L’offerta delle banche del Pvi e prodotti simili

Un ruolo di fondamentale importanza per il buon successo del Pvi è senz’altro ricoperto dalla banca, quale soggetto autorizzato ad offrire tale prodotto finanziario. Tuttavia, nonostante il legislatore abbia apportato molte modifiche, rendendo la “vecchia” regolamentazione più dettaglia, ampia e attenta alla tutela dei consumatori e anche delle banche, ad oggi (2015) nessuna banca ha nella lista dei prodotti offerti il Pvi. Per ora questa situazione può essere giustificata dal fatto che il Regolamento attuativo approvato lo scorso ottobre entrerà probabilmente in vigore entro la fine del 2015.

Dovremo aspettare, dunque, il 2016 per capire se le banche, alla luce delle nuove disposizioni, inizieranno a offrire nuovamente il Pvi.

È doveroso evidenziare, comunque, che dopo l’introduzione della L. 248/2005, molti istituti di credito in Italia, tra cui Mps, Unicredit, Ibl, Intesa San Paolo ecc., introdussero all’interno del portafoglio di prodotti offerti anche i Prestiti vitalizi ipotecari. Tuttavia, come spiegato precedentemente, molti furono le perplessità su tale strumento, visto poco vantaggioso sia per il consumatore, ma anche rischioso per l’istituto di credito. Infatti, bisogna rilevare che, il successo del prodotto dipenda sostanzialmente dalle condizioni di offerta; e ogni banca stabilisce le sue: in modo particolare, l’elemento più rilevante è il tasso d’interesse da applicare per calcolare il debito da saldare con la vendita dell’abitazione e la griglia del rapporto finanziamento/valore dell’immobile per età del beneficiario del prestito.

Queste sono le due principali variabili in base alle quali le banche possono competere tra loro. Naturalmente, tanto più il Pvi è conveniente per la banca tanto meno lo sarà per chi riceve il finanziamento; dato il valore dell’immobile infatti, l’importo del

prestito cresce con l’età del beneficiario e si riduce con l’aumento del tasso di interesse applicato su di esso.

Sicuramente le critiche mosse maggiormente a tale strumento, almeno per quanto concerne il Pvi con la “vecchia” regolamentazione, riguardavano gli elevati costi da sostenere rispetto al, relativamente, modesto importo del prestito che si poteva ottenere; l’elevato costo può essere attribuibile a due ragioni: in primo luogo all’incertezza sul valore dell’abitazione al momento della vendita, che avviene molti anni dopo la stipula del contratto, soprattutto in un momento storico in cui il mercato immobiliare ha subito una forte regressione, a seguito della crisi finanziaria del 2008; in secondo luogo gli elevati oneri, finanziari e gestionali, che la banca dovrà sostenere per la stessa vendita.

Per renderci conto più da vicino, e in dettaglio, come era composta un’offerta di Pvi, con la vecchia regolamentazione del prodotto “Prestisenior”, offerto da Mps fino al 2014 si faccia riferimento al foglio illustrativo (vedere Appendice).

Dall’esame del foglio informativo, il Pvi risultava molto oneroso e poco efficace; infatti per esempio un individuo di 70 anni (età minima richiesta da Mps) poteva ottenere il 16% del valore della propria abitazione di residenza, quindi una percentuale modesta (cifra, invece, che raddoppiava se l’età del contraente fosse stato di almeno 80 anni); dopo circa 10 anni occorreva, dunque, restituire il 170% della cifra ottenuta, mentre se trascorrevano ulteriori 10 anni, la somma da restituire poteva raggiungere il 300% di quella originaria: questo è l’effetto della capitalizzazione annuale degli interessi. Nel caso specifico, al prestito veniva applicato un tasso annuo nominale del 7,01%7 ed ulteriori spese di istruttoria e varie intorno ai mille euro. (R. Lungarella 2015)

Quindi è facile desumere che i tassi d’interessi applicati ai vecchi Pvi erano molto al di sopra, anche del doppio, dei tassi applicati ai normali mutui ipotecari.

