TRIBUNALE DI AGRIGENTO. Sezione Esecuzioni immobiliari. G.E. dott.ssa Rossana Musumeci CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Sezione Esecuzioni immobiliari

G.E. dott.ssa Rossana Musumeci

CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Esecuzione immobiliare n. 7/2018 R.G.Es.

Xxxxxxxx

contro Xxxxxxxx

ELABORATO PERITALE

Data: dicembre 2020

C.T.U.:

ing. Diego Li Calzi

V

Via Vittorio Emanuele, 345 – 92024 Canicattì (AG) CELL.: 339 3231590

Fax: 1782711915

E-MAIL: [email protected] – PEC: [email protected]

ing. Diego Li Calzi

PREMESSA ... 3

CONTROLLIPRELIMINARI ... 4

AVVIOOPERAZIONIPERITALIERISPOSTAAIQUESITIDISPOSTI ... 5

1. QUESITON.1: IDENTIFICARE I DIRITTI REALI ED I BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO ... 5

1.1. Lotto unico – Corpo A ... 6

2. QUESITON.2:ELENCARE ED INDIVIDUARE I BENI COMPONENTI CIASCUN LOTTO E PROCEDERE ALLA DESCRIZIONE MATERIALE DI CIASCUN LOTTO ... 7

2.1. Lotto unico – Corpo A ... 7

2.1.1 Descrizione della zona ... 7

2.1.2 Descrizione dell’unità immobiliare ... 9

2.1.3 Consistenza ... 12

2.1.4 Dotazioni condominiali ... 13

2.1.5 Caratteristiche descrittive ... 13

2.1.6 Certificazione energetica ... 16

3. QUESITON.3: IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO ... 16

3.1. Identificazione catastale ... 16

3.2. Ricostruzione della storia catastale ... 17

3.3. Eventuali variazioni dei dati di identificazione catastale successivi al pignoramento ... 17

3.4. Conformità catastale ... 17

4. QUESITON.4: STATO DI POSSESSO DEL BENE ... 18

5. QUESITON.5: PROCEDERE ALLA PREDISPOSIZIONE DI SCHEMA SINTETICO-DESCRITTIVO DEL LOTTO ... 20

6. QUESITON.6: PROCEDERE ALLA RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETÀ IN RELAZIONE AL BENE PIGNORATO ... 20

7. QUESITON.7: FORMALITÀ, VINCOLI, ONERI ... 21

7.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente ... 21

7.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati a cura e spese della procedura ... 22

8. QUESITON.8: VERIFICARE L’ESISTENZA DI PESI OD ONERI DI ALTRO TIPO ... 23

9. QUESITON.9: VERIFICARE SE I BENI PIGNORATI RICADANO SU SUOLO DEMANIALE ... 23

10. QUESITON.10: VERIFICA DELLA REGOLARITÀ DEI BENI SOTTO IL PROFILO EDILIZIO ED URBANISTICO, NONCHÉ L’ACCERTAMENTO DELL’ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITÀ DEGLI STESSI, PREVIA ACQUISIZIONE O AGGIORNAMENTO DEL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ... 24

10.1. Epoca di realizzazione dell’immobile... 24

10.2. Pratiche edilizie e relativi estremi esatti dei provvedimenti autorizzativi rilasciati ... 24

10.3. Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio ... 25

10.4. Situazione urbanistica ... 27

11. QUESITON.11: FORNIRE OGNI INFORMAZIONE UTILE SULLE SPESE DI GESTIONE DELL’IMMOBILE E SU EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO ... 27

12. QUESITON.12: PROCEDERE ALLA VALUTAZIONE DEI BENI ... 28

12.1. Criterio di stima ... 28

12.2. Fonti di informazione ... 31

12.3. Valutazione dei beni ... 31

12.4. Adeguamenti e correzioni della stima ... 35

12.5. Prezzo a base d’asta del lotto ... 35

13. QUESITON.13: PROCEDERE ALLA VALUTAZIONE DI QUOTA INDIVISA PER GLI IMMOBILI PIGNORATI PER LA SOLA QUOTA. 36 ELENCOALLEGATI ... 36

ing. Diego Li Calzi

TRIBUNALE DI AGRIGENTO

Sezione Esecuzioni Immobiliari G.E. dott.ssa Rossana Musumeci

Esecuzione immobiliare iscritta al n. 7/2018 R.G.Es.

promossa da Xxxxxxxxxx

contro Xxxxxxxxxx

E L A B O R A T O P E R I T A L E

PREMESSA

Con decreto del 01.06.2020 da parte dell’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione dott.ssa Rossana Musumeci, il sottoscritto ing. Diego Li Calzi, iscritto all’albo degli Ingegneri della Provincia di Agrigento con il n. A1913 ed all’albo dei C.T.U. del Tribunale di Agrigento con il n. 878, veniva nominato Esperto stimatore nella procedura esecutiva in epigrafe indicata, con avvertimento di prestare giuramento in via telematica entro 10 giorni dalla comunicazione del decreto (avvenuta in data 03.06.2020). Lo scrivente, in ossequio a quanto sopra disposto, prestava il suddetto giuramento in data 12.06.2020, sottoscrivendo con firma digitale e depositando telematicamente il verbale di accettazione in calce allo stesso provvedimento di nomina.

Nel medesimo decreto di nomina veniva descritto l’oggetto dell’incarico, assegnando, tra l’altro, il termine di 30 giorni dal pagamento dell’acconto liquidato per depositare, in sinergia con il custode designato, il modulo sul controllo della completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c., nonché il termine di 30 giorni, prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c., per il deposito telematico in cancelleria della presente relazione con relativi allegati e contestuale trasmissione alle parti della sola relazione (file denominato

“Perizia”); quest’ultima udienza, alla quale anche lo scrivente è stato invitato a comparire, veniva fissata per il giorno 12.01.2021.

Diverse attività connesse al mandato ricevuto, con particolare riferimento ai controlli preliminari in appresso illustrati, sono state svolte in collaborazione con il custode giudiziario nominato nella persona dell’avv. Maria Militello, giusto provvedimento dell’Ill.mo G.E. dott.ssa Rossana Musumeci del 01.06.2020.

ing. Diego Li Calzi

In ossequio al mandato ricevuto di cui al decreto di nomina del 01.06.2020, dopo aver acquisito la documentazione contenuta nei fascicoli telematici della procedura, lo scrivente Esperto ha effettuato i seguenti controlli preliminari:

¾ Si è proceduto, in collaborazione con il Custode Giudiziario nominato, alle verifiche inerenti l’eventuale presenza, all’interno del compendio pignorato, dell’abitazione principale del debitore (ai fini dell’eventuale sospensione ex art. 54 ter, D.L. n. 18/2020, convertito nella legge n. 27/2020) che, nel caso in specie, ha avuto esito negativo per le motivazioni riportate nella relazione di I° accesso del 30.06.2020 da parte del Custode Giudiziario avv. Maria Militello.

¾ Si è proceduto a verificare la completezza della documentazione depositata dal creditore ex art. 567 c.p.c., consistente nel certificato ipotecario ventennale del 15.02.2018 (certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento) e nel certificato storico catastale da base informativa del 19.02.2018; dalla visione di tale documentazione, si è potuto constatare la completezza della stessa, con particolare riguardo al periodo investigato (almeno venti anni a ritroso dalla trascrizione del pignoramento) ed alla ricostruzione della provenienza degli immobili pignorati (risalente sino ad un atto di acquisto derivativo od originario¹ trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento, quest’ultima avvenuta in data 11.01.2018), oltre che alla avvenuta indicazione dei dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati desumibile dal certificato storico catastale. Con specifico riferimento alla provenienza degli immobili pignorati, inoltre, si evidenzia che il compendio pignorato non comprende beni di provenienza ereditaria.

Sempre nell’ambito dei controlli sulla completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c., considerata anche l’inerzia del creditore procedente (che è stato in tal senso avvisato con nota pec del 12.06.2020), si è proceduto ad acquisire la documentazione inerente lo stato civile dell’esecutato, anche ai fini delle pertinenti valutazioni sul regime patrimoniale.

