Valutazione dei beni

Come meglio chiarito in § 12.1, la stima sarà condotta con due distinte metodologie: il metodo reddituale ed il metodo del confronto del mercato. La media dei singoli valori ottenuti con detti metodi rappresenterà il valore di mercato dei beni oggetto della presente procedura esecutiva.

Metodo reddituale

Il metodo reddituale o di capitalizzazione del reddito (income capitalization approach), è basato sul principio secondo cui “un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei benefici economici che l’immobile sarà in grado di produrre”; come tutte le metodologie economico-finanziarie, presuppone l’individuazione di un beneficio economico (reddito) e un fattore di correzione temporale funzione del rischio annesso (tasso di capitalizzazione).

Il beneficio economico di un immobile esistente è principalmente il canone di locazione che esso può generare; il fattore di correzione temporale, invece, rappresenta una misura del rendimento richiesto dal mercato, cioè dai potenziali acquirenti, per investire in un bene il cui rendimento atteso presenta un determinato livello di rischio.

Il criterio reddituale, o per capitalizzazione diretta, fa riferimento a espressioni sintetiche basate sulla quantificazione di un reddito periodale stabilizzato, solitamente su base annuale; le relative formulazioni matematiche utilizzate per determinare il valore del bene assumono una diversa struttura in funzione dell’orizzonte temporale e delle modalità con cui vengono maturati i redditi annui. Teoria e prassi valutativa coincidono nell’utilizzare principalmente l’espressione della rendita perpetua illimitata, che si sostanzia nella divisione del reddito prodotto dal bene per il saggio di capitalizzazione, attraverso il seguente algoritmo:

Vm1 = R / i

dove Vm1 è il valore d mercato del bene, R il reddito ed i il saggio di capitalizzazione (cap rate).

Va subito precisato che il reddito in questione può essere quello netto o quello lordo e, in funzione della definizione di reddito utilizzata, dipende anche il relativo tasso di capitalizzazione che, allo stesso modo, potrà essere netto o lordo. Così come definiti dal Codice delle Valutazioni Immobiliari (Italian Property Valuation Standard) edito da Tecnoborsa, il tasso di capitalizzazione lordo è il rapporto percentuale tra il reddito lordo dell’immobile e il suo valore di mercato, mentre il rapporto percentuale tra il reddito netto e il valore di mercato dell’immobile esprime il tasso di capitalizzazione netto.

ing. Diego Li Calzi

Sebbene la letteratura estimativa tradizionale converge nella definizione di tasso di capitalizzazione inteso come il rendimento annuo netto di un immobile, tuttavia, le pubblicazioni specializzate (come ad esempio Nomisma, Tecnoborsa, Borse Immobiliari, etc.) utilizzano prevalentemente tassi di rendimento lordi. I principali centri di ricerca sul mercato immobiliare sono concordi nell’utilizzare esclusivamente grandezze lorde a cui fanno riferimento nelle loro pubblicazioni. Per questa ragione, nella pratica professionale il ricorso ai saggi lordi è prassi sempre più frequente⁴.

Tale scelta trova una sua logica in quanto da un lato agevola fortemente la procedura di determinazione del saggio di capitalizzazione (il cap rate lordo, inteso come esito del rapporto tra redditi lordi e valore patrimoniale, può essere estratto direttamente dal mercato atteso che i canoni di locazione in qualche modo rintracciabili sono quelli dichiarati nei contratti e quindi al lordo delle varie spese che gravano sull’immobile), e dall’altro evita difficili quanto incerte stime delle spese in detrazione per la valutazione del reddito netto.

Pertanto, la stima con il criterio reddituale in trattazione sarà condotta utilizzando reddito e cap rate lordi.

Nel nostro caso, stante l’assenza di una effettiva locazione dell’unità immobiliare (essa risultava occupata sine titulo) il reddito lordo è dato dal canone di locazione di mercato di immobili appartenenti al medesimo segmento di mercato, già oggetto di specifica valutazione nel capitolo 4 (780,00 €/mese), da cui scaturisce un canone di affitto annuo di € 9.360,00.

In merito al saggio di capitalizzazione, giova ricordare che esso non è una grandezza naturale espressa spontaneamente dal mercato, come il saggio di interesse, bensì una grandezza derivata dal rapporto tra il reddito ed il prezzo di mercato di un immobile; il primo proviene dal canone di locazione rilevato nel segmento di mercato delle locazioni, il secondo si realizza nel segmento di mercato delle compravendite⁵.

