 521/440 - a rogito notaio Chiambretti in Saronno

Porzione di fabbricato industriale a due livelli fuori terra, realizzato in data antecedente al 1 settembre 1967, ma oggetto di lavori anche negli anni successivi (tra cui rimozione manto di copertura nel 2018), sito in zona semicentrale del Comune di Rovellasca (zona OMI C1), alla via xx settembre n. 31. L’immobile è composto da deposito/magazzino principale di altezza variabile tra 4,40 e 5,80 m, altri locali di deposito (di cui uno al piano primo), ufficio con servizi e area esterna di pertinenza. Identificato al Catasto Fabbricati con fg. 7, mapp. 1540 sub 703 e 5144 sub 701 graffati.

superficie commerciale ragguagliata 730 m² prezzo complessivo 425.000,00 € prezzo unitario 582 €/m² Comparable

Atto di compravendita in data 26 gennaio 2018 rep. 54116/25422 - a rogito notaio Nessi in Como

Fabbricato industriale ad un livello fuori terra - oltre a centrale termica al piano sottostrada, oltre ad area di pertinenza ad uso esclusivo. I due livelli sono collegati da scala interna ed ascensore. Identificato al Catasto Fabbricati con fg. 7, mapp. 1144.

superficie commerciale ragguagliata 1.041 m² prezzo complessivo 440.000,00 € prezzo unitario 423 €/m²

Analisi del campione e Scheda degli Elementi di Comparazione

Come sopra riportato, l’indagine di mercato ha consentito di individuare un campione d’immobili a destinazione produttiva di tipologia capannone, posti in parte anche nel limitrofo Comune di Rovellasca. Le unità costituenti il campione di riferimento hanno consistenza variabile tra 502 e 1.041 m² e non hanno lo stesso stato manutentivo del subject (stato ottimo), dato che si presentano tutte in stato manutentivo normale. La ricerca è stata estesa anche ai semestri precedenti rispetto a quello di riferimento (II semestre 2019) selezionando come comparable meno recente un immobile compravenduto nel II semestre 2016.

Ai fini del computo della consistenza si è presa a riferimento la superficie lorda commerciabile calcolata sulla base delle planimetrie catastali depositate agli atti di quest’Ufficio. Le consistenze così ricavate sono state opportunamente ragguagliate.

Le caratteristiche quali-quantitative di detti comparables, ritenute rilevanti ai fini della presente valutazione, sono sintetizzate nella tabella riportata alle pagine successive, al pari delle altre relative al procedimento MCA.

Riallineamento dei dati e test di ammissibilità

Per verificare che le disomogeneità riscontrate fra le caratteristiche dei comparables e quelle del subject non siano tali da rendere inaffidabile il confronto, si effettua il cosiddetto test di ammissibilità. Detto test si effettua quando i comparables sono posizionati in zone OMI diverse da quella del subject (in questo caso “D2” del Comune di Bregnano) e/o quando i loro valori sono riferiti a semestri OMI differenti da quello cui deve essere riferita la valutazione (II semestre 2019).

Nel caso in trattazione il test va effettuato per tutti gli immobili di confronto. Difatti i comparables Ca e Cb, posti in zona D2, sono stati compravenduti in semestri antecedenti (le cui quotazioni OMI sono comunque le medesime dell’epoca della valutazione); Cc e Cd sono invece ubicati in Comune di Rovellasca, le cui quotazioni OMI differiscono da quelle di Bregnano.