Dalle risultanze dei suddetti controlli, lo scrivente Esperto, in sinergia con il Custode designato, provvedeva a compilare il modulo di controllo della documentazione (allegato in calce al decreto di nomina), concluso con esito positivo (“documentazione completa”) e, successivamente, a depositare telematicamente lo stesso in data 30.06.2020, con firma congiunta dello scrivente e del custode.

¾ Si è proceduto a verificare l’eventuale destinazione abitativa dell’immobile pignorato da parte del debitore e dei suoi familiari, al fine di consentire l’assunzione delle determinazioni di cui all’art. 560 c.p.c., che non sussiste nella fattispecie (tra le altre motivazioni, l’unità immobiliare ha destinazione d’suo diversa da quella abitativa), così come meglio desumibile dalla già citata relazione di I° accesso del 30.06.2020 redatta dal Custode Giudiziario avv. Maria Militello ed allegata agli atti della procedura.

1Si tratta dell’atto atto di divisione del 07.08.1997 rep. n. 36940 ai rogiti del Notaio Antonino Pecoraro, trascritto all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Agrigento – Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 05.09.1997 ai nn. 13929/12543.

ing. Diego Li Calzi

Eseguiti i controlli preliminari di cui al precedente capitolo, ivi compreso un primo accesso fisico al bene effettuato congiuntamente al Custode Giudiziario in data 19.06.2020 (vedi relativo verbale allegato alla relazione di I° accesso del 30.06.2020 depositata dallo stesso Custode), nel seguito il sottoscritto ha esperito tutte le necessarie attività per adempiere al mandato ricevuto, compresi diversi accessi presso i Pubblici Uffici di interesse, nonché un più approfondito accesso fisico al bene avvenuto in data 18.09.2020 e 20.11.2020, giusti verbali di sopralluogo in pari date redatti (All. 1).

In ultimo, sulla scorta della documentazione versata agli atti della procedura, di quella ulteriormente acquisita nel corso delle operazioni peritali, eseguito sopralluogo ed espletati tutti gli accertamenti ritenuti opportuni, il sottoscritto ha redatto il presente elaborato peritale che, in ossequio al decreto di nomina del 01.06.2020, è stato sviluppato predisponendo tanti paragrafi quanti sono i quesiti formulati dall’Ill.mo G.E.

nel suddetto decreto di nomina, su ciascuno dei quali sarà data puntuale e distinta risposta.

1. QUESITO N. 1: IDENTIFICARE I DIRITTI REALI ED I BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO

I beni oggetto della procedura esecutiva che ci occupa, così come testualmente descritti nell’atto di pignoramento immobiliare del 09.01.2018 (trascritto all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Agrigento – Servizio Pubblicità Immobiliare, in data 11.01.2018 ai nn. 428/370), sono costituiti dai seguenti immobili:

1) Unità immobiliare sita in Canicattì, contrada Aquilata, piano 2°, identificata in catasto urbano al foglio 39, particella 1575, sub 15, categoria D/8.

Ciò premesso, si procede a rispondere specificatamente al quesito disposto.

I diritti reali pignorati si riferiscono alla piena proprietà per la quota di 1000/1000. Si precisa che i predetti diritti reali, così come indicati nell’atto di pignoramento, corrispondono a quelli in titolarità dell’esecutato in forza dell’atto atto di divisione del 07.08.1997 rep. n. 36940 ai rogiti del Notaio Antonino Pecoraro (All. 5).

I beni oggetto del pignoramento, così come sopra testualmente descritti, riguardano una unità immobiliare così identificata catastalmente: Catasto Fabbricati del Comune di Canicattì, foglio 39, part.lla 1575, sub. 15. Si precisa che i suddetti dati di identificazione catastale, così come riportati nell’atto di pignoramento, risultano rispondenti a quelli agli atti del Catasto Fabbricati alla data del pignoramento medesimo (09.01.2018).

Ai fini dell’esatta individuazione del fabbricato oggetto di pignoramento, lo scrivente Esperto stimatore ha provveduto ad effettuare un raffronto della foto satellitare (map data © Google) con le mappe catastali (map data © Agenzia delle Entrate 2020), con l’ausilio dell’applicativo web STIMATRIX® forMaps. Da tale raffronto², il cui esito grafico risulta già deducibile dalla fig. 1 che segue ed altresì allegato alla presente relazione (All.

6), si nota la corrispondenza di massima della particella catastale pignorata con l’effettiva localizzazione del fabbricato che ospita l’unità immobiliare oggetto del pignoramento.

2Esso non ha alcuna pretesa se non quella di individuare sommariamente i limiti della part.lla 1575 in oggetto.

ing. Diego Li Calzi

Fig. 1 – Raffronto tra foto satellitare e mappa catastale

Si precisa, inoltre, che i beni oggetto di pignoramento non risultano interessati da procedure di espropriazione per pubblica utilità, atteso che non sono state rilevate né evidenti trasformazioni dello stato dei luoghi né trascrizioni in tal senso dalla consultazione della documentazione ex art. 567, comma 2, c.p.c.

prodotta dal creditore procedente ed allegata agli atti della procedura (certificato ipotecario ventennale del 15.02.2018), poi estesa anche al periodo successivo la data del suddetto certificato ipotecario ventennale ed a tutto il 17.06.2020, come da ispezioni ipotecarie prodotte dallo scrivente (All. 3).

Per quanto concerne la formazione di uno o più lotti per la vendita, si evidenzia che – sulla scorta dei vari sopralluoghi effettuati, della documentazione agli atti e di quella ulteriormente acquisita, nonché tenuto conto della vigente normativa urbanistica, dell’articolazione, consistenza, ubicazione e situazione urbanistico- edilizia dei beni pignorati ed in ogni caso al fine assicurare la maggiore appetibilità sul mercato degli stessi – lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico formato da tutti i beni oggetto della presente procedura esecutiva, come di seguito meglio identificati.

1.1. Lotto unico – Corpo A

¾ Beni: piena proprietà per la quota di 1000/1000 dell’unico bene oggetto di pignoramento, ossia l’unità immobiliare sita in Canicattì, c.da Aquilata s.n.c., piano 2°, come di seguito catastalmente identificata.

¾ Identificazione catastale attuale: C.F. di Canicattì, foglio 39, part.lla 1575, sub. 15, zona censuaria 2, categoria D/8, rendita € 6.634,00, indirizzo C.da Aquilata s.n.c., piano 2.

Immagine tratta dall'applicativo web STIMATRIX® forMaps - Attribuzioni dati: mappa di base: © Google; mappa catastale: © Agenzia delle Entrate 2020

P Pa P a ar r r t t t i ic i c ce e el l l l l l a a a c ca c a at t t a as a s s t t t a al a l l e e e

i i i n n n o o og g gg g ge e e t t t t to t o o ( ( (1 1 1 5 5 5 7 75 7 5 5) ) )

ing. Diego Li Calzi

¾ Confini: a nord con area esterna comune di cui alla medesima part.lla 1575 sub. 1 (corte comune a tutti i subb.); a ovest ed a sud con altra unità immobiliare di cui alla medesima part.lla 1575 sub. 11; a est in parte con la predetta unità immobiliare di cui al sub. 11 ed in parte con il corpo scale di cui alla medesima part.lla 1575 sub. 3 (BCNC comune ai subb. 7-8-11-15-16).

2. QUESITO N. 2: ELENCARE ED INDIVIDUARE I BENI COMPONENTI CIASCUN LOTTO E PROCEDERE ALLA DESCRIZIONE MATERIALE DI CIASCUN LOTTO

Come chiarito nel capitolo 1 (risposta al quesito n. 1), nel caso in specie è stato ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico formato da tutti i beni oggetto della procedura esecutiva, che sarà in appresso dettagliatamente trattato nel corpo della presente relazione.

2.1. Lotto unico – Corpo A

Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di un’unità immobiliare sita in Canicattì, c.da Aquilata s.n.c., piano 2°, di tipo commerciale per attività agricole (la destinazione d’uso autorizzata è quella di locale di esposizione nell’ambito di un più articolato complesso immobiliare adibito alla lavorazione dell’uva), così come meglio identificata in § 1.1.

