Studio Tecnico - dott. arch. Carla ISABELLA

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Studio Tecnico 8

Sede Fiscale: Via Coscaro, N° 107 – 88040, San Mazzeo di Conflenti (CZ) Via Passeri, N° 50 – 88040, Martirano Lombardo (CZ) P.IVA 02637060795 - Tel 0968/60129 - Telefax 09681940491 - Cellulare: 3338092361 E-mail: carlaisabella@libero.it / carlaisabella@pec.it - Internet: www.studiof8.it

dott. arch. Carla ISABELLA

STUDIO 8

TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME

Oggetto:

FALLIMENTO ISCRITTO AL N. 11/2013

R.F. - TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME

“F.LLI CAPORALE SRL”

Giudice delegato:

dott.ssa ADELE FORESTA

Curatore fallimentare:

dott. avv. Riccardo FOLINO

Coadiutore Tecnico: arch. CARLA ISABELLA, nata a Conflenti (CZ) il 10/07/1974, con studio tecnico in Via Coscaro, 109 - 88040 San Mazzeo di Conflenti (CZ), C.F. SBLCRL74L50C960V

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n data 25/10/2017, il curatore, dott. avv. Riccardo Folino, con il consenso del Giudice Delegato, dott.ssa Adele FORESTA, disponeva la nomina della sottoscritta, Carla arch. Isabella, quale coadiutore tecnico del Fallimento N. 11/2013 R.F. – “F.LLI CAPORALE SRL”.

La sottoscritta accettava l’incarico di rispondere ai quesiti sottoposti dal curatore, che di seguito si riportano integralmente:

1) Provveda, il CTU, all’esatta individuazione dei beni caduti in fallimento ed alla formazione di uno o più lotti per la vendita, identificando con precisi dati catastali (ricostruendo storicamente le eventuali variazioni degli identificativi) e confini e descriva i beni componenti i lotti, mediante dettagliata descrizione della consistenza (soggiorno, cucina, camera…) ed indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori e millesimi di parti comuni, nonché riferisca in merito alla segnalazione

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Fallimento N. 11/2013 R.F. “F.LLI CAPORALE SRL” – Coadiutore Tecnico: Carla arch. ISABELLA Pag. 2 di 402

delle variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al Catasto Fabbricati, oltre ad acquisire e produrre la relativa scheda: laddove la scheda sia mancante ovvero in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, si limiti a segnalare con precisione le attività da compiere, i relativi costi e tempi (anche in queste ipotesi, non provveda senza preventiva autorizzazione del Curatore).

2) Provveda alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro agibilità; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;

3) Precisi la provenienza dei beni ricadenti nella Procedura Fallimentare N. 11/2013 R.F. - Tribunale di Lamezia Terme, ricostruendo i passaggi di proprietà verificatisi nel ventennio anteriore alla trascrizione del Fallimento;

4) Dica dello stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità dei cespiti;

5) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato);

6) Riferisca dell’esistenza di vincoli ed oneri giuridici gravanti sui beni (anche apparenti), distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno, invece, cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari;

7) Determini la valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera

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distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, altri oneri o pesi, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni e prefigurando le due diverse ipotesi in cui gli oneri per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura, ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise e nel caso poi di diritti reali di godimento (usufrutto…), provveda a fornire la valutazione degli stessi o applicando i coefficienti; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura. I vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene (anche apparenti), distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli cha dovranno essere cancellati.

Per poter rispondere adeguatamente ai quesiti posti, si è reso necessario effettuare le seguenti ricerche, presso:

 Agenzia delle Entrate di Catanzaro, ufficio del catasto, per accertare i dati identificativi degli immobili oggetto d’indagine ed estrarre copia degli elaborati planimetrici, delle planimetrie catastali e degli stralci dei fogli di mappa, nonché, ottenere informazioni e documentazione in merito alle variazioni catastali intervenute negli anni e che riguardavano espressamente i beni indagati;

 Svariati accessi all’Agenzie delle Entrate allo scopo di effettuare delle semplici visure;

 Agenzia delle Entrate – Servizio Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria dei Registri Immobiliari) di Catanzaro, per appurare la presenza di creditori iscritti, e poterne indicare nominativi e note di trascrizione;

 Ufficio tecnico del Comune di Lamezia Terme (CZ) per verificare eventuali difformità rispetto alla Legge N.

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47/85 e alla vigente normativa in materia urbanistica, all’art. 39 della Legge 724/94, nonché, in merito al condono edilizio ultimo, cioè il D. L. 30 settembre 2003, N. 269 “Disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici” art. 32, e attingere, comunque, alle informazioni di carattere urbanistico degli immobili;

 Ufficio del Comando di Polizia Municipale di Lamezia Terme (CZ) per accertare la presenza di eventuali verbali di violazione alla Legge N. 47/85 e successive modifiche ed integrazioni e, al P. R. G. vigente nei nel territorio interessato;

 Ufficio dell’archivio notarile di Catanzaro al quale è stato richiesto il titolo redatto dal notaio Antonio Andreacchio;

 La ricerca delle registrazioni concernenti gli immobili investigati è stata eseguita con l’ausilio del curatore, dott. avv. Riccardo Folino, che ha fornito i contratti transitori riguardanti i cespiti ricadenti nel fallimento.

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La sottoscritta, nominato coadiutore tecnico nel Fallimento N. 05/2013 R.F., alla presenza del curatore, avv. Riccardo Folino, eseguiva una serie di sopralluoghi, sia presso la zona ex Sir dove è allocato il complesso industriale riconducibile alla società fallita e sia in via Marconi dove risultano ubicati gli altri cespiti immobiliari.

Molte visite, seppure concordate con il curatore, sono state eseguite

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dalla sottoscritta o dai collaboratori allo scopo di avanzare con le operazioni geo-topografiche sul campo e, quindi, predisporre l’accatastamento.

A Sant’Eufemia, zona Industriale ex SIR di Lamezia Terme, come verrà esplicitato a seguire, è collocato un vasto complesso industriale che si articola con differenti e diversi edifici e manufatti aventi caratteristiche costruttive ed edificatorie eterogenee.

Tale aspetto, unito ad una serie quasi infinita di problematiche tecniche connesse, da un lato, all’aspetto prettamente urbanistico ed edilizio dei cespiti immobiliari e, dall’altro, a discrasie legate alla proprietà dei beni immobili che per differenti vicissitudini erano state intestati a soggetti terzi ha comportato un prolungamento dei tempi di redazione della perizia.

Non va, poi, sottovalutato l’aspetto meramente catastale considerato, altresì, che l’agenzia delle entrate aveva effettuato degli accertamenti con la rilevazione (e censimento d’ufficio) di alcuni “fabbricati fantasma”.

