Fattore di rendimento

Il fattore di rendimento trasforma il dato standard nel dato stimato per uno specifico progetto; esso pertanto viene determinato, per ogni progetto, all‟atto della redazione del piano operativo (budget). Il fattore di rendimento potrà essere unico o differenziato per le varie categorie di lavoro.

Gli standard di produttività sono valori di riferimento assunti inizialmente e devono essere mantenuti costanti nella vita aziendale. Lo standard in quanto tale serve a confrontare tra loro dati diversi; esso potrebbe anche essere un valore

CAPITOLO IV PIANIFICAZIONE E PROGRAMMAZIONE

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arbitrario. Si assume come standard la produttività in condizioni di riferimento ed è bene che i valori delle produttività siano realistici.

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CAPITOLO

V

THE GLASS BUILDING

Il caso pratico che è oggetto di studio riguarda la ristrutturazione e l’adeguamento funzionale dell’Edificio situato in via Romagnoli n. 6 a Milano denominato “The Glass Building”. La committente nonché proprietaria dell’immobile è POLIS FONDI IMMOBILIARI SGR.p.A. con sede a Milano in via Mercato n. 5, la società appaltatrice è la COGEI Costruzioni S.p.A. con sede a Bologna in via Francesco Zanardi n. 2/7 e il progetto è stato redatto da Progetto CMR Engineering Integrated Services S.r.l. con sede a Milano in via Corso Italia n. 68. L’edificio è composto da n°10 piani fuori terra, un piano seminterrato ed un piano interrato destinato ad autorimessa/locali tecnici. Si presenta in parte libero e in parte occupato dai legittimi conduttori, in particolare all’atto della stipula del contratto si aveva:

 Piano Seminterrato: occupato

 Piano Terreno: per metà opere di demolizione da completare e per metà

occupato

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 Piano Secondo: opere di demolizione e bonifiche da eseguire

 Piano Terzo: libero

 Piano Quarto: occupato

 Piano Quinto: occupato

 Piano Sesto: occupato

 Piano Settimo: occupato

 Piano Ottavo: occupato

La committente ha ottenuto da tutti i conduttori un assenso di massima agli spostamenti necessari per consentire l’esecuzione dei lavori, pertanto eventuale rifiuto di uno o più conduttori a rilasciare in tempo utile le porzioni di fabbricato dove dovranno essere eseguiti i lavori determinerà eventuali ritardi senza essere suscettibili di applicazione della penale. La società appaltatrice si impegna a realizzare l’opera utilizzando esclusivamente materiali di prima scelta e qualità che siano corredati, ove previsto, dalle relative schede tecniche di sicurezza, impegnandosi altresì alla relativa posa in opera, montaggio e/o impiego in conformità alle prescrizioni dettate dalle predette schede e dalle norme vigenti. Dovrà, pertanto, verificare in cantiere l’esatto quantitativo dei materiali occorrenti per rendere le opere completamente finite e usufruibili.

La Direzione dei lavori è affidata al Dott. Arch. Antonella Mantica della società Progetto CMR Engineering di Massimo Roj. La committente ha nominato Arch. Chitescu come supervisore dei lavori il quale potrà accedere al cantiere in ogni momento. Mentre la direzione tecnica del cantiere, per conto di COGEI Costruzioni S.p.A. al Direttore Tecnico di Produzione P.E. Andrea Petazzoni supportato dal Direttore Tecnico di Cantiere Geom. Omar Zerbinati. Il direttore di cantiere ha i requisiti previsti dalla legge ed è reperibile per tutta la durata dei lavori; egli deve essere autorizzato a ricevere ed a impartire esecuzione degli ordini della direzione dei lavori, presentarsi alle verifiche ed alle misurazioni necessarie, controfirmare gli stati di avanzamento, le ricevute dei materiali, gli ordini di servizio e le altre disposizioni scritte dalla direzione dei lavori, i documenti ed i registri e contabili.

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L’appaltatore deve dare inizio ai lavori in generale, ed a ciascuno in particolare, uniformandosi agli ordini di servizio ed alle istruzioni della Direzione Lavori, salvo dare le sue osservazioni e riserva. Dovrà eseguire tutti i lavori attenendosi al progetto, tenute presenti tutte le varianti introdotte durante l’esecuzione.

