Stima del valore dei capitali fondiari (1960-1992)

Il procedimento adottato è stato quello del “metodo inventariale” che prevede una distinzione dei beni fondiari in funzione di “quelle caratteristiche che esercitano maggiore incidenza agli effet- ti dei valori fondiari”( 1 ). Si sono, quindi, definiti i valori fondiari per diverse categorie di fondi (asciutti/irrigui, arborati/nudi, grado di fertilità, suscettività a trasformazioni fondiarie, vincoli con- trattuali, ecc.) suddivisi per zone agrarie omogenee subprovinciali. Moltiplicando il prezzo dei fondi con determinate caratteristiche per la rispettiva superficie occupata si ottiene una stima del capitale fondiario complessivo. È poi possibile calcolare indici di variazione annua aggregati per area geografica.

Un primo aspetto del sistema di rilevazione riguarda ciò che è stato incluso/escluso nella stima dei valori fondiari. I prezzi sono “comprensivi di ogni sorta di investimento fondiario, fab- bricati compresi” e riguardano un “mercato sicuramente riferibile alla utilizzazione agricola”. Non sono stati valutati i boschi, il cui valore dipende soprattutto dalla consistenza del soprassuolo. Oltre alla superficie agricola utilizzabile è stata inclusa la superficie agricola non utilizzata e la superfi- cie improduttiva.

La definizione dei prezzi è stata effettuata principalmente rilevando i prezzi prevalenti sul mercato. Le rilevazioni, curate a livello locale dagli Osservatori regionali di Economia A g r a r i a , comportavano la raccolta di valori puntuali, con elencazione delle principali caratteristiche del fondo oggetto di compravendita e la sua localizzazione. Peraltro la mancanza di sistematicità nelle rilevazioni per qualità di coltura ed aree agricole e la limitata numerosità dei rilievi, rendeva molto difficoltosa l’individuazione di una serie di valori sufficientemente coerenti in termini spaziali e temporali. Inoltre nell’applicare esclusivamente i valori di compravendita si presupponeva che la domanda e l’offerta interessassero l’intera superficie agricola, il che sarebbe potuto apparire abba- stanza irrealistico. Per ovviare a questo inconveniente, utilizzando il metodo sintetico di compara-

(1) Una spiegazione dettagliata della procedura per la stima dello stock di capitale fondiario e dei valori fon- diari medi, è rintracciabile nel volume XXII (1968), pag. 189 e volume XXIV (1970), pag. 190 dell’Annuario INEA.

zione con fondi simili, sono stati formulati “giudizi di prezzo su concrete basi desunte dall’anda- mento di mercato, accertando se la scarsa attività è dipesa dalla domanda o dalla offerta”. Inoltre veniva rilevato che la formazione dei prezzi avviene quasi sempre nell’ambito di un mercato parti- cellare, mentre per compravendite di grandi dimensioni i valori unitari possono differenziarsi sen- sibilmente di solito a livelli più bassi. Ulteriore fonte di differenziazione veniva attribuita a tutti quei vincoli contrattuali, primi fra tutti l’esistenza di affitto o mezzadria, che poteva avere una forte influenza sul reale prezzo di mercato.

Per questi motivi sono stati fatti aggiustamenti basati su stime comparative e sul complessivo andamento del mercato. In occasione della modifica della ripartizione colturale secondo i dati del Censimento 1970 (Annuario INEA 1977), l’aggiustamento è stato realizzato in funzione delle forme di conduzione aziendale e della distribuzione per classi d’ampiezza, oltre che delle forme di utilizzazione del suolo. Con il secondo aggiornamento, realizzato sulla base dei dati del Censimento 1982 (Annuario INEA 1988), la correzione sarebbe stata effettuata “con due serie di coefficienti in funzione delle dimensioni aziendali e della superficie non in proprietà”.

Queste precisazioni sono necessarie perché consentono di interpretare, almeno in qualche misura, la sensibile differenza tra i valori fondiari medi, in genere piuttosto bassi, riportati annual- mente nelle tabelle incluse nel capitolo sul mercato fondiario, e i valori di mercato pubblicati negli allegati dell’Annuario. In altre parole è probabile che la valutazione complessiva sia stata realizza- ta partendo dai valori di mercato, ponderati in base alle superfici associate alle varie quotazioni e successivamente “corretti” in funzione dei coefficienti prima descritti. La correzione avrebbe por- tato i valori a livelli sensibilmente inferiori a quelli di mercato. Una possibile conferma di questa interpretazione delle differenze tra valori fondiari medi e valori di mercato è rintracciabile a pag. 202 dell’Annuario INEA del 1977(2)_.

Le serie storiche pubblicate fino al 1992 sono due: la prima, solitamente inclusa nel testo, riporta i valori dello stock di capitale fondiario e della superficie agricola distinti per circoscrizioni geografiche e zone altimetriche Tale serie storica ha inizio nel 1968. La seconda, inserita in appen- dice, riporta i prezzi medi della terra suddivisi per regione a partire dal 1961.

L’aggregazione per zona altimetrica e circoscrizione geografica è stata realizzata a partire da 696 zone agrarie omogenee per il periodo 1968-77 e da 911 zone agrarie per il periodo 1977-87. In entrambe i casi le zone agrarie sono state costruite sulla base delle 767 regioni agrarie definite dall’ISTAT. Per raggiungere un maggior grado di omogeneità i dati delle regioni agrarie “sono stati frazionati e talvolta raggruppati per parti”. Tra il 1968 e il 1987 la tradizionale distinzione in cin- que zone altimetriche, utilizzata dall’ISTAT, è stata integrata dalle aree cosiddette vallive, ovvero “è stata rilevata separatamente la superficie delle valli, limitatamente ai terreni dotati di giacitura pianeggiante”. Con lo stesso criterio “tra le regioni di pianura si trova anche qualche altopiano”. Si ritiene che per l’ultimo periodo considerato (1988-92) siano stati utilizzati direttamente i dati delle 767 regioni agrarie descritte dall’ISTAT.

La ripartizione colturale utilizzata nel periodo 1968-76 fa riferimento alla superficie agra- ria rilevata dall’ISTAT per il 1965. Per il periodo 1977-87 si è adottata la superficie rilevata nel 1974. Nell’ultimo periodo (1988-92) i dati fanno riferimento alle rilevazioni censuarie del 1982: la superficie totale è uguale alla somma di superficie agricola utilizzata, superficie agri- cola non utilizzata e altra superficie, rinvenibile nei fascicoli del Censimento dell’Agricoltura del 1982.

(2) Purtroppo non rimane traccia scritta della procedura di calcolo seguita, se si escludono le note pubblicate negli Annuari INEA.