INDICE
1. Introduzione
1.1. Il sistema finanziario attuale e le sue innovazioni ... 3
1.2. Life Cycle Framework: teorie economiche neoclassiche ... 5
1.3. Reverse Mortgage ... 8
1.3.1. Reverse mortgage: definizione ... 8
1.3.2. Il Reverse Mortgage e le teorie neoclassiche del risparmio ... 9
1.4. Forward Mortgage e Reverse Mortgage: il confronto ... 10
1.4.1 Rischi a confronto ... 13
1.5. Requisiti di ammissione e caratteristiche contrattuali del RM ... 14
1.6. Rischi del Reverse Mortgage per l’istituto finanziatore ... 16
1.6.1. Il rischio di longevità per il pensionato ... 17
1.7. Il potenziale cliente Reverse Mortgage ... 19
1.8. Come ottenere un Reverse Mortgage ... 21
1.9. Pro e contro del Reverse Mortgage ... 22
2. Mercato Anglosassone 2.1. La nascita e lo sviluppo del Welfare State nel mondo ... 24
2.1.1. La spesa pensionistica pubblica mondiale ... 26
2.2. Il mercato statunitense ... 28
2.2.1. Il Reverse Mortgage negli Usa ... 28
2.2.2. La domanda di Reverse Mortgage statunitense ... 31
2.2.3. Tipologie di Reverse Mortgage ... 33
2.2.3.1. HECM ... 33
2.2.3.2. Home Keeper Reverse Mortgage ... 35
2.2.4. Distribuzione nel mercato statunitense ... 36
2.3. Il mercato inglese ... 36
2.3.1. Il Lifetime Mortgage ... 37
2.3.2. Home Reversion ... 39
2.3.3. L’Equity Release Council ... 40
2.3.4. Domanda dell’Equity Release ... 41
2.3.6. Conclusioni del mercato inglese ... 44
2.4. Cenni sul mercato canadese del Reverse Mortgage ... 44
2.4.1. Tipologie di strumenti offerti ... 45
2.5. Confronto tra mercato inglese e statunitense ... 46
3. Mercato italiano 3.1. Panorama italiano del Welfare State ... 47
3.2. Il Prestito vitalizio ipotecario (Pvi) ... 50
3.2.1. Il cliente Target del Pvi ... 51
3.2.2. Legge 2/12/2005 n° 248: Prima Normativa ... 54
3.2.2.1. Critiche al Pvi del 2005 ... 57
3.2.3. Legge 2/04/2015 n° 44: Nuova Normativa del Pvi ... 58
3.2.3.1. Caratteristiche e novità introdotte al Pvi ... 60
3.2.4. Confronto tra il Pvi e strumenti anglosassoni ... 65
3.3. Gli strumenti alternativi al Pvi ... 66
3.3.1. La Nuda Proprietà ... 66
3.3.2. Il Viager ... 68
3.4. L’offerta delle banche del Pvi e prodotti simili ... 70
3.4.1. Prestiti “non” vitalizi offerti nel 2015 ... 72
3.5. Conclusioni mercato italiano ... 75
Conclusioni ... 77
Appendice ... 80
Bibliografia ... 93
Sitografia………94
1. Introduzione
Il seguente elaborato ha lo scopo di evidenziare le caratteristiche principali del Reverse Mortgage (Usa), o Equity Release (Uk), o Prestito Vitalizio Ipotecario (Italia), e dunque analizzare l’evoluzione e la diffusione del prodotto di finanziamento nel mercato internazionale, focalizzando l’attenzione sul mercato statunitense e in quello europeo, confrontando la situazione del mercato inglese, e di quello italiano, in cui stenta a decollare. Per quanto riguarda il mercato italiano, andremo ad analizzare la Legge 44/2015, che ha l’obiettivo di rilanciare il Prestito vitalizio ipotecario (Pvi), a dieci anni dalla sua introduzione (Legge 248/2005), oltre che evidenziare le critiche mosse allo strumento stesso. Si approfondiranno i possibili benefici del prodotto per la clientela di riferimento, confrontandolo con altri strumenti di finanziamento, come la nuda proprietà. Nelle conclusioni cercheremo di capire se il ricorso a questa metodologia di finanziamento, possa davvero ridurre la povertà degli anziani; oltre a porre l’attenzione sulle azioni utili per sviluppare il mercato dei prestiti vitalizi ipotecari in Italia.
1.1. Il sistema finanziario attuale e le sue innovazioni
Il sistema finanziario è un insieme complesso di rapporti di credito e debito di tipo dinamico e multi-relazionale, costruito su una fitta rete di legami contrattuali che mette in collegamento, attraverso il canale diretto dei mercati finanziari e quello indiretto degli intermediari finanziari, tutti gli attori del sistema economico. (“Il sistema finanziario attuale”, Consob, 2015).
Il principale obiettivo è quello di facilitare l’allocazione delle risorse e lo sviluppo nello spazio e nel tempo in un ambiente incerto.
Le funzioni del sistema finanziario possono essere ricondotte a: - funzione monetaria;
- funzione allocativa;
- gestione dei rischi finanziari connessi agli investimenti effettuati.
I soggetti che partecipano al sistema finanziario sono essenzialmente due tipologie: coloro che dispongono di un avanzo di risorse finanziarie, poiché consumano solo parte del proprio reddito, sono acquirenti di attività finanziarie; e coloro,
sufficienti a coprire i loro programmi di investimento e di spese, i quali offrono passività finanziarie al mercato.
Il beneficio di un efficiente sistema finanziario risiede nella capacità di diffondere risorse finanziarie tra i soggetti in surplus e quelli in deficit, dando la possibilità, ai soggetti che introducono innovazioni nei beni e nei servizi destinati al mercato e nei processi produttivi, di raccogliere nuove risorse finanziarie, e quindi di sostenere nel complesso, il processo di crescita dell’economia.
Esiste una stretta connessione tra la crescita economica e lo sviluppo del sistema finanziario (Levine, 1997); più il sistema finanziario è efficiente, maggiore sarà la crescita economica.
Lo strumento con cui il sistema finanziario favorisce la crescita economica, è l’innovazione finanziaria. Molti studiosi, in passato, hanno discusso sull’importanza dell’innovazione finanziaria, e tra questi possiamo citare Miller, Merton, Van Horne e Tufano.
Per innovazione finanziaria s’intende un miglioramento non prevedibile che avviene grazie a diversi fattori, esogeni ed endogeni, Technology Driven o Market Driven, i quali non sono unicamente legati al caso e alla creatività di singoli individui (Miller, 1986). In altre parole possiamo affermare che lo scopo dell’innovazione finanziaria è quello di creare prodotti e servizi finanziari capaci di limitare e ridurre i costi e i rischi connessi ad essi, soddisfacendo i bisogni della comunità finanziaria.
Le innovazioni finanziarie possono riguardare nuovi prodotti, come il prestito vitalizio ipotecario; nuovi processi, come Credit Scoring; nuovi servizi al cliente, come l’internet banking; e nuovi assetti organizzativi, come le banche on line.
Infine, dopo aver dato una definizione di innovazione finanziaria, è importante sottolineare le modalità con cui queste si sviluppano: secondo Tufano (2003) le modalità sono essenzialmente sei, ovvero per :
1) Ovviare alle esigenze di mercato;
2) Ovviare ai problemi d’agenzia causati da asimmetrie informative; 3) Minimizzare i costi di transizione e di ricerca della controparte; 4) Adattarsi a cambiamenti legislativi e fiscali;
5) Ovviare alla crescente globalizzazione e alla crescita della volatilità; 6) Shock tecnologici.
1.2. Life Cycle Framework: teorie economiche neoclassiche
Il Life Cycle Framework è la teoria più diffusa riguardo l’allocazione intertemporale della ricchezza. Questo modello è uno dei più noti in ambito economico, in cui al suo interno possiamo trovare numerosi altri modelli elaborati da Friedman (1957), Fisher (1930), Modigliani e Brumberg (1954). Il modello, principalmente, vuole sottolineare il fatto che i risparmiatori decidono razionalmente, allo scopo di massimizzare la propria utilità con l’utilizzo di informazioni disponibili.
Il filone neoclassico di questo modello è caratterizzato da molteplici ipotesi, la prima ha per soggetto il singolo risparmiatore in cerca del massimo benessere. In secondo luogo, le teorie neoclassiche pongono l’attenzione sulla scelta tra il consumo presente e quello futuro, piuttosto che sulla differenza tra reddito e asset.