Gli alti costi di spese istruttorie, insieme alla crescita esponenziale dell’ammontare del debito e quindi alla capitalizzazione annuale degli interessi, hanno spinto il legislatore alla modifica e al miglioramento di tale prodotto allo scopo di rilanciarlo sul mercato italiano.

3.4.1 Prestiti “non” vitalizi offerti nel 2015

In conclusione di questo capitolo, è doveroso soffermarci su particolari prodotti

offerti dalle maggiori banche italiane, in quanto, in considerazione del fatto che in questo momento nessuna di essa offre alcuna forma di Pvi, questi possono essere considerati dei validi prestiti per over 60, e non solo, come sostituti del Prestito vitalizio ipotecario.

Prendiamo dunque in considerazione due tipologie di prestiti offerti da Monte dei Paschi di Siena Spa (Mps) e da Unicredit Spa; entrambi i prestiti, seppur offerti per una categoria di clientela ben più ampia rispetto alla clientela di riferimento dei Pvi, danno la possibilità a persone fisiche, di età compresa tra i sessanta anni e i settanta anni, di poter accedere a prestiti non finalizzati garantiti da un’ipoteca di primo grado sull’immobile di residenza.

Vediamo quindi nel dettaglio le caratteristiche di questi due prodotti, evidenziando infine le differenze che si riscontrano con lo strumento preso in oggetto da questo elaborato, ovvero il Pvi.

Per quanto riguarda Mps, il prestito che può configurarsi come strumento alternativo al Prestito vitalizio ipotecario, è il cosiddetto “Mutuo Soccorso”.

Si tratta di un finanziamento a medio lungo termine, la cui durata varia da un minimo di dieci anni a un massimo di trent’anni. La durata di 25 e 30 anni tuttavia è applicabile solo se il mutuo soccorso viene richiesto con il Sostimutuo, altro prodotto offerto da Mps, per la sostituzione con surroga di un mutuo acceso presso un altro istituto bancario non appartenente al Gruppo. Il mutuo soccorso è rivolto a chi ha la necessità di trasformare la propria abitazione in liquidità per le motivazioni più varie, tra cui spese sanitarie, sostenimento di un familiare o qualsiasi altra spesa. L’età del richiedente allo scadere del finanziamento non può superare i 75 anni. Per quanto riguarda le garanzie, è accesa un’ipoteca di primo grado sull’immobile, inoltre l’ipoteca dovrà essere non preceduta da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o privilegi, se trattasi di un mutuo suppletivo l’ipoteca potrà essere di secondo grado ove la somma del capitale residuo del primo mutuo e quella richiesta a mutuo non superi l’80% del valore dell’immobile; naturalmente la banca concede un mutuo suppletivo solo se la prima ipoteca è iscritta a suo favore.

Il mutuo può essere assistito anche da altre garanzie, oltre che dall’ipoteca di primo grado, concordate tra la banca e il cliente, come ad esempio fidejussioni di terzi e cessione canone d’affitto dell’immobile ipotecato.

L’immobile dato in garanzia deve essere assicurato obbligatoriamente contro l’incendio, fulmini, e scoppio in generale.

Per quanto riguardo il rimborso, avviene tramite rate mensili comprensive di quota capitale e interessi, secondo un tasso fisso. Essendo un prestito solo a tasso fisso, il richiedente non potrà beneficiare di eventuali riduzioni di tasso dovute alle variazioni delle condizioni di mercato; tuttavia il vantaggio del tasso fisso è quello di conoscere a priori quanto sarà l’esatto importo da rimborsare. Infine l’importo massimo finanziabile è di 125 mila euro. Per i dettagli contrattuali ed esempi vedere Appendice.

Analizzando, dunque, le caratteristiche di massima di tale prodotto e mettendole a confronto con quanto precedentemente detto sulle caratteristiche del Pvi, possiamo desumere quanto segue: il prodotto offerto da Mps può essere paragonato al Pvi se si considerano la finalità di prestito non finalizzato, l’età del richiedente che in parte coincide con l’età del cliente di riferimento del Pvi, e infine il fatto di trasformare la propria abitazione principale in liquidità attraverso un’ipoteca di primo grado.