Ma, non solo, lo stesso sito è viziato da una serie di abusi edilizi che hanno modificato la consistenza dei cespiti ed hanno comportato, quindi, l’accorpamento ed il frazionamento delle differenti porzioni al fine di rendere armonioso e uniforme la vendita all’asta delle differenti parti.

Per certi versi la situazione riscontrata in via Guglielmo Marconi è la medesima; i cespiti ivi ubicati sono viziati da una serie di abusi ed anche la conformazione strutturale ed urbanistica era differente rispetto alla documentazione agli atti.

Anche per tale complesso, quindi, si è reso necessario procedere ad una serie di attività sia istruttorie, recuperando ed analizzando la documentazione

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urbanistica, e sia catastale, procedendo con l’accatastamento delle porzioni ed il frazionamento dei diversi settori.

Come già esplicitato, tali operazioni hanno richiesto un notevole dispendio di energie con un aggravio di tempo necessario alla redazione e completamento delle perizia di gran lunga superiore alla normalità.

In occasione delle visite sono alcune volte si sono redatti i verbali di sopralluogo, mentre nelle stragrande maggioranza dei casi si sono eseguite le operazioni di rilievo e misura senza procedere alla verbalizzazione (anche perché in assenza di interlocutore) (vedi allegato M).

Ultimati i lavori di rilievo e misurazione, nonché, tutte le operazioni preliminari, si espongono di seguito i risultati della consulenza (vedi allegati A, B, C, D, E, F, G, H, I, L, M).

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RISPOSTE AI QUESITI

QU Q UE ES SI I TO T O N N . . 1 1

Provveda, il CTU, all’esatta individuazione dei beni caduti in fallimento ed alla formazione di uno o più lotti per la vendita, identificando con precisi dati catastali (ricostruendo storicamente le eventuali variazioni degli identificativi) e confini e descriva i beni componenti i lotti, mediante dettagliata descrizione della consistenza (soggiorno, cucina, camera…) ed indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori e millesimi di parti comuni, nonché riferisca in merito alla segnalazione delle variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al Catasto Fabbricati, oltre ad acquisire e produrre la relativa scheda: laddove la scheda sia mancante ovvero in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, si limiti a segnalare con precisione le attività da compiere, i relativi costi e tempi (anche in queste ipotesi, non provveda senza preventiva autorizzazione del Curatore).

I beni costituenti il monte immobiliare coinvolti nel Fallimento N. 11/2013 R.F. “F.LLI CAPORALE SRL” - TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME, ed annotati nella Sentenza Dichiarativa Di Fallimento, presentazione N. 45 del 07/06/2013, R.P. N. 5777, R.G.

N. 8434, derivante dall’atto giudiziario del 22/05/2013, repertorio N.

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296/2013, emesso dal Tribunale di Lamezia Terme (CZ) sono i seguenti:

Unità Negoziale N° 1

 1) Comune M208 R – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto F., Foglio 82, Particella 296, Sub. 1, Natura C3 - Laboratori per arti e mestieri, mq 355, Via Delle Terme, piano T;

 2) Comune M208 R – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto F., Foglio 82, Particella 296, Sub. 2, Natura C2 - Magazzini e locali di deposito, mq 64, Via Delle Terme, piano T;

 3) Comune M208 R – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto F., Foglio 82, Particella 296, Sub. 3, Natura A3 - Abitazione di tipo economico, 4 vani, Via delle Terme, piano 1;

 4) Comune M208 – Lamezia Terme (CZ), Catasto F., Foglio 82, Particella 296, Sub. 4, Natura A3 - Abitazione di tipo economico, 2,5 vani, Via delle Terme, piano 2;

 5) Comune M208 R – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto F., Foglio 82, Particella 470, Sub. 1, Natura C2 - magazzini e locali di deposito, mq 9, Contrada Bagni, Piano T;

 6) Comune M208 R – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto F., Foglio 82, Particella 470, Sub. 2, Natura A2 - Abitazione di tipo civile, 1 vani, Contrada Bagni, Piano T;

 7) Comune M208 R – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto F., Foglio 82, Particella 471, Natura C3 - Laboratori per arti e mestieri, mq 78, Contrada Bagni, Piano T;

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 10) Comune M208 R – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto F., Foglio 84, Particella 1136, Sub. 4, Natura C1, Negozi e botteghe, mq 167, Via Gramsci, Piano T;

 11) Comune M208 R – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto F., Foglio 84, Particella 1136, Sub. 45, Natura C2 - magazzini e locali di deposito, mq 408, Via Gramsci, Piano T;

 12) Comune M208 R – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto F., Foglio 84, Particella 1136, Sub. 43, Natura C1 - Negozi e botteghe, mq 99, Via Gramsci, Piano T;

 13) Comune M208 R – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto F., Foglio 84, Particella 1136, Sub. 44, Natura C1 - Negozi e botteghe, mq 162, Via Gramsci, Piano T;

 14) Comune M208 B – Lamezia Terme (CZ) Sambiase, Catasto T., F. 82, P. 129, Natura T - Terreno, mq 1620;

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 17) Comune M208 C – Lamezia Terme (CZ) Sant’Eufemia Lamezia, Catasto T., F. 50, P. 483, Natura T, mq 1200;

 21) Comune M208 Q – Lamezia Terme (CZ) Nicastro, Catasto F., Foglio 24, Particella 2096, Sub. 92, Natura C6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, mq 412, Viale Guglielmo Marconi, n. 47;

 22) Comune M208 S – Lamezia Terme (CZ) Sant’Eufemia, Catasto F., Foglio 50, Particella 555, Sub. 2, Natura D1 - Opifici, Zona Industriale Area ex Sir, Piano T-1;

 23) Comune M208 S – Lamezia Terme (CZ) Sant’Eufemia, Catasto F., Foglio 50, Particella 555, Sub. 3, Natura C2 - Magazzini e locali di deposito, mq 300, Zona Industriale Area ex Sir, Piano T;

 24) Comune M208 Q – Lamezia Terme (CZ) Nicastro,

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Catasto F., Foglio 24, Particella 2096, Sub. 89, Natura EU - Ente urbano, Viale Guglielmo Marconi, Piano T;

 25) Comune M208 Q – Lamezia Terme (CZ) Nicastro, Catasto F., Foglio 24, Particella 2096, Sub. 83, Natura EU - Ente urbano, mq 160, Viale Guglielmo Marconi, Piano T (vedi allegato E).

Occorre precisare che la presente stima immobiliare riguarda i cespiti distinti ai N.: 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 e 25 della nota di trascrizione sopra riportata, in quanto i restanti beni sono stati già periziati dalla sottoscritta, nell’ambito della procedura esecutiva N.

