Gli strumenti alternativi al Pvi

Nel panorama degli strumenti offerti nel mercato italiano, che possono essere viste come alternative al Pvi, possiamo trovare in primo luogo, la nota e abbastanza diffusa, nuda proprietà; mentre uno strumento meno conosciuto, visto come sostituto al Pvi, è il cosiddetto Viager.

Analizziamo anzitutto la nuda proprietà, le sue caratteristiche e i vantaggi e gli svantaggi rispetto al Prestito vitalizio ipotecario.

3.3.1 La Nuda Proprietà

La nuda proprietà si caratterizza come un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene al quale è relativa. Si riferisce tipicamente a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto. Al cessare dell’usufrutto, la nuda proprietà si riunisce ipso facto ai diritti complementari, ricostituendo la pienezza potestativa. (A. Concas, 2015)

La disciplina giuridica della nuda proprietà si ricava dalla disciplina delle proprietà, per differenza da quella emanata per il diritto di usufrutto.

L’usufrutto è un diritto reale minore disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente la facoltà di godimento di un bene, utilizzandolo per il proprio vantaggio, potendo percepirne i frutti, limitata solo dal non poterne trasferire la proprietà principale e al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario. Mentre il diritto di proprietà regolato dall’art. 832 del c.c. implica che dal bene di proprietà, si possa trarne un godimento ovvero utilizzarlo oppure ricavarne un reddito in funzione della natura del bene stesso.

Dunque la nuda proprietà di un bene, nel nostro caso di un’immobile, consiste nel diritto di proprietà spogliato dei diritti reali di godimento, per un termine stabilito o per tutta la vita del o dei titolari di tali diritti.

già nel nostro diritto romano. Con tale strumento, il proprietario cede la proprietà dell’immobile ma si riserva la possibilità di rimanervi ad abitare (usufrutto), per un periodo determinato o sino al suo decesso.

Contrariamente a quanto previsto per il Pvi, tale strumento è rivolto a qualsiasi proprietario di immobili indipendentemente dall’età.

Per quanto riguarda la somma che è possibile ottenere da tale strumento, in linea con quanto stabilito per il Pvi, l’ammontare dipende dal valore dell’immobile e dall’età del proprietario; quindi maggiore sarà l’età dell’usufruttario maggiore sarà il valore della nuda proprietà. Inoltre c’è possibilità sia di chiedere una percentuale del valore dell’immobile, come detto, ma anche la possibilità di chiedere un vitalizio (anche se sconsigliato in molti casi).

Riguardo le spese da sostenere, rimangono in capo all’usufruttario, in particolare le imposte sull’abitazione rifiuti ecc., e le spese di manutenzione ordinaria. Sono in capo del nudo proprietario invece le spese di manutenzione straordinaria.

La grande differenza con il Pvi, si riscontra nella posizione degli eredi dell’usufruttario rispetto agli eredi del sottoscrittore di Prestito vitalizio ipotecario. Infatti se gli eredi di Pvi, hanno la possibilità di continuare a detenere la proprietà dell’immobile dato in garanzia del prestito, dopo aver ripagato lo stesso; con la nuda proprietà, gli eredi, alla fine dell’usufrutto, non possono recuperare la proprietà dell’immobile, in quanto la piena proprietà passerà all’acquirente (unica possibilità è ricorrere agli estremi di circonvenzione di incapace).

Un vantaggio della nuda proprietà rispetto al Pvi, si può evidenziare con il seguente esempio: un individuo con età di circa 80 anni proprietario dell’abitazione valutata 200 mila euro, ricorrendo alla nuda proprietà potrà ottenere una somma pari circa al 90% del valore dell’immobile, perdendo tuttavia la proprietà al momento di cessazione dell’usufrutto. Mentre un secondo individuo di età uguale al primo e con un’immobile dello stesso valore, ricorrendo al Pvi potrà ricevere una somma di circa 67 mila euro (pari al 34%), tuttavia date le caratteristiche proprie del Pvi descritte, attraverso il rimborso del prestito, la proprietà dell’immobile rimane in capo agli eredi del sottoscrittore.

Riassumendo dunque, è possibile affermare che da un punto di vista meramente di somma ottenibile, la nuda proprietà può essere considerata più vantaggiosa per i consumatori; tuttavia nonostante l’ammontare ottenibile sia inferiore nel Pvi, in questo

proprietà dell’immobile; vantaggio che, tra i consumatori, è visto di buon occhio, data la cultura di essere proprietari delle case di residenza, è insita nella mente del popolo italiano.

Infine è possibile desumere, viste le caratteristiche della nuda proprietà, che tale strumento ha una maggiore efficacia se i sottoscrittori non hanno eredi.

