Il nuovo sistema di rilevazione dei prezz

La procedura di rilevazione si basa sull'identificazione di valori medi, relativi a compravendi- te di terreni agroforestali avvenute nel corso dell’anno. Si tratta quindi di valutare il capitale fon- diario mediante stima diretta cioè per comparazione con i più probabili valori di mercato. Si è quindi scelto di procedere alla rilevazione di valori medi riferiti a particolari tipologie di beni fon- diari. Date le caratteristiche particolari del mercato fondiario, condizionato dalla forte variabilità dei prezzi, con questo tipo di stima va scontata la difficoltà di individuare valori che siano piena- mente rappresentativi della reale situazione di mercato.

Il sistema di rilevazione basato su dati relativi a singole compravendite è stato accantonato per motivi essenzialmente operativi. Infatti con questo tipo di rilevazioni l'attendibilità e la coper- tura omogenea di tutte le aree agricole dipende dalla numerosità del campione. Le risorse attual- mente disponibili presso gli uffici periferici e la difficoltà di reperire collaboratori (soprattutto mediatori o notai) disposti a fornire informazioni in modo continuativo non consente di seguire questa strada.

Per avere una sufficiente attendibilità i valori medi sono stati distinti per tipo di coltura prati- cata e per aree territoriali di dimensione relativamente ridotta. La prima distinzione dovrebbe con- sentire di differenziare i valori dei terreni in base all’uso prevalente del suolo. Ciò sottintende che la destinazione a particolari colture riflette nella sostanza la diversa suscettività agricola e quindi la diversa redditività dei terreni. Con la distinzione tra aree territoriali di ridotta dimensione non si intende delimitare zone omogenee dal punto di vista agricolo, ma più semplicemente identificare delle aree che abbiano connotazioni similari sotto il profilo fisico e produttivo. Inoltre la congiun- zione di questi due elementi (tipi di coltura e zona agricola) consente di evidenziare differenze di valore dovute a particolari fattori imprenditoriali e di mercato.

Per quanto riguarda la scelta dei prezzi dei terreni si precisa che la stima del capitale fondia- rio, secondo quanto riportato nella dottrina economico-estimativa, fa riferimento al valore della terra nuda e ai miglioramenti fondiari (fabbricati e impianti stabili, piantagioni legnose, sistema- zioni idraulico agrarie). In base all’esperienza maturata nel corso degli anni si è rilevata l’estrema variabilità dei valori anche se riferiti a aree agricole di modesta dimensione. Su questa variabilità incide non soltanto la suscettività alla coltivazione, ma anche la composizione del capitale fondia- rio. La presenza di fabbricati rurali, di impianti irrigui fissi e soprattutto di piantagioni distinte per classi di età amplifica il campo di variazione delle stime. Ciò rende ancora più difficoltosa la pro- cedura di individuazione di valori medi. Non va poi dimenticato che la progressiva introduzione di specifici “diritti a produrre” (quote di produzione e diritti d’impianto ne sono un esempio) compor- ta un’ulteriore alterazione del campo di variazione dei prezzi della terra, di cui in futuro si dovrà tenere conto.

Proprio a causa della estrema variabilità si è ritenuto opportuno semplificare e omogeneizzare al massimo la richiesta dei dati al fine di aumentarne l’affidabilità. La modifica più sostanziale rispetto al precedente sistema di rilevazione riguarda lo scorporo della parte di valore relativa ai miglioramenti fondiari (soprassuolo), quindi i valori rilevati sono relativi soltanto al terreno nudo. Il termine “valore fondiario” impiegato nei successivi paragrafi fa quindi riferimento al valore del ter- reno nudo al netto del soprassuolo. Effettivamente si tratta di una forzatura sotto il profilo estimati- vo, ma si ritiene che, una volta chiariti i limiti di tale operazione, i vantaggi siano comunque rilevan- ti se confrontati con l’attuale disponibilità di risorse che possono essere dedicate alla rilevazione dei dati. In futuro a fronte di fonti informative più dettagliate ed attendibili sarà possibile rivedere il sistema di rilevazione e adottare le metodologie estimative più appropriate.

