DISCRASIE EDILIZIE: LOTTO 6 - Studio Tecnico

Analizzando attentamente i titoli e le autorizzazioni urbanistiche sopra esposte, ossia la concessione edilizia N. 8039 del 04/06/2002, la successiva concessione N. C20 del 20/02/2003, il permesso di costruire in variante e in sanatoria N. C17 del 17/02/2004 ed, infine, il Permesso di Costruire di Variante in Sanatoria N. S297 del 02/08/2004, il piano terra è sempre stato destinato totalmente a pilotis e come tale assentito ed autorizzato.

Dal sopralluogo effettuato, invece, è emerso chiaramente che il piano terra è stato perimetrato e sono stati ricavati tutta una serie di unità immobiliari illegittime ed abusive tra le quali quella ricadente nella massa della società fallita.

Tale aspetto è inconcepibile in quanto l’edificio, per come detto, è stato edificando acquisendo una serie di autorizzazioni.

Da quanto è stato possibile appurare il 08/06/2006 con protocollo N. CZ0065956, in atti dal 08/06/2006, la proprietà ha

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proceduto con un “frazionamento e fusione”, effettuando, per l’appunto tali operazioni catastali ma senza acquisire alcuna autorizzazione urbanistica.

Tra l’altro con il frazionamento e accatastamento ci si è guardati bene dal censire le unità immobiliari presenti, ma si è provveduto solo a creare delle “arre urbane” compatibili con il piano pilotis.

In altre parole, nel caso del lotto N. 8 si è difronte ad un doppio abuso; da una parte si è preceduto al frazionamento abusivo, ma ancora più importante è la perimetrazione dell’area e, come se non bastasse, la realizzazione di un vero e proprio ufficio in una zona

“pilotis”.

Ora se il frazionamento può essere trattato come per il caso descritto per i lotti 2-3-4-5, la perimetrazione e la creazione dell’ufficio risulta un’operazione abusiva e non sanabile.

Come detto, infatti, tutte le autorizzazioni urbanistiche riguardavano un piano terra destinato totalmente a pilotis, quindi, a meno di una sanatoria generale (con la modifica degli indici urbanistici dell’area) non è in alcun modo possibile ipotizzare o pensare ad una sanatoria di un’unica unità immobiliare.

Inoltre, così per come già discusso nel caso del lotto N. 1, l’acquirente sub-asta si troverà alle prese con un manufatto quasi completamente abusivo per il quale non è possibile neppure richiedere il regime del condono speciale.

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Come noto, infatti, per le opere difformi, relative a fabbricati facenti parte delle procedure concorsuali, si può fare riferimento all'art. 40, comma 6 della legge N. 47/1985 concernente l’eccezionale ipotesi di sanatoria per immobili oggetto di trasferimento derivante da procedure concorsuali, nonché le ipotesi previste dal comma 59, dell'art. 2 della legge 23 dicembre 1996, N. 662.

Devono, però, essere rispettati tre requisiti, ossia, la domanda di condono deve essere ammissibile, le ragioni del credito devono essere sorte antecedentemente all’entrata in vigore del decreto-legge N. 269/2003 (1° ottobre 2003) ed anche gli abusi devono essere stati commessi prima di tale data; specificatamente l’art. 32, comma 25 D.L. 269/03 prescrive che le opere devono essere ultimate entro il 31 marzo 2003.

Nel caso in esame nessuna delle condizioni sembrerebbe essere rispettata per la richiesta del condono edilizio “speciale”.

Naturalmente le norme tecniche potranno mutare e, pertanto, si potrebbe richiedere la sanatoria delle opere illegittime, ad ogni modo in questa fase la richiesta di sanatoria non è in alcun modo garantita o anche semplicemente ipotizzata ed ipotizzabile.

In sostanza a meno che le norme tecniche non muteranno l’acquirente sub-asta si troverà con un cespite totalmente abusivo e non sanabile.

