Sommario: 1. Lo “Stadio delle Alpi” di Torino 2. Il protocollo d’intesa 3. La variante urbanistica. Il cambio di destinazione d’uso dell’impianto 4. La convenzione fra la Città e Juventus FC 4.1. La costituzione del diritto di superficie 4.2. La gestione dell’impianto 4.3. La riqualificazione urbana 5. La costruzione 5.1. Il J Medical 6. Il finanziamento dei lavori 6.1. Il contratto di naming rights con Sportfive e Allianz 6.2. Il finanziamento dell’Istituto del Credito Sportivo 6.3. La cessione delle aree adiacenti 7. Un nuovo concetto di impianto polifunzionale. Il progetto J Village
104 1. Lo “Stadio delle Alpi” di Torino
Prima dei Mondiali di Italia ’90 le squadre torinesi di Juventus e Torino disputavano i loro incontri casalinghi nello stadio Comunale, costruito nel centro della città nel lontano 1933; col passare degli anni l’impianto diventava sempre più obsoleto, piccolo e scarsamente flessibile alle nuove esigenze organizzative e logistiche delle competizioni in cui erano impegnate le due squadre.
Ciò fece ben presto sorgere discussioni sul futuro della struttura: da una parte, l'opportunità di effettuarvi dei lavori di adeguamento, e dall'altra, di abbandonarlo in favore di un nuovo stadio cittadino. Un ruolo decisivo nello sblocco della situazione fu costituito dall'assegnazione all'Italia, da parte della FIFA, dell'organizzazione del campionato del mondo 1990, ufficializzata sul finire del 1984: nel giro di un anno alcuni soggetti privati inviarono proposte di costruzione di un nuovo impianto all'allora assessore allo sport della giunta torinese Elda Tessore; nel marzo 1986, dopo vari confronti, il comune di Torino scelse il progetto195 presentato dal gruppo “Acqua Marcia” e redatto dagli architetti Sergio Hutter,
Toni Cordero e Francesco Ossola.
Il 9 marzo 1988 iniziarono i lavori di costruzione del nuovo stadio che terminarono tra l’aprile e il maggio del 1990 in vista dell’imminente Mondiale di calcio; il 12 marzo 1990 venne presentata al giudizio della cittadinanza torinese una lista di proposte per il nome dello stadio che assunse la denominazione196 “Delle Alpi” che venne inaugurato il 31 maggio 1990 con un
incontro tra una selezione mista di calciatori della Juventus e del Torino e la formazione Porto FC, allora neo campione del campionato portoghese.
La realizzazione dell’opera fu stimata intorno ai 30 miliardi di lire erogati dallo Stato grazie all’apposito D.L. 121 del 18 aprile 1989 e ai contributi del CONI, oltre alla successiva gestione trentennale dello stadio da parte della Città di Torino.
La concessione fu rilasciata alla società Publigest, che a sua volta divenne concessionaria dei diritti sull’immobile per i due club torinesi; il contratto prevedeva il pagamento di un canone d’affitto annuo e l’obbligo per le due squadre torinesi di disputare nello stadio le gare casalinghe di campionato e coppa. La Publigest si riservava anche il diritto agli introiti dei
195 Il progetto dello stadio prevedeva due varianti, con o senza pista d’atletica, e una capienza di circa 70 mila posti a
sedere. La zona individuata per la costruzione del nuovo impianto si trovava nei quartieri Vallette e Lucento in prossimità dell’area Continassa, nella V Circoscrizione nell’area nord-occidentale della città, al confine con Venaria Reale.
196 Il nome Delle Alpi" di fatto costituiva l'italianizzazione della proposta "Des Alpes" presentata dal gruppo Acqua
105 parcheggi, della ristorazione e della pubblicità che derivava dalla cartellonistica all’interno dello stadio197.
Fin dai suoi primi mesi di vita il Delle Alpi presentò svariati problemi strutturali che ne minarono l'utilizzo negli anni seguenti, a cominciare dagli alti costi di manutenzione della copertura e del terreno di gioco, che si rivelarono di gran lunga superiori alle previsioni198.
Il secondo e forse più grande guaio risiedeva nella cattiva visibilità dagli spalti per via dell'eccessiva lontananza del pubblico dal campo, complice la presenza di una pista di atletica leggera attorno al prato, inserita nel progetto essenzialmente per poter usufruire dei finanziamenti del CONI in fase di costruzione.
