LOTTO 12 DI 12 - Descrizione delle unità immobiliari oggetto di valutazione

3. Descrizione delle unità immobiliari oggetto di valutazione

3.1 LOTTO 12 DI 12

Descrizione sintetica dell’immobile staggito (subalterno 10 del mappale 288)

Trattasi di un lastrico solare a copertura dei soli subalterni attualmente in proprietà all’esecutato quali sub. n°

6, 7 e 8 del mappale 288.

La copertura è ubicata ad una altezza di circa 10 metri dal pavimento stradale, è formata da travi prefabbricate con interposti lucernari ed è risultata accessibile dall’esterno attraverso mezzi idonei (piattaforma aerea, trabattelli, ponteggi, ecc).

Confini del lotto

□

^Nord: con la copertura del sub. 9

□

^Sud: con la copertura del sub. 5

□

^Est: con la pubblica via Enzo Ferrari

□

^Ovest: con il mappale n° 275 e 273

Consistenza

Rilievo

□

Interno ed esterno

Solo esterno

Diretto in loco

□

Collaboratore

□

Desunto graficamente da:

□

estratto di mappa

□

Elaborato grafico (atto autorizzativo)

□

Elaborato grafico (generico)

Data del sopralluogo: 21 febbraio 2019 e 05 marzo 2019 Criterio di misurazione

SEL Superficie Esterna Lorda

□

^SIL Superficie Interna Lorda

□

^SIN Superficie Interna Netta

Calcolo superfici di proprietà Sup. lorda Indice mercantile Sup. commerciale Superficie principale (SEL): m² 2.956,50 10 % m² 295,65 Superficie SEL totale: m² 2.956,50

Superficie commerciale totale: m² 295,65 Caratteristiche qualitative

L’aera si presenta in uno stato discreto senza presenza di infiltrazioni nelle proprietà sottostanti. Risulta avere buone probabilità di vendita poiché è atta all’installazione di impianti autonomi alternativi per la produzione di energia elettrica (pannelli fotovoltaici) atti alla sola produzione e vendita di corrente elettrica all’ente gestore ed inoltre può essere divisa e ceduta ed assegnata ad ogni porzione di immobile sottostante.

4. Audit documentale e Due Diligence

4.1 Legittimità edilizia – urbanistica

Anno di costruzione / ristrutturazione totale

- LOTTO 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11 e 12: anno 2002 - LOTTO 9: anno 1987

Titoli autorizzativi esaminati:

LOTTO 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11 e 12

La documentazione reperita e visionata presso l’Ufficio tecnico Comunale di Pavone del Mella è la seguente:

- Concessione edilizia n. 80/01 presentata il 05/09/2001 e rilasciata con protocollo n. 5569 del 12/01/2002;

- Collaudo tecnico depositato il 12/05/2007;

- Convenzione urbanistica stipulata dal notaio Avv. Guido Cirilli avente n. di rep. 530 e n. di racc. 46 depositata in comune il 08/10/2004 con il protocollo 6824;

LOTTO 9

La documentazione reperita e visionata presso l’Ufficio tecnico Comunale di Calvisano è la seguente:

- Pratica edilizia protocollo 413 del 22/01/1987 (PE 07/87) per il realizzo di un edificio con destinazione d’uso commerciale e civile;

- Autorizzazione sanitaria n. 1139 all’esercizio “ristorante pizzeria” rilasciata il 10/11/1987;

- Pratica edilizia protocollo 3984 del 10/07/1987 (PE 105/87) per la variante in corso d’opera alla concessione edilizia n. 07/87 ad uso bar/pizzeria;

- Dichiarazione di fine lavori e richiesta di agibilità inerente la pratica edilizia 07/87 e 105/87 presentata il 12/07/1990 con il protocollo n. 4927;

- Certificato di agibilità inerente la pratica edilizia 07/87 e 105/87 rilasciato il 05/09/2012;

- Domanda di manutenzione straordinaria del locale commerciale per adeguamento igienico sanitario ed installazione montascale esterno presentata il 12/12/2014 con il protocollo 11617 e successiva fine lavori presentata il 13/12/2014 con il protocollo n. 11652

Fonte documentazione visionata: Ufficio tecnico Comune di Pavone Mella e Calvisano

Data verifica urbanistica: Comune di Pavone Mella 01/03/2019 Comune di Calvisano il 26/02/2019

Situazione urbanistica

□

Strumento urbanistico Vigente

□

^Adottato

□

Convenzione Urbanistica No

□

^Si

□

^Si

□

Se si quali:

□

Vincoli paesaggistici No

□

^Si

□

Se si quali:

□

^Altro ^--

Limitazioni urbanistiche LOTTO 2 DI 2

□

Vincoli urbanistici

□

^No

Se si quali: vincoli derivanti dalla destinazione d’uso ricadente del PGT: Tessuto a prevalente destinazione produttiva e artigianale (NTA art.81)

□

Vincoli ambientali No

□

^Si

□

Se si quali:

□

Vincoli paesaggistici No

□

^Si

□

Se si quali:

□

^Altro ^--

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA

LOTTO 1 di 12

Il sottoscritto GEOM. ALESSANDRO PINELLI, iscritto all’ALBO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI BRESCIA al nr. 5680, e all’ALBO DEI CONSULENTI TECNICI DEL TRIBUNALE DI BRESCIA al nr. 330 in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione della documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di PAVONE MELLA (BS) ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

□

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

Note

sola posizione dei servizi igienici è risultata difforme rispetto al progetto depositato, ma essendo un blocco prefabbricato poggiante sulla pavimentazione dell’unità può essere considerata un blocco mobile.