La sottoscritta consiglia all’acquirente sub-asta la demolizione delle pareti esterne e quelle interne al fine di conformare la situazione

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di fatto alle autorizzazioni urbanistiche.

La sottoscritta non ha conteggiato alcuna spesa di smantellamento in quanto è estremamente difficile procedere alla singola demolizione dell’unità immobiliare in esame, pertanto, si vuole ribadire che l’acquisto riguarderà esclusivamente uno spazio aperto ricavato al di sotto di un piano pilotis che nulla ha a che vedere con quanto realizzato abusivamente dalla ditta fallita e la stima verrà effettuata esclusivamente con tale tipologia.

Come anticipato, però, sussiste un altro problema urbanistico, ossia, il frazionato delle quote è stato effettuato in modo abusivo ed illegittimo.

Così per come già spiegato nel caso dei lotti 4-5-6-7, il frazionamento arbitrario, all’attualità, va inquadrato nel nuovo ordinamento aperto con l’entrata in vigore del decreto-legge N. 133 del 12/09/2014, convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164 (c.d. «Sblocca Italia»), ha, tra l’altro, modificato l’art. 3 del D.P.R. 06.06.2001, N. 380 (Testo Unico dell’Edilizia) dettando una nuova definizione di “manutenzione straordinaria”.

Il comma 2 dello stesso articolo 3, stabilisce che le definizioni nazionali prevalgono sulle disposizioni regionali e locali.

Le disposizioni legislative di dettaglio contenute nel D.L.

convertito, hanno innovato molti principi fondamentali della materia edilizia.

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Si evidenzia, di conseguenza, che le medesime disposizioni prevalgono direttamente, non soltanto sulla disciplina legislativa regionale antecedente, ma anche sulle diverse disposizioni regionali e sulle previsioni degli strumenti urbanistici comunali con esse incompatibili.

In particolare, riguardo alla Manutenzione Straordinaria (MS) – dopo la modifica operata dall'art. 17, comma 1, lettera a), del decreto-legge «Sblocca Italia», la nuova definizione è la seguente: “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso”.

Connessa alle modifiche della definizione di MS, è quella all’art.

6 del DPR N. 380/2001, con la quale si interviene sulle caratteristiche degli interventi di manutenzione straordinaria che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo (i titoli abilitativi edilizi sono infatti solo il Permesso di Costruire e la Segnalazione Certificata di Inizio Attività), quindi semplicemente previa Comunicazione di Inizio

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dei Lavori asseverata (CILA).

Rispetto al testo previgente dell’art. 6, comma 2, lettera a) del T.U.E., è stata inserita la seguente norma: “sono altresì classificati come manutenzione straordinaria gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione delle opere anche se comportano la variazione del carico urbanistico purché si mantenga l'originaria destinazione d'uso”.

Per completezza si ritiene opportuno precisare che, ai sensi del comma 7 dell'art. 6 del d.P.R. N. 380/2001, la mancata comunicazione dell’inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica comportano la sanzione pecuniaria pari ad almeno 258,00 euro.

In conclusione, seppure abusivo ed illegittimo, il frazionamento delle “aree urbane” risulterà sanabile dagli acquirenti sub-asta.

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QU Q UE ES SI I TO T O N N . . 3 3

Precisi la provenienza dei beni ricadenti nella Procedura Fallimentare N. 11/2013 R.F. - Tribunale di Lamezia Terme, ricostruendo i passaggi di proprietà verificatisi nel ventennio anteriore alla trascrizione del Fallimento.

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928, Serie 1T e trascritto a Catanzaro il 31/01/2008 al N. 1498 R.G. e N. 951 R.P., perveniva alla “FRATELLI CAPORALE S.R.L.”, società all’attualità fallita, con sede in Bivio Bagni 199/201 – 88046 Lamezia Terme (CZ), iscritta nel registro delle Imprese della Provincia di Catanzaro al N. CZ-114766, C.F. e P.IVA 00776050791, la proprietà del lotto in esame.

