T R I B U N A L E D I B R E S C I A. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PER LA STIMA DEI BENI PIGNORATI - Rapporto di valutazione -

(1)

T R I B U N A L E D I B R E S C I A

Esecuzione Immobiliare n.

977

/

2018

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO PER LA STIMA DEI BENI PIGNORATI

- Rapporto di valutazione -

Giudice delegato: DOTT. ALESSANDRO PERNIGOTTO

Anagrafica

Creditore procedente:

Rappresentato dall’Avvocato

Esecutato:

Rappresentato dall’Avvocato

Esperto incaricato:

OMISSIS

GEOMETRA ALESSANDRO PINELLI Via Garibaldi, 29 – 25080 Mazzano (BS)

CF: PNLLSN81C07C618F - P.IVA: 02866490986 Tel: 030-2120162 Fax : 030-2120162 Mail: [email protected]

Pec: [email protected]

Iscritto all’Albo dei Geometri della Prov. di Brescia al nr. 5680 Iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale al nr. 330

Timbro e firma _____________________________________

OMISSIS

(2)

Date

Nomina dell’esperto in data: 22 gennaio 2019

Conferimento d'incarico di stima e giuramento in data: 30 gennaio 2019 Data della consegna del rapporto di valutazione: 07 giugno 2019

Udienza per la determinazione della modalità di vendita in data: 07 giugno 2019

Verifica della completezza di documenti di cui all’art. 567 cpc

Il C.T.U. dopo aver visionato tutti i documenti all’interno del fascicolo dell’Esecuzione Immobiliare ha appurato la completezza della documentazione, così come previsto dall’art. 567, 2° comma c.p.c..

Audit documentale e Due Diligence

Conformità edilizia vedi pagina ___47___

Conformità catastale vedi pagina ___56___

Conformità titolarità vedi pagina ___61___

Formalità e vincoli rilevanti opponibili all’acquirente

Immobile occupato vedi pagina ___61__

Spese condominiali arretrate No □ Si ^{se Si} vedi pagina _________

Servitù, vincoli, oneri, pesi, gravami vedi pagina ___63___

Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici vedi pagina ___64___

Identificazione dei lotti

- LOTTO NR. 1 di 12

Descrizione sintetica delle unità immobiliari oggetto di pignoramento:

Trattasi di una porzione di un capannone prefabbricato di circa 930 mq commerciali, a pianta libera con all’interno un bagno monoblocco prefabbricato poggiante sul pavimento.

L’immobile è realizzato con struttura prefabbricata con travi e pilastri in cemento armato precompresso e tamponature perimetrali in pannelli prefabbricati. Ha una corte privata sia sul lato est che sul lato ovest mentre i lati nord e sud confinano con altri capannoni.

Vi si accede attraverso la pubblica via Enzo Ferrari nel Comune di Pavone Mella (BS).

Ubicazione: Via Enzo Ferrari snc – Pavone Mella (BS)

Identificativi catastali: Comune censuario di Pavone Mella (BS), foglio NCT/2 - mappale n° 288 – sub. n° 6 Quota di proprietà: piena proprietà dell’esecutato per la quota di 1/1

Diritto di proprietà: pieno diritto reale di godimento Divisibilità dell'immobile: immobile indivisibile

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Più probabile valore in libero mercato: € 387.000,00

Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata (valore base d’asta): € 329.000,00

Giudizio sintetico sulla commerciabilità dell’immobile:

L’immobile è di buona commerciabilità poiché ha un’ubicazione su una strada comunale di elevato passaggio che collega il Comune di Pavone Mella (BS) ed il Comune di Leno (BS). Lo stesso è appetibile per l’estensione della superficie commerciale che possiede che è atta a diverse tipologie di attività ed è inserito in una zona industriale del Comune di Pavone Mella priva di abitazioni civili limitrofi.

- LOTTO NR. 2 di 12

Trattasi di una porzione di un capannone prefabbricato con una superficie lorda poco più di 1.000,00 mq commerciali, a pianta libera. All’interno della porzione dell’edificio è presente una struttura prefabbricata con un’estensione lorda pari a circa 77,00 mq dove vi si trovano n. 3 vani ad uso ufficio, un vano ripostiglio, un antibagno ed un bagno doppio.

Entrambe le corti private non hanno una delimitazione fisica con le corti confinanti del subalterno n° 8.

LOTTO NR. 3 di 12

Trattasi di una porzione di un capannone prefabbricato con una superficie lorda di circa 1.000,00 mq commerciali, a pianta libera e privo di servizi igienici.

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Trattasi di una porzione di un capannone prefabbricato con una superficie lorda di circa 440,00 mq commerciali, a pianta libera e privo di servizi igienici.

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Trattasi di una porzione di un capannone prefabbricato, formato da n° 2 subalterni uniti di fatto e con una superficie lorda totale di circa 2.050,00 mq, a pianta libera con all’interno un blocco bagni/spogliatoi e un blocco uffici entrambi edificati in muratura.