Nel corso degli anni la pista non venne quasi mai utilizzata se non per sporadici eventi sportivi e concerti musicali; nonostante la modernità della costruzione, l’insieme di questi problemi sfociarono in una palese disaffezione sia da parte dei tifosi, che raramente riempirono gli spalti, sia dei due club cittadini, che minacciarono più volte di lasciare lo stadio o addirittura la stessa città199.
Già dal 1994, vista la scomodità dell'impianto, la società Juventus iniziò a coltivare l'idea di costruire uno stadio di proprietà; poco dopo essere stato nominato amministratore delegato Antonio Giraudo, insieme all’allora presidente onorario Umberto Agnelli, affidò la realizzazione di un progetto per un nuovo stadio all’architetto Gino Zavanella; l’amministratore delegato conosceva bene il modello di business degli stadi inglesi e comprese che gli stadi di proprietà erano l’unico modo per rilanciare il calcio italiano.
Il progetto della società bianconera prevedeva la realizzazione di un nuovo impianto nella zona della “Continassa” e anche di un centro sportivo nella medesima area con sede e campo d'allenamento. Due anni dopo, tuttavia, prese quota l'idea di acquistare e ristrutturare il vecchio stadio Comunale, situato nel quartiere Santa Rita, riservando all'area della Continassa la funzione di centro sportivo mentre l'idea del nuovo impianto nella suddetta zona, affiorata due anni prima, rimase come alternativa200.
Nel 1998 il club abbandonò l'idea dello stadio Comunale per l'acquisto e la profonda ristrutturazione del Delle Alpi e la realizzazione di un centro polifunzionale di nuova
197 È utile precisare che il canone di locazione del Delle Alpi, che ammontava circa a 2 miliardi di lire l’anno (furono per
la precisione 10.400.000.000 in 5 anni dal 92/93 al 96/97)
198 Sul tema, Piero Belletti, La Città dei tre stadi, in “Torino, oltre le apparenze”, Arianna Editrice, 2005 199 Sul tema, M. D’Angelo, Operazione Continassa, ebook, Lulu Editore, ISBN 1291566376, 9781291566376 200 Negli stessi anni anche il Torino FC intendeva abbandonare il Delle Alpi per tornare a disputare gli incontri
106 generazione: il progetto prevedeva la demolizione integrale dello stadio e la costruzione di un nuovo impianto da 40 mila posti ad uso esclusivamente calcistico e la riqualificazione dell’area circostante attraverso la costruzione di un museo societario, un albergo, negozi per attività commerciali e un centro sportivo per gli allenamenti nell’area limitrofa della Continassa.
2. Il protocollo d’intesa
Con una deliberazione comunale del 17 marzo 1997, n. 157 (mecc. 9701753/03) il Comune di Torino approva un programma di riorganizzazione relativo allo Stadio delle Alpi; le due società calcistiche di Juventus e Torino si impegnavano, di fatto, a giocare tutte le partite casalinghe delle manifestazioni nazionali e internazionali presso il suddetto impianto sino al termine della stagione calcistica 2001/2002.
Allo scadere di tale termine, il Comune si impegnava ad affidare il vecchio Stadio Comunale alle due squadre torinesi o ad una soltanto di esse, previo il loro accordo, non escludendo di concedere alle stesse modalità e condizioni lo Stadio delle Alpi201.
Il 18 giugno 2002 la Giunta Comunale con una nuova delibera (mecc. 200204607/066) approva, in coerenza ed in applicazione del provvedimento n. 152 del 17 marzo 1997, il protocollo d’intesa tra Comune e le squadre di Juventus FC e Torino Calcio al fine di risolvere la problematica degli stadi torinesi. Si prevede il trasferimento della proprietà superficiaria202
dello Stadio delle Alpi alla società Juventus FC S.p.A. con il consenso della società Torino Calcio, che in cambio chiede di trasferirsi presso lo Stadio Comunale della città.
201 Con mozione del 22 giugno 1998 n. 33, il Consiglio Comunale impegnava il Sindaco e la Giunta Comunale a proporre
alla Juventus F.C. S.p.A., tra l’altro, di acquisire lo Stadio delle Alpi e l’area della "Continassa", per svolgervi l’attività agonistica anche della prima squadra.
202 La costituzione del diritto di superficie sull’area dello "Stadio delle Alpi" alla Juventus F.C. S.p.A., risultava essere in
linea con la pronuncia resa dal Consiglio di Stato Sez. V. n. 1257 in data 4 novembre 1994, con la quale il supremo organo di giustizia amministrativa ritenne legittima l’individuazione della società, la cui squadra locale di calcio militi nella massima divisione professionistica, quale soggetto cui direttamente affidare lo stadio della Città, poiché “l’Amministrazione può ritenere ragionevolmente che l’interesse pubblico sia maggiormente soddisfatto se lo stadio venga utilizzato dalla squadra che maggiormente comporti utilità per la popolazione locale”.