LOTTO 2 di 12

DICHIARA

□

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

- Dalla documentazione che il Comune è riuscito a reperire non risulta autorizzata la realizzazione del blocco uffici e servizi igienici posti all’interno dell’unità. La difformità rilevata risulta essere sanabile.

Note

Il C.T.U. precisa che la richiesta di accesso agli atti presentata presso l’U.T. del Comune di Pavone Mella è stata redatta richiedendo le sole pratiche edilizie intestate a nome dell’attuale proprietario ed indicando come riferimento i dati (catastali e indirizzo) dell’immobile. Non è escluso che il tecnico Comunale non sia riuscito a reperire la pratica edilizia di autorizzazione a realizzare la difformità sopra citata se la stessa è stata presentata a nome di terzi coinvolti; nominativo comunque non riferito al C.T.U. dall’esecutato.

LOTTO 3 di 12

DICHIARA

□

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

- Dalla documentazione che il Comune è riuscito a reperire risulta che all’interno dell’unità doveva essere presente un blocco servizi igienici. Durante il sopralluogo l’unità è risultata a pianta libera e priva di servizi igienici.

Note --

LOTTO 4 di 12

DICHIARA

□

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

- La porta di collegamento con l’unità posta in aderenza sul lato nord e posizionata nella zona nord/ovest dell’immobile non risulta essere autorizzata.

Note --

LOTTO 5 di 12

DICHIARA

□

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

- Dalla documentazione che il Comune è riuscito a reperire le due unità che compongono il lotto 5 (sub. 4 e 5) sono divise da una muratura non presente durante il sopralluogo.

- Dalla documentazione che il Comune è riuscito a reperire non risulta autorizzata la realizzazione del blocco uffici e del blocco servizi igienici posti all’interno dell’unità.

Le difformità rilevate risultano essere sanabili.

Note

LOTTO 6 di 12

DICHIARA

□

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

- Dalla documentazione che il Comune è riuscito a reperire le due unità che compongono il lotto 6 (sub. 3 e 16) sono divise da una muratura non presente durante il sopralluogo.

Note

LOTTO 7 di 12

DICHIARA

□

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

- Dalla documentazione che il Comune è riuscito a reperire si evince che l’unità, nel suo stato attuale, ha una volumetria inferiore rispetto a quanto autorizzato. La porzione autorizzata aveva una superficie di 652,67 mq mentre nel suo stato di fatto ha una superficie di 385,96 mq (comprensiva del blocco ufficio e servizi igienici). La parte eccedente è stata inserita nel lotto 8 della presente relazione.

- All’interno dell’unità è stato rilevato un blocco servizi ed un blocco ufficio entrambi con struttura prefabbricata ed appoggianti sulla pavimentazione. Il progetto prevedeva un solo blocco “servizi igienici” di diversa forma e dimensione.

Note --

LOTTO 8 di 12

DICHIARA

□

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

volumetria superiore rispetto a quanto autorizzato. La porzione autorizzata ha dimensione inferiori e forma diversa. E’ stato realizzato un ampliamento del fabbricato di cui l’U.T. comunale non è riuscito a fornire documentazione.

- L’interno dell’unità è stato rilevato suddiviso in più vani e in più piani. Il progetto visionato prevedeva che tutte le porzioni di fabbricato avessero pianta libera.

Note

LOTTO 9 di 12

Il sottoscritto GEOM. ALESSANDRO PINELLI, iscritto all’ALBO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI BRESCIA al nr. 5680, e all’ALBO DEI CONSULENTI TECNICI DEL TRIBUNALE DI BRESCIA al nr. 330 in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione della documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di CALVISANO (BS) ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

□

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

PIANO PRIMO:

- Nell’ultimo progetto visionato e presentato in ordine cronologico nel 2014 è presente una porta finestra in lato sud/ovest del fabbricato ma nello stato di fatto è una finestra.

PIANO TERRA:

- La parte nord/ovest del piano ha una ripartizione interna dei locali differente da quanto autorizzato.

- Il blocco con forma ad “L” posto sul lato sud e ovest del piano ed autorizzato come “vano non accessibile”

è nello stato di fatto utilizzato come magazzino, collegato internamente al piano terra da una porta e collegato all’esterno da un’altra porta realizzata in lato nord del vano stesso.

- Sono presenti anche altre piccole difformità all’interno del piano.

Note --

LOTTO 10 di 12

Il sottoscritto GEOM. ALESSANDRO PINELLI, iscritto all’ALBO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI BRESCIA al nr. 5680, e all’ALBO DEI CONSULENTI TECNICI DEL TRIBUNALE DI BRESCIA al nr. 330 in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione della documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di CALVISANO (BS) ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

Che il lotto n. 10 di 12 è un terreno non soggetto ad autorizzazioni urbanistiche.