Le più famose teorie neoclassiche sono l’Ipotesi del ciclo di vita (Modigliani e Brumberg, 1954 e Modigliani e Ando, 1963) e il modello dell’Ipotesi del Reddito Permanente, (Friedman, 1957).
La teoria del ciclo vitale elaborata da Modigliani-Brumberg, ipotizza che il consumatore prende decisioni di carattere intertemporale: le spese sono programmate per tutto l’arco della vita in modo tale da massimizzare l’utilità che si può ricavare dalle stesse; se le risorse di un periodo sono insufficienti, il consumatore si rivolgerà al mercato del credito per un prestito, mentre se esse saranno sovrabbondanti, risparmierà per il futuro (A. Fossati, 2007). Dunque l’obiettivo primario è quello di cercare di mantenere costante il livello del consumo durante tutto l’arco della vita dell’individuo.
Semplificando l’analisi, possiamo considerare che il consumatore divida la sua vita in due periodi: periodo lavorativo e di pensionamento. Riguardo al periodo lavorativo il consumatore lavora e ha reddito, nel secondo periodo non lavora e di conseguenza non ha reddito. La programmazione del consumatore serve semplicemente a determinare il risparmio nel primo periodo che è necessario per finanziare il consumo nel secondo periodo. Per fare un esempio, consideriamo il seguente:
• Età inizio lavoro: 20 anni • Età pensionamento: 65 anni • Età morte: 80 anni
Supponendo che il reddito vitale sia 30 mila euro per tutta la vita lavorativa; se l’individuo oggi ha 20 anni, quanto potrà consumare?
La durata di tutta la vita residua è NL=60 anni.
E ovviamente, il consumo dei 60 anni di vita residua deve essere finanziato dal reddito conseguito durante il solo periodo lavorativo (45 anni).
C*NL= Y*WL
Il consumo in ogni periodo è: C= (WL/NL)*Y ;
Cioè:
C= 45/60*30 mila Euro C= 22.5 mila Euro
Il risparmio in ogni periodo sarà: S=Y-C=7.5 mila Euro
Figura 1: Ciclo vitale e Consumo
Fonte:”La concezione del consumo nella teoria economica”, Prof. Fiorentini, Università di Verona, 2014.
Dalla figura notiamo che un aumento del reddito può implicare possibilità diverse di consumo, a seconda della natura dell’aumento del reddito. Infatti, la teoria di Modigliani prevede che questo sia ripartito su tutti i periodi residui; perciò se l’aumento è temporaneo avrà un piccolo impatto sul consumo di tutti i periodi; se invece l’aumento è permanente avrà effetto maggiore. In definitiva possiamo affermare che secondo la teoria del ciclo vitale poiché l’effetto sul reddito è temporaneo, i consumi ne risentono
in maniera limitata, poiché i consumatori distribuiscono tale aumento di reddito su tutti i periodi futuri di consumo. Ovviamente, se aumenta la durata della vita residua, l’individuo ridurrà il consumo, perché dovrà affrontare un periodo più lungo di pensionamento. Tutto ciò chiarisce che il comportamento del consumo aggregato dipende anche dalla struttura demografica, sempre in un orizzonte di lungo periodo. In definitiva possiamo affermare che il consumo non ha legami forti con il reddito corrente secondo la teoria di Modigliani. (C. A. Bollino, 2005)
Per quanto concerne, invece, la teoria del Reddito Permanente (Permanent Income) di Friedman, questa analizza la relazione tra consumo e risparmio e fattori di breve e lungo periodo. Secondo tale teoria gli individui vorrebbero poter omogenizzare il consumo durante la vita, senza fluttuazioni di breve periodo legate alle entrate. Per spiegare questo concetto, Friedman ha elaborato un modello matematico:
Il consumo totale è dato da:
C=Cp+Ct
Dove C è il consumo totale; Cp è il consumo permanente, ovvero il livello di consumo costante che il risparmiatore vorrebbe massimizzare; Ct è il consumo transitorio, ovvero il consumo legato alla situazione contingente.
Il Reddito totale è dato da:
Y=Yp+Yt
Dove Y è il reddito totale; Yp è il reddito permanente, ovvero il livello di entrate distribuite durante l’arco vitale; e Yt è il reddito provvisorio, ovvero le entrate legate alla situazione contingente.
Ciò che effettivamente conta nell’equazione di massimizzazione del consumo totale è il Reddito Permanente. In sostanza massimizzando Cp avremo che anche C sarà massimizzato.
L’ipotesi principale del modello, dunque, è che i consumatori decidono quanto consumare sulla base delle prospettive di lungo termine, utilizzando una frazione del reddito permanente in ogni periodo, così che la propensione media al consumo sia uguale alla propensione al consumo marginale, raggiungendo un livello di consumo stabile, concetto definito “Consumption Smoothing”. (S.M. Turri, 2009)
Il legame tra le due teorie è che, entrambe, affermano che i soggetti si preoccupano della loro situazione futura, in particolare per quel che riguarda il consumo di lungo periodo; dunque entrambe considerano il risparmio e il consumo in termini di futuro reddito percepito. Inoltre, altro elemento comune, anche se negativo, possiamo notare che entrambi i modelli hanno due limiti: in primo luogo non considerano l’avversione al rischio del singolo soggetto e in secondo luogo non considerano la possibilità di scambio intergenerazionale di ricchezze.
1.3. Il Reverse Mortgage
Prima di capire come il Reverse Mortgage può rientrare nelle teorie economiche neoclassiche di Modigliani e Friedman, è necessario fare un’introduzione su questo particolare prodotto.
1.3.1. Reverse mortgage: definizione
Il Reverse Mortgage o Prestito vitalizio ipotecario o Equity Release, è stato introdotto in Gran Bretagna per la prima volta in Europa nel 1999, con il nome di Equity Release o Lifetime Mortgage. Mentre in Italia è stato introdotto nel 2005. Dalla sua nascita si è rapidamente diffuso in tutti i paesi anglosassoni: Irlanda, Canada, Australia e Stati Uniti d'America, dove è noto, appunto, con la definizione di Reverse
Mortgage. La dicitura statunitense comprende tutte le tipologie di strumenti, mentre
secondo la dicitura inglese, lo stesso prodotto prende un nome differente a seconda delle caratteristiche della prestazione finanziaria.
In generale per Reverse Mortgage s’intende una tipologia di prestito non finalizzato riservato esclusivamente a persone fisiche che abbiano superato i 60-65 anni (età che varia da paese a paese), proprietari della casa in cui risiedono. La finalità del prodotto è quella di consentire alle persone anziane di ottenere, in un’unica soluzione o sotto forma di rendita vitalizia, una percentuale del valore della propria casa, sulla quale verrà costituta, a garanzia, un’ipoteca di primo grado, senza però perdere ne il diritto di abitarci ne la titolarità dell’immobile. L’ammontare del prestito da parte dell’istituto erogante dipende essenzialmente da tre fattori. In primo luogo dal valore dell’immobile, che in ogni caso non può essere inferiore a 75mila euro, maggiore è il valore dell’immobile maggiore sarà l’entità del prestito. In secondo luogo dall’età del contraente, tanto più anziano è il debitore, tanto minore è la possibile durata del prestito,
tanto maggiore sarà il prestito concesso. Tuttavia nel caso in cui l’immobile fosse intestato a più soggetti, l’istituto finanziatore prenderà come età di riferimento, quella del soggetto più giovane ai fini della determinazione dell’entità del capitale iniziale. Infine il livello dei tassi di interesse, infatti maggiori saranno , minore sarà l’entità del prestito iniziale.
Il prodotto è stato concepito come mezzo di sostegno per i pensionati e non, con reddito limitato, che devono o vogliono far fronte a spese per loro irraggiungibili, come ad esempio spese sanitarie, pagamento di debiti di varia natura o semplicemente aiutare un figlio in difficoltà economica. La particolarità del Reverse Mortgage, contrariamente al mutuo tradizionale, risiede nel fatto che è il creditore ad effettuare i pagamenti al mutuatario e non viceversa. Il finanziamento, infatti, è ideato in modo tale da non prevedere rimborsi, nemmeno per gli interessi, fino alla morte del contraente (salvo rimborso anticipato volontario). Proprio per quest’ultimo elemento possiamo affermare che una delle caratteristiche fondamentali di questi contratti sia l’incertezza nella risoluzione del contratto: il termine del contratto è fissato alla morte del contraente, che è incerta per definizione.