78/2011 R.G.E. (riunita con la 98/2011 R. G. E.).

Il cespite distinto al N. 24, della già citata trascrizione, distinto al Catasto fabbricati di Lamezia Terme, sezione censuaria di Nicastro, foglio di mappa N. 24, particella N. 2096, sub. 89, invece, è escluso dalla trattazione poiché oggetto di confisca trascritta il 13/09/2011, R.P. N. 9429 R.G. N. 12943 (vedi allegato E).

Al contrario, sull’originaria trascrizione della sentenza di fallimento del 07/06/2013, R.P. N. 5777, R.G. N. 8434 erano esclusi alcuni beni a causa dell’incorporazione surrettizia effettuata dalla società Lamezia Europa S.p.A. con atto redatto dal notaio A.

Andreacchio del 13 giugno 2006, rep. N. 61131 (vedi allegato F).

Cosi per come emerso durante lo svolgimento della perizia, e relazionato al curatore, infatti, da una prima disamina presso l’agenzia delle entrate – servizi catastali - emergeva che alcuni cespiti

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appartenenti alla “Fratelli Caporale Srl” risultavano, invece, ancora intestati alla società venditrice LameziaEuropa SpA.

Ci si interfacciava, quindi, con lo studio del notaio Sebastiano Panzarella, che aveva redatto il rogito di compravendita a favore della società fallita, ossia, la compravendita del 21 aprile 2004, rep. N.

572, registrato a Catanzaro 06/05/2004 al N. 1539, Serie 1T e trascritto a Catanzaro il 07/05/2004 ai NN. 8497/5833 con il quale, per l’appunto, la società fallita acquistava i terreni al foglio 50, particelle 495, 498, 580, 582 ed al catasto fabbricati, foglio 50, particella 584 (vedi allegato F).

A detto atto, seguiva la compravendita con riserva della proprietà – quietanza di pagamento dell’intero prezzo del 22 Luglio 2005, rep. N. 1718, a rogito sempre del notaio Sebastiano Panzarella, registrato a Catanzaro l’11/08/2005 al N. 2393, Serie 1T e trascritto a Catanzaro il 28/09/2005 ai N. 20927 R.G. e N. 3628 R.P., riguardante il “perfezionamento” dei cespiti sopra indicati (vedi allegato F).

Il notaio dava mandato al suo tecnico di fiducia di effettuare le opportune verifiche e le eventuali volture; la sottoscritta, dopo aver atteso qualche tempo, effettuando, però, in tale periodo più volte le ispezioni per monitorare l’avvenuta rettifica, sospettava che si trattasse di un diverso problema, piuttosto che della “semplice mancata volturazione catastale”.

Come si temeva, dovendo, comunque, iniziare le operazioni tecniche sulle particelle da volturare, la sottoscritta si interfacciava

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direttamente con il tecnico incaricato dal notaio, geom. Daniele Roperti, il quale rendeva edotta la sottoscritta di una problematica ben più complessa, ovvero, che nonostante la società F.lli Caporale Srl avesse perfezionato l’acquisto, con i titoli sopra esposti, a causa del “patto di riservato dominio”, probabilmente non si era provveduto alla voltura catastale.

La ricostruzione effettuata dalla scrivente, però, chiariva in modo incontrovertibile che la società fallita aveva provveduto a saldare l’intero importo, di conseguenza non rimaneva in piedi alcun privilegio a favore della “LameziaEuropa SpA”.

Non restava altro da fare se non estrarre le visure ipotecarie aggiornate per accertare lo status degli immobili; le ispezioni confermavano che successivamente all’acquisto era stato, per l’appunto, redatto un altro atto avente ad oggetto “Compravendita con riserva della proprietà – Quietanza di pagamento dell’intero prezzo”, che era stato annotato a margine dell’originaria compravendita, per cui la relativa voltura era avvenuta in maniera manuale.

Dalla lettura dell’atto dal dott. Panzarella, il 22 luglio 2005, rep. N. 1718, la Società LameziaEuropa, trasformatasi intanto in S.P.A., dichiarava che: la “F.lli Caporale aveva integralmente adempiuto al debito per il pagamento del prezzo, e di non aver null’altro a pretendere, rilasciava ampia e finale quietanza di completo saldo” (vedi allegato F).

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Intanto il tecnico incaricato di provvedere alla voltura, geom.

Daniele Roperti, relazionava che, con atto del notaio Andreacchio del 13 giugno 2006, Rep. N. 61131 erano stati individuati i beni della

“LameziaEuropa SpA Società Consortile per Azioni” e che nonostante, come detto, con l’atto del notaio Sebastiano Panzarella era stata cancellata la condizione sospensiva e, quindi, il patto di riservato dominio, per mero errore nella ricognizione dei beni erano stati inseriti anche i cespiti di proprietà della F.lli Caporale S.r.L.” (vedi allegato F).

In effetti, con “atto integrativo verbale di assemblea straordinaria” del 13 giugno 2006, rep. N. 61131, a rogito del notaio Andreacchio Antonio, registrato a Soverato il 16/06/2006 al N. ---, Serie 1T e trascritto a Catanzaro il 23/01/2017 ai N. 947 R.G. e N.

754 R.P., “arbitrariamente” venivano trasferiti dalla “LameziaEuropa Societa’ Consortile per Azioni” alla società "Lamezia Europa S.p.A." i beni acquistati dalla “Fratelli Caporale Srl” nel 2004 (vedi allegato F).

Al fine di ottemperare alla discrasia creatasi la scrivente autorizzata dal curatore, avv. Riccardo Folino, contattava il responsabile dell’Ufficio “LameziaEuropa SpA”, sig. Tullio Rispoli, spiegando la situazione e invitando, chi ne avesse titolo, a ripristinare la situazione originaria, chiedendo esplicitamente una correzione.

Con “atto di rettifica catastale ed individuazione catastale” del 17 Gennaio 2017, rep. N. 19399, racc. N. 12498, a rogito del dott.

Sebastiano Panzarella, registrato a Lamezia Terme il 23/01/2017 al

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N. 241, Serie 1T e trascritto a Catanzaro il 23/01/2017 ai N. 947 R.G.

e N. 754 R.P., si correggeva quanto erroneamente riportato nel precedente atto notarile, a rogito del notaio Andreacchio, ri- attribuendo, quindi, la proprietà dei beni in questione, alla società

“F.lli Caporale Srl” (vedi allegato F).

In sostanza, quindi, il curatore non aveva modo di trascrivere la sentenza dichiarativa di fallimento, presentazione N. 45 del 07/06/2013, R.P. N. 5777 sui terreni al foglio 50, particelle 495, 498, 580, 582 e sul fabbricato, foglio 50, particella 584 in quanto gli stessi cespiti non “appartenevano” alla società fallita nel momento della trascrizione.