In vero, al momento della redazione dell’atto, i cespiti in questione, siti nell’area industriale “Ex Sir” nel Comune di Lamezia Terme, erano censiti al catasto fabbricati, foglio 50, particella 555, Sub. 1, 2, 3 (vedi allegati D, F).

L’atto in questione, recitava come segue: “L'anno duemilaotto il giorno ventidue del mese di gennaio, in Lamezia Terme, nello studio del notaio Rosaria Carmela Agapito, alla piazza F. Fiorentino, n. 24 (Lamezia Terme, 22 gennaio 2008) Innanzi a me dottor Sebastiano Panzarella, notaio in Catanzaro, con studio al Corso Mazzini 269, iscritto nel Ruolo del Collegio Notarile dei Distretti Riuniti di Catanzaro, Crotone, Lamezia Terme e Vibo Valentia SONO PRESENTI 1) CARLO CAPORALE, nato a Catanzaro il 19 marzo 1963, residente in Lamezia Terme, Via Gentile n. 2, c.f. CPRCRL63C19C352J, il quale interviene al presente atto nella sua qualità di amministratore unico della società a responsabilità limitata, costituita nello stato italiano, denominata "FRATELLI CAPORALE S.R.L.", con sede in Lamezia Terme, Bivio Bagni n. 199/201, capitale sociale di euro 849.150,00 i.v., codice fiscale e numero di Iscrizione nel Registro delle Imprese di Catanzaro 00776050791, R.E.A.

14766, giusta poteri da statuto nonché in esecuzione della delibera di fusione del 14 dicembre 2007 il cui verbale è stato ricevuto con atto a mio rogito repertorio N. 4498, registrato il 21 dicembre 2007 al N. 8587, Serie IT; 2) MAURIZIO CAPORALE, nato

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a Nicastro, ora Lamezia Terme il 14 maggio 1967, ed ivi residente alla Via G. Gentile N. 2, c.f. CPRMRZ67E14F888J, il quale interviene al presente atto nella sua qualità di amministratore unico della società a responsabilità limitata, costituita nello stato italiano, denominata "PROGETTO PARETE S.R.L." con sede in Lamezia Terme, Viale Gramsci, Palazzo Davoli, capitale sociale euro 26.000,00 i.v., codice fiscale e numero di Iscrizione nel Registro Imprese di Catanzaro 02363470796, R.E.A. 162564, giusta poteri da statuto nonché in esecuzione della delibera di fusione del 14 dicembre 2007 il cui verbale è stato ricevuto con atto a mio rogito repertorio N. 4497, registrato il 21 dicembre 2007 al N. 8586, Serie IT. I predetti comparenti della cui identità personale io notaio sono certo premettono ed indi convengono quanto segue PREMESSO - che con delibera dell’assemblea straordinaria dei soci del 14 dicembre 2007, il cui verbale è stato ricevuto con atto a mio rogito repertorio n. 4 4 98 la società

“FRATELLI CAPORALE S.R.L." ha deliberato la fusione mediante incorporazione della società a responsabilità limitata denominata “PROGETTO PARETE S.R.L.".

Approvando il relativo progetto di fusione depositato ed iscritto ai sensi di legge; - che con atto a mio rogito del 14 dicembre 2007 repertorio N. 4497, la società a responsabilità limitata denominata “PROGETTO PARETE S.R.L." ha deliberato la fusione mediante incorporazione nella società a responsabilità limitata “FRATELLI CAPORALE S.R.L." approvando il relativo progetto di fusione depositato ed iscritto ai sensi di legge; - che tutti i soci di entrambe le società partecipanti alla: fusione hanno rinunciato al termine di trenta giorni previsto dall’ultimo comma dell’articolo 2501 ter del Codice Civile, così come risulta dai sopra indicati atti a mio rogito, repertori numeri 4497 e 4498; - che entrambe le suddette deliberazioni sono state depositate ed iscritte nel competente Registro delle Imprese di Catanzaro in data 20 (venti) dicembre 2007 (duemilasette) protocolli numeri 13104/2007 e 13105/2007, unitamente ai rispettivi documenti previsti dalla legge; - che i creditori aventi diritto