Nei capitoli successivi andremo ad analizzare nel dettaglio le caratteristiche dello strumento di finanziamento in oggetto nei paesi anglosassoni e in Italia.
1.3.2 Il Reverse Mortgage e le teorie neoclassiche del risparmio
Se da un lato le teorie del ciclo vitale di Modigliani e la teoria del reddito permanente di Friedman offrono un modello per comprendere la dinamica di accumulazione della ricchezza durante la vita del consumatore, tali teorie non prendono in considerazione la modalità con cui ciò avviene. Per fare un esempio pratico si pensi alla situazione dei pensionati italiani che, pur avendo accumulato ricchezze attraverso l’acquisto di una casa, hanno come loro fonte di reddito principale la pensione previdenziale pubblica. In pratica questi soggetti avranno un potere di spesa minore dovuto al fatto che non possono smobilizzare la propria casa. Nella realtà, le teorie del Life Cycle Framework trovano una parziale conferma di ciò, visto che l’utilità del risparmiatore non viene massimizzata a causa dell’impossibilità di smobilizzare beni, con la prima abitazione (considerata bene di prima necessità). Per questo il Reverse Mortgage permette di smobilizzare asset in cash agevolando la gestione della liquidità e massimizzando allo stesso tempo l’utilità totale.
1.4 Forward Mortgage e Reverse Mortgage: il confronto
Sebbene da un punto di vista strettamente letterale è possibile considerare il Forward Mortgage (mutuo “in avanti”, ovvero il mutuo ipotecario tradizionale) uno strumento finanziario opposto al Reverse Mortgage (mutuo inverso), dal punto di vista dello scopo, invece, è possibile affermare il contrario. Entrambi gli strumenti si propongono come prestiti effettuati da un istituto finanziario, garantiti da ipoteca di primo grado su un immobile, nei confronti di un debitore, e da ciò notiamo che le parti del contratto non si invertono. Per parlare di operazioni opposte, dobbiamo focalizzare l’attenzione sull’immobile dato in garanzia: nel mutuo tradizionale l’immobile è la garanzia del prestito, mentre nel Reverse mortgage, oltre che avere scopo di garanzia, è l’unico bene capace di estinguere il debito.
Altra fondamentale differenza dei due strumenti finanziari riguarda la regola di rimborso. Se nel mutuo tradizionale il rimborso del prestito è effettuato mediante pagamenti rateali mensili, trimestrali o semestrali (dipendono dalle scelte del contrente) della quota capitale e degli interessi, con il mutuo “inverso” niente è dovuto dal contraente come rimborso del prestito fino alla risoluzione del contratto, che generalmente corrisponde al decesso dello stesso. Dopo la morte del contraente gli eredi dovranno rimborsare l’intero debito assunto dal predecessore, comprensivo di quota capitale e interessi, i quali vengono capitalizzati ogni anno se non pagati. Quest’ultimo è definito anatocismo, cioè un meccanismo per cui si producono interessi sugli interessi scaduti o non pagati, che fa aumentare in modo esponenziale ogni anno la somma da rimborsare dal debitore. Si ricorda inoltre che l’anatocismo è vietato per qualsiasi forma di mutuo o prestito, fatta eccezione, appunto, del Reverse Mortgage.
Abbiamo detto che i due strumenti possono essere visti per alcune caratteristiche, opposti, per altre invece non si discostano di tanto l’uno all’altro, tuttavia possiamo confrontare tali strumenti sotto un altro punto di vista. Prendendo come esempio una coppia di giovani 30enni, i quali nonostante abbiano il desiderio di comprarsi una casa, non dispongono di risorse finanziarie necessarie. Dunque per realizzare il proprio scopo, richiedono un mutuo per acquisto della prima casa con scadenza trentennale, dietro pagamento mensile delle rate comprensive di interessi e quota capitale. Dopo 30 anni, la stessa coppia dopo aver estinto il mutuo sulla propria casa e dunque essere diventati proprietari della stessa, decidono di rivolgersi ad un Reverse Mortgage, in quanto i risparmi e la pensione non bastano per far quadrare i conti. Perciò dando la stessa casa
come garanzia, ricevono un vitalizio mensile senza dover rimborsare le prestazioni ricevute dall’istituto di credito; saranno invece i loro eredi, qualora ci fossero, a dover rimborsare la somma ricevuta o in un’unica soluzione o attraverso la vendita dell’immobile.
Da questo semplice esempio ciò che si evince è che, in primo luogo i due strumenti, durante la vita di un individuo, occupano posizioni temporali diverse; e ciò deriva dal fatto che il mutuo tradizionale può essere erogato solo a individui che non abbiano superato i 60 anni (in molti casi) e che generalmente non posseggono asset, mentre, in modo opposto, il Reverse Mortgage può essere erogato solo ad individui che abbiano superato i 60 anni di età, oltre che essere proprietari di un immobile. Sotto un altro punto di vista, forse più critico, potremmo pensare che questo esempio sia un paradosso: chiedere un prestito per comprare una casa, lavorare una vita per riuscire a pagarla facendo enormi sacrifici, per poi arrivare all’età della pensione, dopo aver estinto il debito sulla casa, ed essere costretto, per necessità, a dover dare in garanzia la stessa per riuscire a sopravvivere fino alla tua morte; dopodiché il debito, per cui hai lavorato una vita, per cui hai fatto sacrifici enormi pur di riuscire a pagare alla banca quanto dovuto, non verrà ripagato dai tuoi eredi, la stessa banca di “diritto” ne diventerà proprietaria facendo valere l’ipoteca sulla stessa. Situazione ancor più paradossale se il debitore non ha eredi a cui lasciare il debito e quindi la casa, automaticamente diventerà di proprietà della banca. Seppur vero che in linea generale, la banca non può essere considerata come un’impresa che elargisce beneficenza, ci si può chiedere se tali meccanismi possono invece intaccare l’etica economica, tanto discussa in questi ultimi anni.
In definitiva, è possibile affermare che il RM e il FM sono strumenti che garantiscono un prestito a fronte di un’ipoteca di primo grado sull’immobile; entrambi agevolano il precedente concetto di “Consumption Smoothing” di Friedman, all’interno della vita di un individuo, pur avendo funzioni differenti: il FM serve accumulare ricchezza in asset, mentre il RM per smobilizzare asset in liquidità. Quest’ultimo elemento è ciò, quindi, che rende tali strumenti simmetricamente opposti.
Nella pagina che segue una tabella riassuntiva mette a confronto i due strumenti finanziari, ponendo l’attenzione sulle caratteristiche fino a qui considerate.
Fonte: Elaborazione propria
1 L’Euribor è il tasso interbancario di riferimento utilizzato nei Paesi dell'Ue.
L’IRS (Interest Rate swap) è tasso interbancario di riferimento calcolato facendo la media degli Irs delle principali banche dell'unione monetaria europea. Lo spread è il margine di guadagno fissato dalla banca.
Forward Mortgage Reverse Mortgage
18-60 anni Over 60
Strumento Prestito
Prestito/assicurativo-previdenziale
Scopo Acquisto immobile Smobilizzo immobile per
ottenere liquidità
Rate Mensili/semestrali o annuali
comprensive di quota capitale e interessi
Nessuna rata fino a scadenza del contratto
Interessi Prezzo finanziamento= base
(Euribor o IRS)+ Spread.1
Previsto anatocismo. Interessi non pagati sono capitalizzati ogni anno
Tasso Variabile o fisso Variabile o Fisso
Mancato pagamento Applicazione di una mora
aggiuntiva sugli interessi o eventuale risoluzione del contratto.
Alla data di scadenza del contratto, la banca diventa proprietaria dell’immobile di diritto
Erogazione Somma anticipata Anticipo, vitalizio, liena di
credito, misto
Rimborso Derivante da reddito futuro Derivante dalla vendita
dell’immobile
Risoluzione Certa e decisa ex ante Incerta e parzialmente
prevedibile
Durata Dai 10 ai 30 o 40 anni(in
alcuni casi)
Non determinabile. Al decesso del contraente
1.4.1 Rischi a confronto
Per quanto riguarda il Forward Mortgage è possibile ottenere un tasso di interesse più vantaggioso, e quindi risparmiare una notevole quantità di interessi nel tempo, se si opta per un mutuo a 15 anni o a 10 anni, e ciò può creare fiducia nei contraenti dal punto di vista del reddito e delle spese future che rimarranno costanti nel tempo. È tuttavia possibile optare per un mutuo a 30 anni, che dà la possibilità di dilazionare il debito in un arco temporale maggiore, riducendo notevolmente il rimborso rateale.