In conclusione, all’originaria trascrizione vanno ricompresi gli originari cespiti:

- Comune M208 C – Lamezia Terme (CZ) Sant’Eufemia Lamezia, Catasto T., F. 50, P. 495, Natura T, mq 1600;

- Comune M208 S – Lamezia Terme (CZ) Sant’Eufemia Lamezia, Catasto F., F. 50, P. 584, Natura F3 – Unità in corso di costruzione (vedi allegato E).

Bisogna precisare, così per come si esplicherà nelle pagine seguenti che i beni sopra enunciati, in seguito alle operazioni catastali

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compiute dalla sottoscritta, sono stati trasformati e sono stati generati i seguenti cespiti “definitivi”:

 Foglio di mappa N. 50, Particella N. 555, Sub. 5, Categoria D/7 - “Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”, Rendita 12.762,80 €, Area Ex Sir - Zona Industriale Lamezia Snc, Piano T.;

 Foglio di mappa N. 50, Particella N. 584, Sub. 1, Categoria D/7 - “Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”, Rendita 5.906,00 €, Area Ex Sir - Zona Industriale Lamezia Snc, Piano T.

Le operazioni catastali effettuate dalla scrivente, che saranno esplicitate in modo puntuale nelle pagine seguenti hanno, altresì, generato (derivanti dagli originari beni sopra descritti) i seguenti cespiti:

Comune di Lamezia Terme, Sant`Eufemia - Catasto Fabbricati

 Foglio 50, Particella 555, Sub. 2, Categoria D/1 –

“opifici”, Rendita 14.050,00 €, Area Ex Sir - Zona Industriale Lamezia snc, Piani T-1;

 Foglio 50, Particella 555, Sub. 3, Categoria C/2 –

“magazzini e locali di deposito”, Consistenza 300 mq, Rendita 418,33 €, Area Ex Sir - Zona Industriale

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Lamezia snc, Piano T.

In definitiva, al fine di chiarire in modo peculiare i beni trattati dalla presente perizia immobiliare, di seguito è stato predisposto uno schema riassuntivo, riportante l’elencazione degli immobili, così per come identificati al momento della trascrizione del fallimento:

ZONA INDUSTRIALE “EX SIR”

 Comune M208 C – Lamezia Terme (CZ) Sant’Eufemia Lamezia, Catasto T., F. 50, P. 483, Natura T, mq 1200;

 Comune M208 S – Lamezia Terme (CZ) Sant’Eufemia, Catasto F., Foglio 50, Particella 555, Sub. 2, Natura D1 - Opifici, Zona Industriale Area ex Sir, Piano T-1;

 Comune M208 S – Lamezia Terme (CZ) Sant’Eufemia, Catasto F., Foglio 50, Particella 555, Sub. 3, Natura C2 - Magazzini e locali di deposito, mq 300, Zona Industriale Area ex Sir, Piano T;

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 Comune M208 S – Lamezia Terme (CZ) Sant’Eufemia Lamezia, Catasto F., F. 50, P. 584, Natura F3 – Unità in corso di costruzione (vedi allegato E).

NICASTRO – VIA MARCONI

 Comune M208 Q – Lamezia Terme (CZ) Nicastro, Catasto F., Foglio 24, Particella 2096, Sub. 92, Natura C6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, mq 412, Viale Guglielmo Marconi, n. 47;

 Comune M208 Q – Lamezia Terme (CZ) Nicastro, Catasto F., Foglio 24, Particella 2096, Sub. 83, Natura EU - Ente urbano, mq 160, Viale Guglielmo Marconi, Piano T (vedi allegato E).

La massa immobiliare stimata, come detto, risulta ubicata nel Comune di Lamezia Terme, rispettivamente nella zona industriale “Ex Sir”, in Sant’Eufemia Lamezia ed in Via Marconi, nel quartiere di Nicastro.

Prima di procedere alla formazione dei lotti, occorre fare delle precise considerazioni, riguardanti i cespiti caduti in fallimento, necessarie al fine di individuarli e caratterizzarli in modo esatto.

Dal punto di vista catastale, fin dal momento del sopralluogo, dal confronto con le planimetrie catastali emergevano una serie di difformità riguardanti, sia la consistenza dei manufatti, sia l’ubicazione e sia la conformazione degli stessi.

In primo luogo, sono da valutare i cespiti collocati nell’area Ex

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– Sir, zona Sud del territorio comunale di Lamezia Terme; trattasi, nel particolare, di un complesso immobiliare, a destinazione industriale, di forma rettangolare, composto da un capannone industriale, (distribuito su due livelli nel versante meridionale, mentre il restante si sviluppa su un solo livello), un laboratorio industriale/artigianale, un’ampia tettoia abusiva che occupa l’intero versante settentrionale del lotto, e due porzioni di terreno, una di pertinenza del capannone, posta nell’estremità Sud – Est del complesso, ed una seconda, collocata sul lato Ovest.

Dalle ispezioni compiute e dai rilievi effettuati, con successiva vettorizzazione dello stato di fatto dei cespiti, emergevano una serie di discrepanze catastali, che differivano completamente dalla realtà dei luoghi, sia in termini identificativi che di consistenza.

Si rendeva necessario, pertanto, il censimento delle unità immobiliari al fine di attribuire i necessari estremi catastali ai beni da trasferire e risolvere, comunque, le problematiche connesse alle verifiche effettuate dall’agenzia delle entrate.

La scrivente, quindi, puntualmente e dettagliatamente relazionava quanto accertato, in data 8 marzo 2017, al Giudice Delegato dott.ssa Adele Foresta ed al curatore fallimentare avv.

Riccardo Folino e di seguito se ne riporta uno stralcio: “che aggiornando le visure catastali si è appreso che le particelle N. 580 e 582, identificate al Foglio 50 del Catasto Terreni dell’ex Comune di S. Eufemia Lamezia sono state oggetto di accertamento ai sensi della legge N. 78/2010 e s.m.e.i. e che a seguito

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di sopralluogo da parte dei tecnici dell’Agenzia del Territorio competente sono state censite due unità immobiliari non accatastate e precisamente: N.C.E.U.

Foglio 50, Particella 950, sub. 1  sulla particella 580 e N.C.E.U. foglio 50, particella 953, sub. 1  sulla particella 582 alle quali è stata attribuita una rendita presunta. Trattasi di cosiddetti “fabbricati fantasma” così per come stabilito con la Legge N. 286 del 24 novembre 2006, dall’articolo 19 del D.L. 31 maggio 2010, N. 78 (convertito con modificazioni dalla L. 30 luglio 2010, N.

