2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)
Trattasi di appartamento, sito al primo ed ultimo piano di edificio residenziale di due piani fuori terra con autorimessa e cantina pertinenziale sita al piano 1° sottostrada del medesimo edificio. L'accesso pedonale e carrale avviene da via Don Andrea Carminati 4, già Corso Roma 114 (di cui costituisce una laterale). Gli immobili sono ubicati nell'edificio denominato "palazzina B" del complesso immobiliare (risalente al 1996) denominato "Residence i Tigli", composto da due edifici residenziali, denominate rispettivamente "palazzi-na A" e "palazzi"palazzi-na B". Ogni palazzi"palazzi-na si compone di n.3 unità abitative al piano terra con giardini esclusivi e di n.3 unità abitative al piano primo. Al piano primo sottostrada sono ubicate le autorimesse pertinenziali a detti appartamenti, in totale 13, con accesso carrale unico per entrambe le palazzine da scivolo e corsello coperto comune ai due edifici. Il complesso sorge in zona residenziale caratterizzata da villette a schiera e piccoli condomini, in posizione semicentrale nel Comune di Seriate. Detto toponimo è legato alla presenza del fiume Serio che attraversa da nord a sud il territorio comunale, territorio avente un'estensione di circa 12 Km quadrati ed una popolazione di circa 25.000 abitanti. Il comune di Seriate confina con i Comuni di Bergamo e Orio al Serio, ove ha sede l'Aereoporto Internazionale Il Caravaggio. Seriate è servita da casello autostradale A4 Milano-Brescia e presenta sul suo territorio il presidio sanitario Ospedale Bolognini.
Caratteristiche zona: semicentrale normale
Area urbanistica: residenziale a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Centro Pastorale Giovanni XXIII (Elevata qualità architettonica, estetica e fun-zion), Fiera di Bergamo - centro esposizioni e congressi (Qualità buona)
Caratteristiche zone limitrofe: residenziali
Importanti centri limitrofi: Bergamo, Orio Al Serio.
Attrazioni paesaggistiche: Non specificato
Attrazioni storiche: Chiesa di S.Alessandro Martire a Paderno.
Principali collegamenti pubblici: Linee autobus ATB per Bergamo e comuni limitrofi , Casello Autostradale A4 , Aeroporto internazionale "Il Caravaggio" di Orio
Dati precedenti relativi al corpo: Trilocale con autorimessa e cantina fg.3, mapp.10287 sub.14 e 25.
Pag. 8 2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al corpo Trilocale con autorimessa e cantina fg.3, mapp.10287 sub.14 e 25.
Trattasi di trilocale ad uso abitativo posto al piano primo di condominio costituito da due palazzine di due piani fuori terra e un piano interrato.
L'unità abitativa consta di soggiorno con angolo cottura, corridoio, due camere da letto ed un bagno ed è dotato di balcone.
La costruzione risulta iniziata il 4.5.1995 ed ultimata il 14.5.1996. Le finiture e gli impianti sono quelle dell'epoca di costruzione.
Esternamente l'edificio è caratterizzato da prospetti intonacati e tinteggiati con parziale rivestimento in pietra in corrispondenza del vano scale sul fronte principale.
Le gronde e le solette dei balconi sono in c.a. a vista, i parapetti dei balconi parte in c.a. e parte in elementi metallici.
Gli infissi sono in legno così come gli scuri, con specchiature in vetro stratificato.
Gli accessi pedonale e carrale avvengono da via Don Andrea Carminati, laterale a fondo chiuso di Corso Roma.
L'accesso dall'esterno avviene tramite vialetto in leggera pendenza pavimentato in piastrelle di gres da esterni con sovrastante passatoia, la porta di accesso al vano scala è in legno con specchiature in vetro, il vano scala è privo di ascensore, pavimentato in granito con corrimano e battiscopa in legno.
L'ingresso all'unità immobiliare dal vano scale condominiale avviene tramite porta blindata.
La superficie calpestabile interna del solo appartamento (balcone escluso) è di circa mq.57, quella com-merciale di circa mq.65.
I pavimenti sono in piastrelle di gres porcellanato da cm.40x40 nel soggiorno con cottura e nel disimpegno notte in ceramica da cm.34x34 con posa diagonale nel bagno.
Il rivestimento del bagno è in piastrelle di ceramica da cm.30x40 fino ad un'altezza di cm.246. Il bagno è completo di sanitari a terra in ceramica (lavandino, wc, bidet e vasca) e relativa rubinetteria. L'altezza in-terna dell'appartamento è di m.2.70.