Il sistema del mutuo, da quando si è sviluppato, si basa sul presupposto che il mercato immobiliare abbia la capacità di aumentare in valore nel tempo. Questa verità tuttavia, si è dimostrata falsa nella storia dell’economia mondiale, soprattutto con la bolla immobiliare del 2008, che ha colpito l’intero mercato internazionale. Dall’aprile del 2015, secondo un sondaggio di RealtyTrac, più di 7.3 milioni di case americane, ovvero circa il 13,2% di tutte le case pesate da mutuo, sono ancora “sott’acqua”. Ciò significa che i loro proprietari devono continuare a pagare i mutui (gonfiati) alle banche per un valore che è del 25% circa superiore del valore di mercato dello stesso dell’immobile. Durante il boom immobiliare divenne consuetudine per i proprietari (mutuatari) di casa, richiedere una linea di credito, usando la stessa casa come garanzia, nonostante fosse già sottoposta ad ipoteca per il mutuo, e tutto ciò era permesso esclusivamente perché sia i contraenti sia le banche riponevano un enorme fiducia sul continuo sviluppo e crescita del mercato immobiliare. Quando invece scoppiò la bolla, i contraenti si ritrovarono con proprietà, i cui valori di mercato andavano ben al di sotto del mutuo richiesto per comprarla, così si trovarono a dover ripagare sia un mutuo gonfiato sia i prestiti che avevano chiesto in un secondo momento. La soluzione più sensata fu quella di abbandonare le case, lasciandole alle banche, pur di non dover pagare dei debiti che non erano più in grado di sostenere.
Per quanto riguarda, invece, il Reverse Mortgage, il primo elemento da sottolineare è che è uno strumento, almeno negli Usa e nel Uk, che viene regolato dal governo al fine di evitare che i creditori possano approfittarsi degli anziani che lo richiedono. Tuttavia il rischio per i contraenti, o meglio per i loro eredi, è quello di non essere capaci di restituire il prestito in un’unica soluzione, che dipendentemente dalla durata del contratto, potrà raggiungere un ammontare di gran lunga superiore di quanto richiesto. In questa situazione possiamo dire che i contraenti originari del debito, si liberano del rischio di insolvenza lasciandolo in “eredità” ai loro figli. Una nota
“positiva” da segnalare è che in nessun modo l’ammontare del debito potrà superare il valore di mercato dell’immobile posto in garanzia.
Entrambi gli strumenti, nonostante abbiano dei rischi, sono un ottimo prodotto che permettono di essere proprietari della casa in cui vivi, in due fondamentali fasi della vita, gioventù e anzianità; elemento non trascurabile, questo, se si pensa alla grande povertà che ogni giorno vediamo nelle nostre strade.
1.5 Requisiti di ammissione e caratteristiche contrattuali del RM
Il paese in cui è più diffuso il Reverse Mortgage è senz’altro gli Stati Uniti d’America. Proprio per questo motivo per fare un elenco dei requisiti di accesso e definire le caratteristiche contrattuali di questo prodotto finanziario, si guarda tradizionalmente ai contratti statunitensi, e in particolare alla tipologia di prestito vitalizio ipotecario più usata, ovvero l’Home Equity Conversion Mortgage (HECM), che analizzeremo in dettaglio nel secondo capitolo di questo elaborato.
In generale, le caratteristiche contrattuali e i requisiti di accesso per un HECM sono le seguenti:
• Accesso: il debitore deve avere un’età compresa tra i 60 e i 65 anni (ciò dipende dalle norme dello stato in cui il contratto è sottoscritto), l’immobile deve essere di proprietà e adibito a prima abitazione e infine non devono esserci ipoteche in pendenza sullo stesso;
• Risoluzione del contratto: avviene al verificarsi del decesso del debitore, oppure se l’immobile non è più l’abitazione principale del debitore o se l’immobile viene ceduto a terzi o viene saldato il debito;
• Rimborso del prestito: il rimborso totale del prestito, salvo diversi accordi contrattuali, avviene alla risoluzione del contratto. Ciò significa che la proprietà dell’immobile rimane in capo al debitore fino alla scadenza del contratto. Dopo tale data al creditore deve essere corrisposto, in unica soluzione ed entro 12 mesi, il prestito comprensivo di quota capitale e interessi maturati;
• Clausola Non-Recourse: il prestito è garantito solo dalla casa; ciò significa che il creditore non può recuperare il capitale e gli interessi dovuti, da nessun’altra attività finanziaria o reale del debitore;
• Tasso di interesse: il tasso d’interesse non genera flussi di cassa negativi per il debitore prima della risoluzione del contratto; gli interessi si calcolano
periodicamente non solo sul capitale ma anche sugli interessi dovuti fino alla scadenza del contratto e poiché la data di risoluzione del contratto è incerta, il debito è crescente in modo esponenziale nel tempo e il suo ammontare non è determinabile a priori. I tassi possono essere variabili o fissi, nel caso di Reverse Mortgage a tasso variabile, al meccanismo del pagamento degli interessi sugli interessi scaduti e non pagati, si aggiunge il possibile andamento futuro dei tassi; • No Negative Equity guarantee: nel caso in cui il debito superasse il valore
dell’immobile, il danno è a capo del creditore.
• Erogazione: può avvenire mediante tre tipologie tecniche:
1. Vitalizio: il mutuatario riceve una rendita mensile dall’istituto finanziatore proporzionale al valore del sottostante e alla speranza di vita media;
2. Capitale in unica soluzione: il debitore riceve una somma in relazione al valore dell’immobile e alla speranza di vita media. In questo caso il Loan to Value, che esprime il rapporto tra la cifra prestata e il valore della garanzia, sarà inferiore dato il maggior rischio del prestito e il valore finanziario del tempo;
3. Linea di credito: il mutuatario ha a disposizione una linea di credito a cui può accedere secondo tempi e importi a suo piacimento.
• Responsabilità del mutuatario: poiché la proprietà dell’immobile rimane in capo al mutuatario, egli deve provvedere ai lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria per il buon mantenimento dell’immobile stesso.
• Rimborso capitale e interessi: esistono due soluzioni. In primo luogo gli eredi, dopo la risoluzione del contratto, possono ripagare il debito, entro un termine prefissato, mantenendo la proprietà dell’immobile stesso. L’altra soluzione per il rimborso riguarda la vendita dell’immobile, e questa può avvenire tramite escussione dell’ipoteca o tramite esercizio del mandato a vendere, e in tal caso l’immobile viene venduto attraverso asta al migliore offerente.
• Cessazione anticipata. È prevista quando:
- Non si provvede alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell’immobile:
- L’immobile viene affittato;
- Il debitore risulta insolvente;
- Il mutuatario non sottoscrive le polizze contro incendio;
- Modifica della destinazione d’uso da residenziale a commerciale;
• Costi una tantum e ricorrenti: durante la durata del prestito esistono molteplici costi che si sommano agli interessi. Tali costi possono raggiungere cifre importanti e sono riconducibili a spese per la perizia tecnica sull’immobile, spese per la stipula del contratto, spese per le consulenze, spese di registro del contratto e assicurazioni contro le controversie con la proprietà. Tutte queste spese che si sommano al rimborso incerto del prestito, sono una delle motivazioni per cui i sottoscrittori con un immobile di poco valore non si rivolgono al Reverse mortgage, in quanto l’ammontare del debito potrebbe superare il valore della loro proprietà.
• Positive Equity: nell’eventualità in cui il valore del prestito fosse minore del valore dell’immobile, con la vendita dello stesso, gli eredi, o chi per loro, oltre a ripagare il debito con l’istituto finanziatore, possono trattenersi la cifra eccedente.
Le caratteristiche contrattuali prese qui in considerazione, come detto sopra, sono in linea generale basate su modello dell’HECM statunitense. Più avanti vedremo quelle che sono le particolarità, le caratteristiche e i requisiti di ammissione al prestito vitalizio in Gran Bretagna, e in modo particolare in Italia, dove il 6 maggio 2015 è stata approvata la legge n°44/2015 sul Prestito Vitalizio Ipotecario (Piv), come aggiornamento della legge n°248/2005, con lo scopo di promuove questo prodotto finanziario, largamente utilizzato nel mercato anglosassone.