2.1.1 Descrizione della zona

I beni immobili in oggetto sono ubicati in una zona prettamente periferica, caratterizzata dalla presenza di attività artigianali e/o commerciali, sebbene inserita all’interno di un contesto generale avente caratteristiche agricole, posta a ovest del centro abitato di Canicattì (dal quale dista circa 4 Km) nonché dotata dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Più in dettaglio, la zona su cui insiste l’immobile è ubicata lungo la S.S. 122, arteria avente una certa rilevanza strategica in quanto consente il collegamento sia con il centro abitato di Canicattì che con la vicina S.S. 640 Agrigento - Caltanissetta.

Caratteristiche di zona:

Caratteristiche Descrizione Livello qualitativo

Tipologia della zona Periferica, industriale/commerciale (sebbene inserita in un contesto generale avente caratteristiche agricole), posta a ovest del centro abitato di Canicattì.

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Traffico e parcheggi Traffico locale piuttosto sostenuto (lungo la S.S. 122).

Parcheggi (privati interni al lotto) ampiamente disponibili. ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Servizi La zona è provvista delle opere di urbanizzazione primaria

e secondaria. Lungo la S.S. 122 sono ubicate diverse attività artigianali e/o commerciali.

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media

Collegamenti

La zona è direttamente collegata alla S.S. 122; quest’ultima assume una certa rilevanza strategica in quanto consente il collegamento sia con il centro abitato di Canicattì che con la S.S. 640 Agrigento - Caltanissetta

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ buono

ing. Diego Li Calzi

Nella figura che segue (fig. 2), tratta dal portale Google Maps, viene meglio identificata la posizione della zona in esame rispetto al centro abitato, nonché quella dell’immobile all’interno della zona stessa, mentre nella tabella riportata nella pagina precedente sono state riportate le principali caratteristiche della zona cui si trova l’immobile oggetto della vendita, attraverso la descrizione dettagliata dei requisiti di maggiore rilevanza, per ciascuno dei quali vengono stimati i relativi livelli qualitativi con scala di valutazione da 1 a 10.

Fig. 2 – zona di ubicazione dell’immobile rispetto al centro abitato

C Ce C e en n n t tr t r ro o o a ab a b b i it i t ta a a t to t o o d d d i i i

C C C a a a n n n i i i c c c a a a t t t t t t ì ì ì

Immagini ©2020 CNES/Airbus, Maxar Technologies. Dati cartografici ©2020

S S S . . . S S S . . . 1 1 1 2 2 2 2 2 2

L L L o o o t t t t t t o o o t t t e e e r r r r r r e e e n n n o o o

F Fa F a ab b b b br b r ri i ic c ca a at t to o o i in i n n o o o g gg g g g e et e t tt t to o o

S S. S . . S S. S . . 1 12 1 2 22 2 2

ing. Diego Li Calzi

Trattasi di unità immobiliare allo stato attuale inutilizzata, avente destinazione d’uso autorizzata a locale di esposizione nell’ambito di un più articolato complesso immobiliare adibito alla lavorazione dell’uva. Essa è posta al piano secondo di una porzione di fabbricato (pari alla metà di un più ampio edificio che ingloba, oltre alla porzione in parola di cui alla part.lla 1575, anche l’ulteriore porzione presente sulla limitrofa part.lla 1558) costruita tra il 1994 ed il 2005 ed avente quattro elevazioni fuori terra, oltre piano seminterrato. Detto fabbricato, nel suo complesso, risulta caratterizzato in pianta da una forma rettangolare allungata in direzione est/ovest, mentre la porzione di fabbricato che contiene l’unità immobiliare oggetto della vendita (porzione di fabbricato relativa alla part.lla 1575), posta sul lato ovest e corrispondente alla metà dell’intero edificio, assume una configurazione planimetrica assimilabile ad un quadrato, con due riseghe terminali che ne riducono le dimensioni nella zona ovest più estrema (vedi fig. 2 – pag. 8).

La porzione di fabbricato de quo è stata realizzata con struttura portante intelaiata in c.a. e finiture generali esterne di sufficiente qualità (All. 4, foto 1÷4 – riportate in miniatura anche in fig. 3);

complessivamente, il suo stato di conservazione può ritenersi ampiamente sufficiente mentre per quanto riguarda la statica, alla data del sopralluogo esperito e per ciò che è stato possibile visionare, non sono stati riscontrati significativi segni di cedimento o lesioni in genere.

Fig. 3 – foto esterne dell’immobile (unità immobiliare oggetto della vendita evidenziata in giallo)

Foto 1 Footo 2

Footo 3 Footo 4

ing. Diego Li Calzi

Il fabbricato, inoltre, risulta edificato all’interno di un lotto ad uso esclusivo dello stesso (limitatamente alla porzione del fabbricato in argomento ricadente nella part.lla 1575), determinando un’area esterna di pertinenza dello stabile che risulta quasi interamente pavimentata in conglomerato bituminoso ed adibita in parte a parcheggio esclusivo (zona nord) ed in parte a piazzale e/o percorsi di manovra ed accesso alle varie unità immobiliari; detta area esterna, inoltre, risulta delimitata con muretti e recinzioni, oltre cancello di ingresso al lotto stesso, del tipo scorrevole, posto sul lato nord adiacente alla S.P. 122 da cui si ha accesso diretto;

complessivamente detta area versa in sufficienti condizioni di conservazione e manutenzione. L’accesso al fabbricato, con particolare riferimento all’unità immobiliare oggetto della vendita, avviene attraverso un’ampia rampa in c.a. pavimentata con lastre di pietra informe (All. 4, foto 1÷3 – riportate in miniatura anche in fig. 3), situata sul lato nord del fabbricato ed antistante l’ingresso al lotto; da tale rampa si giunge ad un ampio portico a quota del piano primo che, sul lato sinistro, conduce al vano scale e ascensore da cui si può accedere direttamente all’unità immobiliare oggetto della vendita posta al piano secondo.

Tornando più nello specifico all’unità immobiliare oggetto della vendita, per una migliore intelligenza della sua descrizione che segue, si rimanda sin d’ora alla planimetria ritraente l’attuale stato dei luoghi, prodotta dallo scrivente sulla base dei rilievi effettuati in sede di sopralluogo, la quale è stata riportata in formato ridotto nel corpo della presente relazione (fig. 4), nonché allegata alla stessa in opportuna scala (All. 10).

Fig. 4 – planimetria dell’unità immobiliare – stato reale dei luoghi

Si rimanda altresì, all’ampia documentazione fotografica (All. 4), anch’essa prodotta in occasione dei sopralluoghi esperiti, la quale risulta preceduta da un’apposita planimetria ove sono riportati i diversi punti di vista fotografici al fine di agevolarne la visione e consentire la corretta e completa valutazione dei luoghi;

anche in questo caso, in ossequio al mandato ricevuto ed al fine di rendere più agevole la comprensione

ing. Diego Li Calzi

della descrizione fornita, le suddette fotografie sono state riportate in formato ridotto anche nel corpo della presente relazione (figg. 3 e 5).

Fig. 5 – foto interne dell’unità immobiliare oggetto della vendita

FFoto 5 FFoto 66 FFoto 77

FFoto 88 FFoto 99 FFoto 110

FFoto 111 FFoto 112 FFoto 113

FFoto 114 FFoto 115 FFoto 116

FFoto 117 FFoto 118

ing. Diego Li Calzi

L’unità immobiliare risulta accessibile direttamente dal vano scale, attraverso una porta di ingresso a due ante del tipo scorrevole posta al centro di una più ampia vetrata in alluminio che delimita il confine dell’unità immobiliare con il suddetto vano scale (All. 4, foto 13 – riportata in miniatura anche in fig. 5). Si tratta sostanzialmente di un unico grande ambiente rettangolare caratterizzato dalla presenza di elementi divisori ornamentali di partizione dello spazio, tipici degli spazi espositivi, che scandiscono lo spazio interno creando ambiti circoscritti sebbene tra loro comunicanti in maniera diretta (All. 4, foto 5÷16 – riportate in miniatura anche in fig. 5); alcuni di questi elementi sono caratterizzati da fori interni di natura prettamente espositiva, presenti anche su alcuni tratti dei tre lati perimetrali interni dell’unità immobiliare (est, sud ed ovest) sottoforma di ripiani incassati nella parete.