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non hanno proposto opposizione alla fusione, né con atto giudiziale, né con atto stragiudiziale, né sono state notificate o comunicate alla società o agli amministratori atti di opposizione alla fusione, così come mi dichiarano gli stessi comparenti. Tutto ciò premesso si conviene quanto segue - Art. 1 - Consenso ed Oggetto - La società

“FRATELLI CAPORALE S.R.L.”, con sede in Lamezia Terme, Bivio Bagni n.

199/201, capitale sociale euro 849.150,00 i.v. e la Società "PROGETTO PARETE S.R.L.", con sede in Lamezia Terme, Viale Gramsci, Palazzo Davoli, capitale sociale euro 26.000,00 convengono la fusione mediante incorporazione della società

"PROGETTO PARETE S.R.L." nella società "FRATELLI CAPORALE S.R.L.", in conformità ed in conseguenza delle rispettive deliberazioni di fusione sopra citate. - Art. 2 – Effetti ai sensi dell’articolo 2504 bis del Codice Civile la società incorporante assume i diritti e gli obblighi della società incorporata proseguendone ogni rapporto, anche processuale, anteriore alla fusione. Pertanto la società incorporante subentra di pieno diritto in tutto il patrimonio attivo e passivo ed in ogni rapporto in essere della incorporata ed in tutte le sue ragioni, azioni e diritti, ivi comprese le Autorizzazioni Amministrative, Concessioni, Licenze, come in tutti gli obblighi, impegni e passività di qualsiasi natura assumendo di provvedere alla estinzione di tutte indistintamente le passività alle convenute scadenze e condizioni. Le operazioni della società incorporata, conformemente a quanto previsto nel progetto di fusione, saranno imputate al bilancio della società incorporante a decorrere dal giorno uno (1) gennaio 2008 (duemilaotto).

Dalla data di iscrizione del presente atto nel Registro delle Imprese la società incorporante subentra in tutti gli obblighi e diritti tributari della società incorporata.

Il tutto come previsto nel depositato progetto di fusione. Fermo quanto sopra, danno atto i Comparenti che le attività e le passività della società incorporata sono contabilizzate nella situazione patrimoniale di detta società redatta ai sensi di legge.

Ogni persona, ente od ufficio, sia pubblico che privato, resta pertanto sin d’ora

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autorizzato, senza necessità di ulteriori atti o concorsi e con suo esonero da ogni responsabilità, a trasferire ed intestare all’incorporante tutti gli atti, documenti, depositi cauzionali od altro titolo, polizze, conti attivi e passivi attualmente intestati o intitolati alla società incorporata. Art.3 - Denominazione - Capitale Sociale - Modifiche Statutarie Per effetto del presente atto, in conformità al progetto di fusione, nonché delle relazioni dell’organo amministrativo, redatte ai sensi dell'articolo 2501 quinquies del Codice Civi- le la società incorporante: I) mantiene la sua denominazione