1.6 Rischi del Reverse Mortgage per l’istituto finanziatore
Delineate quelle che sono le caratteristiche (generali) contrattuali, è importante evidenziare il profilo di rischio legato a tale tipologia di prodotti finanziari. Il Reverse Mortgage ha un profilo di rischio sostanzialmente diverso rispetto al mutuo tradizionale ipotecario, con nuovi elementi per l’attività bancaria.
Esistono, infatti, tre fattori principali di rischio per l’impresa bancaria: la longevità del mutuatario, che può in alcuni casi essere superiore della media; la variazione dei tassi di interesse; la dinamica del valore dell’immobile ipotecato che è l’unica garanzia di rimborso per l’istituto finanziatore. La combinazione di questi tre fattori può
determinare un aumento significativo dell’importo da rimborsare all’istituto creditore al termine del rapporto contrattuale rispetto al valore dell’immobile ipotecato, lasciando così la banca senza integrale garanzia.
Nei paesi anglosassoni, Stati uniti e Gran Bretagna in primis, dove il Reverse Mortgage è considerato una figura giuridica consolidata nel panorama normativo nazionale, il rischio è gestito attraverso apposite assicurazioni con le quali i clienti ottengono la certezza che l’importo massimo dovuto alla scadenza del contratto non possa superare il valore di realizzo dell’immobile dato in garanzia, ossia il già citato “No Negative Equity guarantee”.
1.6.1 Il rischio di longevità per il pensionato
Da una recente ricerca dell’Eurostat (Istituto di Statisca Europeo) sull’invecchiamento della popolazione, si è evinto che l’UE sta invecchiando e dunque dovrà affrontare nei prossimi anni sfide importanti per quanto riguarda la situazione economica e l’inclusione sociale degli anziani. In particolare l’istituto ha rilevato che nel 2080 nell’Unione Europea sarà ultraottantenne una persona su otto (il 12%). I dati di invecchiamento della popolazione sono il risultato dell’allungamento della speranza di vita, che ad oggi è intorno agli 80 anni, infatti questa tendenza si denota dalla crescita della popolazione mondiale, nel quale, anche se i tassi di crescita della stessa sono in diminuzione, la popolazione mondiale in termini assoluti sta aumentando, proprio per effetto dell’allungamento della speranza di vita. Tale fenomeno è riscontrabile in modo distinto, analizzando i dati pubblicati dalla World Bank, in particolare l’Age dependency Ratio (figura 2), in cui si evidenzia il peso espresso in percentuale della popolazione over 65 sulla popolazione 15-65 anni. Prendendo come esempio l’Italia si nota come dal 1950 al 2012, la percentuale della popolazione anziana su quella under 65 sia più che raddoppiata , dal 12-13% al 30%; dati questi , che saranno in continuo aumento nei prossimi anni.
Figura 2: Age–dependency ratio, old (per cent of working-age population) in 1950–2012
Fonte:World Bank, World Developement Indicators 2012
I cambiamenti demografici di questi ultimi decenni, non solo modificano, come teorizzato da Modigliani nella sua teoria, le scelte di consumo durante la vita del soggetto, ma influenzano in modo pesante anche il sistema previdenziale delle singole nazioni, che non sarà più in grado di svolgere la sua funzione con la stessa efficacia, oltre che ad avere effetti sulle finanze pubbliche, in termini di entrate fiscali. Dunque notiamo che il rischio di longevità, o Longevity Risk, deve essere preso in considerazione per poter garantire un livello di consumo stabile nel tempo. Questo tipo di rischio può essere affrontato con l’aiuto del sistema finanziario, che generalmente copre tutte le forme di rischio. Come si è detto poc’anzi, dato l’allungamento della speranza di vita e conseguentemente l’aumento del numero dei pensionati, il sistema pensionistico pubblico incontrerà molte difficoltà nel far fronte ad impegni sempre più onerosi. Da ciò si desume che il sistema pensionistico pubblico non è capace, da solo, di far fronte al rischio di longevità, ed è per questo che deve essere coinvolto il settore privato. Infatti, il sistema finanziario, attraverso la collaborazione tra settore pubblico e settore privato ha elaborato alcune soluzioni: fondi pensione, assicurazioni e Prestiti vitalizi ipotecari o Reverse Mortgage.
In primo luogo, per quanto riguarda i fondi pensione, sono il principale strumento di previdenza complementare, il cui scopo esclusivo è quello di assicurare più elevati livelli di copertura previdenziale. Il lavoratore, confortato dalla contribuzione anche del
datore di lavoro, se dipendente, destina volontariamente parte della sua retribuzione ad un fondo pensione che gestisce quanto ricevuto per assicurare a tempo debito l’erogazione di una rendita di tipo pensionistico.
In secondo luogo le assicurazioni sono strumenti che hanno la funzione di coprire il sottoscrittore da un rischio; in particolare per quanto riguarda il rischio di longevità, si parla di assicurazioni sulla vita. Esistono tre tipologie di assicurazioni sulla vita: temporanea caso morte, a capitale differito e mista. Per quanto concerne l’assicurazione temporanea caso morte, l’assicurato, o meglio gli eredi, riceve un importo al momento del suo decesso a fronte di premi periodici. Nell’assicurazione vita a capitale differito invece, il pagamento del capitale o di una rendita avviene nel caso di sopravvivenza dell’assicurato. E infine forme miste che posseggono alcune caratteristiche di entrambi i contratti.
Un’altra possibile soluzione per coprire il rischio di longevità è il Reverse Mortgage, soprattutto per gli individui che non hanno i mezzi necessari per accedere ad assicurazioni sulla vita o che non hanno accumulato abbastanza ricchezza nel periodo lavorativo, che garantisce un prestito vitalizio da parte di un istituto finanziatore capace di integrare quanto previsto dal sistema previdenziale.
1.7 Il potenziale Cliente del Reverse Mortgage
Le tipologie di strumenti illustrate nel paragrafo precedente, pur essendo accumunate da un obiettivo comune, cioè proporsi come forme di previdenza integrativa, hanno caratteristiche, dinamiche di accumulazione del capitale e costi di accensione diversi. In questo ambito l’unico strumento che interviene sulla ricchezza accumulata attraverso asset è il Reverse mortgage, infatti è l’unico strumento che ha la capacità di trasformare asset in cash, e per questo è uno strumento idoneo ad essere rivolto ad un target di clientela differente rispetto a quello delle assicurazioni o dei fondi pensioni. Il cliente potenziale del reverse mortgage è quel soggetto over 60, che negli Stati Uniti viene chiamato “house rich, cash poor”, ossia “ricchi di casa, poveri di denaro”. Sono coloro che hanno già estinto il mutuo (se esistente) e dunque sono proprietari dell’immobile in cui vivono, che rappresenta l’asse portante del patrimonio familiare; essi hanno accumulato ricchezza in asset, che non possono essere smobilizzati per mantenere invariato il livello di consumo. Tuttavia sono soggetti in crisi, indeboliti dalla continua erosione del potere di acquisto e dalle crisi finanziarie, che in alcuni casi,
hanno incenerito i risparmi di una vita. Per tali ragioni, soggetti con queste caratteristiche hanno un livello di attrazione verso il Reverse Mortgage di notevole consistenza, considerandolo un utile strumento complementare e integrativo alla previdenza pubblica.
Collocando questa tipologia di soggetti, ovvero gli “house rich, cash poor”, all’interno di una segmentazione della clientela, per quanto riguarda il livello di attrazione ai vari strumenti finanziari considerati nel paragrafo precedente, possiamo affermare che sono gli unici ad avere un alto interesse verso i prestiti vitalizi ipotecari. Facendo un elenco di altri clienti potenziali, notiamo che coloro che possono essere definiti “house rich, cash rich”, hanno le risorse per accedere sia ad assicurazioni sulla vita, sia a fondi pensioni ma anche al Reverse Mortgage, oltre che alla previdenza pubblica. Questa tipologia avrà un livello di attrazione verso il Reverse Mortgage molto bassa, in quanto sia l’assicurazione sia il fondo pensione gli forniscono sufficienti risorse per integrare la previdenza pubblica. Un’altra tipologia di cliente potenziale, può essere definito “house Poor, cash Rich”, con una situazione simmetricamente opposta alla clientela target del Reverse Mortgage. Infatti questi soggetti non potranno accedere allo strumento del prestito vitalizio in quanto non titolari dell’immobile in cui risiedono, nonostante abbiano le risorse finanziarie per investire in strumenti integrativi, quali le assicurazioni sulla vita e i fondi pensione.