3.3.2 Il Viager

Il termine Viager, trae la sua origine dalla parola “viage”, che nel francese antico significava “durata della vita”. Oggi significa vitalizio e si identifica in una tipologia specifica di vendita di beni immobili, consistente nel trasformare parte del prezzo pattuito in una rendita a vita pagata dall’acquirente a vantaggio del, o dei, venditori.

Tale strumento, molto diffuso in Francia, poco in Italia, ha una rilevante valenza di utilità sociale, infatti, oltre ad essere un’interessante opportunità di investimento, rappresenta anche un’utile soluzione ai problemi della terza età; ed per questo che può essere messo a confronto al Prestito vitalizio ipotecario.

Da un punto di vista del funzionamento possiamo collocare il Viager come uno strumento che si pone nel mezzo tra il Pvi e la nuda proprità.

Tramite il Viager l’acquirente può accedere all’investimento con un esborso iniziale inferiore (rispetto alla nuda proprietà) e dilazionato nel tempo con limitato rischio, infatti le tabelle utilizzate per il calcolo del vitalizio sono strutturate in modo tale che l’importo del vitalizio da versare sia commisurato all’aspettativa di vita del soggetto beneficiario. Anche in questo caso, come nella nuda proprietà, la convenienza del venditore è tale solo nel caso in cui non abbia eredi, in quanto l’obbligo al pagamento del vitalizio da parte dell’acquirente cessa con il decesso del venditore e niente è dovuto agli eventuali eredi.

Il contratto Viager, è un contratto detto aleatorio, come il Pvi e la nuda proprietà, in quanto la sua durata non è definita. Al rogito notarile è trasferita la proprietà del bene all’acquirente. Se, tuttavia, il Viager è “riservato” viene costituito anche un diritto reale d’uso e abitazione a beneficio del o dei venditori e l’acquirente prenderà possesso dell’immobile solo al decesso dei beneficiari (come accade nella nuda proprietà). Mentre se l’immobile al momento della vendita è disponibile immediatamente, è detto Viager “libero”.

A garanzia del vitalizio il contratto prevede una clausola risolutoria ed una ipoteca di primo grado sull’immobile (come nel Pvi).

Dunque le tipologie di Viager si riassumono in due tipologie:

1. Viager Riservato: consente a chi vende di incassare subito una parte del valore dell’immobile, mantenendo per sé il Diritto d’uso e abitazione per tutta la vita oltre a percepire un reddito vitalizio. Il prezzo dell’immobile viene calcolato sottraendo una percentuale dal valore di mercato dell’immobile. Tale percentuale corrisponde al valore dell’occupazione del bene ed è legato all’età del venditore. Di contro l’acquirente esborserà una parte del prezzo pattuito per contanti ed il rimanente mediante la costituzione di una rendita vitalizia commisurata al valore residuo e all’età del venditore il quale è garantito, per il pagamento della rendita, dalle clausole contrattuali che prevedono la reintegrazione della proprietà in caso di inadempienza. Inoltre è previsto che il venditore possa avvalersi di una clausola che gli consenta di rinunciare al suo diritto d’uso e abitazione, dietro il corrispettivo di un incremento del vitalizio, che in genere è pari al 30%.

2. Viager libero: questa forma atipica di vendita può avere la sua applicazione in alcuni casi specifici nei quali il venditore decida di alienare una proprietà immobiliare che non utilizza come abitazione. Il venditore dunque cedendo l’immobile non conserva il diritto d’uso e abitazione, mentre l’acquirente ne acquisisce immediatamente la piena disponibilità, potendola occupare personalmente o cederla a terzi in locazione. L’immobile pertanto è valutato a prezzo intero ed il pagamento viene effettuato mediante il versamento di una quota in contanti, variabile a secondo dell’età e delle esigenze dei contraenti, ed il rimanente sotto forma di rendita vitalizia. Per il venditore può essere una soluzione per monetizzare investimenti immobiliari precedenti, mantenendone in tutto o in parte anche il reddito, senza doversene più occupare. Per l’acquirente il vantaggio risiede nel poter godere fin da subito dell’immobile, versando solo una parte dell’importo ed il restante con rate molto più convenienti di un mutuo fondiario. (Viager.it, 2014)

essenzialmente dai requisiti, dalle esigenze e dalle motivazioni che spingono i sottoscrittori a ricorrere a questi particolari strumenti di finanziamento.

Nell’attuale momento storico, le motivazioni che determinano il ricorso al credito da parte di over 60 anni , superano il semplice desiderio di accrescere il proprio tenore di vita (e dunque di integrare il reddito pensionistico) per collocarsi all’interno dell’intera famiglia. In tale scenario il Pvi, come gli strumenti appena descritti, possono essere un importante veicolo del supporto intergenerazionale che sempre più caratterizza il nostro paese. (G.O. Mannella, G.C. Platania, 2015)