122) e dal D.L. 29 dicembre 2010, N. 225. L’Agenzia del Territorio, in conformità al D.L. N. 225/2010, pubblicata la complessa operazione di telerilevamento, ha legalmente notificato a tutti gli interessanti gli avvisi di accertamento tramite pubblicazione sull’albo pretorio comunale, pubblicandoli anche nella Gazzetta Ufficiale (in data 03 maggio 2012). Nel caso in esame, dalle informazioni assunte presso il competente ufficio si è appreso che esiste un avviso di accertamento N: CZ018027612, notificato mediante affissione all'albo del Comune di Lamezia Terme. L’Agenzia del Territorio, quindi, ha effettuato le procedure di accertamento d’ufficio, addebitando al possessore le relative spese tecniche, oltre alla sanzione per omessa denuncia (in genere con la sanzione minima di 300 euro per ogni unità immobiliare, riducibili ad un quarto pari a 75 euro se la somma viene versata entro 60 giorni). Contestualmente l’ex agenzia del territorio aveva già provveduto “ad accatastare i fabbricati fantasmi”

attribuendo una rendita presunta, stimata sulla base di sopralluogo diretto dentro le proprietà private; sulla scorta di fotografie frontali dei manufatti. Con l’entrata in vigore del D.L. 23/2011 le sanzioni, per i proprietari che non si sono

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preoccupati di accatastare i fabbricati fantasma sono lievitate, con un minimo di 1.032 euro ad un massimo di 8.264. Come se non bastasse per chi ancora continuerà a non voler accatastare la propria casa è previsto l'accatastamento d'ufficio, con un ulteriore costo. Ad ogni modo, la sottoscritta ha provveduto a farsi conteggiare, dall’agenzia delle entrate, la sanzione da versare prima della regolarizzazione del fabbricato fantasma insistente sulla particella 580, foglio 50 dell’ex Comune di Sant’Eufemia Lamezia, mentre allo stato, salvo evoluzioni dell’ultima ora per il “fabbricato fantasma” individuato sulla particella 582 non è stato emesso alcun avviso di accertamento (questo non esula dal pagamento della sanzione al momento della presentazione della regolarizzazione catastale).

A questo punto altri aspetti meritano di essere trattati e ricompresi nel processo di accatastamento e rettifica catastale. In primo luogo è il caso di specificare che il complesso edilizio afferente al compendio fallito è stato edificato in seguito al rilascio della Concessione Edilizia N. 70, del 08/05/1973 (primo insediamento), Concessione Edilizia N. 8292, del 17/10/2002 (capannone con uffici) e Autorizzazione Edilizia N. 270, del 17 ottobre 2002 (recinzione di tre lotti industriali). In data 9 luglio 2002 con protocollo N. 32732 dalla società

“Progetto Parete S.r.l.” veniva esibita domanda (corredata da progetto), con la quale si chiedeva il rilascio della Concessione Edilizia per la costruzione di un edificio industriale nell'area del Nucleo Industriale di Lamezia Terme  la società “Progetto Parete Srl” veniva fusa ed incorporata nella società “Fratelli Caporale Srl” con Verbale di Assemblea Ordinaria del 14 dicembre 2007 a rogito del notaio Sebastiano Panzarella e successivo “Atto di Fusione per

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Incorporazione” del 22 gennaio 2008, rep. N. 4690 a rogito del notaio Sebastiano Panzarella. Dallo studio del suddetto progetto si evince che la Concessione Edilizia N. 8292, del 17/10/2002 autorizzava, per l’appunto, l’edificazione del capannone di dimensioni: m 37,00 x m 50,90 = 1.883,30 mq per un’altezza massima di 7,00 m e, quindi, un volume complessivo di mc 13.183,10  tale manufatto verrà poi censito al catasto urbano del Comune di Lamezia Terme, sezione censuaria di Sant’Eufemia Lamezia, al foglio di mappa N. 50, particella 555, sub. 2, categoria D/1 “Opificio” e sub. 1 “corte”. Al momento della realizzazione del capannone “principale” esisteva già un altro manufatto di proprietà della società “Progetto Parete Srl” avente una superficie coperta di mq 366,60 mq ed un volume di circa 2.016,30, edificato, per l’appunto, in seguito al rilascio della Concessione Edilizia N. 70, dell’08/05/1973  tale manufatto verrà poi censito al catasto urbano del Comune di Lamezia Terme, sezione censuaria di Sant’Eufemia Lamezia, al foglio di mappa N. 50, particella 555, sub. 3, categoria C/2 “magazzini i locali di deposito”.

Come detto, infatti, il 23/04/2003, al termine dei lavori di costruzione dell’opificio, la società Progetto Parete Srl provvedeva ad accatastare i manufatti.

Inoltre, l’04/06/2003 provvedeva ad accatastare un altro immobile posto a Nord-Est del lotto e collegato, senza soluzione di continuità, con il manufatto identificato con il sub. 2 (foglio 50, particella 555) identificato al catasto urbano di Lamezia Terme, sezione censuaria di Sant’Eufemia Lamezia, foglio di mappa

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N. 50, particella 584, categoria “F/3 – fabbricato in corso di costruzione”. A questo punto, per come anticipato, sorgono dei problemi “urbanistici” che hanno un diretto influsso sull’aspetto catastale. In primis, per il fabbricato “in corso di costruzione” non è stata rilevata alcuna autorizzazione urbanistica;

non è possibile, al momento, certificarne con esattezza la natura abusiva ed illegittima ma le “carte” sembrano dimostrare tale ipotesi. Tale manufatto, per come detto, è collegato, con una serie di superfetazioni al manufatto legittimamente edificato con concessione edilizia N. 70 dell’08/05/1973 ed inoltre, invade la particella 582 costituendone il “fabbricato fantasma”

accertato dall’agenzia delle entrate. A parere della scrivente, si rende necessario “sanare” tale situazione accatastando tutto il complesso edilizio utilizzato per la lavorazione del legno e la verniciatura (tenendo, magari, staccate le differenti porzioni – se fattibile). Ancora più a Est, quasi al confine con la strada di piano insiste un altro manufatto nel quale era allocata la stufa (ed altri accessori) utilizzata per l’asciugatura della vernice. Anche tale manufatto dovrà essere censito in catasto e dalle ricerche finora compiute risulta abusivo. Poi esiste il “fabbricato fantasma” censito provvisoriamente al catasto del Comune di Lamezia Terme, sezione censuaria di Sant’Eufemia Lamezia, foglio di mappa N. 50, particella 950, sub. 1 che risulta totalmente abusivo. Tale manufatto consta nella lunghissima stecca adiacente al confine settentrionale della proprietà, costituito da una serie di corpi quasi completamente perimetrati ed alcuni aperti sul lato frontale utilizzato per il ricovero di materiale legnoso ed altri prodotti di lavorazione. L’agenzia delle