"FRATELLI CAPORALE S.R.L."; II) il capitale sociale della società incorporante resta invariato e pertanto determinato in euro 849.150,00 (ottocentoquarantanovemila centocinquanta virgola zero zero); III) di adottare lo statuto sociale allegato al progetto di fusione depositato unitamente allo stesso nel registro delle. Imprese di Catanzaro e che previa espressa dispensa dalla lettura fattamene dai comparenti con il mio consenso si allega al presente atto sotto la lettera "A" Art. 4- Effetti Estintivi Per effetto della presente fusione cessa e si estingue ogni potere di gestione, amministrazione e di rappresentanza spettante agli amministratori della società incorporata “PROGETTO PARETE S.R.L.”, così come tutti i poteri che gli stessi avessero conferito a terzi con procure speciali, generali o con preposizioni institorie. Si estingue altresì ogni altra forma di rappresentanza affidata a terzi. Art. 5 - Beni Immobili e Mobili Registrati Ai fini della trascrizione del presente atto nei competenti Registri Immobiliari e delle relative volture in Catasto vengono qui di seguito indicati i beni immobili di proprietà della società incorporata: In Comune di Lamezia Terme, sezione di Sant’Eufemia Lamezia, alla località Area ex Sir - Zona Industriale di Lamezia Terme e precisamente: - capannone industriale della superficie complessiva di circa mq. 1.880 (metri quadrati milleottocentottanta) in struttura prefabbricato in c.a.v., composto da- una parte adibita a laboratorio e da una parte ad uso ufficio, con piano ammezzato, con annesso piazzale di pertinenza di circa mq. 6.000 (metriquadrati

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seimila); il tutto confinante con strada consortile, proprietà della società Lamezia Europa S.p.A., proprietà società incorporante. Detto immobile è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Lamezia Terme, sezione Sant’Eufemia Lamezia, al foglio di mappa 50, particelle: - 555 sub 1, corte; - 555 sub 2, zona cens. 2, area ex Sir - Zona Industriale di Lamezia Terme, categoria D/2, rend. Cat. Euro 14.050,00, - 555 sub 3, zona cens. 2, area ex Sir - Zona Industriale di Lamezia Terme, Piano T, categoria C/2, Cl 2 R.C. Euro 418,33. Ai fini delle volture e dell’espletamento delle necessarie formalità, le parti dichiarano che nella società esistono i seguenti automezzi: 1) VW Golf, Targa DA383AF, Telaio WVWZZZ1KZ6B083557, autovettura per trasporto di persone - uso proprio; 2) Iveco targa CA287NW, telaio ZCFC35A10ODI75100, autocarro per trasporto di cose - uso proprio; 3) Peugeot 5FRHYU, targa BP938YL, telaio VF35FRHYU60355454, autovettura per trasporto di persone - uso proprio. Art.

6= Dichiarazioni Urbanistiche Ai sensi ed effetti delle vigenti leggi in materia urbanistica ed edilizia ed in particolar modo del T.U. Sull’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) la società ìncorporanda a mezzo del suo rappresentate previe ammonizioni di rito fatte da me notaio, in via sostitutiva di atto di notorietà ai sensi del DPR 445/2000, e consapevole delle responsabilità penali in caso di reticenze e dichiarazione mendace, dichiara che: - l’immobile, censito nel N.C.E.U. Del Comune di Lamezia Terme, sezione Sant’Eufemia Lamezia, al foglio di mappa 50, particella 555 sub 2 è stato realizzato in base alla concessione edilizia numero 8292 rilasciata dal Comune di Lamezia Terme in data 17 ottobre 2002 ed è dotato di certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Lamezia Terme in data 30 aprile 2003 n. 14, e che successivamente non sono stati eseguiti lavori per i quali si è resa necessaria la concessione edilizia anche in sanatoria o altri provvedimenti abilitativi, né sono stati mai adottati, né risultano pendenti provvedimenti sanzionatori; - l’immobile, censito nel N.C.E.U, del Comune di Lamezia Terme, sezione Sant’Eufemia Lamezia, al foglio

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di mappa 50, particella 555 sub 3 è stato realizzato in base alla concessione edilizia n.