Identificativi catastali: Comune censuario di Pavone Mella (BS), foglio NCT/2 - mappale n° 293 – sub. n° 4 e 5 Quota di proprietà: piena proprietà dell’esecutato per la quota di 1/1

Diritto di proprietà: pieno diritto reale di godimento

Divisibilità dell'immobile: immobile divisibile: l’unità, anche se si sviluppa su un'unica pianta aperta, è formata da due subalterni autonomi ed indipendenti e quindi risulta essere divisibile

Trattasi di una porzione di un capannone prefabbricato, formato da n° 2 subalterni uniti di fatto e con una superficie lorda totale di circa 2.240,00 mq commerciali, a pianta libera.

Identificativi catastali: Comune censuario di Pavone Mella (BS), foglio NCT/2 - mappale n° 293 – sub. n° 3 e 16 Quota di proprietà: piena proprietà dell’esecutato per la quota di 1/1

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aperta, è formata da due subalterni autonomi ed indipendenti e quindi risulta essere divisibile

Trattasi di una porzione di un capannone prefabbricato di circa 400 mq commerciali, a pianta libera con all’interno un bagno ed un ufficio monoblocco prefabbricato poggiante sul pavimento.

La porzione dell’immobile in oggetto è ubicata in lato sud/est del capannone prefabbricato e realizzato con travi e pilastri in cemento armato precompresso e tamponature perimetrali in pannelli prefabbricati. Ha una corte privata sui lati sud ed est mentre i lati nord e ovest sono contigui ad altre porzioni di capannone.

Ubicazione: Via Enzo Ferrari 1 – Pavone Mella (BS)

Trattasi di una porzione di un capannone prefabbricato di circa 400 mq di superficie coperta, suddiviso su due piani di diverse dimensioni (piano terra e piano primo) con destinazione d’uso ristorante/bar/sala ballo.

Attualmente risulta essere dismesso, abbandonato e privo di manutenzione.

La porzione dell’immobile in oggetto è ubicata in lato sud/ovest del capannone prefabbricato realizzato con travi e pilastri in cemento armato precompresso e tamponature perimetrali in pannelli prefabbricati, ha una

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parte interna realizzata con divisorie in laterocemento, cemento armato e cartongesso. Ha una corte privata sul lato ovest e su lato sud; mentre il lato est e nord confinano con altre porzioni di capannone.

Trattasi di una fabbricato isolato avente destinazione d’uso ristorante/pizzeria con una superficie lorda di circa 390,00 mq per il piano terra e 270,00 mq per il piano primo, il tutto ricadente in un lotto avente un’estensione di circa 1.300,00 mq.

L’immobile è realizzato con struttura portante in cemento armato e tamponature in laterizio, si sviluppa su due piani dove il piano terra è destinato a vani accessori dell’attività ed il piano primo a ristorante con cucina e terrazza. Ha una corte privata, adibita anche al parcheggio di autovetture, che si sviluppa su tutti e 4 i lati della palazzina.

Vi si accede attraverso la pubblica via Zilie Inferiori dal civico 26 del Comune di Calvisano (BS).

Ubicazione: via Zilie Inferiori 26 – Calvisano (BS) Identificativi catastali: Comune censuario di Calvisano (BS),

foglio NCT/24 - mappale n° 319 – sub. n° 1, 2 e 3 Quota di proprietà: piena proprietà dell’esecutato per la quota di 1/1

Divisibilità dell'immobile: immobile indivisibile nella sua attuale destinazione d’uso Più probabile valore in libero mercato: € 420.500,00

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passaggio che collega il Comune di Calvisano (BS) ed il Comune di Ghedi (BS). Lo stesso è appetibile per l’estensione della superficie commerciale che possiede che è atta ad una continuazione della stessa tipologia di attività o convertibile in residenziale ed è inserito in una zona limitrofa al centro abitato del Comune di Calvisano (BS).

Trattasi di un terreno di circa 2.175,00 mq, suddiviso in 3 mappali di diversa forma ed estensione. L’area costituisce una piccola porzione di un reliquato della lottizzazione originaria. Si tratta di una scarpata sterrata collocata sul lato nord/ovest della lottizzazione a margine della roggia, ha una forma trapezoidale irregolare ed è ricoperta da vegetazione arbustiva spontanea. L’area non possiede requisiti di edificabilità legale.

Ubicazione: Via Enzo Ferrari – Pavone Mella (BS)

Identificativi catastali: Comune censuario di Pavone Mella (BS), foglio NCT/2 - mappali n° 95, 286 e 287

Quota di proprietà: piena proprietà dell’esecutato per la quota di 1/1

Diritto di proprietà: pieno diritto reale di godimento Divisibilità dell'immobile: indivisibile

Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata (valore base d’asta): € 5.000,00

L’area risulta essere di scarsa commerciabilità poiché difficilmente usufruibile in alcun modo.

Trattasi di un lastrico solare a copertura degli immobili censiti nel Comune di Pavone Mella (BS) al foglio NCT/2, mappale 293 con i subalterni n° 14, 15, 16, 3, 4, 5 e 6 (lotti n° 4, 5, 6, 7 e 8 della presente perizia).

