In questo paragrafo, andremo a vedere alcuni dati importanti sull’evoluzione dei mutui subprime cartolarizzati16, andando a trarre informazioni dalla piattaforma LoanPerformance, il quale rende disponibile dati completi ed efficienti che altrimenti sarebbero difficili da reperire.
Indicativamente, prenderemo in considerazione l’arco di tempo dal 1995 al 2004.
16 Attenzione: noi in questo studio ci riferiremo esclusivamente al mercato dei subprime cartolarizzati che
30
Come precedentemente appreso, il fenomeno dei mutui subprime nasce all’inizio degli anni 80, dopo una serie di legislature che ne contribuirono lo sviluppo, come la “Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act”17 (DIDMCA) del
1980, l’AMTPA del 1982 e il “Tax Reform Act”18 (TRA) del 1986, che contribuì
fortemente all’aumento della domanda di prestiti ipotecari. Ma è solo dal 1995 che questi strumenti espansero il loro mercato, come mostrano i dati (Figura 4) di LoanPerformance. Divennero più maturi e interessanti per gli investitori finanziari.
Figura 5: Numero di emissioni di prestiti subprime, 1995-2003
Fonte: LoanPerformance
Osserviamo l’evoluzione dei prestiti subprime a tasso fisso e variabile dal 1995 al 2003, e vediamo come gli FRM (mutui subprime a tasso fisso) passino da circa 62.000 a circa 780.000 sottoscrizioni, mentre gli ARM (mutui subprime a tasso variabile) passino da 21.000 a più di 860.000 sottoscrizioni. Notiamo l’esponenziale incremento di concessioni
17 La DIDMCA è una legge approvata e firmata da Jimmy Carter nel 1980, con lo scopo di andare a
modificare i regolamenti e le attività bancarie. È una legge considerata tra le più importanti che riguardano la Federal Reserve. Gli obiettivi erano di andare a migliorare i controlli sulla politica monetaria e deregolamentare le istituzioni che accettavano prestiti. In particolare, impose alle banche e ad istituti finanziari di detenere delle riserve sotto forma di denaro, calcolate sulla base dei depositi che ogni istituto deteneva presso le banche della Federal Reserve. Questo era un modo per dare maggior potere alla FED che poteva usufruire di queste riserve per immettere denaro nel mercato.
Altro tema affrontato riconduceva ai tassi di interesse, andando ad eliminare qualsiasi restrizione a loro favore sui depositi dei correntisti e sui conti.
18 Il TRA è una legge del 1986 firmata da Ronald Regan e che si preoccupava di andare a migliorare il tema
della fiscalità. In particolare, si occupò di andare a diminuire l’aliquota fiscale sui redditi ordinari, di eliminare alcuni paradisi fiscali e aumentare la deduzione degli interessi ipotecari. Questo, per far crescere l’economia e in particolare far crescere l’attenzione sulla proprietà della casa.
31
durante questo periodo, ma non si trattò di una crescita continua perché risulta interrotta da un importante evento, la crisi finanziaria asiatica19 del 1997-1998 che fece diminuire il numero di FRM tra il 1998 e il 2000, per poi riassestarsi e riprendere a salire. Effetto che si constata anche in Tabella 3, riportata da “Inside Mortgage Finance”, in cui negli anni dell’imponente crisi orientale, il mercato dei subprime vide schizzare alle stelle il costo dei prestiti con conseguente diminuzione di liquidità nel mercato immobiliare. Vediamo proprio come il tasso di cartolarizzazione dei mutui secondari scenda dal 55.1% del 1998 al 37.4% del 1999, segno che la crisi ha influito in maniera sostanziale in questo nuovo mercato. Ma si rivelò solo un crollo temporaneo e negli anni successivi le contrattazioni cominciarono a risalire, passando da 54.7% nel 2001 a 57.6% nel 2002 a 58.7% nel 2003.
Tabella 3: Evoluzione dei tassi di cartolarizzazione, 1995-2003
Fonte: Inside Mortgage Finance
A consentire questa forte crescita, però, non furono solo le importanti leggi approvate in quegli anni, ma anche feroci cambiamenti di mercato, tra cui ne ricordiamo uno in particolare, ossia, quando banche e altre istituzioni finanziarie si affacciarono al mercato secondario a causa di un improvviso aumento dei tassi d’interesse che fece decadere la
19 L’Asia orientale godeva da tempo di uno straordinario sviluppo economico, veloce e di grande
determinazione e che vide schizzare alle stelle il proprio PIL. I paesi che contribuirono maggiormente a questo sviluppo furono Malesia, Corea del Sud, Thailandia, Indonesia, Filippine e per questo vennero soprannominati “tigri asiatiche”, proprio per la loro tenacia nel perseguire i propri obiettivi.
