La figura dell’accordo conciliativo in materia di usucapione è stata introdotta nel nostro ordinamento per effetto dell’art. 84 bis del decreto legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito con modificazioni nella legge 9 agosto 2013 n. 98.
In particolare, nel corpo dell’art. 2643 c.c. è stato inserito il numero 12 bis, al fine di consentire la trascrizione degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione su beni immobili, se muniti di sottoscrizione autenticata da pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
Tale nuova previsione, per essere compresa a pieno, deve necessariamente porsi in correlazione con gli interventi legislativi volti a disciplinare l’istituto della mediazione in materia civile e commerciale.
Infatti, nel 2010, con lo scopo di deflazionare il contenzioso in materia civile e commerciale, traendo spunto da alcune raccomandazioni a livello sovranazionale e dalla direttiva n. 2008/52/CE in materia di controversie transfrontaliere, il legislatore italiano ha deciso di disciplinare tale modalità alternativa di risoluzione delle controversie463.
Con il decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, in attuazione della delega conferita con legge 18 giugno 2009 n. 69, si era dunque previsto che una simile procedura di risoluzione stragiudiziale del contenzioso fosse normalmente facoltativa, salvi i casi indicati nell’art. 5. Nelle controversie specificamente indicate, fra cui anche quelle in tema di diritti reali, la procedura di mediazione era contemplata come obbligatoria, in quanto condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Nell’ambito di tali controversie, sono state inserite in via interpretativa anche le cause in materia di usucapione, cioè quelle cause volte ad accertare l’intervenuto acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento per effetto del possesso protratto per il numero di anni previsto dalla legge, eventualmente in via congiunta con altri presupposti, nei casi di usucapione abbreviata.
Immediatamente, era stata tuttavia rilevata, ad opera della dottrina e della giurisprudenza, l’inutilità della mediazione proprio con riguardo all’usucapione464: si è osservato, infatti, che, in tema di diritti reali immobiliari, anche laddove le parti raggiungessero l’accordo sull’intervenuta usucapione il verbale non sarebbe stato trascrivibile non rientrando nelle
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L’intervento rientra, infatti, nell’ambito delle tecniche comunemente denominate come A.D.R. (alternative
dispute resolution). Per alcune considerazioni complessive, cfr. G. PALERMO, Mediazione e conciliazione, Riflessioni sulla disciplina introdotta dal d.l. 4.3.2010 n. 28, in Riv. notariato, 2012, 3, 543 e ss.
93 ipotesi normativamente contemplate dagli artt. 2643 e ss. c.c. né tanto meno tale accordo fra le parti sarebbe stato equiparabile alla sentenza che accerta l’usucapione, con possibilità di trascrizione ex art. 2651 c.c. ed effetto eventualmente dalla domanda proposta465.
Invero, non è mancato chi ha avanzato soluzioni alternative, ritenendo possibile la trascrizione a norma dell’art. 2643 c.c. n.13, intendendo l’accordo come una transazione o in base all’art. 2645 c.c., quale clausola aperta per la trascrizione di negozi costitutivi-traslativi individuati su base funzionale466.
Tale dibattito è stato, invero, sopito dalla stessa Corte Costituzionale, la quale con sentenza 6 dicembre 2012, n. 272 ha dichiarato costituzionalmente illegittime le previsioni concernenti i casi di mediazione obbligatoria, per violazione dell’art. 76 della Costituzione, in quanto l’obbligatorietà dell’istituto non era stata non contemplata dalla legge di delega.
La pronuncia ha dato, tuttavia, spunto ad un nuovo intervento normativo, il quale ha inteso potenziare lo strumento, anziché eliminarlo. Nel 2013, pertanto, vi è stata la reintroduzione della mediazione obbligatoria e sono state apportate delle modifiche all’istituto, anche tenendo conto delle criticità riscontrate467.
In particolare, le innovazioni di maggior rilievo hanno riguardato aspetti procedimentali quali la disciplina della competenza territoriale dell’organismo di mediazione scelta, la durata del procedimento, l’obbligo di assistenza legale, la possibilità di ottenere l’ammissione al gratuito patrocinio.
Dal punto di vista sostanziale, invece, la novità di maggiore importanza è stata proprio la previsione di una nuova figura di accordo conciliativo trascrivibile in quanto concernente l’usucapione di diritti reali immobiliari.