Le porte interne sono in legno a battente, noce nazionale, i battiscopa sono anch'essi in legno.
L'impianto di riscaldamento è di tipo autonomo a radiatori con termostato e caldaia in apposita nicchia sul terrazzo. Durante il sopralluogo non è stato possibile accertarne il funzionamento.
L'appartamento è dotato di cantina pertinenziale al piano interrato con superficie lorda di circa mq.9 e net-ta calpesnet-tabile di circa mq.8, l'altezza interna è di m.2,55 ed il locale si trova a quonet-ta inferiore di circa 37 cm. rispetto alla quota del pavimento del pianerottolo del vano scala. Il dislivello è raccordato da due gra-dini.
Unità immobiliare è, inoltre, dotata di autorimessa interrata singola con superficie interna netta di circa mq.21,58, accessibile dal corsello coperto comune ai due edifici e da vano scale condominiale. Vi è vietata l'introduzione di autoveicoli a GPL, come riportato nell'atto di provenienza. L'accesso carrale è dotato di cancello metallico elettrico a doppio battente che immette, attraverso la rampa antiscivolo in calcestruzzo, nel corsello condominiale coperto comune alle due palazzine.
Il pavimento è piastrelle di gres da cm.30x30 a posa sfalsata, la porta basculante d'accesso è in lamiera zin-cata ad apertura manuale e doppia serratura, le pareti sono intonacate ed il soffitto è in ca a vista. L'auto-rimessa è dotata di impianto elettrico e di rubinetto acqua e, pur essendo singola, è piuttosto ampia.
Il corsello condominiale coperto delle autorimesse è dotato di mezzi di spegnimento incendi e l'accesso pedonale avviene tramite porta tagliafuoco.
Superficie complessiva di circa mq 89,80
E' posto al piano: Per l'unità abitativa: piano primo. Per l'autorimessa e la cantina: S1 L'edificio è stato costruito nel: 1996
L'edificio è stato ristrutturato nel: -
ha un'altezza utile interna di circa m. Per l'unità abitativa: m.2.70 - Per l'autorimessa: m.3.06 - Per la canti-na m.2.56
L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1
Stato di manutenzione generale: buono
Pag. 9 Condizioni generali dell'immobile: L'unità abitativa si presenta in un discreto stato conservativo e manu-tentivo fatta eccezione per il serramento del bagno che risulta con vetro rotto e anta che non si aggancia e dell'anta esterna oscurante del serramento del soggiorno con cottura che non chiude perfettamente. Si ri-levano, inoltre, alcune tracce di umidità negli angoli tra pareti e soffitto delle camere.
Anche i prospetti esterni e le parti comuni interne (vialetto d'accesso, vano scala, corsello coperto autori-messe) si presentano in buone condizioni.
L'autorimessa e la cantina si presentano in buone condizioni.
Caratteristiche descrittive
Componenti edilizie e costruttive
Cancello tipologia: anta singola a battente
materiale: ferro verniciato.
apertura: elettrica condizioni: buone
Riferito limitatamente a: Accesso pedonale al condominio da via Don Andrea Carminati 4.
Cancello tipologia: doppia anta a battente
materiale: ferro verniciato.
apertura: elettrica condizioni: buone
Riferito limitatamente a: Accesso carrale alle autorimesse al pia-no interrato da via Don Andrea Carminati.
Infissi esterni tipologia: ante a battente e fissi
materiale: legno protezione: scuri
materiale protezione: legno
condizioni: da sottoporre a riparazione e manutenzione Note: Specchiature in vetro stratificato. La specchiatura della finestra del bagno risulta rotta. Le ante d'oscuro del soggiorno e del bagno presentano difetti nella chiusura. I davanzali interni sono in legno, quelli esterni in granito.
Infissi esterni tipologia: Basculante
materiale: alluminio condizioni: discrete
Note: Basculante con doppia serratura di dimensioni cm.365x240.
Infissi interni tipologia: a battente
materiale: legno condizioni: buone
Note: Porte interne di tipo economico tutte a battente eccetto porta scorrevole nella camera matrimoniale in fondo al corridoio.
Larghezza cm.80 ad eccezione camera singola di larghezza cm.70.
Pareti esterne materiale: prospetti intonacati e tinteggiati
condizioni: discrete
Note: Prospetti intonacati e tinteggiati con parziale rivestimento in pietra a vista in corrispondenza del vano scale sul fronte prin-cipale.