L’intero lato nord dell’unità immobiliare risulta caratterizzato da un’ampia vetrata in alluminio e lastre di vetro antisfondamento (All. 4, foto 5 – riportata in miniatura anche in fig. 5), determinando un’ampia superficie trasparente, intercalata soltanto dai pilastri esistenti, che consente l’illuminazione naturale dell’unità immobiliare. Analoga vetrata è presente anche sul contiguo tratto del lato ovest per circa 6,00 m (All. 4, foto 8-9 – riportate in miniatura anche in fig. 5), la quale consente anche il collegamento con la piccola loggia esterna, quest’ultima attualmente non accessibile in sicurezza in quanto priva di ringhiera o altro elemento di protezione sul lato verso il vuoto; riguardo tale loggia vale la pensa precisare che, sebbene essa si presenti attualmente libera e fisicamente indivisa, solo una porzione della stessa, come meglio rappresentata nella relativa planimetria, risulta di pertinenza dell’unità immobiliare oggetto della vendita, almeno per quanto è stato possibile decifrare dalla planimetria catastale dell’unità immobiliare (All. 2).

Infine, sull’angolo sud-ovest dell’unità immobiliare, ben mascherati da uno dei divisori interni sopra citati, sono presenti un piccolo bagno con relativo antibagno (All. 4, foto 17-18 – riportate in miniatura anche in fig. 5), aventi pareti regolarmente rivestite con piastrelle in ceramica ed attrezzati con sanitari di sufficiente qualità (solo lavabo nell’antibagno, mentre sul bagno sono presenti lavabo, water, bidet e doccia), oltre accessori di finitura, entrambi privi di aperture verso l’esterno;

Tutti gli ambienti dell’unità immobiliare hanno un’altezza utile interna di 3,75 metri.

2.1.3 Consistenza

Per il calcolo della consistenza è stato utilizzato il criterio di misurazione di cui all’allegato C del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, con particolare riferimento alle “istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare”, nelle quali, per ciascuna destinazione immobiliare presente nella banca dati OMI, vengono codificati i criteri di misurazione e di calcolo della superficie commerciale ed il cui procedimento fa capo al già citato D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138. La finalità del criterio di misurazione adottato (come di ogni altro criterio alternativo), sarà quella di determinare la consistenza dell’immobile oggetto di stima attraverso la “superficie commerciale”, intesa quale superficie fittizia formata dall’intera superficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell’immobile ponderate secondo opportuni coefficienti; la superficie commerciale, quindi, è rappresentata dalla somma delle superfici principali ed accessorie tra loro omogeneizzate.

Si precisa, inoltre, che il calcolo della consistenza è stato effettuato ignorando la porzione di superficie

ing. Diego Li Calzi

antistante la vetrata sul lato nord, come meglio rappresentata nella pianta inerente le difformità urbanistico- edilizie (All. 12), per la quale è stata prevista la rimessa in pristino dello stato dei luoghi ai fini della regolarizzazione urbanistico-edilizia (§ 10.3). Tale assunto comporta l’ovvia conseguenza che tale porzione di superficie, corrispondente al portico autorizzato nello stato legittimo dell’immobile, sarà stralciata dalla superficie principale dell’unità immobiliare e valutata come superficie esclusiva di ornamento.

Ciò premesso, l’unità immobiliare di che trattasi sviluppa una superficie commerciale pari a 484,00 mq, così come desunta dal seguente prospetto:

Destinazione Parametro Valore

reale Coefficiente Valore equivalente (sup. commerciale) Vani principali e accessori diretti Sup. lorda 478,40 mq 1 478,40 mq Superfici di ornamento (balconi, terrazzi, ecc.) Sup. lorda 55,10 mq 0,10 5,51 mq

484,00 mq *

* arrotondato al metro quadrato secondo D.P.R. 138/98

Ai fini delle misurazione della superficie, il calcolo della consistenza è stato operato sulla base del rilievo metrico eseguito in occasione del sopralluogo esperito, in esito al quale è stata redatta dallo scrivente apposita pianta ritraente lo stato attuale dei luoghi (All. 10), nella quale sono state altresì indicate le quotature e le superfici nette dei vari ambienti, al fine di fornire ulteriori informazioni utili ai potenziali acquirenti. Più in dettaglio, la specifica valutazione della suddetta superficie commerciale secondo il criterio sopra richiamato è stata eseguita in apposita pianta esemplificativa (All. 11).

2.1.4 Dotazioni condominiali

La porzione di fabbricato (part.lla 1575) che ospita l’unità immobiliare oggetto della vendita è dotata di un’area esterna di pertinenza (bene comune non censibile di cui al sub. 1 con funzione di corte comune a tutte le unità immobiliari della porzione di fabbricato), pavimentata in conglomerato bituminoso ed adibita in parte a parcheggio esclusivo (zona nord) ed in parte a piazzale e/o percorsi di manovra ed accesso alle varie unità immobiliari, oltre ad ospitare le vasche di raccolta idrica interrate; in generale, detta area esterna risulta caratterizzata da uno stato di conservazione e manutenzione che può ritenersi sufficiente.

All’interno della sagoma del fabbricato, inoltre, è presente un portico (a quota del piano primo) ed un adiacente vano scale ed ascensore (dal piano primo al piano terzo) per l’accesso alle diverse unità immobiliari, a cui si accede direttamente dalla predetta area esterna tramite una rampa di collegamento in c.a. pavimentata con lastre di pietra informe, necessaria per superare il dislivello esistente e facente parte della medesima area esterna; sia il portico che il vano scale risultano annotati al sub. 3 della medesima part.lla 1575 e rappresentano beni comuni non censibili ai subb. 7, 8, 11, 15 e 16. Il vano scale, dotato di impianto ascensore interno, è rifinito con pedate e alzate in marmo e ringhiera di protezione in alluminio e vetro di un certo pregio, mentre i muri risultano regolarmente intonacati e tinteggiati con idropittura lavabile.

2.1.5 Caratteristiche descrittive

Nelle tabelle che seguono vengono riportate le principali caratteristiche dell’unità immobiliare in oggetto,

ing. Diego Li Calzi

attraverso la descrizione dettagliata dei requisiti qualitativi generali della stessa, nonché delle varie componenti strutturali (estese all’intero corpo di fabbrica cui appartiene l’unità immobiliare), edilizie/costruttive ed impiantistiche, per ciascuna delle quali vengono stimate le relative condizioni con scala di valutazione da 1 a 10.

Requisiti qualitativi generali:

Componenti Descrizione Livello qualitativo

Esposizione Nord ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ

mediocre Luminosità Garantita esclusivamente dalla vetrata sul lato nord,

oltre un piccolo tratto sul lato ovest ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ sotto la media

Accessibilità

Dalla strada pubblica si accede all’area esterna di pertinenza dalla quale, attraverso una rampa in c.a.

pavimentata in pietra informe, si accede direttamente ad un portico (a quota del piano primo) e, quindi, al vano scale ed ascensore che consente l’accesso all’unità immobiliare posta al piano secondo

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ sotto la media

Distribuzione interna Unico grande ambiente espositivo, scandito con divisori ornamentali di partizione dello spazio, oltre servizi igienici posti nell’angolo sud-ovest

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ buono

Livello di piano L’unità immobiliare si sviluppa al piano secondo;

disponibilità di ascensore

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Altezza di piano Pari a 3,75 m per tutta l’unità immobiliare ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ

buono Stato di manutenzione

generale del fabbricato Fabbricato in c.a. costruito tra il 1994 ed il 2005.

Finiture esterne di qualità più che sufficiente

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ sopra la media Stato di manutenzione

generale area esterna In larga misura pavimentata in conglomerato bituminoso .

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Stato di manutenzione

generale unità immobiliare Internamente rifinito con materiali e componenti di qualità più che sufficiente.