L’accesso avviene dall’esterno attraverso cestelli elevatori o trabattelli o ponteggi metallici.

Il lastrico solare non copre il solo subalterno 7 del foglio NCT/2, mappale 293.

Diritto di proprietà: pieno diritto reale di godimento Divisibilità dell'immobile: immobile divisibile in più porzioni Più probabile valore in libero mercato: € 223.000,00

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L’immobile è di discreta commerciabilità poiché vi è la possibilità di installazione di impianti autonomi alternativi (fotovoltaico) atti alla sola produzione e vendita di corrente elettrica all’ente gestore.

Trattasi di un lastrico solare a copertura degli immobili censiti nel Comune di Pavone Mella (BS) al foglio NCT/2, mappale 288 con i subalterni n° 6, 7 e 8 (lotti n° 1, 2 e 3 della presente perizia). L’accesso avviene dall’esterno attraverso cestelli elevatori o trabattelli o ponteggi metallici.

Diritto di proprietà: pieno diritto reale di godimento Divisibilità dell'immobile: immobile divisibile in più porzioni Più probabile valore in libero mercato: € 118.000,00

L’immobile è di discreta commerciabilità poiché vi è la possibilità di installazione di impianti autonomi fotovoltaici atti alla sola produzione e vendita di corrente elettrica all’ente gestore.

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1. Inquadramento dell’immobile – Comune di Pavone Mella (BS) ... 11

2. Inquadramento dell’immobile – Comune di Calvisano (BS) ... 13

3. Descrizione delle unità immobiliari oggetto di valutazione ... 16

3.1 LOTTO 1 DI 12 ... 16

3.2 LOTTO 2 DI 12 ... 19

3.3 LOTTO 3 DI 12 ... 22

3.4 LOTTO 4 DI 12 ... 24

3.5 LOTTO 5 DI 12 ... 27

3.6 LOTTO 6 DI 12 ... 30

3.7 LOTTO 7 DI 12 ... 33

3.8 LOTTO 8 DI 12 ... 36

3.9 LOTTO 9 DI 12 ... 39

3.10 LOTTO 10 DI 12 ... 43

3.11 LOTTO 11 DI 12 ... 43

3.1 LOTTO 12 DI 12 ... 44

4. Audit documentale e Due Diligence ... 46

4.1 Legittimità edilizia – urbanistica ... 46

4.2 Rispondenza catastale ... 54

4.3 Verifica della titolarità ... 61

5 Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente ... 63

6 Formalità, vincoli, oneri non opponibili all'acquirente. ... 63

7 Fasi – accertamenti e date delle indagini ... 64

8 Analisi Estimativa ... 65

8.1 – calcolo valore locativo del bene ... 65

8.2 – Calcolo valore commerciale ... 66

9 Riepilogo dei valori di stima ... 69

10 Dichiarazione di rispondenza ... 73

(11)

1. Inquadramento dell’immobile – Comune di Pavone Mella (BS)

ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO - Edifici ricadenti nel Comune di Pavone Mella (BS)

Localizzazione

□

^Provincia ^BRESCIA

□

^Comune PAVONE MELLA

□

^Frazione ^--

□

^Località ^--

□

Quartiere --

□

Via/Piazza ENZO FERRARI

□

^{Civico n.} ^--

Zona

□

^Urbana

□

^Centrale

□

Semicentrale

□

Periferica

Extra urbana

□

^Agricola

Industriale

Artigianale

□

Residenziale Mappa geografica: GOOGLEMAPS.IT

□

Destinazione urbanistica dell’immobile □

Residenziale

□ Direzionale

□ Commerciale

□ Turistico – ricettiva Industriale

Artigianale Terziaria

□ Sportiva

□ Agricola

(12)

□

Tipologia immobiliare □ Terreno

Fabbricato: Indicare lo stato di conservazione:

□ Nuovo

□ Ristrutturato Seminuovo Usato

□ Rudere

Indicare se l’immobile è:

Indipendente

□ In condominio

□

Tipologia edilizia dei fabbricati □ Fabbricato storico Fabbricato singolo

□ Fabbricato in linea

□

Tipologia edilizia unità immobiliari □ Appartamento

□ Villa

□ Autorimessa (garage/box)

□ Posto auto coperto (fabbricato)

□ Posto auto scoperto

□ Cantina (locale di sgombero) Altro: capannoni industriali Caratteristiche generali degli immobili

Gli edifici risultano essere stati realizzato tra il 2002 (anno del rilascio della concessione edilizia) ed il 2007 (anno del collaudo statico) mediante la concessione edilizia n. 80/01.

I due fabbricati, edificati con la stessa tipologia edilizia, sono capannoni prefabbricati ad uso industriale posti uno fronte l’altro e separati da una pubblica via. Sono realizzati con struttura portante prefabbricata e tamponamenti in pannelli prefabbricati in calcestruzzo armato precompresso che ne delimitano anche i comparti interni. Tutti i comparti interni sono dotati di una corte privata posta ad est ed a ovest della porzione di capannone. La copertura dei due immobili è realizzata con struttura prefabbricata con interposti lucernari paralleli. Ogni porzione interna risulta essere indipendente l’una dall’altra e tutte con accesso carraio e pedonale indipendente.