Pavim. Esterna materiale: piastrelle in gres
condizioni: buone
Riferito limitatamente a: Vialetto di accesso condominiale dal cancellino pedonale alla porta del vano scala
Pavim. Interna materiale: parquet incollato
condizioni: discrete
Note: Il pavimento delle camere da letto è in parquet a liste da cm.6x30 con battiscopa in legno.
Pavim. Interna materiale: pavimenti in ceramica/gres porcellanato
Pag. 10 condizioni: buone
Note: Il pavimento di soggiorno con cottura e corridoio è in pia-strelle di gres porcellanato da cm.40x40 con battiscopa in legno.
Il pavimento del bagno è sempre in piastrelle di ceramica forma-to cm.34x34 con posa diagonale.
Pavim. Interna materiale: pavimenti in ceramica/gres porcellanato
condizioni: buone
Note: Piastrelle in gres formato cm.30x30.
Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente
materiale: blindata condizioni: discrete
Riferito limitatamente a: Unità abitativa.
Rivestimento ubicazione: bagno
materiale: ceramica condizioni: buone
Note: Bagno con rivestimento fino ad un'altezza di m.2.46 con piastrelle in ceramica da cm.40x30.
Scale posizione: interna
rivestimento: granito condizioni: buone
Note: Scala in c.a. con rivestimento in granito.
Impianti
Citofonico tipologia: audio
condizioni: sufficienti
Riferito limitatamente a: Unità abitativa.
Elettrico tipologia: sottotraccia
condizioni: non verificabili
Riferito limitatamente a: Unità abitativa. Note: Le dichiarazioni di conformità non sono state reperite. L'esistenza di un certificato di abitabilità ne fa supporre l'esistenza.
Termico tipologia: autonomo
alimentazione: metano
diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: discrete
Riferito limitatamente a: Unità abitativa. Note: Non è stato pos-sibile accertare il funzionamento dell'impianto.
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento 1996
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto A radiatori con caldaia a metano
Epoca di realizzazione/adeguamento 1996
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio SI
Note Si rileva l'esistenza dell'impianto antincendio nel corsello
interra-to delle auinterra-torimesse.
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
Pag. 11 3. PRATICHE EDILIZIE
Numero pratica: E/95/0014 e successive varianti.
Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Concessione Edilizia
Note tipo pratica: Si segnala il rilascio della C.E. n. E/95/0014/1 in data 20.03.1996 in variante alla C.E. originaria, in base alla domanda presentata in data 28.11.1995 - 20.2.1996 dall'OMISSIS
Per lavori: costruzione n.2 palazzine Oggetto: nuova costruzione
Presentazione in data 23/01/1995 al n. di prot. 95/1725 Rilascio in data 28/04/1995 al n. di prot. E/95/0014
Abitabilità/agibilità in data 03/09/1996 al n. di prot. E/95/0014 NOTE: Si rimanda agli allegati alla presente perizia.
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: Trilocale con autorimessa e cantina fg.3, mapp.10287 sub.14 e 25..
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Seriate (BG), Via Don Andrea Carminati n.4
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: Trilocale con autorimessa e cantina fg.3, mapp.10287 sub.14 e 25..
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Seriate (BG), Via Don Andrea Carminati n.4 Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio
In forza della delibera: n.28 del 15.9.2012
Zona omogenea: Ambiti residenziali consolidati ad alta densità
Norme tecniche di attuazione: art.6 - Ambiti residenziali consolidati (R) art.6-7 - Ambiti residenziali ad alta densità. Vedasi stralcio di NTA di cui all'allegato 2B, la versione integrale delle NTA è consultabile on line sul sito istituzionale del Co-mune di Seriate (BG).
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 0,5 mq/mq
Rapporto di copertura: 35%
Altezza massima ammessa: 9 m.
Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Note: Risulta atto di impegnativa volumetrica stipulato in data 12.2.1996 al
n.63.471 di rep. notaio P.Vizzardi, trascritto a Bergamo il 24.2.1996 ai nn.6379/4853. Atto di vincolo in data 15.5.1996 n.28.401 di rep. no-taio M.Bolzoni, registrato a Bergamo il 29.5.1996 al n.4790 e trascritto a Bergamo il 29.5.1996 ai nn.16.893/12.538.
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.
Pag. 12 5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: Trilocale con autorimessa e cantina fg.3, mapp.10287 sub.14 e 25..