70 del giorno 8 maggio 1973 e che successivamente non sono stati eseguiti lavori per i quali si è resa necessaria la concessione edilizia anche in sanatoria o altri provvedimenti abilitativi, né sono stati mai adottati, né risultano pendenti provvedimenti sanzionatori; - L'area di pertinenza del fabbricato, censita nel N.C.E.U.

del Comune di Lamezia Terme, sezione Sant'Eufemia Lamezia, al foglio di mappa 50, particella 555 sub 1 ricade all'interno del Nucleo Industriale di Lamezia Terme, regolato da apposito Piano Regolatore ed ha tutte le caratteristiche risultanti dal Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 13 luglio 2007 dal Capo Servizio Urbanistica ed Edilizia Privata Incarico di P.O., del Comune di Lamezia Terme e che in copia conforme all'originale, previa lettura da me datane ai comparenti, si allega al presente atto sotto la lettera "B" e precisa che fino ad oggi non sono intervenute modifiche degli strumenti urbanistici concernenti quanto in oggetto e che non è stata trascritta nei Registri Immobiliari alcuna ordinanza sindacale accertante l’effettuazione di lottizzazione non autorizzata; La parte alienante mi consegna l’attestato di qualificazione energetica redatto in data 13 luglio 2007 dall’Ing.

Francesco Stella, che in copia autentica previa espressa dispensa dalla lettura fattamene dai comparenti con il mio consenso, si allega al presente atto sotto la lettera

"C". Art. 7= Il presente atto verrà comunicato a cura e spese della società incorporata alla Banca MONTE DEI PASCHI DI SIENA -- BANCA PER L’IMPRESA SPA a favore della quale è iscritta ipoteca sui predetti beni. Art. 8 – Spese Le spese del presente atto e dipendenti tutte sono a carico della società Incorporante. Il il presente atto, ai sensi dell’articolo 4 lettera b) della tariffa parte I allegata al D.P.R. 131/1986 è soggetto alle imposte in misura fissa. Richiesto io notaio ho ricevuto il presente atto che ho letto ai comparenti i quali mi dichiarano di approvarlo perché conforme alla loro volontà. Scritto con mezzo elettromeccanico da persona di mia fiducia e

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completato a mano da me notaio su di tre fogli per pagine dieci sin qui. Sottoscritto alle ore 18:20 (diciotto e minuti venti)”(vedi allegato F).

LOTTI N. 1/BLOCCO A (foglio 50, particella 555, Sub. 5) (ex foglio di mappa N. 50, particella 555, Subalterni 1-2-3 e terreni foglio di mappa N. 50, particelle 582, 498, 495) – LOTTO N. 1/BLOCCO B (foglio 50, particella 584, Sub. 1) (ex foglio di mappa N. 50, particella 584 e terreno foglio di mappa N. 50, particelle 582)  Con atto di COMPRAVENDITA del 21 Aprile 2004, rep. N. 572, raccolta N. 261, a rogito del notaio Sebastiano Panzarella, registrato a Catanzaro 06/05/2004 al N. 1539, Serie 1T, e trascritto a Catanzaro il 07/05/2004 ai NN. 8497/5833, perveniva alla società fallita, ossia la “FRATELLI CAPORALE S.R.L.”, società fallita, con sede in Bivio Bagni 199/201 – 88046 Lamezia Terme (CZ), iscritta nel registro delle Imprese della Provincia di Catanzaro al N.

SA-114766, C.F. e P.IVA 00776050791, la proprietà dei cespiti interessati dalla procedura fallimentare in oggetto, siti nell’area industriale “Ex Sir”, nel Comune di Lamezia Terme.

In vero, al momento dell’acquisto, i cespiti in questione, erano censiti al catasto terreni, foglio 50, particelle 495, 498, 580, 582, ed al catasto fabbricati, foglio 50, particella 584 (vedi allegato F).

L’atto in questione, recitava come segue: “L'anno duemilaquattro, il giorno ventuno del mese di aprile, in Lamezia Terme, presso lo studio del notaio Rosaria Carmela Agapito, sito in Piazza Fiorentino n. 24 - 21 aprile 2004 - Innanzi a me dott. Sebastiano Panzarella, notaio in Catanzaro, con studio sito in Corso Mazzini

Nel documento Studio Tecnico - dott. arch. Carla ISABELLA (pagine 172-200)