□ Struttura in elevazione: struttura prefabbricata

□ Solai: non sono presenti piani primi ne interrati

□ Copertura: prefabbricata con lucernari

□ Murature perimetrali: in pannelli prefabbricati

□ Coibentazioni /isolamenti: non rilevati

□ Divisori tra unità: in pannelli prefabbricati

□ Infissi esterni: in alluminio

□ Pavimenti e rivestimenti: zona di lavorazione in calcestruzzo battuto lisciato zona uffici: in piastrelle di ceramica

□ Fonti rinnovabili: no

□ Finiture esterne: in graniglia

□ Altro: ---

□

Dimensione

□

^Piccola

Media

(13)

□

^Grande

□

Caratteri domanda e offerta Lato acquirente Privato Società Cooperativa Ente

Lato venditore Privato

□

^Società

□

Cooperativa

□

^Ente

□

Forma di mercato Concorrenza monopolistica

□

Concorrenza monopolistica ristretta

□

Oligopolio

□

^Monopolio

□

Monopolio bilaterale

□

^Filtering ^Assente

□

^Up

□

^Down

□

Fase del mercato immobiliare

□

^Recupero

□

Espansione Contrazione

□

Recessione

□

^Altro ^--

2. Inquadramento dell’immobile – Comune di Calvisano (BS)

ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO- Edifici ricadenti nel Comune di Calvisano (BS)

Localizzazione

□

^Provincia ^BRESCIA

□

^Comune CALVISANO

□

^Frazione ^--

□

^Località ^--

□

Quartiere --

□

Via/Piazza ZILIE INFERIORI

□

^{Civico n.} ²⁶

Zona

Urbana

□

^Centrale

Semicentrale

□

Periferica

□

Extra urbana

□

^Agricola

□

Industriale

(14)

□

Artigianale

□

Residenziale Mappa geografica: GOOGLEMAPS.IT

□

Destinazione urbanistica dell’immobile □

Residenziale

□ Direzionale Commerciale

□ Turistico – ricettiva

□ Industriale

□ Artigianale

□ Terziaria

□ Sportiva

□ Agricola

□

Tipologia immobiliare □ Terreno

Fabbricato: Indicare lo stato di conservazione:

□ Nuovo

□ Ristrutturato

□ Seminuovo Usato

□ Rudere

Indicare se l’immobile è:

Indipendente

□ In condominio

□

Tipologia edilizia dei fabbricati □ Fabbricato storico Fabbricato singolo

□ Fabbricato in linea

□ Fabbricato rurale

□ Fabbricato a schiera

□ Fabbricato bifamigliare

□ Fabbricato tipico

(15)

□

Tipologia edilizia unità immobiliari □ Appartamento

□ Appartamento (attico)

□ Appartamento (loft)

□ Villa

□ Autorimessa (garage/box)

□ Posto auto coperto (fabbricato)

□ Posto auto scoperto

□ Cantina (locale di sgombero) Altro: Ristorante / Pizzeria

Caratteristiche generali dell’immobile

L’edificio è stato realizzato nel 1987 con la licenza edilizia PE 07/87 e certificato di fine lavori datato 12/07/1990. Il relativo certificato di agibilità è stato rilasciato il 05/09/2012.

La struttura risulta essere presumibilmente in latero-cemento con pilastri in cemento armato, tamponature interne in laterizio e solai presumibilmente in latero-cemento. Le pareti sono risultate essere intonacate al civile.

□ Struttura in elevazione: muratura realizzata in latero-cemento

□ Solai: in latero cemento

□ Copertura: inclinata realizzata presumibilmente in muricci e tavelloni

□ Murature perimetrali: in laterizio intonacato

□ Coibentazioni /isolamenti: no

□ Infissi esterni: in legno

□ Infissi interni: in legno tamburato

□ Pavimenti e rivestimenti: in gres porcellanato

□ Impianto di riscaldamento: con termosifoni o termoconvettori

□ Impianto sanitario: si

□ Impianto gas: si

□ Impianto elettrico: si

□ Altri impianti: --

□ Allaccio fognatura: Non reperita documentazione in merito – si ritiene comunque, data la posizione dell’immobile e l’agibilità rilasciata che lo stesso sia allacciato alla

pubblica fognatura.