Tradizionalmente si suole affermare che l’usucapione, il cui effetto acquisitivo del diritto si produce ex lege, debba essere oggetto di un accertamento giudiziale. In questo modo, infatti, la sentenza dichiarativa dell’usucapione, trascrivibile ai sensi dell’art. 2651 c.c. se relativa ad
465 Cfr. decreto Trib. Roma, sez. V, 22 luglio 2011, con nota di F. PETROLATI, in Giurisprudenza Merito, 2011,
12, 3126 e ss.
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Per la ricostruzione di tali orientamenti cfr. M. KROGH, Ammissibilità di un accordo conciliativo ai sensi del
D.Lgs. n. 28/2010 avente ad oggetto il riconoscimento di un acquisto a titolo di usucapione e sua trascrivibilità,
Studio n. 3-2012/M approvato dalla Commissione Mediazione del 19.10.2012, in Studi e materiali 1/2013, Milano, 2013, 263 ss.
467 Cfr. sul punto, M. A. LUPOI, Le novità processuali dell’estate 2013, in Riv. trim. dir. proc. civ., 2014, 1, 325
e ss. nonché L. BUGIOLACCHI, La mediazione obbligatoria nelle controversie civili e commerciali dopo la
conversione in legge del “decreto Letta”, in Resp. civ. e previd., 2014, 1, 349 e ss.. Sul tema dell’accordo di
conciliazione in materia di usucapione, cfr. C. TROISI, Il nuovo art. 2643 n.12 bis c.c.. La trascrivibilità
94 immobili468, fa sì che sia accertato erga omnes l’intervenuto acquisto per usucapione, con effetto retroattivo, cioè dal momento in cui è iniziato il possesso469.
Nel momento in cui, tuttavia, il legislatore ha ammesso la possibilità di un accordo conciliativo sull’usucapione sono riemersi una serie di dubbi circa l’articolarsi dell’acquisto, la disponibilità dei suoi effetti, la rilevanza inter partes o erga omnes dell’accertamento e i poteri riconosciuti alle parti.
Per affrontare tali profili è utile rilevare che l’usucapione dà luogo ad un acquisto automatico, che si verifica cioè al ricorrere dei presupposti previsti dalla legge ed indipendentemente dall’accertamento giudiziale.
La dottrina si era già posta, pertanto, il problema dell’usucapione dichiarata come maturata ma non oggetto di accertamento giudiziale470, soprattutto al fine di valutare se colui che asserisce di aver usucapito il bene possa alienarlo a terzi471.
Muovendo, infatti, dall’assunto per cui l’acquisto del diritto sia comunque già perfezionato, si deve ritenere ammissibile il successivo atto di alienazione, nonostante i rischi per colui che acquista, connessi alla mancanza di un titolo su cui fondare il proprio acquisto472.
La stessa giurisprudenza ha, invero, confermato tale orientamento, sostenendo che non è nullo il contratto di compravendita volto a trasferire la proprietà di un immobile usucapito, ancorché al momento dell’atto manchi un accertamento giudiziale dell’usucapione in contraddittorio col precedente proprietario, asserendo, al contempo, che non sussiste responsabilità del notaio laddove si desuma la consapevolezza in capo all’acquirente della non sicurezza del negozio473.
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Si sofferma in particolare sulla trascrizione degli acquisti a titolo originario ed in particolare per usucapione, R. TRIOLA, Trascrizione, Enc. dir., vol. XLIV, 1992, 955-956
469 La giurisprudenza accoglie, in particolare, il principio di cd. retroattività reale dell'usucapione per cui
l’usucapiente è ritenuto titolare del diritto di proprietà sin da quando ha cominciato a possedere la cosa e, pertanto, quindi essa opera limitatamente ai casi in cui occorra sanare o rendere certe e definitive situazioni cui solo questi, e non altri, abbia dato luogo con propri atti intermedi, ad esempio . Cfr. recentemente, Cass.civ., sez. II, 23 dicembre 2015 n. 25964
470G. BARALIS, Negozi accertativi in materia immobiliare, tipologia, eventuali limiti all'autonomia privata.
Problemi di pubblicità immobiliare specie per il negozio che accerti l'usucapione. Usucapione «dichiarata» dal cedente ed atti dispositivi, Studio n. 176-2008/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici, in Studi e
materiali 2/2008, Milano, 2008, 519 ss.