Nel 1997 subentrò la crisi che inizialmente colpì bruscamente la Thailandia, facendo crollare la valuta del paese (il bath thailandese) a causa di numerosi attacchi speculativi. In un batter d’occhio si espanse anche agli altri paesi asiatici, avendo ripercussioni nel panorama mondiale.
Questo evento fu causato da un incalzante numero di speculazioni finanziarie e dal sostanziale indebitamento del settore privato che vide fallire un numero altissimo di banche e imprese. I mercati azionari crollarono, così come il mercato immobiliare.
32
sottoscrizione di mutui prime (1994). Da qui, una forte crescita e una forte redditività investì questi nuovi prodotti, tanto, che nel 1997 il tasso di insolvenza e i crediti insoluti raggiunsero picchi non previsti, segnando la sottovalutazione del fenomeno da parte delle istituzioni.
Negli anni successivi, gli americani ebbero la possibilità di beneficiare più facilmente dei finanziamenti per un abbassamento dei costi di accesso, causato da una caduta improvvisa dei tassi di interesse che raggiunsero livelli mai visti nel corso degli ultimi 40 anni. Da qui, conseguentemente l’aumento del prezzo delle case, ma anche un aumento repentino della concessione di prestiti.
Come vediamo in Figura 6, a partire dagli anni 2000 i prestiti continuarono a crescere in modo abbastanza sostenuto, arrivando a livelli altissimi, circa 560.000 prestiti destinati all’acquisto di una casa e a più di 820.000 concessioni per il rifinanziamento di un prestito già concesso precedentemente.
Figura 6: Numero di prestiti emessi, confronto tra finanziamenti e rifinanziamenti
Fonte: LoanPerformance
Il caso Countrywide precedentemente visto, aiuta a comprendere come gli istituti finanziari nel concedere un prestito, classifichino i mutuatari in varie classi di rischio secondo una serie di caratteristiche (storia creditizia passata, probabilità di insolvenza, pignoramenti passati).
33
Secondo i dati riportati da LoanPerformance (Figura 7), la maggior parte delle concessioni subprime risultava essere a favore della categoria di mutuatari considerati meno rischiosi, principalmente a partire dagli anni 2000.
Vengono riportate quattro classi di rischio: A-, B, C, D. La categoria A- riguarda i mutuatari meno rischiosi mentre la D i più rischiosi. Dopo il 1999, un cambio repentino di classificazione portò ad un continuo decremento delle concessioni a favore delle categorie più rischiose, espandendosi nel segmento meno rischioso. Una svolta repentina che si può ipotizzare come reazione agli eventi succedutosi nel corso degli anni (come per esempio la crisi asiatica del ’98), oppure, come scarsa capacità di effettuare valutazioni corrette dei mutuatari considerati più rischiosi.
Figura 7: Numero di emissioni per grado di rischio
Fonte: LoanPerformance
Facendo un passo in avanti e andando a valutare il punteggio di credito dei mutuatari, ci si rende conto di come il “FICO” di mutuatari ARM risulti inferiore a quello dei mutuatari FRM, in media con una differenza di circa 50 punti. A partire dagli anni 2000 si è assistito ad un miglioramento del FICO medio, passando da 622 a 651 nel 2004, questo grazie all’ottimizzazione della qualità del credito. Un aumento di tali portate, porta ad ipotizzare anche un incremento nelle somme e nel numero di concessioni in favore di soggetti rappresentanti classi più alte, a minor rischio, comportando una diminuzione dei prestiti a favore delle classi più rischiose, un modo per salvaguardarsi dall’esposizione al rischio. Infatti, come evidenziato dalla Figura 8, possiamo notare come il numero di mutuatari con punteggio di credito compreso tra 700 e 800 aumentò di più di 8 punti percentuali nel
34
periodo che va dal 2000 al 2003. Il numero di mutuatari con punteggio di credito basso diminuì in modo sostanziale, mentre coloro che furono caratterizzati da punteggi di credito più elevati, videro un aumento di per sé costante.
Figura 8: Andamento dei prestiti in base al punteggio di credito dei mutuatari
Fonte: LoanPerformance
Questo cambio di tendenza, ovvero il passaggio nel concedere prestiti a classi meno rischiose, avvenne anch’esso nel 1998, rimarcando, anche in questo caso, l’importante influenza che ebbero avuto gli eventi di quell’anno (in particolare, la forte crisi asiatica) nel mercato dei mutui subprime.