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ sopra la media

Strutture:

Componenti Descrizione Condizioni

Strutture portanti verticali Intelaiata in cemento armato – realizzata tra il

1994 ed il 2005 ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ

nella media Solai In latero-cemento – realizzati tra il 1994 ed il 2005 ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ

nella media Scale A rampe parallele in cemento armato – realizzate

tra il 1994 ed il 2005 ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ

nella media Copertura fabbricato In c.a., in parte piana (lastrico solare) ed in parte

con falde inclinate e manto di tegole ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media

ing. Diego Li Calzi

Componenti edilizie e costruttive:

Componenti Descrizione Condizioni

Porte di ingresso Porta scorrevole a due ante, realizzata al centro di una più ampia vetrata in alluminio e lastre di vetro

Ì

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Infissi esterni Vetrata su tutto il lato nord e parte del lato ovest,

realizzata con profili di alluminio e lastre di vetro singolo antisfondamento

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Infissi interni In legno tamburato a battente (presenti solo su

antibagno e bagno)

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Pareti esterne In muratura con blocchi di tufo calcareo;

finitura con intonaco civile per esterni tipo Li Vigni

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Tramezzature interne In muratura con laterizi forati (limitate ai servizi

igienici); presenza di divisori ornamentali di partizione dello spazio in gesso e/o cartongesso

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Intonaci e finiture interne Intonaco civile per interni avente ultimo strato in

gesso scagliola e tinteggiatura finale. Presenza di alcuni elementi in gesso e/o cartongesso

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ sotto la media Rivestimenti Bagno e antibagno rivestiti con piastrelle di

ceramica di sufficiente qualità.

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Pavimentazioni interne Pavimentazione in laminato effetto legno,

probabilmente poggiante su pavimento in ceramica (quest’ultimo presente su bagno e antibagno)

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ nella media Pavimentazioni esterne

La loggia esterna (comunque allo stato attuale priva di protezione verso il vuoto e quindi

inaccessibile in sicurezza) è pavimentata con lastre di pietra informe.

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ sotto la media

Impianti:

Tipologia Descrizione Conformità Condizioni

Ascensore Presente conforme ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ

sopra la media Elettrico Sottotraccia con tensione 220 V.

Attualmente utenza inattiva. conformità da

verificare ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ sotto la media Idrico

Non allacciato a rete comunale; vasca di accumulo comune interrata su area esterna di pertinenza che viene periodicamente riempita a mezzo autobotti private

conformità da verificare

ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ sotto la media Fognario Allacciato a fossa settica tipo Imhoff (per

come desumibile dagli elaborati del progetto autorizzato)

conformità da

verificare ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ

sotto la media Igienico-sanitario Il bagno risulta arredato con sanitari

ordinari. ACS assente nonostante sia

presente una doccia non conforme ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ

sotto la media

Termico e di climatizzazione

Ventilconvettori a soffitto (n. 3 in totale);

da verificare l’integrità e funzionalità dei collegamenti, nonché l’effettiva presenza delle unità esterne su lastrico solare;

ipotizzabile il suo rifacimento autonomo.

conformità da

verificare ÌÌÌÌÌÌÌÌÌÌ

sotto la media

ing. Diego Li Calzi

Per quanto concerne la conformità degli impianti, come sopra evidenziata nella relativa scheda per ciascun impianto esistente, si precisa che, essendo attualmente la struttura non in esercizio ed i relativi impianti inattivi, non è stato possibile verificarne il concreto funzionamento. Inoltre, sempre in merito alla conformità degli impianti, si precisa che lo scrivente ha più volte chiesto eventuali dichiarazioni di conformità specificatamente riferiti agli impianti dell’unità immobiliare in oggetto, nonché la pertinente documentazione di messa e tenuta a norma (libretti d’uso e manutenzione, etc.) senza tuttavia venirne in possesso, né essa è stata rinvenuta nelle pratiche consultate presso il Comune di Canicattì, né tantomeno risulta rilasciato il certificato di agibilità come meglio precisato nel capitolo 10. Pertanto, sebbene per quanto è stato possibile visionare a vista gli impianti risultino effettivamente presenti, per essi non può comunque esserne accertata l’effettiva attuale conformità.

I costi di adeguamento possono essere stimati forfettariamente in € 3.000,00.

2.1.6 Certificazione energetica

L’unità immobiliare risulta priva di attestato di certificazione e/o prestazione energetica, sicché lo scrivente, in ossequio al mandato ricevuto, si è premurato per conseguirlo; a riguardo, pur essendo lo scrivente regolarmente iscritto nell’elenco regionale dei soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici della Regione Siciliana, tuttavia, in considerazione della tipologia di immobile e della conseguente impossibilità di utilizzare le metodologie di calcolo semplificate (con utilizzo del software DOCET sviluppato da ITC-CNR ed ENEA), è stato necessario utilizzare un software specifico di cui però lo scrivente non disponeva; pertanto, si è dato mandato all’ing. Vincenzo Guagenti, professionista

abilitato e dotato degli strumenti necessari, il quale ha redatto l’Attestato di Prestazione Energetica (All. 13) per l’unità immobiliare oggetto della vendita, provvedendo contestualmente a trasmetterne copia al Catasto Energetico dei Fabbricati, con il quale il Dipartimento Energia della Regione Sicilia gestisce l’archiviazione e la consultazione informatizzata dei dati degli APE.

In particolare, dalla redazione del suddetto APE, è emerso che l’unità immobiliare in oggetto risulta essere di classe C, con EPgl (indice di prestazione energetica globale) pari a 163,26 kWh/mq anno.

3. QUESITO N. 3: IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO

3.1. Identificazione catastale

L’identificazione catastale del bene pignorato è il seguente: C.F. di Canicattì, foglio 39, part.lla 1575, sub.

15, zona censuaria 2, categoria D/8, rendita € 6.634,00, indirizzo C.da Aquilata s.n.c., piano 2 – intestato a

ing. Diego Li Calzi

Xxxxxxxx Xxxxxxxx nato a xxxxxxxxxx il xxxxxxxxx, C.F.: xxxxxxxxxxxxxxxx (proprietà per 1000/1000). Si allegano visura storica aggiornata (catasto fabbricati e catasto terreni), estratto del foglio di mappa e planimetria catastale (All. 2).

3.2. Ricostruzione della storia catastale

L’unità immobiliare, come sopra identificata, deriva dalla precedente unità immobiliare distinta al sub. 12, giusta variazione (frazionamento e ultimazione di fabbricato urbano) del 30.07.2012 protocollo n.

AG0199285 in atti dal 30.07.2012 (n. 18384.1/2012); la suddetta unità immobiliare di cui al sub. 12, oggi soppressa ed all’epoca avente categoria “in corso di costruzione” e relativa ai piani 2-3, era così distinta per variazione (toponomastica e aggiornamento planimetrie) del 03.03.2006 protocollo n. AG0032257 in atti dal 03.03.2006 (n. 1918.1/2006) della precedente unità immobiliare di cui al medesimo sub. 12, così distinta per variazione (ampliamento) del 20.05.2005 protocollo n. AG0104943 in atti dal 20.05.2005 (n. 2882.1/2005) della precedente unità immobiliare di cui al sub. 10, oggi soppressa ed all’epoca avente categoria “in corso di costruzione” e relativa al solo piano 2, così distinta per costituzione del 27.09.2004 protocollo n.

AG0197809 in atti dal 27.09.2004 (n. 2282.1/2004).

Essa rappresenta un’unità immobiliare del fabbricato realizzato sul terreno censito al foglio 39, part.lla 1575, ente urbano, della superficie di 5.000,00 mq, il quale deriva dalla part.lla 345 giusto tipo mappale del 19.01.2002 protocollo n. 7094 in atti dal 19.01.2002 (n. 174.1/2002); la suddetta part.lla 345, ora soppressa e della superficie di 5.000,00 mq, era così distinta per frazionamento del 12.07.1993 protocollo n. 153437 in atti dal 03.10.2000 (n. 2095.1/1993) del precedente terreno censito alla part.lla 299, della superficie di 10.000,00 mq, così distinta per frazionamento del 26.03.1992 protocollo n. 67212 in atti dal 12.05.2000 (n.