Gli Standard Internazioni di Valutazione (IVS) prevedono espressamente che i saggi di capitalizzazione siano derivati dal mercato immobiliare. La tecnica di estrazione dal mercato dei saggi di capitalizzazione, peraltro ritenuta dall’Appraisal Institute la migliore tecnica possibile, prevede che essi, corrispondenti ai rendimenti correnti degli immobili scambiati, siano estratti direttamente dal mercato analogamente alla metodologia della comparazione diretta (metodo del confronto), con eventuale analisi qualitativa dei beni da confrontare. Attraverso la tecnica dell’estrazione dal mercato, quindi, il saggio di capitalizzazione è dato dal reddito di un singolo anno diviso per il valore di mercato della proprietà, senza che le varie componenti del rischio siano evidenziate singolarmente. Naturalmente, la condizione ottimale/ideale, difficilmente realizzabile in concreto, è che l’immobile oggetto di analisi (per il quale si sta cercando un tasso) e i beni di cui si dispongono informazioni, siano quanto più omogenei possibile in termini di localizzazione, destinazione, tipologia immobiliare, tipologia edilizia e dimensione.

Considerata la già evidenziata difficoltà nel rintracciare transazioni recenti e reali (contenenti i dati necessari per l’applicazione della tecnica di estrazione del cap rate), risulta necessario ricorrere a metodi alternativi, ampiamente utilizzati proprio in virtù della difficile applicazione pratica della tecnica di estrazione dal mercato per i motivi anzidetti. In questi casi, infatti, la rilevazione degli affitti e delle compravendite si può svolgere in uno o più segmenti di mercato prossimi, confrontabili con il segmento dell’immobile da valutare in

4Cfr. il Codice delle Valutazioni Immobiliari (Italian Property Valuation Standard).

5Cfr. M. Simonotti 2011 e Quaderni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’AdE, Anno V – Numero unico – Dicembre 2016

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base ai rispettivi parametri, attraverso l’attivazione di un “processo di ricerca remota del saggio di capitalizzazione” o attraverso dei metodi additivi che in qualche modo simulano il mercato immobiliare secondo schemi logico-deduttivi. Una variante è costituita dal saggio medio che viene aumentato o diminuito secondo le varie condizioni (influenze ascendenti o discendenti) che incidono sul valore di stima, tenendo conto che le influenze ascendenti sono quelle che innalzano il valore del saggio di capitalizzazione e quindi incidono in modo negativo sul valore dell’immobile (immobile vetusto, ubicato in zona periferica o malsana, ecc.), mentre le influenze discendenti sono quelle in grado di diminuire il valore del saggio di capitalizzazione e quindi di aumentare il valore dell’immobile.⁶

Il mercato immobiliare locale e le condizioni economico-finanziarie attuali mostrano una forbice del saggio di capitalizzazione compresa tra il 3% ed il 6%, più o meno variabile in funzione del segmento di mercato immobiliare analizzato e del rischio dell’investimento connesso. Analizzando in dettaglio il mercato immobiliare produttivo – settore maggiormente attinente al segmento di mercato di interesse e per il quale l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate fornisce, per la zona in esame (R1 extraurbana), valori unitari minimi e massimi sia dei valori di locazione che di quelli di vendita – si ottengono dei saggi di capitalizzazione medi del 4,8% (coincidenti sia per i valori minimi che per quelli massimi).

Partendo quindi da un tasso medio del 4,8%, considerate alcune caratteristiche positive dell’immobile oggetto di stima quali l’appetibilità della localizzazione, caratterizzata da attività commerciali ed industriali con conseguente possibilità di modificarne la destinazione ad usi estremamente più ricercati quali quelli prettamente commerciali, la recente costruzione del fabbricato e la discreta tipologia edilizia anche in termini di dimensioni, ivi compresa la presenza di un’ampia era esterna comune con dotazione di parcheggi (tali caratteristiche positive, in analogia a quanto già quantificato per la valutazione del canone di locazione, possono essere quantificate sul saggio con un coefficiente a ribasso di 1/1,35= 0,74), a cui vanno tuttavia contrapposte talune criticità legate alla destinazione d’uso attualmente non ottimale rispetto alle potenzialità della zona, ad un livello di piano non ottimale per talune esigenze quali carico/scarico merci, nonché al filtering generale attuale (aspetto socio-economico) in fase nettamente recessiva (tali caratteristiche negative, in analogia a quanto già quantificato per la valutazione del canone di locazione, possono essere quantificati sul saggio con un coefficiente a ribasso di 1/0,80= 1,25), tutto ciò considerato emerge un saggio di capitalizzazione del 4,44% che, dalle indagini di mercato eseguite e da notizie assunte da operatori del settore, appare certamente in linea con quello attualmente prevalente per investimenti similari.

Pertanto, il valore di mercato (Vm1) dell’unità immobiliare, valutato con il metodo di capitalizzazione del reddito, risulta pari a: Vm1 = R / i = € 9.360,00 / 0,0444 = € 210.810,81

Metodo del confronto di mercato

Ai fini della valutazione dei beni oggetto della vendita con il metodo del confronto di mercato, sulla base delle considerazioni generali in precedenza riportate, delle indagini di mercato effettuate e dei dati immobiliari raccolti, considerate altresì le oggettive difficoltà a rintracciare transazioni reali, recenti ed attendibili a causa della specificità del segmento di mercato, nel caso in specie si ritiene di poter applicare

6Cfr. Quaderni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’AdE, Anno V – Numero unico – Dicembre 2016

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un procedimento sintetico-comparativo di tipo monoparametrico.