107 3. La variante urbanistica: il mutamento della destinazione d’uso
Con provvedimento del Consiglio Comunale del 16 dicembre 2002 (mecc. 2002 08520/009) venne approvata un’apposita variante urbanistica203 al vigente Piano Regolatore
Generale Comunale intesa alla trasformazione dell’area dello Stadio delle Alpi204 che
comportò il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile.
In sostanza, attraverso la variante urbanistica e il relativo mutamento della destinazione del bene viene a mancare il presupposto per mantenere ad uso pubblico l’impianto sportivo, con la conseguente possibilità di rendere patrimonialmente disponibile l’impianto sportivo per il venir meno della sua destinazione diretta a un pubblico servizio.
Grazie al mutamento della destinazione d’uso l’impianto da bene indisponibile entra così a far parte del patrimonio disponibile del Comune e risulta essere soggetto alla disciplina del diritto comune205.
4. La convenzione fra la Città e Juventus FC
Sulla base delle precedenti delibere comunali e in linea con quanto disposto dagli art. 43 e 49 TUEL, accertata la regolarità tecnica e contabile da parte della Giunta Comunale, il 17 febbraio 2003 il Consiglio Comunale approvò la convenzione stipulata tra la città di Torino e la società Juventus FC che assorbiva e sostituiva il contenuto del protocollo d’intesa approvato in data 18 giugno 2002(mecc. 2002 04608/008).
Nella convenzione viene costituito il diritto di superficie e vengono stabiliti tutti gli obblighi reciproci fra cedente e cessionario, comprese le facoltà di recesso, gli oneri e lo sviluppo dell’area circostante allo stadio.
4.1. La costituzione del diritto di superficie
In linea con quanto previsto dalla variante urbanistica approvata dal Consiglio Comunale il 16 dicembre 2002, il Comune e la società Juventus si accordano per la costituzione di un
203 Variante n. 56, successivamente modificata dalla variante n. 135 del dicembre 2005
204 Si prevede il passaggio da area per Servizi pubblici "S" (Spazi pubblici, parco gioco e sport) ad area “destinata in
parte anche ad attività terziarie ed attrezzature di servizio alle persone ed alle imprese”. Attraverso la variante urbanistica sono ammessi “interventi di ristrutturazione edilizia con la salvaguardia dell’impianto architettonico generale, finalizzati a garantire la sicurezza, la messa a norma, la funzionalità e la migliore fruibilità dell’impianto stesso”. Grazie alla variante urbanistica l’impianto viene destinato a “servizi privati da utilizzarsi ordinariamente per lo svolgimento dell’attività calcistica”.
108 diritto di superficie sull’area su cui sorge lo Stadio delle Alpi per una somma pari a 25 milioni di Euro. Il versamento del corrispettivo deve avvenire nelle seguenti modalità:
-1 milione di Euro per la sottoscrizione del contratto
-6 milioni di Euro relativi al conseguimento dei permessi edilizi anche in forma di DIA entro il 30 giugno 2003 oppure nei successivi cinque mesi successivi alla data di sottoscrizione del contratto
-18 milioni di Euro da corrispondersi in 9 rate annuali dell’importo di 2 milioni di Euro ciascuna
In caso di mancato conseguimento dei permessi edilizi, quantificati per 1 milione di Euro, la Città di Torino si obbliga a restituire la somma del capitale già versata. A garanzia del pagamento del corrispettivo la società Juventus, contestualmente alla sottoscrizione del contratto, deve prestare idonea polizza assicurativa a favore del Comune.
La costituzione del diritto di superficie ha una durata di 99 anni; si prevede la facoltà esclusiva per il Comune di rinnovare l’accordo previa richiesta scritta entro 24 mesi dalla scadenza naturale del rapporto.
Alla scadenza del termine, salvo il caso di rinnovo, il diritto di superficie si estinguerà e gli immobili torneranno in piena proprietà della Città di Torino “compresi gli edifici di nuova costruzione, le attrezzature, gli accrescimenti ed ogni miglioria apportata”, salvo eventuali accordi per gli investimenti effettuati dalla società cessionaria Juventus FC negli ultimi 15 anni prima della scadenza naturale del contratto.