Infine l’ultima tipologia di clienti potenziali, che può essere presa in considerazione per avere il quadro completo della situazione, sono coloro che vengono definiti “house poor, cash poor”. Questi soggetti, come si evince dalla loro denominazione, non possiedono case di proprietà e ne risorse finanziarie necessarie per accedere a strumenti come fondi pensioni o assicurazioni sulla vita, e dunque neanche al Reverse Mortgage. Per tali motivi le persone che rientrano in tale categoria, potranno fare affidamento esclusivamente alla previdenza pubblica.
Se guardiamo dall’alto, con occhio obiettivo e critico, la segmentazione della clientela degli over 60, non possiamo altro che affermare che è plausibile considerare il Reverse Mortgage come strumento idoneo al sostegno della povertà degli anziani, ma tuttavia una povertà, permettetemi il termine, “d’élite”.
Anche se il prestito vitalizio si è sviluppato per andare in contro a bisogni finanziari di una particolare tipologia di persone, gli anziani, che sono per definizione soggetti più deboli e fragili, possiamo criticare il fatto di aver escluso completamente da questa tipologia di finanziamento quelle persone, se pur anziane (house poor, cash
poor), che probabilmente hanno maggiore bisogno di aiuto e richiedono maggior sostegno finanziario oltre che alla previdenza pubblica.
1.8 Come ottenere un Reverse Mortgage
Una delle differenze più evidenti tra i mercati anglosassoni e il mercato italiano, riguarda l’esistenza di associazioni create ad hoc in primo luogo per guidare il consumatore verso la tipologia di prestito ipotecario che più si adatta alle loro esigenze e in secondo luogo per aiutare il cliente ad ottenerne uno, seguendolo per tutto l’iter burocratico. Negli Stati Uniti, l’associazione che si occupa di questo servizio è la National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA), mentre in Inghilterra troviamo l’Equity Release Council (ERC). Ogni membro di queste associazioni deve rispettare un codice etico e di responsabilità professionale, oltre a rispettare il giuramento del Reverse Mortgage, in cui promettono di offrire servizi ai loro clienti con integrità e professionalità, mettendo al centro del loro lavoro esclusivamente gli interessi dei propri clienti.
Difatti in questi paesi, il primo contatto con il Reverse Mortgage, la clientela lo ha con queste associazioni, che come detto, hanno il compito di indirizzare ed informare i consumatori su tutti i requisiti, le caratteristiche, gli elenchi dei finanziatori, le tipologie di prestiti esistenti e la documentazione necessaria per ottenere il prestito, oltre che informarli sugli eventuali vantaggi, svantaggi, benefici e rischi che possono incorrere, intraprendendo la strada del Reverse Mortgage come forma di finanziamento.
Dopo aver illustrato al cliente potenziale tutte le informazioni iniziali, una tappa fondamentale, che può essere utile al cliente, è la fase di “Counsiling”, cioè di consulenza. Il Reverse Mortgage, infatti, è l’unico prodotto finanziario che richiede questa fase, obbligatoria, a coloro che vogliono aderire al prestito.
Le sedute di consulenza sono organizzate come delle lezioni di tutoraggio e aiuto complementare per capire al meglio i dettagli contrattuali, complicati per alcuni, del percorso che stanno per intraprendere. Una volta completata la sessione di tutoraggio, il consulente rilascerà il certificato di partecipazione alle sedute di consulenza portate a termine.
Sicuramente la decisione più importante che il cliente trova ad affrontare in questo percorso è la scelta del finanziatore, che in ogni caso per garantire la massima affidabilità è membro delle Associazioni nazionali del Reverse Mortgage o Equity
Release. Identificato il finanziatore tuttavia, questo avvierà una valutazione finanziaria sul futuro possibile cliente per stabilire se questo abbia le risorse e i mezzi finanziari per continuare a pagare le tasse sulla proprietà della casa, le assicurazioni sulla casa e tutti gli altri oneri, che in ogni caso rimangono in capo al debitore. L’istituto finanziatore, dunque avvierà il procedimento di perizia sull’immobile per valutarne il valore di mercato, al fine di porre un’ipoteca di primo grado come forma di garanzia del prestito.
Dopo aver ricevuto la stima della casa da un esperto perito, e aver ricevuto tutta la documentazione richiesta, l’istituto creditore provvederà, in caso di esito positivo della valutazione del cliente potenziale, alla chiusura (firma) del contratto del prestito vitalizio ipotecario in presenza di un avvocato o dell’agente NRMLA/ERC del cliente. Alla conclusione del contratto, infine, l’istituto creditore confermerà il piano di pagamento scelto dal debitore (unica soluzione, mensilmente o linea di credito) ; nei tre giorni successivi alla firma del contratto, il richiedente potrà esercitare il diritto di recesso del contratto stesso qualora tornasse indietro nelle sue posizioni. Dopodiché il prestito viene erogato nelle modalità richiesta dal debitore.
1.9 Pro e Contro del Reverse Mortgage
Alla fine di questo capitolo andiamo ad analizzare quelli che sono i Pro e i Contro di un Reverse Mortgage.
Innanzi tutto i vantaggi principali di aderire a questa forma di prestito, possono essere ricondotti alla :
• Possibilità di ottenere da subito una rendita vitalizia dalla casa in cui si abita. • Possibilità di continuare a vivere nella casa, data come garanzia per il prestito. • Possibilità di non pagare subito ne gli interessi ne la quota capitale dell’ipoteca
ma soltanto alla risoluzione del contratto.
• Ottenere un sostegno al consumo quando si ha asset, ma non risorse finanziarie. • L’ammontare di rimborso per il prestito non può superare il valore
dell’immobile.
• Possibilità di scelta, come nei mutui tradizionali, tra tasso variabile e fisso. • Possibilità di scelta riguardo l’erogazione del prestito: vitalizio, linea di credito o
anticipato interamente al momento del contratto.
Per quanto riguarda gli elementi sfavorevoli, possiamo fare riferimento a :
Mortgages, dovuti a diversi rischi a cui il creditore si espone.
• La rottura della solidarietà generazionale, poiché sono gli eredi ad accollarsi il debito del contraente originario e dunque decidere si riscattare la casa o venderla.
• Strumento finanziario riservato esclusivamente a persone over 60, che sono proprietario di un immobile.
• L’anatocismo bancario, che generalmente per tutti gli altri prestiti è vietato, il quale fa aumentare in maniera esponenziale l’ammontare del debito.
In conclusione, il Reverse Mortgage è uno strumento finanziario utile per gli individui che hanno bisogno di risorse finanziarie integrative in età avanzata, tuttavia chiunque si rivolga a questa tipologia di prestito, dovrebbe ricevere consigli finanziari qualificati prima di aderire al contratto.
2. Il Mercato Anglosassone
In questo capitolo andremo ad analizzare in modo più dettagliato, lo sviluppo del Reverse Mortage nel mercato anglosassone, in particolar modo nel mercato statunitense e nel mercato inglese, con qualche accenno al mercato canadese, dove dal 2012 si è registrato un incremento da parte degli over 60 a questo strumento, di notevole consistenza.
Tuttavia prima di entrare nel merito di ciò, è necessario capire come si siano sviluppati i sistemi di welfare state nel mondo, quale sia la spesa pensionistica dei vari paesi, così da poter notare che i mercati in cui il Reverse Mortgage si è sviluppato con maggior successo, sono quelli in cui si registra una spesa previdenziale minore (USA, UK, Canada, Australia ecc, in generale i paesi del mercato anglosassone), mentre quelli in cui si investe di più sulla previdenza, siano anche i paesi che hanno avuto più difficoltà nell’affermare tale strumento, vedi l’Italia.
2.1 La nascita e lo sviluppo del Welfare State nel mondo
Con l’espressione welfare state si identifica, generalmente, l’insieme delle spese statali destinate alla previdenza, alla sanità, agli ammortizzatori sociali, all’assistenza, all’istruzione e alle politiche per la casa. Si può affermare con certezza che tali programmi rappresentano oggi la parte più rilevante della spesa pubblica. (Lettieri, 2011)
Verso la fine degli anni Sessanta del Novecento, in molti hanno cercato di dare una definizione al concetto di welfare state; in particolare Asa Briggs (storico inglese) nel 1961 definì il welfare state come: “uno Stato in cui il potere organizzato è usato
deliberatamente(attraverso la politica e l’amministrazione) allo scopo di modificare le forze del mercato in almeno tre direzioni: primo, garantendo a individui e famiglie un reddito minimo indipendentemente dal valore di mercato della loro proprietà; secondo, restringendo la misura dell’insicurezza mettendo individui e famiglie in condizione di fronteggiare certe “contingenze sociali”(per esempio, malattia, vecchiaia e disoccupazione) che porterebbero a crisi individuali e familiari; terzo, assicurando ad ogni cittadino senza distinzione di classe o status i migliori standard disponibili in relazione a una gamma concordata di servizi sociali”. (Quaderni europei sul nuovo Welfare, 2008)
Il sistema welfare, dunque, è un programma pubblico attraverso il quale lo stato persegue l’obiettivo di migliorare il benessere dei cittadini, e in particolare di fornire protezione sociale ad alcune categorie di cittadini a rischio, quali i meno abbienti, gli infermi, i disabili, i disoccupati, gli anziani.