In particolare, la determinazione del valore di mercato dei beni può essere operata attraverso i valori dedotti dall’Osservatorio del mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, i quali saranno opportunamente analizzati in ragione dello specifico segmento di mercato e “corretti” in base alle caratteristiche peculiari dell’immobile oggetto di stima attraverso l’applicazione dei cosiddetti coefficienti di differenziazione, ossia numeri moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni medie di mercato.

Nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, l’immobile oggetto di stima ricade nella zona “R1 - Extraurbana/zona rurale” per la quale le quotazioni immobiliari (riferite all’anno 2020 - semestre 1), valutate per la destinazione più similare al segmento di mercato dell’immobile de quo (si è ritenuto congruo considerare la destinazione produttiva, più aderente rispetto a quella alternativa commerciale che, per la zona in esame, considera la sola tipologia dei magazzini, oltre al fatto che risulta congrua con la peculiare ad attuale destinazione d’uso autorizzata dell’immobile) variano da un valore minimo di 300,00 €/mq ad un valore massimo di 450,00€/mq, considerando uno stato conservativo

“normale” (All. 14), da cui scaturisce un valore medio di 375,00 €/mq.

A tale valore medio, lo scrivente ha ritenuto altresì di applicare dei coefficienti di differenziazione come sopra definiti (ossia, numeri moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni medie di mercato per ottenere il valore degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche della media); a tal riguardo, pare doveroso sottolineare come l’uso dei coefficienti di differenziazione (ve ne sono in quantità innumerevole in funzione delle varie caratteristiche intrinseche ed estrinseche) va fatto con particolare attenzione, in quanto moltissime caratteristiche sono spesso già inglobate nei valori di base utilizzati (nel nostro caso, quelli desunti dall’OMI). In sostanza, senza volersi addentrare eccessivamente in tecnicismi che esulano dalla finalità della presente stima, l’uso dei coefficienti non è e non deve mai essere un obbligo ma, nell’eventuale presenza di particolari condizioni, solo e soltanto un’opportunità.

In particolare, nella fattispecie che ci occupa, in perfetta analogia a quanto già quantificato per la valutazione del canone di locazione e del saggio di capitalizzazione, si è ritenuto corretto utilizzare due coefficienti dei quali:

- uno in aumento (ossia maggiore dell’unità) al fine di considerare caratteristiche positive dell’immobile oggetto di stima quali l’appetibilità della localizzazione, caratterizzata da attività commerciali ed industriali con conseguente possibilità di modificarne la destinazione ad usi estremamente più ricercati quali quelli prettamente commerciali, la recente costruzione del fabbricato e la discreta tipologia edilizia anche in termini di dimensioni, ivi compresa la presenza di un’ampia era esterna comune con dotazione di parcheggi, tutte quantificate con un coefficiente omnicomprensivo di 1,35;

- uno in ribasso (ossia minore dell’unità) al fine di considerare caratteristiche negative dell’immobile oggetto di stima quali la destinazione d’uso attualmente non ottimale rispetto alle potenzialità della zona, un livello di piano non ottimale per talune esigenze quali carico/scarico merci, nonché il filtering generale attuale (aspetto socio-economico) in fase nettamente recessiva, tutte quantificate con un coefficiente omnicomprensivo di 0,80.

Applicando alla quotazione di base OMI (valore medio) tutti i suddetti coefficienti di differenziazione

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avremo: 375,00 €/mq x 1,35 x 0,80 = 405,00 €/mq.

La superficie commerciale complessiva (vedi paragrafo 2.1.3) è di 484,00 mq.

Pertanto, il valore di mercato (Vm2) dell’unità immobiliare, valutato con il metodo del confronto di mercato, risulta pari a: Vm2 = 484,00 mq x 405,00 €/mq = € 196.020,00.

Valore di mercato dei beni oggetto della vendita

Il valore di mercato dell’unità immobiliare pignorata (Vm) può essere determinato come media dei valori ottenuti con il metodo reddituale (Vm1) e con il metodo del confronto di mercato (Vm2), ossia:

Vm = (€ 210.810,81 + € 196.020,00) / 2 = € 203.415,41, arrotondabile in c.t. ad € 203.400,00 che rappresenta il valore di mercato dei beni nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano.

Considerando che la superficie commerciale dell’unità immobiliare risulta pari a 484,00 mq, può essere altresì desunta la corrispondente quotazione unitaria pari a €/mq 420,25.