Nell’ordine il procedimento prevede le seguenti operazioni:

I. Una omogeneizzazione dei valori unitari rispetto all’epoca e alla zona OMI del subject (si considera il rapporto tra il valore centrale dello stato NORMALE della zona OMI e dell’epoca del subject ed il corrispondente valore della zona OMI e/o dell’epoca di ciascun comparable)

II. Il test di ammissibilità, verificando che i valori unitari omogeneizzati rientrino nell’intervallo dei valori relativi alla stato “normale” della zona OMI del subject opportunamente ampliato per tener conto di eventuali valori riferiti a beni in stato manutentivo “scadente” o “ottimo”. Detto ampliamento viene determinato sottraendo C’ al valore OMI “normale minimo” e sommando C” al valore OMI

“normale massimo”. C’ = C” = € 250,00/m² corrisponde alla differenza di valore mediamente riscontrabile tra due unità immobiliari di tipologia produttiva in funzione del diverso stato manutentivo (scadente, normale, ottimo), a parità di

tutte le altre caratteristiche e condizioni. Tale parametro, che definiamo “prezzo marginale”, è desunto dalla pubblicazione “Prezzi tipologie edilizie” del Collegio degli Ingegneri e degli Architetti di Milano (Ed. DEI s.r.l. anno 2019;

riferimento intervento “E4 – Capannone classe 1.600 – Copertura doppia pendenza (h=6,5 m)”). Per tale tipologia di immobili il costo unitario per interventi di nuova costruzione risulta essere pari a 390,00 €/m². A partire da tale dato, detraendo le voci che certamente non riguardano la manutenzione dell’immobile (scavi e rinterri, fondazione, struttura), che incidono per circa il 40 per cento, e tenendo anche conto di un sovrapprezzo per il margine di guadagno del promotore e degli altri oneri non compresi nel costo di costruzione, si è stimato un costo unitario di manutenzione/ristrutturazione pari a 250,00 €/m². Nello specifico C’’ si pone pari a 100,00 €/m² in modo che il valore massimo dell’intervallo non ecceda quello massimo previsto dall’OMI per lo stato ottimo (900,00 €/m²).

III. L’eliminazione dall’elaborazione dei comparables che eventualmente risultassero esterni al predetto intervallo.

Nello specifico tutti i comparables superano il test e vengono quindi tenuti in considerazione nelle fasi successive del procedimento.

Tabella dei dati

La tabella dei dati prende in considerazione il “peso” delle caratteristiche per le quali il mercato locale riconosce una significativa influenza nella formazione del prezzo.

Tale peso corrisponde al punteggio attribuito al nomenclatore nel caso di caratteristica qualitativa e al valore della stessa nel caso di caratteristica quantitativa.

In generale le caratteristiche da prendere in considerazione sono:

per quanto riguarda l’edificio

 C1 - localizzazione di dettaglio (caratteristica qualitativa);

 C2 – infrastrutture di collegamento viario (caratteristica qualitativa);

per quanto riguarda l’unità immobiliare

 C3 - superficie ragguagliata (caratteristica quantitativa);

 C4 – altezza interna (caratteristica quantitativa);

 C5 – finiture e dotazioni impianti (caratteristica qualitativa);

 C6 – dotazione parcheggi (caratteristica qualitativa);

 C7 – accessibilità/area di manovra (caratteristica qualitativa);

 C8 – servizi igienici e uffici (caratteristica qualitativa);

 C9 – stato manutentivo u.i.u. (caratteristica qualitativa).

Le caratteristiche possedute in pari grado dall’immobile in stima e da quelli di confronto possono essere omesse in fase di compilazione della tabella dei dati, poiché non utili ai fini dei calcoli successivi.

Tabella dei prezzi marginali

Definita la tabella dei dati, occorre procedere al calcolo, per ciascuna caratteristica, del prezzo marginale, inteso come variazione del prezzo totale dell’immobile al variare della caratteristica stessa.

Nel caso delle caratteristiche qualitative il prezzo marginale è quantificato come percentuale del prezzo complessivo omogeneizzato dell’immobile j-esimo (tale percentuale è differente per le diverse caratteristiche).

Per lo stato manutentivo il prezzo marginale è quello definito nel test di ammissibilità, pari a 250,00 €/m².