Alla fine del XIX secolo in Europa assistiamo alla nascita dei primi sistemi di Welfare State. Nel 1880 la quota dei trasferimenti sociali nei vari paesi era molto ridotta, infatti vediamo che solo la Norvegia superava l’1% del Pil, mentre paesi come Usa e UK, in cui sin dal Medioevo erano presenti le “Poor Law”, era pari rispettivamente allo 0,86% e allo 0,29% del Pil.
Proprio in quegli anni, Otto von Bismark, introdusse in Prussia il primo modello di welfare state, inizialmente il sistema pubblico di assicurazione sanitaria, e successivamente, nel 1889, istituì un sistema previdenziale che garantiva una pensione ai lavoratori che avessero superato i 70 anni di età.
Negli Stati Uniti, invece, si erano sviluppati negli stessi anni, dei sistemi previdenziali a capitalizzazione a favore di specifiche categorie di lavoratori, tipicamente nel settore pubblico. (Lettieri, 2011)
I vari modelli di welfare state che si diffusero in Occidente erano strettamente legati alla storia della nazione e in modo particolare al concetto di uguaglianza e solidarietà sociale, al quale i singoli paesi davano molta importanza. In generale gli economisti sono soliti distinguere quattro modelli di welfare state:
1. Modello socialdemocratico; tipico dei paesi scandinavi e dell’Olanda. La protezione sociale è considerata un diritto di cittadinanza ed assorbe livelli di spesa molto alti, tali da garantire una copertura universale. La sicurezza sociale è finanziata per la maggior parte dal gettito fiscale. Detto Modello Universalistico; 2. Modello liberale; caratteristico dei paesi anglosassoni, è legato alla tradizione
beveridgiana (da Beveridge, il suo creatore). Questo individua lo scopo
principale nella lotta alla povertà estreme ed ai fenomeni di emarginazione sociale. Il finanziamento ha carattere misto poiché la sanità è finanziata mediante il fisco ed i sussidi mediante i contributi sociali ;
3. Modello corporativo o continentale; tipico dei paesi dell’Europa continentale come Germania, Francia e Benelux. D’ispirazione Bismarkiana, è incentrato sulla protezione dei lavoratori e delle loro famiglie dai rischi di invalidità, malattia, disoccupazione e vecchiaia.
4. Modello mediterraneo, proprio dei paese dell’Europa meridionale come la
Grecia, l’Italia, Portogallo, Spagna, appare come una variante del modello continentale, poiché i sistemi di garanzia del reddito diversificati per categorie di lavoro, ma attribuisce alla famiglia un importante ruolo di ammortizzatore
sociale. (Benassi, 2002)
2.1.1 La spesa pensionistica pubblica mondiale
È possibile affermare che la principale voce del sistema di welfare state è rappresentato dal sistema pensionistico (o previdenziale), che in molti paesi dell’Oecd (Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico), ad eccezione dei paesi anglosassoni, assorbe più del 50% del totale della spesa sociale. (OECD, 2010)
Figura 3: Ripartizione spesa pensionistica nel mondo (2010)
Fonte: OECD (2010)
Come si nota, infatti dalla mappa qui sopra, che indica il livello in percentuale della spesa pensionistica nei vari paesi del mondo, i paesi con il maggior punteggio in percentuale di spesa pensionistica sul Pil (dati 2010) , sono rappresentati per la maggior parte dai paesi europei, con Italia (14%) , Francia (10.2%), Germania (12.7%) ai primi posti; mentre i paesi anglosassoni, che utilizzano un sistema misto di tipo beveridgeano, cioè con un pilastro a ripartizione altamente redistributivo, come Usa, UK, Canada, Australia sono tra gli ultimi, con percentuali sul Pil che si aggirano dall’2.6% al 5.0%.
È interessante osservare che paesi come questi, in cui si investe meno nei sistemi previdenziali, siano anche i paesi più sviluppati al mondo e, allo stesso tempo, i paesi che hanno bisogno di maggiori strumenti integrativi per far fronte alla domanda di previdenza da parte soprattutto degli anziani, che nonostante abbiano reddito pensionistico, non riescono a superare con facilità spese improvvise o bisogni in generale di risorse finanziarie integrative; ed è per questo che, nei paesi anglosassoni, strumenti come il Reverse Mortgage o Equity Release, hanno avuto maggior successo, rispetto a paesi come l’Italia o la Francia. I risultati emersi dalla figura 3, sono una combinazione di diversi elementi, in particolare il grado di copertura dell’assicurazione previdenziale tra i lavoratori, la generosità delle pensioni e della composizione demografica del paese(per misurare il grado di generosità dei diversi sistemi è possibile utilizzare il tasso di sostituzione delle pensioni, ovvero il rapporto tra la pensione e l’ultimo salario percepito dal lavoratore). (Treccani, 2010)
Tuttavia è doveroso puntualizzare, che i sistemi misti dei paesi anglosassoni, nonostante la loro spesa sociale sia inferiore, sono composti da uno schema retributivo a ripartizione, da uno schema individuale a capitalizzazione e spesso anche da pensioni assistenziali e da schema privato a capitalizzazione su base volontaria, e per questo sono stati largamente sostenuti dalla World Bank a partire dagli anni ’90, soprattutto in America Latina. Infatti lo scopo di un sistema misto è quello di ridurre l’esposizione ai rischi connessi ai sistemi a ripartizione e a capitalizzazione. In particolare per quanto riguarda il sistema a ripartizione, il rischio proviene dalla possibile inadeguatezza dei rendimenti nel lungo periodo, a causa della scarsa crescita economica o demografica, mentre nei sistemi a capitalizzazione questo rischio è legato all’andamento dei mercati finanziari. E dunque riguardo la prima tipologia di rischio, nei sistemi retributivi, per mantenere la generosità delle pensioni promesse è necessario un incremento dei contributi previdenziali pagati dai lavoratori, a cui viene accollato il rischio economico e demografico; mentre nei sistemi contributivi tale rischio è concentrato sui pensionati. Riguardo invece la seconda tipologia di rischio, esso è a carico dei futuri pensionati, mentre i rischi demografici e occupazionali non sono rilevanti. (Lettieri, 2011)
Nella pagina seguente, infine, è rappresentata una tabella che mette a confronto la spesa sociale dei vari paesi del mondo, per evidenziare con maggiore attenzione ciò che è stato sottolineato nelle pagine precedenti, ovvero che paesi che tipicamente vengono considerati i più sviluppati, sono quelli che investono meno nella previdenza sociale
(Usa 16.5% e UK 21.3% sul Pil) e sono gli stessi paesi che hanno sviluppato strumenti integrativi di previdenza sociale, come il Reverse Mortgage.
Figura 4: la spesa sociale mondiale
Fonte: OECD (2007)
2.2 Il mercato statunitense
Abbiamo descritto, nel capitolo precedente, le caratteristiche generali del Reverse Mortgage, adesso vedremo in particolare cosa si intende per RM e come si è sviluppato nel mercato statunitense.
2.2.1 Il Reverse Mortgage negli Usa
Il Reverse mortgage è una tipologia di prestito, rivolto a persone fisiche di età superiore ai 62 anni che permette di trasformare l’abitazione principale di proprietà, su cui viene posta un’ipoteca di primo grado come garanzia, in liquidità, senza dover rimborsare le rate del prestito mensilmente, come in un tradizionale mutuo ipotecario.
L’ammontare ricevuto anticipatamente matura interessi ogni anno, ma il saldo è dovuto solo quando il mutuatario lascerà la casa, la venderà oppure al decesso dello stesso. Non esistono limitazioni riguardo l’utilizzo del prestito ricevuto, infatti il mutuatario può utilizzare la somma a suo piacimento, che sia per migliorare la qualità della vita, aiutare un figlio in difficoltà, emergenze, oppure ripagare un mutuo esistente.