A quest’ultima è trasferito il diritto di ristrutturare lo Stadio delle Alpi con la possibilità di realizzare una sede sociale del club “salvo preservare l’impianto architettonico originario, in particolare per quanto attiene il sistema della tensostruttura e degli elementi strutturali e di contrasto”.
Per poter usufruire del diritto di superficie la Juventus deve obbligarsi ad utilizzare lo stadio delle Alpi come sede dell’attività calcistica ufficiale sia di tornei nazionali che internazionali della prima squadra per tutta la durata del diritto. Il superficiario potrà cedere, anche frazionatamente, il diritto di superficie e costituire diritti reali e obbligatori in favore di terzi. Nel caso in cui l’Amministrazione, nel periodo di validità del contratto di superficie, decida di alienare la proprietà del suolo o una parte di esso sul quale è costituito il diritto di superficie, è attribuito alla società Juventus un diritto di prelazione all’acquisto seguendo una procedura ad evidenza pubblica.
109 4.2 La gestione dell’impianto
Il superficiario subentra nel contratto di locazione sottoscritto con il Comune di Torino e il Torino Calcio nella stessa posizione e alle stesse condizioni economiche e giuridiche previste dal protocollo d’intesa del 18 giugno 2002.
Al superficiario viene riconosciuta la facoltà di mutare la denominazione dello Stadio delle Alpi dandone avviso all’Amministrazione comunale, la quale potrà opporsi soltanto per “motivi di ordine pubblico” legato alla contrapposizione delle due tifoserie cittadine.
Secondo quanto previsto dalla convenzione, il gestore dell’impianto sarà individuato dal proprietario superficiario; gli oneri di gestione, compresa la manutenzione, saranno a carico del proprietario superficiario, che si obbligherà “a preservare al massimo grado l’impianto architettonico generale” e “in buono stato di conservazione” lo stadio per tutta la durata del diritto. Il Comune è sollevato da ogni responsabilità per danni derivanti a terzi da parte del superficiario per i diritti e obblighi derivanti dalla convenzione.
4.3. La riqualificazione urbana
In seguito alla sottoscrizione del contratto, la Juventus FC si obbliga:
- a realizzare due campi da calcio e relativi spogliatoi per uso sportivo da parte della Città su un area libera limitrofa messa a disposizione dalla stessa società. La realizzazione dell’opera e i relativi sono posti a carico della Juventus, che dovrà terminare i lavori entro 24 mesi dall’individuazione dell’area da parte dell’Amministrazione.
- ad ospitare, fino al 30 giugno 2011, due manifestazioni annuali promosse o organizzate dalla Città di Torino, salvo le compatibilità derivanti dall’attività calcistica della prima squadra e con le esigenze dettate dai lavori di sistemazione dell’impianto.
Il Comune si impegna “a promuovere e realizzare tutte le iniziative, attività e strutture idonee alla qualificazione dell’area limitrofa, oltre ad avviare un programma per una migliore viabilità al servizio dello stadio” di concerto con la Provincia, la Regione e la società Juventus. Viene, inoltre, concessa la possibilità di utilizzare l’area circostante (circa 54.000 mq) per “attività complementari all’impianto sportivo, quali palestre, spogliatoi, magazzini dell’impianto, etc.” e si prevede che una quota pari a 17.000 mq potrà essere utilizzata per
110 “destinazioni prioritariamente connesse a quelle sportivo/calcistiche anche commerciali, nonchè per magazzini e depositi delle attività commerciali”206.
206 Qualora la società Juventus presenti sull’area di proprietà comunale adiacente allo stadio un progetto, anche
parziale, di utilizzo “dal quale risulti un interesse pubblico rilevante, relativo alla riqualificazione” e “alla migliore fruibilità da parte della cittadinanza”, il Comune si impegna ad aprire una procedura ad evidenza pubblica sul progetto.
111 5. La costruzione
L’iter per la realizzazione del progetto del nuovo stadio subì un brusco rallentamento nel 2006 in seguito allo scandalo “Calciopoli”, che costò alla Juventus la retrocessione in serie B e il conseguente ridimensionamento economico e amministrativo della società.
Tuttavia, l’opera già avviata dai predecessori venne proseguita dalla nuova dirigenza, che con una delibera del C.d.A. del 18 marzo 2008 approvò il progetto207 per la costruzione del
nuovo stadio nell’area Delle Alpi per un investimento complessivo di 105 milioni di euro, e affidò a Jean Claude Blanc gli studi di fattibilità e le relazioni con le.
