ESPROPRI DELLE AREE

13.1 LA PROCEDURA ESPROPRIATIVA

L’acquisizione delle aree necessarie alla realizzazione dell’infrastruttura in oggetto avverrà mediante procedura espropriativa.

Tale procedura sarà eseguita ai sensi della vigente normativa in materia di espropriazioni D.P.R 327/2001 (Testo Unico), così come modificato dal D. Lgs.

302/2002 . Il Presente Piano Parcellare contiene, oltre ai dati previsti dalla normativa suddetta, la stima delle aree e delle procedure ai sensi del D.P.R. 554/99.

13.2 FASI DELLA PROCEDURA AI SENSI DEL D.P.R 327/2001

Presupposto fondamentale per l'acquisizione della proprietà, è l’esistenza del vincolo preordinato all’esproprio, in mancanza del quale le amministrazioni non possono validamente procedere. Sarà pertanto cura dell’Ente Espropriante verificare la Conformità Urbanistica dell’Opera che si intende realizzare e, qualora si renda necessario, attivare le procedure affinché i Comuni interessati, di Pisa e S. Giuliano Terme, provvedano ad apportare le opportune Varianti agli strumenti urbanistici vigenti ed alla conseguente istituzione del vincolo preordinato all’esproprio.

La seconda fase della procedura, coincidente con la redazione della progettazione definitiva, conduce alla dichiarazione di Pubblica Utilità, la quale, in linea generale, consegue automaticamente all'approvazione del progetto definitivo dell'opera pubblica (come previsto, peraltro, dall'articolo 14, comma 13, della legge 109/1994).

L’ultima fase è quella dell'emanazione del decreto d'esproprio, che chiude la fattispecie, con il passaggio del bene alla proprietà dell'ente espropriante, a titolo originario e libero da qualsiasi peso.

Nel caso di specie, trattandosi di lavorazioni che prevedono movimenti terra per la creazione di fosse laterali, aree a verde, piantumazioni, i cui ingombri dipendono anche dalla natura del terreno e dalle condizioni climatiche del periodo dell’intervento, non si ritiene opportuno eseguire i tipi di frazionamento prima dell’esecuzione dei lavori, e si procederà quindi ad occupare i terreni ai sensi dell’art. 22 bis introdotto dal. D.Lgs. 302/2002. A lavori pressoché ultimati saranno eseguiti i rilievi dell’opera per procedere al passaggio di proprietà dei terreni occupati permanentemente, in capo alla Provincia di Pisa.

Oltre all’occupazione preordinata all’esproprio saranno occupate temporaneamente tutte quelle aree necessarie alla movimentazione mezzi, creazione di aree di cantiere e viabilità provvisorie per permettere l’esecuzione dei lavori. Tali aree saranno restituite nel possesso dei proprietari, al termine dei lavori, dopo un eventuale ripristino dei luoghi.

Per la redazione del piano parcellare si procederà all’individuazione delle varie particelle catastali interessate dai lavori in oggetto e soggette ad esproprio o ad occupazione temporanea. Saranno calcolate graficamente le superfici di occupazione ed individuate le proprietà.

Tutti i proprietari catastali saranno pertanto avvisati ai sensi del D.P.R 327/2001 del Deposito del Progetto Definitivo presso l’Ufficio Espropriazioni affinché possano presentare le loro Osservazioni in merito alla procedura ed alle indennità di esproprio.

Terminata la fase prevista dall’Art. 16 del Testo Unico, l’Ente Espropriante procederà ad approvare il Progetto Definitivo dell’Opera e a dichiarare la Pubblica Utilità.

L’individuazione della proprietà e della qualità dei terreni sarà eseguita utilizzando i dati catastali attualmente reperibili presso l’Agenzia del Territorio.

13.3 VALUTAZIONE DEI COSTI DELLE AREE DA ESPROPRIARE E DA OCCUPARE Elementi considerati:

Indennita’ di esproprio;

Occupazione temporanea;

Eventuali danni;

Somme per il trasferimento della proprietà;

Somme per rilievi e tipi di frazionamento.

13.3.1 Indennità di esproprio - criteri di valutazione

Per il calcolo delle indennità di espropriazione è necessaria un’indagine relativa ai piani urbanistici vigenti allo scopo di verificare la eventuale possibilità legale di edificazione, l’ubicazione dei terreni rispetto al contesto esistente (edifici, strade, opere di urbanizzazione) e, nel caso specifico, le previsioni degli strumenti urbanistici approvati.

Secondo i più recenti orientamenti della giurisprudenza la previsione urbanistica relativa ad una viabilità di collegamento di interesse sovracomunale, compreso il relativo corridoio infrastrutturale, costituisce vincolo di tipo conformativo che non è, di per sé, preordinato all’esproprio.

Il successivo vincolo preordinato all’esproprio, istituito in fase di progettazione preliminare e comunque prima della Conferenza di Servizi sulla progettazione Definitiva per l’acquisiszione dei necessari pareri, sarà calato pertanto su un precedente vincolo di inedificabilità.

Ne consegue che le aree da espropriare saranno considerate non edificabili mancando il presupposto dell’edificabilità legale, anche nei tratti in cui il tracciato si sviluppa in adiacenza dell’abitato di Madonna dell’Acqua o attraversa l’insediamento abitato in loc. La Piaggia di Ghezzano.

I terreni agricoli verranno perciò valutati applicando il V.A.M. pubblicato sul BURT utilizzando i prezzi unitari stabiliti dalla commissione Espropri valevoli per l’anno previsto per l’approvazione del Progetto Definitivo ed ipotizzando la condizione economicamente più onerosa e cioè il caso di proprietario diretto coltivatore con diritto alla triplicazione dell’indennità base.