622.1/1992) del precedente terreno censito all’omonima part.lla 299, della superficie di 22.820,00 mq, così distinta per frazionamento del 13.06.1989 protocollo n. 67201in atti dal 12.05.2000 (n. 104.1/1989) del precedente terreno censito alla part.lla 78, della superficie di 99.390,00 mq, così distinta per frazionamento del 09.04.1979 protocollo n. 67167 in atti dal 12.05.2000 (n. 45.1/1979) del precedente terreno censito all’omonima part.lla 78, della superficie di 109.970,00 mq, così distinta da impianto meccanografico del 21.07.1984.

3.3. Eventuali variazioni dei dati di identificazione catastale successivi al pignoramento

Si precisa che gli identificativi catastali sopra indicati (foglio 39, part.lla 1575, sub. 15) risultano esattamente rispondenti con i dati indicati nell’ atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione, nonché nel titolo di provenienza in capo al debitore.

Si precisa altresì che, successivamente alla data di trascrizione del pignoramento (11.01.2018) non risultano presenti variazioni dei dati essenziali di identificazione catastale (foglio, part.lla e sub.).

3.4. Conformità catastale

Per quanto concerne la conformità catastale, è stato effettuato il confronto tra la situazione riportata nella planimetria catastale (All. 2) e quella reale dei luoghi così come visionati in occasione dei sopralluoghi

ing. Diego Li Calzi

esperiti, dal quale non sono emerse difformità rilevanti sotto il profilo catastale (sono state riscontrate soltanto lievissime modifiche interne, peraltro assimilabili a mere e marginali discordanze grafiche, che, risultando ininfluenti sulla corretta esecuzione della rendita, non assumono alcuna rilevanza catastale e, quindi, sono tali da non necessitare l’aggiornamento della planimetria catastale, così come chiarito dalla Circolare n. 2/2010 dell’Agenzia delle Entrate).

Tuttavia, occorre segnalare che la planimetria catastale, ancorché aderente con l’attuale stato dei luoghi, dovrà comunque essere oggetto di aggiornamento in quanto dovrà conformarsi allo stato legittimo dell’immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio, caratterizzato dalla presenza di un portico esterno sul lato nord, oggi difformemente inglobato all’interno dell’unità immobiliare, per il quale è stata prevista la rimessa in pristino dello stato dei luoghi, così come meglio illustrato nel pertinente §10.3. Nell’ambito di tale variazione, inoltre, si ritiene possa essere regolarizzata anche l’attuale categoria catastale (D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni), la quale non risulta conforme con la destinazione d’uso autorizzata sotto il profilo urbanistico-edilizio (locali adibiti alla lavorazione dell’uva ai sensi dell’art. 22 della L.R. n. 71/78).

Le difformità sopra segnalate potranno dunque essere regolarizzate mediante redazione di apposita pratica DOCFA per variazione catastale, il tutto con una spesa complessiva presunta che viene forfettariamente quantificata in € 600,00.

4. QUESITO N. 4: STATO DI POSSESSO DEL BENE

Alla data del primo accesso congiunto con il Custode effettuato in data 19.06.2020, i beni oggetto della vendita risultavano occupati da terzi e, segnatamente, dalla società Xxxxxxxxxx, con sede legale in xxxxxxxxx, Viale xxxxxxxxx, n. x, C.F.: xxxxxxxxxxxxx, tuttavia senza titolo.

A riguardo, si precisa che le operazioni di rilascio dell’immobile – inizialmente fissate per il 01.07.2020 e poi sospese a seguito di istanza di sospensione del 13.07.2020 da parte del debitore, successivamente rigettata dal G.E. con provvedimento del 09.11.2020 – si sono concretizzate in data 20.11.2020, così come desumibile dal verbale di sopralluogo n. 2 in pari data redatto (All. 1) nonché dalla comunicazione di rilascio ed immissione in possesso del Custode Giudiziario depositata in data 21.11.2020.

Per completezza di trattazione, si precisa che l’utilizzo pregresso dell’unità immobiliare da parte della suddetta società, ossia a carattere prettamente commerciale così come constatato in occasione del primo accesso congiunto con Custode del 19.06.2020, non risulta regolamentato da un punto di vista urbanistico- edilizio, atteso che la destinazione d’uso autorizzata è quella di locale di esposizione nell’ ambito di un più ampio complesso edilizio adibito alla lavorazione dell’uva ai sensi dell’art. 22 della L.R. n. 71/78 e s.m.i., così come meglio desumibile dal pertinente capitolo 10.

Poiché l’immobile, sino alle citate operazioni di rilascio del 20.11.2020, era occupato sine titulo dalla società Xxxxxxxxxxxx sopra indicata, in ossequio al mandato ricevuto e per completezza di trattazione si procede a quantificare il canone di locazione di mercato di un immobile appartenente al segmento di

ing. Diego Li Calzi

mercato di quello pignorato, anche ai fini di eventuali valutazioni su indennità di occupazione.

In merito al canone di locazione, è stato preliminarmente investigato il mercato locale ed effettuate le necessarie indagini al fine di individuare eventuali contratti di locazione già in essere per immobili similari e ubicati nella medesima zona; tale ricerca, tuttavia, è stata piuttosto problematica (anche alla luce della specifica destinazione d’uso dell’immobile) ed ha avuto esito sostanzialmente negativo, ad eccezione di un solo dato raccolto presso un’Agenzie Immobiliare del territorio, relativo ad una locazione in fase di definizione (non ancora registrata) con cui veniva locato un immobile di circa 900 mq al canone di 1.350,00

€/mese, dunque con un canone unitario di circa 1,50 €/mq x mese.

Anche l’analisi del mercato osservato dal lato dell’offerta (c.d. asking price) ha avuto esito negativo, atteso che gli innumerevoli annunci presenti riguardavo o immobili differenti per tipologia e caratteristiche intrinseche o immobili con destinazione prettamente commerciale o, comunque, ubicati in posizione più prossima al centro abitato, dunque con significativa divergenza rispetto al segmento di mercato in trattazione.

Pertanto, sulla base delle pertinenti indagini di mercato effettuate e dei dati immobiliari raccolti, stante la citata difficoltà nel reperire reali contratti, si ritiene di poter determinare il canone di locazione in base ai valori medi dei canoni in zona attraverso i valori dedotti dall’Osservatorio del mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, i quali saranno opportunamente analizzati in ragione dello specifico segmento di mercato e “corretti” in base alle caratteristiche peculiari degli immobili oggetto di stima attraverso l’applicazione dei cosiddetti coefficienti di differenziazione, ossia numeri moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni medie di mercato.

Nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, l’immobile in oggetto ricade nella zona “R1” per la quale le quotazioni immobiliari (riferite all’anno 2020 - semestre 1), valutate per la destinazione più similare al segmento di mercato dell’immobile de quo (si è ritenuto congruo considerare la destinazione produttiva, più aderente rispetto a quella alternativa commerciale che, per la zona in esame, considera la sola tipologia dei magazzini, oltre al fatto che risulta congrua con la peculiare ad attuale destinazione d’uso autorizzata dell’immobile) variano da un valore minimo di 1,20 €/mq x mese ad un valore massimo di 1,80 €/mq x mese, considerando uno stato conservativo “normale”.

Partendo dunque dal valore medio desunto dalla banca dati OMI pari ad 1,50 €/mq x mese, considerato lo specifico segmento di mercato ed in particolare l’appetibilità della localizzazione, caratterizzata da attività commerciali ed industriali con conseguente possibilità di modificarne la destinazione ad usi estremamente più ricercati quali quelli prettamente commerciali, la recente costruzione del fabbricato e la discreta tipologia edilizia anche in termini di dimensioni, ivi compresa la presenza di un’ampia era esterna comune con dotazione di parcheggi (tutte tali caratteristiche positive possono essere quantificate con un coefficiente di differenziazione in rialzo di 1,35), cui fanno da contraltare una destinazione d’uso attualmente non ottimale rispetto alle potenzialità della zona, un livello di piano non ottimale per talune esigenze quali carico/scarico merci, nonché un filtering generale (aspetto socio-economico) in fase nettamente recessiva (tutte tali caratteristiche negative possono essere quantificate con un coefficiente di differenziazione in ribasso di 0,80), tutto ciò considerato si ottiene un canone di locazione di mercato unitario pari a 1,62 €/mq x mese che

ing. Diego Li Calzi

risulta congruo con il mercato delle locazione di immobili appartenenti al segmento di mercato dell’immobile pignorato. Tale canone, applicato alla consistenza dell’unità immobiliare oggetto di stima (pari a 484,00 mq), determina un canone di locazione di mercato pari, in c.t., a 780,00 €/mese.