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entrate “assegna” il “fabbricato fantasma” alla sola striscia di terreno censita al catasto di Lamezia Terme, sezione censuaria di Sant’Eufemia Lamezia, al foglio 50, particella 580; in realtà il manufatto è molto più esteso ed interessa tutto il settore settentrionale della corte, foglio di mappa N. 50, particella 555, sub. 1. Tale edificio di estensione pari a circa 120,00 metri x 8,00 metri risulta, secondo la ricerca effettuata dalla sottoscritta, totalmente abusivo. Infine, dal sopralluogo compiuto il 21/12/2016 è emerso che il conduttore ha realizzato una tettoia affiancata al capannone principale, parete orientale di circa 30 metri per 10 metri (alla semplice stima visiva) che a parere della sottoscritta dovrebbe essere anch’essa censita in catasto. Tali accatastamenti si rendono necessari per non incorrere in ulteriori accertamenti da parte dell’agenzia delle entrate anche se, per come detto, salvo diversi responsi delle indagini la stragrande maggioranza dei manufatti attualmente non censiti in catasto risultano abusivi ed illegittimi”.

Il Giudice Delegato, dopo aver consultato il curatore fallimentare, ritenuta valida l’ipotesi prospettata, autorizzava la sottoscritta a procedere alle operazioni di accatastamento e regolarizzazione dei beni trascritti nel fallimento in oggetto.

In conseguenza a quanto stabilito e disposto dal Giudice Delegato, la scrivente ed i personali collaboratori, effettuavano le variazioni catastali prima descritte, esibendo le pratiche necessarie a partire dal 08/03/2017 (vedi allegato I).

Nello specifico, gli identificativi originari dei cespiti erano i seguenti:

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Comune di Lamezia Terme, Sant`Eufemia - Catasto Fabbricati

 Foglio 50, Particella 555, Sub. 2, Categoria D/1 – “opifici”, Rendita 14.050,00 €, Area Ex Sir - Zona Industriale Lamezia snc, Piani T-1;

 Foglio 50, Particella 555, Sub. 3, Categoria C/2 – “magazzini e locali di deposito”, Consistenza 300 mq, Rendita 418,33 €, Area Ex Sir - Zona Industriale Lamezia snc, Piano T;

 Foglio 50, Particella 584, Categoria F/3 – “unità in corso di costruzione”, Consistenza 300 mq, Rendita 418,33 €, Area Ex Sir - Zona Industriale Lamezia snc, Piano T (vedi allegato D).

Comune di Lamezia Terme, Sant`Eufemia - Catasto Terreni

 Foglio 50, Particella 495, Qualità “seminativo”, Classe 1, Superficie 1.600,00 mq, Reddito Dominicale 8,68 €, Reddito Agrario 3,31 €;

 Foglio 50, Particella 582, Qualità “seminativo”, Classe 1, Superficie 3.300,00 mq, Reddito Dominicale 17,90 €, Reddito

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ANTE ACCATASTAMENTO POST ACCATASTAMENTO Agrario 6,82 € (vedi allegato D),

In seguito alle operazioni catastali prima descritti venivano cassati ed al loro posto venivano istituiti i seguenti nuovi immobili:

 Foglio di mappa N. 50, Particella N. 555, Sub. 5, Categoria D/7 - “Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”, rendita 12.762,80 €, Area Ex Sir - Zona Industriale Lamezia Snc, Piano T.;

 Foglio di mappa N. 50, Particella N. 584, Sub. 1, Categoria D/7 - “Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”, rendita 5.906,00 €, Area Ex Sir - Zona Industriale Lamezia Snc, Piano T. (vedi allegato D).

Contestualmente, ed in riferimento ai cespiti collocati al piano seminterrato dello stabile condominiale, multipiano, ubicato in Via Marconi, nel centro cittadino di Lamezia Teme – Nicastro, avendo

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individuato delle difformità tra quanto riportato agli atti e verificato in occasione dei sopralluoghi, la scrivente, anche in questo caso, relazionava in data 29 settembre 2017, al Giudice Delegato dott.ssa Adele Foresta ed al curatore fallimentare avv. Riccardo Folino, descrivendo quanto di seguito esposto: “Nello specifico, con attinenza prettamente al subalterno 92, come a lei noto, in occasione del sopralluogo è stata rilevata la suddivisione dello stesso, in diverse porzioni, specificatamente quattro, oltre alla quinta che deve intendersi comune alla porzione 2 e 3. La planimetria catastale agli atti è datata 29/04/2010; il cespite, negli anni a cavalla tra la data di presentazione è l’attualità, nel particolare, ha subito alcune modificazioni che non sono ricomprese negli elaborati catastali. Si chiarisce, ad ogni modo, che il frazionamento in più unità immobiliari del piano seminterrato, non è stato autorizzato dall’ente comunale, pertanto, al divisione deve considerarsi abusiva ed illegittima. L'entrata in vigore del decreto-legge N.

133 del 12/09/2014, convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164 (c.d. «Sblocca Italia»), ha, tra l’altro, modificato l’art. 3 del D.P.R.

06.06.2001, N. 380 (Testo Unico dell’Edilizia) dettando una nuova definizione di

“manutenzione straordinaria”. Il comma 2 dello stesso articolo 3, stabilisce che le definizioni nazionali prevalgono sulle disposizioni regionali e locali. Le disposizioni legislative di dettaglio contenute nel D.L. convertito, hanno innovato molti principi fondamentali della materia edilizia. Si evidenzia, di conseguenza, che le medesime disposizioni prevalgono direttamente, non soltanto sulla disciplina legislativa regionale antecedente, ma anche sulle

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diverse disposizioni regionali e sulle previsioni degli strumenti urbanistici comunali con esse incompatibili. In particolare, riguardo alla Manutenzione Straordinaria (MS) – dopo la modifica operata dall'art. 17, comma 1, lettera a), del decreto-legge «Sblocca Italia», la nuova definizione è la seguente: “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso”. Connessa alle modifiche della definizione di MS, è quella all’art. 6 del DPR N. 380/2001, con la quale si interviene sulle caratteristiche degli interventi di manutenzione straordinaria che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo (i titoli abilitativi edilizi sono infatti solo il Permesso di Costruire e la Segnalazione Certificata di Inizio Attività), quindi semplicemente previa Comunicazione di Inizio dei Lavori (CIL) asseverata. Rispetto al testo previgente dell’art. 6, comma 2, lettera a) del T.U.E., è stata inserita la seguente norma:

“sono altresì classificati come manutenzione straordinaria gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione delle opere anche se comportano la variazione del carico urbanistico

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purché si mantenga l'originaria destinazione d'uso”. Per completezza si ritiene opportuno precisare che, ai sensi del comma 7 dell'art. 6 del d.P.R. N. 380/2001, la mancata comunicazione dell’inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica comportano la sanzione pecuniaria pari ad almeno 258,00 euro. Sono, poi, state rilevate altre discrasie che saranno sviscerate in perizia. In conclusione, seppure abusivo ed illegittimo, lo sdoppiamento in cinque unità immobiliari ad uso autorimessa e magazzino, rispetto all’originaria (censita come C/6 – stalle, scuderie, rimesse, autorimesse) risulterà sanabile dall’acquirente sub-asta. Contestualmente il censimento delle nuove unità immobiliari è fondamentale per attribuire i necessari estremi catastali ai beni da trasferire e non creare situazioni difficilmente districabili successivamente all’aggiudicazione”.