Il primo utilizzo del Reverse Mortgage negli Stati Uniti risale al 1961 originato dalla Deering Savings and Loan con sede a Portland. Tuttavia dobbiamo aspettare gli anni Settanta perché il mercato del Reverse Mortgage inizi a svilupparsi concretamente. Nel 1981 venne fondato il NCHEC (National Center for Home Equity Conversion), associazione indipendente con lo scopo di educare la clientela interessata al prodotto finanziario. Visto il successo del Reverse Mortgage, nel 1984, la compagnia di assicurazione Prudential-Bache, annunciò un accordo con l’American Homestead e da lì in poi divenne la prima istituzione finanziaria ad erogare e proporre contratti di Reverse Mortgage nello stato del New Jersey. (S.M. Turri, 2008)
Grazie all’approvazione del “National Housing Act” del 1987, fu istituito il programma HECM (Home Equity Conversion Mortgage), con l’obiettivo di verificare i vantaggi reali che i clienti potevano trarre da questo strumento, e parallelamente venne introdotta una delle regole fondamentali nel contratto del Reverse Mortgage, per la tutela del consumatore, la No Negative Equity guarantee, prevedendo che se l’ammontare del debito superasse il valore dell’immobile, il danno era in capo al creditore.
Ad oggi, più di 920.000 famiglie di livello medio-alto ha utilizzato il Reverse Mortgage come strumento di finanziamento, per contribuire al soddisfacimento delle loro esigenze finanziarie. Questo dato, conferma che l’utilizzo dello strumento in questione, è si visto come un sostegno alle persone anziane, ma tuttavia non va ad aiutare e sostenere chi invece avrebbe bisogno di maggior aiuto, come già affermato possiamo identificarlo come uno strumento “d’élite”.
Negli Usa esistono due fondamentali organi che si occupano di tutelare e gestire tale strumento finanziario.
Nel 1997, infatti, nasce NRMLA (National Reverse Mortgage Lenders Association), associazione indipendente che si pone come intermediario tra i creditori e i debitori. Dal punto di vista del debitore, si occupa di educare i consumatori circa i pro e i contro dello strumento e dunque informarli sulle possibili difficoltà in cui potrebbero
personale e servizi capaci di seguirli e aiutarli nella scelta del migliore finanziatore, e gestendo insieme al cliente tutto l’iter burocratico necessario per concludere il contratto.
Invece dal punto di vista del creditore, la NRMLA si occupa di addestrare i professionisti del settore ad essere sensibili e disponibili alle richieste del cliente. I creditori dalla loro parte, dovranno rispettare e accettare il Codice Etico e le regole di responsabilità professionale stabilita dalla NRMLA. Il Codice Etico si basa sui principi di Equità, Riservatezza, Integrità, Competenza e Diligence, che tutti i professionisti dovranno seguire. Al fine di poter ricevere il Certificato di “Reverse Mortgage Professional” (introdotto dalla stessa NRMLA), i creditori, oltre che rispettare l’etica e il regolamento, devono rispettare alcuni requisiti quali:
• Esperienza, nel settore del Reverse Mortgage , minima di due anni; • Aver chiuso almeno 50 contratti di prestiti;
• Aver partecipato ad almeno 12 ore di corsi di formazione; • Aver completato il corso di Etica professionale di NRMLA; • Aver superato l’esame di abilitazione.
La certificazione è valida 3 anni, durante i quali, i professionisti devono effettuare altri corsi di formazione per almeno 12 ore all’anno per essere ri-certificati. A riguardo, il Presidente e CEO della National Reverse Mortgage Lenders Association, Peter Bell, durante un’intervista al Wall Street Journal, per l’introduzione del certificato sopra descritto, affermò: "Il nostro intento era creare una certificazione che fosse abbastanza rigida, per chiedere il rispetto dei professionisti e i funzionari del governo e la fiducia degli anziani americani. A nome di tutti i membri, ci congratuliamo con i nuovi professionisti certificati, i quali hanno dimostrato una profonda conoscenza del prodotto e il desiderio di perseguire continuativamente ad una formazione supplementare." (Nrmla, 2014)
Il secondo organo è l’HUD (Us Departement of Housing and Urban Development), istituzione governativa che ha il compito di coordinare le politiche sociali legate alle abitazioni. L’HUD venne istituita nel 1965 con l’approvazione dell’ “Housing and Urban Development act”, firmato dal Presidente degli Usa Lyndon Johnson, il quale lo riteneva uno “strumento nuovo e necessario per affrontare le sfide
abitative e urbane della nazione”. (Hud.org, 2015)
L’HUD inoltre, è l’istituzione che creò e che regola, tutt’oggi, l’Home Equity conversion Mortgage, la tipologia di Reverse Mortgage più utilizzata negli Usa. Si tratta
non di un prestito governativo, ma di un prestito erogato da un creditore ipotecario, assicurato dalla Federal Housing Administration (FHA), organo che fa parte della stessa Hud.
2.2.2 La domanda di Reverse Mortgage negli Usa
La National Reverse Mortgage Lenders Association, ha stimato, considerando le variabili demografiche, che per il RM, il mercato potenziale di over 60 si aggiri intorno ai 20 milioni di famiglie, e questo dato tenderà ad aumentare nei prossimi anni. Il Reverse Mortgage Market Index (RMMI), una misura trimestrale che analizza i trend dei valori delle case, della home equity e dei debiti ipotecari degli ultrasessantenni proprietari di case, ha raggiunto nel 2015 un punteggio di 189.67, un livello alto che non si registrava dal 2007. L’aumento di quasi 65 miliardi di dollari, nel primo trimestre del 2015, della home equity, dunque l’utilizzo della casa di proprietà come capitale, deriva dall’incremento del valore aggregato degli immobili di proprietà di anziani, stimato 61.6 miliardi di dollari e dalla inalterata situazione di indebitamento degli anziani (2 miliardi di dollari del debito detenuto da over sessantenni). Per questo, il presidente della NRMLA, ha dichiarato in un’intervista che: “Con la ripresa economica, la quantità di
ricchezza immobiliare detenuta dagli anziani continua a crescere. La Home equity è una risorsa sempre più preziosa per gli anziani americani, i quali possono utilizzarla per finanziare la loro longevità”.
Quanto affermato sopra, è possibile desumerlo dalla Tabella 2 (pagine seguente), in cui si evidenzia l’incremento del punteggio RMMI nel periodo 2012-2015. È possibile notare, infatti, che grazie all’aumento del valore degli immobili e dalle conferme dell’indebitamento degli over 60, il mercato del Reverse Mortgage sia aumentato, dall’ultimo trimestre del 2012 al primo trimestre del 2015, di 38 punti, passando da 151.43 a 189.67. Questi dati fanno ben sperare, il progressivo aumento del mercato del Reverse Mortgage, dopo la crisi immobiliare che ha colpito, nel 2008, gli Usa. Infatti con la crisi dei mutui subprime e la successiva bolla immobiliare scoppiata nel 2008, proprio negli Stati Uniti, il mercato dei RM, soprattutto per la svalutazione immobiliare, ha subito un duro colpo, con variazioni trimestrali negative che toccarono i 150-200 miliardi di dollari (Figura 5). (Nrmla, 2014)
Questi dunque sono i numeri che si aggirano intorno al mercato del RM negli Stati Uniti. Per quanto riguarda invece le ragioni predominanti per cui i soggetti aderiscono a
questo strumento finanziario, possiamo riassumerle in tre principali: far fronte alle emergenze, migliorare la qualità della vita e ripagare un mutuo esistente.
Tabella 2 : RMMI(2012-2015) Periodo Sr. House Value Senior Mortgage Debt Senior Home Equity RMMI Quarterly change 2012-Q4 4.24 1.08 3.16 151.43 1.91% 2013-Q1 4.29 1.08 3.21 153.85 1.60% 2014-Q1 4.69 1.08 3.61 172.95 2.21% 2015-Q1 5.04 1.08 3.96 189.67 1.63%
Fonte: adattato daAmerican Community Survey, Census, FHFA, Federal Reserve (2015)
Figura 5: Varizione storica della Senior Home equity
Fonte: American Community Survey, Census, FHFA, Federal Reserve (2015)
In particolar modo lo strumento risulta essere efficace, come già evidenziato nelle pagini precedenti, perché permette di accumulare risorse finanziarie aggiuntive in caso di necessità. Tuttavia la ragione predominante di interesse verso il Reverse Mortgage è