Per quanto concerne invece la consistenza ragguagliata (caratteristica quantitativa) il prezzo marginale è assunto pari a p’Cmin , che costituisce il minimo tra i prezzi unitari omogeneizzati p’Cj di tutti gli immobili di confronto del campione selezionato.

I risultati di tali calcoli vengono riassunti nella tabella dei prezzi marginali, anch’essa riportata successivamente.

Tabella di valutazione e sintesi valutativa

Nella tabella di valutazione si eseguono i calcoli che permettono di operare il confronto, caratteristica per caratteristica, tra ciascun comparable e il subject.

Si tratta in pratica di correggere il prezzo del comparable supponendo che ciascuna caratteristica vari fino ad assumere la stessa quantità (o lo stesso punteggio) che possiede il subject, con il presupposto che:

ΔPj

1. calcolo dei prezzi unitari corretti p’Cj di ciascun comparable;

2. calcolo del valore medio unitario pmedio;

3. calcolo dello scostamento percentuale Δ% dei prezzi unitari corretti p’Cj dal valore medio pmedio;

4. eliminazione dei comparables che presentano uno scostamento Δ% maggiore del 15 per cento dal pmedio, alea estimativa ordinariamente accettata per le valutazioni immobiliari effettuate attraverso una stima per comparazione (10-15 per cento) e tenuto conto dell’attendibilità dei comparables;

5. ricalcolo del valore medio unitario pmedio del subject, sulla base dei soli comparables superstiti, con verifica che lo scostamento percentuale Δ% dei prezzi unitari corretti p’Cj dal valore medio pmedio non sia superiore al 15 per cento;

6. determinazione del valore unitario del subject pS pari al valore medio unitario risultante dal punto precedente (media aritmetica dei prezzi unitari corretti dei comparables di riferimento).

Risulta una media pari a 810,35 €/m², arrotondabile a 810,00 €/m², da assumersi come più probabile valore unitario di mercato dell’unità immobiliare con destinazione produttiva, avente le caratteristiche del bene in questione e uno stato manutentivo ottimo.

Con riferimento quindi alla superficie commerciale dell’intero ambito di trasformazione in precedenza quantificata, si ottiene il seguente valore di mercato complessivo del prodotto edilizio di nuova edificazione: 810,00 €/m² x 12.500 m² = 10.125.000,00 €.

Nelle pagine seguenti si riportano tutte le tabelle relative al procedimento sopra descritto.

mappale 5374 5371 1540 1144 1202 - 5341

sub - 1 703 -

c3 sup.ragg. S.l.c. [mq] 680 502 730 1.041 625

c4 altezza interna h [m] 4,20 8,90 5,80 3,60 6,50

carenti

sup.ragg. S.l.c. [mq] 680,00 502,00 730,00 1041,00 625,00

588,24 597,61 582,19 422,67

prezzo o valore omogeneizzato - UNITARIO [€/mq]

= pci*Ke*Kz 588,24 597,61 541,44

prezzo o valore omogeneizzato - [€]

TEST DI AMMISSIBILITA'

c3 sup.ragg. S.l.c. [mq] 680 502 730 1041 625

c4 altezza interna h [m] 4,20 8,90 5,80 3,60 6,50

carenti

qcj i = PUNTEGGI della caratteristica j, COMPARABLES i

SUBJECT

c4 altezza interna Pm4i = KC4 x PCi € 0,05 20.000,00 15.000,00 19.762,50 20.460,00

c5 finiture e dotazioni

impianti Pm5i = KC5 x PCi € 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00

c6 dotazione parcheggi Pm6i = KC6 x PCi € 0,03 0,00 0,00 11.857,50 12.276,00

c7 accessibilità

(area di manovra) Pm7i = KC7 x PCi € 0,05 0,00 15.000,00 0,00 0,00

c8 servizi igienici e uffici Pm8i = KC8 x PCi € 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

c9 stato manutentivo u.i.u. Pm9i = KC9 x Ssubject € 250,00 156.250,00 156.250,00 156.250,00 156.250,00 sup.ragg. S.l.c.