□ Fonti rinnovabili: ---

□ Finiture esterne: Facciate esterne intonacate al civile e tinteggiate

□ Numero totale dei piani fuori terra: 2 (Terra – primo)

□ Altro: ---

□

Dimensione

□

^Piccola

Media

□

^Grande

□

Caratteri domanda e offerta Lato acquirente Privato Società Cooperativa Ente

Lato venditore Privato

□

^Società

(16)

□

Cooperativa

□

^Ente

□

Forma di mercato Concorrenza monopolistica

□

Concorrenza monopolistica ristretta

□

Oligopolio

□

^Monopolio

□

Monopolio bilaterale

□

^Filtering ^Assente

□

^Up

□

^Down

□

Fase del mercato immobiliare

□

^Recupero

□

Espansione Contrazione

□

Recessione

□

^Altro ^--

3. Descrizione delle unità immobiliari oggetto di valutazione 3.1 LOTTO 1 DI 12

Descrizione sintetica dell’immobile staggito (Subalterno 6)

L’unità immobiliare fa parte di un edificio ubicato all’interno di un lotto sito in Pavone Mella (BS), in via Enzo Ferrari snc, in una zona a carattere industriale, artigianale e commerciale. Il lotto è formato da una porzione di corpo di fabbrica con destinazione d’uso industriale. L’unità in oggetto ha pianta rettangolare ed ha una con corte privata posizionata sia in lato est che in lato ovest. Al momento del sopralluogo è stato trovato a pianta libera, sfitto, con all’interno ubicato, in prossimità del lato ovest, un piccolo container prefabbricato adibito a servizi igienici (antibagno e bagno). La zona lavorazione ha due portoni prefabbricati tipo “a libro” di accesso carraio e pedonale ubicati rispettivamente uno sul lato est ed uno sul lato ovest affiancati da una porta per l’accesso pedonale. L’illuminazione interna è sia artificiale che naturale proveniente da delle finestre poste sulle facciate est ed ovest e dai lucernari a soffitto. La pavimentazione è risultata essere in calcestruzzo battuto liscio, i pilastri sono dotati di mensole atte all’installazione di un eventuale carroponte e l’altezza interna rilevata è pari a 8,22 metri sotto la parte più bassa della trave di copertura e di 8,97 metri sotto la parte più alta.

L’accesso all’area privata avviene attraverso un cancello scorrevole su binario non motorizzato oppure attraverso il cancellino pedonale postogli in fianco. L’ingresso è possibile solo dalla corte ubicata ad ovest in quanto quella ad est risulta essere interclusa. Entrambe le corti hanno pavimentazione in calcestruzzo lisciato. La cinta è risultata essere formata da un muretto in cemento armato con soprastante una ringhiera a maglie metalliche prefabbricate.

Il C.T.U. tiene a precisare che sia la corte in lato ovest che quella in lato est non sono delimitate nella parte sud da un manufatto che divide la corte del subalterno confinante.

Confini del lotto

□

^Nord: con il subalterno n° 7

□

^Sud: con il subalterno n° 5

□

^Est: con il mappale 275

□

^Ovest: con la pubblica via Enzo Ferrari

(17)

Consistenza

Rilievo

Interno ed esterno

□

Solo esterno

Diretto in loco

□

Collaboratore

□

Desunto graficamente da:

□

Planimetria catastale

□

Elaborato grafico (atto autorizzativo)

□

Elaborato grafico (generico)

Data del sopralluogo: 21 febbraio 2019 e 05 marzo 2019 Criterio di misurazione

SEL Superficie Esterna Lorda

□

^SIL Superficie Interna Lorda

SIN Superficie Interna Netta

Calcolo superfici di proprietà Sup. lorda Indice mercantile Sup. commerciale Superficie principale (SEL): m² 944,57 100 % m² 944,57

Superfici secondarie (SEL):

• Area esclusiva ovest m² ___147,87_ 10 % m² ____14,79_

• Area esclusiva est m² ___224,85_ 10 % m² ____22,49_

Superficie SEL totale: m² 1.317,29

Superficie commerciale totale: m² 981,85 Caratteristiche qualitative

L’unità immobiliare si presenta in discrete condizioni senza problemi di muffe e/o infiltrazioni, con tutte le pareti ed i soffitti asciutti ed in buono stato. Necessita di sole opere di manutenzione ordinaria ed eventualmente della realizzazione di un comparto interno adibito ad uffici.

Caratteristiche dell’unità immobiliare oggetto di valutazione

□

Livello di piano: terra

□

N° servizi 1

W.C. n° 1 Lavabo n° 1

□

Bidet n° 0

□

Doccia n° 0

□

Vasca n° 0

□

Scaldabagno elettrico

Impianti in dotazione:

Riscaldamento

□

^Presente

Assente

□

Condizionamento

□

^Presente vetustà (anni): ...

Assente

(18)

□

Solare termico (prod. acqua calda)

□

Assente

Elettrico Presente vetustà (anni): 17 anni circa

□

^Assente

Idraulico Presente vetustà (anni): 17 anni circa

□

^Assente

□

^Antifurto

□

Assente Manutenzione fabbricato

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

Manutenzione unità immobiliare

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

Classe energetica Non desumibile

□

Immobile non dotato di impianto termico e/o uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale e/o al riscaldamento

□

Inquinamento

□

Atmosferico

□

^Presente

Assente

□

^Acustico

□

^Presente

Assente

□

Elettromagnetico

□

^Presente

Assente

□

Ambientale

□

^Presente

Assente

□

Esposizione prevalente dell’immobile

□

^Minimo

□

^Medio

Massimo

□

Luminosità dell’immobile

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

Funzionalità dell’immobile

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

(19)