5. QUESITO N. 5: PROCEDERE ALLA PREDISPOSIZIONE DI SCHEMA SINTETICO-DESCRITTIVO DEL LOTTO

Lotto unico: piena proprietà per la quota di 1000/1000 di unità immobiliare di tipo commerciale per attività agricole, ubicata in Canicattì, c.da Aquilata s.n.c., piano 2°; è composta da un unico grande ambiente per esposizione nell’ambito della lavorazione dell’uva, oltre servizi igienici (bagno ed antibagno) e piccola loggia esterna; confina a nord con area esterna comune, a ovest ed a sud con altra unità immobiliare, a est in parte con altra unità immobiliare ed in parte con corpo scale; è riportata al C.F. di Canicattì al foglio 39, part.lla 1575, sub. 15; sebbene il descritto stato dei luoghi corrisponda alla planimetria catastale, tuttavia quest’ultima dovrà essere aggiornata al fine di uniformarsi allo stato legittimo dell’immobile sotto il profilo urbanistico- edilizio; per l’unità immobiliare risultano la concessione edilizia n. 45/93 e successive varianti n. 80/00 e n.

23/05, cui lo stato dei luoghi risulta difforme in ordine a modifiche interne ed aumento di superficie utile (inglobamento del portico esterno lato nord), con conseguente necessità di regolarizzazione in parte mediante CILA ed in parte mediante rimessa in pristino; PREZZO BASE D’ASTA: € 170.000,00.

6. QUESITO N. 6: PROCEDERE ALLA RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETÀ IN RELAZIONE AL BENE PIGNORATO Sulla scorta della documentazione di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. prodotta dal creditore procedente ed allegata agli atti della procedura, nonché della documentazione catastale acquisita e valutata dallo scrivente, si rappresenta quanto segue.

All’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Agrigento, gli immobili pignorati risultano intestati a Xxxxxxxx Xxxxxxxx nato a xxxxxxxx il xxxxxxxxx, C.F.: xxxxxxxxxxxxxxxx (proprietà per 1000/1000), cosi come si evince dalla seguente cronistoria.

9 Oltre il ventennio e precisamente con atto di divisione del 07.08.1997 rep. n. 36940 ai rogiti del Notaio Antonino Pecoraro (All. 5), trascritto all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Agrigento – Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 05.09.1997 ai nn. 13929/12543, i coniugi Xxxxxxxx Xxxxxxxx nato a xxxxxxxx il xxxxxxxxx e Xxxxxxxx Xxxxxxxx nato a xxxxxxxx il xxxxxxxxx, da una parte, ed il sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxx nato a xxxxxxxx il xxxxxxxxx dall’altra, procedevano alla divisione del costruendo fabbricato (giusta concessione edilizia n. 45/93) realizzato sul terreno distinto al C.T. di Canicattì al foglio 39, part.lla 345 di are 50.00, adottando ciascuno delle porzioni dello stesso come meglio rappresentate ed individuate nelle planimetria allegate al negozio.

9 Entro il ventennio, veniva rilasciata dal Comune di Canicattì la concessione edilizia n. 80 del 30.06.2000 che riguardava, tra l’altro, un aumento di superficie e volume del precedente fabbricato (costruito sul terreno

ing. Diego Li Calzi

distinto al C.T. di Canicattì al foglio 39, part.lla 345), comprendendo anche la realizzazione del piano secondo ove è oggi ubicata l’unità immobiliare pignorata.

9 Entro il ventennio, con tipo mappale del 19.01.2002 protocollo n. 7094 in atti dal 19.01.2002 (n.

174.1/2002), la part.lla 345 del foglio 39 veniva soppressa e si generava la nuova part.lla 1575, ente urbano della superficie di 5.000,00 mq, che rappresenta oggi il terreno su cui insiste il fabbricato che ospita l’unità immobiliare pignorata, come da estratto del foglio di mappa allegato (All. 2).

9 Entro il ventennio, con costituzione (denuncia di accatastamento di nuovo fabbricato urbano) del 27.09.2004 protocollo n. AG0197809 in atti dal 27.09.2004 (n. 2282.1/2004), si procedeva ad accatastare presso l’Agenzia delle Entrate il fabbricato distinto al C.F. di Canicattì al foglio 39, part.lla 1575, attribuendo all’unità immobiliare pignorata posta a piano secondo il subalterno 10 che, successivamente, veniva soppresso giusta variazione catastale (ampliamento) del 20.05.2005 protocollo n. AG0104943 in atti dal 20.05.2005 (n. 2882.1/2005), generando il subalterno 12 (piano secondo e terzo) che, in ultimo, veniva anch’esso soppresso giusta variazione catastale (frazionamento e ultimazione di fabbricato urbano) del 30.07.2012 protocollo n. AG0199285 in atti dal 30.07.2012 (n. 18384.1/2012), con cui veniva generato l’attuale subalterno 15 (piano secondo) relativo all’unità immobiliare pignorata oggetto della presente procedura esecutiva.

7. QUESITO N. 7: FORMALITÀ, VINCOLI, ONERI

Sulla scorta della documentazione di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. prodotta dal creditore procedente ed allegata agli atti della procedura (certificato ipotecario ventennale del 15.02.2018) – poi estesa anche al periodo successivo la data di redazione del predetto certificato ipotecario ed a tutto il 17.06.2020, come da ispezioni ipotecarie prodotte dallo scrivente (All. 3) – si rappresenta quanto segue.

7.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente

¾ Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna.

¾ Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura : Atto di asservimento edilizio rep. n. 42928 del 07.04.2000 (Notaio Salvatore Abbruscato), trascritto all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Agrigento – Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 02.05.2000 ai nn. 7030/6074, con il quale i coniugi Xxxxxxxx Xxxxxxxx e Xxxxxxxx Xxxxxxxx ed il sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxx, ai fini della costruzione di un complesso produttivo per la lavorazione di frutta su terreno distinto in catasto al foglio 39, part.lla 345 di are 50.00, per il quale è stato presentato progetto di variante alla concessione edilizia n. 45/93, hanno vincolato in favore del Comune di Canicattì la superficie di 5.000,00 mq, di cui 1.004,00 mq a parcheggio, ricadente su tutta la predetta part.lla 345 del foglio 39.

¾ Convenzioni matrimoniali e provvedimenti d'assegnazione casa coniugale: nessuno.

ing. Diego Li Calzi

¾ Altri pesi o limitazioni d'uso: si evidenzia che, allo stato attuale, all’interno del bagno dell’unità immobiliare e precisamente sulla parete sud è presente una

protuberanza (vedi fig. accanto “A”) che, così come dichiarato dal debitore, contiene al suo interno il passaggio di tubi di fognatura provenienti dalle soprastanti unità immobiliari; un’analoga protuberanza, anche se di entità molto minore (vedi fig. accanto

“B”), è stata altresì rinvenuta nel medesimo lato sud, ma all’esterno del bagno e sebbene per essa il debitore non abbia riferito notizie precise, appare verosimile che anch’essa possa contenere il passaggio di tubazioni di impianti. Pertanto, sebbene allo stato attuale non risultino costituite servitù o altre limitazioni d’uso, tuttavia, a seguito dell’eventuale vendita di cui alla presente procedura esecutiva, verosimilmente l’unità immobiliare in oggetto (piano secondo) verrebbe ad essere gravata da una servitù di passaggio delle tubazioni provenienti dalle soprastanti unità

immobiliari che, allo stato attuale, risultano di proprietà del medesimo debitore; tale possibile servitù, che comunque andrà preventivamente accertata in contraddittorio con gli ulteriori cointeressati, verrebbe a costituirsi per destinazione del padre di famiglia ex. 1602 c.c.. Ovviamente, in alternativa alla costituzione di tale servitù potrebbero essere effettuati degli interventi, qui non meglio valutabili, con cui riposizionare le eventuali tubazioni presenti all’interno di parti comuni del fabbricato e, quindi, eliminare l’ipotetica costituenda servitù.