Il 18 marzo 2008 il Consiglio di Amministrazione approvò il Progetto Stadio che prevedeva la realizzazione di un impianto tutto nuovo nell’area Delle Alpi per un investimento complessivo di 105 milioni di euro, e affidò a Blanc gli studi di fattibilità e le relazioni con le autorità competenti.
Ad aprile 2008 si concluse la gara d’appalto per il lavori di costruzione del nuovo stadio che furono assegnati all’impresa torinese Rosso Costruzioni S.p.A. che si aggiudicò l’appalto dei lavori di costruzione per una cifra di 70 milioni di Euro con l’obbligo di portare i lavori a termine entro il giugno 2011.
In settembre venne indetta la gara d’appalto per i lavori di demolizione del vecchio “Delle Alpi” che cominciarono nel novembre dello stesso anno e richiesero poco meno di cinque mesi208; i lavori e il collaudo vennero ultimati nei tempi previsti e l’8 settembre 2011 vi fu
l’inaugurazione con una partita amichevole fra la Juventus e il club inglese Notths Country mentre l’11 settembre si è tenuta la prima partita ufficiale contro il Parma.
Lo stadio si presenta come il primo stadio italiano eco-sostenibile209 e senza barriere tra gli
spalti; può ospitare 41175 spettatori ed è stato progettato seguendo i massimi standard di sicurezza; l’accesso, privo di barriere architettoniche, avviene da quattro ingressi posti sugli angoli con ampie rampe che portano ad una zona di pre-filtraggio dove possono essere controllati i titoli d’ingresso e possono sostare i mezzi di servizio e di soccorso. Alle gradinate e alle tribune, che sono poste a 7,5 metri di distanza dal campo di gioco, si accede da 16
207 Il progetto è stato affidato agli studi GAU e Shesa sotto il coordinamento degli architetti Hernando Suarez e Gino
Zavanella e degli ingegneri Francesco Ossola e Massimo Majowiecki, mentre il design è stato curato dalla Fabrizio Giugiaro.
208 Nel 2010 vengono rilasciati i permessi per la costruzione del museo del club (Juventus Museum) e viene approvato
il Piano per le Opere di urbanizzazione con il relativo trasferimento del diritto di superficie dell’area della Continassa.
209 In seguito alla demolizione parte dei materiali sono stati riutilizzati per il nuovo impianto. I materiali utilizzati
112 passerelle distribuite nei diversi settori dell’impianto appositamente segnalate da segnali luminosi e personale di servizio. In caso di emergenza, l’evacuazione dell’impianto può essere conclusa in meno di quattro minuti.
Lo stadio ha la massima omologazione UEFA e nel 2016 è stato sede della finale di Europa League.
5.1. Il “J Medical”
Il J Medical è un centro medico che nasce da un’idea della società Juventus e Santa Clara Group di mettere a disposizione di tutti un modello sanitario innovativo e all’avanguardia in grado di soddisfare un interesse collettivo. Il centro nasce per rispondere a un bisogno crescente e insoddisfatto di larga parte della popolazione di potersi affidare tempestivamente e a costi sostenibili a dei trattamenti sanitari di primo livello supportati da tecnologie all’avanguardia. Lo scopo primario del centro è quello di fornire un servizio pubblico efficiente, rapido nella diagnosi e di eccellenza nelle prestazioni; il centro offre una vasta gamma di servizi sanitari come la medicina polispecialistica, fisioterapia, radiologia, chirurgia ambulatoriale, medicina dello sport supportato da un personale medico specializzato. Il centro è all’interno di una struttura moderna di oltre 3.5000 mq in un’area attigua al JMuseum e comprende oltre agli ordinari ambulatori anche due sale operatorie e spazi destinati alla riabilitazione.
113 6. Il finanziamento dei lavori
La costruzione del nuovo stadio prevedeva un costo iniziale tra i 100-115 milioni di Euro; alla fine il costo complessivo venne stimato per una cifra pari a 105 milioni. Il reperimento dei capitali necessari al finanziamento del progetto stadio è stato possibile grazie alla sottoscrizione di un contratto di sponsorizzazione (naming rights), ai finanziamenti concessi dall’Istituto del Credito Sportivo e dalla cessione delle aree commerciali adiacenti all’impianto.
6.1. Il contratto di naming rights con Sportfive e Allianz
Per garantirsi la copertura economica necessaria, il 20 marzo 2008 la Juventus siglò un contratto di partnership mediante il quale cede i diritti di denominazione dello stadio (naming rights) alla società Sportfive210 per un periodo di 12 anni. La particolarità di tale accordo