Il Giudice Delegato, ritenuta valida l’ipotesi prospettata dalla sottoscritta, autorizzava il coadiutore tecnico a procedere alle operazioni di accatastamento e regolarizzazione dei beni trascritti nel fallimento in oggetto; la scrivente, pertanto, coadiuvata dai personali collaboratori già indicati nella relazione del 29 settembre 2017, effettuavano le variazioni catastali necessarie (vedi allegato I).

Nello specifico, l’identificativo originario del cespite oggetto di variazione catastale, presentava i seguenti estremi catastali:

Comune di Lamezia Terme, Nicastro - Catasto Fabbricati

 Foglio 24, Particella 2096, Sub. 92, Categoria C/6 – “stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)”, Consistenza 412 mq, Superficie catastale 433 mq, Rendita

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957,51 €, Viale Guglielmo Marconi N. 47 Piano S1 (vedi allegato D).

Come detto, ottemperato alle operazioni di rilievo, vettorizzazione dello stato dei luoghi così per come rilevato e misurato (come da verbale), e successiva regolarizzazione catastale approvata dall’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate, l’immobile, precedentemente distinto al Foglio di mappa 24, Particella 2096, Sub. 92, è stato cassato e suddiviso in più unità, presentando i seguenti estremi identificativi:

Comune di Lamezia Terme, Nicastro - Catasto Fabbricati

 Foglio 24, Particella 2096, Sub. 97, Bene comune non censibile ai sub. 99 e 100, viale Guglielmo Marconi N. 47, Piano S1;

 Foglio 24, Particella 2096, Sub. 98, Categoria C/6 “stalle, scuderie, rimesse, autorimesse”, Classe 3, Consistenza 63 mq, Superficie catastale 70 mq, Rendita 113,88 €, viale Guglielmo Marconi N. 47, Piano S1;

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ANTE ACCATASTAMENTO POST ACCATASTAMENTO

 Foglio 24, Particella 2096, Sub. 101, Categoria C/2 –

““magazzini e locali di deposito”, Classe 1, Consistenza 9 mq, Superficie catastale 11 mq, Rendita 28,82 €, viale Guglielmo Marconi N. 47, Piano S1 (vedi allegato D).

Descritta la sequenza degli eventi che hanno condotto al quasi completo sovvertimento degli originari cespiti afferenti al monte immobiliare della società fallita, per i motivi addotti sopra, e che hanno impiegato la sottoscritta ed i diretti collaboratori per un tempo immemore si passa ora alla suddivisone in lotti ed alla descrizione degli stessi.

INDIVIDUAZIONE LOTTI

La suddivisione in lotti deve tener conto della natura dei cespiti, della destinazione d’uso, del reale utilizzo e, soprattutto, deve scongiurare l’innestarsi di possibili servitù ingestibili per l’acquirente.

In occasione dei sopralluoghi presso i cespiti costituenti il monte immobiliare della società fallita, la sottoscritta aveva modo di verificare lo stato dei luoghi, nonché, di vagliare l’aspetto urbanistico

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e strutturale dei cespiti investigati, anche allo scopo di allestire un piano di divisione dei beni e, conseguentemente, all’istituzione dei lotti di vendita.

In primo luogo, occorre affermare che la titolarità sui beni ricadenti nel monte immobiliare spetta esclusivamente alla

“FRATELLI CAPORALE S.R.L.”, società fallita, con sede in Bivio Bagni 199/201 – 88046 Lamezia Terme (CZ), iscritta nel registro delle Imprese della Provincia di Catanzaro al N. SA-114766, C.F. e P.IVA 00776050791; non sussistono, quindi, terzi soggetti comproprietari dei cespiti che si devono preservare dalla vendita forzosa.

Sono stati, invece, oggetto di attenta valutazione sia l’aspetto catastale, sia quello urbanistico e strutturale attinente, principalmente, alla consistenza degli spazi e dei beni comuni.

Infatti, prendendo in considerazione la “situazione” catastale dei cespiti, nonché, urbanistica si evince che ogni bene, in seguito alle operazione tecniche catastali-urbanistiche sostenute dalla scrivente ed esposte in precedenza, è accatastato come autonoma unità immobiliare per cui è possibile effettuare una suddivisione in lotti.

Anche dal punto di vista puramente strutturale sono “presenti”

tutte le divisioni fisiche che hanno consentito il frazionamento dei manufatti conformemente all’attuale situazione catastale.

Per quanto appena affermato, si procederà all’elaborazione dei lotti di vendita, costituiti come di seguito:

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LOTTO N. 1

BLOCCO A: Capannone industriale corredato da una vasta zona attrezzata ad uffici e locali amministrativi distribuiti su due livelli e vasta corte esterna esclusiva, censito al catasto fabbricati del Comune di Lamezia Terme, sezione censuaria di Sant’Eufemia Lamezia, Foglio di mappa N. 50, Particella N. 555, Sub. 5, Categoria D/7 - “Fabbricati

costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”, Rendita 12.762,80 €, Area Ex Sir - Zona Industriale Lamezia Snc, Piano T-1.

BLOCCO B: Complesso industriale ad un solo livello fuori terra, viziato da ampliamenti abusivi e corredato da accessori anch’essi in parte illegittimi, quali l’estesa tettoia collocata lungo il confine settentrionale ed altri legittimati, quali la centrale termica e la cabina elettrica, provvisto, altresì, di corte esterna censito al catasto fabbricati del Comune di Lamezia Terme, sezione censuaria di Sant’Eufemia Lamezia, Foglio di mappa N. 50, Particella N. 584, Sub. 1,

Categoria D/7 - “Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”, Rendita 5.906,00 €, Area Ex Sir - Zona Industriale Lamezia Snc, Piano T.