Analogo discorso, ma con eventuale servitù invertita, vale anche per le tubazioni dell’impianto termico e di climatizzazione presenti sull’unità immobiliare pignorata che, a partire dai ventilcovettori presenti a soffitto, così come dichiarato dal debitore e ritenuto verosimile dallo scrivente, proseguono sino al sovrastante lastrico solare (proprietà esclusiva dello stesso debitore) ove sono probabilmente presenti le relative unità esterne; a tal riguardo, sarebbe certamente opportuno un rifacimento delle tubazioni dell’impianto con posizionamento delle unità esterne su spazi di pertinenza esclusiva della stessa unità immobiliare (ad esempio sulla piccola loggia esterna presente sull’angolo nord-ovest) in modo da rendere l’impianto del tutto autonomo.

¾ Provvedimenti di imposizione di vincoli storico-artistici e di altro tipo: nessuno.

7.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati a cura e spese della procedura

¾ Iscrizioni: nessuna.

¾ Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli:

1) Verbale di pignoramento immobiliare (atto giudiziario del 09.01.2018 a firma del Tribunale di Agrigento, numero di repertorio 7349);

trascritto: all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Agrigento – Servizio di Pubblicità A A

B B

ing. Diego Li Calzi

Immobiliare, in data 11.01.2018 ai nn. 428 R.G. e 370 R.P.;

a favore di: Xxxxxxxx Xxxxxxxx nato a xxxxxxxx il xxxxxxxxx, C.F.: xxxxxxxxxxxxxxxx;

contro: Xxxxxxxx Xxxxxxxx nato a xxxxxxxx il xxxxxxxxx, C.F.: xxxxxxxxxxxxxxxx;

riferito: esclusivamente ai beni oggetto della vendita per la quota di 1000/1000 sul diritto di proprietà.

annotazioni: nessuna.

¾ Difformità urbanistico-edilize: per l’unità immobiliare in oggettosono state effettuate, in difformità allo stato legittimo dell’immobile, delle modifiche interne (compresa la formazione di servizi igienici non presenti nel progetto autorizzato), nonché l’inglobamento all’interno dell’unità immobiliare della superficie del portico previsto nel progetto autorizzato lungo il lato nord, con conseguente aumento di superficie utile. Costo della regolarizzazione (CILA e rimessa in pristino stato dei luoghi) quantificato forfettariamente in € 7.500,00, il quale sarà detratto dal valore di stima nella determinazione del prezzo a base d’asta, non essendosi proceduto a detta regolarizzazione in corso di procedura. Per maggiori dettagli si veda il § 10.3.

¾ Difformità catastali: sebbene non siano state riscontrate significative difformità tra la planimetria dello stato reale dei luoghi e quella catastale, tuttavia quest’ultima dovrà comunque essere oggetto di aggiornamento, al fine di conformarsi allo stato legittimo dell’immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio (presenza del portico esterno sul lato nord, oggi difformemente inglobato all’interno dell’unità immobiliare), nell’ambito del quale potrà essere regolarizzata la categoria catastale che, allo stato attuale non risulta conforme alla destinazione d’uso autorizzata sotto il profilo urbanistico-edilizio.

Costo della regolarizzazione quantificato forfettariamente in € 600,00, il quale sarà detratto dal valore di stima nella determinazione del prezzo a base d’asta, non essendosi proceduto a detta regolarizzazione in corso di procedura. Per maggiori dettagli si veda il § 3.4.

8. QUESITO N. 8: VERIFICARE L’ESISTENZA DI PESI OD ONERI DI ALTRO TIPO

In merito al presente quesito, si precisa che dalla documentazione versata agli atti della procedura non risulta che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico; il diritto del debitore sui beni pignorati è di proprietà, in virtù dell’atto di divisione del 07.08.1997 rep. n. 36940 ai rogiti del Notaio Antonino Pecoraro (All. 5).

9. QUESITO N. 9: VERIFICARE SE I BENI PIGNORATI RICADANO SU SUOLO DEMANIALE

In merito al presente quesito, si precisa che dalla documentazione versata agli atti della procedura non risulta che i beni pignorati ricadano su suolo demaniale.

ing. Diego Li Calzi

In ossequio alle disposizioni del G.E., la risposta al presente quesito sarà articolata indicando, in separati paragrafi, dapprima l’epoca di realizzazione dell’immobile, quindi le pratiche edilizie esistenti e relativi estremi esatti dei provvedimenti autorizzativi rilasciati, ivi compresa la verifica dell’esistenza della dichiarazione di agibilità, ed infine la verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, attraverso la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento autorizzativo. Infine, sarà inserito anche un ultimo paragrafo inerente la situazione urbanistica.

10.1. Epoca di realizzazione dell’immobile

Il fabbricato che ospita l’unità immobiliare pignorata è stato realizzato, nella sua interezza, nel periodo compreso tra il 1994 ed il 2005, così come si evince dai pertinenti titoli abilitativi di cui al successivo § 10.2.

10.2. Pratiche edilizie e relativi estremi esatti dei provvedimenti autorizzativi rilasciati

A seguito di apposita richiesta, il sottoscritto ha effettuato delle visite presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Canicattì, al fine di esaminare tutte le pratiche edilizie relative all’immobile in oggetto. In particolare, sulla scorta dei dati riportati nella richiesta e delle conseguenti ricerche nei registri interni dell’Ente, limitatamente all’unità immobiliare oggetto della presente procedura esecutiva, l’U.T.C. ha rintracciato e fornito in visione allo scrivente le seguenti pratiche edilizie, ciascuna contenente i pertinenti provvedimenti autorizzativi come di seguito elencati (All. 7):

1) P.E. n. 39 del 1989, contenente la Concessione Edilizia n. 45 del 23.10.1993 e relativi elaborati di progetto, intestata ai sig.ri Xxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxx e Xxxxxxxx Xxxxxxxx, relativa alla

“costruzione di n. 2 (due) manufatti edilizi composti da un piano seminterrato e da un piano elevato posto parte a piano terra e parte a piano rialzato, destinati alla lavorazione dell’uva ai sensi dell’art. 22 della L.R. n. 71/78”;

2) P.E. n. 115 del 1997, contenente la Concessione Edilizia n. 80 del 30.06.2000 (in variante alla C.E. n.

45/93) e relativi elaborati di progetto, intestata ai sig.ri Xxxxxxxx Xxxxxxxx e Xxxxxxxx Xxxxxxxx, relativa alla “variante alla conc. ed. n. 45/93, consistente in: aumento di superficie e di volume, modifiche interne e di prospetto che determinano un complesso per la lavorazione dell’uva ai sensi dell’art. 22 della L.R. n.

71/78 e s.m.i., composto da piano seminterrato, piano terra/rialzato, 1° e 2° piano”;

3) P.E. n. 173 del 2004, contenente la Concessione Edilizia n. 23 del 11.03.2005 (in variante alla C.E. n.

80/2000) e relativi elaborati di progetto, intestata ai sig.ri Xxxxxxxx Xxxxxxxx e Xxxxxxxx Xxxxxxxx, relativa ai “lavori in variante alla C.E. 80/00 consistente in: modifiche distributive interne, al prospetto ed alla copertura”;

Si precisa che all’interno delle citate pratiche edilizie, oltre ai suddetti titoli abilitativi, non sono stati rinvenuti ulteriori provvedimenti abilitativi e/o atti di assenso comunque denominati, mentre sono state rinvenute e visionate due ulteriori pratiche che, seppur riguardanti l’unità immobiliare in argomento, sono