Esso potrà inoltre subappaltare l’esecuzione dei lavori oggetto del contratto, comunicando tempestivamente i dati alla committente.

L’opera è realizzata nel seguente arco temporale:

 Inizio lavori: 21 luglio 2008

 Fine lavori: 30 ottobre 2010.

Si evidenzia che i locali sono occupati da quadri dirigenziali dell’azienda Saint Gobain S.p.A., leader mondiale nella produzione di vetri. Pertanto al fine di consentire lo svolgimento delle attività dei conduttori l’Appaltatore è impegnato a limitare e regolare le lavorazioni rumorose che dovranno essere condotte al di fuori degli orari lavorativi (08-12, 14-18) oppure nelle giornate di sabato e domenica e comunque in accordo con le esigenze dei conduttori anche straordinarie. Per lavorazioni rumorose si intendono quelle riferite al taglio dei pilastrini perimetrali in acciaio e quelle relative alla demolizione dei massetti di piano.

Il progetto si ripromette di trasformare radicalmente funzionalità, efficienza e caratteristiche estetiche dell’edificio senza stravolgerne l’identità. L’intervento segue due direttrici principali: la completa ristrutturazione degli spazi interni e la riqualificazione dell’involucro.

Gli spazi interni vengono ripensati per una migliore razionalità distributiva e un maggior comfort. Tutte le aree degli uffici vengono dotate di un nuovo pavimento sopraelevato, i percorsi e gli sbarchi ascensori vengono controsoffittati per la corretta distribuzione degli impianti, completamente rinnovati, nuovi corpi illuminanti a sospensione garantiscono una illuminazione artificiale omogenea ed

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efficiente; é previsto inoltre il rifacimento di tutti i bagni. Una grande attenzione é riservata alle aree comuni: la scala centrale, di notevole valore architettonico, viene conservata come spazio conviviale, generosamente decorato con piante verdi. L’atrio d’ingresso viene totalmente ridisegnato riservando una particolare attenzione alla razionalità dei percorsi e all’accuratezza delle finiture e dei materiali, con predominanza di legno, pietra naturale e vetro retrosmaltato.

L’intervento sull’involucro esterno tiene conto, tra gli altri aspetti, della necessità di rinnovare l’immagine del complesso ed ottenere migliori prestazioni limitando al minimo l’impatto sul funzionamento dell’edificio stesso nel corso dei lavori. La facciata esistente viene conservata, con demolizioni limitate e il trattamento della superficie in rivestimento ceramico con un isolamento termico a cappotto con pannelli isolanti in polistirene espanso finitura intonaco spruzzato tinteggiato di colore rosso saturo. I serramenti vengono sostituiti con nuove finestre a nastro dotate di vetrocamera basso-emissivo. Sul lato est la parte centrale, corrispondente al nucleo dell’edificio, quasi completamente priva di aperture, viene ripensata con una scomposizione in 4 volumi a sviluppo verticale rivestiti con un isolamento termico a cappotto con pannelli isolanti in polistirene espanso finitura intonaco spruzzato tinteggiato di colore grigio. Sulla facciata ovest la necessaria protezione solare é garantita da uno schermo di vetro scomposto in grandi “schegge” sovrapposte. Questo elemento, di grande impatto architettonico, é stato disegnato come il risultato della ricomposizione dei frammenti di una gigantesca lastra di vetro frantumata. Le “schegge” sono costituite da pannelli in vetro stratificato parzialmente serigrafato, con prestazioni selettive, agganciati alla facciata esistente tramite una struttura in acciaio staticamente semi-indipendente, corredata di griglie praticabili con funzione di frangisole e di percorso per la manutenzione. L’ingresso principale é segnalato dall’aggetto di una grande pensilina vetrata.

Sui fronti sud e nord le scale di emergenza vengono integrate nella struttura in acciaio a sostegno della copertura frangisole. L’intera composizione, oltre ad assolvere le proprie funzioni pratiche (sicurezza anti-incendio, protezione solare

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del terrazzo recuperato come spazio conviviale, sostegno dei pannelli fotovoltaici) costituisce un ulteriore elemento architettonico forte dell’edificio rinnovato.