Una prima considerazione sulla possibilità di identificare il valore del suolo nudo riguarda i miglioramenti apportati al bene fondiario nel corso di decenni - se non di secoli. A differenza dei

fabbricati, delle piantagioni e di altri impianti fissi è piuttosto difficile - e forse anche opinabile - procedere ad una separazione del valore del suolo nudo da quello accumulatosi nel tempo sotto forma di miglioramenti delle sistemazioni idraulico agrarie. Si tratta infatti di valori ormai consoli- dati ed incorporati nel valore del terreno stesso. Un esempio particolare è costituito dai terrazza- menti la cui assenza in alcune zone porterebbe ad annullare completamente il valore agricolo del terreno. In tutti questi casi è evidente che il valore fondiario rilevato comprende anche i migliora- menti realizzati sotto il profilo delle sistemazioni idrauliche agrarie.

In generale basandosi sui resoconti delle ultime indagini, l’identificazione di valori relativi al solo terreno nudo appare abbastanza semplice qualora si faccia riferimento ad acquisti di appezza- menti che non costituiscono un’azienda intera. Per quanto riguarda i terreni arborati le compraven- dite relative a terreni con piantagioni a fine ciclo consentono di approssimarsi in modo ragionevole al valore del suolo nudo. A questo proposito vi possono essere situazioni particolari in cui il valore del soprassuolo non può essere separato per motivi “istituzionali”: è il caso degli oliveti soggetti a tutela paesaggistica che non possono essere spiantati o sostituiti e quindi non esiste una mercato riferibile al solo valore del terreno nudo. Anche in questo caso il presumibile valore di mercato sarà relativo all’intero bene fondiario.

Il prezzo viene stimato in base al più probabile valore di mercato. Per quanto possibile si è cercato di escludere l’influenza manifesta di destinazioni d’uso non agricolo (soprattutto in prossi- mità di centri urbani). Non sono stati utilizzati i “coefficienti di aggiustamento”, presenti nelle pas- sate elaborazioni per tenere conto delle differenze di valore riscontrabili tra compravendite di terre- ni di diversa dimensione o per terreni soggetti a vincoli contrattuali rispetto a fondi liberi da vinco- li. Sia nel primo che nel secondo caso si ha ragione di ritenere che i fenomeni di diversificazione dei valori si siano molto attenuati rispetto a quanto avveniva qualche decina d’anni fa. Inoltre la mancanza di dati precisi sulla distribuzione di frequenza delle singole transazioni non consentireb- be di ottenere una corretta ponderazione dei valori.

A differenza delle precedenti Indagini si è proceduto anche alla stima del valore dei boschi. Peraltro le difficoltà di realizzare stime dirette comparative si moltiplicano a causa del numero mode- stissimo di contrattazioni in questo segmento di mercato e anche della impossibilità di distinguere - soprattutto per il bosco disetaneo - il valore del suolo da quello di soprassuolo. Va inoltre evidenziato che trattandosi di un primo tentativo di stima, i valori per la superficie a bosco non sono stati inclusi nel calcolo degli indici aggregati e del valore dello stock di capitale fondiario.

Come nel passato le rilevazioni sono coordinate a livello regionale dagli Osservatori di Economia Agraria, coadiuvati dal personale degli Uffici di Contabilità Agraria. I responsabili del- l’indagine rilevano i prezzi medi della terra e analizzano l’evoluzione in atto nel mercato fondiario nella regione di propria competenza. Le fonti d’informazione possono risultare diverse da regione a regione a seconda della disponibilità dei dati. La base informativa più importante è costituita dalle interviste con “testimoni privilegiati”, in alcuni casi è possibile ottenere alcune stime diretta- mente dagli uffici dei servizi regionali di sviluppo. L’altra fonte informativa è costituita dai valori agricoli medi calcolati ogni anno per l'indennità di espropriazione.