Gli elementi, invece, che ci fanno capire che non può essere paragonato al Pvi, riguardano in primo luogo, la metodologia di rimborso del prestito la quale, in linea con altre tipologie di prestiti tradizionali, si caratterizza nel classico rimborso mensile di rate comprensive di quota capitale e d’interessi, mentre l’elemento che rende unico il Pvi, risiede proprio nel fatto di avere la possibilità di non rimborsare alcuna rata durante tutto l’arco di durata del contratto. Altro elemento caratterizzante del Mutuo soccorso, che si distingue dal Pvi, riguarda il tasso, che nel primo caso è solo fisso mentre nel caso del Prestito vitalizio può essere sia fisso che variabile.

Infine altra differenza risiede nella durata del contratto, se nel Mutuo soccorso, infatti, si determina una durata massima, nel Pvi, per definizione, la durata massima del prestito coincide con il decesso del sottoscrittore.

Il secondo prodotto, offerto in questo caso da Unicredit, che prendiamo in considerazione è il cosiddetto “Mutuo contante”.

Anche in questo caso, come per il prodotto di Mps, si tratta di un finanziamento a medio lungo termine, che permette di trasformare il valore del proprio immobile in liquidità, a fronte di un’ipoteca di primo grado sullo stesso, destinato a persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, tuttavia non si fa riferimento ad un’età massima per il sottoscrittore. Il prestito del denaro ricevuto non è esattamente finalizzato, ma si fa riferimento a destinazioni particolari come spese personali, familiari o al consolidamento di debiti pregressi, con esclusione di qualsiasi operazione a carattere speculativo e acquisti di immobili non adibiti ad abitazione principale.

euro (fino all’80% del valore dell’immobile oggetto della garanzia ipotecaria). La durata anche in questo caso ha una scadenza che varia tra i 61 e i 300 mesi (quindi tra i 5 e i 25 anni). Infine la modalità del rimborso, come per il precedente prodotto di finanziamento, avviene attraverso rate mensili comprensivi di quota capitale e interessi, che tuttavia in questo caso possono essere a tasso fisso o variabile. Per ulteriori dettagli delle condizione contrattuali vedere Appendice.

Dopo aver presentato questo ulteriore prodotto di finanziamento, è possibile evidenziare che quest’ultimo, rispetto al primo, in base alle caratteristiche che lo contraddistinguono, può essere considerato il più simile al Prestito vitalizio ipotecario.

In particolare si ponga l’attenzione sul carattere dell’importo erogabile dall’istituto di credito che può raggiungere l’80% del valore dell’immobile; sulla possibilità di optare per un tasso fisso o variabile; sull’ipoteca di primo grado posta sull’immobile e infine sulla destinazione riguardante il beneficiario, che visto la non specificazione di un’età massima, è verosimile che possa essere contratto da soggetti che rientrano nella clientela di riferimento del Pvi, cioè gli over 60 anni.

Rimangono tuttavia, in linea con quanto detto sul Mutuo soccorso, alcuni caratteri differenti con il Pvi, quale la scadenza prefissata del contratto e il rimborso rateale comprensivo di quota capitale e interessi.

Di seguito la tabella esemplificatrice pone le principali differenze tra i tre prodotti analizzati.

Tabella 10: Confronto prodotti di finanziamento

Fonte: Elaborazione propria.

Caratteristiche Mutuo Soccorso Mutuo contante Pvi

Età mutuatario 18-70 Non specificato Over 60 anni

Erogazione Up-front Up-front Up-front

Tassi Fisso Fisso e Variabile Fisso e Variabile

Rimborso mensile Si previsto Si previsto Non Previsto

Ipoteca 1°grado/2° grado 1° grado 1° grado

Durata Da 10 a 30 anni Da 5 a 25 anni Fino al decesso Importo erogabile Max 125.000 euro Fino a 500 mila euro

/80% dell’immobile

Dal 15% al 55% del valore dell’immobile