Criterio di stima

L’aspetto economico con il quale viene determinato il prezzo per la vendita all’incanto degli immobili pignorati è quello corrente di mercato. Infatti, lo scopo della stima è quello di determinare il più probabile prezzo che il bene realizzerebbe in una libera contrattazione di compravendita.

Gli Standard Internazionali di Valutazione (IVS 1 – 3.1) definiscono il valore di mercato come:

“l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”. Si tratta di una definizione molto significativa e sostanzialmente analoga a quella fornita dalla Banca d’Italia con Circolare n. 263 del 27.12.2006.

Tale definizione assume che:

9 non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione;

9 Il valore di mercato esclude specificatamente il riferimento a un prezzo relativo a termini o circostanze particolari o speciali, come ad esempio un finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, una concessione speciale garantita da una parte nella transazione. In particolare il valore di mercato può non corrispondere al prezzo in quanto quest’ultimo può risultare condizionato da circostanze specifiche quali necessità soggettive di vendere o acquistare ecc..

Analizzando quanto la dottrina estimativa indica in merito alla determinazione di un valore di mercato, si precisa come sussistano due distinti procedimenti aventi come comune fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale): un procedimento è diretto (o sintetico comparativo) basato sulla comparazione, l’altro indiretto (o analitico), utilizzato in assenza di una o più delle condizioni necessarie all’uso del metodo diretto. In merito al reperimento ed utilizzazione dei dati primari relativi ad ogni giudizio di stima è necessario apprendere dal mercato, nell’ambito del quale si va ad operare, tutti i dati storici che da esso si possono rilevare. Più in dettaglio, gli Standard Internazionali di Valutazione considerano che gli approcci più diffusi per stimare il valore di mercato di un immobile sono: il metodo del confronto di mercato (sales comparison approach), il procedimento di capitalizzazione del reddito (income capitalization approach) e il metodo del costo (cost approach).

Il metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato di un immobile, basato sul confronto tra l‟immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Quando il mercato è attivo e quindi sono disponibili i dati immobiliari necessari per la valutazione, il metodo del confronto di mercato è il più diretto, probante e documentato metodo per valutare un immobile.

Il procedimento per capitalizzazione del reddito comprende i metodi economico-finanziari, che giungono al valore di mercato considerando la capacità degli immobili di generare benefici monetari. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale

ing. Diego Li Calzi

attraverso il saggio di capitalizzazione.

Il metodo del costo mira a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore di mercato del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente diminuito del deprezzamento maturato al momento della stima; è detto anche metodo del costo di ricostruzione (o riproduzione) deprezzato.

Nella determinazione del criterio di stima, risulta di fondamentale importanza effettuare degli attenti studi preliminari volti alla particolare fattispecie degli immobili oggetto di stima, consistenti nella valutazione dello specifico segmento di mercato, nella rilevazione del mercato immobiliare locale e nelle conseguenti indagini di mercato. A tal fine, la ricerca dei dati immobiliari è stata orientata, tra gli altri, anche verso l’utilizzo dei principali indicatori del mercato immobiliare quali la conoscenza del numero di transazioni normalizzate (NTN) e del grado d’intensità del mercato immobiliare (IMI) che, oltre ad analizzare il mercato, premettono di conoscerne le dinamiche. Tali indicatori ruotano intorno allo stock immobiliare (numero di unità immobiliari presenti in un dato Comune, distinte per tipologia edilizia, desunte dagli archivi del catasto).

E’ stata operata, tra le altre, un’analisi dei dati contenuti nel Rapporto Immobiliare 2020 – Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva (periodo di riferimento 2019), pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), con particolare riferimento al capitolo 4 – il mercato del settore produttivo, ossia il settore che maggiormente si avvicina a quello in esame, da cui è stata osservata una certa esiguità dello stock delle unità a destinazione produttiva nella regione siciliana (4,6% dello stock nazionale), un deciso incremento dei volumi di compravendita nell’ultimo anno rilevato, da leggere in uno con la costante leggere crescita registrata a partire dal 2015, nonché una generale riduzione delle quotazioni, ormai consolidata da più di un decennio, che per il territorio regionale siciliano è nell’ordine del 1% rispetto alla quotazione dell’anno precedente per il settore produttivo e del 1,5% per quello commerciale.