471
In particolare tale problema, concernente soprattutto il tema della circolazione dei beni e l’attività notarile, è affrontato da M. D’ORAZI, Alienazione di immobili acquistati per usucapione non accertata giudizialmente, in Riv. notariato, 2006, 1, parte I, 81 e ss. in quanto l’autore, pur soffermandosi sulle verifiche che certamente l’ufficiale rogante deve compiere, non si esime dall’evidenziare come solo il giudice civile abbia pieno accesso al fatto.
472 Cfr. sul punto ad esempio A. TORRONI, Acquisti immobiliari potenzialmente pericolosi: con provenienza
donativa, mortis causa o per usucapione non accertata giudizialmente. Tutela dell'acquirente, in Riv. notariato,
2009, 1, 245 e ss.
473 Cfr. Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 2007 n. 2485, in Notariato, 2007, 6, 628 con nota di C. BOTTA, Acquisto
95 E’ chiaro che tale problema ritrova vigore oggi, anche alla luce della possibilità di addivenire ad un accordo stragiudiziale (trascrivibile) sull’esistenza di un precedente acquisto per usucapione474.
Un ulteriore profilo di interesse, attiene, invero, alla disponibilità in capo alle parti di determinati effetti, che dovrebbero discendere dalla legge.
In particolare, una simile riflessione appare sollecitata da una recente pronuncia sull’ammissibilità di una rinuncia all’ acquisto per usucapione di un diritto reale sul bene, quando manchi ancora un accertamento giudiziale475. Infatti, è doveroso domandarsi se la rinuncia all’usucapione sia una vera e propria rinuncia al diritto (in quanto già acquisito ex
lege nel patrimonio del soggetto) oppure si tratti di una semplice rinuncia ad avvalersi in
giudizio degli effetti favorevoli dell’ istituto.
Ciò induce, comunque, a domandarsi se l’effetto acquisitivo dell’usucapione possa essere regolato dalle parti e eventualmente entro quali limiti.
Infine un ulteriore quesito si pone con riguardo all’ efficacia dell’accertamento dell’usucapione per via giudiziale. Ancorché si affermi correntemente, infatti, che l’accertamento dell’usucapione ha efficacia pienamente retroattiva erga omnes, sono stati avanzati dubbi sulla correttezza di una simile conclusione.
Il giudizio di usucapione si svolge sempre, infatti, fra colui che asserisce la maturazione dei requisiti per l’acquisto a titolo originario e colui che risulta titolare del diritto sul bene secondo le risultanze dei registri immobiliari476.
Ciò consente di comprendere perché, proprio con riguardo all’usucapione, si sia recentemente affermato che, in ragione della tutela riconosciuta alla proprietà dall'art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla Convenzione Europea dei Diritti Umani, il giudice nazionale debba operare un attento bilanciamento dei valori, impiegando particolare rigore nell'apprezzamento, anche sul piano probatorio, della sussistenza dei presupposti per l'acquisto a titolo originario della proprietà, prevalente sul precedente titolo dominicale477. E’ chiaro, dunque, che il giudizio non assume alcun carattere erga omnes, svolgendo sempre nei confronti del proprietario/titolare del diritto sul bene che si intende usucapire, salva l’assunzione successiva di un più ampio rilievo.
474
A. SPATUZZI, La disponibilità dei beni usucapiti, fra accertamento giudiziale ed extragiudiziale, in Contratti, 2017, 5, 601 e ss.
475 Cfr. Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2016, n. 11158, con nota di S. NARDI, Profili in tema di vicende
possessorie, tra accessione e rinuncia all'usucapione della servitù, in Giur.it., 2017, 3, 615 e ss.
476 E. D’ALESSANDRO, Giudizi di usucapione e problemi di identificazione del convenuto, op.cit., 1362
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Cfr. Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2017 n. 20539. Tale decisione pare seguire la linea di tendenza già inaugurata dalla Corte Europea dei diritti umani, esaminando il caso dell’ adverse possession inglese. Sul punto cfr. G. MAGRI, Usucapione ed acquisto a non domino nel prisma della Convenzione Europea dei diritti dell’uomo, Riv. dir. civ., 2014, 6, 1402 e ss.
96 Quando, però, l’usucapione è accertato con effetto di giudicato, tale acquisto si considera prevalente su ogni altro successivo acquisto derivativo e si considera estinta ogni iscrizione o trascrizioni di diritti risultante a nome del precedente proprietario478.
Alla luce di tali considerazioni deve essere esaminata la natura giuridica dell’accordo che venga raggiunto in sede di mediazione sulla sussistenza dei presupposti in base ai quali può essere ritenuto accertato ed esistente l’usucapione.