I “testimoni privilegiati” costituiscono la base informativa principale da cui dedurre sia i più probabili valori di mercato per fondi dotati di caratteristiche diverse in termini di suscettività alla coltivazione, sia l’evoluzione quantitativa e qualitativa del mercato fondiario durante l’anno preso in considerazione. La scelta dei testimoni viene fatta dai responsabili dell’Indagine a livello regio- nale e comprende liberi professionisti, mediatori, tecnici delle organizzazioni professionali e di enti pubblici. La rilevazione avviene tramite un questionario compilato secondo le modalità dell’inter- vista diretta, dell’intervista telefonica e dell’invio a mezzo posta o fax.

Questa fonte viene integrata dai valori agricoli medi (VAM), laddove non è possibile otte- nere informazioni dettagliate da parte dei testimoni privilegiati o da parte di altri uffici regionali.

In breve, i VAM sono rilevati ogni anno da un’apposita Commissione provinciale e pubblicati sui Bollettini Ufficiali Regionali entro il mese di gennaio( 3 ). La determinazione delle indennità di esproprio si richiama agli art. 16 della Legge n. 865/71 e art. 14 e 19 della Legge n. 10/77 che prevedono tra l’altro la costituzione di una Commissione provinciale composta da nove compo- nenti. In teoria quattro componenti possono essere considerati esperti in materia agricola (tre esperti nominati dalla Regione su proposta delle Organizzazioni Professionali e l’Ingegnere Capo dell’Ufficio Tecnico Erariale). Un vantaggio nell’utilizzo di questa fonte può derivare dal fatto che i valori dovrebbero riguardare( 4 ) _{il terreno nudo, si riferiscono esclusivamente alla}

destinazione d’uso agricola e sono distinti in ogni provincia per regione agraria e per tipo di col- tura.

Il limite maggiore riguarda la finalità della stima dei VAM che è essenzialmente di carattere amministrativo, quindi è necessario valutare attentamente di quanto i valori si possono discostare da una stima più realistica. Purtroppo manca un esame comparativo a livello di tutte le regioni sul grado di attendibilità delle stime dei VAM. Nelle analisi compiute finora la situazione appare diver- sa da regione a regione( 5 )_{e questo viene confermato dai responsabili regionali della nuova indagine}

sul mercato fondiario. Mediamente lo scostamento tra VAM e valori fondiari medi registrati dall’in- dagine risulta particolarmente elevato nelle regioni meridionali. Per quanto riguarda l’andamento nel tempo sembra, inoltre, plausibile che le Commissioni aggiornino i valori fondiari ignorando eventuali variazioni in diminuzione, riscontrabili invece presso i “testimoni privilegiati”.

Una volta definiti i valori fondiari medi, si identifica la superficie agricola relativa ad ogni valore per ottenere la stima dello stock di capitale fondiario e un indice aggregato e ponderato della variazione annua dei valori a differenti livelli territoriali.

Come accennato in precedenza la stima dei valori fondiari è stata effettuata a livello subpro- vinciale e per tipo di coltura al fine di pervenire a valutazioni più accurate. Il livello di disaggrega- zione è limitato dalla necessità di non dover identificare un numero eccessivo di valori fondiari medi e dalla disponibilità di informazioni sulla ripartizione colturale. Per questo motivo si è propo- sto di disaggregare le stime a livello di regione agraria, come definita dell’ISTAT. La regione agra- ria ha il vantaggio di mantenere distinte le zone altimetriche (non esistono regioni agrarie "miste") perciò è possibile ottenere stime dell'andamento del mercato fondiario distinte per pianura, collina e montagna. Inoltre si semplifica l’eventuale comparazione dei dati con le tabelle dei VAM.