C’è inoltre da considerare, come sopra appena accennato, che l’andamento negli ultimi quindici anni del mercato immobiliare in generale e di quello non residenziale in particolare, è stato caratterizzato da una chiara contrazione sia di vendite che di quotazione, determinata da vari fattori ma in generale dipendenti dal periodo di generale recessione economica. La crisi e la generale stasi del mercato immobiliare deriva anche dalla mancanza di investimenti di natura industriale, produttiva ed infrastrutturale che, evidentemente, ha fortemente colpito soprattutto quei territori già interessati da problematiche storico-strutturali come quello siciliano. A tale scenario, vanno pure considerati i dati degli ultimi anni (a partire dal 2015), soprattutto in termini di volumi di compravendita, che segnano certamente un segnale di ripresa. Tuttavia, come anche espressamente evidenziato nel rapporto OMI in argomento, proprio tale condizione di sostanziale crescita delle unità compravendute osservata a partire dal 2015 e fino all’anno 2019, nel 2020 sarà certamente rimessa in discussione a causa dell’impatto della pandemia COVID-19 sugli andamenti dell’economia nazionale, sui redditi di famiglie e imprese e conseguentemente sui mercati immobiliari, la cui entità è assai incerta e, comunque, strettamente connessa agli andamenti complessivi dell’attività economica e alla ripresa degli investimenti da parte delle imprese.

Tutto ciò premesso, nel caso in specie, non si è ritenuto opportuno utilizzare il metodo del costo in ragione della specificità dell’oggetto della stima che riguarda esclusivamente una singola unità immobiliare

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di un notevolmente più ampio complesso edilizio, il che rende di fatto inutilizzabile tale metodo in quanto verrebbero a determinarsi approssimazioni inaccettabili; peraltro, il metodo del costo, per propria strutturazione, sconta una maggiore aleatorietà rispetto ai sempre preferibili metodi diretti, tanto è vero che esso richiede particolari cautele e viene più correttamente suggerito nella stima di immobili speciali o complessi e, comunque, in caso di assenza di dati immobiliari.

Si è ritenuto invece applicabile il metodo analitico basato su procedimenti economico-finanziari che esprimono il valore di un immobile in funzione dei medesimi fattori che determinano il valore di qualsiasi altro bene: il reddito atteso e il rischio associato al suo conseguimento. In generale, le metodologie economico-finanziarie presuppongono l’individuazione di un beneficio economico (reddito o flusso di cassa) e un fattore di correzione temporale funzione del rischio annesso (tasso di capitalizzazione o di attualizzazione).

Nel nostro caso, si è scelto di utilizzare il metodo reddituale (per capitalizzazione dei redditi), fondato appunto sulla capitalizzazione dei redditi certi attribuibili al bene oggetto di stima ad un determinato saggio di fruttuosità, il quale ben si presta per le valutazioni immobiliari di beni che producono reddito periodico, come nella fattispecie che ci occupa. Più in dettaglio, esso si basa sulla capacità del bene di produrre una rendita e consente di risalire al suo valore di mercato in quanto la redditività costituisce un apprezzamento reale espresso dal mercato per un immobile e, quindi, ne rappresenta indirettamente il valore.

Invero, non va taciuto che tale metodo sconta una certa difficoltà nella valutazione dei due fattori che lo caratterizzano, con particolare riferimento al saggio di capitalizzazione, che potrebbe fisiologicamente determinare una certa aleatorietà del risultato. Per tali motivi, al fine di garantire una maggiore accuratezza della stima, si è ritenuto corretto utilizzare anche il metodo del confronto di mercato che, rispetto alle metodologie economico-finanziarie, hanno il pregio di privilegiare nella valutazione la consistenza immobiliare e le sue caratteristiche intrinseche: per quest’ultimo metodo, infatti, benché il mercato immobiliare locale nello specifico segmento non risulti significatamente attivo (il che ha reso di fatto inattuabili metodi estimativi di tipo “scientifico” quali il market comparison approach a causa della difficoltà a reperire transazioni reali e recenti nella zona di interesse, che comunque lo scrivente ha tentato di reperire attraverso opportune consultazioni ipocatastali, tuttavia con esito negativo³), sono comunque disponibili dei dati immobiliari da parte dell’Osservatorio del mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, da analizzare ed implementare opportunamente sulla scorta delle ulteriori fonti di informazioni investigate.

In definitiva, considerate le peculiari caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile oggetto di stima e sulla base di una preliminare ed approfondita analisi del mercato, lo scrivente ritiene che nella fattispecie possano essere utilizzati quali criteri di stima per la determinazione del valore di mercato:

9 il metodo reddituale (mediante procedimento analitico di capitalizzazione del reddito);

9 il metodo del confronto di mercato (mediante procedimento sintetico-comparativo monoparametrico ove, per comparazione con immobili simili, si determina il valore commerciale dell’immobile in

3 A riguardo, anche l’analisi del mercato osservato dal lato dell’offerta (c.d. asking price) ha avuto esito negativo, atteso che gli innumerevoli annunci presenti riguardavo o immobili differenti per tipologia e caratteristiche intrinseche o immobili con destinazione prettamente commerciale o, comunque, ubicati in posizione più prossima al centro abitato, dunque con sostanziale divergenza rispetto al segmento di mercato in trattazione.

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funzione di un parametro, nel nostro caso i metri quadrati di superficie commerciale).

Il valore di mercato definitivo sarà ottenuto mediando i singoli valori determinati con i suddetti metodi.