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Seriate (BG), Via Don Andrea Carminati n.4
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Note: La formalità riguarda entrambi i beni pignorati: unità abitativa con cantina ed autorimessa.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca giudiziale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Decreto ingiuntivo Tribunale di Sondrio del 9-11-2012 n.rep.6108 in data 14/11/2012 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 65000; Importo capitale: € 51080.51; Note: Grava sulle unità oggetto di esecuzione, oltre ad altre.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: atto esecutivo o cautelare - verbale di pignora-mento immobili del 08.01.2021 iscritto/trascritto a BERGAMO in data 01/02/2021 ai nn. OMISSIS; La formalità ri-guarda i beni oggetto di perizia.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca giudiziale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Decreto ingiuntivo Tribunale di Sondrio del 21-11-2012 n.rep.6468 in data 29/11/2012 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 530000; Importo capitale: € 452033.64; Note: Grava sulle unità oggetto di esecuzione, oltre ad altre.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca giudiziale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Decreto ingiuntivo Tribunale di Monza del 14-12-2012 n.rep.13927 in data 21/01/2013 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 186842,35; Importo capitale: € 155701,96; Note: Grava sulle unità oggetto di esecuzione, oltre ad altre.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca giudiziale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Decreto ingiuntivo Tribunale di Berga-mo del 06-11-2013 n.rep.5933/2013 in data 19/11/2013 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 100000; Importo capi-tale: € 100000; Note: Grava sulle unità oggetto di esecuzione, oltre ad altre.
- Trascrizione pregiudizievole:
DOMANDA GIUDIZIALE a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Revoca atti soggetti a trascrizione del 14.03.2013 n.rep.4485 emesso da Tribunale di Monza iscritto/trascritto in data 10/04/2013 ai nn. OMISSIS; Grava sulle u.i. oggetto di esecuzione. Si chiede la revoca dell'atto di costituzione del fondo patrimoniale trascritto il 31-10-2008 ai nn.68374/39437.
- Trascrizione pregiudizievole:
DOMANDA GIUDIZIALE a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Revoca atti soggetti a trascrizione del 01.10.2013 n.rep.10498/2013 emessa da Tribunale di Bergamo iscritto/trascritto in data 09/10/2013 ai nn. OMIS-SIS; Grava sulle u.i. oggetto di esecuzione. Si chiede la revoca dell'atto di costituzione del fondo patrimoniale tra-scritto il 31-10-2008 ai nn.68374/39437.
Pag. 13 - Trascrizione pregiudizievole:
DOMANDA GIUDIZIALE a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Revoca atti soggetti a trascrizione del 23.3.2014 n.rep.2191/2014 emessa da Tribunale di Bergamo iscritto/trascritto in data 12/05/2014 ai nn. OMISSIS;
Grava sulle u.i. oggetto di esecuzione. Si chiede la revoca dell'atto di costituzione del fondo patrimoniale trascritto il 31-10-2008 ai nn.68374/39437.
Dati precedenti relativi ai corpi: Trilocale con autorimessa e cantina fg.3, mapp.10287 sub.14 e 25.
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: Trilocale con autorimessa e cantina fg.3, mapp.10287 sub.14 e 25.
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Seriate (BG), Via Don Andrea Carminati n.4 Trattasi di beni non gravati da censo, livello o uso civico.
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €.490,00 (diconsi quattrocentonovantaeuro/00)
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0. Alla data di stesura della perizia non risultano insoluti, nè spese straordinarie già deliberate. Risulta altresì un credito di €.197,44 (diconsi euro centonovaset-te/44), come da documentazione ricevuta dall'amministratore condominiale, che si allega alla presente perizia.
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Si rinvia alla documentazione inerente le spese condominiali.
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO - Dall''esterno, risulta accessibile alle persone con disabilità solo il vialetto pedonale che conduce alla porta di accesso al vano scala. Il vano scala non è servito da ascensore né da montascale. Pertanto, l'appartamento al piano primo e la cantina pertinenziale al piano seminter-rato non risultano accessibili alle persone con disabilità.
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nell'atto di provenienza - cui si rimanda per approfondimenti - è specificato che l'area nuda esterna di cui al mapp.10.288, destinata a sede stradale e parcheggio, appartiene in mi-sura percentuale del 46,91% in comproprietà ai proprietari del complesso immobiliare "I tigli", con spese di manu-tenzione ordinaria e straordinaria, in misura corrispondente a detta quota percentuale, a carico dei comproprieta-ri. Nello stesso atto è specificato il divieto di parcheggiare nelle autorimesse veicoli alimentati a GPL.
Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: E
Note Indice di prestazione energetica: Da interrogazione on line del Catasto Energetico CENED risulta attestato di prestazione energetica (A.P.E.) codice identificativo n.1619800025120 valido sino al 29.7.2030.
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: L'immobile non è vincolato ex D.Lgs.42/2004.
Avvertenze ulteriori: Non risultanti.
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: Trilocale con autorimessa e cantina fg.3, mapp.10287 sub.14 e 25.
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
La consistenza è stata determinata sulla base degli elaborati grafici rinvenuti (planimetrie catastali ed elaborati gra-fici allegati alle pratiche edilizie), confortati da riscontri metrici in sito. Alla cantina è stato applicato un coefgra-ficiente di ragguaglio del 20% (anzichè del 10%) in considerazione delle finiture, delle dimensioni e della fruibilità.
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Appartamento Slp 65,00 1,00 65,00
Balcone Slp 15,50 0,25 3,88
Cantina slp 9,30 0,20 1,86
89,80 70,74
Pag. 14 La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spes-sore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giar-dini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotet-ti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetsottotet-ti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamensottotet-ti e con al-tezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio
Periodo: Semestre 2 - Anno 2020 Zona: Seriate
Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: abitazioni civili
Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 1300 Valore di mercato max (€/mq): 1950 Accessori:
Trilocale con autorimessa e cantina fg.3, mapp.10287 sub.14 e 25.
1. Autorimessa
Posto al piano S1 Seminterrato
Composto da Autorimessa per un autoveicolo Sviluppa una superficie complessiva di 23 (slp) mq Destinazione urbanistica: Residenziale
Valore a corpo: € 18.000 (diciottomilaeuro/00)
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
Per la natura, le caratteristiche e l'ubicazione dei beni pignorati, si è optato per la divisione in due lotti di cui quel-lo in esame costituisce il quel-lotto n.1.
11. STATO DI POSSESSO:
Libero
Note: Al momento del sopralluogo, in data 19 aprile 2021, l'appartamento risultava rientrato nella disponibilità dell'esecutata per effetto della risoluzione del contratto di locazione (stipulato in data 16.1.2014 con il
sig.OMISSIS, deceduto il 02.04.2021) comunicata all'agenzia delle Entrate in data 02.04.2021 e registrata con pro-tocollo 21040911180518604. Si allega copia del suddetto contratto e del suo scioglimento.
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
La stima dell'unità immobiliare ad uso abitativo, di tipo sintetico, è stata eseguita con il metodo comparati-vo, come indicato al punto n.9 dell'incarico.
Pertaltro, l'attuale incertezza del mercato immobiliare acuitasi per effetto della pandemia in atto e le parti-colari caratteristiche del bene hanno di fatto ritenere detta metodologia di stima più consona rispetto al metodo per capitalizzazione dei redditi spesso usato per la stima di immobili locati.
Si è pertanto tenuto conto dei valori unitari €/mq. per unità immobiliari simili a quelle in esame, secondo le caratteristiche costruttive e la razionalità d'uso, mediando i risultati per pervenire al più probabile valore di mercato dei beni immobili in esame.
La stima dell'autorimessa è stata eseguita a corpo, considerando le dimensioni, la capienza, la razionalità
Pag. 15 d'uso e le finiture, e consultando i valori di autorimesse simili in vendita nella zona e riportate nei listini dei prezzi degli immobili (cfr.all.8 riferimenti stima).
In generale hanno influito positivamente nella stima degli immobili pignorati i seguenti fattori:
- la discreta attrattiva esercitata dal comune di Seriate in cui sono situati gli immobili, dotato di negozi, ser-vizi e infrastrutture e confinante con Bergamo che determina una certa appetibilità commerciale degli im-mobili ivi ubicati;
- l'ubicazione dell'edificio di cui è parte l'immobile, su via fondo chiuso con possibilità di parcheggio ed in zona tranquilla seppur vicina al centralissimo Corso Roma;
- l'ubicazione al primo ed ultimo piano, luminoso e con discrete vedute, di complesso recente di medio pre-gio con finiture moderne e curate anche nelle parti comuni;
- la dotazione di terrazzo sul retro, con vista sul verde dotato di tenda solare;
- la dotazione di autorimessa esclusiva (singola, ma piuttosto ampia) con accesso da corsello veicolare
- la dotazione di autorimessa esclusiva (singola, ma piuttosto ampia) con accesso da corsello veicolare