La scelta dei tipi di coltura è strettamente correlata alle informazioni statistiche disponibili presso l’ISTAT e riguardanti la regione agraria. Attualmente il dato più aggiornato sulle superfici ripartite per tipo di coltura a livello di regione agraria lo si può trovare nell’ultimo Censimento del- l’agricoltura del 1990, tramite aggregazione dei dati comunali. La distinzione dei tipi di coltura più articolata e rispondente alle esigenze dell’indagine è riportata nel seguente prospetto.

La distinzione operata dall’ISTAT nelle tabelle con i dati comunali è stata ulteriormente disag- gregata per quanto riguarda le superfici a seminativo (1 e 2) e le superfici a prato-pascolo (4 e 5). Nel caso delle altre coltivazioni permanenti (12) la molteplicità di specie molto diverse tra loro ha suggerito di riaggregare le superfici secondo modalità specifiche. Purtroppo l'ISTAT non può fornire le nuove disaggregazioni, per cui si è proceduto con stime "a vista" della superficie.

Per la distinzione irriguo/asciutto il Censimento dell’Agricoltura del 1990 contiene alcune informazioni che permettono di risalire ad una stima soddisfacente, utilizzando i dati sulla superfi- cie irrigabile riportati nella tab. 4.15 dei fascicoli provinciali “Caratteristiche strutturali delle azien-

(3) Per maggiori ragguagli si veda Grillenzoni (1989) e Battista (1989).

(4) Il condizionale è d’obbligo dato che non sembra siano mai state emanate norme precise per la compila- zione delle tabelle con i valori fondiari.

de agricole” che riportano i dati dell’ultimo censimento. Tali dati si riferiscono all’intera superficie aziendale, quindi per ricostruire la superficie a seminativo irriguo si devono escludere le colture orticole, i fruttiferi, gli agrumeti che sicuramente vengono prodotti con l’ausilio dell’irrigazione. Nel caso della superficie a vite, diffusa sia in irriguo che in asciutto, la distinzione è stata effettuata in funzione della situazione locale. Nella tab. 1.5 dei fascicoli provinciali del Censimento sono riportati ulteriori dati sulla superficie irrigata per colture a livello provinciale.

I tipi di coltura impiegati nella rilevazione dei valori fondiari

Distinzione ISTAT Ulteriore disaggregazione

1 - Seminativo (escluso orticole) Seminativo irriguo (escluso orticole)

2 - Seminativo asciutto (escluso orticole)

3 - Prato permanente e pascolo Prato permanente

4 - Pascolo

5 - Orticole, floricole e vivai 6 - Frutteto

7 - Agrumeto 8 - Oliveto 9 - Vigneto DOC

10 - Vigneto uva da tavola 11 - Vigneto non DOC e altro 12 - Altre coltivazioni permanenti 13 - Pioppeto

14 - Bosco

15 - Altra superficie (superficie agraria non utilizzata e tare)

Per la distinzione prato permanente/pascolo le disaggregazioni per regione agraria si dovran- no basare soltanto sulla cosiddetta stima “a vista”. L’unico dato di riferimento a livello provinciale si può trovare sugli Annuari ISTAT che riportano la distinzione tra prato permanente e pascolo a livello provinciale.

Un’ulteriore disaggregazione riguarda la categoria “Altre coltivazioni permanenti” ottenuta per differenza tra il dato relativo alle “coltivazioni permanenti” e i dati relativi a singoli tipi di col- tivazioni permanenti (frutteto, agrumeto, oliveto e vite). La superficie residua riguarda tipi di coltu- ra molto eterogenei tra loro sotto il profilo del valore fondiario, per cui si è pensato di scorporare la superficie a vivaio, inserendola con la superficie investita a colture ortofloricole. La tipologia “Altre coltivazioni permanenti” dovrebbe quindi rappresentare principalmente le superfici occupa- te da castagni.