□

Finiture dell’immobile

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Altro ^---

3.2 LOTTO 2 DI 12

L’unità immobiliare fa parte di un edificio ubicato all’interno di un lotto sito in Pavone Mella (BS), in via Enzo Ferrari snc, in una zona a carattere industriale, artigianale e commerciale. Il lotto è formato da una porzione di corpo di fabbrica con destinazione d’uso industriale. L’unità in oggetto ha pianta rettangolare ed ha una con corte privata posizionata sia in lato est che in lato ovest. Al momento del sopralluogo l’immobile è stato trovato a pianta libera, sfitto con all’interno ubicato, in prossimità del lato sud, una palazzina prefabbricata ad un piano, adibita ad uffici, ripostiglio e servizi igienici / spogliatoi. In particolare sono presenti 3 vani destinati ad ufficio, un piccolo vano ripostiglio e un antibagno/spogliatoio con annesso due servizi igienici separati da un corridoio di collegamento. Tutti i locali hanno accesso diretto dalla zona di lavorazione. L’altezza interna delle pertinenze legate all’attività è di 2,86 metri, hanno illuminazione artificiale e naturale indiretta attraverso le finestre affaccianti nel capannone, pavimentazione in laminato effetto legno e controsoffitto in quadrotti fonoassorbenti. Le pareti interne sono risultate essere tinteggiate a tempera. La zona servizi ha un lavabo e due servizi igienici dotati di turca; è presente anche un boiler per la produzione di acqua calda sanitaria. All’interno di ogni ufficio è stato trovato uno split per l’aria condizionata ed i motori sono stati posizionati in facciata ovest dell’edificio; i serramenti sono risultati essere in alluminio ed il vano ripostiglio è stato trovato privo di soffitto.

La zona lavorazione ha due portoni prefabbricati tipo “a libro” di accesso carraio e pedonale ubicati rispettivamente uno sul lato est ed uno sul lato ovest affiancati da una porta per l’accesso pedonale.

L’illuminazione interna è sia artificiale che naturale, proveniente da delle finestre poste sulle facciate est ed ovest e dai lucernari a soffitto. La pavimentazione è risultata essere in calcestruzzo battuto liscio, i pilastri sono dotati di mensole atte all’installazione di un eventuale carroponte e l’altezza interna rilevata è pari a 8,22 metri sotto la parte più bassa della trave di copertura e di 8,97 metri sotto la parte più alta.

Il C.T.U. tiene a precisare che sia la corte in lato ovest che quella in lato est non sono delimitate nella parte nord da un manufatto che divide la corte del subalterno confinante.

□

^Ovest: con la pubblica via Enzo Ferrari Consistenza

Rilievo

Interno ed esterno

□

Solo esterno

Diretto in loco

□

Collaboratore

□

(20)

□

Calcolo superfici di proprietà Sup. lorda Indice mercantile Sup. commerciale Superficie principale (SEL): m² 1.007,11 100 % m² 1.007,11

Superficie commerciale totale: m² 1.042,33 Caratteristiche qualitative

L’unità immobiliare si presenta in discrete condizioni senza problemi di muffe e/o infiltrazioni, con tutte le pareti ed i soffitti asciutti ed in buono stato. Necessita di sole opere di manutenzione ordinaria nel comparto interno adibito ad uffici.

□

N° servizi 1

W.C. n° 2 separati Lavabo n° 1

□

Bidet n° 0

□

Doccia n° 0

□

Vasca n° 0

Scaldabagno elettrico Impianti in dotazione:

Riscaldamento

Presente (solo negli uffici)

Assente (all’interno della zona lavorazione) Se presente, tipologia:

□

Centralizzato

Autonomo

Alimentazione:

□

^Metano

□

Gas propano liquido

□

Olio combustibile

□

^Elettrico

Pompa di calore

□

Biocombustibile

□

Teleriscaldamento

Elementi radianti:

□

^Radiatori

(21)

□

Pavimento / soffitto

Aria

□

^Altro

□

Condizionamento

Presente (solo negli uffici)

Assente (all’interno della zona lavorazione)

□

Assente

□

^Assente

□

^Assente

□

^Antifurto

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

Inquinamento

□

Atmosferico

□

^Presente

Assente

□

^Acustico

□

^Presente

Assente

□

Elettromagnetico

□

^Presente

Assente

□

Ambientale

□

^Presente

Assente

□

^Minimo

□

^Medio

Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

(22)

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Altro ^---

3.3 LOTTO 3 DI 12

L’unità immobiliare fa parte di un edificio ubicato all’interno di un lotto sito in Pavone Mella (BS), in via Enzo Ferrari snc, in una zona a carattere industriale, artigianale e commerciale. Il lotto è formato da una porzione di corpo di fabbrica con destinazione d’uso industriale. L’unità in oggetto ha pianta rettangolare ed ha una con corte privata posizionata sia in lato est che in lato ovest. Al momento del sopralluogo è stata trovata a pianta libera, priva di servizi igienici e sfitta.

La zona lavorazione ha due portoni prefabbricati tipo “a libro” di accesso carraio e pedonale ubicati rispettivamente uno sul lato est ed uno sul lato ovest, entrambi affiancati da una porta per l’accesso pedonale.