BLOCCO C: terreno pianeggiante ed a forma rettangolare,

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censito al catasto terreni del Comune di Lamezia Terme, sezione censuaria di Sant’Eufemia Lamezia, Foglio di mappa 50, Particella 483, seminativo di 1° classe, are

12.00, R.D. 6,51 €, R.A. 2,48 €; Foglio di mappa 50, Particella 486, seminativo di 1° classe, are 38.70, R.D. 20,

99 €, R.A. 7, 99 €; Foglio di mappa 50, Particella 489, seminativo di 1° classe, are 13.00, R.D. 7,05 €, R.A. 2,69 €;

Foglio di mappa 50, Particella 492, seminativo di 1°

classe, are 16.00, R.D. 8,68 €, R.A. 3,31 €;

LOTTO N. 2: garage/box collocato al piano seminterrato di un edificio condominiale a maggiore consistenza, censito al catasto fabbricati del Comune di Lamezia Terme, sezione censuaria di Nicastro, foglio 24, particella 2096, sub. 98, zona censuaria 1, categoria c/6 “stalle, scuderie, rimesse, autorimesse”, classe 3, consistenza 63 mq, superficie catastale 70 mq, rendita 113,88 €, viale Guglielmo Marconi N. 47, Piano S1;

LOTTO N. 3: garage/box allocato al piano seminterrato di un fabbricato condominiale, censito al catasto fabbricati del Comune di Lamezia Terme, sezione censuaria di Nicastro, foglio 24, particella 2096, sub. 99, zona censuaria 1,

categoria c/6 “stalle, scuderie, rimesse, autorimesse”, classe 2, consistenza 146 mq, superficie catastale 154 mq, rendita 226,21 €, viale Guglielmo Marconi N. 47, Piano S1;

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LOTTO N. 4: garage/box posizionato al piano seminterrato di uno stabile a maggiore consistenza, censito al catasto urbano del Comune di Lamezia Terme, sezione censuaria di Nicastro, foglio 24, particella 2096, sub. 100, zona censuaria 1,

categoria c/6 “stalle, scuderie, rimesse, autorimesse”, classe 2, consistenza 148 mq, superficie catastale 154 mq, rendita 229,31 €, viale Guglielmo Marconi N. 47, Piano S1;

LOTTO N. 5: magazzino (cantinola) collocato al piano seminterrato di un edificio condominiale a maggiore consistenza, censito al catasto fabbricati di Lamezia Terme, sezione censuaria di Nicastro, foglio 24, particella 2096, sub. 101, zona censuaria 1, categoria c/2 “Magazzini e

locali di deposito”, classe 1, consistenza 9 mq, superficie catastale 11 mq, rendita 28,82 €, viale Guglielmo Marconi N.

47, Piano S1;

LOTTO N. 6: Ufficio abusivo ed illegittimo, in verità assentito urbanisticamente come “porzione di piano pilotis” e correttamente catalogato catastalmente come “area urbana”, collocato al piano terra di un vasto edificio condominiale a maggiore consistenza, censito al catasto fabbricati di Lamezia Terme, sezione censuaria di Nicastro, foglio 24, particella 2096, sub. 83, categoria “area urbana”, consistenza 160 mq, “senza rendita”, viale Guglielmo Marconi N. 47, Piano T.

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Fallimento N. 11/2013 R.F. “F.LLI CAPORALE SRL” – Coadiutore Tecnico: Carla arch. ISABELLA Pag. 35 di 402 Individuazione del complesso immobiliare investigato, collocato nell’area industriale “Ex – Sir”

LOTTO N. 1 - GENERALITA’ BLOCCHI A – B – C

I cespiti componenti i Blocchi A-B-C nell’insieme costituiscono un vasto complesso immobiliare, a destinazione industriale, a forma rettangolare, ubicato nell’area industriale “Benedetto XVI°” (già nomata Ex Sir), nel Comune di Lamezia Terme (CZ).

L’area industriale della città della Piana per la sua estensione, 1050 ettari complessivi interamente pianeggianti, è una delle aree industriali più importanti del Mezzogiorno, ed occupa una posizione estremamente strategica.

L’area, infatti, risulta facilmente raggiungibile da più parti, in quanto posta in prossimità dell’Aeroporto internazionale “San Francesco” di Lamezia Terme, dall’autostrada A2 Salerno Reggio Calabria, dalla Stazione ferroviaria distante solo 4 chilometri, e dal porto internazionale di Gioia Tauro, posto a 60 chilometri; il Blocco investigato, altresì, si posiziona nel versante occidentale dell’area industriale, risultando di semplice individuazione e facilmente

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raggiungibile.

Nel particolare, il complesso immobiliare in esame, si compone di un capannone industriale, distribuito su due livelli nel versante meridionale, mentre il restante si sviluppa su un solo livello, un laboratorio artigianale, un’ampia tettoia che occupa l’intero versante settentrionale del Lotto, e due porzioni di terreno, una di pertinenza del capannone, posta nell’estremità Sud – Est del complesso, ed un’altra – Lotto 1/Blocco C - collocata sul lato Ovest.

L’intero complesso immobiliare, altresì, risulta totalmente delimitato da apposita recinzione, realizzata con basamento in calcestruzzo armato dell’altezza di 1,00 metro, con sovrastante cancellata metallica costituita da elementi grigliati in acciaio zincato.

Gli accessi al compendio in esame, ancora, si propongono con due cancelli metallici affiancati, uno carrabile e l’altro pedonale, collocati nel versante meridionale della superficie investigata, mentre nell’estremità Nord – Est ne è stato messo in opera uno carrabile, sempre realizzato in materiale metallico, dirimpetto, infine, sul versante Nord-Ovest ne risulta collocato un terzo; entrambi i varchi laterali sono serviti dalle strade di piano che delimitano la proprietà.

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Fallimento N. 11/2013 R.F. “F.LLI CAPORALE SRL” – Coadiutore Tecnico: Carla arch. ISABELLA Pag. 37 di 402 Inquadramento PSC

Il quarto lato del Lotto di proprietà della società fallita (in realtà almeno quadruplo rispetto ai normali tagli della zona

industriale) è delimitato, in contiguità, da altre due ditte aliene senza alcun collegamento diretto.

Secondo lo strumento urbanistico vigente, ossia il Piano Strutturale Comunale - PSC del Comune di Lamezia Terme, adottato con delibera del Consiglio Comunale N. 79, del 19/02/2015, l’area in cui è ubicato il complesso immobiliare investigato, ricade in

“CONSORZIO ASICAT”, normato dall'art. 80 del REU (vedi allegato A).

In più, l’area, ricade in zona sottoposta al vincolo di cui alla legge 1497/'39 e alla legge regionale 23/'90, primo comma, art. 6, lett. s., ed a vincolo paesaggistico art. 12.

Come anticipato in precedenza, attualmente i cespiti ricadenti nel compendio fallito, compongono un unico complesso immobiliare,