LOTTO 11 di 12

Il sottoscritto GEOM. ALESSANDRO PINELLI, iscritto all’ALBO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI BRESCIA al nr. 5680, e all’ALBO DEI CONSULENTI TECNICI DEL TRIBUNALE DI BRESCIA al nr. 330 in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione della documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di CALVISANO (BS) ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

□

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

Note --

LOTTO 12 di 12

Il sottoscritto GEOM. ALESSANDRO PINELLI, iscritto all’ALBO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI BRESCIA al nr. 5680, e all’ALBO DEI CONSULENTI TECNICI DEL TRIBUNALE DI BRESCIA al nr. 330 in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione della documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di CALVISANO (BS) ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

□

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

Note --

4.2 Rispondenza catastale

Documentazione visionata Direttamente presso Agenzia Entrate Ufficio Provinciale di Brescia – Territorio

□

Da siti web

Elenco documentazione visionata

□

Visura storica catasto terreni

Visura catasto fabbricati

Scheda catastale

Elaborato planimetrico di subalternazione Elenco immobili

Estratto mappa

□

^Altro:

Data verifica catastale: 01/02/2019

LOTTO 1 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 288

□

^{Sub. 6}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 3.248,00

LOTTO 2 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 288

□

^{Sub. 7}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 4.312,00

LOTTO 3 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 288

□

^{Sub. 8}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 3.448,00

LOTTO 4 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 6}

□

categoria C/3

□

^{classe 2}

□

consistenza 430 mq

□

Rendita € 710,64

LOTTO 5 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 4}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 3.918,00

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 5}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 3.078,00

LOTTO 6 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 3}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 3.812,00

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 16}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 4.500,00

LOTTO 7 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 15}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 1.730,00

LOTTO 8 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 14}

□

categoria D/8

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 6.060,00

LOTTO 9 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Calvisano (BS) in mappa al

□

Foglio n° 24

□

Sezione NCT

□

particella n° 319

□

^{Sub. 1}

□

categoria C/1

□

^{classe 3}

□

consistenza 221 mq

□

Rendita € 1.643,57

□

Foglio n° 24

□

Sezione NCT

□

particella n° 319

□

^{Sub. 2}

□

categoria C/6

□

^{classe 4}

□

consistenza 28 mq

□

Rendita € 39,04

□

Foglio n° 24

□

Sezione NCT

□

particella n° 319

□

^{Sub. 3}

□

categoria C/2

□

^{classe 4}

□

consistenza 153 mq

□

Rendita € 158,04

LOTTO 10 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione --

□

particella n° 95

□

^{Sub. --}

□

Qualità: Bosco misto

□

^{classe U}

□

Superf.: 730 mq

□

R.D: € 1,89

□

R.A: € 0,23

□

Foglio n° 2

□

Sezione --

□

particella n° 286

□

^{Sub. --}

□

Qualità: Pioppeto

□

^{classe U}

□

Superf.: 1.415 mq

□

R.D: € 9,50

□

R.A: € 3,65

□

Foglio n° 2

□

Sezione --

□

particella n° 287

□

^{Sub. --}

□

Qualità: Pioppeto

□

^{classe U}

□

Superf.: 30 mq

□

R.D: € 0,20

□

R.A: € 0,08

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 288

□

^{Sub. 13}

□

categoria Lastrico solare

□

^{classe --}

□

consistenza 5.563 mq

□

Rendita --

LOTTO 12 DI 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 288

□

^{Sub. 10}

□

categoria Lastrico solare

□

^{classe --}

□

consistenza 2.968 mq

□

Rendita --

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE LOTTO 1 DI 12

Il sottoscritto GEOM. ALESSANDRO PINELLI, iscritto all’ALBO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI BRESCIA al nr. 5680, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione della documentazione visionata presso l’Agenzia Entrate _ Ufficio provinciale di Brescia Ufficio Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

la REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile

□

la NON REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile per le seguenti motivazioni:

Note --

LOTTO 2 DI 12

DICHIARA

la REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile

□

la NON REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile per le seguenti motivazioni: -- Note --

LOTTO 3 DI 12

Il sottoscritto GEOM. ALESSANDRO PINELLI, iscritto all’ALBO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI BRESCIA al nr. 5680, in qualità di esperto valutatore incaricato dal

Tribunale di Brescia, in funzione della documentazione visionata presso l’Agenzia Entrate _ Ufficio provinciale di Brescia Ufficio Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

□

la REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile

la NON REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile per le seguenti motivazioni:

risulta essere accatastato il blocco servizi igienici che nello stato di fatto non risulta realizzato.

Note --

LOTTO 4 DI 12

Il sottoscritto GEOM. ALESSANDRO PINELLI, iscritto all’ALBO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI BRESCIA al nr. 5680, in qualità di esperto valutatore incaricato dal

Nel documento T R I B U N A L E D I B R E S C I A. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PER LA STIMA DEI BENI PIGNORATI - Rapporto di valutazione - (pagine 44-0)