In ordine agli edifici oggetto degli interventi agevolabili, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che, ai fini del Superbonus, l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.
Nella circolare n. 30/E del 2020 è stato, inoltre, precisato che è possibile fruire del Superbonus, nel rispetto di tutte le condizioni previste, anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 “unità collabenti” a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.
Ad analoghe conclusioni si perviene, sia pure a determinate condizioni, anche qualora l’immobile sia iscritto nella categoria catastale provvisoria F/3
“unità in corso di costruzione” nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.
In particolare, in relazione all'attribuzione della predetta categoria catastale F/3, con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001, l'Agenzia del territorio ha precisato che tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia “quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa” (cfr. anche circolare n.4/T del 29 ottobre 2009).
Si precisa, al riguardo, che il Superbonus spetta solo se gli interventi agevolabili riguardino un immobile già precedentemente accatastato e in possesso dei requisiti richiesti - quale, in particolare, la presenza di un impianto di climatizzazione invernale necessario nel caso di interventi di efficienza energetica - successivamente riclassificato in categoria F/3 a seguito, ad esempio, di interventi edilizi mai terminati. Resta fermo che, al termine dei lavori, tali unità immobiliari devono rientrare in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).
Permane, inoltre, l’obbligo di garantire il doppio passaggio di classe energetica rispetto alla situazione ante intervento, quest’ultima definita sulla base dell’ultimo titolo autorizzativo depositato ovvero dello stato di fatto dell’immobile, per gli elementi edilizi presenti, e dai requisiti previsti dal decreto 26 giugno 2015 (c.d. decreto “Requisiti Minimi”) per gli elementi edilizi mancanti.
Il Superbonus, invece, non spetta per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3, in precedenza non accatastate in altra categoria trattandosi, in tale ultimo caso, di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari “esistenti”.
L’eventuale presenza in un edificio di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3, in precedenza non accatastate in altra categoria, non preclude, comunque, la possibilità di accedere al Superbonus in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di tale edificio a condizione, tuttavia, che nello stesso vi siano anche unità immobiliari accatastate in categorie diverse da quelle fittizie o provvisorie. È possibile, ad esempio, fruire del Superbonus nel caso in cui siano realizzati interventi agevolabili sulle parti comuni di un edificio composto da 2 unità classificate in categoria F/3 -in precedenza non accatastate in altra categoria - e una unità immobiliare classificata in categoria A/3.
Le predette unità immobiliari accatastate in categoria F/3 - in precedenza non accatastate in altra categoria - non rilevano, tuttavia, ai fini della determinazione del limite massimo di spesa ammissibile previsto per gli interventi realizzati sulle parti comuni poiché occorre tener conto, a tal fine, del numero di unità immobiliari esistenti all'inizio dei lavori. Ritornando all’esempio, il limite di
spesa va calcolato tenendo conto solo dell’unità immobiliare classificata in categoria A/3.
Diversamente, ai fini della determinazione del predetto limite massimo di spesa, rilevano anche le unità immobiliari accatastate in categoria F/3 - in precedenza accatastate in altra categoria - nonché quelle classificate nella categoria catastale F/2 “unità collabenti”.
Il Superbonus spetta, altresì, nel rispetto di tutti i requisiti richiesti ai fini della predetta agevolazione - quale, in particolare, la presenza di un impianto di climatizzazione invernale necessario nel caso di interventi di efficienza energetica - in caso di interventi ammessi al beneficio eseguiti su immobili accatastati in categoria F/4 “unità in corso di definizione”. Si tratta di una categoria “fittizia”
nella quale sono iscritti immobili simili alla categoria F/3 con la differenza che il fabbricato è per lo più completato ma la destinazione d’uso e la consistenza non sono ancora stati definiti. In relazione alla categoria F/4, con la citata circolare dell'Agenzia del Territorio n. 4/T/2009 (par. 3.3) è stato chiarito che “la scelta di istituire tali categorie fittizie (…), trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di unità immobiliari urbane, donazioni di parti di immobili non costituenti unità immobiliari urbane)”.
Agli immobili ascritti ad una categoria fittizia, infatti, non è attribuita alcuna rendita catastale.
Resta fermo che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, è necessario che, a seguito della definizione della destinazione d’uso e della consistenza di tale unità immobiliare, quest’ultima rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze) e, nell’ipotesi in cui faccia parte di un edificio, quest’ultimo possa considerarsi residenziale nella sua interezza. Inoltre, in analogia con tutti gli altri casi, resta ferma la necessità che l’immobile sia dotato di impianto di riscaldamento e che sia garantito il doppio passaggio di classe energetica rispetto alla situazione ante
intervento, con le medesime modalità sopra descritte per gli immobili accatastati in categoria F/3.
Le predette unità immobiliari accatastate in categoria F/4 rilevano, per le ragioni suesposte, ai fini della determinazione del limite massimo di spesa ammissibile previsto per gli interventi realizzati sulle parti comuni.