Tabella 5 - Tabella di valutazione

quantità / punteggioprezzo marginalecorrezione del prezzoquantità / punteggioprezzo marginalecorrezione del prezzoquantità / punteggioprezzo marginalecorrezione del prezzoquantità / punteggioprezzo marginalecorrezione del prezzo ambitocjdenom.Dqj i = qj (S)- qj (Ci)PmjiDPji = Dqji*PmjiDqj i = qj (S)-qj (Ci)PmjiDPji = Dqji*PmjiDqj i = qj (S)-qj (Ci)PmjiDPji = Dqji*PmjiDqj i = qj (S)-qj (Ci)PmjiDPji = Dqji*Pmji c1localizzazione di dettaglio-120.000,00-€ 20.000,0000,00€ 0,0000,00€ 0,00120.460,00€ 20.460,00 c2infrastrutture di collegamento viario00,00€ 0,0000,00€ 0,0000,00€ 0,0000,00€ 0,00 c3sup.ragg.-55393,08-€ 21.619,60123393,08€ 48.349,28-105393,08-€ 41.273,78-416393,08-€ 163.522,77 c4altezza interna2,3020.000,00€ 46.000,00-2,4015.000,00-€ 36.000,000,7019.762,50€ 13.833,752,9020.460,00€ 59.334,00 c5finiture e dotazioni impianti00,00€ 0,0000,00€ 0,0000,00€ 0,0000,00€ 0,00 c6dotazione parcheggi00,00€ 0,0000,00€ 0,00-111.857,50-€ 11.857,50-112.276,00-€ 12.276,00 c7accessibilità (area di manovra)00,00€ 0,00115.000,00€ 15.000,0000,00€ 0,0000,00€ 0,00 c8servizi igienici e uffici00,00€ 0,0000,00€ 0,0000,00€ 0,0000,00€ 0,00 c9stato manutentivo u.i.u.1156.250,00€ 156.250,001156.250,00€ 156.250,001156.250,00€ 156.250,001156.250,00€ 156.250,00 € 160.630,40€ 183.599,28€ 116.952,47€ 60.245,23 € 400.000,00€ 300.000,00€ 395.250,00€ 409.200,00 € 560.630,40€ 483.599,28€ 512.202,47€ 469.445,23media prezzi unitari [€/mq] 897,01773,76819,52751,11810,35 alea stima15%scostam.perccent.10,69%-4,52%1,13%-7,31% SISISISIvalore unitario Subject [€/mq] (media p.u. validi) 897,01773,76819,52751,11810,35 scostam.perccent.10,69%-4,52%1,13%-7,31% SISISISI- mq625*€/mq810,00= mq12500*€/mq810,00=

CARATTERISTICHE

un ità im mo biliar e TABELLA DI VALUTAZIONE - IMMOBILI IN COMPARAZIONE (COMPARABLES) IMMOBILE IN STIMA (Subject)

CaCbCcCd 10.125.000,00€

VALORE VENALE DELLA SINGOLA UNITA' IMMOBILIARE: VALORE VENALE DEL PRODOTTO EDILIZIO DELL'INTERO AMBITO

506.250,00€

sin tesi v alutativ a e

ver ifica dei ris ultati

valu tazion e

prezzo corretto P'Ci = PCi + D Pi prezzo unitario Subject p'Ci = P'Ci / Ss test se interno interv. (+/-) alea prezzo unitario Subject con test p'Ci = P'Ci / Ss test se interno interv. ( +/-) alea edif

icio

sommatoria delle correzioni di prezzo S D Pi prezzo iniz. (test ammiss.) Pci

7.6 Costo di trasformazione dell’immobile

Nel documento Relazione di stima per la determinazione del valore di mercato di terreni di proprietà comunale ubicati in Comune di Bregnano. (pagine 28-38)