L’illuminazione interna è sia naturale, proveniente da delle finestre poste sulle facciate est ed ovest e dai lucernari a soffitto, sia artificiale. La pavimentazione è risultata essere in calcestruzzo battuto liscio, i pilastri sono dotati di mensole atte all’installazione di un eventuale carroponte e l’altezza interna rilevata è pari a 8,22 metri sotto la parte più bassa della trave di copertura e di 8,97 metri sotto la parte più alta.

Il C.T.U. tiene a precisare che sia la corte in lato ovest che quella in lato est non sono delimitate nella parte sud da un manufatto che divide la corte del subalterno confinante.

□

^Ovest: con la pubblica via Enzo Ferrari Consistenza

Rilievo

Interno ed esterno

□

Solo esterno

Diretto in loco

□

Collaboratore

□

(23)

□

L’unità immobiliare si presenta in discrete condizioni senza problemi di muffe e/o infiltrazioni, con tutte le pareti ed i soffitti asciutti ed in buono stato.

□

N° servizi 0

□

Riscaldamento

□

^Presente

Assente

□

Condizionamento

□

Assente

□

Assente

□

^Assente

□

^Assente

□

^Antifurto

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Minimo

Medio

(24)

□

^Massimo

□

Inquinamento

□

Atmosferico

□

^Presente

Assente

□

^Acustico

□

^Presente

Assente

□

Elettromagnetico

□

^Presente

Assente

□

Ambientale

□

^Presente

Assente

□

^Minimo

□

^Medio

Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Altro ^---

3.4 LOTTO 4 DI 12

L’unità immobiliare fa parte di un edificio ubicato all’interno di un lotto sito in Pavone Mella (BS), in via Enzo Ferrari snc, in una zona a carattere industriale, artigianale e commerciale. Il lotto è formato da una porzione di corpo di fabbrica con destinazione d’uso laboratori per arti e mestieri. L’unità in oggetto ha pianta rettangolare ed ha una con corte privata posizionata sia in lato est che in lato ovest. Al momento del sopralluogo è stato trovato a pianta libera, utilizzato in parte a magazzino per lo stoccaggio di pezzi meccanici derivanti da processi industriali e in parte una zona di lavorazione dei pezzi stoccati. L’unità è collegata tramite una porta posta in lato nord ad un’altra unità confinante, di altra proprietà e censita con il subalterno 7. La porzione di capannone è risultata priva di servizi igienici ma dotata di impianto di riscaldamento ad aria alimentato a metano.

(25)

L’unità ha due portoni prefabbricati tipo “a libro”, ubicati rispettivamente uno nel lato est ed uno nel lato ovest. Entrambi i portoni sono atti all’accesso delle due corti private realizzate con pavimentazione in cemento battuto. Di fianco ai due accessi carrabili sono ubicate delle porte per l’accesso pedonale.

L’accesso avviene attraverso un cancello scorrevole su binario non motorizzato oppure attraverso il cancellino pedonale nella corte ubicata ad est. La cinta è risultata essere formata da un muretto in cemento armato con soprastante una ringhiera a maglie metalliche prefabbricate. Anche la corte posta ad ovest del lotto ha una cinta di confine formata da un muretto in cemento armato con soprastante una ringhiera a maglie metalliche prefabbricate.

□

^Est: con la pubblica via Enzo Ferrari

□

^Ovest: con il mappale 95 Consistenza

Rilievo

Interno ed esterno

□

Solo esterno

Diretto in loco

□

Collaboratore

□

Calcolo superfici di proprietà Sup. lorda Indice mercantile Sup. commerciale Superficie principale (SEL): m² 443,70 100 % m² 443,70

Superficie SEL totale: m² 911,31

Superficie commerciale totale: m² 490,47 Caratteristiche qualitative

L’unità immobiliare si presenta in discrete condizioni senza problemi di muffe e/o infiltrazioni, con tutte le pareti ed i soffitti asciutti ed in buono stato. Necessita della creazione di un locale adibito a servizi igienici per il personale.

(26)

□

N° servizi 0

Riscaldamento

Presente

□

^Assente

Se presente, tipologia:

□

Centralizzato

Autonomo

Alimentazione: Metano

□

Gas propano liquido

□

Olio combustibile

□

^Elettrico

□

Pompa di calore

□

Biocombustibile

□

Teleriscaldamento

Elementi radianti:

□

^Radiatori

□

Aria

□

^Altro

□

Condizionamento

□

Assente

□

Assente

□

^Assente

Idraulico

□

Assente

□

^Antifurto

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

(27)

□

Inquinamento

□

Atmosferico

□

^Presente

Assente

□

^Acustico

□

^Presente

Assente

□

Elettromagnetico

□

^Presente

Assente

□

Ambientale

□

^Presente

Assente

□

^Minimo

□

^Medio

Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Altro ^---

3.5 LOTTO 5 DI 12

Descrizione sintetica dell’immobile staggito (Subalterni 4 e 5)

L’unità immobiliare fa parte di un edificio ubicato all’interno di un lotto sito in Pavone Mella (BS), in via Enzo Ferrari snc, in una zona a carattere industriale, artigianale e commerciale. Il lotto è formato da una porzione di corpo di fabbrica con destinazione d’uso industriale, risulta essere accatastato con due distinti subalterni (il n° 4 e n° 5) ma uniti di fatto. L’immobile risulta essere divisibile in due porzioni autonome ed indipendenti, ma il C.T.U. ha ritenuto di valutarlo come lotto unico in quanto, nel suo stato di fatto, è stato trovato come un unico ambiente.