Le aree già edificate saranno invece valutate secondo l’effettivo valore venale ai sensi dell’art. 38 comma 1del citato D.P.R 327/2001

13.3.2 Occupazione temporanea

Per la realizzazione della strada si prevede l’occupazione dei terreni prima della loro acquisizione in capo alla Provincia ai sensi dell’art. 22 bis introdotto dal. D.Lgs.

302/2002, trattandosi di opere la cui particolare natura non permette la determinazione preventiva delle superfici da espropriare; è prevista inoltre una fascia di occupazione temporanea necessaria per l’esecuzione dei lavori per la quale si prevede il ripristino e la restituzione ai legittimi proprietari alla fine dei lavori. Sono

state inoltre individuate alcune aree per l’installazione di cantieri temporanei e per il deposito dei materiali necessari per l’esecuzione dei lavori.

E’ stata quindi prevista in via cautelativa, una occupazione temporanea per un periodo di 4 anni. Verrà corrisposta una indennità di occupazione temporanea pari a:

1/12 dell’indennità base di esproprio, per ogni anno di occupazione in caso di terreni agricoli

interessi legali calcolati sull’importo dell’indennità non decurtata del 40%, per ogni anno di occupazione, in caso di terreni edificabili o già edificati.

Eventuali danni derivanti dall’esecuzione dei lavori non sono compresi in queste somme.

13.3.3 Contratti di affitto, uso, ecc...

Qualora il terreno in oggetto sia condotto da un fittavolo, mezzadro o compartecipante che coltivi il terreno da almeno un anno, verrà attribuita agli aventi diritto una indennità pari a quella calcolata ai sensi dell’art. 40, comma 4 del Testo Unico.

13.3.4 Danni per suddivisione fondi (interruzione di continuità di fondo agricolo o edificabile )

Nel caso in cui la strada attraversi e divida un fondo impedendo il collegamento tra i due appezzamenti residui viene riconosciuto un danno valutato in base al deprezzamento del fondo residuo. Tale deprezzamento va quantificato in maniera diversificata in relazione:

alla percentuale P di superficie espropriata S’ rispetto alla superficie S totale del fondo

alla configurazione regolare o irregolare del terreno.

Le percentuali di deprezzamento sono quelle riportate nella tabella che segue:

S’ = Superficie parte espropriata ; S = Superficie intero fondo ; P = percentuale.

P S < 2000 mq. 2000 < S < 5000 mq. S > 5000

(% S) Configurazione Configurazione Configurazione

S’ /S regolare irregolare

regolare irregolare regolare irregolare Espropri di aree marginali

< 10 5 4 5 5 4 2

11 ÷ 20 8 8 7 7 7 6

21 ÷ 40 15 15 10 10 10 10

41 ÷ 60 30 ÷ 60 20 ÷ 50 20 ÷ 50 15 ÷ 40 10 ÷ 20 10 ÷ 20

> 60 60 ÷ 100 50 ÷ 100 > 50 > 40 > 20 > 20

Il valore base dei fondi residui sul quale si applica la percentuale di deprezzamento verrà calcolato in base al valore agricolo medio.

Eventuali danni derivanti dall’esecuzione dei lavori saranno a carico della ditta appaltatrice e non sono compresi in queste somme.

13.3.5 Danni a fabbricati: Demolizione totale o parziale, deprezzamento.

E’ prevista inoltre una stima dei danni relativa a tutti quei fabbricati che trovandosi nella fascia di rispetto della costruenda strada, subiscano un danno effettivo di demolizione totale o parziale, oppure un danno economico di deprezzamento mer motivi connessi alla vicinanza del tracciato.

In caso di demolizione sarà determinato il danno stimato a costo di ricostruzione del fabbricato demolito tenuto conto della vetustà dell’immobile.

Per il calcolo del danno subito dai fabbricati sarà individuato il loro valore base ricavato dalla media tra il valore catastale ed il valore calcolato secondo i parametri del Ministero delle Finanze, per i fabbricati della zona. Al valore così ottenuto sarà applicata una percentuale di deprezzamento determinata in relazione alla vicinanza della strada e alle caratteristiche del fabbricato.

13.3.6 Somme per acquisto terreni – trasferimento proprietà

Nel quadro economico, alla voce Espropri saranno computate le somme previste per l’esecuzione di tutta la procedura espropriativa e per il trasferimento della proprietà per ogni singola ditta catastale, costituite da spese notarili, i bolli, registrazione e trascrizione.

* * * * * * *

La somma da prevedere a titolo di indennità di espropriazione di occupazione risulta dallo schema seguente:

PER ESPROPRI: € 1.415.000,00

PER OCCUPAZIONE TEMPORANEA: € 240.000,00 PER DANNI DI SUDDIVISIONE: € 465.000,00 PER DANNI AI FABBRICATI: € 2.425.000,00

PER SPESE DI PROCEDURA E ACQUISIZIONE AREE: €160.000,00 PER OPERE MITIGAZIONE: € 475.000,00

PER IMPREVISTI: € 403.302,00

Saranno da computare in seguito all’immissione in possesso eventuali danni per abbattimento piante o manufatti che non siano rilevabili dai dati catastali . In caso di recinzioni da ripristinare la spesa sarà inserita nell’importo dei lavori a base d’asta.

Nel quadro economico generale dell’Opera sarà comunque inserita cautelativamente una somma a titolo di danno per abbattimento piante, danni immobiliari ecc.