L’unità in oggetto ha pianta formata da due rettangoli adiacenti di diverse dimensioni; entrambi con un’unica corte privata posizionata in lato est ed ovest. Al momento del sopralluogo è stato trovato a pianta libera, affittato a terzi e con all’interno ubicati, in prossimità del lato est, due blocchi, realizzati con struttura in latero-cemento, separati tra di loro ed adibiti rispettivamente a servizi igienici/spogliatoi e uffici/zona mensa.

In particolare il blocco più a sud è formato da un corridoio adibito anche a spogliatoio, un servizio igienico con all’interno una turca e due servizi igienici dotati di water, lavabo e doccia, mentre il blocco più a nord è costituito da due vani adibiti ad ufficio ed un vano adibito a passaggio/zona mensa.

L’altezza interna delle pertinenze legate all’attività è pari a 3,10 metri quella dei servizi igienici e pari a 2,70 metri quella adibita ad uso ufficio. Entrambi i blocchi hanno illuminazione artificiale e naturale diretta ed indiretta (dalle finestre affaccianti nel capannone), pavimentazione in piastrelle quadrate e soffitto in

(28)

collegamento tra i vari vani sono in alluminio. La zona uffici è dotata di aria condizionata proveniente da due split installati sopra le porte di comunicazione tra i due vani così come il blocco servizi è dotato anch’esso di uno split per l’aria condizionata installato all’interno, sopra la porta di accesso.

La zona lavorazione ha quattro portoni prefabbricati tipo “a libro” per l’accesso carraio e pedonale, ubicati rispettivamente due sul lato est e due sul lato ovest affiancati tutti da una porta per l’accesso pedonale.

L’accesso avviene attraverso due cancelli scorrevoli su binario non motorizzati oppure attraverso il cancellino pedonale nella corte ubicata ad est. La cinta ad est è risultata essere formata da un muretto in cemento armato con soprastante una ringhiera a maglie metalliche prefabbricate, così come quella posta ad ovest del lotto. Entrambe le corti hanno pavimentazione in calcestruzzo lisciato.

□

^Est: con la pubblica via Enzo Ferrari

□

^Ovest: con il mappale 95 Consistenza

Rilievo

Interno ed esterno

□

Solo esterno

Diretto in loco

□

Collaboratore

□

• Area esclusiva 1 ovest m² ___295,50_ 10 % m² ____29,55_

• Area esclusiva 2 ovest m² ___297,00_ 10 % m² ____29,70_

L’unità immobiliare si presenta in discrete condizioni senza problemi di muffe e/o infiltrazioni, con tutte le pareti ed i soffitti asciutti ed in buono stato.

(29)

□

N° servizi 3

W.C. n° 3 separati Lavabo n° 2

□

Bidet n° 0 Doccia n° 2

□

Vasca n° 0

Scaldabagno elettrico

Vetustà del bagno (anni): 17 anni circa Impianti in dotazione:

Riscaldamento

Presente (solo nel blocco uffici e servizi)

□

^Assente

Se presente, tipologia:

□

Centralizzato

Autonomo

Alimentazione:

□

^Metano

□

Gas propano liquido

□

Olio combustibile

□

^Elettrico

Pompa di calore

□

Biocombustibile

□

Teleriscaldamento

Elementi radianti:

□

^Radiatori

□

Aria

□

^Altro

□

Condizionamento

□

Assente

□

Assente

□

^Assente

□

^Assente

□

^Antifurto

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

(30)

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

Inquinamento

□

Atmosferico

□

^Presente

Assente

□

^Acustico

□

^Presente

Assente

□

Elettromagnetico

□

^Presente

Assente

□

Ambientale

□

^Presente

Assente

□

^Minimo

□

^Medio

Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Minimo

Medio

□

^Massimo

□

^Altro ^---

3.6 LOTTO 6 DI 12

Descrizione sintetica dell’immobile staggito (Subalterni 3 e 16)

L’unità immobiliare fa parte di un edificio ubicato all’interno di un lotto sito in Pavone Mella (BS), in via Enzo Ferrari snc, in una zona a carattere industriale, artigianale e commerciale. Il lotto è formato da una porzione di corpo di fabbrica con destinazione d’uso industriale accatastata con due distinti subalterni n° 3 e n° 16 ma uniti di fatto. Il lotto risulta essere divisibile in due porzioni autonomi e indipendenti, ma il C.T.U.

ha ritenuto di valutarli come lotto unico in quanto, nel loro stato di fatto, sono stati trovati come un unico ambiente.